ジャパンリアルエステイト投資法⼈
2021年9⽉期 決算説明資料
（2021年4⽉1⽇〜2021年9⽉30⽇）
証券コード
8952
1 決算ハイライト 2
2 決算及び業績予想 7
3 外部成⻑ 12
４ 内部成⻑ 16
5 財務戦略 24
6 ポートフォリオ概況 27
7 ESG 31
8 Appendix 41
1 決算ハイライト
分配⾦サマリー
1⼝当たり分配⾦
今回決算（2021年9⽉期）
前期⽐︓ +36円（+0.3％）
11,356円
予想⽐︓ +6円（+0.1％）
1⼝当たり分配⾦の推移 〜 15期連続増配 〜
（円）
12,000 11,400 11,500
11,262 11,320 11,350 11,356
11,100
10,610
10,197
10,000 9,697
9,495
9,336 半 実 半
9,096 年 年 今 今
8,544 前 績 前 回 回
予 予 予 予
想 想 想 想
8,000
6,000
2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期 2022年9⽉期
3
運⽤ハイライト（2021年9⽉期）
緊急事態宣⾔⻑期化の影響を受けながらも、増額改定やESGへの取り組みを着実に推進
内部成⻑ 財務戦略
2021年3⽉期 2021年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期
テナント⼊替（⽉額） －42百万円 －60百万円 LTV 41.9％ 41.8%
平均利率 0.43% 0.42％
賃料改定（⽉額） ＋15百万円 ＋21百万円
平均残存年数 4.17年 4.15年
期末⼊居率 97.9% 96.5% ⻑期固定⽐率 89.7% 90.9％
外部成⻑ ESGへの取り組み
資産の譲渡
⼤塚東池袋ビルディング 6,025百万円
▶ 再エネ電⼒をすべてのJRE100%保有物件で導⼊
＜参考＞2022年3⽉期の資産の取得・譲渡 ▶ TCFDの開⽰をアップデートして拡充
グランフロント⼤阪（新規取得） 21,000百万円 ▶ GRESBにおいて「Green Star」・「5 Stars」評価を取得
⼤⼿町フィナンシャルシティ ノースタワー（追加取得） 6,380百万円
名古屋御園ビル（譲渡） 2,629百万円
4
現在の状況と今後の⾒通し
2021年９⽉期における新型コロナウイルスの影響
オフィステナントの状況 店舗テナントの状況
賃料⼀時減額による
緊急事態宣⾔が予想より⻑引き、新規借室需要は限定的だった 決算期
決算への影響額
⽴地改善やオフィス拡張の動きもあるが、全体の空室率は上昇傾向が続いた 2020年9⽉期 －34百万円
賃料改定で増額基調は継続するも、増額率は鈍化した 2021年3⽉期 －42百万円
2021年9⽉期 －62百万円
今後のオフィスマーケットの⾒通し
ワクチンの接種が進み、新型コロナウイルスへの感染がある程度収まってきたので、各社が今後の働き⽅を試すフェーズに⼊ってくる。当初は余剰スペースの返
室が先⾏するが、徐々に⽴地改善、執務環境改善等の動きが活発化する。
在宅勤務を積極的に活⽤する企業もある⼀⽅、コミュニケーションやイノベーション等の観点から、オフィスでの勤務を再評価する企業も多く、働き⽅の多様
化が進む。
オフィスには、⼈が集まり交流し、新しいビジネスを⽣み出す場として、教育や企業⽂化浸透の場としての役割への期待が⼀層⾼まる。
ビルの環境性能やCO₂排出量の削減（再⽣エネルギーの活⽤）、健康と快適性に対するテナントの要求がこれまで以上に⾼くなる。
今後はテナントに「選ばれるオフィス」と「選ばれないオフィス」への⼆極化が進む。
5
JREにおけるポートフォリオ⼊替
「選ばれるオフィス、選ばれるポートフォリオ」を⽬指し、より戦略的な⼊替を進める
物件の⼊替
取得
27,380百万円
⼤塚東池袋ビルディング 名古屋御園ビル
譲渡
譲渡⽇︓2021年8⽉31⽇ 譲渡予定⽇︓2022年3⽉1⽇ 8,654百万円 グランフロント⼤阪（北館／うめきた広場・南館） ⼤⼿町フィナンシャルシティ ノースタワー
譲渡価格︓6,025百万円 譲渡予定価格︓2,629百万円 取得⽇︓2021年10⽉1⽇ 取得予定⽇︓2021年11⽉30⽇
取得価格︓21,000百万円 取得予定価格︓6,380百万円
⼊替による効果
売却益の実現 築年数の若返り 資産規模拡⼤ NOIの増加
譲渡物件平均32.5年 1兆705億円
＋3,846百万円 ＋545百万円／年（注）
取得物件平均8.6年 1兆925億円
（注）譲渡物件の直近1年間のNOI実績、及び取得物件の想定NOIにより算出しています。
6
２ 決算及び業績予想
2021年9⽉期 決算概要
主な増減要因（前期⽐） （百万円）
2021年3⽉期 2021年9⽉期 半年前
項⽬ 前期⽐ 業績予想⽐ 営業収益
実績 実績 業績予想
既存ビル -553
営業収益 34,944 百万円 36,901 百万円 +1,957 百万円 36,950 百万円 -48 百万円 賃料共益費 -350
賃貸事業収益 34,944 百万円 34,354 百万円 -589 百万円 34,420 百万円 -65 百万円
解約違約⾦・原状回復費相当額 -115
ʼ21/09期譲渡ビル -35
不動産等売却益 0 百万円 2,546 百万円 +2,546 百万円 2,530 百万円 +16 百万円
営業費⽤
営業費⽤ 18,464 百万円 18,507 百万円 +42 百万円 18,870 百万円 -362 百万円 既存ビル -213
管理業務費 -133
賃貸事業費⽤ (*1) 10,118 百万円 10,150 百万円 +32 百万円 10,560 百万円 -409 百万円
⽔道光熱費 ＋147
減価償却費 6,529 百万円 6,264 百万円 -264 百万円 6,240 百万円 +24 百万円 減価償却費 -257
● ʼ21/09期譲渡ビル -18
販売費及び⼀般管理費 1,816 百万円 2,091 百万円 +275 百万円 2,050 百万円 +41 百万円
(内、資産運⽤報酬) 1,433 百万円 1,719 百万円 +286 百万円 1,680 百万円 +39 百万円
NOI (*2) 24,825 百万円 24,204 百万円 -621 百万円 23,850 百万円 +354 百万円
賃貸事業損益 (*2) 18,296 百万円 17,939 百万円 -356 百万円 17,610 百万円 +329 百万円
営業利益 16,479 百万円 18,394 百万円 +1,915 百万円 18,080 百万円 +314 百万円 主な増減要因（業績予想⽐） （百万円）
営業外収益 10 百万円 23 百万円 +12 百万円 10 百万円 +13 百万円 営業収益
既存ビル及びʼ21/09期譲渡ビル -65
営業外費⽤ 981 百万円 940 百万円 -40 百万円 950 百万円 -9 百万円
⽔道光熱費 -45
(内、⽀払利息) 927 百万円 890 百万円 -37 百万円 900 百万円 -9 百万円 営業費⽤
既存ビル及びʼ21/09期譲渡ビル -394
経常利益 15,508 百万円 17,477 百万円 +1,968 百万円 17,140 百万円 +337 百万円
管理業務費 -86
法⼈税等調整額等 -52 百万円 611 百万円 +663 百万円 500 百万円 +111 百万円 ⽔道光熱費 -123
当期純利益 15,560 百万円 16,865 百万円 +1,304 百万円 16,640 百万円 +225 百万円
修繕費 -143
圧縮積⽴⾦取崩・繰⼊等 119 百万円 -1,135 百万円 -1,255 百万円 -920 百万円 -215 百万円
分配⾦総額 15,680 百万円 15,730 百万円 +49 百万円 15,720 百万円 +10 百万円
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 11,320 円 11,356 円 +36 円 11,350 円 +6 円
期末⼊居率 97.9 % 96.5 % -1.4 % 97.0 % -0.5 %
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く 8
2021年9⽉末 貸借対照表（B/S）
2021年3⽉末 2021年9⽉末 増減 2021年3⽉末 2021年9⽉末 増減
