8952 Ｒ－ジャパン 2021-11-15 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得及び国内不動産の譲渡に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2021 年 11 ⽉ 15 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
国内不動産信託受益権の取得及び
国内不動産の譲渡に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、
「本資産運⽤会社」といいます。）は、本⽇、下記のとおり国内不動産信託受益
権の取得及び国内不動産の譲渡（以下、それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡
をあわせて「本取引」といいます。）を決定しましたので、お知らせいたします。
記
≪取得予定資産≫
取得価格 取得⽇
物件名称 所在地 契約締結⽇
（予定） （予定）
⼤⼿町フィナンシャルシティ
東京都
ノースタワー 6,380 百万円 2021 年 11 ⽉ 15 ⽇ 2021 年 11 ⽉ 30 ⽇
千代⽥区
（追加取得）
≪譲渡予定資産≫
譲渡価格 譲渡⽇
物件名称 所在地 契約締結⽇
（予定） （予定）
愛知県
名古屋御園ビル 2,629 百万円 2021 年 11 ⽉ 15 ⽇ 2022 年 3 ⽉ 1 ⽇
名古屋市
1
≪本取引の⽬的≫
昨今、
「IT の進歩」「環境意識の⾼まり」「働き⽅の多様化」等を背景に、オフィスに求められる
、 、
役割、機能は変化しています。当投資法⼈はこうした新しい潮流による事業環境の変化を⾒据え、ポ
ートフォリオの中⻑期的な競争⼒に着⽬し、プロアクティブな視点でポートフォリオの⼊替を戦略的
に進める⽅針を掲げております。
本取引は、このような⼊替戦略の⼀環として⾏うものであり、本取得に関してはポートフォリオ
の中⻑期的な競争⼒強化に資する物件である点を総合評価し、取得を決定しました。⼀⽅、本譲渡
に関しては収益性、資産価値の観点から定性・定量的評価を⾏った上で決定しました。
≪取得予定資産︓⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー（追加取得）≫
１．本取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 ⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー（持分割合︓1.42％）
取 得 価 格 （ 予 定 ） 6,380 百万円
取 得 先 株式会社サンケイビル（後述 4.を参照）
媒 介 の 有 無 有（媒介者は利害関係⼈等に該当しません）
取 得 決 定 ⽇ 2021 年 11 ⽉ 15 ⽇
契 約 締 結 ⽇ 2021 年 11 ⽉ 15 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2021 年 11 ⽉ 30 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2021 年 11 ⽉ 30 ⽇
（注）
「取得資産の名称」の持分割合は、⼤⼿町フィナンシャルシティ全体（サウスタワーを含む）におけ
る共有持分割合を記載しています。なお、本追加取得により当投資法⼈の本物件の持分割合は 4.80%
になる予定です。
2． 本取得の理由
本物件は、⼤⼿町連鎖型都市再⽣プロジェクト第 2 次事業である⼤⼿町⼀丁⽬第 2 地区第⼀種市
街地再開発事業として建設され、本物件と⼀体で建築されたサウスタワーとともに「⼤⼿町フィナ
ンシャルシティ」を構成しています。
本取得に際して、特に評価した点は以下のとおりです。
（１） 建物・設備
本物件は、2012 年竣⼯の築浅物件であり、事務所、店舗等で構成される⼤型複合施設です。
オフィス空間は、ワンフロア約 700 坪を超える整形・無柱空間であり、様々なビジネスニーズ
に合わせたレイアウトが可能です。 また、サウスタワーの低層部に設置された聖路加国際病院の
分院「聖路加メディローカス」は、就業者の利便性を⾼めるのみならず、災害時には周辺エリア
の初期救護を担う等、地域防災にも貢献しています。
環境⾯では、敷地内外の緑化や保⽔性塗装の採⽤等により、 ヒートアイランド現象を緩和して
いるほか、⾼効率設備機器の導⼊などにより、環境負荷の軽減に取り組んでいます。
（２） ⽴地
本物件は地下鉄 5 路線（東京メトロ 丸ノ内線・東⻄線・千代⽥線・半蔵⾨線、都営地下鉄
三⽥線）が乗り⼊れる「⼤⼿町駅」に地下で直結しており、⾮常に交通アクセスに優れていま
す。
また、国際⾦融センターである⼤⼿町に位置するためビジネス上の利点も有しており、上記
の都市再⽣プロジェクトにより、エリアとしての更なる価値向上が期待されています。
2
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 ⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー（持分割合︓1.42％）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
以下の所有権（敷地権）の共有持分（100 分の 12.5）に係る信
託受益権
敷地権の⽬的︓⼟地 15 筆の所有権
⼟ 地 敷地権割合︓
東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 5 番 1 他 13 筆（仮換地 2A 街区 2-1 号）
︓1 億分の 10,004,230
東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 5 番２（仮換地 2A 街区 2-2 号）
︓1 億分の 10,019,813
以下の区分所有権の共有持分（100 分の 12.5）に係る信託受益権
・店舗部分の⼀部（地下 1 階） （237.65 ㎡）
