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CONTENTS
1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み
1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み方針 42
1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 環境(Environment)への取り組み(1/3) 43
1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-2 環境(Environment)への取り組み(2/3) 44
7-2 環境(Environment)への取り組み(3/3) 45
2. 決算実績 7-3 社会(Social)への取り組み 46
2-1 2018年12月期(第35期)決算 損益計算書(P/L) 7 7-4 ガバナンス(Governance)への取り組み 47
2-2 2018年12月期(第35期)決算 貸借対照表(B/S) 8
3. 運用実績と見通し 8. Appendix
3-1 外部成長(1/4) 11 1 主要テナント上位10社(賃貸面積ベース)・テナント業種 50
3-1 外部成長(2/4) 12 2 ビル別入居・退去面積一覧*(2018年7月1日～2018年12月31日) 51
3-1 外部成長(3/4) 13 3 築年数の状況 52
3-1 外部成長(4/4) 14 4 財務運営の推移 53
3-2 内部成長(1/3) 15 5 借入金の調達先一覧 54
3-2 内部成長(2/3) 16 6 投資主の状況 55
3-2 内部成長(3/3) 三菱重工ビルに関する取り組みについて① 17 7 主要な経営指標等の推移 56
3-2 内部成長(3/3) 三菱重工ビルに関する取り組みについて② 18 8 物件概要一覧(1/2)(東京23区) 57
3-3 財務(1/2) 19 8 物件概要一覧(2/2)(東京周辺都市部・地方都市部) 58
3-3 財務(2/2) 20 9 物件価格一覧(1/3)(東京23区) 59
3-4 継続鑑定評価 21 9 物件価格一覧(2/3)(東京23区) 60
9 物件価格一覧(3/3)(東京周辺都市部・地方都市部) 61
10 個別物件の収益状況(1/3)(東京23区) 62
4. 業績予想
10 個別物件の収益状況(2/3)(東京23区・東京周辺都市部) 63
4-1 2019年6月期(第36期)業績予想 23 10 個別物件の収益状況(3/3)(地方都市部) 64
(参考)業績の見通し 24 11 ポートフォリオマップ 65
12 物件一覧(1/4)(東京23区) 66
5. マーケットについて 12 物件一覧(2/4)(東京23区) 67
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向(1/2) 27 12 物件一覧(3/4)(東京23区・東京周辺都市部) 68
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向(2/2) 28 12 物件一覧(4/4)(地方都市部) 69
5-2 不動産売買マーケット動向 29
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 30 Disclaimer
6. NBFの優位性
6-1 J-REIT最長のトラックレコード(1/2) 33
6-1 J-REIT最長のトラックレコード(2/2) 34
6-2 J-REIT最大の規模 35
6-3 東京を中心としたポートフォリオ 36
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(1/3)パイプライン 37
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(2/3)リーシング 38
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(3/3)プロパティマネジメント 39
6-5 保守的な財務運営 40
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期
（第35期） （第36期） (第37期)(参考)
前期比
営業収益 37,468百万円 +832百万円 +2.3% 38,223百万円 38,917百万円
営業利益 16,031百万円 +256百万円 +1.6% 16,609百万円 16,451百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 16,031百万円 +640百万円 +4.2% 16,145百万円 16,451百万円
当期純利益 14,518百万円 +508百万円 +3.6% 15,206百万円 15,010百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 14,518百万円 +892百万円 +6.5% 14,742百万円 15,010百万円
1口当たり分配金 10,283円 +633円 +6.6% 10,440円 10,630円
1口当たり分配金 ・・・業績予想（2018年8月公表） 1 10,100円に対し +183円
発行済投資口数 1,412,000口 1,412,000口 1,412,000口
期中平均稼働率 99.5％ +0.2pt 99.4％ 99.0％
3
1-1 決算ハイライト（2/3）
（2018年12月31日時点）
稼働率
総資産 鑑定評価含み益 エリア分散
（期中平均）*1
Asset 東京23区 : 80.8％
1兆248億円 2,438億円 都心 5区 : 51.0％ 99.5%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
40.8% 92.6% 0.69% 5.24年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
9,756億円 545,190円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
11,000 600,000
10,283
545,190
10,000 550,000
537,915
9,650 523,821
9,370 505,308
9,129 497,513
9,000 8,867 500,000 484,767
8,397
8,000 450,000
7,000 400,000
6,000 350,000
0
5,000
0 300,0000
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
六本木ティーキューブ
前期取得
2018年6月期（第34期）取得3物件（追加取得を含む） セレスティン芝三井ビルディング（追加取得分）
3物件
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
2018年12月期（第35期）実績
（期末保有物件数：72物件） 前期売却
2018年6月期（第34期）売却1物件 NBF日比谷ビル
1物件
既存71物件 上記を除いた2018年12月期（第35期）末に保有している71物件 －
G-BASE田町
新規2物件 2019年6月期（第36期）取得予定2物件（追加取得を含む）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
2019年6月期（第36期）予想
（期末保有予定物件数：71物件） NBF芝公園大門通りビル
売却2物件 2019年6月期（第36期）売却2物件
NBF宇都宮ビル
既存70物件 上記を除いた2019年6月期（第36期）末に保有予定の70物件 －
6
2-1 2018年12月期（第35期）決算 損益計算書（P/L）
(百万円）
●前期比増減の主な要因 （百万円）
