8952 Ｒ－ジャパン 2021-09-28 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2021 年 9 ⽉ 28 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、
「本資産運⽤会社」といいます。
）は、本⽇、下記のとおり国内不動産信託受益
権の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．取得の概要
グランフロント⼤阪 グランフロント⼤阪
取 得 資 産 の 名 称
（うめきた広場・南館） （北館）
取 得 価 格 （ 予 定 ） 11,250 百万円 9,750 百万円
取 得 先 三菱地所株式会社
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 ⽇ 2021 年 9 ⽉ 28 ⽇
契 約 締 結 ⽇ 2021 年 10 ⽉ 1 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2021 年 10 ⽉ 1 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2021 年 10 ⽉ 1 ⽇
2. 取得の理由
昨今、
「IT の進歩」「環境意識の⾼まり」「働き⽅の多様化」等を背景に、オフィスに求めら
、 、
れる役割、機能は変化しています。当投資法⼈はこうした新しい潮流による事業環境の変化を⾒
据え、ポートフォリオの中⻑期的な競争⼒に着⽬し、プロアクティブな視点でポートフォリオの
⼊替を戦略的に進める⽅針を掲げております。
1
グランフロント⼤阪（注）は、⻄⽇本最⼤のターミナルを含む梅⽥エリアに位置するオフィス、
商業、ホテル等からなる⼤規模複合施設であり、本物件の取得は当投資法⼈のポートフォリオ⼊
替⽅針にも合致し、且つポートフォリオの中⻑期的な競争⼒強化につながると考えております。
（注）グランフロント⼤阪は、取得予定資産である「グランフロント⼤阪（うめきた広場・南館）
」及び「グラン
フロント⼤阪（北館）」を総称したものを指します。
検討に際して、特に評価した点は以下のとおりです。
（１） ⽴地
本物件が位置する⼤阪駅北地区は 7 駅 12 路線が集結する⻄⽇本最⼤のターミナルです。
本物件は、JR「⼤阪駅」にペデストリアンデッキで直結しており、また阪急・阪神・地下鉄各
線「梅⽥駅」へも⾄近であり、⾮常に⾼い交通利便性を有しています。
また、隣接する再開発エリアでは「うめきた２期」の開発事業が三菱地所を代表企業として
進められており、2023 年春に JR ⻄⽇本が開業予定の「うめきた（⼤阪）地下駅」や、そこ
を⽀点とする新線の相互乗り⼊れも計画されており、ターミナル機能の更なる向上が⾒込ま
れています。
（２）建物・設備
2013 年竣⼯の 3 つの超⾼層タワーからなる本物件は、各棟のオフィスフロアでは開放的な
無柱⼤空間が広がり、当時の最新技術が導⼊された快適なオフィス環境を提供しています。
また、緑あふれる屋上庭園やテナント専⽤ラウンジ、眺望を確保したリフレッシュコーナー
など充実したアメニティ空間を設置し、就業者の快適性を⾼めています。
環境⾯では、先進の制震構造を採⽤した⾼い耐震性能により⾼い安全性を実現しつつ、屋上
及び街区の緑化・⽔景等、複数街区⼀体として⽔と緑のネットワークを構築しています。
また、⾃然換気・⾼効率熱源・太陽光発電等、実効性の⾼い省 CO２技術を採⽤すると共に、
各ビルに導⼊されている BEMS (Building Energy Management System)をネットワーク化
することにより、物件全体のエネルギー消費を⼀元管理しています。更に TMO（タウンマネジ
メントオーガニゼーション）と称するしくみにより、まち全体を対象とした省 CO２のマネジメ
ントを展開し低炭素社会の実現を図っています。
このように本物件は「サステナブル社会の実現をリードする環境ショーケース」として、国
⼟交通省が実施する「住宅・建築物省ＣＯ2 先導モデル事業」に採択されています。
（３）知的創造拠点「ナレッジキャピタル」
本物件が所在する「うめきた」は、 ⼤阪市の成⻑戦略拠点特区構想の中核プロジェクトに位
置付けられており、関⻄都市圏の国際競争⼒向上を企図して再開発されたエリアです。
「うめきた」の先⾏開発区域は、国際的な情報と⼈材の集積・交流拠点を形成し、多様なイ
ノべーションを⽣み出す"まち"をコンセプトとしており、当該区域に所在する本物件には新た
なビジネスを⽣み出すに相応しい知的創造拠点である「ナレッジキャピタル」が展開されてい
ます。
ナレッジキャピタルには、⼤⼩のオフィス、サロン、ラボ、ショールーム、シアターなど、
⼈が交流するための施設と運営機能が備わっています。
2
3．取得資産の内容
