日本ビルファンド投資法人 2018年12月期（第35期）決算概要
0
CONTENTS
1. 決算ハイライト
1-1 決算 ハイライト（1/3） 3
1-1 決算 ハイライト（2/3） 4
1-1 決算 ハイライト（3/3） 5
2. 決算実績と業績予想
2-1 2018年12月期（第35期）決算 損益計算書（P/L） 7
2-2 2018年12月期（第35期）決算 貸借対照表（B/S） 8
2-3 外部成長 9
2-4 財務（1/2） 10
2-4 財務（2/2） 11
2-5 継続鑑定評価 12
2-6 2019年6月期（第36期）業績予想 13
（参考）業績の見通し 14
Disclaimer
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期
（第35期） （第36期） (第37期)(参考)
前期比
営業収益 37,468百万円 +832百万円 +2.3% 38,223百万円 38,917百万円
営業利益 16,031百万円 +256百万円 +1.6% 16,609百万円 16,451百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 16,031百万円 +640百万円 +4.2% 16,145百万円 16,451百万円
当期純利益 14,518百万円 +508百万円 +3.6% 15,206百万円 15,010百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 14,518百万円 +892百万円 +6.5% 14,742百万円 15,010百万円
1口当たり分配金 10,283円 +633円 +6.6% 10,440円 10,630円
1口当たり分配金 ・・・業績予想（2018年8月公表） 1 10,100円に対し +183円
発行済投資口数 1,412,000口 1,412,000口 1,412,000口
期中平均稼働率 99.5％ +0.2pt 99.4％ 99.0％
3
1-1 決算ハイライト（2/3）
（2018年12月31日時点）
稼働率
総資産 鑑定評価含み益 エリア分散
（期中平均）*1
Asset 東京23区 : 80.8％
1兆248億円 2,438億円 都心 5区 : 51.0％ 99.5%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
40.8% 92.6% 0.69% 5.24年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
9,756億円 545,190円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
11,000 600,000
10,283
545,190
10,000 550,000
537,915
9,650 523,821
9,370 505,308
9,129 497,513
9,000 8,867 500,000 484,767
8,397
8,000 450,000
7,000 400,000
6,000 350,000
0
5,000
0 300,0000
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績と業績予想
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
六本木ティーキューブ
前期取得
2018年6月期（第34期）取得3物件（追加取得を含む） セレスティン芝三井ビルディング（追加取得分）
3物件
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
2018年12月期（第35期）実績
（期末保有物件数：72物件） 前期売却
2018年6月期（第34期）売却1物件 NBF日比谷ビル
1物件
既存71物件 上記を除いた2018年12月期（第35期）末に保有している71物件 －
G-BASE田町
新規2物件 2019年6月期（第36期）取得予定2物件（追加取得を含む）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
2019年6月期（第36期）予想
（期末保有予定物件数：71物件） NBF芝公園大門通りビル
売却2物件 2019年6月期（第36期）売却2物件
NBF宇都宮ビル
既存70物件 上記を除いた2019年6月期（第36期）末に保有予定の70物件 －
6
2-1 2018年12月期（第35期）決算 損益計算書（P/L）
(百万円）
●前期比増減の主な要因 （百万円）
2018年6月期 2018年12月期 前期比
科目 営業収益 +832
(第34期） (第35期） 増減 増減率
営業収益 36,635 37,468 832 2.3% 不動産賃貸収入 +1,074
不動産賃貸事業収益 計 36,251 37,468 1,216 3.4%
不動産賃貸収入 33,007 34,081 1,074 3.3% 前期取得3物件（通期稼働効果）
六本木ティーキューブ
その他賃貸事業収入 3,244 3,386 141 4.4% +591
セレスティン芝三井ビルディング（追加取得分）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
不動産等売却益 383 - -383 -
営業費用 20,860 21,436 576 2.8% 既存71物件 +483
不動産賃貸事業費用 計 19,217 19,833 615 3.2%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,149 12,738 589 4.9% その他賃貸事業収入 +141
