8952 Ｒ－ジャパン 2020-08-25 15:30:00
2020年9月期及び2021年3月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2020 年 8 ⽉ 25 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 ⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執 ⾏ 役 員 企 画 部 ⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
2020 年 9 ⽉期及び 2021 年 3 ⽉期の
運⽤状況の予想の修正に関するお知らせ
当投資法⼈は、2020 年 5 ⽉ 15 ⽇の 2020 年 3 ⽉期決算発表時に公表した 2020 年 9 ⽉期
（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）及び 2021 年 3 ⽉期（2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年
3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況の予想（以下、前回発表予想といいます。
）を下記のとおり修正しました
（以下、今回修正予想といいます。）ので、お知らせいたします。
記
１． 運⽤状況の予想の修正
2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）
1 ⼝当たり
1 ⼝当たり
分配⾦
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配⾦
⾦は含まない）
前回発表予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ａ） 35,010 16,310 15,330 15,320 10,800 0
今回修正予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ｂ） 34,940 16,300 15,350 15,340 11,070 0
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ｂ－Ａ） △70 △10 20 20 270 0
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
△0.2 △0.1 0.1 0.1 2.5 －
1
2021 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想の修正（2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇）
1 ⼝当たり
1 ⼝当たり
分配⾦
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配⾦
⾦は含まない）
前回発表予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ａ） 35,100 16,230 15,250 15,240 10,750 0
今回修正予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ｂ） 34,870 16,240 15,250 15,240 11,000 0
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ｂ－Ａ） △230 10 0 0 250 0
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
△0.7 0.1 － － 2.3 －
（注）1 前回発表予想は、2020 年 9 ⽉期中に新投資⼝ 32,380 ⼝の発⾏を⾏うことを前提に、発⾏済投
資⼝の総⼝数を 1,417,590 ⼝として算出していましたが、今回修正予想は、本⽇現在の発⾏済投
資⼝の総⼝数 1,385,210 ⼝を基に算出しています。
上記の他、予想数値は、別紙の「2020 年 9 ⽉期及び 2021 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想の修正に
あたっての前提条件」に基づき算出した本⽇時点の予想であり、今後の不動産等の取得⼜は売却、
運⽤環境の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益⼜は 1 ⼝当たり分
配⾦は変動する可能性があります。また、本予想は実際の業績や分配⾦を保証するものではあり
ません。
（注）2 営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益については、⼀千万円未満切捨てにて表⽰してい
ます。
２. 修正の理由
当投資法⼈は、2020 年３⽉、４⽉に取得した４物件の取得資⾦の⼀部に充当するため 2020
年 4 ⽉に増資することを計画していました。しかしながら、新型コロナウイルス感染拡⼤の影
響を⼤きく受け、エクイティ市場のボラティリティが⾼まったため、増資を延期することとし
ました。引き続き 2020 年 9 ⽉期中の増資を企図し、投資⼝の発⾏に係る発⾏登録書を 2020
年 3 ⽉ 25 ⽇付けで関東財務局⻑宛に提出いたしました。そのため、前回発表予想は 2020 年
9 ⽉期中に新たな投資⼝の発⾏が⾏われることを前提に算出していました。今般、エクイティ
市場の現況や当投資法⼈の投資⼝価格⽔準等を勘案し、企図していた増資に関しては実現可能
性が低いと判断し、当⾯は投資⼝数の増加を⾒込まない⽅針に変更したため、当該発⾏登録書
を本⽇取り下げました。これにより、2020 年 9 ⽉期及び 2021 年 3 ⽉期における投資⼝数の
前提が変更となったため、運⽤状況の予想の修正を⾏うものです。
なお、今回修正予想につきましては、別紙の「2020 年 9 ⽉期及び 2021 年 3 ⽉期の運⽤状
況の予想の修正にあたっての前提条件」に基づき算出しております。
3. オフィスの稼働状況等
オフィスの稼働状況の⾒通しについては、前回発表時の想定から⼤きな乖離はありません。
オフィス・テナントからの解約は通常の期と同程度に留まっています。⼀⽅、新型コロナウイ
ルス感染拡⼤の影響により、空室の埋戻しには前期までと⽐較し時間がかかっています。これ
により、2020 年 9 ⽉末、2021 年 3 ⽉末の空室率は前期末よりも上昇しますが、前回発表時