・データセンター部分（地下 4〜地上 1 階、地上 2 階〜4 階（登記
簿上は地下 4〜地上 1 階、3 階〜5 階）（6357.25 ㎡）
）
建 物 (注)上記⾯積には附属建物部分を含む。
・オフィス部分（地上 23 階〜27 階（登記簿上は 24 階〜28 階））
（11,488.95 ㎡）
・管理規約に基づく全体共⽤部の共有持分
※建物所有割合︓1.42％
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬9番５号
⽤ 途 事務所、店舗
⾯積
⼟ 地 14,108.16 ㎡（仮換地⾯積）
建 物 239,769.07 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 4 階付 35 階建
基 準 階 ⾯ 積 2,369 ㎡
建 築 時 期 2012 年 10 ⽉
地震ＰＭＬ:1.1％（東京海上ディーアール株式会社による地震リス
耐震性に関する事項
ク評価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 7,070 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 11 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 10
賃 貸 事 業 収 ⼊ ⾮開⽰
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ ⾮開⽰
総 賃 貸 ⾯ 積 2,307 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 2,307 ㎡
2020 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0％
2020 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
⼊居率の 推移 2021 年 3 ⽉ 31 ⽇ 96.1％
2021 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
取得予定⽇ 100.0％
3
本物件の区分所有権の共有者間協定書において、持分譲渡に関する優先交渉
その他特筆すべき事項 権に係る事項が定められています。なお、当該⼟地に対しかかる区分所有建
物の敷地権の設定がされています。
・当該建物は、当投資法⼈による取得後、三菱地所株式会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転貸
を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・本物件は、東京都市計画⼟地区画整理事業⼤⼿町⼟地区画整理事業施⾏区域内にあり、地番及び
筆数は、敷地権の⽬的となっている従前地 15 筆の地番及び筆数を記載している。また、⼟地⾯
積については以下の仮換地の指定⾯積の合計を記載している。
①2A 街区 2-1 号 13,763.00 ㎡ （うち当投資法⼈の共有持分 10.004230%の 100 分の 12.5）
︓
②2A 街区 2-2 号 345.16 ㎡ （うち当投資法⼈の共有持分 10.019813%の 100 分の 12.5）
︓
・建物⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、
主要なものを記載。
(注) ・構造の地上階数の記載は、⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワーと⼤⼿町フィナンシャルシ
ティサウスタワーを合わせた登記簿上の記載をしており、⼤⼿町フィナンシャルシティノースタ
ワーは、31 階建（館内表⽰は 30 階建） 。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出し
た数値を記載。但し、テナント総数は取得する区分所有区画全体のテナント総数を記載。
・賃貸事業収⼊及び敷⾦・保証⾦については、共有者等の同意を得られていないことから⾮開⽰。
・当投資法⼈の所有部分には、管理規約に基づく規約設定共⽤部分の共有持分を含む。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 173 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 44 百万円（当社想定数値）
4．取得先の概要
名 称 株式会社サンケイビル
所 在 地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 7 番 2 号
代 表 者 代表取締役社⻑ 飯島⼀暢
主 な 事 業 内 容 不動産業
資 本 ⾦ 28,120 百万円（2021 年 3 ⽉ 31 ⽇現在）
設 ⽴ 年 ⽉ ⽇ 1951 年 6 ⽉ 11 ⽇
純 資 産 （連結）︓105,414 百万円（2021 年 3 ⽉ 31 ⽇現在）
総 資 産 （連結）︓442,571 百万円（2021 年 3 ⽉ 31 ⽇現在）
⼤株主及び株主⽐率
株式会社フジ・メディア・ホールディングス（100.0%）
（2021 年 3 ⽉ 31 ⽇現在）
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
資 本 関 係 特になし
⼈ 的 関 係 特になし
取 引 関 係 特になし
関連当事者への
特になし
該 当 状 況
5．物件取得者等の状況
本取得資産は、当投資法⼈・本資産運⽤会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありま
せん。
6．決済⽅法等
（1）取得資⾦
借⼊⾦及び⼿元資⾦
(注)本取得にかかる借⼊⾦については、決定次第お知らせします。
（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
