ジャパンリアルエステイト投資法⼈
2021年3⽉期 決算説明資料
（2020年10⽉1⽇〜2021年3⽉31⽇）
証券コード
8952
1 決算ハイライト 2
2 決算及び業績予想 7
3 内部成⻑ 12
4 財務戦略 20
５ ポートフォリオ概況 23
６ ESG 27
７ Appendix 35
1 決算ハイライト
分配⾦サマリー
1⼝当たり分配⾦
今回決算（2021年3⽉期）
前期⽐︓ +58円（+0.5％）
11,320円
予想⽐︓+290円（+2.6％）
1⼝当たり分配⾦の推移 〜 14期連続増配 〜
（円）
12,000
11,262 11,320 11,350
11,100
11,030
10,740
10,610
10,197
10,000 9,697
9,495
9,336 半 実 半
9,096 年 年 今 今
前 績 前 回 回
8,544 予 予
8,361 予 予
想 想 想 想
8,000
6,000
2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期
3
運⽤ハイライト（2021年3⽉期）
新型コロナウイルスの影響を受けながらも、増額改定やESGへの取り組みを着実に推進
内部成⻑ 財務戦略
LTV 41.9%（前期⽐ －0.0pt）
テナント⼊替 賃料改定 期末⼊居率
平均利率 0.43％ （前期⽐ －0.03pt）
97.9％ 平均残存年数 4.17年 （前期⽐ ＋0.35年）
⽉額 －42百万円 ⽉額 ＋15百万円
（前期⽐ －1.1pt） ⻑期固定⽐率 89.7％ （前期⽐ ＋2.6pt）
ESGへの取り組み
▶ GRESBにおいて「Green Star」・「5 Stars」評価を取得
アジア地域・上場・オフィス⽤途にて「セクターリーダー」に選出
▶ 東五反⽥1丁⽬ビル ZEB認証を取得
▶ J-REIT業界初となるサステナビリティ・リンク・ローン（SLL）
による資⾦調達
4
現在の状況と今後の⾒通し
2021年3⽉期における新型コロナウイルスの影響と対応
オフィステナントの状況 店舗テナントの状況
賃料⼀時減額による
企業の様⼦⾒姿勢が継続し、新規借室需要が低迷 決算期
決算への影響額
⽴地改善やオフィス拡張の動きもあるが、全体としては空室率が上昇 2021年3⽉期 －42百万円
既存テナントの増額改定は伸びが鈍化 2020年9⽉期 －34百万円
オフィスマーケットの⾒通し
ワクチン接種のスピードが予想より遅く、今後1年程度は新規需要が限定的。空室率の上昇が続く。
新型コロナウイルスの収束が⼀定程度⾒えてくれば、⼤⼿企業を中⼼に今後の働き⽅を試すフェーズに⼊る。当初は返室が先⾏するが、徐々に⽴地改善、
執務環境改善等の動きが起こる。
在宅勤務を積極的に活⽤する企業もあるが、コミュニケーションやイノベーションの観点から、オフィスでの勤務を強く志向する企業も多く、働き⽅の多様化が
進む。
オフィスには、⼈が集まり交流し、新しいビジネスを⽣み出す場として、教育や企業⽂化浸透の場としての役割が期待される。
ビルの環境性能や、健康と快適性に対するテナントの要求がこれまで以上に⾼くなる。
今後は徐々にテナントに「選ばれるオフィス」と「選ばれないオフィス」への⼆極化が進む。
5
ポートフォリオ⼊替と内部留保還元
ポートフォリオ⼊替 及び 内部留保還元
プロアクティブな視点で、ポートフォリオの⼊替を戦略的に進める
資産⼊替の過程で⽣じる不動産売却益を、積極的に投資家へ還元する
（期末の内部留保残⾼の1／20を⽬安に毎期分配する）
＊売却益による分配⾦が⾒込まれる場合等は、減額または⾏わない場合があります。
⼤塚東池袋ビルディングの譲渡
物件概要 取引概要
東京都豊島区 譲渡予定価格 期末鑑定評価額
所在地
東池袋⼆丁⽬
6,025百万円 4,850百万円
＜⼟地＞ 2,121㎡
⾯
期末帳簿価額 譲渡予定⽇
積
＜建物＞ 9,531㎡ 3,280百万円 2021年8⽉31⽇
竣⼯時期 1987年11⽉ 売却益⾒込 譲渡先
賃貸可能⾯積 7,253㎡ 2,530百万円 トーセイ株式会社
6
２ 決算及び業績予想
2021年3⽉期 決算概要
主な増減要因（前期⽐） （百万円）
2020年9⽉期 2021年3⽉期 半年前
項⽬ 前期⽐ 業績予想⽐ 営業収益
実績 実績 業績予想
既存ビル -168
営業収益 34,966 百万円 34,944 百万円 -22 百万円 34,740 百万円 +204 百万円 賃料共益費 -214
賃貸事業収益 34,966 百万円 34,944 百万円 -22 百万円 34,740 百万円 +204 百万円
ʼ20/09期取得ビル +146
営業費⽤
営業費⽤ 18,468 百万円 18,464 百万円 -3 百万円 18,640 百万円 -175 百万円
既存ビル -17
賃貸事業費⽤ (*1) 10,022 百万円 10,118 百万円 +96 百万円 10,330 百万円 -211 百万円 管理業務費 +123
⽔道光熱費 -273
減価償却費 6,626 百万円 6,529 百万円 -97 百万円 6,520 百万円 +9 百万円
修繕費 +178
販売費及び⼀般管理費 1,818 百万円 1,816 百万円 -2 百万円 1,780 百万円 +36 百万円 ● ʼ20/09期取得ビル +16
(内、資産運⽤報酬) 1,456 百万円 1,433 百万円 -23 百万円 1,390 百万円 +43 百万円
NOI 24,943 百万円 24,825 百万円 -118 百万円 24,400 百万円 +425 百万円
賃貸事業損益 18,317 百万円 18,296 百万円 -21 百万円 17,880 百万円 +416 百万円
営業利益 16,498 百万円 16,479 百万円 -18 百万円 16,090 百万円 +389 百万円
営業外収益 115 百万円 10 百万円 -104 百万円 10 百万円 0 百万円 主な増減要因（業績予想⽐） （百万円）
営業外費⽤ 1,005 百万円 981 百万円 -23 百万円 1,000 百万円 -18 百万円 営業収益
既存ビル及びʼ20/09期取得ビル +204
(内、⽀払利息) 959 百万円 927 百万円 -32 百万円 940 百万円 -12 百万円
賃料共益費 +55
経常利益 15,608 百万円 15,508 百万円 -99 百万円 15,100 百万円 +408 百万円 解約違約⾦・原状回復費相当額 +166
営業費⽤
法⼈税等調整額等 9 百万円 -52 百万円 -61 百万円 -50 百万円 -2 百万円
既存ビル及びʼ20/09期取得ビル -201
当期純利益 15,598 百万円 15,560 百万円 -38 百万円 15,160 百万円 +400 百万円 管理業務費 -87
⽔道光熱費 -130
圧縮積⽴⾦取崩・繰⼊等 1 百万円 119 百万円 +118 百万円 120 百万円 0 百万円
分配⾦総額 15,600 百万円 15,680 百万円 +80 百万円 15,280 百万円 +400 百万円
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 11,262 円 11,320 円 +58 円 11,030 円 +290 円
期末⼊居率 99.0 % 97.9 % -1.1 % 98.1 % -0.2 %
*1 減価償却費を除く
8
2021年3⽉末 貸借対照表（B/S）
2020年9⽉末 2021年3⽉末 増減 2020年9⽉末 2021年3⽉末 増減
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債
現預⾦、信託現預⾦ 28,695 百万円 34,353 百万円 5,657 百万円 短期借⼊⾦ 31,000 百万円 18,000 百万円 -13,000 百万円
その他流動資産 679 百万円 678 百万円 -1 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊⾦ 52,200 百万円 51,700 百万円 -500 百万円
