2019年12月期（第37期）
決算説明会資料
2020年2月18日
日本ビルファンド投資法人
日本ビルファンドマネジメント株式会社
0
CONTENTS
1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み
1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み（ハイライト） 37
1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 ESGへの取り組み方針 38
1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-3 環境(Environment)への取り組み(1/2) 39
7-3 環境(Environment)への取り組み(2/2) 40
2. 決算実績 7-4 社会(Social)への取り組み（1/2） 41
2-1 2019年12月期(第37期)決算 損益計算書(P/L) 7 7-4 社会(Social)への取り組み（2/2） 42
2-2 2019年12月期(第37期)決算 貸借対照表(B/S) 8 7-5 ガバナンス(Governance)への取り組み 43
3. 運用実績と見通し
3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率 11 8. Appendix
3-2 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳 12 1 主要テナント上位10社(賃貸面積ベース)・テナント業種 46
3-3 内部成長 NBF新川ビルについて 13 2 ビル別入居・退去面積一覧*(2019年7月1日～2019年12月31日) 47
3-4 外部成長 物件取得 14 3 築年数の状況 48
3-5 財務 (1/2) 15 4 財務運営の推移 49
3-5 財務 (2/2) 16 5 借入金の調達先一覧 50
3-6 継続鑑定評価 17 6 投資主の状況 51
7 主要な経営指標等の推移 52
8 物件概要一覧(1/2)(東京23区) 53
4. 業績予想
8 物件概要一覧(2/2)(東京周辺都市部・地方都市部) 54
4-1 2020年6月期(第38期)・2020年12月期（第39期）業績予想 19
9 物件価格一覧(1/3)(東京23区) 55
(参考)業績の見通し 20
9 物件価格一覧(2/3)(東京23区) 56
9 物件価格一覧(3/3)(東京周辺都市部・地方都市部) 57
5. マーケットについて 10 個別物件の収益状況(1/3)(東京23区) 58
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向(1/2) 23 10 個別物件の収益状況(2/3)(東京23区・東京周辺都市部) 59
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向(2/2) 24 10 個別物件の収益状況(3/3)(地方都市部) 60
5-2 不動産売買マーケット動向 25 11 ポートフォリオマップ 61
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 26 12 物件一覧(1/4)(東京23区) 62
12 物件一覧(2/4)(東京23区) 63
6. NBFの優位性 12 物件一覧(3/4)(東京23区・東京周辺都市部) 64
6-1 J-REIT最長のトラックレコード(1/2) 28 12 物件一覧(4/4)(地方都市部) 65
6-1 J-REIT最長のトラックレコード(2/2) 29
6-2 J-REIT最大の規模 30 Disclaimer
6-3 東京を中心としたポートフォリオ 31
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(1/3)パイプライン 32
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(2/3)リーシング 33
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(3/3)プロパティマネジメント 34
6-5 保守的な財務運営 35
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期
（第37期） （第38期） (第39期)
前期比
営業収益 39,134百万円 +604百万円 +1.6% 38,732百万円 40,005百万円
営業利益 16,916百万円 +185百万円 +1.1% 16,402百万円 16,406百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 16,916百万円 +664百万円 +4.1% 16,402百万円 16,406百万円
当期純利益 15,547百万円 +157百万円 +1.0% 15,136百万円 15,180百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 15,547百万円 +636百万円 +4.3% 15,136百万円 15,180百万円
1口当たり分配金 11,011円 +451円 +4.3% 10,720円 10,750円
1口当たり分配金 ・・・業績予想（2019年8月公表）10,950円に対し +61円
発行済投資口数 1,412,000口 1,412,000口 1,412,000口
期中平均稼働率 99.4％ -0.1％ 99.2％ 98.9％
3
1-1 決算ハイライト（2/3）
資産規模 鑑定評価含み益 エリア分散
稼働率
（取得価格累計） （期中平均）*1
Asset 東京23区 : 81.4％
1兆1,327億円 2,740億円 都心 5区 : 51.7％ 99.4%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
41.6% 93.5% 0.57% 5.53年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
1兆1,225億円 566,917円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
好調な不動産マーケットを活かし1口当たりの分配金、NAVが着実に成長
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
12,000 600,000
11,011 566,917
558,516
11,000