(1) グランフロント⼤阪（うめきた広場・南館）
取 得 資 産 の 名 称 グランフロント⼤阪（うめきた広場・南館）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
以下の信託受益権の準共有持分 49%
・所有権（共有持分 100 分の 10）
⼟ 地
・賃借権（準共有持分 100 分の 10）
※敷地権割合︓4.9%
以下の信託受益権の準共有持分 49%
建 物 ・所有権（共有持分 100 分の 10）
※建物所有割合︓4.9％
信 託 受 託 者 三井住友信託銀⾏株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） ⼤阪市北区⼤深町 4 番 1 号（うめきた広場） 番 20 号（南館）
、4
⽤ 途 店舗（うめきた広場）、事務所、店舗（南館）
⾯積
⼟ 地 20,488.08 ㎡（登記簿上の⾯積）※借地⾯積 9,917 ㎡を含みます。
10,226.10 ㎡（うめきた広場）
、181,371.39 ㎡（南館）
建 物
（登記簿上の延床⾯積）
鉄筋コンクリート・鉄⾻造陸屋根地下 2 階付 2 階建（うめきた広場）
構 造
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 38 階建（南館）
基 準 階 ⾯ 積 2,678.027 ㎡（南館 タワーA）
建 築 時 期 2013 年 2 ⽉（うめきた広場）、2013 年 3 ⽉（南館）
地震ＰＭＬ:3.6％（東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評
耐震性に関する事項
価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 11,700 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 9 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社中央不動産鑑定所
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 2（268）
賃 貸 事 業 収 ⼊ ⾮開⽰
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ ⾮開⽰
総 賃 貸 ⾯ 積 5,893 ㎡（5,117 ㎡）
総賃貸可能⾯積 5,893 ㎡（5,190 ㎡）
⼊居率 2021 年 7 ⽉ 31 ⽇ 100.0％ (98.6％)
本物件の共有者間の基本協定等により、信託受託者が保有する共有持分⼜は当
その他特筆すべき事項 投資法⼈が保有する信託受益権の譲渡については、本物件の共有者等の承諾が
必要となります。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要
なものを記載。
(注) ・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出し
た数値を記載。但し、テナント総数は本物件全体での数を記載しているが、パススルー型マスタ
ーリース⽅式により⼀括賃貸しているため、⼀括賃貸の相⼿⽅である賃借⼈の数に基づき、テナ
3
ントの総数を 2 として記載。 括弧内は 2021 年 7 ⽉末⽇時点におけるエンドテナントの総数を記
載。
・賃貸事業収⼊及び敷⾦・保証⾦については、共有者等の同意を得られていないことから⾮開⽰。
・賃貸可能⾯積、賃貸⾯積ともに、マスターリース部分についてはマスターリース契約に定める契
約⾯積を記載。括弧内の⾯積について、賃貸可能⾯積は 2021 年 7 ⽉末⽇時点においてエンドテ
ナントに対して賃貸が可能であると考えられる⾯積を、賃貸⾯積は同時点におけるエンドテナン
トとの契約⾯積の合計を記載。なお、倉庫、駐⾞場、機械室等は含まない。
・⼊居率の括弧内の数値は、2021 年７⽉末⽇時点において、エンドテナントに対し賃貸可能な⾯
積に占める賃貸⾯積の割合を記載。
・NOI（Net Operating Income）︓年間 394 百万円（当社想定数値）
・減価償却︓年間 92 百万円（当社想定数値）
(2) グランフロント⼤阪（北館）
取 得 資 産 の 名 称 グランフロント⼤阪（北館）
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
以下の信託受益権の準共有持分 49%
⼟ 地 ・所有権（共有持分 100 分の 10）
※敷地権割合︓4.9%
以下の信託受益権の準共有持分 49%
建 物 ・所有権（共有持分 100 分の 10）
※建物所有割合︓4.9％
信 託 受 託 者 三井住友信託銀⾏株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） ⼤阪市北区⼤深町 3 番 1 号
