2019年３月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年５月16日
不動産投資信託証券発行者名 ジャパンリアルエステイト投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8952 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.j-re.co.jp
代 表 者 （役職名） 執行役員 （氏名） 柳澤 裕
資 産 運 用 会 社 名 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名） 代表取締役社長 （氏名） 梅田 直樹
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） 執行役員企画部長 （氏名） 元岡 將
ＴＥＬ 03-3211-7951
有価証券報告書提出予定日 2019年６月25日 分配金支払開始予定日 2019年６月14日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年３月期の運用、資産の状況（2018年10月１日～2019年３月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年３月期 33,022 △0.1 14,548 △0.2 13,441 0.7 13,431 1.2
2018年９月期 33,066 3.5 14,578 7.2 13,348 8.0 13,273 8.0
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年３月期 9,696 2.6 1.4 40.7
2018年９月期 9,631 2.6 1.4 40.4
（注）１．１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除して算出しております。
（注）２．自己資本当期純利益率については、2019年３月期は自己資本の期首と期末の平均値を使用し、2018年９月期は
新投資口の発行を行っていることから、自己資本について日数を考慮した平均値を使用しています。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額 配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年３月期 9,697 13,432 0 0 100.0 2.6
2018年９月期 9,495 13,152 0 0 99.1 2.6
（注）１．配当性向は小数点第１位未満を四捨五入して表示しています。
（注）２．2018年９月期の配当性向については、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しておりま
す。 配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
（注）３．2019年３月期の分配金総額は、当期純利益に圧縮積立金取崩額２百万円を加算した金額となっております。
（注）４．2018年９月期の分配金総額は、当期純利益に圧縮特別勘定積立金取崩額等17百万円を加算し、圧縮積立金繰入
額138百万円を控除した金額となっております。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年３月期 963,676 511,256 53.1 369,082
2018年９月期 956,645 510,978 53.4 368,881
（参考）自己資本 2019年３月期 511,256百万円 2018年９月期 510,978百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年３月期 19,665 △12,148 △7,701 24,382
2018年９月期 20,143 △26,658 7,440 24,567
２．2019年９月期の運用状況の予想（2019年４月１日～2019年９月30日）及び2020年３月期の運用状況の予想（2019年10
月１日～2020年３月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年９月期 33,680 2.0 14,740 1.3 13,630 1.4 13,620 1.4 9,830 0
2020年３月期 33,680 △0.0 14,900 1.1 13,860 1.7 13,850 1.7 10,000 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）
（2019年９月期） 9,830円、（2020年３月期） 10,000円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年３月期 1,385,210口 2018年９月期 1,385,210口
② 期末自己投資口数 2019年３月期 0口 2018年９月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報」をご覧くださ
い。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、当投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ペー
ジに記載の「2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30日）及び2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月
31日）運用状況の予想の前提」をご参照ください。
以 上
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ……………………………………………………………………………………………………… 2
２．運用方針及び運用状況 …………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用方針 ……………………………………………………………………………………………………………… 2
（２）運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………… 2
① 当期の概況 …………………………………………………………………………………………………………… 2
② 当期の運用実績 ……………………………………………………………………………………………………… 2
③ 業績及び分配金 ……………………………………………………………………………………………………… 3
（３）次期の見通し ………………………………………………………………………………………………………… 4
① 運用全般に関する見通し …………………………………………………………………………………………… 4
② 業績の見通し ………………………………………………………………………………………………………… 5
３．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………………………… 7
（１）貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………………… 7
（２）損益計算書 …………………………………………………………………………………………………………… 9
（３）投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………………………… 11
（５）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………………… 12
（６）継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………………………… 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………………………… 13
（８）財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………………………… 27
４．役員の異動 ………………………………………………………………………………………………………………… 27
５．参考情報 …………………………………………………………………………………………………………………… 28
（１）当投資法人の資産の構成 …………………………………………………………………………………………… 28
（２）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等 ………………………………………………………… 29
① 当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要（一覧表） ………………………………………………… 29
② 当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の損益状況 ………………………………………………………… 33
（３）資本的支出の状況 …………………………………………………………………………………………………… 36
①資本的支出の予定 ……………………………………………………………………………………………………… 36
②期中の資本的支出 ……………………………………………………………………………………………………… 37
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年12月25日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を
省略します。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年12月25日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な
