2019 年 2 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 影山 美樹
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬ- 山下 恭司
(TEL. 03-6259-8681）
資産の取得及び譲渡に関するお知らせ
（「Ｇ－ＢＡＳＥ田町」他 1 物件の取得及び「ＮＢＦ芝公園大門通りビル」他 1 物件の譲渡）
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」という。）が資産の運用を委託する日本ビルファンド
マネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」という。）は、2019 年 2 月 15 日、下記のとおり資産の取
得及び譲渡（以下、
「本件取引」という。 ）を決定しましたのでお知らせいたします。
記
1 本件取引の概要
(1) 取得資産の概要
取得資産、取得資産の名称、取得価格
NO. 取得資産 取得資産の名称 取得価格（※2）
不動産を主な信託財産とするＧ－ＢＡＳＥ田町
(i)
Ⅰ. 信託受益権の準共有持分 （準共有持分 50％） 14,100,000,000 円
（※1） 不動産を主な信託財産とするＧ－ＢＡＳＥ田町
(ⅱ)
信託受益権の準共有持分 （準共有持分 50％） 14,100,000,000 円
大崎ブライトコア・ブライ
Ⅱ. 不動産
トプラザ（追加取得分） 4,200,000,000 円
合計 32,400,000,000 円
※1 上記Ⅰ.(i)と(ⅱ)は同一資産の準共有持分であり、各準共有持分を後記（3）の各取引先から取得
し 100％の準共有持分を保有する予定です。以下Ⅰ.(i)と(ⅱ)を総称してⅠ.と表記します。
※2 取得諸経費、固定資産税・都市計画税の精算分及び消費税等を除きます。
(2) 譲渡資産の概要
1) 譲渡資産、譲渡資産の名称、譲渡価格
NO. 譲渡資産 譲渡資産の名称 譲渡価格（※4）
Ⅲ. 不動産を主な信託財産とする信託受益権 ＮＢＦ芝公園大門通りビル 6,200,000,000 円
Ⅳ. 不動産（※3） ＮＢＦ宇都宮ビル 3,050,000,000 円
合計 9,250,000,000 円
※3 譲渡に際して、引渡日と同日付で本不動産の信託設定を行い、かかる信託の受益権を譲渡します。
※4 固定資産税・都市計画税等の精算分及び消費税等を除きます。
1
2) 譲渡価格と帳簿価額の差額（2018 年 12 月 31 日時点）
譲渡価格と帳簿価額の差額（※5）
帳簿価額
（上記「1）譲渡価格」-「帳簿価額」）
Ⅲ. 6,191,956,511 円 8,043,489 円
Ⅳ. 2,584,556,557 円 465,443,443 円
合計 8,776,513,068 円 473,486,932 円
※5 上記は 2018 年 12 月 31 日時点の帳簿価額を用いた参考値であり、譲渡時点の数値とは異なりま
す。
(3) 本件取引先、契約日、引渡日
引渡日
本件取引先（※6） 契約日
（予定）
(ⅰ) 2019 年
持分 20％ 清水建設株式会社 3 月 29 日
(ⅰ) （以下、「清水建設」という。
） 2019 年
Ⅰ． 持分 30％ 4 月 25 日
取得
(ⅱ) 三井不動産株式会社 2019 年
持分 50％ （以下、
「三井不動産」という。
） 2019 年 3 月 29 日
2 月 15 日 2019 年
Ⅱ. 三井不動産
4月1日
Ⅲ. 非開示（国内の一般事業会社）
（※7）
2019 年
譲渡
2 月 15 日
Ⅳ. 非開示（国内の一般事業会社）
（※7）
※6 詳細は後記 3 本件取引先の概要参照
※7 Ⅲ．及びⅣ．は異なる取引先です。
(4) 取得資金、媒介者、代金精算方法
取得資金 媒介者 代金精算方法
Ⅰ.
取得 Ⅲ．及びⅣ．の譲渡資金、借入金及び自己資金
Ⅱ.
なし 引渡時一括
Ⅲ.
譲渡 ―
Ⅳ.