⽤ 途 事務所、ホテル、店舗
⾯積
⼟ 地 22,680.03 ㎡（登記簿上の⾯積）
建 物 290,030.59 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 38 階建
基 準 階 ⾯ 積 2,613.26 ㎡（タワーB）
、1,739.85 ㎡（タワーC）
建 築 時 期 2013 年 2 ⽉
地震ＰＭＬ:2.7％（東京海上ディーアール株式会社による地震リスク評
耐震性に関する事項
価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 10,100 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 9 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社中央不動産鑑定所
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 5（125）
賃 貸 事 業 収 ⼊ ⾮開⽰
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ ⾮開⽰
総 賃 貸 ⾯ 積 8,743 ㎡（8,250 ㎡）
総賃貸可能⾯積 8,743 ㎡（8,462 ㎡）
⼊居率 2021 年 7 ⽉ 31 ⽇ 100.0％ (97.5％)
4
本物件の共有者間の基本協定等により、信託受託者が保有する共有持分⼜は当
その他特筆すべき事項 投資法⼈が保有する信託受益権の譲渡については、本物件の共有者等の承諾が
必要となります。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要
なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出し
た数値を記載。但し、テナント総数は本物件全体での数を記載しているが、本物件の⼀部はパス
スルー型マスターリース⽅式及び固定型マスターリース⽅式により⼀括賃貸しているため、当該
部分の⼀括賃貸の相⼿⽅である賃借⼈の数とダイレクトリース部分のエンドテナントの数を合
計して、テナントの総数を 5 として記載。括弧内は 2021 年 7 ⽉末⽇時点におけるエンドテナン
トの総数を記載。
(注) ・賃貸事業収⼊及び敷⾦・保証⾦については、共有者等の同意を得られていないことから⾮開⽰。
・賃貸可能⾯積、賃貸⾯積ともに、マスターリース部分についてはマスターリース契約に定める契
約⾯積を記載。括弧内の⾯積について、賃貸可能⾯積は 2021 年 7 ⽉末⽇時点においてエンドテ
ナントに対して賃貸が可能であると考えられる⾯積を、賃貸⾯積は同時点におけるエンドテナン
トとの契約⾯積の合計を記載。なお、倉庫、駐⾞場、機械室等は含まない。
・⼊居率の括弧内の数値は、2021 年７⽉末⽇時点において、エンドテナントに対し賃貸可能な⾯
積に占める賃貸⾯積の割合を記載。
・NOI（Net Operating Income）︓年間 365 百万円（当社想定数値）
・減価償却︓年間 97 百万円（当社想定数値）
(3)普通株式及び基⾦の返還請求権
当投資法⼈は上記２物件の取得に伴い、取得先から以下の返還請求権及び普通株式を取得する予
定です。また、当該取得資産については、上記 2 物件の持分と独⽴して譲渡することはできないと
ものとされています。
・⼀般社団法⼈グランフロント⼤阪 TMO（注１）に係る基⾦ 490,000 円の返還請求権を 490,000
円で取得予定。
・株式会社 KMO（注 2）の普通株式 1,666 株を 1 株あたり 50,000 円として 83,300,000 円で取
得予定。
・⼀般社団法⼈ナレッジキャピタル（注 2）に係る基⾦ 4,900,000 円の返還請求権を 4,900,000
円で取得予定。
（注１）
「グランフロント⼤阪」を中⼼とした地域の活性化、環境の改善及びコミュニティの形成等に関する事業を営む⼀般
社団法⼈です。
（注２）株式会社KMOと⼀般社団法⼈ナレッジキャピタルは、「グランフロント⼤阪（北館）」の低層部に設置されている、
事務所施設等及び当該事務所施設等の運営主体であるナレッジキャピタルの企画運営法⼈です。
（注３）上記2物件の取得予定価格は、売買契約書に記載された売買代⾦（消費税及び地⽅消費税並びに売買⼿数料等の諸費
⽤を含みません。 ）を記載しており、係る基⾦の返還請求権及び普通株式の取得代⾦は含みません。
株式会社KMOの会社概要については、以下のとおりです。
名 称 株式会社 KMO
所 在 地 ⼤阪市北区⼤深町 3 番 1 号
代 表 者 代表取締役 ⼩⽥島 秀俊
主 な 事 業 内 容 ナレッジキャピタルに⼊居するテナント等の運営管理、および