流動資産合計 29,375 百万円 35,032 百万円 5,656 百万円 前受⾦ 3,170 百万円 3,172 百万円 1 百万円
Ⅱ 固定資産 その他流動負債 3,818 百万円 4,817 百万円 999 百万円
有形固定資産 流動負債合計 90,189 百万円 77,690 百万円 -12,499 百万円
建物（信託物件含む） 371,011 百万円 373,210 百万円 2,198 百万円 Ⅱ 固定負債
構築物（信託物件含む） 4,254 百万円 4,262 百万円 7 百万円 投資法⼈債 32,993 百万円 42,993 百万円 10,000 百万円
機械装置他（信託物件含む） 4,814 百万円 4,851 百万円 37 百万円 ⻑期借⼊⾦ 302,800 百万円 306,800 百万円 4,000 百万円
⼟地（信託物件含む） 725,914 百万円 725,914 百万円 0 百万円 預り敷⾦保証⾦ 57,302 百万円 57,385 百万円 83 百万円
減価償却累計額 -145,045 百万円 -151,550 百万円 -6,505 百万円 その他固定負債 1,667 百万円 1,603 百万円 -64 百万円
有形固定資産合計 960,950 百万円 956,688 百万円 -4,262 百万円 固定負債合計 394,763 百万円 408,781 百万円 14,018 百万円
無形固定資産 負債合計 484,952 百万円 486,472 百万円 1,519 百万円
借地権他（信託物件含む） 6,494 百万円 6,472 百万円 -21 百万円 純資産の部
無形固定資産合計 6,494 百万円 6,472 百万円 -21 百万円 出資総額 497,241 百万円 497,241 百万円 0 百万円
投資その他の資産 任意積⽴⾦ 2,426 百万円 2,424 百万円 -2 百万円
投資有価証券 577 百万円 577 百万円 0 百万円 当期未処分利益 15,634 百万円 15,597 百万円 -37 百万円
⻑期前払費⽤他 2,793 百万円 2,862 百万円 68 百万円 純資産合計 515,302 百万円 515,262 百万円 -39 百万円
投資その他の資産合計 3,371 百万円 3,439 百万円 68 百万円 負債・純資産合計 1,000,254 百万円 1,001,734 百万円 1,480 百万円
固定資産合計 970,815 百万円 966,600 百万円 -4,215 百万円
Ⅲ 繰延資産 （参考）
投資法⼈債発⾏費 63 百万円 102 百万円 38 百万円 2020年9⽉末 2021年3⽉末 増減
繰延資産合計 63 百万円 102 百万円 38 百万円 期末内部留保残額（注） 3,706 百万円 3,522 百万円 -184 百万円
資産合計 1,000,254 百万円 1,001,734 百万円 1,480 百万円 （注）繰延税⾦負債（その他固定負債）と任意積⽴⾦の合計額（分配⾦⽀払後）です。
9
2021年9⽉期・2022年3⽉期 業績予想
2021年9⽉期の主な増減要因 （百万円）
2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期
項⽬ 前期⽐ 前期⽐ 営業収益
実績 業績予想 業績予想
既存ビル -491
営業収益 34,944 百万円 36,950 百万円 +2,005 百万円 34,580 百万円 -2,370 百万円 賃料共益費 -309
賃貸事業収益 34,944 百万円 34,420 百万円 -524 百万円 34,580 百万円 +160 百万円
解約違約⾦・原状回復費相当額 -202
ʻ21/09期譲渡予定ビル -32
不動産等売却益 0 百万円 2,530 百万円 +2,530 百万円 0 百万円 -2,530 百万円
営業費⽤
営業費⽤ 18,464 百万円 18,870 百万円 +405 百万円 18,500 百万円 -370 百万円 既存ビル +180
⽔道光熱費 +266
賃貸事業費⽤ (*1) 10,118 百万円 10,560 百万円 +441 百万円 10,560 百万円 0 百万円
公租公課 +116
減価償却費 6,529 百万円 6,240 百万円 -289 百万円 6,160 百万円 -80 百万円 減価償却費 -276
ʻ21/09期譲渡予定ビル -18
販売費及び⼀般管理費 1,816 百万円 2,050 百万円 +233 百万円 1,760 百万円 -290 百万円
(内、資産運⽤報酬) 1,433 百万円 1,680 百万円 +246 百万円 1,380 百万円 -300 百万円
NOI (*2) 24,825 百万円 23,850 百万円 -975 百万円 24,020 百万円 +170 百万円
賃貸事業損益 (*2) 18,296 百万円 17,610 百万円 -686 百万円 17,850 百万円 +240 百万円
営業利益 16,479 百万円 18,080 百万円 +1,600 百万円 16,080 百万円 -2,000 百万円
2022年3⽉期の主な増減要因 （百万円）
営業外収益 10 百万円 10 百万円 0 百万円 0 百万円 -10 百万円
営業収益
営業外費⽤ 981 百万円 950 百万円 -31 百万円 940 百万円 -10 百万円 既存ビル +330
賃料共益費 +100
(内、⽀払利息) 927 百万円 900 百万円 -27 百万円 880 百万円 -20 百万円
⽔道光熱収⼊ +110
経常利益 15,508 百万円 17,140 百万円 +1,631 百万円 15,140 百万円 -2,000 百万円 ● ʻ21/09期譲渡予定ビル -170
営業費⽤
法⼈税等調整額等 -52 百万円 500 百万円 +552 百万円 -70 百万円 -570 百万円
既存ビル 0
当期純利益 15,560 百万円 16,640 百万円 +1,079 百万円 15,210 百万円 -1,430 百万円 管理業務費 +130
圧縮積⽴⾦取崩・繰⼊等 119 百万円 -920 百万円 -1,039 百万円 160 百万円 +1,080 百万円
⽔道光熱費 -180
修繕費 +140
分配⾦総額 15,680 百万円 15,720 百万円 +39 百万円 15,370 百万円 -350 百万円
● ʻ21/09期譲渡予定ビル -80
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 11,320 円 11,350 円 +30 円 11,100 円 -250 円
期末⼊居率 97.9 % 97.0 % -0.9 %
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く 10
分配⾦増減要因
（円）
増加
減少
管理業務費の増 -88円 解約違約⾦・原状回復費相当 ⽔道光熱費の増 -192円 ⽔道光熱収⼊の増 +79円 管理業務費の増 -93円
⽔道光熱費の減 +197円 額の減 -145円 公租公課の増 -83円 ⽔道光熱費の減 +129円
修繕費の増 -128円 減価償却費の減 +199円 修繕費の増 -101円
減 -154円
不動産等
内部
売却益
留保
（注2）
還元
その他 577 内部
133
賃貸 賃貸 外部 留保
事業 成⻑ 11,350 その他 還元
事業 11,320 賃料
費⽤ 賃貸 賃貸 178
収益 共益費
133 事業 事業
(コロナ コロナ 収益 費⽤ 11,100
影響 影響
財務 577 除く) （注1）
財務 178
賃料 コロナ その他
その他
共益費 影響 賃料 コロナ 外部
(コロナ （注1） 共益費 財務
影響 成⻑
影響 (コロナ （注1） その他 その他
除く) 影響 賃貸
賃貸 外部
除く) 事業
事業 成⻑
収益
費⽤
ʻ20/09期 2021年3⽉期 2021年9⽉期（予想） 2022年3⽉期（予想）
（注1） コロナにより売上減少が顕著な店舗テナントへの⽀援策（期間限定の減額対応）による、DPUへの影響額。
（注2） 内部留保及び分配⾦連動報酬Ⅱ差引き後の、DPUへの影響額。
11
3 内部成⻑
⼊居率・⼊替率の推移