10,560 545,190
10,283 550,000 537,915
523,821
10,000 9,650
9,370 505,308
9,129 500,000
9,000
8,000
450,000
7,000
400,000
6,000
0
5,0000 350,0000
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
GーBASE田町（第36期取得）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第36期追加取得）
取得 2019年6月期（第36期）取得１物件、追加取得２物件 中野坂上サンブライトツイン（第36期追加取得）
6物件 2019年12月期（第37期）追加取得3物件 西新宿三井ビルディング（第37期追加取得）
興和西新橋ビルB棟（第37期追加取得）
2019年12月期（第37期）実績 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第37期追加取得）
（期末保有物件数：71物件）
売却 NBF芝公園大門通りビル
2019年6月期（第36期）売却2物件
2物件 NBF宇都宮ビル
既存物件 上記を除いた2019年12月期（第37期）末に保有している70物件 －
西新宿三井ビルディング（第37期追加取得）
取得
2020年6月期（第38期）予想 2019年12月期（第37期）追加取得3物件 興和西新橋ビルB棟（第37期追加取得）
3物件
（期末保有予定物件数：71物件） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第37期追加取得）
既存物件 上記を除いた2020年6月期（第38期）末に保有予定の71物件 －
6
2-1 2019年12月期（第37期）決算 損益計算書（P/L）
（百万円） ●主な増減要因 （百万円）
2019年6月期 2019年12月期 前期比
科目 営業収益 +604
(第36期） (第37期） 増減 増減率
営業収益 38,529 39,134 604 1.6%
不動産賃貸収入 +796
不動産賃貸事業収益 計 38,050 39,134 1,083 2.8%
不動産賃貸収入 34,476 35,272 796 2.3% 既存物件 +436
その他賃貸事業収入 3,573 3,861 287 8.0%
不動産等売却益 478 - -478 - 物件入替（取得6物件/売却2物件） +360
営業費用 21,797 22,217 419 1.9%
不動産賃貸事業費用 計 20,123 20,540 416 2.1% その他賃貸事業収入 +287
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,901 13,318 416 3.2%
減価償却費 7,221 7,221 -0 -0.0％ 付帯収益（季節要因等） +271
資産運用報酬 1,427 1,459 31 2.2%
不動産等売却益 -478
販売費及び一般管理費 246 218 -28 -11.6%
営業利益 16,731 16,916 185 1.1%
NBF芝公園大門ビル、NBF宇都宮ビル（剥落） -478
営業外損益 -1,339 -1,368 -28 2.1%
営業外収益 58 1 -56 -
営業外費用 1,398 1,370 -28 -2.0% 営業利益 +185
経常利益 15,391 15,548 156 1.0%
特別損益 - - - - 既存物件 +426
税引前当期純利益 15,391 15,548 156 1.0%
法人税等合計 1 0 -0 - 物件入替（取得6物件/売却2物件） +240
当期純利益 15,390 15,547 157 1.0%
不動産等売却益（剥落） -478
圧縮積立金繰入額 478 - -478 -
資産運用報酬・販管費 -3
分配金総額 14,910 15,547 636 4.3%
1口当たり分配金（円） 10,560 11,011 451 4.3%
期中平均稼働率（％） 99.5 99.4 - -
営業外損益 -28
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - -
【参考】 営業外費用 -28
賃貸ＮＯＩ 25,148 25,815 667 2.7%
支払金利 -46
営業利益（不動産等売却損益除く） 16,252 16,916 664 4.1%
当期純利益（不動産等売却損益除く） 14,911 15,547 636 4.3%
7
2-2 2019年12月期（第37期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 （百万円） （百万円）
2019年6月期末 2019年12月期末 前期比
科目
(第36期末） (第37期末） 増減 増減率
資産 -1,011
流動資産 19,088 17,058 -2,030 -10.6% 流動資産 -2,030
現金及び預金 17,344 15,407 -1,936 -11.2%
その他 1,744 1,650 -93 -5.4% 現金及び預金 -1,936
固定資産 1,024,500 1,025,529 1,028 0.1%
有形固定資産 981,064 981,838 774 0.1%
固定資産 +1,028
無形固定資産 35,865 35,845 -19 -0.1%
第37期追加取得 3物件 +3,375
投資その他の資産 7,571 7,845 274 3.6%
繰延資産 175 164 -10 -5.9% 資本的支出 +4,399
資産合計 1,043,765 1,042,753 -1,011 -0.1%
減価償却累計額 -7,221
負債及び純資産の部 その他等 +476
2019年6月期末 2019年12月期末 前期比
科目 負債 -1,648
(第36期末） (第37期末） 増減 増減率
流動負債 75,328 69,118 -6,209 -8.2% 有利子負債 -2,250
短期借入金 - - - -
短期借入金 -
一年以内返済予定の長期借入金 62,250 56,000 -6,250 -10.0%
一年以内償還予定の投資法人債 - - - - 長期借入金 -2,250
その他 13,078 13,118 40 0.3%
固定負債 投資法人債 -
427,098 431,659 4,561 1.1%
投資法人債 37,000 37,000 - - 純資産 +636
長期借入金 336,500 340,500 4,000 1.2%
預り敷金及び保証金等 53,598 54,159 561 1.0% 剰余金 +636