変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
① 当期の概況
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年５月11
日に設立され、同年９月10日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード8952）に上場いたしまし
た。それ以来、当投資法人の運用資産は順調に拡大し、上場直後（2001年９月末）のオフィスビル20物件、取得
価格の総額928億円から、2019年３月末には73物件、１兆256億円（注）となり、着実な成長を維持しています。
第35期となります当営業期間（2018年10月１日～2019年３月31日）の日本経済は、前期に引き続いて企業収益
と雇用・所得環境の改善、設備投資の増加基調が続いており、緩やかな回復基調を維持しました。
賃貸オフィス市場におきましては、企業の執務スペースの増床やオフィス環境改善等の需要を背景に、依然空
室率の低下傾向が継続しており、当投資法人においては、好調な賃貸マーケットを背景に、より積極的な賃料改
定と、テナント入替に際しより高単価の貸付を実現する等、順調に増収実績を積み上げました。
不動産売買市場におきましては、良好な資金調達環境が続いたため、国内外の投資家の積極的な投資意欲が見
られ、取引利回りは引き続き低水準を維持し厳しい取得環境が継続しています。
当投資法人では、このような環境におきまして、投資主の皆様に対して安定した分配を行うという上場以来変
わらない運用方針の下で積極的な運用を行い、前期を202円上回る9,697円とすることができました。
（注）取得価格の総額には、神宮前メディアスクエアビルの2009年10月30日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価614百万円）が含
まれております。以下同様とします。
② 当期の運用実績
ａ 運用管理と物件の取得等
当期の賃貸オフィス市場は上記のような環境にあり、当投資法人でもきめ細かいリーシングを通じて稼働率
の向上に取り組んだ結果、当期末の稼働率は99.5％となり、期末稼働率として過去最高水準であった前期末
（2018年９月30日）を更に上回る実績となりました。
一方外部成長では、2019年１月23日にフロントプレイス南新宿（東京都渋谷区）を9,250百万円で取得しま
した。また、2019年３月１日に大同生命新潟ビル（新潟県新潟市）を1,770百万円で取得しました。
上記の結果、当期末（2019年３月31日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、
取得価格の総額1,025,687百万円、総賃貸可能面積855,902㎡（約258,910坪）、テナント総数1,506となりまし
た。
（注）2013年８月23日付けにて建物を譲渡した（仮称）新宿南口プロジェクト（底地）及び2018年1月18日付けにて建物を譲渡した
渋谷クロスタワー（底地）は、上記物件数及び取得価格の総額には含み、総賃貸可能面積及びテナント総数には含みません。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
ｂ 資金の調達
当投資法人は、総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針とし
ており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの
長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしております。
物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行によ
る資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しております。
当期におきましては、第12回無担保投資法人債（ジャパンリアルエステイト・グリーンボンド）を発行し、
グリーン適格資産である芝二丁目大門ビルディングの改修工事資金を調達したほか、赤坂パークビル及び四条
烏丸センタービルの取得に係る借入金の返済資金に充当しました。また、フロントプレイス南新宿の取得に伴
う9,000百万円の借入れを実施しました。
このような取り組みの結果、2019年３月31日現在の有利子負債残高は前期末比5,500百万円増の389,993百万
円となり、内、長期借入金は348,500百万円（１年内返済予定の長期借入金49,000百万円を含みます。）、短
期借入金は8,500百万円、投資法人債は32,993百万円となりました。総資産に占める有利子負債の比率は
40.5％となっております。
なお、2019年３月31日現在の当投資法人の格付けの取得の状況は以下のとおりです。
■格付け
信用格付業者 格付内容
Ｓ＆Ｐグローバル・レーティング・ジャパ 長期発行体格付け：Ａ＋、短期発行体格付け：Ａ－１、
ン株式会社 アウトルック：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社 発行体格付け ：Ａ１、格付け見通し ：安定的
株式会社格付投資情報センター 発行体格付け ：ＡＡ、格付けの方向性：安定的
ｃ 投資主総会の開催
当投資法人は、2019年３月20日に第11回投資主総会を開催いたしました。本総会においては、規約一部変
更、執行役員１名選任、補欠執行役員２名選任、監督役員２名選任、補欠監督役員１名選任についてそれぞれ
審議が行われ、全議案が原案通り承認可決されました。
この結果、執行役員には柳澤裕（就任）、監督役員には岡野谷知広（重任）及び鷹野宏明（重任）がそれぞ
れ選任され、2019年５月11日付けにて就任しております。また、補欠執行役員には梅田直樹、根津佳津男が、
補欠監督役員には木屋善範が選任されております。
③ 業績及び分配金
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益33,022百万円（前期比0.1％減）、営業利益14,548百万円
（前期比0.2％減）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は13,441百万円（前期比0.7％
増）、当期純利益は13,431百万円（前期比1.2％増）となりました。
当期の分配金につきましては、当投資法人の規約第32条第１項第２号に定める分配方針に基づき、分配金の額
は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90
に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えず、かつ繰越利益を留保
した上で、発行済投資口の総口数1,385,210口の整数倍である13,432,381,370円を利益分配金として分配するこ
ととしております。この結果、投資口１口当たりの分配金は9,697円となりました。
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（３）次期の見通し
① 運用全般に関する見通し
今後の日本経済は、雇用環境の改善が継続し、各種経済政策の効果と合わせて、引き続き緩やかな回復傾向が
続くことが期待されますが、通商問題の動向が世界経済に与える影響等、海外経済の不確実性や金融資本市場の
変動の影響等による下振れリスクについては、十分に留意する必要があると考えています。
賃貸オフィス市場におきましては、特に東京都心部におけるオフィス供給の増加については、周辺エリアに及
ぼす間接的な影響等も含めて今後も注視する必要がありますが、新規供給物件に対する入居需要は高く、企業業
績は今後も高い水準で維持するものと見込まれていることから、稼働率は当面高水準を維持し、賃料についても
緩やかな上昇基調が継続するものと考えられます。
不動産売買市場におきましては、低金利の継続と積極的な投資意欲が続いており、強含みの価格での取引が見
込まれる中、市況動向も注視しながら、積極的な案件発掘を継続する必要があると考えています。
ａ 物件の運営管理
上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管
理をしてまいります。
（イ）既存テナントとの信頼関係の強化
当投資法人では、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しております。不動産管理会社各社はそれぞ
れの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いております
が、さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにす
ることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努めてまいります。
（ロ）空室の早期解消
現時点にて空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件につきましては、当該物件の不動産管理会
社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、当該物件の立地、特
徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り、積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努めてまいり
ます。
（ハ）収益の安定化
大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への切り替えや契約
期間の長期化を進めてまいります。
（ニ）運営管理コストの削減
運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健
全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施してまいります。