リーシング期間の⻑期化が⾒られるも、テナント⼊替による賃料単価の上昇は継続
⼊居率の推移 年間テナント⼊替率
東京23区 その他都市 全体
100.0% 8.0%
7.0%
6.0% 5.7%
95.0% 5.6%
ʼ21年3⽉末 4.9%
5.0% 5.4%
97.9％
4.3% 4.9%
3.9% 4.1%
4.1% 3.8%
3.7% 4.7% 4.0%
4.0% 4.5%
4.3%
4.0% 3.9% 3.2%
90.0% 3.6%
3.5% 3.5% 2.8% 3.3%
3.0% 3.2% 3.1%
3.2% 2.8%
2.6% 2.6%
2.0% 2.3%
85.0% 1.0%
'15/10〜 '16/04〜 '16/10〜 '17/04〜 '17/10〜 '18/04〜 '18/10〜 '19/04〜 '19/10〜 '20/04〜
'12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期 '21/03期
'16/09 '17/03 '17/09 '18/03 '18/09 '19/03 '19/09 '20/03 '20/09 '21/03
貸付・返室の⾯積と⼊替単価⽐率の推移 貸付⾯積 返室⾯積 単価⽐(貸付/返室)
(㎡)
30,000 24,827 123.2% 130.0%
119.2% 119.3% 120.3%
20,376
18,450 19,638
20,000 17,130 17,151 120.0%
15,337 15,111 12,501
116.8% 9,380
10,000 115.2% 110.0%
109.5%
0 104.4% 100.0%
99.7%
98.4%
-10,000 90.0%
-11,177
-14,134 -15,122 -15,538
-20,000 -15,755 -16,183 80.0%
-17,471
-20,517
-24,779 -26,053
-30,000 70.0%
'16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期
13
賃料改定の状況
賃料改定の推移 増減額割合（⽉額契約賃料ベース）
（百万円・⽉額） 増額 減額 増額 据置 減額
60.0
'19/03期 42.8% 57.0% 0.2%
50.0 48.3
41.2
40.0 '19/09期 59.6% 40.4% 0.0%
32.3
30.0
25.3
19.9 19.7 19.8 '20/03期 67.3% 32.7% 0.0%
20.0 19.0
15.8
10.0 8.7
'20/09期 62.0% 36.9% 1.1%
0.0
-0.6 -0.4 -0.4 -0.1 0.0 -0.0 -1.3
-3.3 -4.0
-10.0 -9.1 '21/03期 35.6% 63.0% 1.4%
-20.0
'16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 0% 20% 40% 60% 80% 100%
賃料改定対象の割合（⽉額契約賃料ベース） 定借・普通借の割合（⽉額契約賃料ベース）
定借 普通借
25.0%
'19/03期 58.4% 41.6%
20.0%
'19/09期 59.7% 40.3%
15.0%
'20/03期 61.7% 38.3%
10.0%
'20/09期 62.7% 37.3%
5.0%
'21/03期 63.8% 36.2%
0.0%
'19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期 '22/03期 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
（予想） （予想）
14
⽉額契約賃料（住宅賃料は除く）
増額改定は継続も、空室率上昇の影響を受けて内部成⻑はマイナスに （百万円）
増加
賃料⽉額の増減要因 テナント⼊替
減少
-42百万円
-0.8％
貸付 返室
114 157 賃料改定
+2.2％ -3.0%
+15百万円
+0.3％
増額 減額 【内部成⻑】
4 -26百万円
19 -0.5％
+0.4％ -0.1%
2020年9⽉期 2021年3⽉期
-26百万円の減少
賃料⽉額 賃料⽉額
-0.5％
5,230百万円 5,204百万円
総賃貸⾯積 貸付⾯積 返室⾯積 総賃貸⾯積
864,735 ㎡ ＋17,151㎡ -26,053㎡ 855,833㎡
賃貸⾯積
-8,902㎡
2020年9⽉期 2021年3⽉期
＊住宅賃料は除く
15
内部成⻑による⽉額契約賃料増減の推移
テナント⼊替・賃料改定による増減の推移
▶ 賃料改定による増額は継続も、空室率の上昇により⽉額契約賃料はマイナス
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
テナント⼊替による増減
賃料改定による増減
-2.0%
賃貸条件変動（テナント⼊替+賃料改定）による増減
-2.5%
-3.0%
-3.5%
-4.0%
'11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期
＊前期末のポートフォリオ全体の⽉額契約賃料(共益費込、住宅は除く)に対する増減率を表す
16
査定賃料・賃料ギャップの推移
ポートフォリオの査定賃料 賃料ギャップ
▶ 66物件中、34物件で据置、32物件で下落 ▶ 賃料ギャップのマイナス幅は前期⽐縮⼩
上昇
都⼼5区 据置
(物件)
下落
30
乖離率
-482百万円
5
25
賃料ギャップ ⽉額 -9.3％（マーケット未達）
20
21 20
23
15 26
26
10
5
8 8
5
0 2
'19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期
賃料ギャップの推移
増額改定による⽉額契約賃料の増加率︓左軸 期初賃料ギャップ（マーケット未達）︓右軸
8
その他18区
減額改定による⽉額契約賃料の減少率︓左軸 期初賃料ギャップ（ネット） ︓右軸
期初賃料ギャップ（マーケット超過）︓右軸
6 1.5% -15.0%
3
5
4 6 6 6
1.0% -10.0%
2 4
⽉
2
1 1 1 額 0.5% -5.0% 賃
0 契 料
'19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 約 ギ
賃
その他都市 料 0.0% 0.0%
30
増 プ
減
25
10 -0.5% 5.0%
20 19
19 18
15 24
-1.0% 10.0%
10
18
5 9 10 10 -1.5% 15.0%
4 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期
0
'19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 ＊賃料ギャップについては、従前は、定期借家契約等により各期初時点から１年以上収益の確定している契約を除いて開⽰していましたが、
本決算説明資料より、1年以上収益の確定している契約も含めた全契約を対象として集計しています。
17
資産価値向上による成⻑
中⻑期的に選ばれるオフィスを⽬指し、リノベーション等を通して資産価値の向上を図る
芝⼆丁⽬⼤⾨ビルディング改修⼯事（事例紹介）
物件概要 改修⼯事の主な内容
グリーンボンドにより本⼯事改修資⾦
環境負荷軽減を⽬的とした 10億円を調達
⾼効率空調設備への更新、
館内照明のLED化
改修前後のパフォーマンス対⽐
テナント扉の全⾯改修、及び
電⼦錠システム化により利便
性とセキュリティ性を向上 CO2排出量 32.8%削減
※2020年と2017年の年間実績対⽐
東京都港区 テナント従業員の健康と快適
所在地
芝⼆丁⽬ 性に配慮し、セントラル空調か
⼟地⾯積 2,820㎡ ら個別空調に切替、トイレ・給 ⽔使⽤量 49.5%削減
湯室・制気⼝を全⾯改修 ※2020年と2017年の年間実績対⽐
建物⾯積 16,235㎡
共⽤部内装は既存のイメージ
竣⼯時期 1984年3⽉ を刷新し、物件⾃体のプレゼン 平均賃料単価17.5％増加