4
7．鑑定評価書の概要
物 件 名 称 ⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー
鑑 定 評 価 額 7,070 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2021 年 11 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収
収益価格 7,070,000 益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証
も⾏って収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 7,240,000
(1)運営収益 [①－②] 270,290
類似不動産の新規賃料⽔準及び対象不動産の中⻑期的競
① 可能総収益 282,296
争⼒等を勘案して査定
類似不動産の平均的空室率に基づき、対象不動産の競争
② 空室等損失等 12,005
⼒等も考慮して計上
(2)運営費⽤ 74,613
維持管理費 維持管理費は過年度実績額及び予算に、PM フィーは現
32,871（注）
ＰＭフィー ⾏契約に基づき査定
⽔道光熱費 0 管理組合への管理費で⽀出されているので⾮計上
修繕費 2,921 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
テナント募集費⽤等 1,900 類似不動産のテナント募集費⽤等を参考に査定
公租公課 36,881 2021 年度の実績に基づき計上
損害保険料 37 ⾒積額に基づき査定
その他費⽤ 0 当該項⽬として計上すべき費⽤はない
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 195,677
(4)⼀時⾦の運⽤益 2,437 運⽤利回りを 1％として査定
(5)資本的⽀出 2,722 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの修繕更新費の年平均額を参考に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 195,392
(7)還元利回り 2.7% 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 6,990,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利
割引率 2.4%
回りとの⽐較から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産
最終還元利回り 2.8%
の市場性を考慮して査定
積算価格 6,560,000
⼟地⽐率 83.8％
建物⽐率 16.2％
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
特になし
に当たって留意した事項
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響
を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来
たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算
して記載しております。
5
≪譲渡予定資産︓名古屋御園ビル≫
１．本譲渡の概要
譲渡資産の名称 名古屋御園ビル
譲渡価格（予定） 2,629 百万円
想 定 帳 簿 価 額 1,293 百万円
想 定 譲 渡 損 益 1,308 百万円
譲 渡 先 ⾮開⽰（後述 4.を参照）
媒 介 の 有 無 無
譲 渡 決 定 ⽇ 2021 年 11 ⽉ 15 ⽇
契 約 締 結 ⽇ 2021 年 11 ⽉ 15 ⽇
譲渡⽇（予定） 2022 年 3 ⽉ 1 ⽇
代⾦受取⽇（予定） 2022 年 3 ⽉ 1 ⽇
・譲渡価格には、譲渡費⽤、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等は含みません。
・想定帳簿価額は、譲渡⽇までに予定されている資本的⽀出及び想定される減価償却費等を基
(注) に資産運⽤会社が算定した、本⽇時点で想定される帳簿価額です。
・想定譲渡損益は、譲渡価格から想定帳簿価額及び譲渡費⽤（⼀部未確定）を引いた本⽇時点
の想定⾦額を記載しています。
２．本譲渡の理由
本物件は⾼い⼊居率を維持してきましたが、本物件が位置する伏⾒エリアのオフィスの需給動向
は今後注視が必要であり、また築 30 年を迎える本物件は、今後の修繕・更新費の増加が⾒込まれ
ており、中⻑期的なオフィスとしての競争⼒の維持・向上を図ることが課題となっていました。
このような背景のもと、本資産運⽤会社は、譲渡先から上記予定譲渡価格で売買提案を得られた
ことを踏まえ、今後の内部成⻑余⼒を考慮し、譲渡予定資産を中⻑期的に運⽤することと譲渡す
ることとを⽐較検討した結果、本譲渡を決定いたしました。
なお、本譲渡に伴い発⽣する譲渡益については、⼀部を内部留保の上、残額を 2022 年 3 ⽉期
の分配⾦として還元することを想定しております。
３．譲渡資産の内容
譲 渡 資 産 の 名 称 名古屋御園ビル
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
所有形態
⼟ 地 所有権
建 物 所有権
所在地（住居表⽰） 愛知県名古屋市中区栄⼀丁⽬ 10 番 21 号
建 築 時 期 1991 年 9 ⽉
⽤ 途 事務所
鑑 定 評 価 額 1,760 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 11 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 17
賃 貸 事 業 収 ⼊ 78,562 千円
6
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 113,210 千円