ｂ 物件の取得・売却
物件の取得につきましては、以下の方針で臨みます。
（イ）物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓
に努めてまいります。
（ロ）物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件の選別
をしてまいります。特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備に
ついても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することによ
り、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とします。
（ハ）なお、物件の所在地域別保有割合は、当投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以
上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とします。
このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質
の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めてまいります。
ｃ 財務上の指針
当投資法人の財務上の指針は以下のとおりです。
（イ）総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、
より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指します。
（ロ）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とします。
（ハ）借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限
ります。）に限るものとします。
（ニ）流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設
定または随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
（ホ）金融取引にあたっては可能な限り、複数の金融機関との交渉により最良執行を目指します。
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② 業績の見通し
2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30日）の運用状況につきましては、営業収益33,680百万円、営業
利益14,740百万円、経常利益13,630百万円、当期純利益13,620百万円、１口当たり分配金9,830円を見込んでお
ります。
また、2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）の運用状況につきましては、営業収益33,680百万
円、営業利益14,900百万円、経常利益13,860百万円、当期純利益13,850百万円、１口当たり分配金10,000円を見
込んでおります。
この見通しの前提条件につきましては、６ページに記載の「2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30
日）及び2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）運用状況の予想の前提」をご覧ください。状況の変
化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性がありま
す。
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2019年９月期（2019年４月１日～2019年９月30日）及び
2020年３月期（2019年10月１日～2020年３月31日）運用状況の予想の前提
項目 前提条件
・2019年９月期：2019年４月１日～2019年９月30日（183日間）
計算期間
・2020年３月期：2019年10月１日～2020年３月31日（183日間）
・2019年３月期末時点で保有している73物件を前提としております。なお、実際にはその他の物件
の取得、処分により変動する可能性があります。
保有物件
・当投資法人において、2019年５月16日現在、金融庁監督指針に記載されたフォワード・コミット
メント等は存在いたしません。
発行済投資口の
・2019年３月期末の発行済投資口の総口数1,385,210口を前提としております。
総口数
・総資産に占める有利子負債の比率について、当投資法人の運用上の目安は30～40％としておりま
す。
・既存短期借入金の弁済資金として、2019年４月３日付けにて短期借入金55億円の借入れを行って
おります。この結果、2019年５月16日現在、有利子負債残高は389,993百万円となっておりま
す。
・2019年９月期については、2019年５月16日現在、残額155億円である長期借入金（返済期限2019
年５月29日、2019年９月２日及び2019年９月26日）について、全額借換えを行うことを前提とし
有利子負債
ております。なお、投資法人債については2019年９月期に償還期限が到来するものはありませ
ん。
・2020年３月期については、2019年５月16日現在、残額335億円である長期借入金（返済期限2019
年10月１日、2019年11月１日、2019年11月15日、2019年11月18日、2019年12月16日、2020年１月
７日、及び2020年１月15日）及び残額30億円である短期借入金（返済期限2019月12月26日及び
2020年３月30日）について、全額借換えを行うことを前提としています。なお、投資法人債につ
いては2020年３月期に償還期限が到来するものはありません。
・既保有物件に係る賃貸事業収益については、2019年５月16日現在において確定している新たな契
営業収益 約の締結または解約等に加え、昨今のオフィス賃貸市況を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動
要素を勘案し算出しております。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税
額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しておりますが、計算期間の属する
年内の不動産等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金（いわゆる「固定資
産税相当額」）が発生する場合は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該
計算期間の費用には計上されません。なお、2019年に取得した物件に係る2020年の固定資産税、
都市計画税及び償却資産税の見込額は、それぞれ次の通りです。
営業費用
フロントプレイス南新宿：50百万円、大同生命新潟ビル：12百万円
・公租公課は、2019年９月期3,250百万円、2020年３月期3,250百万円を想定しております。
・減価償却費は、2019年９月期6,430百万円、2020年３月期6,380百万円を想定しております。
・管理業務費については、過去の実績等を勘案の上想定しております。
・修繕費については、決算期による金額の差異が大きいこと及び定期的に発生する費用ではないこ
と等から、予想金額より大きく変動する可能性があります。
・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）につきましては、2019年９月期1,120百万円、2020
営業外費用
年３月期1,040百万円を想定しております。
・2019年９月期及び2020年３月期の分配金は、内部留保の一部（2019年９月期３百万円、2020年３
月期３百万円）を取り崩して分配することを前提としています。
分配金の額 ・利益を超える金銭の分配は行わない前提としております。よって、当投資法人の規約に基づき、
利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超える額を分配するこ
とを前提としております。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
正が行われないことを前提としています。
その他 ・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
・法人税等については圧縮積立等に係る法人税等調整額のほか、定期借地権付建物の借地権償却及
び資産除去債務に係る法人税等を勘案して算出しております。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 17,835,899 18,333,626
信託現金及び信託預金 6,731,684 6,049,324
営業未収入金 369,098 403,661
前払費用 336,007 303,936
その他 32,310 27,349
流動資産合計 25,304,999 25,117,897
固定資産
有形固定資産
建物 250,703,183 254,165,807
減価償却累計額 △90,392,605 △94,674,805
建物（純額） 160,310,577 159,491,001
構築物 2,972,255 2,986,067
減価償却累計額 △877,184 △925,182
構築物（純額） 2,095,070 2,060,884
機械及び装置 3,241,271 3,353,312
減価償却累計額 △2,245,875 △2,342,903
機械及び装置（純額） 995,395 1,010,408
工具、器具及び備品 446,611 457,745
減価償却累計額 △301,603 △313,936
工具、器具及び備品（純額） 145,008 143,808
土地 449,920,389 458,625,391