スを向上 ※2021年3⽉末時点内定ベースと
取得時期 2001年9⽉ 2018年3⽉末時点実績の対⽐
18
MEMO
19 19
４ 財務戦略
有利⼦負債の状況①
低⾦利が続く⾦融マーケットのもと、リファイナンスによる⾦利コスト削減を継続
平均利率・平均残存年数 ⽀払利息の推移 借⼊等事例
（年） 平均残存年数 平均利率 （百万円）
10 1.25% 1,400 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊額 利率 期間
8 1.00% 1,300
三菱UFJ銀⾏ ʻ20/12/21 10,000百万円 0.2825％ 10年
6 0.75% 1,200
4.17年 1,068 1,071
4 0.50% 1,100
福岡銀⾏ ʼ21/01/29 2,500百万円 0.21875％ 7年
978
2 0.43% 0.25% 1,000
959
927
900 880 農林中央⾦庫
0 0.00% 900 ʻ21/01/29 5,000百万円 0.35625％ 10.5年
（注）
800
農林中央⾦庫
'19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 '21/09期 '22/03期 ʻ21/01/29 5,000百万円 0.3775％ 11年
（注）
（予想） （予想）
( 注 ) C O 2排 出 量 削 減 ⼜ は Z E B 認 証 を 取 得 し た 不 動 産 の 保 有 棟 数 、 い ず れ か の
⽬ 標 を 達 成 し た 場 合 、 借 ⼊ 当 初 の 利 率 か ら 0.01% 引 き 下 げ ら れ た 利 率 が 対 応
期間に適⽤。
有利⼦負債返済期⽇の分散状況
（百万円）
投資法⼈債
60,000 1.50%
短期借⼊⾦
コ ⻑期借⼊⾦
ミ 50,000 平均利率（短期除く） 1.25%
ッ
ト
メ 40,000 1.00%
ン
ト
ラ 30,000 0.75%
イ
ン
20,000 0.50%
10,000 0.25%
0 0.00%
21
有利⼦負債の状況②
健全な財務体質を維持
有利⼦負債残⾼・LTVの推移
有利⼦負債残⾼ LTV（簿価） LTV（時価）
（百万円）
450,000 45.0%
41.9%
400,000 40.0%
350,000 35.0%
300,000
33.5% 30.0%
250,000 25.0%
200,000 20.0%
150,000 15.0%
100,000 10.0%
50,000 5.0%
0 0.0%
'10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期
有利⼦負債の内訳 格付の状況
⾦額 割合 発⾏体格付け アウトルック
短期借⼊⾦ 18,000百万円 4.3％
S&P A+ 安定的
⻑期⽐率
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 25,000百万円 6.0％
95.7％
Moodyʼs A1 ネガティブ
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 333,500百万円 79.5％ ⻑期固定⽐率
89.7％ R&I AA 安定的
投資法⼈債 42,993百万円 10.2％
有利⼦負債合計 419,493百万円 100.0％
22
５ ポートフォリオ概況
資産規模の推移
（億円） 取得価格合計 物件数 (物件)
12,000 90
ʼ21/03期末
73物件
1兆705億円
10,000 75
8,000 60
6,000 45
4,000 30
2,000 15
上場時
20物件 928億円
0 0
'02/03期 '03/03期 '04/03期 '05/03期 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期 '21/03期
24
築年数・分散の状況
築年数の推移 テナント数の推移
（年）
（件）
30 JREポートフォリオ平均築年数
1,500
25
ʼ21/03期末 1,250
19.0年
1,000
ʼ21/03期末
20 750 1,497
500
15 上場時
17.9年 250 上場時
213
10 0
築年数 地域分散 テナントの業種分散 ⼤⼝テナントの割合
その他 窯業
電気・熱供給業 その他
30年〜 名古屋市 情報サービス
7.0% 1.5%
1.3%
上位10社
11.0% 〜10年 2.9% 10.3% 12.9%
20.3% 公務・各種団体 の占率
⼤阪市・京都市
1.9% 19.2%
5.8%
医療 ⾦融
⾸都圏 保険 2.1% 10.0%
（東京23区を除く） 東京23区 3.5%
6.2% 78.0% 上位11〜20社
20〜30年 建設 の占率
3.6% その他 8.4%
27.5%
東京23区 機械 サービス 67.2%
（都⼼5区を除く） 都⼼5区
3.6% 通信
9.8%
上位21〜30社
6.1% （千代⽥区・中央区・ 4.2% の占率
港区・新宿区・渋⾕区） 専⾨サービス（コンサ 5.2%
10〜20年 71.8% ルティング等） 不動産
41.2% 4.2% 医薬品 8.3%
4.8% メディア・広告 ⼩売・飲⾷ 電気機器
25
4.9% 6.6% 6.7%
＊取得価格ベース
＊取得価格ベース ＊⾸都圏とは東京都、埼⽟県、千葉県、神奈川県の1都3県を指す ＊賃貸⾯積ベース ＊賃貸⾯積ベース
鑑定評価・含み損益、1⼝当たりNAVの推移
直近の期末鑑定評価額・含み益・含み益率
2020年9⽉期 2021年3⽉期 前期⽐
期末鑑定評価額 1兆2,539億円 1兆2,539億円 ｰ0億円
含み益 2,865億円 2,907億円 +42億円
含み益率 29.6％ 30.2％ +0.6pt
鑑定評価・含み益の推移 1⼝当たりNAVの推移
合計︓鑑定評価額
︓簿価 ︓含み益
（億円） ︓含み益率 （円） 581,877
578,857
14,000 35.0% 580,000 573,321
567,928
560,000
12,000 30.0% 544,768
540,000 535,088
10,000 25.0% 523,432
520,000
505,582
8,000 20.0% 500,000
488,335
480,000 476,640
6,000 15.0%
460,000
4,000 10.0%
440,000
2,000 5.0%
420,000
0 0.0% 400,000
26
６ ESG
ESG関連トピック
GRESB評価結果
▶ 2020年実施のGRESBにおいて以下の通り「Green Star」・「5 Stars」評価を取得し、初めてアジア地域・上場・オフィス⽤途にて「セクターリーダー」に選出されました。
国内オフィス部⾨では2年連続「第1位」の結果となります。
アジア地域・上場
オフィス⽤途 「セクターリーダー」
GRESBレーティング 「5 Stars」
GRESB開⽰評価 「Ａ」
2030年度⽬標
2030年度に向けて
About KPIs
CO2原単位 CO2排出量*1 ⽔使⽤量*1 リサイクル率 ZEB保有*2
60 kg/m2以下 35% 削減 20% 削減 90% 以上 5-10 棟
*1 原単位ベース／基準年2013年 *2 ZEB Ready, ZEB Orientedを含む 28
ESG関連トピック
サステナビリティ・リンク・ローン
▶ J-REIT業界初となるサステナビリティ・リンク・ローン（SLL）による資⾦調達を実施しました。
借⼊① 借⼊② 気候変動リスク、特にCO₂の削減にフォーカスし、以下の2030年度⽬標をサステナビリティ・パフォーマンス・
ターゲット（SPTs）に設定いたしました。
借⼊先 農林中央⾦庫 CO₂排出量の35%削減（2013年度⽐、原単位ベース）
ZEB保有 5棟（Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedを含む）
借⼊⾦額 50億円 50億円
上記SPTsを基に、複数回の確認時点を設け、各時点において別途定めた⽔準を達成できた場合には