2
の想定の範囲内に収まるものと現時点では⾒込んでおります。
また、⼀部の店舗テナントとは賃料の⽀払猶予や⼀時減額を合意しており、今回修正予想に
も折り込んでいますが、業績への影響は限定的です。なお、⼀部のオフィス・テナントとも⽀
払猶予を合意していますが、賃料の⼀時減額を合意した実績は現時点ではありません。
店舗テナントからの減額要請等は少なくない状況ですが、政府及び社会の要請を踏まえつつ、
各テナント個別の状況を精査し、適切に対応して参ります。
以 上
3
【別紙】
2020 年 9 ⽉期及び 2021 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想の修正にあたっての前提条件
・2020 年 9 ⽉期︓2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇（183 ⽇間）
計算期間
・2021 年 3 ⽉期︓2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇（182 ⽇間）
・2020 年 8 ⽉ 25 ⽇現在で保有している 73 物件から 2021 年 3 ⽉期末ま
での間に保有物件の異動がないことを前提としております。 なお、 実際に
保有物件 はその他の物件の取得、売却により変動する可能性があります。
・当投資法⼈において、2020 年 8 ⽉ 25 ⽇現在、⾦融庁監督指針に記載さ
れたフォワード･コミットメント等は存在いたしません。
発⾏済投資⼝ ・2020 年 8 ⽉ 25 ⽇現在の発⾏済投資⼝の総⼝数 1,385,210 ⼝を前提と
の総⼝数 しております。
・2020 年 8 ⽉ 25 ⽇現在の有利⼦負債残⾼は 4,189 億円となっておりま
す。
・2020 年 9 ⽉期については、4 ⽉ 20 ⽇付けでリンクスクエア新宿の取得
資⾦の⼀部に充当するため、短期借⼊⾦ 170 億円の借⼊を⾏い、4 ⽉ 27
⽇付けで既存短期借⼊⾦ 100 億円の期限前弁済資⾦として 100 億円の
⻑期借⼊⾦の借⼊を⾏いました。 また、 2020 年 9 ⽉期中に返済期限を迎
える⻑期借⼊⾦ 130 億円と短期借⼊⾦ 110 億円について全額借換えを
⾏いました。なお、投資法⼈債については 2020 年 9 ⽉期に償還期限が
有利⼦負債
到来するものはありません。
・2021 年 3 ⽉期については、2020 年 8 ⽉ 25 ⽇現在、残額 280 億円で
ある⻑期借⼊⾦（返済期限 2020 年 10 ⽉ 29 ⽇、2020 年 12 ⽉ 21 ⽇、
2021 年 1 ⽉ 15 ⽇、2021 年 1 ⽉ 29 ⽇及び 2021 年 3 ⽉ 24 ⽇）及び
残額 190 億円である短期借⼊⾦（返済期限 2020 年 11 ⽉ 18 ⽇、2020
年 12 ⽉ 28 ⽇、2021 年 3 ⽉ 29 ⽇及び 2021 年 3 ⽉ 30 ⽇）について、
全額借換えを⾏うことを前提としています。 なお、 投資法⼈債については
2021 年 3 ⽉期に償還期限が到来するものはありません。
・既保有物件に係る賃貸事業収益については、2020 年 8 ⽉ 25 ⽇現在にお
いて確定している新たな契約の締結⼜は解約等に加え、昨今のオフィス
賃貸市況を考慮した賃料⽔準及び稼働率等の変動要素を勘案し算出して
営業収益 おります。
・上記の他、現時点で判明している、新型コロナウイルス感染症拡⼤によ
る⼀時的な賃料収⼊の減少等の影響を⼀定程度織り込んで算出していま
す。
4
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税につい
ては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事
業費⽤に計上しておりますが、計算期間の初⽇の属する年内の不動産等
の新規取得にかかり、譲渡⼈との間で固定資産税等の精算⾦（いわゆる
「固定資産税相当額」 ）が発⽣する場合は、当該精算⾦は当該不動産等の
取得原価に算⼊するため、当該計算期間の費⽤には計上されません。な
お、2020 年に取得した物件及び取得予定物件に係る 2021 年度の固定
資産税、都市計画税及び償却資産税の⾒込額は、それぞれ次のとおりで
す。
営業費⽤ シーバンス S 棟 42 百万円、⼤⼿町パークビルディング 72 百万円、新
宿フロントタワー（追加取得） 47 百万円、新宿イーストサイドスクエ
ア（追加取得） 30 百万円、リンクスクエア新宿 57 百万円
・公租公課については、2020 年 9 ⽉期 3,290 百万円、2021 年 3 ⽉期
3,290 百万円を想定しております。
・減価償却費については、2020 年 9 ⽉期 6,620 百万円、2021 年 3 ⽉期
6,510 百万円を想定しております。
・修繕費については、決算期による⾦額の差異が⼤きいこと及び定期的に
発⽣する費⽤ではないこと等から、予想⾦額より⼤きく変動する可能性
があります。
・営業外費⽤（⽀払利息、投資法⼈債利息等）につきましては、2020 年 9
営業外費⽤
⽉期 1,040 百万円、2021 年 3 ⽉期 990 百万円を想定しております。
・利益を超える⾦銭の分配は⾏わないことを前提としております。よっ
て、当投資法⼈の規約に基づき、利益の⾦額を限度とし、かつ、配当可
能利益の⾦額の 90％に相当する⾦額を超える額を分配することを前提
分配⾦の額 としております。
・買換資産等の減価償却に対応する圧縮積⽴の戻⼊益については、 2020 年
9 ⽉期 2 百万円、2021 年 3 ⽉期 2 百万円を分配対象として想定してお
ります。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の
予想数値に影響を与える改正が⾏われないことを前提としております。
・⼀般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重⼤な変化が⽣じないこと
を前提としております。
・現時点で判明している、新型コロナウイルス感染症拡⼤による賃料減額
その他 等の影響を⼀定程度織り込んで算出していますが、今後のコロナウイル
ス感染症の推移については不確実性が伴うため変動する可能性がありま
す。
・法⼈税等については上記圧縮積⽴に係る法⼈税等調整額のほか、定期借
地権付建物の借地権償却及び資産除去債務に係る法⼈税等を勘案して算
出しております。
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