2018年6月期 2018年12月期 前期比
科目 営業収益 +832
(第34期） (第35期） 増減 増減率
営業収益 36,635 37,468 832 2.3% 不動産賃貸収入 +1,074
不動産賃貸事業収益 計 36,251 37,468 1,216 3.4%
不動産賃貸収入 33,007 34,081 1,074 3.3% 前期取得3物件（通期稼働効果）
六本木ティーキューブ
その他賃貸事業収入 3,244 3,386 141 4.4% +591
セレスティン芝三井ビルディング（追加取得分）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
不動産等売却益 383 - -383 -
営業費用 20,860 21,436 576 2.8% 既存71物件 +483
不動産賃貸事業費用 計 19,217 19,833 615 3.2%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,149 12,738 589 4.9% その他賃貸事業収入 +141
減価償却費 7,068 7,095 26 0.4%
付帯収益（季節要因等） +432
不動産等売却損 - - - -
資産運用報酬 1,339 1,385 46 3.4% 解約金等（前期解約金等剥落） -311
販売費及び一般管理費 302 217 -85 -28.2%
営業利益 15,774 16,031 256 1.6% 不動産等売却益 -383
営業外損益 -1,763 -1,511 251 -14.2%
NBF日比谷ビル（前期売却益剥落） -383
営業外収益 3 15 11 -
営業外費用 1,766 1,527 -239 -13.6% 営業費用 +576
経常利益 14,011 14,519 507 3.6%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） +589
特別損益 - - - -
税引前当期純利益 14,011 14,519 507 3.6% 水道光熱費（季節要因等） +416
法人税等合計 1 0 -0 -
当期純利益 14,010 14,518 508 3.6% 公租公課 -180
建物管理費 +194
圧縮積立金繰入額 383 - -383 -
分配金総額 13,625 14,519 893 6.6% 修繕費 +89
1口当たり分配金（円） 9,650 10,283 633 6.6%
営業外損益 +251
期中平均稼働率（％） 99.3 99.5 0.2 -
営業外費用 -239
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - -
【参考】 支払金利 -239
賃貸ＮＯＩ 24,102 24,729 627 2.6%
営業利益（不動産等売却損益除く） 15,391 16,031 640 4.2%
当期純利益（不動産等売却損益除く） 13,626 14,518 892 6.5%
7
2-2 2018年12月期（第35期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 (百万円） （百万円）
2018年6月期末 2018年12月期末 前期比
科目
(第34期末） (第35期末） 増減 増減率
資産 +4,655
流動資産 14,468 21,408 6,939 48.0% 流動資産 +6,939
現金及び預金 12,475 20,206 7,731 62.0%
その他 1,993 1,202 -791 -39.7% 現金及び預金 +7,731
固定資産 1,005,610 1,003,298 -2,311 -0.2%
固定資産 -2,311
有形固定資産 962,603 960,104 -2,499 -0.3%
無形固定資産 35,904 35,885 -19 -0.1% 資本的支出 +4,416
投資その他の資産 7,102 7,309 207 2.9%
繰延資産 157 185 27 17.5% 減価償却累計額 -7,095
資産合計 1,020,237 1,024,893 4,655 0.5%
その他等 +368
負債及び純資産の部 負債 +3,762
2018年6月期末 2018年12月期末 前期比
科目 有利子負債 +625
(第34期末） (第35期末） 増減 増減率
流動負債 57,052 75,377 18,324 32.1% 短期借入金 -4,000
短期借入金 4,000 - -4,000 -
長期借入金 -2,375
一年以内返済予定の長期借入金 41,250 61,125 19,875 48.2%
一年以内償還予定の投資法人債 - - - - 投資法人債 +7,000
その他 11,802 14,252 2,449 20.8%
固定負債 423,610 409,048 -14,562 -3.4% 純資産 +893
投資法人債 30,000 37,000 7,000 23.3% 剰余金 +893
長期借入金 342,250 320,000 -22,250 -6.5%
預り敷金及び保証金等 51,360 52,048 687 1.3% 圧縮積立金 +383
(有利子負債） (417,500) (418,125) (625) (0.1%)
当期未処分利益 +509
負債合計 480,662 484,425 3,762 0.8%
投資主資本 539,574 540,467 893 0.2%
出資総額 519,124 519,124 - -
剰余金 20,449 21,343 893 4.4%
圧縮積立金 6,439 6,823 383 6.0%
当期未処分利益 14,010 14,519 509 3.6%
純資産合計 539,574 540,467 893 0.2%
負債及び純資産合計 1,020,237 1,024,893 4,655 0.5%
8
《MEMO》
9
3. 運用実績と見通し
10
3-1 外部成長（1/4）
ポートフォリオの入替を実施し、中期的・総合的な収益力の向上を実現
G-BASE田町
取得物件 入替の効果
・資産規模の拡大
大崎ブライトコア・
G-BASE田町
ブライトプラザ
取得価格の累計 ： 1兆1,289億円
( 35期末比：+238億円 )
取得価格合計 ： 324億円
東京
減価償却後利益 *¹ ： 822百万円 ・収益性の向上
減価償却後利回り*²： 2.5％ 減価償却後利益 ： +617百万円
( 205百万円→822百万円 ）
平均築年数 ： 1.8年
東京23区 東京23区
*¹ … 取得先から受領した資料に基づいた想定値 ・築年数の若返り *
取得価格： 282億円 42億円 *² … 減価償却後利益 ÷ 取得価格
物件入替が無い場合 物件入替実施後
譲渡物件
取得物件
NBF芝公園 NBF
19.3年 → 18.8年
大門通りビル 宇都宮ビル
10年以下 10年超20年以下 20年超
譲渡価格合計 ： 92.5億円
* 2019年6月期末時点の（当初）取得価格により加重平均した年数
減価償却後利益 *¹ ： 205百万円
減価償却後利回り *² : 2.3％
・1口当たりNAVの増大
第35期 物件入替実施後
平均築年数 ： 26.8年 （2018年12月期）
東京23区 東京周辺都市部
*¹ … 第34期 + 第35期 実績値 545,190円 → 547,067円
譲渡価格： 62億円 30.5億円 *² …（第34期 + 第35期 実績値）÷ 第35期末簿価 ( 35期末比：+1,877円 )
11
3-1 外部成長（2/4）
G-BASE田町
本物件の特徴
●三井不動産及び清水建設が開発を主導した、2018年1月竣工の新築物件
2019年3月29日に持分70%を、同年4月25日に残りの持分30%を取得予定
【立地】
●JR「田町」駅から徒歩約4分のほか、都営地下鉄浅草線及び三田線の「三田」駅から、それぞれ徒歩2分、
徒歩4分と、交通利便性の高い場所に位置
●田町エリアは、2018年5月に「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」が竣工する等、更なる発展が期待できる