建設仮勘定 3,317 3,317
信託建物 101,992,788 103,203,658
減価償却累計額 △26,099,836 △27,987,992
信託建物（純額） 75,892,951 75,215,666
信託構築物 998,400 998,400
減価償却累計額 △272,067 △297,385
信託構築物（純額） 726,333 701,015
信託機械及び装置 1,050,506 1,071,048
減価償却累計額 △763,039 △787,277
信託機械及び装置（純額） 287,466 283,770
信託工具、器具及び備品 69,201 72,883
減価償却累計額 △34,525 △38,496
信託工具、器具及び備品（純額） 34,676 34,386
信託土地 230,532,021 230,532,021
信託建設仮勘定 1,583 7,979
有形固定資産合計 920,944,791 928,109,652
無形固定資産
借地権 5,690,875 5,675,045
信託借地権 444,160 444,160
地役権 828,095 828,095
その他 9,655 7,938
無形固定資産合計 6,972,786 6,955,239
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（単位：千円）
前期 当期
(2018年９月30日) (2019年３月31日)
投資その他の資産
投資有価証券 577,168 577,168
敷金及び保証金 1,573,847 1,573,847
長期前払費用 224,778 118,528
その他投資等 1,005,707 1,138,615
投資その他の資産合計 3,381,501 3,408,160
固定資産合計 931,299,080 938,473,052
繰延資産
投資法人債発行費 41,710 85,568
繰延資産合計 41,710 85,568
資産合計 956,645,790 963,676,518
負債の部
流動負債
営業未払金 2,169,097 1,834,640
短期借入金 21,500,000 8,500,000
1年内返済予定の長期借入金 25,000,000 49,000,000
未払金 1,648,904 1,705,853
未払費用 440,744 429,796
未払法人税等 9,159 11,401
未払消費税等 139,791 598,810
前受金 3,200,129 3,338,764
その他 78,364 8,920
流動負債合計 54,186,192 65,428,189
固定負債
投資法人債 22,993,175 32,993,175
長期借入金 315,000,000 299,500,000
預り敷金保証金 52,853,494 53,863,645
繰延税金負債 290,234 289,105
資産除去債務 342,047 345,493
その他 2,226 -
固定負債合計 391,481,177 386,991,419
負債合計 445,667,369 452,419,608
純資産の部
投資主資本
出資総額 497,241,216 497,241,216
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 413,528 550,359
圧縮特別勘定積立金 16,307 -
任意積立金合計 429,835 550,359
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 13,307,368 13,465,334
剰余金合計 13,737,204 14,015,693
投資主資本合計 510,978,420 511,256,909
純資産合計 ＊２ 510,978,420 ＊２ 511,256,909
負債純資産合計 956,645,790 963,676,518
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年４月１日 （自 2018年10月１日
至 2018年９月30日） 至 2019年３月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ＊１ 32,676,423 ＊１ 32,783,783
その他賃貸事業収入 ＊１ 119,158 ＊１ 238,662
不動産等売却益 ＊２ 270,871 -
営業収益合計 33,066,453 33,022,445
営業費用
賃貸事業費用 ＊１ 16,843,215 ＊１ 16,819,683
資産運用報酬 1,294,322 1,296,545
資産保管手数料 61,769 62,191
一般事務委託手数料 131,335 132,759
役員報酬 7,800 7,800
支払手数料 82,685 90,962
その他営業費用 66,365 64,004
営業費用合計 18,487,493 18,473,946
営業利益 14,578,960 14,548,499
営業外収益
受取利息 194 152
受取配当金 9,832 -
未払分配金戻入 3,002 2,581
その他 - 2,676
営業外収益合計 13,029 5,410
営業外費用
支払利息 957,594 906,390
投資法人債利息 172,816 161,833
投資法人債発行費償却 6,938 6,457
投資口交付費 61,685 -
その他 44,471 37,875
営業外費用合計 1,243,505 1,112,557
経常利益 13,348,484 13,441,352
税引前当期純利益 13,348,484 13,441,352
法人税、住民税及び事業税 11,228 11,423
法人税等調整額 63,781 △1,128
法人税等合計 75,009 10,294
当期純利益 13,273,474 13,431,058
前期繰越利益 33,894 34,276
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 13,307,368 13,465,334
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年４月１日 至 2018年９月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 純資産合計
投資主資本
出資総額
益又は当期未 合計
剰余金合計
圧縮特別 任意積立金 処理損失
圧縮積立金
勘定積立金 合計 （△）
当期首残高 458,016,096 363,261 - 363,261 12,324,186 12,687,448 470,703,544 470,703,544
当期変動額
新投資口の発行 39,225,120 39,225,120 39,225,120
圧縮積立金の積立 50,335 50,335 △50,335 - - -
圧縮積立金の取崩 △69 △69 69 - - -
圧縮特別勘定積立金の
積立
16,307 16,307 △16,307 - - -
剰余金の配当 △12,223,718 △12,223,718 △12,223,718 △12,223,718
当期純利益 13,273,474 13,273,474 13,273,474 13,273,474
当期変動額合計 39,225,120 50,266 16,307 66,574 983,181 1,049,756 40,274,876 40,274,876
当期末残高 497,241,216 413,528 16,307 429,835 13,307,368 13,737,204 510,978,420 510,978,420
当期（自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 純資産合計
投資主資本
出資総額
益又は当期未 合計
剰余金合計
圧縮特別 任意積立金 処理損失
圧縮積立金
勘定積立金 合計 （△）
当期首残高 497,241,216 413,528 16,307 429,835 13,307,368 13,737,204 510,978,420 510,978,420
当期変動額
圧縮積立金の積立 138,488 138,488 △138,488 - - -
圧縮積立金の取崩 △1,657 △1,657 1,657 - - -
圧縮特別勘定積立金の
取崩
△16,307 △16,307 16,307 - - -
剰余金の配当 △13,152,568 △13,152,568 △13,152,568 △13,152,568
当期純利益 13,431,058 13,431,058 13,431,058 13,431,058
当期変動額合計 - 136,831 △16,307 120,523 157,965 278,489 278,489 278,489
当期末残高 497,241,216 550,359 - 550,359 13,465,334 14,015,693 511,256,909 511,256,909
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
科目 至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
金額（円） 金額（円）
Ⅰ 当期未処分利益 13,307,368,817 13,465,334,195
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮特別勘定積立金取崩額 16,307,490 -
圧縮積立金取崩額 1,657,580 2,100,289
Ⅲ 分配金の額 13,152,568,950 13,432,381,370
（投資口１口当たり分配金の額） (9,495) (9,697)
Ⅳ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 138,488,759 -
Ⅴ 次期繰越利益 34,276,178 35,053,114
分配金の額の算出方法 当投資法人の規約第32条第1項第2号に 当投資法人の規約第32条第1項第2号に