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債
現預⾦、信託現預⾦ 34,353 百万円 44,437 百万円 10,083 百万円 短期借⼊⾦ 18,000 百万円 18,000 百万円 0 百万円
その他流動資産 678 百万円 678 百万円 0 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊⾦ 51,700 百万円 51,000 百万円 -700 百万円
流動資産合計 35,032 百万円 45,115 百万円 10,083 百万円 前受⾦ 3,172 百万円 3,065 百万円 -107 百万円
Ⅱ 固定資産 その他流動負債 4,817 百万円 5,071 百万円 253 百万円
有形固定資産 流動負債合計 77,690 百万円 77,136 百万円 -553 百万円
建物（信託物件含む） 373,210 百万円 371,409 百万円 -1,801 百万円 Ⅱ 固定負債
構築物（信託物件含む） 4,262 百万円 4,248 百万円 -13 百万円 投資法⼈債 42,993 百万円 42,993 百万円 0 百万円
機械装置他（信託物件含む） 4,851 百万円 4,909 百万円 57 百万円 ⻑期借⼊⾦ 306,800 百万円 307,500 百万円 700 百万円
⼟地（信託物件含む） 725,914 百万円 724,298 百万円 -1,616 百万円 預り敷⾦保証⾦ 57,385 百万円 57,302 百万円 -82 百万円
減価償却累計額 -151,550 百万円 -156,416 百万円 -4,865 百万円 その他固定負債 1,603 百万円 2,203 百万円 599 百万円
有形固定資産合計 956,688 百万円 948,449 百万円 -8,239 百万円 固定負債合計 408,781 百万円 409,998 百万円 1,217 百万円
無形固定資産 負債合計 486,472 百万円 487,135 百万円 663 百万円
借地権他（信託物件含む） 6,472 百万円 6,453 百万円 -19 百万円 純資産の部
無形固定資産合計 6,472 百万円 6,453 百万円 -19 百万円 出資総額 497,241 百万円 497,241 百万円 0 百万円
投資その他の資産 任意積⽴⾦ 2,424 百万円 2,303 百万円 -120 百万円
投資有価証券 577 百万円 577 百万円 0 百万円 当期未処分利益 15,597 百万円 16,902 百万円 1,305 百万円
⻑期前払費⽤他 2,862 百万円 2,898 百万円 36 百万円 純資産合計 515,262 百万円 516,447 百万円 1,185 百万円
投資その他の資産合計 3,439 百万円 3,475 百万円 36 百万円 負債・純資産合計 1,001,734 百万円 1,003,583 百万円 1,848 百万円
固定資産合計 966,600 百万円 958,377 百万円 -8,222 百万円
Ⅲ 繰延資産 （参考）
投資法⼈債発⾏費 102 百万円 89 百万円 -12 百万円 2021年3⽉末 2021年9⽉末 増減
繰延資産合計 102 百万円 89 百万円 -12 百万円 期末内部留保残額（注） 3,522 百万円 5,257 百万円 1,735 百万円
資産合計 1,001,734 百万円 1,003,583 百万円 1,848 百万円 （注）繰延税⾦負債（その他固定負債）と任意積⽴⾦の合計額（分配⾦⽀払後）です。
9
2022年3⽉期・2022年9⽉期 業績予想
2022年3⽉期の主な増減要因 （百万円）
2021年9⽉期 2022年3⽉期 2022年9⽉期
項⽬ 前期⽐ 前期⽐ 営業収益
実績 業績予想 業績予想
既存ビル +100
営業収益 36,901 百万円 36,240 百万円 -661 百万円 33,730 百万円 -2,510 百万円 賃料共益費 -102
賃貸事業収益 34,354 百万円 34,930 百万円 +575 百万円 33,730 百万円 -1,200 百万円
解約違約⾦・原状回復費相当額 +243
ʻ21/09期譲渡ビル -166
不動産等売却益 2,546 百万円 1,300 百万円 -1,246 百万円 0 百万円 -1,300 百万円
ʻ22/03期取得・譲渡予定ビル +631
営業費⽤ 18,507 百万円 19,080 百万円 +572 百万円 18,850 百万円 -230 百万円 営業費⽤
既存ビル +473
賃貸事業費⽤ (*1) 10,150 百万円 10,850 百万円 +699 百万円 11,060 百万円 +210 百万円
管理業務費 +273
減価償却費 6,264 百万円 6,290 百万円 +25 百万円 6,160 百万円 -130 百万円 ⽔道光熱費 -185
修繕費 +411
販売費及び⼀般管理費 2,091 百万円 1,930 百万円 -161 百万円 1,620 百万円 -310 百万円
ʻ21/09期譲渡ビル -79
(内、資産運⽤報酬) 1,719 百万円 1,540 百万円 -179 百万円 1,260 百万円 -280 百万円 ʻ22/03期取得・譲渡予定ビル +320
NOI (*2) 24,204 百万円 24,080 百万円 -124 百万円 22,670 百万円 -1,410 百万円
賃貸事業損益 (*2) 17,939 百万円 17,780 百万円 -159 百万円 16,510 百万円 -1,270 百万円
営業利益 18,394 百万円 17,160 百万円 -1,234 百万円 14,880 百万円 -2,280 百万円
2022年9⽉期の主な増減要因 （百万円）
営業外収益 23 百万円 0 百万円 -23 百万円 10 百万円 +10 百万円
営業収益
営業外費⽤ 940 百万円 930 百万円 -10 百万円 890 百万円 -40 百万円 既存ビル -1,160
賃料共益費 -940
(内、⽀払利息) 890 百万円 880 百万円 -10 百万円 840 百万円 -40 百万円
解約違約⾦・原状回復費相当額 -220
経常利益 17,477 百万円 16,230 百万円 -1,247 百万円 14,000 百万円 -2,230 百万円 ● ʻ22/03期取得・譲渡予定ビル -30
営業費⽤
法⼈税等調整額等 611 百万円 150 百万円 -461 百万円 -660 百万円 -810 百万円
既存ビル +30
当期純利益 16,865 百万円 16,070 百万円 -795 百万円 14,660 百万円 -1,410 百万円 管理業務費 -220
圧縮積⽴⾦取崩・繰⼊等 -1,135 百万円 -270 百万円 +865 百万円 1,270 百万円 +1,540 百万円
⽔道光熱費 +160
公租公課 +180
分配⾦総額 15,730 百万円 15,800 百万円 +69 百万円 15,930 百万円 +130 百万円
減価償却費 -100
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ ● ʻ22/03期取得・譲渡予定ビル ＋60
公租公課 +90
1⼝当たり分配⾦ 11,356 円 11,400 円 +44 円 11,500 円 +100 円
期末⼊居率 96.5 % 96.5 % 0.0 %
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く 10
分配⾦増減要因
（円）
増加 減少
解約違約⾦・原状回復費 管理業務費の減 ＋96円 解約違約⾦・原状回復費 管理業務費の増 -197円 解約違約⾦・原状回復費 管理業務費の減 +158円 公租公課の増 -64円
相当額の減 -83円 ⽔道光熱費の増 -106円 相当額の増 +175円 ⽔道光熱費の減 +133円 相当額の減 -158円 ⽔道光熱費の増 -115円
減価償却費の減 +185円 修繕費の増 -296円 公租公課の増 -129円
減 -154円 減価償却費の減 +72円
内部
不動産等 留保
内部 不動産等
売却益 還元
留保 売却益
(＊) 1,403
還元 (＊)
355 519
133
11,500
その他 11,400
11,320 11,356 賃貸
事業
133 賃貸 財務 収益
事業 その他 355
費⽤ 外部 519
成⻑