(有利子負債） (435,750) (433,500) （-2,250） （-0.5%）
圧縮積立金 +478
負債合計 502,426 500,778 -1,648 -0.3%
投資主資本 541,338 541,975 636 0.1% 当期未処分利益 +157
出資総額 519,124 519,124 - -
剰余金 22,213 22,850 636 2.9%
圧縮積立金 6,823 7,302 478 7.0%
当期未処分利益 15,390 15,548 157 1.0%
純資産合計 541,338 541,975 636 0.1%
負債及び純資産合計 1,043,765 1,042,753 -1,011 -0.1%
8
《MEMO》
9
3. 運用実績と見通し
10
3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率
低い退去率と高い稼働率のサイクルが継続
●期中平均稼働率と入居率・退去率
（％） （予想） （％）
15.0 100
98.7
99.3 99.5 99.5
98.2 99.4
97.9 99.2 98.9
98.8
10.0 98
96.8
NBF品川タワーに
おけるテナント入替
5.0 4.3 96
3.4
2.5 2.3 2.4 2.5
1.5 1.7 1.3 1.5 1.5
0.0 94
-0.9 -1.6 -1.4
-2.3 -1.6
-2.0 -2.5 -2.5
-2.9 -2.9
-5.0 92
‐4.8
NBF新川ビル
セレスティン芝三井ビルディング 期中平均稼働率（右軸）*1
NBF豊洲キャナルフロント 入居率（左軸）*2 退去率（左軸）*3
-10.0 90
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期
（当期実績）
*1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
*2 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する入居面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）
*3 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する退去面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）
11
3-2 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳
既存物件の賃料改定は11期連続で増額
●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等）
（％） （予想）
2.0
1.0
0.0
-1.0
賃料改定影響 入替影響等 賃料改定影響＋入替影響等
-2.0
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期
（当期実績）
【参考】ポートフォリオの賃料改定状況（月額賃料ベース）
2019年度（36-37期）実績 2020年度（38-39期）予想
増額改定
19.0％
賃改対象 据置 賃改対象
29.5％ 10.2％ 35.7％
減額改定
賃改非対象 0.3％ 賃改非対象
70.5％ 64.3％
12
3-3 内部成長 NBF新川ビルについて
概要 本物件の優位性
• NBF新川ビル（以下、「本物件」）の現テナント 優位性① 利便性の高い立地
が2020年11月に契約満了により退去予定
• 東京駅から約1.2Kmの利便性の高い立地 1,200m
• 本物件の利便性や充実した設備の優位性を
活かし、好条件でのリーシングに向け取組中 東京駅
日本橋駅
日本橋駅
600m
茅場町駅
茅場町駅
NBF新川ビル 宝町駅
宝町駅
八丁堀駅
本物件 八丁堀駅
（西館）
八丁堀駅 本物件 本物件
出口 新富町駅
（東館）
優位性② 充実した設備環境により高いビルスペックの実現
• 2002年の取得時より継続的に設備投資を実施し、競争力の高いビルスペックを維持
【エントランス】 【セキュリティーの強化】 【ボードウォーク】
所在地 東京都中央区新川 【充実したBCP対策】
外部ライフラインが途絶えてもテナント
の事業継続に必要な電力供給を
竣工日 1989年11月 72時間維持
鑑定評価額 162億円
（前期比+12億円） リーシングのスケジュールイメージ
簿価 111億円 継続的な設備投資 グレードアップ工事期間
現テナント退去 後継テナントの入居見込
総賃貸面積 約4,629坪
（オフィス部分）
2019年12月31日時点 2020/8以降 2020/11 2021/4以降
13
3-4 外部成長 物件取得
既存保有3物件において、区分所有床の追加取得を推進
【大崎ブライトコア・ブライトプラザ】（追加取得） 【西新宿三井ビルディング】（追加取得）
所在地 東京都新宿区西新宿
取得日 2019年7月26日
取得価格 0.57億円
鑑定評価額(取得時）
0.97億円
（2019年6月30日時点）
竣工日 1999年4月
取得先 個人
延床面積 約25,601坪
専有面積割合約0.26％
取得持分
（既存持分と併せて86.62％）
所在地 東京都品川区北品川
取得日 2019年10月31日
【興和西新橋ビルB棟】（追加取得）
取得価格 31.0億円
鑑定評価額（取得時） 所在地 東京都港区西新橋
31.4億円
（2019年8月31日時点） 取得日 2019年8月1日
竣工日 2015年4月 取得価格 1.7億円
取得先 国内一般事業会社 鑑定評価額 （取得時）
2.1億円
（2019年6月30日時点）
ブライトコア：約12,986坪
延床面積
ブライトプラザ：約1,235坪 竣工日 1994年8月
ブライトコア： 取得先 個人
専有面積割合約6.20％ 延床面積 約6,104坪
（既存持分と併せて約43.06％）
取得持分 ブライトプラザ： 専有面積割合約1.39％
取得持分
専有面積割合11.50％ （既存持分と併せて約85.07％）
（既存持分と併せて約73.00％）
14
3-5 財務（1/2）
返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続
●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ
2019年12月期（第37期）の長期借入金・投資法人債 2019年6月期末 2019年12月期末
項目 前期比
（第36期末） （第37期末）
返済概要 新規調達概要
LTV 41.7％ *41.6％ ▲0.1pt
返済総額 29,250百万円 調達総額 27,000百万円