(5) フォワードコミットメント等の概要
取得Ⅰ.Ⅱ.については、フォワードコミットメント等（契約締結から１ヶ月を経過した後に決
済・引渡を行うもの）に該当し、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除さ
れた場合には、取得先に対し、売買価格の 20％に相当する違約金を支払う定めとなっています。
2
2 本件取引資産の内容
(1) 取得資産の内容
Ⅰ．Ｇ－ＢＡＳＥ田町
1) 取得の意義
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、 東京 23 区におけるポートフォ
リオの充実を図るために取得を行うものです。なお、資産運用会社は特に以下の点を評価しま
した。
①立地
JR「田町」駅徒歩 4 分の他、都営地下鉄浅草線「三田」駅徒歩 2 分・都営地下鉄三田線「三
田」駅徒歩 4 分が利用可能であり、交通利便性の高い場所に位置します。また、本物件が所
在する田町エリアでは複数の再開発が進んでおり、更なる発展が期待できます。
②建物施設等
2018 年 1 月竣工。基準階貸室面積約 230 坪、天井高 2,800mm、LED 照明等、オフィスビルと
しての高い基本スペックを備える他、テナント専用の屋上庭園等オフィスワーカーの快適性
に配慮された競争力の高い物件です。
2) 特定資産の種類
不動産を主な信託財産とする信託受益権
3) 信託受託者
三井住友信託銀行株式会社
4) 信託期間
信託設定日 ：2018 年 1 月 31 日
信託期間満了日 ：2028 年 1 月 31 日
5) 信託財産の所在地
（登記簿上の表示）
土地：港区芝五丁目 213 番 1、214 番 2、613 番 1、3、210 番 2、301 番 16、302 番、303 番、
304 番 1、2、612 番 5
建物：港区芝五丁目 303 番地、210 番地 2、213 番地 1、214 番地 2、301 番地 16、302 番地、
304 番地 1、2
（住居表示）
東京都港区芝五丁目 29 番 11 号
6) 信託財産の用途（登記簿上の表示のうち主要なもの）
事務所・店舗
7) 信託財産の所有形態
①土地：所有権（100％）
②建物：所有権（100％）
3
8) 信託財産の面積（登記簿上の表示）
①土地：敷地面積 2,445.37 ㎡
②建物：延床面積 17,764.27 ㎡
9) 信託財産の構造（登記簿上の表示）
鉄骨造陸屋根 18 階建
10) 信託財産の建築時期（登記簿上の表示）
2018 年 1 月 10 日
11) 信託財産の設計・施工
設計：清水建設株式会社
施工：清水建設株式会社
12) 地震 PML
1.2％（株式会社イー・アール・エス作成の建物状況調査報告書によるもの）
13) 担保設定の有無
なし
14) 賃貸状況等（2019 年 2 月 15 日時点）
・賃 借 人 の 総 数 ・ 概 要：9 社（一般事業会社 7 社、店舗 2 社）
・総 賃 料 収 入：約 1,169 百万円/年
・総 賃 貸 可 能 面 積：12,481.20 ㎡
・総 賃 貸 面 積：12,481.20 ㎡
・稼 働 率：100％
・敷 金 総 額：約 1,169 百万円
（以下余白）
4
Ⅱ．大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
本物件は大崎ブライトコアの区分所有権、区分所有権の共有持分、および大崎ブライトプラザの共
有持分から構成されます（本書において、以下、大崎ブライトコアを「ブライトコア」、大崎ブライ
トプラザを「ブライトプラザ」といいます。。
）
また、大崎ブライトコア・ブライトプラザの全体を「本物件」といい、本物件のうち、今回取得す
る部分を「本物件追加取得部分」、本投資法人が既に保有している部分を「本物件既存持分」といい
ます。
1) 取得の意義
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、 東京 23 区におけるポートフォ
リオの充実を図るために取得を行うものです。なお、資産運用会社は特に以下の点を評価しま
した。
①立地
本物件が所在する大崎エリアは、東京都の副都心のひとつであり、大企業がオフィスを構え
るビジネス拠点として認知度の高いエリアです。
本物件は JR「大崎」駅から徒歩 5 分と、交通利便性の高い立地にあります。
②建物施設等
基準階貸室面積約 450 坪、天井高 2,800mm、LED 照明等、オフィスビルとしての高い基本ス
ペックを備えた競争力が高い物件です。
③シェアの拡大
本投資法人は本物件既存持分（ブライトコアの約 28.79％（専有面積割合）およびブライト
プラザの 16.50％（共有持分割合））を保有しており、本取得により所有割合が増大します。
2) 特定資産の種類
不動産
3) 所在地
[ブライトコア]
（登記簿上の表示）
土地：東京都品川区北品川五丁目 567 番 1
建物：東京都品川区北品川五丁目 567 番地 1
（住居表示）
東京都品川区北品川五丁目 5 番 15 号
[ブライトプラザ]
（登記簿上の表示）
土地：東京都品川区北品川五丁目 569 番
建物：東京都品川区北品川五丁目 569 番地
（住居表示）
東京都品川区北品川五丁目 4 番 1 号
4) 用途（登記簿上の表示）
事務所、店舗
5
5) 所有形態（本物件追加取得部分）
[ブライトコア]
①土地：所有権の共有持分約 7.78％（本物件既存持分（約 29.77％）と併せて約 37.55％）
②建物：1 階から 2 階の区分所有権の共有持分約 48.91％（本物件既存持分（約 17.94％）と併
せて約 66.85％）および 14 階の区分所有権（これらを併せて、専有面積割合約 8.07％。
本物件既存持分（約 28.79％）と併せて約 36.86％）
[ブライトプラザ]
①土地：所有権の共有持分 45.00％（本物件既存持分（16.50％）と併せて 61.50％）
②建物：所有権の共有持分 45.00％（本物件既存持分（16.50％）と併せて 61.50％）
6) 面積（登記簿上の表示）
[ブライトコア]
①土地：敷地面積 5,811.01 ㎡（全体）
②建物：延床面積 42,929.11 ㎡（全体）
[ブライトプラザ]
①土地：敷地面積 3,711.54 ㎡（全体）
②建物：延床面積 4,084.84 ㎡（全体）
7) 構造（登記簿上の表示）
[ブライトコア]
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 地下 2 階付 20 階建
[ブライトプラザ]
鉄骨造陸屋根 2 階建
8) 建築時期（登記簿上の表示）
[ブライトコア]
2015 年 4 月 1 日
[ブライトプラザ]
2015 年 4 月 17 日
9) 設計・施工
[ブライトコア]
設計：株式会社日本設計
施工：大成建設株式会社
[ブライトプラザ]
設計：株式会社日本設計
施工：株式会社藤木工務店
10) 地震ＰＭＬ
2.2％（株式会社イー・アール・エス作成の建物状況調査報告書によるもの）
11) 担保設定の有無
なし
6
12) 賃貸状況等（2019 年 2 月 15 日時点）
本投資法人は、本物件追加取得部分をすべて三井不動産に賃貸する予定であるため、テナント
は三井不動産１社となります。なお、三井不動産は転借人にこれを転貸します。
また、ブライトコア（全体）の内、本物件追加取得部分の一部（14 階）を含む 5 階から 6 階お
よび 8 階から 17 階までの貸室は、 区分所有者が共同で三井不動産にマスターリースのうえ一元
運用 （賃貸収益及び賃貸費用を、 自己の区分所有区画に関わらず、一元運用権利割合に応じて収
受・負担）しており、本物件追加取得部分の一元運用権利割合は約 8.37％（本物件既存持分（約
41.65％）と併せて約 50.02％）です。
2019 年 2 月 15 日時点の本物件追加取得部分の賃貸借の対象（ブライトコアの 1 階から 2 階お
よび上記一元運用の対象、ならびにブライトプラザ）の賃貸状況は以下の通りです。
・転 借 人 の 総 数 ・ 概 要：20 社（一般事業会社 10 社、店舗 10 社）
・総 賃 料 収 入：賃借人より開示することにつき同意を得られていないため、開示し
ておりません。
・総 賃 貸 可 能 面 積：約 2,921.56 ㎡（持分換算）
（17,766.84 ㎡×約 8.37％[ブライトコア一元運用権利割合]＋1,318.68 ㎡×約 48.91％[ブライ
トコア 1 階から 2 階の共有持分割合]＋1,753.34 ㎡×45％[ブライトプラザの共有持分割合]）
・総 賃 貸 （ 転 貸 ） 面 積：約 2,921.56 ㎡（同上）
・稼 働 率：100％