減価償却費 7,068 7,095 26 0.4%
付帯収益（季節要因等） +432
不動産等売却損 - - - -
資産運用報酬 1,339 1,385 46 3.4% 解約金等（前期解約金等剥落） -311
販売費及び一般管理費 302 217 -85 -28.2%
営業利益 15,774 16,031 256 1.6% 不動産等売却益 -383
営業外損益 -1,763 -1,511 251 -14.2%
NBF日比谷ビル（前期売却益剥落） -383
営業外収益 3 15 11 -
営業外費用 1,766 1,527 -239 -13.6% 営業費用 +576
経常利益 14,011 14,519 507 3.6%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） +589
特別損益 - - - -
税引前当期純利益 14,011 14,519 507 3.6% 水道光熱費（季節要因等） +416
法人税等合計 1 0 -0 -
当期純利益 14,010 14,518 508 3.6% 公租公課 -180
建物管理費 +194
圧縮積立金繰入額 383 - -383 -
分配金総額 13,625 14,519 893 6.6% 修繕費 +89
1口当たり分配金（円） 9,650 10,283 633 6.6%
営業外損益 +251
期中平均稼働率（％） 99.3 99.5 0.2 -
営業外費用 -239
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - -
【参考】 支払金利 -239
賃貸ＮＯＩ 24,102 24,729 627 2.6%
営業利益（不動産等売却損益除く） 15,391 16,031 640 4.2%
当期純利益（不動産等売却損益除く） 13,626 14,518 892 6.5%
7
2-2 2018年12月期（第35期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 (百万円） （百万円）
2018年6月期末 2018年12月期末 前期比
科目
(第34期末） (第35期末） 増減 増減率
資産 +4,655
流動資産 14,468 21,408 6,939 48.0% 流動資産 +6,939
現金及び預金 12,475 20,206 7,731 62.0%
その他 1,993 1,202 -791 -39.7% 現金及び預金 +7,731
固定資産 1,005,610 1,003,298 -2,311 -0.2%
固定資産 -2,311
有形固定資産 962,603 960,104 -2,499 -0.3%
無形固定資産 35,904 35,885 -19 -0.1% 資本的支出 +4,416
投資その他の資産 7,102 7,309 207 2.9%
繰延資産 157 185 27 17.5% 減価償却累計額 -7,095
資産合計 1,020,237 1,024,893 4,655 0.5%
その他等 +368
負債及び純資産の部 負債 +3,762
2018年6月期末 2018年12月期末 前期比
科目 有利子負債 +625
(第34期末） (第35期末） 増減 増減率
流動負債 57,052 75,377 18,324 32.1% 短期借入金 -4,000
短期借入金 4,000 - -4,000 -
長期借入金 -2,375
一年以内返済予定の長期借入金 41,250 61,125 19,875 48.2%
一年以内償還予定の投資法人債 - - - - 投資法人債 +7,000
その他 11,802 14,252 2,449 20.8%
固定負債 423,610 409,048 -14,562 -3.4% 純資産 +893
投資法人債 30,000 37,000 7,000 23.3% 剰余金 +893
長期借入金 342,250 320,000 -22,250 -6.5%
預り敷金及び保証金等 51,360 52,048 687 1.3% 圧縮積立金 +383
(有利子負債） (417,500) (418,125) (625) (0.1%)
当期未処分利益 +509
負債合計 480,662 484,425 3,762 0.8%
投資主資本 539,574 540,467 893 0.2%
出資総額 519,124 519,124 - -
剰余金 20,449 21,343 893 4.4%
圧縮積立金 6,439 6,823 383 6.0%
当期未処分利益 14,010 14,519 509 3.6%
純資産合計 539,574 540,467 893 0.2%
負債及び純資産合計 1,020,237 1,024,893 4,655 0.5%
8
2-3 外部成長
ポートフォリオの入替を実施し、中期的・総合的な収益力の向上を実現
G-BASE田町
取得物件 入替の効果
・資産規模の拡大
大崎ブライトコア・
G-BASE田町
ブライトプラザ
取得価格の累計 ： 1兆1,289億円
( 35期末比：+238億円 )
取得価格合計 ： 324億円
東京
減価償却後利益 *¹ ： 822百万円 ・収益性の向上
減価償却後利回り*²： 2.5％ 減価償却後利益 ： +617百万円
( 205百万円→822百万円 ）
平均築年数 ： 1.8年
東京23区 東京23区
*¹ … 取得先から受領した資料に基づいた想定値 ・築年数の若返り *
取得価格： 282億円 42億円 *² … 減価償却後利益 ÷ 取得価格
物件入替が無い場合 物件入替実施後
譲渡物件
取得物件
NBF芝公園 NBF
19.3年 → 18.8年
大門通りビル 宇都宮ビル
10年以下 10年超20年以下 20年超