エリア
●NBFは、田町エリアには、当該物件以外にも「セレスティン芝三井ビルディング」、「住友電設ビル」を保有
【スペック】
●基準階面積約230坪、天井高2,800㎜、個別空調、LED照明等、オフィスビルとしての高い基本スペックを
備える他、テナント専用の屋上庭園等オフィスワーカーの快適性に配慮された競争力の高い物件
●基準階平面図 ● MAP
セレスティン芝三井ビルビルディング
所在地 東京都港区芝
契約締結日 2019年2月15日
2019年3月29日（持分70%）
取得予定日
2019年4月25日（持分30%）
取得予定価格 282億円
G-BASE田町
鑑定評価額（2019年1月31日時点） 282億円
竣工日 2018年1月10日 貸付面積
延床面積（全体） 約5,373坪 約230坪
持分 100%
三井不動産株式会社（持分50%）
売主
清水建設株式会社（持分50%）
msb Tamachi
稼働率（2019年2月15日時点） 100% 田町ステーションタワーS
NOI利回り（鑑定NOI/取得価格） 3.4% 住友電設ビル
12
3-1 外部成長（3/4）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得）
●大崎ブライトコア ●大崎ブライトプラザ
本物件の特徴
●三井不動産が保有する持分の追加取得により、NBFの総投資額は184億円となる
【立地】
●JR「大崎」駅から徒歩約5分と、交通利便性の高い場所に位置
●大崎エリアは、東京都の副都心のひとつであり、大企業がオフィスを構えるビジネス拠点として認知度が高いエリア
●大崎はNBFの重点エリアであり、当該物件以外にも「NBF大崎ビル」、「ゲートシティ大崎」、「東五反田スクエア」を
保有
【スペック】
●基準階面積約450坪、天井高2,800㎜、個別空調、LED照明等オフィスビルとしての高い基本スペックを備えた、
競争力の高い物件
●大崎ブライトコア基準階平面図 ● MAP
所在地 東京都品川区北品川
貸付面積
契約締結日 2019年2月15日
約450坪
取得予定日 2019年4月1日
取得予定価格 42億円
鑑定評価額（2019年1月31日時点） 42億円
ブライトコア：2015年4月1日
竣工日
ブライトプラザ：2015年4月17日
延床面積（全体）
ブライトコア：約12,986坪 ●追加取得後持分
ブライトプラザ：約1,235坪
ブライトコア：専有面積割合約8.07％ ブライトコア ：専有面積割合約36.86％
持分
ブライトプラザ：共有持分45％ ブライトプラザ：共有持分61.5％
売主 三井不動産株式会社
稼働率（2019年2月15日時点） 100%
NOI利回り（鑑定NOI/取得価格） 3.6%
13
3-1 外部成長（4/4）
●第36期譲渡物件の概要 ●内部留保*3の推移
NBF芝公園大門通りビル NBF宇都宮ビル (百万円）
8,000
圧縮積立金取崩額
7,287
6,823 6,823
7,000 6,439 464
圧縮積立金繰入額 383
6,000
4,987 1,452
5,000 4,767 4,767
219
951
4,000 370
3,815
3,000
2,000
1,000
0
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12 19.6
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
（予想）
物件名 NBF芝公園大門通りビル NBF宇都宮ビル 合計 *3 内部留保：当該期末の圧縮積立金残高に翌期繰入額及び取崩額を加減算した
金額としており、当該期末の貸借対照表の圧縮積立金残高とは異なります。
所在地 東京都港区 栃木県宇都宮市 -
譲渡日 2019年2月15日 2019年2月15日 -
建築時期 1991年3月29日 1996年6月5日 -
譲渡価格 6,200百万円 3,050百万円 9,250百万円 ●圧縮積立金について
譲渡損益 0百万円 464百万円 464百万円
買主 国内の一般事業会社 国内の一般事業会社 -
将来の安定的な運用・分配のために活用します
簿価*1 6,191百万円 2,584百万円 8,776百万円
継続鑑定評価額*1 4,460百万円 2,130百万円 6,590百万円
*2
含み損益 ▼1,731百万円 ▼454百万円 ▼2,186百万円
*1 簿価、継続鑑定評価額は、2018年12月31日時点の金額
*2 含み損益＝簿価-継続鑑定評価額
圧縮積立金
464百万円
繰入額
内部留保*3 7,287百万円（5,160円/口）（2019年6月末見込み）
14
3-2 内部成長（1/3）
●期中平均稼働率と入居率・退去率
（％） （％）
（予想）
15.0 99.5 100.0
99.3 99.4
期中平均稼働率（右軸）*1 99.0
入居率（左軸）*2 退去率（左軸）*3 98.7 98.8
97.9
10.0 97.6 98.0
98.2
97.0 96.8 97.9
5.0 4.3 96.0
3.1 3.1 3.4
3.0 2.5 2.3 2.4
1.5 1.7 1.2
1.1
0.0 94.0
-0.9 -1.3
-2.0 -1.6 -1.8
-2.2 -2.9 -2.3 -2.5
-2.9 -2.9
-5.0 92.0
-4.8
セレスティン芝三井ビルディング
NBF豊洲キャナルフロント
-10.0 90.0
'14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（当期実績）
*1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
*2 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する入居面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）
*3 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する退去面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）
15
3-2 内部成長（2/3）
●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等）
（％）
（予想）
3.0
賃料改定影響 入替影響等
賃料改定影響＋入替影響等
2.0
1.0
0.0
-1.0
賃料改定影響は、
9期連続で前期比プラスの見込み
-2.0
-3.0
‘14.6 ‘14.12 ‘15.6 ‘15.12 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 ‘19.6 ‘19.12
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（当期実績）
16
3-2 内部成長（3/3） 三菱重工ビルに関する取り組みについて①
●三菱重工ビルに関する取り組み
概要 本件のポイント
三菱重工ビル（以下、「本物件」）のテナントである三菱重工業株式会社
（以下、「現借主」）が本社機能の一部を丸の内に移転したタイミングを活 ●現借主との賃貸借契約は、2021年8月31日が契約期限となっています
かし、NBFは本物件の競争力及び資産価値の向上に資する工事を実施し、
安定性及び収益性の向上を企図したリーシング活動を行っていきます
●契約期限までの賃料（キャッシュフロー）を確保しながら資産価値の向上
に資する工事を早期に実施します
一部返室に伴う変更点 ●現借主との賃貸借契約期間中に後継テナントのリーシングを前倒しで行
います
●物件名称の変更
（新名称） ●現借主は後継テナントが決まった場合には残存期間分の賃料を負担する
「三菱重工ビル」 → 「NBF品川タワー」 ことなく契約期限前に一部返室することができます
＊2019年3月1日変更予定
●本物件の賃貸可能面積の変更
賃料収入（キャッシュフロー）のイメージ
変更前 変更後