賃料 外部 賃料 1,403
財務
共益費 成⻑ 共益費
その他
その他
賃貸 賃貸
事業 事業
収益 費⽤
財務
その他
賃料
共益費
その他 賃貸
賃貸 事業 外部
事業 費⽤ 成⻑
収益
ʻ21/03期 2021年9⽉期 2022年3⽉期（予想） 2022年9⽉期（予想）
11
＊内部留保及び分配⾦連動報酬Ⅱ差引き後の、DPUへの影響額。
3 外部成⻑
取得物件の概要①
グランフロント⼤阪（新規取得）
物件概要
グランフロント⼤阪 グランフロント⼤阪
物件名
（北館） （うめきた広場・南館）
⼤阪府⼤阪市北区⼤深町３番（北館）
所在地
４番（うめきた広場・南館）
＜⼟地＞ 22,680㎡ 20,488㎡
⾯
積 10,226㎡（うめきた広場）
＜建物＞ 290,030㎡
181,371㎡（南館）
2013年2⽉（うめきた広場）
竣⼯時期 2013年2⽉
2013年3⽉（南館）
取引概要
新規取得持分 4.9% 4.9％
取得⽇
2021年10⽉1⽇ 賃貸可能⾯積 8,462㎡ 5,190㎡
⼊居率 98.2% 96.7％
取得価格 （2021年9⽉末現在）
21,000百万円
NOI想定 365百万円 394百万円
取得先 NOI利回り 3.7％ 3.5％
三菱地所株式会社
13
取得物件の概要②
⼤⼿町フィナンシャルシティ ノースタワー（追加取得）
取引概要
取得予定⽇
2021年11⽉30⽇ 物件概要
所在地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬
取得予定価格
6,380百万円 ＜⼟地＞ 14,108㎡
⾯
積
＜建物＞ 239,769㎡
取得先
株式会社サンケイビル
竣⼯時期 2012年10⽉
追加取得持分 1.42%
取得後持分 4.80％
賃貸可能⾯積 2,307㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 173百万円
NOI利回り 2.7％
14
譲渡物件の概要
物件特性や中⻑期的競争⼒、不動産市況等を総合的に勘案し物件を譲渡
⼤塚東池袋ビルディング 名古屋御園ビル
▶ 本物件のポートフォリオ内での⽴地優位性や今後の修繕・更新費の増加⾒込みを考慮 ▶ 伏⾒エリアの今後の需給動向や築30年を迎える本物件の今後の内部成⻑余⼒を考慮
し、中⻑期的な運⽤と提案された価格での譲渡を⽐較検討した結果、本譲渡を決定。 し、中⻑期的な資産運⽤の観点から総合的に判断した結果、本譲渡を決定。
物件概要 物件概要
東京都豊島区 愛知県名古屋市
所在地 所在地
東池袋⼆丁⽬ 中区栄⼀丁⽬
＜⼟地＞ 2,121㎡ ＜⼟地＞ 805㎡
⾯ ⾯
積 積
＜建物＞ 9,531㎡ ＜建物＞ 5,348㎡
竣⼯時期 1987年11⽉ 竣⼯時期 1991年９⽉
賃貸可能⾯積 7,253㎡ 賃貸可能⾯積 3,448㎡
⼊居率 100.0％ ⼊居率 100.0％
取引概要 取引概要
譲渡価格 鑑定評価額 譲渡予定価格 鑑定評価額
6,025百万円 4,850百万円 2,629百万円 1,760百万円
帳簿価額 譲渡⽇ 帳簿価額 譲渡予定⽇
3,280百万円 2021年８⽉31⽇ 1,293百万円 2022年3⽉1⽇
15
4 内部成⻑
⼊居率・⼊替率の推移
リーシング期間の⻑期化が⾒られるも、テナント⼊替による賃料単価の上昇は継続
⼊居率の推移 年間テナント⼊替率
東京23区 その他都市 全体
100.0% 8.0%
7.0%
6.0% 5.7%
95.0% 5.6%
4.9%
5.0% 5.4%
ʼ21年9⽉末 3.9% 4.9%
4.1%
3.7% 3.8% 4.7% 4.2%
96.5％
4.5% 4.0%
4.0%
4.3% 3.3% 3.9%
3.9% 3.2% 3.7%
90.0% 3.6%
3.5% 3.5% 2.8%
3.0% 3.2% 3.1%
3.2%
2.6% 2.8%
2.6%
2.0% 2.3%
85.0% 1.0%
'16/04〜 '16/10〜 '17/04〜 '17/10〜 '18/04〜 '18/10〜 '19/04〜 '19/10〜 '20/04〜 '20/10〜
'12/09期 '13/09期 '14/09期 '15/09期 '16/09期 '17/09期 '18/09期 '19/09期 '20/09期 '21/09期
'17/03 '17/09 '18/03 '18/09 '19/03 '19/09 '20/03 '20/09 '21/03 '21/09
貸付・返室の⾯積と⼊替単価⽐率の推移 貸付⾯積 返室⾯積 単価⽐(貸付/返室)
(㎡)
30,000 24,827 123.2% 130.0%
119.2% 119.3% 120.3%
20,376
19,638
20,000 17,130 17,151 120.0%
15,937
15,337 12,501
116.8% 15,111 9,380
10,000 115.2% 110.0%
109.8%
0 104.4% 100.0%
99.7%
98.4%
-10,000 90.0%
-11,177
-14,134 -15,122 -16,183 -15,538
-20,000 -17,471 80.0%
-20,517
-24,779 -26,053
-30,000 -28,629 70.0%
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期
17
賃料改定の状況
賃料改定の推移 増減額割合（⽉額契約賃料ベース）
（百万円・⽉額） 増額 減額 増額 据置 減額
60.0
'19/09期 59.6% 40.4% 0.0%
50.0 48.3
41.2
40.0 '20/03期 67.3% 32.7% 0.0%
32.3
30.0
25.3
19.8 22.0
19.9 19.7 '20/09期 62.0% 36.9% 1.1%
20.0 15.8
8.7
10.0
'21/03期 35.6% 63.0% 1.4%
0.0 0.0
-0.4 -0.4 -0.1 -0.0 -1.3 -0.7
-3.3 -4.0
-10.0 '21/09期 51.0% 48.0% 1.1%
-9.1
-20.0
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期 0% 20% 40% 60% 80% 100%
賃料改定対象の割合（⽉額契約賃料ベース） 定借・普通借の割合（⽉額契約賃料ベース）
定借 普通借
30.0%
'19/09期 59.7% 40.3%
25.0%
'20/03期 61.7% 38.3%
20.0%
'20/09期 62.7% 37.3%
15.0%
10.0% '21/03期 63.8% 36.2%
5.0%
'21/09期 65.0% 35.0%
0.0%
'19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期 '22/03期 '22/09期 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
（予想） （予想）
18
⽉額契約賃料（住宅賃料は除く）
増額改定は継続も、空室率上昇の影響を受けて内部成⻑はマイナスに （百万円）
増加
⽉額契約賃料の増減要因 減少
テナント⼊替
-60百万円
-1.2％
貸付 返室
95 155
+1.8％ -3.0%
賃料改定
+21百万円 【内部成⻑】
+0.4％ -38百万円
-0.7％
増額 減額 譲渡
22 0.7 27
+0.4% -0.0% -0.5%
【外部成⻑】
⼤塚東池袋ビル -27百万円
-0.5％
2021年3⽉期 2021年9⽉期
⽉額契約賃料 -65百万円の減少 ⽉額契約賃料
5,204百万円 -1.3％ 5,138百万円
総賃貸⾯積 貸付⾯積 返室⾯積 賃貸⾯積 総賃貸⾯積
855,833㎡ ＋15,937㎡ -28,629㎡ -6,817㎡ 836,324㎡
賃貸⾯積︓-12,692 ㎡
2021年3⽉期 2021年9⽉期
＊住宅賃料は除く
19
内部成⻑による⽉額契約賃料増減の推移
テナント⼊替・賃料改定による増減の推移
▶ 賃料改定による増額は継続も、空室率の上昇により⽉額契約賃料はマイナス
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
テナント⼊替による増減
賃料改定による増減
-2.0%