利率について優遇を受けられる設計としています。
借⼊⽇ 2021年1⽉29⽇
SPTs の合理性について株式会社⽇本格付研究所より第三者意⾒を取得
元本弁済⽇ 2031年7⽉31⽇ 2032年1⽉30⽇ 環境省 「令和２年度サステナビリティ・リンク・ローン等モデル創出事業に係るモデル事例等」に選定
東五反⽥1丁⽬ビルのZEB認証取得
▶ 既存ビルにおける改修⼯事を前提とした設計段階での申請でJRE初のZEB Ready取得を実現しました。KPIの達成に向けてZEB化の取り組みを継続していきます。
〈参考〉
東五反⽥1丁⽬ビル
出典: 環境省 ZEB PORTAL サイト
（http://www.env.go.jp/earth/zeb/detail/01.html） 29
東五反⽥1丁⽬ビル
新型コロナ感染拡⼤への取り組み
テナントに向けた感染拡⼤防⽌策
テナント従業員の感染拡⼤防⽌に配慮した取り組み 直近の事例紹介 汐留ビルディング
⼀部のビルに検温カメラを設置、⼊館者の健康状態をリアルタイムで把握
共⽤部へのアルコール消毒液の設置、⼿すり等の消毒作業を徹底
エレベーターホール等、⼈が並ぶ空間の床⾯に⽴ち位置テープを設置
ラウンジ、喫煙室等の使⽤や同時利⽤可能⼈数を適宜制限
館内での感染予防啓発ポスター等の掲出 etc.
エレベーターホールの前に設置した最新のスタンド検温
カメラは、AI機能によって⼈の顔を検出するため、マス
ク着⽤のまま僅か0.2秒で⾼精度な検知が可能。
運⽤会社従業員に向けた感染拡⼤防⽌策
従業員の安全と事業継続に配慮した取り組み
在宅勤務及びフレックスタイム制度を活⽤した時差出勤等を奨励し、従業員
の安全と事業継続を意識した運営を⾏う
業務の優先順位の明確化、Web会議等のIT活⽤推進により、在宅勤務下
でも業務をスムーズに⾏える体制を構築
執務室内では感染予防対策として、ソーシャルディスタンスの確保、消毒液の
設置やマスクの着⽤を徹底
30
国際イニシアティブへの署名・参加
資産運⽤会社による国際イニシアティブへの署名・参加
責任投資原則 国連環境計画・⾦融イニシアティブ 気候関連財務情報開⽰タスクフォース
（PRI） （UNEP FI） （TCFD）
2018年8⽉署名 2018年8⽉署名 2019年6⽉署名
▶ ESG投資の実践状況を報告し、以下の評価結果を取得しました。
▶ J-REIT業界初のTCFD (気候関連財務情報開⽰タ
戦略とガバナンス 「A+」 スクフォース) のオフィシャルな署名者になりました。
（Strategy & Governance) （最上位） ▶ JREでは、気候変動によるリスクとビジネス機会を踏ま
えた「戦略」と、評価・管理のための「KPI」を設定して
不動産 「A+」 います。
（Property） （最上位）
国連グローバル・コンパクト
（UNGC）
2018年4⽉署名※
▶ 国連グローバル・コンパクト（UNGC）は、各企業・団体が責任
ある創造的なリーダーシップを発揮することによって、社会の良き
⼀員として⾏動し、持続可能な成⻑を実現するための世界的な ※資産運⽤会社の親会社である「三菱地所株式会社」が
枠組み作りに参加する⾃発的な取り組みです。 UNGCに署名し三菱地所グループで参加企業として登録
31
ESGに関する認証の取得・外部評価
CDP気候変動プログラムへの参加
▶ 2020年実施のCDP気候変動プログラムの評価において「B」を取得しています。
ISS ESG 企業格付 「Prime」 評価の取得
▶ ISS社のサステナビリティ格付において「Prime Status」評価を獲得しました。
ビル環境認証取得率 76.2％ （取得価格ベース / 2021年3⽉末時点）
▶ DBJ Green Building認証、BELS認証、CASBEE不動産評価認証によるビル認証を取得しています。
DBJ Green Building 認証 新規取得物件
リンクスクエア新宿 フロントプレイス南新宿
32
グリーン左の海の⽅へ打てば、強い⾵に戻されて
2オンできるかもしれません。イーグルチャンスです。
他のプレイヤーのスコアがあまり伸びていないような
ので、無理しないで右に1打刻んでおこう。今⽇は
⾵が強くてコンディションが難しいから、確実にPAR
が取れるように攻めよう。分
33
MEMO
34 34
７ Appendix
直近5期の財務指標の推移
2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期
総資産経常利益率（ROA・年換算値） 2.8 % 3.2 % 3.3 % 3.1 % 3.1 %
純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 5.3 % 5.8 % 6.1 % 6.0 % 6.1 %
期末⾃⼰資本⽐率 53.1 % 53.1 % 52.4 % 51.5 % 51.4 %
LTV①（簿価ベース） 40.5 % 40.4 % 40.9 % 41.9 % 41.9 %
LTV②（時価ベース） 33.1 % 32.4 % 32.6 % 33.4 % 33.5 %
デットサービスカバレッジレシオ（DSCR） 19.6 倍 21.4 倍 24.3 倍 24.2 倍 24.8 倍
NOI 22,603 百万円 23,104 百万円 23,413 百万円 24,943 百万円 24,825 百万円
NOI利回り（年換算値） 4.4 % 4.5 % 4.4 % 4.6 % 4.7 %
FFO 19,831 百万円 19,795 百万円 19,986 百万円 22,225 百万円 22,089 百万円
FFO配当性向 67.7 % 71.4 % 73.5 % 70.2 % 71.0 %
AFFO 17,506 百万円 18,299 百万円 17,613 百万円 20,985 百万円 19,926 百万円
AFFO配当性向 76.7 % 77.2 % 83.4 % 74.3 % 78.7 %
〈各指標の定義〉
＊ROA＝経常利益／総資産額 ＊DSCR＝⾦利償却前当期純利益／⽀払利息
総資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。 ＊NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費⽤（減価償却費を除く）
＊ROE＝当期純利益／純資産額 ＊NOI利回り＝NOI（年換算値）／物件取得価格合計
純資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。
＊FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
ただし、期中に新投資⼝の発⾏を⾏った場合は、期⾸から新投資⼝発⾏前⽇までの⽇数をa⽇間、
新投資⼝発⾏から期末までの⽇数をb⽇間とし、 ＊FFO配当性向＝分配⾦総額／FFO
（期⾸純資産額× a ⽇間 ＋ 期末純資産額× b ⽇間）／運⽤⽇数（a＋b⽇間）で計算。 ＊AFFO＝FFO－資本的⽀出
＊期末⾃⼰資本⽐率＝期末純資産額／期末総資産額 ＊AFFO配当性向＝分配⾦総額／AFFO
＊LTV①＝期末有利⼦負債残⾼／期末総資産額
＊LTV②＝期末有利⼦負債残⾼／期末物件鑑定評価額（不動産鑑定⼠による算定価格）合計
36
JRE上場からの実績①
(百万円)
2002年3⽉期 2002年9⽉期 2003年3⽉期 2003年9⽉期 2004年3⽉期 2004年9⽉期 2005年3⽉期 2005年9⽉期 2006年3⽉期 2006年9⽉期 2007年3⽉期 2007年9⽉期 2008年3⽉期 2008年9⽉期
営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743 19,805
賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 17,132 17,807 19,805
不動産等売却益 － － － － － － － － － 400 459 397 － －
その他 － － － － － － － － － － － － 7,935 －