定める分配方針に基づき、分配金の額 定める分配方針に基づき、分配金の額
は利益の金額を限度とし、かつ租税特 は利益の金額を限度とし、かつ租税特
別措置法第67条の15に規定されている 別措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の100分の90に相 「配当可能利益の額」の100分の90に相
当する金額を超えるものとしていま 当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針のもと、租税特別措置 す。かかる方針により、当期未処分利
法第65条の7の「特定の資産の買換えの 益を超えず、かつ繰越利益を留保した
場合の課税の特例」の制度による圧縮 上で、発行済投資口の総口数1,385,210
積立を行い、かつ繰越利益を留保した 口の整数倍である13,432,381,370円を
上で、発行済投資口の総口数1,385,210 利益分配金として分配することといた
口の整数倍である13,152,568,950円を しました。なお、当投資法人の規約第
利益分配金として分配することといた 32条第1項第3号に定める利益を超えた
しました。なお、当投資法人の規約第 金銭の分配は行いません。
32条第1項第3号に定める利益を超えた
金銭の分配は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年４月１日 （自 2018年10月１日
至 2018年９月30日） 至 2019年３月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 13,348,484 13,441,352
減価償却費 6,450,870 6,402,235
投資法人債発行費償却 6,938 6,457
投資口交付費 61,685 -
受取配当金 △9,832 -
受取利息 △194 △152
支払利息 1,130,410 1,068,224
営業未収入金の増減額（△は増加） △27,659 △34,563
貯蔵品の増減額（△は増加） △544 -
前払費用の増減額（△は増加） 16,394 32,071
有形固定資産の売却による減少額 370,182 -
営業未払金の増減額（△は減少） 578,559 △662,311
未払金の増減額（△は減少） 16,811 △1,778
未払消費税等の増減額（△は減少） △568,786 459,018
未払費用の増減額（△は減少） △197 131
前受金の増減額（△は減少） △48,283 138,635
長期前払費用の増減額（△は増加） 125,602 106,250
その他 △133,760 △202,162
小計 21,316,679 20,753,408
利息及び配当金の受取額 10,228 116
利息の支払額 △1,169,558 △1,079,304
法人税等の支払額 △13,547 △9,181
営業活動によるキャッシュ・フロー 20,143,802 19,665,038
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △1,738,652 △12,197,475
信託有形固定資産の取得による支出 △26,500,164 △961,265
敷金及び保証金の差入による支出 △42,000 -
預り敷金及び保証金の返還による支出 △863,090 △997,779
預り敷金及び保証金の受入による収入 2,485,440 2,007,931
投資活動によるキャッシュ・フロー △26,658,466 △12,148,589
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 18,500,000 3,000,000
短期借入金の返済による支出 △29,000,000 △16,000,000
長期借入れによる収入 19,000,000 18,000,000
長期借入金の返済による支出 △18,000,000 △9,500,000
投資法人債の発行による収入 - 10,000,000
投資法人債の償還による支出 △10,000,000 -
投資法人債発行費の支出 - △50,315
投資口の発行による収入 39,225,120 -
投資口交付費の支出 △61,685 -
分配金の支払額 △12,223,082 △13,150,767
財務活動によるキャッシュ・フロー 7,440,352 △7,701,082
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 925,688 △184,632
現金及び現金同等物の期首残高 23,641,894 24,567,583
現金及び現金同等物の期末残高 ＊１ 24,567,583 ＊１ 24,382,950
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及び評価方法 その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法 (１）有形固定資産（信託財産を含み、リース資産を除く）
定額法を採用しております。
（主な耐用年数）
建物 ２～61年
構築物 ２～60年
機械及び装置 ２～18年
工具、器具及び備品 ２～29年
(２）無形固定資産
借地権（事業用定期借地権）については、契約期間に基づく定額法を
採用しております。
（３）リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産について
は、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用し
ております。
(４）長期前払費用
定額法を採用しております。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸
事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金
（いわゆる「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しております。
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５．ヘッジ会計の方法 (１）ヘッジ会計の方法
金利通貨スワップについては、一体処理（特例処理・振当処理）の要
件を満たしているため、一体処理を採用しております。また、金利ス
ワップについては、特例処理の要件を満たしているため特例処理を、
通貨スワップについては振当処理の要件を満たしているため振当処理
を採用しております。
(２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利通貨スワップ取引、金利スワップ取引、通貨スワッ
プ取引
ヘッジ対象 外貨建借入金、借入金、外貨建投資法人債、借入金利
息、投資法人債利息
(３）ヘッジ方針
当投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
(４）ヘッジの有効性評価の方法
金利通貨スワップは一体処理の要件を満たし、金利スワップは特例処
理の要件を、通貨スワップは振当処理の要件を各々満たしているた
め、有効性の評価は省略しております。
６．キャッシュ・フロー計算書における キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下の
資金の範囲 ものを対象としております。
（１）手許現金及び信託現金
（２）随時引出し可能な預金及び信託預金
（３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクし
か負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
７．その他財務諸表作成のための基本と 消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
なる重要な事項
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（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表関係）
１．コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の３行とコミットメントライン契約を締結しております。
前期 当期
（2018年９月30日） （2019年３月31日）
コミットメントライン契約 60,000,000千円 60,000,000千円
の総額
借入残高 -千円 -千円
差引 60,000,000千円 60,000,000千円
＊２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2018年９月30日） （2019年３月31日）
50,000千円 50,000千円
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（損益計算書関係）
＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料 26,061,390 26,261,656
共益費 3,068,163 2,965,802
駐車場収入 774,438 768,945
その他賃貸収入 2,772,431 32,676,423 2,787,379 32,783,783
その他賃貸事業収入
解約違約金 48,854 159,038
その他雑収入 70,304 119,158 79,623 238,662
不動産賃貸事業収益合計 32,795,582 33,022,445
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 3,518,291 3,691,389
水道光熱費 2,676,997 2,493,875
公租公課 3,026,949 3,021,982
損害保険料 53,645 50,421
修繕費 933,693 979,805
減価償却費 6,449,268 6,400,633
その他賃貸事業費用 184,369 181,576