全体 17,969坪 11,475坪
賃貸可能面積
NBF持分60% 10,781坪 6,885坪
＊同社の退去に伴い、延床面積単位の貸付契約からマルチ化に伴い専有面積単位での貸付契約に
変更するため2019年7月1日以降、本物件の賃貸可能面積が変更になります
後継テナント
からの賃収
品川駅側から見た「品川グランドコモンズ」 現借主
からの賃収
NBF品川タワー
2018/12 2019/7 2021/8
NBF品川タワー リーシング開始 後続テナント決定分を返室 現契約満了日
17
3-2 内部成長（3/3）三菱重工ビルに関する取り組みについて②
三菱重工ビル 本物件の特徴
【取得経緯】
●2003年に旧国鉄貨物ヤード跡地において大規模開発がなされた「品川グランドコモンズ」内の中央に
位置する大型オフィスビルとして開発
●NBFは2011年に三菱重工業㈱から国内機関投資家と共同で準共有持分60％を取得
【立地】
●JR・京浜急行「品川」駅からペデストリアンデッキにより徒歩5分と交通利便性の高い場所に位置
●東海道新幹線を利用し名古屋、関西圏へ、羽田空港から国内・海外へのアクセスに優れ、2027年にはリニア中央新幹線
の開通など今後の更なる発展が期待できるエリア
【スペック】
●基準階面積約400坪、天井高2,800㎜のスペックを有する。また、三菱重工業㈱の一部返室に伴いESGに
配慮したLED化・設備更新等、資産価値の向上に向けた工事を実施しビルの競争力の向上を目指す
資産価値の向上
≪コンセプト≫
・ビルの歴史や既存のクールなモノトーン調を活かした有機的な空間
・賃貸面積の最大化、テナントニーズを満たす専用部
・機能性とデザインを兼ね備えたサイン
【概要】 【有機的な空間の創出】 【ESGに配慮したLED化及び設備更新等】
所在地 東京都港区港南
取得日 2011年9月1日
取得価格 363億円
鑑定評価額 【機能性を備えたサイン】
487億円
（2018年12月31日時点）
竣工日 2003年4月1日
基準階事務室：LED照明
持分 60% 1Fエントランス
稼働率
100%
（2018年12月31日時点） 化粧室リニューアル
NOI利回り （節水型機器の採用）
4.3%
（35期NOI/期末簿価） エレベーターホール
18
3-3 財務（1/2）
●ファイナンスデータ ●有利子負債残高
（百万円）
2018年6月期末 2018年12月期末 2018年6月期末 2018年12月期末
項目 前期比 項目 前期比
（第34期末） （第35期末） （第34期末） （第35期末）
LTV 40.9％ *40.8％ -0.1pt 短期借入金 4,000 0 -4,000
長期固定金利比率 93.3％ 92.6％ -0.7pt 長期借入金（変動金利） 24,000 31,000 +7,000
平均調達金利 0.71％ 0.69％ -0.02pt 長期借入金（固定金利） 359,500 350,125 -9,375
投資法人債 30,000 37,000 +7,000
平均残存年数
5.60年 5.24年 -0.36年
（長期有利子負債） 合計 417,500 418,125 +625
* LTV46％までの借入余力は約980億円
●返済期限の分散
（億円） （2018年12月31日時点）
800
長期借入金 投資法人債 2018年12月期（第35期）調達
700
0.99%
600 0.71%
1.01%
500
400 0.92%
0.79% 0.21%
0.27%
300
0.37%
0.59% 0.33%
0.39%
200
100 0.91% 0.89%
0.66% 0.65% 1.00%
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2032 2033 2037 2038 2046
* 「%」は各年限の返済期限を迎える有利子負債の平均金利
19
3-3 財務（2/2）
●新規調達・返済実績 ●2018年12月期（第35期）に調達した長期借入金
2018年12月期（第35期）の長期借入金・投資法人債
・長期借入金
返済概要 新規調達概要 金額
借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利*
（百万円）
返済総額 9,000百万円 調達総額 14,000百万円
2018.11.30 みずほ銀行 7,000 7.0年 変動 0.12%
平均金利 1.25％ 平均金利 0.16％ 合計 ① - 7,000 7.0年 - 0.12%
*借入時点の金利
平均約定年数 7.6年 平均約定年数 6.0年
・投資法人債
金額
借入日 銘柄 期間 固定/変動 金利
（百万円）
●長期借入金・投資法人債の返済予定
2018.12.19 第18回投資法人債 7,000 5.0年 固定 0.20%
2019年6月期（第36期） 合計 ② - 7,000 5.0年 - 0.20%
返済概要
返済総額 31,625百万円 ①+② - 14,000 6.0年 - 0.16%
平均金利 1.02％
平均約定年数 7.1年
返済期限の分散・ ●格付けの状況 （2018年12月31日時点）
借入コストの更なる削減を図る
2019年12月期（第37期） 格付会社名 格付 備考
返済概要
JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
返済総額 29,500百万円
R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
平均金利 0.96％
長期会社格付 ： A+
平均約定年数 7.1年 S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
20
3-4 継続鑑定評価
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
14,000
2018年6月期末 2018年12月期末
前期比
（第34期末） （第35期末） 薄価 継続鑑定評価額
物件数 72物件 72物件 -
12,000
継続鑑定評価額 12,321億円 12,398億円 +77億円
簿価 9,985億円 9,960億円 -25億円
含み益 2,335億円 2,438億円 +102億円 10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000
2018年6月期末 2018年12月期末 2018年6月期末 2018年12月期末
（第34期末） （第35期末） （第34期末） （第35期末）
低下 26 9 増加 44 35
0
6,000
維持 43 63 維持 21 34 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 18.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
上昇 3 0 減少 7 3
21
4. 業績予想
22
4-1 2019年6月期（第36期）業績予想
●次期予想の当期実績比増減の主な要因
(百万円） （百万円）
2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期
科目
当期実績比 次期予想比 営業収益 +755
（当期実績） （次期予想） （2期先参考）
(第35期） (第36期） 増減 増減率 (第37期） 増減 増減率
不動産賃貸収入 +362
営業収益 37,468 38,223 755 2.0% 38,917 693 1.8%
不動産賃貸事業収益 計 37,468 37,759 291 0.8% 38,917 1,157 3.1% 新規2物件
不動産賃貸収入 34,081 34,444 362 1.1% 35,150 706 2.1% G-BASE田町
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
その他賃貸事業収入 3,386 3,315 -70 -2.1% 3,766 451 13.6% +157
売却2物件