ナレッジキャピタルの事業開発
資 本 ⾦ ⾮開⽰（※）
設 ⽴ 年 ⽉ ⽇ 2009 年 4 ⽉ 1 ⽇
純 資 産 ・ 総 資 産 ⾮開⽰（※）
5
・NTT 都市開発株式会社
・株式会社⼤林組
・オリックス不動産株式会社
・関電不動産開発株式会社
・ジャパンエクセレント投資法⼈
・積⽔ハウス株式会社
・株式会社⽵中⼯務店
株 主
・中央⽇本⼟地建物株式会社
・東京建物株式会社
・⽇鉄興和不動産株式会社
・阪急電鉄株式会社
・阪急阪神リート投資法⼈
・三菱地所株式会社
・三菱倉庫株式会社
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
資 本 関 係 当投資法⼈が、普通株式 1,666 株を取得する予定です。
⼈ 的 関 係 特になし
取 引 関 係 特になし
関連当事者への
特になし
該 当 状 況
（※）株式会社 KMO の他の株主の同意を得られていないことから⾮開⽰とします。
４．取得先の概要
名 称 三菱地所株式会社
所 在 地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号
代 表 者 代表執⾏役 執⾏役社⻑ 吉⽥ 淳⼀
主 な 事 業 内 容 不動産業
資 本 ⾦ 142,414 百万円（2021 年 6 ⽉ 30 ⽇現在）
設 ⽴ 年 ⽉ ⽇ 1937 年 5 ⽉ 7 ⽇
純 資 産 （連結）︓2,097,980 百万円（2021 年 6 ⽉ 30 ⽇現在）
総 資 産 （連結）︓6,299,458 百万円（2021 年 6 ⽉ 30 ⽇現在）
⽇本マスタートラスト信託銀⾏(株)信託⼝︓9.84％
⼤株主及び株主⽐率
(株)⽇本カストディ銀⾏信託⼝︓4.83％
（2021 年 3 ⽉ 31 ⽇現在）
明治安⽥⽣命保険(相)︓3.39％
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。）は、本
資産運⽤会社の親会社（2021 年 9 ⽉ 28 ⽇現在︓出資⽐率 100％）で
資 本 関 係
ある。また、2021 年 3 ⽉ 31 ⽇現在、当該会社は当投資法⼈の投資⼝
を 17,120 ⼝（発⾏済投資⼝の総⼝数の 1.24％）保有している。
2021年9⽉28⽇現在、本資産運⽤会社の役職員のうち13名が当該会
⼈ 的 関 係 社から出向しており、当投資法⼈の執⾏役員は、当該会社の顧問を兼
職している。
6
当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益
取 引 関 係 者である。また、当投資法⼈の運⽤資産の賃借⼈である。その他、当投
資法⼈の保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。
当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義され
る。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する
関連当事者への
法律施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定め
該 当 状 況
る本資産運⽤会社の利害関係⼈等、及び本資産運⽤会社が社内規程で
定める利害関係者に該当する。
５．物件取得者等の状況
名 称 グランフロント⼤阪（うめきた広場・南館・北館）
（ 所 在 地 ） （⼤阪市北区⼤深町 4 番 1 号、4 番 20 号、3 番 1 号）
物件所有者等の状況 前所有者等 前々所有者等
名 称 三菱地所株式会社 なし
特別な利害関係に
上記４．取得先の概要を参照 －
ある者との関係
取得経緯・理由等 2013 年新築 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
6. 利害関係⼈等との取引
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、本資産運⽤会社は、
「利害関
係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での
承認⼿続を経ています。
7. 決済⽅法等
（1）取得資⾦
⼿元資⾦
（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
8. 今後の⾒通し
本物件の取得予定⽇が属する営業期間は 2022 年３⽉期であり、
本取引による当投資法⼈の 2021
年 9 ⽉期（2021 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響はありません。また、
2022 年 3 ⽉期（2021 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2022 年 3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であ