・敷 金 総 額：賃借人より開示することにつき同意を得られていないため、開示し
ておりません。
（以下余白）
7
(2) 譲渡資産の内容
Ⅲ．ＮＢＦ芝公園大門通りビル
1) 譲渡の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、帳簿価額と鑑定評価額の差、今後
の収益性向上の見込等を勘案し、総合的に検討した結果、資産の譲渡を行うものです。
2) 譲渡資産の内容
特定資産の種類 不動産を主な信託財産とする信託受益権
所在地（住居表示） 東京都港区芝公園一丁目 8 番 12 号
地積 836.45 ㎡（敷地全体）のうち 733.12 ㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権 100％
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 9 階建
延床面積 5,350.75 ㎡（建物全体）
所有形態 所有権（区分所有及び区分所有の共有）
建物
建築時期 1991 年 3 月 29 日
所有階・床面積・ 事務所（1～5 階、7～9 階部分）3,356.31 ㎡（持分 1/1）
用途等 駐車場（地下 1 階～1 階） 337.50 ㎡（持分 28,477/33,750）
取得年月日 2008 年 7 月 7 日
取得価格 6,100,000,000 円
評価額 4,460,000,000 円
鑑 定
価格時点 2018 年 12 月 31 日
評価
評価機関 大和不動産鑑定株式会社
・賃 借 人 の 総 数 ・ 概 要：8 社（一般事業会社 8 社）
・総 賃 料 収 入：232 百万円/年
賃貸状況等 ・総 賃 貸 可 能 面 積：3,431.50 ㎡
（2019 年 2 月 15 日時点） ・総 賃 貸 面 積：3,431.50 ㎡
・稼 働 率：100％
・敷 金 総 額：201 百万円
（以下余白）
8
Ⅳ．ＮＢＦ宇都宮ビル
1) 譲渡の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、帳簿価額と鑑定評価額の差、今後
の収益性向上の見込等を勘案し、総合的に検討した結果、資産の譲渡を行うものです。
2) 譲渡資産の内容
特定資産の種類 不動産（※）
所在地（住居表示） 栃木県宇都宮市東宿郷三丁目１番７号
地積 2,074.16 ㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権 100％
構造 鉄骨造陸屋根 8 階建
延床面積 8,775.07 ㎡（建物全体）
建物 所有形態 所有権 100％
建築時期 1996 年 6 月 5 日
用途 事務所、駐車場
取得年月日 2005 年 3 月 29 日
取得価格 2,435,000,000 円
評価額 2,130,000,000 円
鑑 定
価格時点 2018 年 12 月 31 日
評価
評価機関 大和不動産鑑定株式会社
・賃 借 人 の 総 数 ・ 概 要：38 社（一般事業会社）
・総 賃 料 収 入：234 百万円/年
賃貸状況等 ・総 賃 貸 可 能 面 積：6,142.46 ㎡
（2019 年 2 月 15 日時点） ・総 賃 貸 面 積：6,049.46 ㎡
・稼 働 率：98.5％
・敷 金 総 額：178 百万円
※ 譲渡に際して、 引渡日と同日付で本不動産の信託設定を行い、 かかる信託の受益権を譲渡します。
（以下余白）
9
3 本件取引先の概要（2019 年 1 月 31 日時点）
（1）三井不動産（Ⅰ.(ⅱ)、Ⅱ.取得）
① 名 称 三井不動産株式会社
② 所 在 地 東京都中央区日本橋室町二丁目 1 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 菰田 正信
④ 事 業 内 容 不動産業
⑤ 資 本 金 339,766 百万円（2018 年 12 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1941 年 7 月 15 日
⑦ 純 資 産 2,322,980 百万円（2018 年 12 月 31 日時点）
⑧ 総 資 産 6,622,360 百万円（2018 年 12 月 31 日時点）
⑨ 大株主及び投資比率 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）8.76％
（2018 年 9 月 30 日時点）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資産運用会社の株主に該当します（出資割合 46％） 。
資 本 関 係
本投資法人の投資口を 47,630 口保有しています。
人 的 関 係 資産運用会社の職員の出向元企業に該当します。
本投資法人のオフィスマネジメント業務受託者、新規テナン
取 引 関 係 ト斡旋業務の提供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人
が保有する不動産の賃借人等に該当します。
本投資法人の関連当事者には該当しません。
関連当事者への該当状況
資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
（2）清水建設（Ⅰ.(i)取得）
① 名 称 清水建設株式会社
② 所 在 地 東京都中央区京橋二丁目 16 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 井上 和幸
④ 事 業 内 容 建築・土木等建設工事の請負（総合建設業）
⑤ 資 本 金 74,365 百万円（2018 年 12 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1937 年 8 月 24 日
⑦ 純 資 産 676,901 百万円（2018 年 12 月 31 日時点）
⑧ 総 資 産 1,753,860 百万円（2018 年 12 月 31 日時点）
⑨ 大株主及び投資比率 清水地所株式会社 7.78％（2018 年 9 月 30 日時点）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資 本 関 係 なし。
人 的 関 係 なし。
取 引 関 係 なし。
本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関 連 当 事者 へ の該 当 状 況 ん。
（3）国内の一般事業会社（Ⅲ．Ⅳ.譲渡）
譲渡先より、開示することにつき同意を得られていないため、譲渡先については開示していま
せん。なお、譲渡先は本投資法人または資産運用会社と特別な利害関係にある者には該当しま
せん。
10
4 物件取得者等の状況
Ⅰ.(ⅰ)本取得は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
Ⅰ.(ⅱ)およびⅡ
取得資産 物件取得者等の状況
の名称 前所有者（取得先） 前々所有者
Ⅰ.(ⅱ) 会社名・氏名 三井不動産 該当なし
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関係 同上
ある者への該当状況 人等に該当します。
取得経緯・理由等 新築 同上
取得価格 ― 同上
取得時期 2018 年 1 月 10 日 同上
Ⅱ． 会社名・氏名 三井不動産 同上
大崎ブライトコア・ 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関係 同上
ブライトプラザ ある者への該当状況 人等に該当します。
（追加取得分） 取得経緯・理由等 新築 同上
取得価格 ― 同上
[ブライトコア] 同上
2015 年 4 月 1 日
取得時期
[ブライトプラザ]
2015 年 4 月 17 日
5 2019 年 6 月及び 2019 年 12 月期の運用状況の見通し
本件取引による本投資法人の 2019 年 6 月及び 2019 年 12 月期運用状況への影響については、本日付
「2018 年 12 月期決算短信（ＲＥＩＴ） 」をご覧ください。
（以下余白）
11
6 鑑定評価書の概要
Ⅰ．Ｇ－ＢＡＳＥ田町（※）
物件名 G-BASE田町
鑑定評価額 28,200,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年1月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 28,200,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 29,200,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 1,236,760