営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 6,319 7,041 8,304 8,739 14,218 9,807
経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 5,586 5,977 7,184 7,586 12,946 8,449
当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 5,585 5,976 7,183 7,585 12,945 8,448
発⾏済投資⼝数 160,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 410,000⼝ 410,000⼝ 443,000⼝ 443,000⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 320,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 820,000⼝ 820,000⼝ 886,000⼝ 886,000⼝
1⼝当たり分配⾦ 14,983円 12,853円 14,455円 15,117円 14,602円 14,711円 15,824円 15,951円
実 16,172円 半
17,302円 17,521円 半
18,500円 29,223円 19,072円
年 年
績
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 7,491円 6,426円 7,227円 7,558円 7,301円 7,355円 7,912円 7,975円 8,086円 前
8,651円 8,760円 前
9,250円 14,611円 9,536円
予 予
想 想
総資産額 161,809 185,397 200,022 209,581 244,523 257,372 322,358 355,968 433,552 441,163 443,973 449,643 527,537 542,920
純資産額 83,663 115,049 115,410 115,559 137,250 137,279 137,569 206,982 207,058 207,449 271,867 272,269 310,547 306,050
1⼝当たり純資産額 （注） 260,795円 255,212円 256,013円 256,344円 263,538円 263,592円 264,149円 299,627円 299,737円 300,302円 331,545円 332,035円 350,504円 345,429円
負債合計 78,146 70,347 84,611 94,021 107,272 120,093 184,789 148,985 226,493 233,714 172,105 177,374 216,990 236,869
有利⼦負債額 64,000 54,000 66,800 76,000 87,000 99,000 159,000 122,000 196,500 202,500 140,000 144,500 177,500 199,500
総資産有利⼦負債⽐率 39.6% 29.1% 33.4% 36.3% 35.6% 38.5% 49.3% 34.3% 45.3% 45.9% 31.5% 32.1% 33.6% 36.7%
期末投資⼝価格 （注） 265,000円 255,500円 296,000円 324,000円 415,000円 437,500円 437,500円 457,500円 510,000円 500,000円 780,000円 690,000円 580,000円 418,000円
時価総額 85,012 115,179 133,436 146,059 216,132 227,850 227,850 316,041 352,308 345,400 639,600 565,800 513,880 370,348
物件数 24物件 27物件 30物件 32物件 36物件 39物件 46物件 50物件 52物件 49物件 50物件 50物件 53物件 54物件
取得価格合計 144,697 164,277 183,542 192,607 218,437 239,827 290,510 326,560 412,766 418,693 441,276 446,940 518,969 542,969
賃貸可能⾯積 201,884㎡ 215,928㎡ 236,693㎡ 246,062㎡ 273,157㎡ 293,105㎡ 336,026㎡ 364,610㎡ 400,090㎡ 396,173㎡ 397,928㎡ 406,605㎡ 479,877㎡ 508,296㎡
⼊居率 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 97.6% 98.6% 98.7% 98.2% 97.8% 98.7% 95.9% 96.1%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － 65,000⼝ － － 35,000⼝ － － 85,000⼝ － － 64,600⼝ － 33,000⼝ －
発⾏価格 － 490,980円 － － 629,000円 － － 826,000円 － － 1,009,400円 － 1,029,000円 －
発⾏価格の総額 － 31,913 － － 22,015 － － 70,210 － － 65,207 － 33,957 －
発⾏価額 － 475,268円 － － 608,456円 － － 800,288円 － － 978,500円 － 997,500円 －
発⾏価額の総額 － 30,892 － － 21,295 － － 68,024 － － 63,211 － 32,917 －
払込期⽇ － 2002/5/7 － － 2003/10/24 － － 2005/4/26 － － 2006/10/24 － 2008/3/12 －
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 37
JRE上場からの実績②
(百万円)
2009年3⽉期 2009年9⽉期 2010年3⽉期 2010年9⽉期 2011年3⽉期 2011年9⽉期 2012年3⽉期 2012年9⽉期 2013年3⽉期 2013年9⽉期 2014年3⽉期 2014年9⽉期 2015年3⽉期 2015年9⽉期
営業収益 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760 28,314 29,980
賃貸事業収益 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,222 25,357 26,206 26,582 27,760 28,314 29,980
不動産等売却益 － － 885 － － 546 － － － 18 － － － －
その他 － 728 21 － － － － － － － － － － －
営業利益 9,955 10,054 10,538 9,939 9,802 10,380 10,786 10,212 10,631 10,781 10,831 11,255 11,243 12,054
経常利益 8,426 8,505 8,876 8,135 7,938 8,603 8,863 8,372 8,749 9,143 9,083 9,582 9,625 10,487
当期純利益 8,425 8,504 8,875 8,134 7,652 8,268 8,934 8,448 8,824 9,129 9,070 9,572 9,619 10,476