不動産等売却益 - 464 464 - - -464 - NBF芝公園大門通りビル
営業費用 21,436 21,614 177 0.8% 22,465 851 3.9% NBF宇都宮ビル
不動産賃貸事業費用 計 19,833 19,936 103 0.5% 20,799 862 4.3%
既存70物件 +204
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,738 12,691 -47 -0.4% 13,562 870 6.9%
減価償却費 7,095 7,245 150 2.1% 7,236 -8 -0.1% その他賃貸事業収入 -70
不動産等売却損 - - - - - - -
資産運用報酬 1,385 1,414 28 2.1% 1,437 22 1.6% 付帯収益（季節要因等） -305
販売費及び一般管理費 217 262 45 21.1% 229 -33 -12.7%
雑収入等 +233
営業利益 16,031 16,609 578 3.6% 16,451 -158 -1.0%
営業外損益 -1,511 -1,402 109 -7.2% -1,441 -38 2.7% 不動産売却益 +464
営業外収益 15 59 44 - 3 -56 -
営業外費用 1,527 1,462 -65 -4.3% 1,444 -18 -1.2% NBF芝公園大門通りビル、NBF宇都宮ビル +464
経常利益 14,519 15,206 687 4.7% 15,010 -196 -1.3%
特別損益 - - - - - - - 営業費用 +177
税引前当期純利益 14,519 15,206 687 4.7% 15,010 -196 -1.3%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） -47
法人税等合計 0 0 0 - 0 0 -
当期純利益 14,518 15,206 687 4.7% 15,010 -196 -1.3% 水道光熱費（季節要因等） -324
圧縮積立金繰入額 - -464 -464 - - 464 - 修繕費 -126
分配金総額 14,519 14,741 221 1.5% 15,009 268 1.8%
公租公課 +352
1口当たり分配金（円） 10,283 10,440 157 1.5% 10,630 190 1.8%
期中平均稼働率（％） 99.5 99.4 -0.1 - 99.0 -0.4 - 営業外損益 +109
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - - 1,412,000 - -
営業外費用 -65
【参考】
支払金利 -74
賃貸ＮＯＩ 24,729 25,067 338 1.4% 25,354 287 1.1%
2019年6月期（第36期）の予想数値及び2019年12月期
営業利益（不動産等売却損益除く） 16,031 16,145 113 0.7% 16,451 306 1.9% （第37期）の参考数値は、一定の前提条件の下に算出した
現時点のものであり、状況の変化により実際の数値はこれらから
変動する可能性があります。また、分配金の額を保証するもので
当期純利益（不動産等売却損益除く） 14,518 14,742 223 1.5% 15,010 267 1.8% はありません。
23
（参考） 業績の見通し
不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益
（百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円）
35,500 35,150 18,500
18,118
35,000
34,444 18,000 17,822
17,634
34,500 34,081
17,500
34,000
17,000
33,500
16,500
33,000
16,000
15,500
0
0 15,000
0
'18.12期 '19.6期 '19.12期 '18.12期 '19.6期 '19.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先参考) (当期実績) (次期予想) (2期先参考)
支払金利 1口当たり分配金
（百万円） （円）
0
0 11,000
10,630
10,440
10,500 10,283
▼ 500
10,000
▼ 1,000
9,500
▼ 1,500 ▼ 1,394
▼ 1,412
▼ 1,486 9,000
▼ 2,000
8,500
▼ 2,500 8,0000
'18.12期 '19.6期 '19.12期 '18.12期 '19.6期 '19.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先参考) (当期実績) (次期予想) (2期先参考)
24
《MEMO》
25
5. マーケットについて
26
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率）
（円/坪） (％）
9.43％
25,000 10.00
（‘12.6）
8.57％ 22,901円
（‘03.6・8） （‘08.8） 9.00
8.00
21,010円
（‘19.1）
7.00
20,000
6.00
5.00
17,526円
（‘04.10） 4.00
16,207円
15,000 （‘13.12）
3.00
2.49％ 2.00
平均募集賃料（左軸） （‘07.11） 1.82％
（‘19.1）
平均空室率（右軸） 1.00
10,000 0.00
'02.1 '03.1 '04.1 '05.1 '06.1 '07.1 '08.1 '09.1 '10.1 '11.1 '12.1 '13.1 '14.1 '15.1 '16.1 '17.1 '18.1 19.1
* 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
（出所）三鬼商事㈱のデータから資産運用会社作成
27
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
●東京23区大規模オフィスビル供給量推移
（出所）2018年4月27日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成
（万㎡）
300
（予想）
250
216
過去平均（1986～2017年） ‘18年以降平均101万㎡/年
（延床面積ベース）
200 102万㎡/年
（延床面積ベース） 175
168
154
146
150
125 121 119 117
109
91 97 99
100
86 85 87
72 77
65 69
58
52
50 42
0
'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22
* 大規模オフィスビルとは、事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビルを表します。
28
5-2 不動産売買マーケット動向
●不動産（オフィス）取引金額の推移
（億円）
25,000
上期 下期
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
（出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成
●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移
4.0 %
3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4%
3.3% 3.3% 3.3% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.3%
3.2%
3.0%
3.0 %
2.9%
2.8% 2.8% 2.7%
2.6% 2.6%
2.5%
2.0 % 2.4%