譲渡価格合計 ： 92.5億円
* 2019年6月期末時点の（当初）取得価格により加重平均した年数
減価償却後利益 *¹ ： 205百万円
減価償却後利回り *² : 2.3％
・1口当たりNAVの増大
第35期 物件入替実施後
平均築年数 ： 26.8年 （2018年12月期）
東京23区 東京周辺都市部
*¹ … 第34期 + 第35期 実績値 545,190円 → 547,067円
譲渡価格： 62億円 30.5億円 *² …（第34期 + 第35期 実績値）÷ 第35期末簿価 ( 35期末比：+1,877円 )
9
2-4 財務（1/2）
●ファイナンスデータ ●有利子負債残高
（百万円）
2018年6月期末 2018年12月期末 2018年6月期末 2018年12月期末
項目 前期比 項目 前期比
（第34期末） （第35期末） （第34期末） （第35期末）
LTV 40.9％ *40.8％ -0.1pt 短期借入金 4,000 0 -4,000
長期固定金利比率 93.3％ 92.6％ -0.7pt 長期借入金（変動金利） 24,000 31,000 +7,000
平均調達金利 0.71％ 0.69％ -0.02pt 長期借入金（固定金利） 359,500 350,125 -9,375
投資法人債 30,000 37,000 +7,000
平均残存年数
5.60年 5.24年 -0.36年
（長期有利子負債） 合計 417,500 418,125 +625
* LTV46％までの借入余力は約980億円
●返済期限の分散
（億円） （2018年12月31日時点）
800
長期借入金 投資法人債 2018年12月期（第35期）調達
700
0.99%
600 0.71%
1.01%
500
400 0.92%
0.79% 0.21%
0.27%
300
0.37%
0.59% 0.33%
0.39%
200
100 0.91% 0.89%
0.66% 0.65% 1.00%
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2032 2033 2037 2038 2046
* 「%」は各年限の返済期限を迎える有利子負債の平均金利
10
2-4 財務（2/2）
●新規調達・返済実績 ●2018年12月期（第35期）に調達した長期借入金
2018年12月期（第35期）の長期借入金・投資法人債
・長期借入金
返済概要 新規調達概要 金額
借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利*
（百万円）
返済総額 9,000百万円 調達総額 14,000百万円
2018.11.30 みずほ銀行 7,000 7.0年 変動 0.12%
平均金利 1.25％ 平均金利 0.16％ 合計 ① - 7,000 7.0年 - 0.12%
*借入時点の金利
平均約定年数 7.6年 平均約定年数 6.0年
・投資法人債
金額
借入日 銘柄 期間 固定/変動 金利
（百万円）
●長期借入金・投資法人債の返済予定
2018.12.19 第18回投資法人債 7,000 5.0年 固定 0.20%
2019年6月期（第36期） 合計 ② - 7,000 5.0年 - 0.20%
返済概要
返済総額 31,625百万円 ①+② - 14,000 6.0年 - 0.16%
平均金利 1.02％
平均約定年数 7.1年
返済期限の分散・ ●格付けの状況 （2018年12月31日時点）
借入コストの更なる削減を図る
2019年12月期（第37期） 格付会社名 格付 備考
返済概要
JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
返済総額 29,500百万円
R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
平均金利 0.96％
長期会社格付 ： A+
平均約定年数 7.1年 S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
11
2-5 継続鑑定評価
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
14,000
2018年6月期末 2018年12月期末
前期比
（第34期末） （第35期末） 薄価 継続鑑定評価額
物件数 72物件 72物件 -
12,000
継続鑑定評価額 12,321億円 12,398億円 +77億円
簿価 9,985億円 9,960億円 -25億円
含み益 2,335億円 2,438億円 +102億円 10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000
2018年6月期末 2018年12月期末 2018年6月期末 2018年12月期末
（第34期末） （第35期末） （第34期末） （第35期末）
低下 26 9 増加 44 35
0
6,000
維持 43 63 維持 21 34 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 18.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
上昇 3 0 減少 7 3
12
2-6 2019年6月期（第36期）業績予想
●次期予想の当期実績比増減の主な要因
(百万円） （百万円）
2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期
科目
当期実績比 次期予想比 営業収益 +755
（当期実績） （次期予想） （2期先参考）
(第35期） (第36期） 増減 増減率 (第37期） 増減 増減率