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 1,311,070
費収入等を査定。
② 空室損失等 74,310 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 285,299
維持管理費・PMフィー(注) 83,619 類似不動産の維持管理費・PM料率の水準に基づき査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 67,960
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 10,469
定。
テナント募集費用等 9,736 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 96,479 2018年度実績額及び家屋の概算価格等に基づき査定。
損害保険料 1,179 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 15,857 類似不動産の水準等に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 951,461
（４） 一時金の運用益 7,799 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 24,905
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 934,356
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 3.2%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 27,800,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.0%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 3.4%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 26,600,000
土地比率 75.5%
建物比率 24.5%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
※鑑定評価額、収益価格、積算価格、その他の各項目は本物件の信託受益権準共有持分全てを保有した際の数値を記載し
ています。なお、信託受益権準共有持分 50%に相当する按分額は 14,100,000 千円となります。
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務それぞれ
の委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益を害する
おそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
12
Ⅱ．大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
物件名 大崎ブライトコア・プラザ（追加取得分）
鑑定評価額 4,200,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 平成31年1月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 4,200,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 4,321,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 279,642
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 287,046
費収入等を査定。
② 空室損失等 7,404 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 127,392
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー(注) 69,768
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 20,128
行い査定。
修繕費 960 依頼者提示資料に基づき査定。
テナント募集費用等 1,995 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 34,193 平成30年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 348 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 0 -
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 152,249
（４） 一時金の運用益 2,175 運用利回りを1.0％として査定。
特別修繕費及び団地管理費・団地修繕積立金並びに依頼者提示資料
（５） 資本的支出 16,302
等に基づき計上。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 138,122
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 3.2%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 4,145,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.0%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 3.4%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 4,880,000
土地比率 68.5%
建物比率 31.5%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務それぞれ
の委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益を害する
おそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
13
Ⅲ．ＮＢＦ芝公園大門通りビル
物件名 NBF芝公園大門通りビル
鑑定評価額 4,460,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2018年12月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 4,460,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 4,660,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 266,009
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 277,387
費収入等を査定。
② 空室損失等 11,378 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 76,388
過去の実績額及び類似不動産の維持管理費・PM料率の水準に基づき
維持管理費・PMフィー(注) 28,616
査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 17,439
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 3,757
定。
テナント募集費用等 1,616 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 22,740 2018年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 226 実績額に基づき査定。
その他費用 1,993 過去の実績額等に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 189,621