'07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12
*1 プライムエリアオフィス：千代田区丸の内、大手町地区における築5年程度、延床面積20,000坪以上、基準面積500坪以上
*2 利回りベンチマーク（NCFベース）：日本不動産研究所が還元利回りの査定においてベースとする各用途・各地域ごとの利回りを指す
（出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成
29
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移
（円） （pt）
1,200,000 4,000
NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸）
900,000 3,000
600,000 2,000
300,000 1,000
0 0
'01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 ’19.1
●10年国債金利の推移
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
-1.00%
'01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 ’19.1
30
《MEMO》
31
6. NBFの優位性
6-1 J-REIT最長のトラックレコード
6-2 J-REIT最大の規模
6-3 東京を中心としたポートフォリオ
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用
・パイプライン
・リーシング
・プロパティマネジメント
6-5 保守的な財務運営
32
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移
東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸）
（億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％）
13,000 100
99.5
12,000 98.7 98.4 98.8 99.3
97.9 98.3 98.3 98.2 98.7
97.1 97.3 97.3 96.8 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 95
96.9 97.0 97.2 96.7 96.8 97.0 10,961 11,066
10,743 10,803 11,084 11,050 11,050
95.5 95.1 95.5 95.4 10,664 10,743 10,803 10,764
11,000
93.4 93.3 93.9 10,507
92.4 90
10,000
9,216
9,000 8,702
8,928 85
8,371
7,831 7,831 7,795 7,795
8,000 7,623 80
7,252
6,743 6,743
7,000
6,248 6,248 75
6,000
5,393
70
5,000
4,141
3,938
4,000 65
3,361
2,760 2,856
3,000 2,602
2,460
2,265 60
1,921
2,000
55
1,000
0 50
運用 '01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12
開始日 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
22棟 24棟 26棟 28棟 29棟 33棟 43棟 43棟 47棟 52棟 55棟 55棟 56棟 56棟 58棟 60棟 61棟 61棟 59棟 59棟 64棟 64棟 67棟 68棟 74棟 71棟 73棟 73棟 74棟 74棟 73棟 75棟 74棟 72棟 72棟 72棟
33
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
●1口当たり分配金の推移 *1
（円）
11,274 10,887
12,000 11,126
10,064 10,283
9,695 9,904 9,836 9,650
9,513
8,645 8,523 9,612 8,562 8,645 9,370
8,126 8,427 8,397 8,867 9,129
9,000 7,683
8,446 7,747 8,152
8,001 7,592 7,569 7,600 7,740 7,877 7,681 7,787 8,036
7,291
6,000
3,000
0
'01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
●1口当たりNAVの推移 *1･*2
（円）
581,646
600,000 545,190
389,663
400,000
274,984
255,090
200,000
0
'01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
*1 : 過去の実績値（第25期（2013年12月期）以前）については、投資口の2分割を行ったものとして記載しています。
なお、計算上、1円未満の端数については切り捨てで表示しています。
*2 : 1口当たりNAV＝（期末出資総額＋期末圧縮積立金累計＋翌期圧縮積立金（積立額－取崩額）＋期末鑑定評価含み益）／期末発行済投資口数
34
6-2 J-REIT最大の規模
（2018年12月31日時点）
●時価総額
（億円） 投資法人別占有率
9,756億円
10,000
9,000
オフィス特化型 22.0%
8,000 J-REITの時価総額合計 … 12兆9,703億円
7,000
総合型・複合型
6,000
44.3%
5,000 物流特化型 11.2%
4,000
3,000 住宅特化型 9.2%
ホテル特化型・
2,000
ヘルスケア特化型 4.5% 商業施設特化型 8.8%
1,000
0
NBF （出所）Quickより資産運用会社作成
●取得価格 アセットタイプ別占有率
（億円）
12,000 ホテル 7.5% その他（シニア等）1.7%
11,050億円
10,000
物流施設 15.1%
J-REITの取得価格合計 … 17兆9,785億円
8,000 オフィス 42.6%
6,000
住宅 15.2%
4,000
2,000 商業施設 17.9%
0
NBF （出所）開示資料より資産運用会社作成
35
6-3 東京を中心としたポートフォリオ
● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2018年12月31日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件
継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、
地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第35期NOIの金額
（NBF持分・年換算）を表す
1,276億円 1,000
（11.6％）
東京23区 900 NBF 大崎ビル
8,923億円
東京周辺都市部 （80.8％） 800
850億円
（7.7％） 700 NBF プラチナタワー
六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎
600
1兆1,050億円 500
セレスティン芝三井ビルディング
三菱重工ビル
NBF豊洲
72物件
キャナルフロント 西新宿三井ビルディング
400
NBF豊洲 芝NBFタワー
ガーデンフロント 中野坂上サンブライトツイン
300
都心5区 上野イーストタワー
中目黒GTタワー
新川崎三井ビルディング
5,634億円
200 アクア堂島
横浜STビル 中之島セントラルタワー