発⾏済投資⼝数 443,000⼝ 443,000⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 549,040⼝ 549,040⼝ 594,140⼝ 594,140⼝ 1,188,280⼝ 1,251,530⼝ 1,251,530⼝ 1,309,310⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 886,000⼝ 886,000⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 1,098,080⼝ 1,098,080⼝ 1,188,280⼝ 1,188,280⼝ － － － －
1⼝当たり分配⾦ 19,020円 19,198円 18,043円 16,628円 15,642円 15,850円 16,190円 15,700円
実 15,140円 半
15,366円 7,633円 半
7,648円 7,681円 8,001円
年 年
績
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 9,510円 9,599円 9,021円 8,314円 7,821円 7,925円 8,095円 7,850円 7,570円 前
7,683円 － 前 － － －
予 予
想 想
総資産額 565,022 564,528 637,326 634,974 646,847 643,949 703,085 724,851 765,628 775,066 817,130 813,931 852,679 899,938
純資産額 306,027 306,106 333,228 332,536 332,054 332,670 372,869 372,429 405,280 405,415 405,355 436,622 436,671 468,767
1⼝当たり純資産額 （注） 345,403円 345,492円 340,585円 339,877円 339,385円 340,014円 339,565円 339,164円 341,065円 341,178円 341,128円 348,871円 348,909円 358,026円
負債合計 258,994 258,422 304,097 302,437 314,793 311,279 330,215 352,422 360,347 369,651 411,774 377,308 416,007 431,171
有利⼦負債額 220,500 220,500 262,500 262,450 272,400 269,350 284,300 305,750 311,200 320,150 358,900 323,550 361,000 373,450
総資産有利⼦負債⽐率 39.0% 39.1% 41.2% 41.3% 42.1% 41.8% 40.4% 42.2% 40.6% 41.3% 43.9% 39.8% 42.3% 41.5%
期末投資⼝価格 （注） 378,000円 367,000円 398,500円 379,500円 393,500円 377,000円 364,500円 393,000円 644,500円 574,000円 518,000円 564,000円 565,000円 551,000円
時価総額 334,908 325,162 389,892 371,302 385,000 368,856 400,250 431,545 765,846 682,072 615,529 705,862 707,114 721,429
物件数 55物件 55物件 55物件 55物件 57物件 56物件 57物件 58物件 60物件 62物件 64物件 64物件 68物件 70物件
取得価格合計 564,219 564,219 641,245 643,891 660,601 657,863 718,663 740,663 782,433 794,230 837,405 838,055 883,514 927,778
賃貸可能⾯積 516,411㎡ 516,421㎡ 566,277㎡ 567,612㎡ 588,984㎡ 584,964㎡ 629,761㎡ 645,787㎡ 700,759㎡ 713,180㎡ 750,956㎡ 752,723㎡ 793,976㎡ 832,030㎡
⼊居率 95.5% 93.3% 93.0% 92.4% 93.2% 94.6% 94.7% 95.5% 96.7% 96.3% 96.7% 97.8% 97.8% 97.7%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － － 46,200⼝ － － － 59,840⼝ － 45,100⼝ － － 63,250⼝ － 57,780⼝
発⾏価格 － － 597,520円 － － － 672,750円 － 746,850円 － － 501,760円 － 557,620円
発⾏価格の総額 － － 27,605 － － － 40,257 － 33,682 － － 31,736 － 32,219
発⾏価額 － － 579,040円 － － － 652,050円 － 723,870円 － － 486,400円 － 540,550円
発⾏価額の総額 － － 26,751 － － － 39,018 － 32,646 － － 30,764 － 31,232
2009/12/8 2012/2/28 2012/10/29 2014/4/15 2015/4/6
払込期⽇ － － － － － － － － －
2009/12/22 2012/3/27 2012/11/28 2014/5/14 2015/5/11
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 38
JRE上場からの実績③
(百万円)
2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期 2021年3⽉期 2021年9⽉期 2022年3⽉期
営業収益 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 33,022 35,164 35,996 34,966 34,944 36,950 34,580
賃貸事業収益 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 33,022 33,580 33,810 34,966 34,944 34,420 34,580
不動産等売却益 161 － 33 － 138 270 － 1,583 2,185 － － 2,530 －
その他 － － － － － － － － － － － － －
営業利益 12,352 12,368 12,567 13,178 13,596 14,578 14,548 16,494 17,354 16,498 16,479 18,080 16,080
経常利益 10,816 10,958 11,197 11,921 12,362 13,348 13,441 15,390 16,326 15,608 15,508 17,140 15,140
当期純利益 10,753 10,947 11,186 11,909 12,291 13,273 13,431 14,945 15,755 15,598 15,560 16,640 15,210
発⾏済投資⼝数 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） － － － － － － － － － － － － －
1⼝当たり分配⾦ 8,121円 8,361円 8,544円 9,096円 9,336円 9,495円 9,697円 10,197円
実 10,610円 半
11,262円 11,320円 半
11,350円 11,100円
年 年
績
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） － － － － － － － － － 前 － － 前 － －
予 予
想 想
総資産額 890,626 883,633 898,306 906,507 935,561 956,645 963,676 966,390 982,607 1,000,254 1,001,734 － －
純資産額 469,044 469,359 469,598 470,321 470,703 510,978 511,256 512,770 514,400 515,302 515,262 － －