賃貸条件変動（テナント⼊替+賃料改定）による増減
-2.5%
-3.0%
-3.5%
-4.0%
'12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期
＊前期末のポートフォリオ全体の⽉額契約賃料(共益費込、住宅は除く)に対する増減率を表す
20
査定賃料・賃料ギャップの推移
ポートフォリオの査定賃料 賃料ギャップ
▶ 65物件中、20物件で据置、45物件で下落 ▶ 賃料ギャップのマイナス幅は前期⽐縮⼩
上昇
都⼼5区 据置
(物件)
下落
35 1
乖離率
30
25
5
1
賃料ギャップ ⽉額 -252百万円 -4.9％（マーケット未達）
20
21 20
23
15 30
26
10
5 8
8
賃料ギャップの推移
5
0
'19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期
増額改定による⽉額契約賃料の増加率︓左軸 賃料ギャップ（マーケット未達）︓右軸
8
その他18区
減額改定による⽉額契約賃料の減少率︓左軸 賃料ギャップ（ネット） ︓右軸
賃料ギャップ（マーケット超過）︓右軸
6 1.5% -15.0%
3 1
5
4 6 6
1.0% -10.0%
5
2 4
⽉
2 額
1 1 0.5% -5.0% 賃
0 契 料
'19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期 約 ギ
賃 ャ
その他都市 料 0.0% 0.0% ッ
30
増 プ
減
25
10 -0.5% 5.0%
20 19 18 18
15 24
-1.0% 10.0%
10
18
5 10 10 10 -1.5% 15.0%
4 '15/09期'16/03期 '16/09期'17/03期 '17/09期'18/03期 '18/09期'19/03期 '19/09期'20/03期 '20/09期'21/03期 '21/09期
0
'19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期
21
資産価値向上による成⻑
中⻑期的に選ばれるオフィスを⽬指し、リノベーション等の実施により資産価値の向上を図る
新和ビルディング最上階リニューアル⼯事（事例紹介）
これから求められるオフィスを追求し、既存のテラスをウッドデッキでアウトドア 改修前後の共込賃料単価⽐較
仕上げにリニューアル、多様な働き⽅に対応する空間に進化。 13.6％ プレミアム実現
※他フロア直近の成約事例との⽐較
改修後、他フロアを上回る賃料⽔準にてテナント誘致成功。
before before
22
MEMO
23 23
5 財務戦略
有利⼦負債の状況①
低⾦利が続く⾦融マーケットのもと、リファイナンスによる⾦利コスト削減を継続
平均利率・平均残存年数 ⽀払利息の推移 借⼊等事例
（百万円）
（年） 平均残存年数 平均利率 1,200
8 1.00% 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊額 利率 期間
1,100 1,071
6 0.75%
三菱UFJ銀⾏ ʻ21/04/26 5,000百万円 0.35625％ 10年
4.15年
4 0.50% 978
1,000 959
0.42% 927 みずほ銀⾏ ʼ21/06/15 4,000百万円 0.28875％ 10年
2 0.25% 890 880
900
840
0 0.00% 三井住友銀⾏ ʻ21/07/20 5,000百万円 0.15375％ 4年
800
'19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期 '22/03期 '22/09期 福岡銀⾏ ʻ21/08/31 1,500百万円 0.20625％ 7年
（予想） （予想）
有利⼦負債返済期⽇の分散状況
（百万円）
投資法⼈債
60,000 1.50%
短期借⼊⾦
コ ⻑期借⼊⾦
ミ 50,000 平均利率（短期除く） 1.25%
ッ
ト
メ 40,000 1.00%
ン
ト
ラ 30,000 0.75%
イ
ン
20,000 0.50%
10,000 0.25%
0 0.00%
25
有利⼦負債の状況②
健全な財務体質を維持
有利⼦負債残⾼・LTVの推移
有利⼦負債残⾼ LTV（簿価） LTV（時価）
（百万円）
450,000 45.0%
41.8%
400,000 40.0%
350,000 35.0%
300,000
33.7% 30.0%
250,000 25.0%
200,000 20.0%
150,000 15.0%
100,000 10.0%
50,000 5.0%
0 0.0%
'10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期
有利⼦負債の内訳 格付の状況
⾦額 割合 発⾏体格付け アウトルック
短期借⼊⾦ 18,000百万円 4.3％
S&P A+ 安定的
⻑期⽐率
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 20,000百万円 4.8％
95.7％
Moodyʼs A2 安定的
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 338,500百万円 80.7％ ⻑期固定⽐率
90.9％ R&I AA 安定的
投資法⼈債 42,993百万円 10.2％
有利⼦負債合計 419,493百万円 100.0％
26
6 ポートフォリオ概況
資産規模の推移
（億円） 取得価格合計 物件数 (物件)
12,000 90
ʼ21/09期末
72物件
1兆670億円
10,000 75
8,000 60
6,000 45
4,000 30
2,000 15
上場時
20物件 928億円
0 0
上場時 '02/09期 '03/09期 '04/09期 '05/09期 '06/09期 '07/09期 '08/09期 '09/09期 '10/09期 '11/09期 '12/09期 '13/09期 '14/09期 '15/09期 '16/09期 '17/09期 '18/09期 '19/09期 '20/09期 '21/09期
28
築年数・分散の状況
築年数の推移 テナント数の推移
（年）
（件）
30 JREポートフォリオ平均築年数
1,500
ʼ21/09期末 1,250
25
19.4年
1,000
ʼ21/09期末
20 750
1,465
500
15 上場時
17.9年 250 上場時
213
10 0
築年数 地域分散 テナントの業種分散 ⼤⼝テナントの割合
その他 窯業
電気・熱供給業 その他
30年〜 名古屋市 情報サービス
〜10年 7.1% 1.5%
1.3%
上位10社
11.3% 2.9% 10.3% 12.7%
17.0% 公務・各種団体 の占率
⼤阪市・京都市
5.8%
1.9% 19.5%
医療 ⾦融
⾸都圏 建設 2.1% 10.2%
（東京23区を除く） 東京23区 3.1%
6.3% 77.9% 上位11〜20社
20〜30年 保険 の占率
3.5% その他 8.1%
27.0%
東京23区 機械 サービス 67.2%
（都⼼5区を除く） 3.8% 10.0%
都⼼5区 通信 上位21〜30社
5.8% （千代⽥区・中央区・
4.2%
の占率
港区・新宿区・渋⾕区） 専⾨サービス（コンサ 5.2%
10〜20年 ルティング等）
72.1% 不動産
44.7% 4.5% 医薬品 8.4%
4.6% メディア・広告 電気機器 ⼩売・飲⾷
29
5.0% 6.2% 6.7%
＊取得価格ベース
＊取得価格ベース ＊⾸都圏とは東京都、埼⽟県、千葉県、神奈川県の1都3県を指す ＊賃貸⾯積ベース ＊賃貸⾯積ベース
鑑定評価・含み損益、1⼝当たりNAVの推移
直近の期末鑑定評価額・含み益・含み益率
2021年3⽉期 2021年9⽉期 前期⽐
期末鑑定評価額 1兆2,539億円 1兆2,466億円 ｰ73億円
含み益 2,907億円 2,917億円 +9億円
含み益率 30.2％ 30.5％ +0.4pt
鑑定評価・含み益の推移 1⼝当たりNAVの推移
合計︓鑑定評価額
︓簿価 ︓含み益
（億円） ︓含み益率 （円）
583,424
14,000 35.0% 580,000 578,857 581,877
567,928 573,321
12,000 30.0% 560,000