NBFタワー
信濃橋三井
（51.0％） 100 ビルディング 大崎ブライトコア・ブライトプラザ
パナソニック東京汐留ビル
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 延床面積
（万坪）
東京23区 東京周辺都市部 地方都市部
都心5区
六本木 セレスティン芝 西新宿三井 NBFプラチナタワー ゲートシティ大崎 NBF大崎ビル 新川崎三井 横浜STビル 中之島 三井住友銀行
ティーキューブ 三井ビルディング ビルディング （東京都港区） （東京都品川区） （東京都品川区） ビルディング （神奈川県横浜市） セントラルタワー 名古屋ビル
（東京都港区） （東京都港区） （東京都新宿区） （神奈川県川崎市） （大阪府大阪市） （愛知県名古屋市）
36
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン
●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル
上場以降の取得物件の約6割が 保有
三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用
（億円） 日本ビルファンド投資法人
12,000
1兆1,050億円
10,000
4,565
8,000 約6割＊
六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 JFEビルディング
（2018年取得） （2006・2011年・ （2006年売却）
6,000 2013年取得）
1,561 取得 売却
4,000
4,206
2,000
セレスティン芝 NBF日本橋室町
虎ノ門琴平タワー
三井ビルディング （2004・2006年取得） センタ-ビル
717 （2013・2018年取得）
0 （2013年売却）
'17.6 '17.12 '18.6 18.12
第32期 第33期 第34期 第35期 開発
三井不動産・三井不動産が運用するファンドからの取得
再開発
三井不動産の仲介による取得 三井不動産グループ
上記以外（外部から）の取得
運用開始時取得物件
*上場（2001年9月）以降の取得累計額に対する比率
37
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング
●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移
（％） （万㎡）
100 99.5 210
99.3
NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸）
98.7 98.8
参考：マーケットの期中平均稼働率 98.2
（東京ビジネス地区）*２（左軸） 97.9 97.9
NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.6 97.8
97.1 97.0 97.2
96.8 96.8
97.5 97.8 96.2 96.5 180
95.9
96.7 96.8 95.5
94.7
95 94.3
95.4
93.3 150
92.2
91.5 120
91.0 91.2 91.1 107.9 107.9 108.3 109.8 109.4 108.4 108.4
90 90.8 105.6 103.8 107.4 107.4 105.1
89.3 91.4
86.1 90
82.8
85
0 60
0
'11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 18.12
*1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
*2 各月末稼働率を平均した稼働率（三鬼商事㈱のデータより資産運用会社作成）
38
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント
●プロパティマネジメント体制 ●戦略的でメリハリのある追加投資
• 管理運営計画の策定・実行
• 大規模修繕計画の策定・実行 各物件の収益性能、
ビルグレードに応じた
• 重要事項承認 将来性を踏まえた
投資計画の策定・実行
ビルグレードを設定
日本ビルファンドマネジメント
●減価償却費に占める資本的支出の割合（実績）
資本的支出/減価償却費（左軸）
(％） 資本的支出（右軸） (百万円）
連携 70
62.2
6,000
60
5,000
三井不動産 NBFオフィスマネジメント 4,416
50
44.6
41.2 4,000
39.9
37.2 38.9
40 3,228
• 新規テナントリーシング • PM実務全般（マスターリース物件のぞく） 2,839 31.6 31.0 2,965 3,000
• 運営管理ノウハウと業務システムの提供 • 既存テナント対応 2,655 2,746
• マスターリース物件の運営全般 • 全稼働物件の運営情報の 30
2,232 2,219
一元管理
2,000
20
1,000
10
３社がそれぞれの強みを生かしつつ、
かつ緊密に連携することで、 0 0
保有物件の競争力・稼働率・賃料水準の '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
維持・向上を実現 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
39
6-5 保守的な財務運営
●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移
（％） （年）
6
100
5 5.60
96.5 95.2 94.0 95.2 5.16 5.15 5.22 5.24
90 93.8 4.99
92.5 93.3 92.6 4
長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 4.02 4.11
3
80
2
70 1
0
60
'15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
50
40 ●平均調達金利の推移
41.9 41.3 42.1 41.9 41.5 40.8 40.9 40.8
LTV ターゲット：36～46％ （％）
30 2.00
20
10 1.00 1.18
1.10
0.94 0.93 0.88 0.86
0
0.71 0.69
'15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
0.00
'15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
40
7. ESGへの取り組み
（投資法人並びに資産運用会社の取り組み）
41
7-1 ESGへの取り組み方針
ESGへの取り組みは、ポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」
に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています。
資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、
基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、
快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。
資産運用会社におけるESG推進体制 2018年GRESB評価
・「ESGに関する取り組み指針に基づいた環境配慮・社会配慮の取り組み
の推進を行うため、最終的な決定権限者である資産運用会社の ▶4年連続で 「Green Star」 を取得
代表取締役社長を含めた「環境配慮等推進会議」と、その下部組織 ▶GRESBレーティング：最上位の「5Star」 を取得
である「環境配慮等推進事務局」を設置しています。 ▶GRESB開示評価：最上位の「A」 を取得