不動産賃貸事業費用合計 16,843,215 16,819,683
Ｃ．不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 15,952,366 16,202,762
＊２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年4月1日 至 2018年9月30日）
（単位：千円）
リットシティビル
不動産等売却収入 650,000
不動産等売却原価 370,182
その他売却費用 8,945
不動産等売却益 270,871
当期（自 2018年10月1日 至 2019年3月31日）
該当事項はありません。
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（投資主資本等変動計算書関係）
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
発行可能投資口総口数及び
発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 1,385,210口 1,385,210口
（キャッシュ・フロー計算書関係）
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照 ＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照
表に掲記されている科目の金額との関係 表に掲記されている科目の金額との関係
（2018年９月30日現在） （2019年３月31日現在）
現金及び預金 17,835,899千円 現金及び預金 18,333,626千円
信託現金及び信託預金 6,731,684千円 信託現金及び信託預金 6,049,324千円
預入期間が３ヶ月を超え 預入期間が３ヶ月を超え
－千円 －千円
る定期預金 る定期預金
現金及び現金同等物 24,567,583千円 現金及び現金同等物 24,382,950千円
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（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による
資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持する
ことにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそ
こなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な
調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として行うこと
がありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用
する方針としております。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っておりま
す。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用
リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けること
でリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンス
です。借入金のうち、短期及び長期の変動金利借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではＬ
ＴＶ（総資産有利子負債比率）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上
昇の影響を限定しております。変動金利による長期借入金に対しては、その変動リスクを回避するため、
デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化する場合があり
ます。外貨建による借入金は為替及び金利変動リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引（金利通
貨スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。外貨建によ
る投資法人債は為替リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引（通貨スワップ取引）をヘッジ手段
として利用することで、その変動リスクを回避しております。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘ
ッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（７）重要な会計方針に係る事項
に関する注記 ５．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増
資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメント
ライン契約を締結していること（当期末現在利用残高なし）、さらに月次での資金管理計画を作成するこ
と等により流動性リスクを限定・管理しております。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバテ
ィブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すもので
はありません。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年９月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額(*) 時価(*) 差額(*)
（１）現金及び預金 17,835,899 17,835,899 －
（２）信託現金及び信託預金 6,731,684 6,731,684 －
（３）短期借入金 (21,500,000) (21,500,000) －
（４）１年内返済予定の長期借入金 (25,000,000) (25,072,838) (72,838)
（５）投資法人債 (22,993,175) (24,282,380) (1,289,205)
（６）長期借入金 (315,000,000) (317,364,017) (2,364,017)
（７）デリバティブ取引 － － －
(*)負債に計上されているものについては、（ ）で示しています。
2019年３月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額(*) 時価(*) 差額(*)
（１）現金及び預金 18,333,626 18,333,626 －
（２）信託現金及び信託預金 6,049,324 6,049,324 －
（３）短期借入金 (8,500,000) (8,500,000) －
（４）１年内返済予定の長期借入金 (49,000,000) (49,196,138) (196,138)
（５）投資法人債 (32,993,175) (34,636,903) (1,643,728)
（６）長期借入金 (299,500,000) (303,623,135) (4,123,135)
（７）デリバティブ取引 － － －
(*)負債に計上されているものについては、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金並びに（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。
（３）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳
簿価額によっています。
（４）１年内返済予定の長期借入金並びに（６）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似し
ていると考えられることから、当該帳簿価額によっています（ただし、金利通貨スワップの一体処理ま
たは金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引関係
２.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。）は、当該金利通貨スワップまたは金利ス
ワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定さ
れる利率で割り引いて算定する方法によっています。）。また、固定金利による長期借入金の時価につ
いては、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算
定する方法によっています。
（５）投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値が入手可能な場合はそれによってお
り、公表参考値のないものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています（ただし、通貨スワップの振当処理の対象とされた投
資法人債（後記「デリバティブ取引関係 ２.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。）
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
は、当該通貨スワップと一体として処理された元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った
場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
（７）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位：千円）
前期 当期
区分
（2018年９月30日） （2019年３月31日）
① 非上場株式＊１ 577,168 577,168