544,768
540,000 535,088
10,000 25.0% 523,432
520,000
505,582
8,000 20.0%
500,000
488,335
6,000 15.0% 480,000
460,000
4,000 10.0%
440,000
2,000 5.0%
420,000
0 0.0% 400,000
30
7 ESG
ESG関連トピック
再⽣可能エネルギーの積極的な導⼊
保有ビル使⽤電⼒をRE100対応の再⽣可能エネルギー由来に
▶ JREが100%所有し意思決定が完結する物件において、2022年4⽉までに80％超、同年9⽉までにすべての切り替えを完了させる⽅針です。
▶ RE100対応の再エネ電⼒は、ビル使⽤電⼒の全量であるため、すべてのテナントが再エネ電⼒を利⽤していると認められます。
▶ 今回対象物件における再エネ電⼒導⼊によるインパクトは以下の通りです。
年間CO2排出量約5万トンの削減（JREの2020年度実績CO2排出量の約半分に相当）
2030年度CO2排出量削減⽬標を前倒しで達成予定
▶ その他の区分所有、共有ビル等においても、積極的に再エネ電⼒の導⼊を進めてまいります。
JRE100%保有物件で再エネが導⼊された場合※ 左表＋再エネ導⼊が確定した共有物件等を加味※ 2030年度⽬標
CO₂原単位 CO₂削減 CO₂原単位 CO₂削減 CO₂原単位 CO₂削減
物件数 割合 物件数
（kg/㎡） （2013年度⽐） （kg/㎡） （2013年度⽐） （kg/㎡） （2013年度⽐）
2022年4⽉時点 31 80％超 41.2 55% 35 35.4 62% 60.0 35%
2022年9⽉時点 41 100% 36.6 60% 45 30.7 67%
※ 上記試算は2020年度の実績をベースに⾏っております。
32
ESG関連トピック
2030年度⽬標と達成状況
▶ 2020年、気候変動リスクへの対応を更に推進するため、環境KPIを発表しました。2020年度の達成状況は以下の通りです。
2030年度に向けて
About KPIs CO2原単位 CO2排出量*1 ⽔使⽤量*1 リサイクル率 ZEB保有*2
60 kg/m2以下 35% 削減 20% 削減 90% 以上 5-10 棟
*1 原単位ベース／基準年2013年度 *2 ZEB Ready, ZEB Orientedを含む
33
ESG関連トピック
GRESB評価結果
▶ 2021年実施のGRESBにおいて、6年連続「Green Star」、4年連続「5 Stars」評価を取得しました。
GRESBレーティング 「5 Stars」
GRESB開⽰評価 「Ａ」
サステナビリティレポート2021の発⾏
▶ ESGに関する取り組みをステークホルダーの皆様に分かりやすく開⽰するために、サステナビリティレポート2021を発⾏しました。
GRIスタンダードだけでなく、SASB（不動産業種）も参照し、ESGに関連する各種情報全般を開⽰しています。
URL
https://jre-
esg.com/pdf/sustainability_report2021.pdf
QRコード
34
ESG関連トピック
TCFDに向けたシナリオ分析の実施
▶ JREは、国際機関等が公表している、地球温暖化や気候変動そのものの影響や、気候変動に関する⻑期的な政策動向による事業環境の
変化等にはどのようなものがあるかを予想した「シナリオ」を⽤いて、事業にどのような影響を及ぼしうるかを検討しました。
35
ESG関連トピック
シナリオ分析に基づく財務的影響の検証
▶ JREは、4°C、1.5°Cのシナリオごとに、識別したリスクと機会の財務的影響の⼤きさを検証し、開⽰しました。
※左表は⼀部抜粋のため、詳細は以下URLにて
ご覧ください。
ESGウェブサイト
https://jre-esg.com/environment/climate.html
サステナビリティレポート2021
https://jre-
esg.com/pdf/sustainability_report2021.pdf
36
国際イニシアティブへの署名・参加
資産運⽤会社による国際イニシアティブへの署名・参加
責任投資原則 国連環境計画・⾦融イニシアティブ 気候関連財務情報開⽰タスクフォース
（PRI） （UNEP FI） （TCFD）
2018年8⽉署名 2018年8⽉署名 2019年6⽉署名
▶ ESG投資の実践状況を報告し、以下の評価結果を取得しました。
▶ J-REIT業界初のTCFD (気候関連財務情報開⽰タ
戦略とガバナンス 「A+」 スクフォース) のオフィシャルな署名者になりました。
（Strategy & Governance) （最上位） ▶ JREでは、気候変動によるリスクとビジネス機会を踏ま
えた「戦略」と、評価・管理のための「KPI」を設定して
不動産 「A+」 います。
（Property） （最上位）
国連グローバル・コンパクト
（UNGC）
2018年4⽉署名※
▶ 国連グローバル・コンパクト（UNGC）は、各企業・団体が責任
ある創造的なリーダーシップを発揮することによって、社会の良き
⼀員として⾏動し、持続可能な成⻑を実現するための世界的な ※資産運⽤会社の親会社である「三菱地所株式会社」が
枠組み作りに参加する⾃発的な取り組みです。 UNGCに署名し三菱地所グループで参加企業として登録
37
ESGに関する認証の取得・外部評価
MSCI ESG格付
▶ MSCI ESG格付けが「BBB」→ 「A」評価に格上げされました。
Disclaimer
The use by JRE of any MSCI ESG Research LLC or its affiliates (“MSCI”) data, and the use of MSCI logos, trademarks, service marks or index names herein,
do not constitute a sponsorship, endorsement, recommendation, or promotion of JRE by MSCI. MSCI services and data are the property of MSCI or its
information providers and are provided “as‐is” and without warranty. MSCI names and logos are trademarks or service marks of MSCI.
CDP気候変動プログラムへの参加
▶ 2020年実施のCDP気候変動プログラムの評価において「B」を取得しています。
ISS ESG 企業格付 「Prime」 評価の取得
▶ ISS社のサステナビリティ格付において「Prime Status」評価を取得しています。
ビル環境認証取得率 76.5％ （取得価格ベース / 2021年9⽉末時点）
▶ DBJ Green Building認証、BELS認証、CASBEE不動産評価認証によるビル認証を取得しています。
38
残り153ヤードです。8Iでピンの左5mを狙えば、
⾵に乗ってピンに寄ります。でも、あなたがミスショット
する確率は27％あり、次のリカバリーショットもミス
してしまう確率も考慮すると、7Iでピンの右3mを
狙うのが最も期待値が⾼いです。
あーあ、そんなにきっちり予測できなくても、
⼈間のキャディーの⽅がずっと良かったな。
私は再⽣可能エネルギーで動くの
でCO₂を排出しません。AIで完璧
なアドバイスをします。
39
MEMO
40 40
8 Appendix
直近5期の財務指標の推移
2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期
総資産経常利益率（ROA・年換算値） 3.2 % 3.3 % 3.1 % 3.1 % 3.5 %
純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 5.8 % 6.1 % 6.0 % 6.1 % 6.5 %
期末⾃⼰資本⽐率 53.1 % 52.4 % 51.5 % 51.4 % 51.5 %
LTV①（簿価ベース） 40.4 % 40.9 % 41.9 % 41.9 % 41.8 %
LTV②（時価ベース） 32.4 % 32.6 % 33.4 % 33.5 % 33.7 %