長期固定金利比率 92.9％ 93.5％ +0.6pt
平均金利 0.95％ 平均金利 0.28％ 平均調達金利 0.62％ 0.57％ ▲0.05pt
平均残存年数
平均約定年数 7.1年 平均約定年数 7.4年 5.54年 5.53年 ▲0.01年
（長期有利子負債）
* LTV46％までの借入余力は約850億円
●返済期限の分散
（億円）
（2019年12月31日時点）
700
長期借入金 投資法人債 2019年12月期（第37期）調達
600 0.71%
1.01%
500 0.36%
0.86％ 0.26%
400 0.20%
0.79% 0.28%
0.49%
300 0.35%
200
100 0.57%
0.65% 0.91% 0.89% 1.00%
0.65%
0.42% 0.32%
0
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2037 2038 2046
* 「%」は各年限の返済期限を迎える有利子負債の平均金利
15
3-5 財務（2/2）
●2019年12月期（第37期）に調達した長期借入金 ●有利子負債残高
（百万円）
金額 2019年6月期末 2019年12月期末
借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 項目 前期比
（百万円） （第36期末） （第37期末）
2019/7/2 三菱UFJ銀行 5,000 10.0年 固定 0.40% 短期借入金 0 0 -
2019/8/5 日本政策投資銀行 5,000 10.0年 固定 0.40% 長期借入金（変動金利） 31,000 28,000 ▲3,000
3,000 7.0年 固定 0.27% 長期借入金（固定金利） 367,750 368,500 +750
2019/9/11 三井住友信託銀行
3,000 3.0年 固定 0.10% 投資法人債 37,000 37,000 -
2019/9/11 大樹生命保険 1,000 10.3年 固定 0.41% 合計 435,750 433,500 ▲2,250
2019/12/30 三井住友信託銀行 10,000 6.0年 固定 0.21%
合計 - 27,000 7.4年 - 0.28%
●格付けの状況
【参考：第38期調達実績】 （2019年12月31日時点）
金額 格付会社名 格付 備考
借入日 銘柄 期間 固定/変動 金利
（百万円）
2020/1/27 三井住友信託銀行 3,000 7.0年 固定 0.27% JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
2020/2/13 大樹生命保険 1,000 10.0年 固定 0.40%
R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
8,000 10.0年 固定 0.40%
2020/2/28 三菱UFJ銀行 長期会社格付 ： A+
2,000 7.0年 固定 0.27% S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
16
3-6 継続鑑定評価
堅調な賃貸・売買マーケットを受けて、当期も継続鑑定評価額の上昇は継続
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
14,000
2019年6月期末 2019年12月期末
前期比
（第36期末） （第37期末） 簿価 継続鑑定評価額
物件数 71物件 71物件 -
12,000
継続鑑定評価額 12,788億円 12,912億円 +124億円
簿価 10,166億円 10,171億円 +5億円
含み益 2,621億円 2,740億円 +118億円 10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000
2019年6月期末 2019年12月期末 2019年6月期末 2019年12月期末
（第36期末） （第37期末） （第36期末） （第37期末）
低下 46 11 増加 47 40
0
6,000
維持 25 60 維持 16 27 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
上昇 0 0 減少 8 4
17
4. 業績予想
18
4-1 2020年6月期（第38期）・2020年12月期（第39期）業績予想
(百万円)
(百万円) ●主な増減要因 次期予想 2期先予想
2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 営業収益 -401 +1,272
当期実績比 次期予想比
科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想）
(第37期） (第38期） 増減 増減率 (第39期） 増減 増減率 不動産賃貸収入 +584 +256
営業収益 39,134 38,732 -401 -1.0% 40,005 1,272 3.3%
不動産賃貸事業収益 計 39,134 38,732 -401 -1.0% 40,005 1,272 3.3% 既存物件 +530 +256
不動産賃貸収入 35,272 35,857 584 1.7% 36,113 256 0.7%
取得3物件 +54 -
その他賃貸事業収入 3,861 2,875 -986 -25.5% 3,891 1,016 35.4%
不動産等売却益 - - - - - - - その他賃貸事業収入 -986 +1,016
営業費用 22,217 22,329 112 0.5% 23,598 1,269 5.7%
不動産賃貸事業費用 計 20,540 20,665 125 0.6% 21,901 1,236 6.0% 付帯収益（季節要因等） -356 +271
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 13,318 13,463 145 1.1% 14,724 1,260 9.4%
雑収益等 -603 +725
減価償却費 7,221 7,201 -19 -0.3% 7,177 -24 -0.3%
資産運用報酬 1,459 1,436 -22 -1.6% 1,469 33 2.3%
販売費及び一般管理費 218 227 9 4.2% 227 0 0.0％ 営業利益 -513 +3
営業利益 16,916 16,402 -513 -3.0% 16,406 3 0.0%
既存物件 -545 +36
営業外損益 -1,368 -1,266 102 -7.5% -1,226 40 -3.2%
営業外収益 1 2 0 18.5% 2 0 0.0％ 取得3物件 +18 -