② 預り敷金保証金＊２ 52,853,494 53,863,645
＊１ 非上場株式に関しては市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができない
ことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりませ
ん。
＊２ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入
居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フ
ローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日（2018年９月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 17,835,899 － － － － －
信託現金及び信託預金 6,731,684 － － － － －
合計 24,567,583 － － － － －
金銭債権の決算日（2019年３月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 18,333,626 － － － － －
信託現金及び信託預金 6,049,324 － － － － －
合計 24,382,950 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（2018年９月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 21,500,000 － － － － －
投資法人債 － － － － － 22,993,175
長期借入金 25,000,000 46,500,000 52,200,000 51,000,000 42,500,000 122,800,000
合計 46,500,000 46,500,000 52,200,000 51,000,000 42,500,000 145,793,175
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（2019年３月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 8,500,000 － － － － －
投資法人債 － － － － 10,000,000 22,993,175
長期借入金 49,000,000 41,000,000 51,700,000 48,500,000 39,500,000 118,800,000
合計 57,500,000 41,000,000 51,700,000 48,500,000 49,500,000 141,793,175
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（デリバティブ取引関係）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年９月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年３月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年９月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち1年超
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 64,300,000 63,300,000 ※１ ―
特例処理 変動受取・固定支払
金利通貨スワップ取引
金利通貨スワップ
米ドル変動受取・日本円
の一体処理（特例 長期借入金 10,000,000 10,000,000 ※１ ―
固定支払（元本交換あ
処理・振当処理）
り）
通貨スワップ取引
通貨スワップの振 米ドル固定受取・日本円
当処理 固定支払（元本交換あ
投資法人債 2,993,175 2,993,175 ※２ ―
り）
当期（2019年３月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち1年超
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 63,300,000 57,300,000 ※１ ―
特例処理 変動受取・固定支払
金利通貨スワップ取引
金利通貨スワップ
米ドル変動受取・日本円
の一体処理（特例 長期借入金 10,000,000 10,000,000 ※１ ―
固定支払（元本交換あ
処理・振当処理）
り）
通貨スワップ取引
通貨スワップの振 米ドル固定受取・日本円
当処理 固定支払（元本交換あ
投資法人債 2,993,175 2,993,175 ※２ ―
り）
※１ 金利スワップの特例処理及び金利通貨スワップの一体処理（特例処理・振当処理）によるものは、ヘッジ対象とされてい
る長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金
融商品関係 ２.金融商品の時価等に関する事項」（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（４）、（６）をご参照ください。）。
※２ 通貨スワップの振当処理によるものは、ヘッジ対象とされている投資法人債と一体として処理されているため、その時価
は、当該投資法人債の時価に含めて記載しています（前記「金融商品関係 ２.金融商品の時価等に関する事項」（注1）金
融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項（５）をご参照ください。）。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期 当期
（2018年９月30日） （2019年３月31日）
繰延税金資産
法人事業税損金不算入額 934千円 952千円
借地権償却 83,983千円 89,460千円
資産除去債務 118,348千円 119,540千円
繰延税金資産小計 203,266千円 209,953千円
評価性引当額 △100,846千円 △107,516千円
繰延税金資産合計 102,419千円 102,437千円
繰延税金負債
資産除去債務 101,484千円 101,484千円
圧縮積立金 291,168千円 290,057千円
繰延税金負債合計 392,653千円 391,542千円
繰延税金負債の純額 290,234千円 289,105千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
前期 当期
（2018年９月30日） （2019年３月31日）
法定実効税率 34.59％ 34.59％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △34.08％ △34.57％
評価性引当額の増減 0.05％ 0.05％
その他 0.00％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.56％ 0.08％
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
（資産除去債務関係）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(１) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は2011年２月１日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定期
借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(２) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015％を使用し
て資産除去債務の金額を算定しております。
(３) 当該資産除去債務の総額の増減
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
期首残高 338,635千円 342,047千円
有形固定資産の取得に伴う増加額 －千円 －千円
時の経過による調整額 3,411千円 3,446千円
期末残高 342,047千円 345,493千円
（賃貸等不動産関係）
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有し
ております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
貸借対照表計上額
期首残高 907,577,798 927,908,805
期中増減額 20,331,006 7,148,915
期末残高 927,908,805 935,057,721
期末時価 1,158,140,000 1,178,420,000
（注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２） 当期増減額のうち、主な増加理由はフロントプレイス南新宿（9,358,058千円）、大同生命新潟ビル
（1,856,065千円）の取得によるものであり、減少理由は減価償却費によるものです。
（注３） 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書関係）に記載しております。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
（セグメント情報等）
［セグメント情報］
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
［関連情報］
前期（自 2018年４月１日 至 2018年９月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
当期（自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