デットサービスカバレッジレシオ（DSCR） 21.4 倍 24.3 倍 24.2 倍 24.8 倍 27.7 倍
NOI 23,104 百万円 23,413 百万円 24,943 百万円 24,825 百万円 24,204 百万円
NOI利回り（年換算値） 4.5 % 4.4 % 4.6 % 4.7 % 4.5 %
FFO 19,795 百万円 19,986 百万円 22,225 百万円 22,089 百万円 20,583 百万円
FFO配当性向 71.4 % 73.5 % 70.2 % 71.0 % 76.4 %
AFFO 18,299 百万円 17,613 百万円 20,985 百万円 19,926 百万円 19,347 百万円
AFFO配当性向 77.2 % 83.4 % 74.3 % 78.7 % 81.3 %
〈各指標の定義〉
＊ROA＝経常利益／総資産額 ＊DSCR＝⾦利償却前当期純利益／⽀払利息
総資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。 ＊NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費⽤（減価償却費を除く）
＊ROE＝当期純利益／純資産額 ＊NOI利回り＝NOI（年換算値）／物件取得価格合計
純資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。
＊FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
ただし、期中に新投資⼝の発⾏を⾏った場合は、期⾸から新投資⼝発⾏前⽇までの⽇数をa⽇間、
新投資⼝発⾏から期末までの⽇数をb⽇間とし、 ＊FFO配当性向＝分配⾦総額／FFO
（期⾸純資産額× a ⽇間 ＋ 期末純資産額× b ⽇間）／運⽤⽇数（a＋b⽇間）で計算。 ＊AFFO＝FFO－資本的⽀出
＊期末⾃⼰資本⽐率＝期末純資産額／期末総資産額 ＊AFFO配当性向＝分配⾦総額／AFFO
＊LTV①＝期末有利⼦負債残⾼／期末総資産額
＊LTV②＝期末有利⼦負債残⾼／期末物件鑑定評価額（不動産鑑定⼠による算定価格）合計
42
JRE上場からの実績①
(百万円)
2002年3⽉期 2002年9⽉期 2003年3⽉期 2003年9⽉期 2004年3⽉期 2004年9⽉期 2005年3⽉期 2005年9⽉期 2006年3⽉期 2006年9⽉期 2007年3⽉期 2007年9⽉期 2008年3⽉期 2008年9⽉期
営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743 19,805
賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 17,132 17,807 19,805
不動産等売却益 － － － － － － － － － 400 459 397 － －
その他 － － － － － － － － － － － － 7,935 －
営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 6,319 7,041 8,304 8,739 14,218 9,807
経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 5,586 5,977 7,184 7,586 12,946 8,449
当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 5,585 5,976 7,183 7,585 12,945 8,448
発⾏済投資⼝数 160,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 410,000⼝ 410,000⼝ 443,000⼝ 443,000⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 320,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 820,000⼝ 820,000⼝ 886,000⼝ 886,000⼝
1⼝当たり分配⾦ 14,983円 12,853円 14,455円 15,117円 14,602円 14,711円 15,824円 15,951円
実 16,172円 半
17,302円 17,521円 半
18,500円 29,223円 19,072円
年 年
績
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 7,491円 6,426円 7,227円 7,558円 7,301円 7,355円 7,912円 7,975円 8,086円 前
8,651円 8,760円 前
9,250円 14,611円 9,536円
予 予
想 想
総資産額 161,809 185,397 200,022 209,581 244,523 257,372 322,358 355,968 433,552 441,163 443,973 449,643 527,537 542,920
純資産額 83,663 115,049 115,410 115,559 137,250 137,279 137,569 206,982 207,058 207,449 271,867 272,269 310,547 306,050
1⼝当たり純資産額 （注） 260,795円 255,212円 256,013円 256,344円 263,538円 263,592円 264,149円 299,627円 299,737円 300,302円 331,545円 332,035円 350,504円 345,429円
負債合計 78,146 70,347 84,611 94,021 107,272 120,093 184,789 148,985 226,493 233,714 172,105 177,374 216,990 236,869
有利⼦負債額 64,000 54,000 66,800 76,000 87,000 99,000 159,000 122,000 196,500 202,500 140,000 144,500 177,500 199,500
総資産有利⼦負債⽐率 39.6% 29.1% 33.4% 36.3% 35.6% 38.5% 49.3% 34.3% 45.3% 45.9% 31.5% 32.1% 33.6% 36.7%
期末投資⼝価格 （注） 265,000円 255,500円 296,000円 324,000円 415,000円 437,500円 437,500円 457,500円 510,000円 500,000円 780,000円 690,000円 580,000円 418,000円
時価総額 85,012 115,179 133,436 146,059 216,132 227,850 227,850 316,041 352,308 345,400 639,600 565,800 513,880 370,348
物件数 24物件 27物件 30物件 32物件 36物件 39物件 46物件 50物件 52物件 49物件 50物件 50物件 53物件 54物件
取得価格合計 144,697 164,277 183,542 192,607 218,437 239,827 290,510 326,560 412,766 418,693 441,276 446,940 518,969 542,969
賃貸可能⾯積 201,884㎡ 215,928㎡ 236,693㎡ 246,062㎡ 273,157㎡ 293,105㎡ 336,026㎡ 364,610㎡ 400,090㎡ 396,173㎡ 397,928㎡ 406,605㎡ 479,877㎡ 508,296㎡
⼊居率 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 97.6% 98.6% 98.7% 98.2% 97.8% 98.7% 95.9% 96.1%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － 65,000⼝ － － 35,000⼝ － － 85,000⼝ － － 64,600⼝ － 33,000⼝ －