営業外費用 1,370 1,268 -102 -7.5% 1,228 -40 -3.2%
経常利益 15,548 15,136 -411 -2.6% 15,180 43 0.3% 資産運用報酬・販管費 +13 -33
特別損益 - - - - - - -
税引前当期純利益 15,548 15,136 -411 -2.6% 15,180 43 0.3%
営業外損益 +102 +40
法人税等合計 0 0 0 - 0 0 -
当期純利益 15,547 15,136 -410 -2.6% 15,180 43 0.3% 営業外費用 -102 -40
圧縮積立金繰入額 - - - - - - - 支払金利 -92 -40
分配金総額 15,547 15,136 -410 -2.6% 15,179 42 0.3%
1口当たり分配金（円） 11,011 10,720 -291 -2.6% 10,750 30 0.3% 2020年6月期（第38期）及び2020年12月期（第39期）の予想数値
は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により
期中平均稼働率（％） 99.4 99.2 -0.2 - 98.9 -0.3 - 実際の数値はこれらから変動する可能性があります。また、分配金の額を
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - - 1,412,000 - - 保証するものではありません。
【参考】
賃貸ＮＯＩ 25,815 25,268 -546 -2.1% 25,280 11 0.0%
19
（参考） 業績の見通し
ベースとなる不動産賃貸収入・賃貸事業利益は着実に成長
不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益
（百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円） ・・・NBF品川タワーの雑収益等
36,500 36,113 19,000
350 18,593
35,857
36,000 18,500
300 18,066 18,103
35,500
35,272 18,000
250
35,000
17,500
200
17,000
150
16,500
100
16,000
50 15,500
0 15,000
0
'19.12期 '20.6期 '20.12期 '19.12期 '20.6期 '20.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先予想) (当期実績) (次期予想) (2期先予想)
支払金利 1口当たり分配金
（百万円） （円） ・・・NBF品川タワーの雑収益等
0
0 11,500
11,011
11,000 10,720 10,750
▼ 500
10,500
▼ 1,000
10,000
▼ 1,220 ▼ 1,180
▼ 1,500 ▼ 1,312
9,500
▼ 2,000
9,000
▼ 2,500 8,5000
'19.12期 '20.6期 '20.12期 '19.12期 '20.6期 '20.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先予想) (当期実績) (次期予想) (2期先予想)
20
《MEMO》
21
5. マーケットについて
22
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
東京のオフィスビル需要は底堅く、募集賃料は73ヵ月連続で上昇
●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率）
（円/坪） （％）
25,000 9.43％ 10.00
8.57％ 22,901円
（’12.6）
（’03.6・8） （’08.8）
9.00
22,448円
（’20.1）
8.00
7.00
20,000
6.00
5.00
17,526円
（’04.10） 4.00
16,207円
15,000
（’13.12） 3.00
2.00
2.49％
（’07.11）
平均募集賃料（左軸） 1.53％
1.00
（’20.1）
平均空室率（右軸）
10,000 0.00
'02.1 '03.1 '04.1 '05.1 '06.1 '07.1 '08.1 '09.1 '10.1 '11.1 '12.1 '13.1 '14.1 '15.1 '16.1 '17.1 '18.1 '19.1 '20.1
* 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
（出所）三鬼商事㈱のデータから資産運用会社作成
23
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
新規供給を超えるテナント需要により、新築ビルのリーシングは好調
●東京23区大規模オフィスビル供給量推移
（万㎡） （出所）2019年4月16日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成
300
（予想）
250
216
過去平均（1986～2018年） ‘19年以降平均102万㎡/年
（延床面積ベース）
103万㎡/年
200 （延床面積ベース）
175 172
154
150 141
132
125 121 119 117
109
91 97 99
100
86 85 87
72 77
65 69
58 57
50
50
0
'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23
* 大規模オフィスビルとは、事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビルを表します。
24
5-2 不動産売買マーケット動向
不動産取引における利回りベンチマークは引き続き低下傾向
●不動産（オフィス）取引金額の推移
（億円）
25,000
上期 下期
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
（出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成
●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移
4.0 %
3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4%
3.4% 3.4% 3.4% 3.4%
3.3% 3.3% 3.2%
3.0%
3.0 %