総 賃 貸 ⾯ 積 3,448 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 3,448 ㎡
2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0%
2020 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0%
⼊ 居 率 の 推 移 2020 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0%
2021 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0%
2021 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0%
その他特筆すべき事項 特になし
・譲渡予定⽇に不動産管理処分信託契約を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の譲渡を
⾏う予定。
(注)
・⽤途は登記簿上の表⽰を記載。
・賃貸借の内容は、2021 年 9 ⽉期末⽇の数値を記載。
４．譲渡先の概要
譲渡先は国内特定⽬的会社ですが、譲渡先の同意が得られないため⾮開⽰とします。なお、当
投資法⼈及び本資産運⽤会社と特別な利害関係にある者には該当しません。
5．決済⽅法等
2021 年 12 ⽉ 1 ⽇に⼿付⾦として譲渡予定価格（消費税等は含まない）の 20%
引渡し時に残⾦として、売買代⾦（消費税等込み）から⼿付⾦を除いた額を決済
（注）当該⼿付⾦に利息は付されません。
6．鑑定評価書の概要
e
物 件 名 称 名古屋御園ビル
鑑 定 評 価 額 1,760 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2021 年 11 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容(単位:千円) 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収
収益価格 1,760,000 益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証
も⾏って収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 1,820,000
(1)運営収益 [①－②] 155,076
①可能総収益 163,788 類似建物の新規賃料⽔準等に基づき計上
過年度実績額及び類似不動産の平均的空室率等に基づき
②空室等損失等 8,712
計上
(2)運営費⽤ 59,206
維持管理費 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは類似
18,367 (注)
ＰＭフィー 不動産の事例を参考に賃料収⼊等の 3.0%相当額と査定
⽔道光熱費 11,000 過年度実績額に基づき稼働率を考慮のうえ査定
修繕費 13,106 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
類似不動産の事例に基づき新規⼊居テナントの 1.0 か⽉
テナント募集費⽤等 1,026 分を計上
公租公課 14,373 2021 年度の実績に基づき査定
損害保険料 333 実績額を妥当と判断し計上
その他費⽤ 1,000 収⽀実績及び収⽀予算に基づき予備費を計上
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 95,869
7
(4)⼀時⾦の運⽤益 942 運⽤利回りを 1.0％と査定して計上
(5)資本的⽀出 11,253 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの再調達価格を基に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 85,558
(7)還元利回り 4.7% 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 1,730,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利
割引率 4.5%
回りとの⽐較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産
最終還元利回り 4.9% の市場性等を考慮して査定
積算価格 1,380,000
⼟地⽐率 71.3%
建物⽐率 28.7%
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定
特になし
評価に当たって留意した事項
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投
資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利
益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
≪今後の⾒通し≫
本取引を前提とした当投資法⼈の 2022 年 3 ⽉期（2021 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2022 年 3 ⽉ 31
⽇）及び 2022 年 9 ⽉期（2022 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2022 年 9 ⽉ 30 ⽇）における運⽤状況の予
想については、本⽇付け発表の「2021 年 9 ⽉期 決算短信（REIT） 」をご参照ください。
以 上
8
≪参考資料≫
●⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー 案内図
●⼤⼿町フィナンシャルシティノースタワー 外観写真
9