発⾏価格 － 490,980円 － － 629,000円 － － 826,000円 － － 1,009,400円 － 1,029,000円 －
発⾏価格の総額 － 31,913 － － 22,015 － － 70,210 － － 65,207 － 33,957 －
発⾏価額 － 475,268円 － － 608,456円 － － 800,288円 － － 978,500円 － 997,500円 －
発⾏価額の総額 － 30,892 － － 21,295 － － 68,024 － － 63,211 － 32,917 －
払込期⽇ － 2002/5/7 － － 2003/10/24 － － 2005/4/26 － － 2006/10/24 － 2008/3/12 －
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 43
JRE上場からの実績②
(百万円)
2009年3⽉期 2009年9⽉期 2010年3⽉期 2010年9⽉期 2011年3⽉期 2011年9⽉期 2012年3⽉期 2012年9⽉期 2013年3⽉期 2013年9⽉期 2014年3⽉期 2014年9⽉期 2015年3⽉期 2015年9⽉期
営業収益 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760 28,314 29,980
賃貸事業収益 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,222 25,357 26,206 26,582 27,760 28,314 29,980
不動産等売却益 － － 885 － － 546 － － － 18 － － － －
その他 － 728 21 － － － － － － － － － － －
営業利益 9,955 10,054 10,538 9,939 9,802 10,380 10,786 10,212 10,631 10,781 10,831 11,255 11,243 12,054
経常利益 8,426 8,505 8,876 8,135 7,938 8,603 8,863 8,372 8,749 9,143 9,083 9,582 9,625 10,487
当期純利益 8,425 8,504 8,875 8,134 7,652 8,268 8,934 8,448 8,824 9,129 9,070 9,572 9,619 10,476
発⾏済投資⼝数 443,000⼝ 443,000⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 549,040⼝ 549,040⼝ 594,140⼝ 594,140⼝ 1,188,280⼝ 1,251,530⼝ 1,251,530⼝ 1,309,310⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 886,000⼝ 886,000⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 1,098,080⼝ 1,098,080⼝ 1,188,280⼝ 1,188,280⼝ － － － －
1⼝当たり分配⾦ 19,020円 19,198円 18,043円 16,628円 15,642円 15,850円 16,190円 15,700円
実 15,140円 半
15,366円 7,633円 半
7,648円 7,681円 8,001円
年 年
績
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 9,510円 9,599円 9,021円 8,314円 7,821円 7,925円 8,095円 7,850円 7,570円 前
7,683円 － 前 － － －
予 予
想 想
総資産額 565,022 564,528 637,326 634,974 646,847 643,949 703,085 724,851 765,628 775,066 817,130 813,931 852,679 899,938
純資産額 306,027 306,106 333,228 332,536 332,054 332,670 372,869 372,429 405,280 405,415 405,355 436,622 436,671 468,767
1⼝当たり純資産額 （注） 345,403円 345,492円 340,585円 339,877円 339,385円 340,014円 339,565円 339,164円 341,065円 341,178円 341,128円 348,871円 348,909円 358,026円
負債合計 258,994 258,422 304,097 302,437 314,793 311,279 330,215 352,422 360,347 369,651 411,774 377,308 416,007 431,171
有利⼦負債額 220,500 220,500 262,500 262,450 272,400 269,350 284,300 305,750 311,200 320,150 358,900 323,550 361,000 373,450
総資産有利⼦負債⽐率 39.0% 39.1% 41.2% 41.3% 42.1% 41.8% 40.4% 42.2% 40.6% 41.3% 43.9% 39.8% 42.3% 41.5%
期末投資⼝価格 （注） 378,000円 367,000円 398,500円 379,500円 393,500円 377,000円 364,500円 393,000円 644,500円 574,000円 518,000円 564,000円 565,000円 551,000円
時価総額 334,908 325,162 389,892 371,302 385,000 368,856 400,250 431,545 765,846 682,072 615,529 705,862 707,114 721,429
物件数 55物件 55物件 55物件 55物件 57物件 56物件 57物件 58物件 60物件 62物件 64物件 64物件 68物件 70物件
取得価格合計 564,219 564,219 641,245 643,891 660,601 657,863 718,663 740,663 782,433 794,230 837,405 838,055 883,514 927,778
賃貸可能⾯積 516,411㎡ 516,421㎡ 566,277㎡ 567,612㎡ 588,984㎡ 584,964㎡ 629,761㎡ 645,787㎡ 700,759㎡ 713,180㎡ 750,956㎡ 752,723㎡ 793,976㎡ 832,030㎡
⼊居率 95.5% 93.3% 93.0% 92.4% 93.2% 94.6% 94.7% 95.5% 96.7% 96.3% 96.7% 97.8% 97.8% 97.7%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － － 46,200⼝ － － － 59,840⼝ － 45,100⼝ － － 63,250⼝ － 57,780⼝
発⾏価格 － － 597,520円 － － － 672,750円 － 746,850円 － － 501,760円 － 557,620円
発⾏価格の総額 － － 27,605 － － － 40,257 － 33,682 － － 31,736 － 32,219
発⾏価額 － － 579,040円 － － － 652,050円 － 723,870円 － － 486,400円 － 540,550円
発⾏価額の総額 － － 26,751 － － － 39,018 － 32,646 － － 30,764 － 31,232
2009/12/8 2012/2/28 2012/10/29 2014/4/15 2015/4/6
払込期⽇ － － － － － － － － －
2009/12/22 2012/3/27 2012/11/28 2014/5/14 2015/5/11
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 44
JRE上場からの実績③
(百万円)
2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期 2022年9⽉期