・エネルギー消費量の削減などの具体的な数値目標や実施事項を
「環境配慮等推進事務局」において検討し、「環境配慮等推進会議」
において決定しています。
ESGレポートの発行
・ 本投資法人並びに資産運用会社のESGに対する考え方と取り組みに
ついて、ステークホルダーの皆様に対しご報告することを目的として
ESGレポートを6ヶ月毎に発行しています。
【評価された取り組み】
・環境・社会リスクの管理、及び省エネ改修などの効率化の機会への取り組み
・環境パフォーマンスに関するマネジメント体制、PDCAサイクルの実践
・廃棄物の管理体制・リサイクル等の実践状況
・グリーンビル認証などの積極的な取得を通じた建物価値の可視化
・資産運用会社従業員に向けた研修教育や満足度調査など、人材開発
への取り組み
42
7-2 環境（Environment）への取り組み（1/3）
●グリーンビルディング認証への取り組み
・環境負荷低減の取組成果の信頼性、客観性の向上、保有資産の中長期的な価値向上を目指して、DBJ Green Building認証の活用に、取り組んでいます。
・2019年2月18日時点で、全保有物件に対する、認証を取得した物件の割合は、物件数ベースで52.9％、延床面積ベースで69.0％となっております。
2017年12月末 2018年12月末 2019年2月18日時点
認証取得物件数（*1） 7 24 37
取得物件の延床面積(*2） 235.136㎡ 850.895㎡ 1,135,280㎡
取得率（物件数ベース） 9.7% 33.3% 52.9%
取得率（延床面積ﾍﾞｰｽ）（*2） 14.2% 51.3% 69.0%
（*1）全物件について、評価ランク「３つ星」以上の認証を取得
（*2）持分面積を乗じた面積、もしくは専有部分の面積を元に算出
● 2019年新規認証取得物件（13物件）
【ゲートシティ大崎】 【パナソニック東京汐留ビル】 【大崎ブライトコア】 【東五反田スクエア】 【NBF松山日銀ビル】 【新橋M-SQUARE】 【東陽町センタービル】
【つくば三井ビルディング】 【札幌エルプラザ】 【三井住友銀行名古屋ビル】 【アクア堂島NBFタワー】 【信濃橋三井ビルディング】 【広島袋町ビルディング】
43
7-2 環境（Environment）への取り組み（2/3）
● 環境配慮への取り組み事例
環境パフォーマンスの実績 建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上
●2017年の環境パフォーマンスの数値は、全ての項目で、2016年と比較して ●省エネ、節水の実現のため、高効率な空調機器への更新や、
改善しています。 水回りの改修などの取組みを進めています。
項目 2016年 2017年
エネルギー消費原単位
161.62 159.77 （空調改修工事）
（KWh/㎡）
CO2排出原単位
67.63 67.25
（t-CO2/㎡）
水消費原単位
0.619 0.602
（㎥/㎡）
廃棄物リサイクル率
66.1% 66.5%
（%）
* 共用部、テナント専有部合算の実績値を掲載しています。
* 各原単位は、各物件の保有期間、稼働率で補正の上計算しています。
* 廃棄物リサイクル率は、廃棄物処理方法による割合（重量による％）の数値 【サンマリオンNBFタワー】
【芝ＮＢＦタワー】
を掲載しています。
グリーンリース契約の推進*1 （節水化工事）
（更新前） （更新後）
●下記の物件でグリーンリース契約を締結しています。
【ＮＢＦ南青山ビル】 【興和西新橋ビルＢ棟】 【ＮＢＦ新潟テレコムビル】 【NBF池袋イースト】
＊1 グリーンリースとはビルオーナーとテナント双方で環境配慮等を
推進することを定めた賃貸借契約を指します。
44
7-2 環境（Environment）への取り組み（3/3）
●LED化（専有部・共用部）の推進
目的 導入事例／35期実績
●二酸化炭素（CO₂）の排出量の削減
【横浜STビル（専有部・共用部）】
●環境対応によるビルの資産価値向上
●テナントニーズへの対応 ・照明器具：LED化工事
・CO2削減量予測：400ton-CO2／年
計画
●対象物件 26物件（各専有部・共用部）
●対象期間 2018年12月期（第35期）~2020年6月（第38期）
ＬＥＤ化物件数とCO2排出量削減の推移
物件数 ton-CO2/年
30 7,000
26物件
25 6,000 （エレベーターホール） （共用部廊下）廊下
5,000
20
約60％削減/２年 4,000
15
3,000
10
2,000
5 1,000
0 0
'18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 （設備機械室） （非常用エレベータホール）
累計物件数 CO2排出量／年換算（26物件・照明器具）
45
7-3 社会（Social）への取り組み
●社会配慮への取り組み事例
地域社会に向けた取り組み テナントに向けた取り組み
●地域社会の一員として、地域コミュニティへの貢献を目的としたランチタイム ●テナント満足度の向上を目的として、安全・安心、建物の快適性の向上に
コンサート、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取り組んでいます。 取り組んでいます。
(非常用発電機 (防災訓練の実施)
オイルタンク増強工事)
(ランチタイムコンサートの実施)
【NBFプラチナタワー】 【NBF御茶ノ水ビル】
【芝NBFタワー】 【NBF豊洲キャナルフロント】
資産運用会社の従業員に向けた取り組み
(地域清掃活動への参加) (ハロウィンイベントへの参加)
●資産運用会社では、各種資格取得に向けた研修・受験及び資格維持、
各種セミナー等の受講による専門能力向上に関して費用を負担しています。
資格保有者数
・不動産証券化（ARES）認定マスター 16名
・宅地建物取引士 22名
・不動産鑑定士 2名
・一級建築士 2名
・日本証券アナリスト協会検定会員 4名
【三菱重工ビル】 【NBF南青山ビル】 ・弁護士 1名
・税理士 2名
・ビル経営管理士 4名
*2018年8月31日時点
46
7-4 ガバナンス（Governance）への取り組み
・資産運運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・
コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています。
資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー
投資本部による起案
株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。
・適宜、専門家である第三者に確認を行う。
会計監査人 コンプライアンス・オフィサーによる事前チェック
監査役
・コンプライアンス・オフィサーは運用審査会議の前に、コンプライアンスに係るチェックを行い、必要に応じて
・議案の修正や差し戻しを指示することができる。
取締役会
コンプライアンス委員会 運用審査会議における審議
・運営本部長が運用審査会議の議長を務める。
経営会議
・内規である「資産運用ガイドライン」等に定めたルールに則り、不動産投資プロセスチェックシートの
・確認等、コンプライアンス・チェックを含む詳細な審議を行う。
リスク管理会議 ・審議を経てなおコンプライアンス上疑義がある場合には、専門家である第三者の意見を確認する。
・利害関係人等との売買に関しては、更にコンプライアンス委員会において審議を行う。
運用審査会議 コンプライアンス委員会における審議
代表取締役社長
・コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の議長を務める。
・コンプライアンス委員会は審議事項に関して、コンプライアンス上の確認を行い、必要があると判断
・した場合は、当該事項の修正を指示し、その修正がなされるまでの間、差止めることができる。
・審議事項は、原則として外部委員の賛成を含む出席委員の3分の2以上の賛成をも