不動産賃貸収入 +362
営業収益 37,468 38,223 755 2.0% 38,917 693 1.8%
不動産賃貸事業収益 計 37,468 37,759 291 0.8% 38,917 1,157 3.1% 新規2物件
不動産賃貸収入 34,081 34,444 362 1.1% 35,150 706 2.1% G-BASE田町
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
その他賃貸事業収入 3,386 3,315 -70 -2.1% 3,766 451 13.6% +157
売却2物件
不動産等売却益 - 464 464 - - -464 - NBF芝公園大門通りビル
営業費用 21,436 21,614 177 0.8% 22,465 851 3.9% NBF宇都宮ビル
不動産賃貸事業費用 計 19,833 19,936 103 0.5% 20,799 862 4.3%
既存70物件 +204
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,738 12,691 -47 -0.4% 13,562 870 6.9%
減価償却費 7,095 7,245 150 2.1% 7,236 -8 -0.1% その他賃貸事業収入 -70
不動産等売却損 - - - - - - -
資産運用報酬 1,385 1,414 28 2.1% 1,437 22 1.6% 付帯収益（季節要因等） -305
販売費及び一般管理費 217 262 45 21.1% 229 -33 -12.7%
雑収入等 +233
営業利益 16,031 16,609 578 3.6% 16,451 -158 -1.0%
営業外損益 -1,511 -1,402 109 -7.2% -1,441 -38 2.7% 不動産売却益 +464
営業外収益 15 59 44 - 3 -56 -
営業外費用 1,527 1,462 -65 -4.3% 1,444 -18 -1.2% NBF芝公園大門通りビル、NBF宇都宮ビル +464
経常利益 14,519 15,206 687 4.7% 15,010 -196 -1.3%
特別損益 - - - - - - - 営業費用 +177
税引前当期純利益 14,519 15,206 687 4.7% 15,010 -196 -1.3%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） -47
法人税等合計 0 0 0 - 0 0 -
当期純利益 14,518 15,206 687 4.7% 15,010 -196 -1.3% 水道光熱費（季節要因等） -324
圧縮積立金繰入額 - -464 -464 - - 464 - 修繕費 -126
分配金総額 14,519 14,741 221 1.5% 15,009 268 1.8%
公租公課 +352
1口当たり分配金（円） 10,283 10,440 157 1.5% 10,630 190 1.8%
期中平均稼働率（％） 99.5 99.4 -0.1 - 99.0 -0.4 - 営業外損益 +109
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - - 1,412,000 - -
営業外費用 -65
【参考】
支払金利 -74
賃貸ＮＯＩ 24,729 25,067 338 1.4% 25,354 287 1.1%
2019年6月期（第36期）の予想数値及び2019年12月期
営業利益（不動産等売却損益除く） 16,031 16,145 113 0.7% 16,451 306 1.9% （第37期）の参考数値は、一定の前提条件の下に算出した
現時点のものであり、状況の変化により実際の数値はこれらから
変動する可能性があります。また、分配金の額を保証するもので
当期純利益（不動産等売却損益除く） 14,518 14,742 223 1.5% 15,010 267 1.8% はありません。
13
（参考） 業績の見通し
不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益
（百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円）
35,500 35,150 18,500
18,118
35,000
34,444 18,000 17,822
17,634
34,500 34,081
17,500
34,000
17,000
33,500
16,500
33,000
16,000
15,500
0
0 15,000
0
'18.12期 '19.6期 '19.12期 '18.12期 '19.6期 '19.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先参考) (当期実績) (次期予想) (2期先参考)
支払金利 1口当たり分配金
（百万円） （円）
0
0 11,000
10,630
10,440
10,500 10,283
▼ 500
10,000
▼ 1,000
9,500
▼ 1,500 ▼ 1,394
▼ 1,412
▼ 1,486 9,000
▼ 2,000
8,500
▼ 2,500 8,0000
'18.12期 '19.6期 '19.12期 '18.12期 '19.6期 '19.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先参考) (当期実績) (次期予想) (2期先参考)
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