り、運⽤状況の予想の修正はありません。
7
9．鑑定評価書の概要
物 件 名 称 グランフロント⼤阪（うめきた広場・南館）
鑑 定 評 価 額 11,700 百万円
鑑定評価機関の名称 株式会社中央不動産鑑定所
価 格 時 点 2021 年 9 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
将来の純収益の変動等を詳細に織り込んだ DCF 法に
収益価格 11,700,000 よる収益価格を重視し、直接還元法による収益価格
も関連づけて、左記のように試算
直接還元法による価格 12,400,000
(1)運営収益 [①－②]
① 可能総収益 ⾮開⽰（注）
② 空室等損失等
(2)運営費⽤
維持管理費
ＰＭフィー
⽔道光熱費
修繕費 ⾮開⽰（注）
テナント募集費⽤等
公租公課
損害保険料
その他費⽤
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 411,500
(4)⼀時⾦の運⽤益 ⾮開⽰（注）
(5)資本的⽀出 14,177 ER による更新費⽤⾒積額の年平均額を計上
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 397,306
類似不動産の取引利回り等を参考に、対象不動産の
(7)還元利回り 3.2%
個別性を勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 11,400,000
対象エリアの標準的な投資利回りを基本として、対象
割引率 3.0% 不動産の個別性を反映し査定
対象エリアの標準的な投資利回りを基本として、対
最終還元利回り 3.4% 象不動産の個別性及び売却時点までの資産価値下落
リスク等も考慮して査定
積算価格 13,400,000
⼟地⽐率 82.1%
建物⽐率 17.9%
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定
特になし
評価に当たって留意した事項
(注) 運⽤収益等の開⽰につき共有者等からの同意を得られていないことから⾮開⽰といたします。
8
物 件 名 称 グランフロント⼤阪（北館）
鑑 定 評 価 額 10,100 百万円
鑑定評価機関の名称 株式会社中央不動産鑑定所
価 格 時 点 2021 年 9 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
将来の純収益の変動等を詳細に織り込んだ DCF 法に
収益価格 10,100,000 よる収益価格を重視し、直接還元法による収益価格
も関連づけて、左記のように試算
直接還元法による価格 10,800,000
(1)運営収益 [①－②]
① 可能総収益 ⾮開⽰（注）
② 空室等損失等
(2)運営費⽤
維持管理費
ＰＭフィー
⽔道光熱費
修繕費 ⾮開⽰（注）
テナント募集費⽤等
公租公課
損害保険料
その他費⽤
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 372,815
(4)⼀時⾦の運⽤益 ⾮開⽰（注）
(5)資本的⽀出 16,986 ER による更新費⽤⾒積額の年平均額を計上
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 355,829
類似不動産の取引利回り等を参考に、対象不動産の
(7)還元利回り 3.3%
個別性を勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 9,800,000
対象エリアの標準的な投資利回りを基本として、対
割引率 3.1% 象不動産の個別性を反映し査定
対象エリアの標準的な投資利回りを基本として、対
最終還元利回り 3.5% 象不動産の個別性及び売却時点までの資産価値下落
リスク等も考慮して査定
積算価格 16,200,000
⼟地⽐率 78.4%
建物⽐率 21.6%
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定 収益価格と積算価格とに乖離が⾒られるが、対象不動産の需要者は収益性を重視
する投資家が中⼼であるため、積算価格は参考に留め、収益価格を採⽤すること
評価に当たって留意した事項 が妥当であるとし、本評価においては上記の通り評価額を決定した。
(注) 運⽤収益等の開⽰につき共有者等からの同意を得られていないことから⾮開⽰といたします。
以 上
9
≪参考資料≫
●グランフロント⼤阪 案内図
●グランフロント⼤阪 外観写真
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