1⼝当たり純資産額 （注） 358,238円 358,478円 358,661円 359,213円 359,505円 368,881円 369,082円 370,174円 371,351円 372,002円 371,974円 － －
負債合計 421,581 414,273 428,707 436,185 464,858 445,667 452,419 453,620 468,207 484,952 486,472 － －
有利⼦負債額 363,400 356,350 369,000 375,500 403,993 384,493 389,993 389,993 401,993 418,993 419,493 － －
総資産有利⼦負債⽐率 40.8% 40.3% 41.1% 41.4% 43.2% 40.2% 40.5% 40.4% 40.9% 41.9% 41.9% － －
期末投資⼝価格 （注） 650,000円 605,000円 590,000円 541,000円 551,000円 596,000円 653,000円 725,000円 633,000円 538,000円 653,000円 － －
時価総額 851,051 792,132 772,492 708,336 721,429 825,585 904,542 1,004,277 876,837 745,242 904,542 － －
物件数 68物件 68物件 69物件 69物件 70物件 71物件 73物件 73物件 73物件 73物件 73物件 72物件 72物件
取得価格合計 923,448 923,623 944,723 955,253 990,197 1,014,667 1,025,687 1,023,999 1,053,274 1,070,574 1,070,574 1,067,033 1,067,033
賃貸可能⾯積 820,381㎡ 820,917㎡ 835,069㎡ 839,035㎡ 833,335㎡ 847,905㎡ 855,902㎡ 852,509㎡ 864,014㎡ 873,819㎡ 873,873㎡ 866,663㎡ 866,663㎡
⼊居率 98.3% 98.7% 98.8% 99.1% 99.2% 99.2% 99.5% 99.3% 99.7% 99.0% 97.9% 97.0% －
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － － － － － 75,900⼝ － － － － － － －
発⾏価格 － － － － － 533,120円 － － － － － － －
発⾏価格の総額 － － － － － 40,463 － － － － － － －
発⾏価額 － － － － － 516,800円 － － － － － － －
発⾏価額の総額 － － － － － 39,225 － － － － － － －
2018/4/16
払込期⽇ － － － － － － － － － － － －
2018/5/9
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 39
費⽤内訳・⼯事の実績と計画
費⽤等の内訳 ⼯事費 及び 減価償却費の実績
(百万円)
100%
管理業務費
ʻ11/09期 ʻ12/03期 ʻ12/09期 ʻ13/03期 ʻ13/09期 ʻ14/03期 ʻ14/09期 ʻ15/03期 ʻ15/09期 ʻ16/03期
90% ⽔道光熱費
⼯事費 1,328 2,493 2,227 2,741 2,411 3,320 2,472 4,216 2,021 3,977
修繕費
公租公課 585 700 764 886 866 887 733 983 881 1,101
80% (費⽤計上⼯事)
資本的⽀出
743 1,792 1,463 1,854 1,545 2,433 1,738 3,233 1,140 2,876
損害保険料 (資産計上⼯事) 半
実
70% 年
績
減価償却費 前
4,433 4,690 4,908 5,208 5,507 5,649 5,883 6,009 6,332 6,487
修繕費 予
想
60%
減価償却費 ʻ16/09期 ʻ17/03期 ʻ17/09期 ʻ18/03期 ʻ18/09期 ʻ19/03期 ʻ19/09期 ʻ20/03期 ʻ20/09期 ʻ21/03期
その他賃貸事業費⽤ ⼯事費 2,794 3,956 2,210 3,746 2,608 3,304 2,263 3,308 1,885 2,987
50%
修繕費
1,181 1,113 1,017 1,093 933 979 767 936 645 823
販売費及び⼀般管理費 (費⽤計上⼯事)
40% 資本的⽀出
1,613 2,842 1,192 2,652 1,674 2,325 1,495 2,372 1,240 2,163
営業外損失 (資産計上⼯事)
減価償却費 6,500 6,526 6,556 6,499 6,449 6,400 6,433 6,416 6,626 6,529
30%
法⼈税等
特別損失
20%
資本的⽀出 及び 減価償却費の計画 (百万円)
当期純利益
10% ʻ21/09期 ʻ22/03期 ʻ22/09期 ʻ23/03期 ʻ23/09期 ʻ24/03期 合計
資本的⽀出 1,200 2,200 2,100 2,300 2,100 2,400 12,500
0%
減価償却費 6,200 6,100 6,000 6,000 6,000 5,900 36,400
40
運⽤⽅針
外部成⻑ 中⻑期的な競争⼒を重視した物件取得
新規取得物件の基準
スポンサーとの連携による着実な外部成⻑
⽴ 地 構 造 規 模
スポンサーからのパイプライン
⾸都圏に 新耐震基準 原則として
スポンサーの幅広いネットワークを活⽤ 70％以上 に適合 3,000㎡以上
継続的なポートフォリオの質の強化 その他都市は
30％以下
中⻑期的な競争⼒を重視
外部環境や財務状況を考慮
資産の⼊替によるポートフォリオの強化
上記の基準をクリアする優良な物件をターゲットとし、
ポートフォリオの質の継続的な向上を図る
内部成⻑ 賃貸利益の安定成⻑ 財務戦略 健全な財務体質の
維持
戦略的なリーシングの展開
リーシングマーケットの的確な把握 透明性の⾼い
保守的なLTV
ディスクロージャー
ビルの特性、マーケットの状況変化に応じた積極的なリーシング戦略
テナントとの良好な関係を維持 健全な
財務体質
計画的な物件管理による競争⼒向上
建物管理コスト削減への継続努⼒
デットの⻑期固定化
⾦融機関との信頼関係
戦略的なバリューアップ⼯事 返済期⽇分散
41
物件取得・譲渡の実績
取得実績の推移 取得先の割合
その他 スポンサー
(百万円) スポンサー関連 その他
2,927億円 関連
50,000 8,416億円
25.8%
74.2%
40,000
30,000
20,000
スポンサーから
の紹介
10,000 スポンサー等
2,108億円
6,308億円
0 18.6%
'16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 55.6%
譲渡実績の推移 取得形態の割合
(百万円) スポンサー関連 その他
⼊札 相対
50,000
2,606億円 8,737億円
23.0% 77.0%
40,000
30,000
20,000
10,000
0
'16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期
42
ポートフォリオ平均賃料の推移
(円／坪)
MEMO
30,000
都⼼5区
25,000
ポートフォリオ全体
20,000
15,000
43
MEMO
44 44
新規マーケット賃料⽔準の推移①
• シービーアールイー株式会社による査定新規賃料に関し、直近決算期初を「100」として、過去からの推移を表⽰。
• JREが2021年3⽉末現在保有する建物72物件のうち、⼀棟貸し等の特殊要因のある6物件を除いた計66物件が査定対象。
各調査時点における査定新規賃料(下限・上限の中間値︓指数)の推移
エリア ビル名