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（１口当たり情報）
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
１口当たり純資産額 368,881円 369,082円
１口当たり当期純利益 9,631円 9,696円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出
しております。潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記
載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年４月１日 自 2018年10月１日
至 2018年９月30日 至 2019年３月31日
当期純利益（千円） 13,273,474 13,431,058
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 13,273,474 13,431,058
期中平均投資口数（口） 1,378,121 1,385,210
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、及び関連当事者との取引に関する注記事項については、決算短信における開
示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しております。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
当期においては、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、最近５年間の発行済投資
口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年４月15日 新投資口発行（公募） 57,500 1,245,780 27,968 423,986 （＊１）
2014年５月14日 新投資口発行（第三者割当） 5,750 1,251,530 2,796 426,783 （＊２）
2015年４月６日 新投資口発行（公募） 54,000 1,305,530 29,189 455,972 （＊３）
2015年５月11日 新投資口発行（第三者割当） 3,780 1,309,310 2,043 458,016 （＊４）
2018年４月16日 新投資口発行（公募） 69,000 1,378,310 35,659 493,675 （＊５）
2018年５月９日 新投資口発行（第三者割当） 6,900 1,385,210 3,565 497,241 （＊６）
（＊１）借入金の返済に充当することを目的として、１口当たり501,760円（引受価額486,400円）にて新投資口を発行しました。
（＊２）借入金の返済に充当した手元資金の減少分を補うことを目的として、１口当たり486,400円にて新投資口を発行しました。
（＊３）短期の借入金の一部返済、投資法人債の償還資金及び特定資産の取得資金の一部に充当し、残額があれば手元資金とすることを目的とし
て、１口当たり557,620円（引受価額540,550円）にて新投資口を発行しました。
（＊４）短期の借入金の一部返済に充当し、残額があれば手元資金とすることを目的として、１口当たり540,550円にて新投資口を発行しまし
た。
（＊５）特定資産の取得資金及び短期の借入金の一部返済に充当し、残額があれば手元資金とすることを目的として、１口当たり533,120円（引
受価額516,800円）にて新投資口を発行しました。
（＊６）短期の借入金の一部返済に充当し、残額があれば手元資金とすることを目的として、１口当たり516,800円にて新投資口を発行しまし
た。
４．役員の異動
役員の異動につきましては、決定した時点で適時開示いたします。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
５．参考情報
（１）当投資法人の資産の構成
前期 当期
（2018年９月30日現在） （2019年３月31日現在）
資産の種類 地域等
保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
（注）１． （注）１．
（百万円） （％） （百万円） （％）
東京23区 496,027 51.9 502,915 52.2
首都圏（東京23区除く）（注）２． 42,584 4.5 42,230 4.4
不動産
地方都市 81,376 8.5 82,691 8.6
計 619,988 64.8 627,837 65.2
東京23区 214,790 22.5 214,117 22.2
首都圏（東京23区除く）（注）２． 19,137 2.0 19,211 2.0
信託不動産
地方都市 73,992 7.7 73,890 7.7
計 307,920 32.2 307,219 31.9
28,736 3.0 28,618 3.0
預金・その他資産
(－) (－) (－) (－)
956,645 100.0 963,676 100.0
資産総額計
(927,908) (97.0) (935,057) (97.0)
（注）１．保有総額は、前期（2018年9月期）は2018年9月30日現在、当期（2019年3月期）は2019年3月31日現在における貸借対照表計上額（不
動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注）２．首都圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます（以下同様とします。）。
（注）３．（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
比率は小数点以下第２位を四捨五入しております。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2019年３月期決算短信
（２）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等
① 当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要（一覧表）
下記の表は、2019年3月31日現在における当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要を一覧表にまとめ
たものです。
期末算定 取得価格(注)４.
テナント 地域別
特定資産 賃貸可能 入居率 価格 期末簿価
地域区分 物件名称 総数 比率 比率
の種類 面積(㎡) (注)２. (百万円) (百万円) (千円)
(注)１. (注)２. (注)２.
(注)３.
5 25,678 100.0％
北の丸スクエア 不動産 85,200 71,270 81,555,500 8.0％
(注)５. (注)５. (注)５.
ＭＤ神田ビル 不動産 9 6,269 100.0％ 8,420 8,656 9,520,000 0.9％
神田橋パーク
不動産 10 3,687 100.0％ 4,710 4,445 4,810,000 0.5％
ビルヂング
大手町フィナンシャル
不動産 2 5,121 100.0％ 20,100 14,850 15,462,900 1.5％
シティノースタワー
1 9,316 100.0％
二番町ガーデン 不動産 19,100 12,238 14,700,000 1.4％
(注)５. (注)５. (注)５.
三菱ＵＦＪ信託
不動産 10 11,904 100.0％ 55,600 28,720 44,700,000 4.4％
銀行本店ビル
ビュレックス麹町 不動産 1 4,495 100.0％ 7,520 5,457 7,000,000 0.7％
10,200,000
山王グランドビル 不動産 46 20,535 97.3％ 33,200 21,249 10,700,000 2.0％
合計20,900,000
有楽町電気
不動産 11 4,697 100.0％ 8,680 7,677 7,200,000 0.7％
ビルヂング
小伝馬町新日本橋 不動産信託
10 3,897 100.0％ 2,960 2,734 3,173,000 0.3％
ビルディング 受益権
フロントプレイス 19,300
不動産 2 8,468 100.0％ 17,702 17,560,000 1.7％
日本橋 (注)６.
共同ビル 不動産信託
9 4,464 93.2％ 5,060 4,152 4,410,000 0.4％
(茅場町２丁目) 受益権
ビュレックス京橋 不動産 1 4,279 100.0％ 7,740 4,387 5,250,000 0.5％
銀座一丁目 不動産信託
8 4,513 100.0％ 7,790 6,242 6,459,000 0.6％
イーストビル 受益権
銀座三和ビル 不動産 11 4,326 100.0％ 18,700 17,161 16,830,000 1.6％
5,353,500
首都圏 東京23区 76.7％
菱進銀座 2,645,922
不動産 11 4,255 100.0％ 6,550 7,359 0.8％
イーストミラービル (注)７.
合計 7,999,422
40,700
晴海フロント 不動産 8 33,369 100.0％ 27,377 31,300,000 3.1％
(注)８.
晴海センタービル 不動産 13 20,812 100.0％ 20,400 21,818 26,800,000 2.6％
29 44,999 100.0％
赤坂パークビル 不動産 76,700 59,154 60,800,000 5.9％
(注)５. (注)５. (注)５.
青山クリスタルビル 不動産 8 4,898 100.0％ 9,240 7,036 7,680,000 0.7％
不動産信託 4,850
クローバー芝公園 9 2,550 100.0％ 4,491 4,500,000 0.4％
受益権 (注)６.
21,250,000
54,600,000
不動産信託 10,100,000
汐留ビルディング 37 44,213 100.0％ 122,000 101,678