8952 Ｒ－ジャパン 2021-03-29 16:30:00
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2021 年３⽉ 29 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、
「本資産運⽤会社」といいます。
）は、本⽇、下記のとおり国内不動産信託受益
権の譲渡を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．譲渡の概要
譲渡資産の名称 ⼤塚東池袋ビルディング
譲渡価格（予定） 6,025 百万円
想 定 帳 簿 価 額 3,245 百万円
想 定 譲 渡 損 益 2,535 百万円
譲 渡 先 トーセイ株式会社（後述 4.を参照）
媒 介 の 有 無 有（媒介者は利害関係⼈等に該当しません）
譲 渡 決 定 ⽇ 2021 年 3 ⽉ 29 ⽇
契約締結⽇（予定） 2021 年 3 ⽉ 31 ⽇
譲渡⽇（予定） 2021 年 8 ⽉ 31 ⽇
代⾦受取⽇（予定） 2021 年 8 ⽉ 31 ⽇
・譲渡価格には、譲渡費⽤、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等は含みません。
・想定帳簿価額は、譲渡⽇までに予定されている資本的⽀出及び想定される減価償却費等を基
(注)
に資産運⽤会社が算定した、本⽇時点で想定される帳簿価額です。
・想定譲渡損益は、譲渡費⽤等が⼀部未確定のため、概算⾦額を記載しています。
２．譲渡の理由
昨今、
「IT の進歩」「環境意識の⾼まり」「働き⽅の多様化」等を背景に、オフィスに求められ
、 、
る役割、機能は変化しており、⽬下のコロナ禍がその変化を加速させています。こうした新しい
1
潮流による事業環境の変化を⾒据え、今後は各ビルの個別性を勘案しながら中⻑期的な競争⼒に
着⽬し、修繕・改修投資とリターンのバランスをより慎重に判断することが重要となっていま
す。
こうした背景を踏まえ、プロアクティブな視点で、ポートフォリオの⼊替をより戦略的に進め
ていくことが当投資法⼈の中⻑期的な⽅針です。
今般の譲渡はこのような⼊替戦略の⼀環として⾏うものであり、収益性、資産価値の観点から
定性、定量評価を⾏ったうえ決定したものです。
なお、本譲渡決定に⾄った経緯は以下のとおりです。
本物件は、これまでも⾼い⼊居率を維持してきましたが、最寄り駅である JR ⼭⼿線「⼤塚駅」
からのアクセス等、オフィスとしての⽴地優位性はポートフォリオ内では相対的に低く、また今
後の修繕・更新費の増加が⾒込まれており、中⻑期的なオフィスとしての競争⼒の維持・向上を
図ることが課題となっていました。
このような背景のもと、本資産運⽤会社は、譲渡先から上記予定譲渡価格で売買提案を得られ
たことを踏まえ、今後の内部成⻑余⼒を考慮し、譲渡予定資産を中⻑期的に運⽤することと譲渡
することとを⽐較検討した結果、本譲渡を決定いたしました。
また、本譲渡の⼿取⾦は、導管性要件を満たす範囲を上回る利益については 2021 年 9 ⽉期の
分配⾦として還元し、残額を内部留保の上、2022 年 3 ⽉期以降の分配原資、将来の特定資産の取
得⼜は借⼊⾦の返済に充当することを想定しております。
３．譲渡資産の内容
譲 渡 資 産 の 名 称 ⼤塚東池袋ビルディング
特 定 資 産 の 種 類 不動産を信託する信託の受益権
所有形態
⼟ 地 所有権
建 物 所有権
所在地（住居表⽰） 東京都豊島区東池袋⼆丁⽬ 32 番 22 号
建 築 時 期 1987 年 11 ⽉
⽤ 途 事務所
鑑 定 評 価 額 4,850,000 千円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナント総数 5
賃 貸 事 業 収 ⼊ 203,055 千円（2020 年 9 ⽉期）
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 172,949 千円
総 賃 貸 ⾯ 積 7,253 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 7,253 ㎡
2018 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100%
⼊ 居 率 の 推 移 2019 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100%
2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100%
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2020 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100%
2020 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100%
その他特筆すべき事項 特になし
・⽤途は登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
(注)
・賃貸借の内容は、2020 年 9 ⽉期末⽇の数値を記載。
４．譲渡先の概要
名 称 トーセイ株式会社
所 在 地 東京都港区芝浦四丁⽬ 5 番 4 号
代 表 者 代表取締役社⻑ ⼭⼝ 誠⼀郎
主 な 事 業 内 容 不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、
不動産ファンド・コンサルティング事業、ホテル事業
資 本 ⾦ 6,624,890 千円（2020 年 11 ⽉ 30 ⽇現在）
設 ⽴ 年 ⽉ ⽇ 1950 年 2 ⽉ 2 ⽇
純 資 産 51,737 百万円（2020 年 11 ⽉ 30 ⽇現在）
総 資 産 148,071 百万円（2020 年 11 ⽉ 30 ⽇現在）
⼭⼝ 誠⼀郎︓27.31％
⼤株主及び株主⽐率
有限会社ゼウスキャピタル︓12.71％
(2020 年 11 ⽉ 30 ⽇現在）