（４） 一時金の運用益 1,864 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 23,852
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 167,633
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 3.6%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 4,380,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.4%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 3.8%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 3,050,000
土地比率 86.6%
建物比率 13.4%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務それぞ
れの委託先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益を害する
おそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
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Ⅳ．ＮＢＦ宇都宮ビル
物件名 NBF宇都宮ビル
鑑定評価額 2,130,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2018年12月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 2,130,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 2,170,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 259,148
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 281,828
費収入等を査定。
② 空室損失等 22,680 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 105,513
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー(注) 44,248
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 31,496
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 3,514
定。
テナント募集費用等 2,053 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 17,269 2018年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 432 実績額に基づき査定。
その他費用 6,500 過去の実績額等に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 153,635
（４） 一時金の運用益 1,813 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 36,274
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 119,175
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 5.5%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 2,110,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 5.3%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 5.7%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 1,600,000
土地比率 42.3%
建物比率 57.7%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務それぞ
れの委託先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益を害する
おそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
15
＜添付資料＞
【参考資料 1】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図等
Ⅰ.Ｇ－ＢＡＳＥ田町
Ⅱ.大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
【参考資料 2】本件取引後のポートフォリオの概況
16
【参考資料 1】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図等
Ⅰ. Ｇ－ＢＡＳＥ田町
案内図
17
外観写真
18
基準階平面図
19
Ⅱ. 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
案内図
20
外観写真
[ブライトコア]
[ブライトプラザ]
21
基準階平面図（ブライトコア）
断面図
[ブライトコア] [ブライトプラザ]
22
【参考資料 2】本件取引後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
六本木ティーキューブ 62,800,000 5.6% 63,500,000
西新宿三井ビルディング 45,213,698 4.0% 42,400,000
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.7% 48,700,000
三菱重工ビル 36,300,000 3.2% 48,700,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.8% 29,000,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.7% 62,500,000
ＮＢＦ南青山ビル 31,000,000 2.7% 20,000,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.6% 34,900,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 (注3) 28,200,000 2.5% 28,200,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 2.2% 36,100,000
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 1.8% 14,200,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.8% 33,200,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.5% 18,500,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.4% 19,600,000
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.2% 16,100,000
ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.2% 17,100,000
興和西新橋ビルＢ棟 13,303,200 1.2% 14,700,000
都心5区 51.9%