2.9% 2.8% 2.8%
2.7% 2.2％
2.6% 2.6% 2.5%
2.4% 2.3％
2.0 %
'08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
*1 プライムエリアオフィス：千代田区丸の内、大手町地区における築5年程度、延床面積20,000坪以上、基準面積500坪以上
*2 利回りベンチマーク（NCFベース）：日本不動産研究所が還元利回りの査定においてベースとする各用途・各地域ごとの利回りを指す
（出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成
25
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
好調な不動産賃貸マーケット、世界的な低金利により投資口価格は堅調に推移
●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （pt）
（円）
1,200,000 4,000
NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸）
900,000 3,000
600,000 2,000
300,000 1,000
0 0
'01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 '19.9
’19.12
●10年国債金利の推移
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
-1.00%
'01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 '19.9
’19.12
26
6. NBFの優位性
6-1 J-REIT最長のトラックレコード
6-2 J-REIT最大の規模
6-3 東京を中心としたポートフォリオ
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用
・パイプライン
・リーシング
・プロパティマネジメント
6-5 保守的な財務運営
27
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移
東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸）
（億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％）
13,000 100
99.5 99.5 99.4
12,000 98.7 98.4 98.8 99.3
97.9 98.3 98.3 98.2 98.7
97.1 97.3 97.3 96.8 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 11,327
95
96.9 97.0 97.2 96.7 96.8 97.0 10,961 11,066
11,050 11,294
10,743 10,803 11,084 11,050
95.5 95.1 95.5 95.4 10,664 10,743 10,803
11,000 10,764
93.4 93.3 93.9 10,507
92.4 90
10,000
9,216
9,000 8,702
8,928 85
8,371
7,831 7,831 7,795 7,795
8,000 7,623 80
7,252
6,743 6,743
7,000
6,248 6,248 75
6,000
5,393
70
5,000
4,141
3,938
4,000 65
3,361
2,760 2,856
3,000 2,602
2,460
2,265 60
1,921
2,000
55
1,000
0 50
運用 '01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
開始日 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期第17期第18期第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期第32期第33期第34期第35期第36期第37期
22棟 24棟 26棟 28棟 29棟 33棟 43棟 43棟 47棟 52棟 55棟 55棟 56棟 56棟 58棟 60棟 61棟 61棟 59棟 59棟 64棟 64棟 67棟 68棟 74棟 71棟 73棟 73棟 74棟 74棟 73棟 75棟 74棟 72棟 72棟 72棟 71棟 71棟
28
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
●1口当たり分配金の推移 *1
（円）
11,274
12,000 11,126
10,064 10,887 11,011
9,904 9,836 10,283 10,560
9,513 9,695 9,612 9,650
8,562 8,645 9,370
8,126 8,427 8,397 8,867 9,129
9,000 8,645 8,446 8,523 7,747 8,152
8,001 7,683 7,592 7,569 7,600 7,740 7,877 7,681 7,787 8,036
7,291
6,000
3,000
0
'01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
●1口当たりNAVの推移 *1･*2
（円）
581,646
600,000 566,917
389,663
400,000
274,984
255,090
200,000
0
'01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
*1 : 過去の実績値（第25期（2013年12月期）以前）については、投資口の2分割を行ったものとして記載しています。
なお、計算上、1円未満の端数については切り捨てで表示しています。
*2 : 1口当たりNAV＝（期末出資総額＋期末圧縮積立金累計＋翌期圧縮積立金（積立額－取崩額）＋期末鑑定評価含み益）／期末発行済投資口数
29
6-2 J-REIT最大の規模
（2019年12月31日時点）
●時価総額
（億円） 投資法人別占有率
12,000 1兆1,225億円
オフィス特化型 22.1%
10,000
J-REITの時価総額合計 … 16兆4,380億円
8,000
総合型・複合型
45.3%
6,000 物流特化型 12.6%
4,000
住宅特化型 8.1%
2,000
ホテル特化型・ 商業施設特化型 7.9%