QUINTET PRIVATE BANK (EUROPE) S.A. 107704︓8.00％
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
資 本 関 係 特になし
⼈ 的 関 係 特になし
取 引 関 係 特になし
関連当事者への
特になし
該 当 状 況
5．決済⽅法等
引渡し時に⼀括
6．今後の⾒通し
本物件の譲渡予定⽇が属する営業期間は 2021 年 9 ⽉期であり、
本譲渡による当投資法⼈の 2021
年 3 ⽉期（2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況に対する影響はありません。ま
た、2021 年 9 ⽉期（2021 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微で
あり、運⽤状況の予想の修正はありません。
なお、本譲渡益の⼀部は、将来の分配⾦の安定化などを⽬的として、租税特別措置法第 65 条の
7 に規定されている「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活⽤の上、同法第 67 条の 15 に
規定されている導管性要件を満たす範囲内で、圧縮積⽴⾦及び繰延税⾦負債として内部留保を⾏う
ことを想定しております。また、2021 年 9 ⽉期においては本譲渡による分配⾦が⾒込まれるため、
「内部留保の取扱いに関するガイドライン」
（注）に基づく内部留保残額の還元は⾏わないことを現
時点では想定しております。
（注）期末内部留保残額の 20 分の 1 を⽬安に毎期分配するものです。詳細については 2020 年 10
⽉ 29 ⽇付「資産運⽤報酬体系の変更提案に関するお知らせ」をご参照ください。
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7．鑑定評価書の概要
e
物 件 名 称 ⼤塚東池袋ビルディング
鑑 定 評 価 額 4,850 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2021 年 3 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容(単位:千円) 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収
収益価格 4,850,000 益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証
も⾏って収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 4,830,000
(1)運営収益 [①－②] 376,114
①可能総収益 402,441 類似建物の新規賃料⽔準等に基づき計上
過年度実績額及び類似不動産の平均的空室率等に基づき
②空室等損失等 26,327 計上
(2)運営費⽤ 120,045
維持管理費 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは類似
35,873 (注)
ＰＭフィー 不動産の事例を参考に賃料収⼊等の 3.0%相当額と査定
⽔道光熱費 45,000 過年度実績額に基づき稼働率を考慮のうえ査定
修繕費 10,024 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
類似不動産の事例に基づき新規⼊居テナントの 1.0 か⽉
テナント募集費⽤等 2,116 分を計上
公租公課 26,441 2020 年度の実績に基づき査定
損害保険料 590 実績額を妥当と判断し計上
その他費⽤ 0
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 256,069
(4)⼀時⾦の運⽤益 1,666 運⽤利回りを 1.0％と査定して計上
(5)資本的⽀出 30,941 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均更新費を基に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 226,794
(7)還元利回り 4.7% 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 4,860,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利
割引率 4.4%
回りとの⽐較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産
最終還元利回り 4.8%
の市場性等を考慮して査定
積算価格 2,580,000
⼟地⽐率 79.3%
建物⽐率 20.7%
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
積算価格が収益価格に⽐べて低位に試算されたが、これは複合不動産⼀体として
その他、鑑定評価機関が鑑定 現に実現している秀でた収益⼒を積算価格には⼗分に織り込めなかったことに
起因すると考えられ、⼀⽅、収益価格は現実の市場における主たる需要者の属性
評価に当たって留意した事項 及び⾏動に即応した説得⼒の⾼い価格であると判断されることから、本鑑定評価
においては、より説得⼒を有する収益価格を標準に査定した。
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投
資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利
益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
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以 上
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