営業収益 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 33,022 35,164 35,996 34,966 34,944 36,901 36,240 33,730
賃貸事業収益 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 33,022 33,580 33,810 34,966 34,944 34,354 34,930 33,730
不動産等売却益 161 － 33 － 138 270 － 1,583 2,185 － － 2,546 1,300 －
その他 － － － － － － － － － － － － － －
営業利益 12,352 12,368 12,567 13,178 13,596 14,578 14,548 16,494 17,354 16,498 16,479 18,394 17,160 14,880
経常利益 10,816 10,958 11,197 11,921 12,362 13,348 13,441 15,390 16,326 15,608 15,508 17,477 16,230 14,000
当期純利益 10,753 10,947 11,186 11,909 12,291 13,273 13,431 14,945 15,755 15,598 15,560 16,865 16,070 14,660
発⾏済投資⼝数 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） － － － － － － － － － － － － － －
1⼝当たり分配⾦ 8,121円 8,361円 8,544円 9,096円 9,336円 9,495円 9,697円 10,197円
実 10,610円 半
11,262円 11,320円 半
11,356円 11,400円 11,500円
年 年
績
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） － － － － － － － － － 前 － － 前 － － －
予 予
想 想
総資産額 890,626 883,633 898,306 906,507 935,561 956,645 963,676 966,390 982,607 1,000,254 1,001,734 1,003,583 － －
純資産額 469,044 469,359 469,598 470,321 470,703 510,978 511,256 512,770 514,400 515,302 515,262 516,447 － －
1⼝当たり純資産額 （注） 358,238円 358,478円 358,661円 359,213円 359,505円 368,881円 369,082円 370,174円 371,351円 372,002円 371,974円 372,829円 － －
負債合計 421,581 414,273 428,707 436,185 464,858 445,667 452,419 453,620 468,207 484,952 486,472 487,135 － －
有利⼦負債額 363,400 356,350 369,000 375,500 403,993 384,493 389,993 389,993 401,993 418,993 419,493 419,493 － －
総資産有利⼦負債⽐率 40.8% 40.3% 41.1% 41.4% 43.2% 40.2% 40.5% 40.4% 40.9% 41.9% 41.9% 41.8% － －
期末投資⼝価格 （注） 650,000円 605,000円 590,000円 541,000円 551,000円 596,000円 653,000円 725,000円 633,000円 538,000円 653,000円 668,000円 － －
時価総額 851,051 792,132 772,492 708,336 721,429 825,585 904,542 1,004,277 876,837 745,242 904,542 925,320 － －
物件数 68物件 68物件 69物件 69物件 70物件 71物件 73物件 73物件 73物件 73物件 73物件 72物件 73物件 73物件
取得価格合計 923,448 923,623 944,723 955,253 990,197 1,014,667 1,025,687 1,023,999 1,053,274 1,070,574 1,070,574 1,067,033 1,092,548 1,092,548
賃貸可能⾯積 820,381㎡ 820,917㎡ 835,069㎡ 839,035㎡ 833,335㎡ 847,905㎡ 855,902㎡ 852,509㎡ 864,014㎡ 873,819㎡ 873,873㎡ 866,577㎡ 879,060㎡ 879,060㎡
⼊居率 98.3% 98.7% 98.8% 99.1% 99.2% 99.2% 99.5% 99.3% 99.7% 99.0% 97.9% 96.5% 96.5% －
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － － － － － 75,900⼝ － － － － － － － －
発⾏価格 － － － － － 533,120円 － － － － － － － －
発⾏価格の総額 － － － － － 40,463 － － － － － － － －
発⾏価額 － － － － － 516,800円 － － － － － － － －
発⾏価額の総額 － － － － － 39,225 － － － － － － － －
2018/4/16
払込期⽇ － － － － － － － － － － － － －
2018/5/9
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 45
費⽤内訳・⼯事の実績と計画
費⽤等の内訳 ⼯事費 及び 減価償却費の実績
(百万円)
100%
管理業務費
ʻ12/03期 ʻ12/09期 ʻ13/03期 ʻ13/09期 ʻ14/03期 ʻ14/09期 ʻ15/03期 ʻ15/09期 ʻ16/03期 ʻ16/09期
90% ⽔道光熱費
⼯事費 2,493 2,227 2,741 2,411 3,320 2,472 4,216 2,021 3,977 2,794
修繕費
公租公課 700 764 886 866 887 733 983 881 1,101 1,181
80% (費⽤計上⼯事)
資本的⽀出
1,792 1,463 1,854 1,545 2,433 1,738 3,233 1,140 2,876 1,613
損害保険料 (資産計上⼯事) 半
実
70% 年
績
減価償却費 前
4,690 4,908 5,208 5,507 5,649 5,883 6,009 6,332 6,487 6,500
修繕費 予
想
60%
減価償却費 ʻ17/03期 ʻ17/09期 ʻ18/03期 ʻ18/09期 ʻ19/03期 ʻ19/09期 ʻ20/03期 ʻ20/09期 ʻ21/03期 ʻ21/09期
その他賃貸事業費⽤ ⼯事費 3,956 2,210 3,746 2,608 3,304 2,263 3,308 1,885 2,987 2,013
50%
修繕費
1,113 1,017 1,093 933 979 767 936 645 823 776
販売費及び⼀般管理費 (費⽤計上⼯事)
40% 資本的⽀出
2,842 1,192 2,652 1,674 2,325 1,495 2,372 1,240 2,163 1,236
営業外損失 (資産計上⼯事)
減価償却費 6,526 6,556 6,499 6,449 6,400 6,433 6,416 6,626 6,529 6,264
30%
法⼈税等
特別損失
20%
資本的⽀出 及び 減価償却費の計画 (百万円)
当期純利益
10% ʻ22/03期 ʻ22/09期 ʻ23/03期 ʻ23/09期 ʻ24/03期 ʻ24/09期 合計
資本的⽀出 2,300 2,200 2,400 2,200 2,500 2,200 14,100
0%
減価償却費 6,200 6,100 6,100 6,000 5,900 5,800 36,500
46
運⽤⽅針
外部成⻑