ヘルスケア特化型 4.0%
0
NBF （出所）Quickより資産運用会社作成
●取得価格 アセットタイプ別占有率
（億円）
12,000 1兆1,327億円 ホテル 8.3%
その他（シニア等）2.0%
10,000
住宅 14.5%
8,000
J-REITの取得価格合計 … 19兆1,265億円
オフィス 41.5%
6,000
4,000 物流施設 16.1%
2,000
商業施設 17.6%
0
NBF （出所）開示資料より資産運用会社作成
30
6-3 東京を中心としたポートフォリオ
● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2019年12月31日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件
継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、
地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第36期と第37期NOIの合計金額
（NBF持分・年換算）を表す
1,276億円 1,000
（11.3％）
東京23区 900 NBF 大崎ビル
9,224億円
東京周辺都市部 （81.4％） 800
826億円
（7.3％） 700 NBF プラチナタワー
六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎
600
1兆1,327億円 500
セレスティン芝三井ビルディング
NBF豊洲
NBF品川タワー
71物件
キャナルフロント 西新宿三井ビルディング
400
NBF豊洲 芝NBFタワー
ガーデンフロント 中野坂上サンブライトツイン
300
都心5区 上野イーストタワー
中目黒GTタワー 新川崎三井ビルディング
5,857億円
200 アクア堂島 中之島セントラルタワー
NBFタワー
信濃橋三井 横浜STビル 大崎ブライトコア・ブライトプラザ
（51.7％） 100 ビルディング
パナソニック東京汐留ビル
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 延床面積
（万坪）
東京23区 東京周辺都市部 地方都市部
都心5区
六本木 セレスティン芝 西新宿三井 NBFプラチナタワー ゲートシティ大崎 NBF大崎ビル 新川崎三井 横浜STビル 中之島 三井住友銀行
ティーキューブ 三井ビルディング ビルディング （東京都港区） （東京都品川区） （東京都品川区） ビルディング （神奈川県横浜市） セントラルタワー 名古屋ビル
（東京都港区） （東京都港区） （東京都新宿区） （神奈川県川崎市） （大阪府大阪市） （愛知県名古屋市）
31
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン
●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル
上場以降の取得物件の約6割が 保有
三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用
（億円） 日本ビルファンド投資法人
12,000
1兆1,327億円
10,000
4,747
8,000 約6割＊
六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 JFEビルディング NBF日比谷ビル
（2018年取得） （2006・2011年・ （2006年売却） （2018年売却）
6,000 2013年取得）
1,500 取得 売却
4,000
4,361
2,000
セレスティン芝 NBF日本橋室町 GSKビル
虎ノ門琴平タワー
三井ビルディング （2004・2006年取得） センタ-ビル （2017年売却）
717 （2013・2018年取得）
0 （2013年売却）
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第34期 第35期 第36期 第37期 開発
三井不動産・三井不動産が運用するファンドからの取得
再開発
三井不動産の仲介による取得 三井不動産グループ
上記以外（外部から）の取得
運用開始時取得物件
*上場（2001年9月）以降の取得累計額に対する比率
32
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング
●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移
（％） （万㎡）
100 99.5 99.5 210
98.8 99.3 99.4
NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸）
98.7
参考：マーケットの期中平均稼働率
（東京ビジネス地区）*２（左軸）
97.9 97.9 98.2 98.3 98.4
NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.6 97.8
96.8 97.2
96.8
97.8 96.5 180
97.5 95.9 96.2
97.1 97.0 95.5
96.8
94.7
95 94.3
150
93.3
92.2
91.5 120
90.8 91.1 107.4 107.4 107.9 107.9 108.3 109.8 109.4 105.1 108.4 108.4 109.1 108.0
90 105.6
103.8
89.3 91.4
90
0
85 60
0
'12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
*1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
*2 各月末稼働率を平均した稼働率（三鬼商事㈱のデータより資産運用会社作成）
33
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント
● 日本ビルファンドマネジメントとNBFオフィスマネジメントはNBFの両輪としてNBFを支えています
NBFオフィスマネジメントの強み・特長
日本ビルファンド投資法人 ●既存テナントとの強固なリレーション
NBF専属PM会社として、既存テナントとのリレーションを構築
物件の管理・運営とテナントのコミュニケーションを図ることにより高い稼働率を実現
また、契約更新時にテナントとの条件交渉を担う
アセットマネジメント プロパティマネジメント ●三井不動産グループのノウハウを最大限活用