ＮＢＦ新川ビル 12,614,118 1.1% 14,950,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 1.1% 15,500,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.8% 12,800,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.8% 7,710,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.7% 7,370,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.6% 8,480,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.6% 7,450,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.6% 6,870,000
ＮＢＦ芝公園大門通りビル (注4) - - -
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.5% 8,350,000
住友電設ビル 5,365,000 0.5% 5,900,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.5% 8,030,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 6,320,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 4,940,000 0.4% 6,090,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,650,000
龍角散ビル 4,050,000 0.4% 5,000,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,030,000
東京23区 ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 5.9% 88,300,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 5.1% 67,600,000
中野坂上サンブライトツイン 40,750,488 3.6% 31,100,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 3.1% 37,600,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 2.2% 29,100,000
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 2.1% 22,100,000
上野イーストタワー 21,600,000 1.9% 22,500,000
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 14,280,000 1.3% 81.4% 14,700,000
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）（注5） 4,200,000 0.4% 4,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.9% 9,490,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.8% 12,000,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.7% 8,470,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.7% 8,720,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.4% 5,630,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.4% 5,360,000
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.8% 10,300,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 2.3% 23,600,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.2% 16,100,000
パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 3,960,000
東京周辺
つくば三井ビルディング 8,875,500 0.8% 7.3% 8,680,000
都市部
ＮＢＦ宇都宮ビル (注4) - - -
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.5% 21,700,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.2% 2,510,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,480,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.4% 7,340,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.2% 1,470,000
ＮＢＦユニックスビル 4,028,900 0.4% 3,370,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.4% 2,740,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.3% 16,800,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.6% 6,900,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.6% 17,300,000
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.3% 18,400,000
地方都市部 11.3%
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.3% 13,200,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 1.1% 13,900,000
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500,000 0.9% 6,510,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.3% 2,500,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,490,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.3% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.7% 10,900,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.4% 3,930,000
合計 1,128,931,416 100% 100% 1,265,680,000
（注1） 「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時点における
売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）を記載しています。
（注2） 「価格（不動産鑑定評価額)」は2018年12月期（2018年12月31日時点）の評価額を記載しています。
（注3） 「Ｇ－ＢＡＳＥ田町」の準共有持分70％を2019年3月29日付、準共有持分30％を2019年4月25日付で取得予定です。
なお、「価格（不動産鑑定評価額)」は2019年1月31日時点です。
（注4） 「ＮＢＦ芝公園大門通りビル」及び「ＮＢＦ宇都宮ビル」を2019年2月15日付で譲渡しました。
（注5） 「大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）」を2019年4月1日付で取得予定です。
なお、「価格（不動産鑑定評価額)」は2019年1月31日時点です。
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