（AM業務） （PM業務） 三井不動産グループの管理・運営ノウハウを活用
NBF全物件で共通した管理・運営を実行しNBFブランドを確立
日本ビルファンドマネジメント NBFオフィスマネジメント ●戦略的でメリハリのある工事の実行
（NBFM） （NBFOM） NBFMの企図する戦略に基づいて、NBFMと一体となり競争力向上を
目指した追加投資、LCC工事等を実行
（人員：35名） （人員：77名） ・減価償却費に占める資本的支出の割合（実績）
(％） (百万円）
70 7,000
62.2
60.9
三井不動産の人材・ノウハウを 資本的支出/減価償却費（左軸）
60 6,000
最大限に活用 資本的支出（右軸）
46.5
50 44.6 5,000
41.2 4,416 4,399
38.9
40 31.6 4,000
31.0
3,228 3,361
2,965
30 2,746 3,000
三井不動産 2,232 2,219
20 2,000
10 1,000
（2020年1月31日時点）
0 0
（メインスポンサー） '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
34
6-5 保守的な財務運営
●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移
（％） （年）
100 6
5 5.60
95.2 5.54 5.53
90 5.16 5.15 5.22 5.24
93.8 94.0 92.5 93.3 93.5 4.99
92.6 92.9 4
長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 3
80
2
70
1
0
60
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
50
40
42.1 41.9 41.6 ●平均調達金利の推移
41.5 40.8 40.9 40.8 41.7
30
LTV ターゲット：36～46％ （％）
2.00
20
10 1.00
0.94 0.93
0.88 0.86
0
0.71 0.69
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 0.62 0.57
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
0.00
'16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
35
7. ESGへの取り組み
（投資法人並びに資産運用会社の取り組み）
36
7-1 ESGへの取り組み（ハイライト）
2015年よりGRESB評価に参加 環境(Environment)への取り組み
5年連続で最上位の「Green Star」 環境への取り組みにより各種環境パフォーマンスが向上
2019年GRESB評価
年間総エネルギー エネルギー由来
消費量原単位 CO2排出量原単位
▼ 1.9 % ▼ 2.3 %
最上位の「5STAR」 最上位の「A」
※原単位増減率は2017年度と2018年度を比較
DBJ Green Building認証の取得 オフィス移転による快適性の創出
2019年12月31日時点で取得率（延床面積ベース）は69.5％ 快適性と生産性の向上に向けた執務環境の見直し
【事例紹介】
2019年12月31日時点
認証取得物件数 38
取得物件の延床面積 1,158,809㎡
取得率（物件数ベース） 53.5%
取得率（延床面積ﾍﾞｰｽ） 69.5%
【NBF大崎ビル】
【カフェテリアスペース】 【アロマディフューザーの設置】
37
7-2 ESGへの取り組み方針
ESGへの取り組みは、ポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」
に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています
資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、
基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、
快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます
資産運用会社におけるESG推進体制 2019年GRESB評価
・「ESGに関する取り組み指針」に基づいた環境配慮・社会配慮の取り組み ▶5年連続で最上位の 「Green Star」 を取得
の推進を行うため、最終的な決定権限者である資産運用会社の ▶GRESBレーティング：最上位の「5Star」 を取得
代表取締役社長を含めた「環境配慮等推進会議」と、その下部組織 ▶GRESB開示評価：最上位の「A」 を取得
である「環境配慮等推進事務局」を設置しています
・エネルギー消費量の削減などの具体的な数値目標や実施事項を
「環境配慮等推進事務局」において検討し、「環境配慮等推進会議」
において決定しています
ESGレポートの発行
・ 本投資法人並びに資産運用会社のESGに対する考え方と取り組みに
ついて、ステークホルダーの皆様に対しご報告することを目的として
ESGレポートを6ヶ月毎に発行しています グリーンビルディング認証への取り組み
2017年12月末 2018年12月末 2019年12月31日時点
認証取得物件数（*1） 7 24 38
取得物件の延床面積（*2） 253,136㎡ 850,895㎡ 1,158,809㎡
取得率（物件数ベース） 9.7% 33.3% 53.5%
取得率（延床面積ﾍﾞｰｽ）
14.2% 51.3% 69.5%
（*2）
（*1）全物件について、評価ランク「３つ星」以上の認証を取得
（*2）持分面積を乗じた面積、もしくは専有部分の面積を元に算出
38
7-3 環境（Environment）への取り組み（1/2）
● 環境配慮への取り組み事例
NBFでは「省エネルギーとCO2排出削減の推進」と「水環境の保全及び省資源・廃棄物削減の推進」を取り組み指針に定め、省エネに資する設備投資や
効率的なビル運営を実施しております
NBFは年間総エネルギー消費量原単位とエネルギー由来CO2排出量原単位についてそれぞれ前年比1％削減することを環境目標にしております
取り組み事例
環境パフォーマンスの実績
①建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上
【省エネ・節水化に資する工事例】
年間総エネルギー エネルギー由来
消費量原単位 CO2排出量原単位
空調改修工事 トイレなどの節水化推進
▼ 1.9 % ▼ 2.3 %
LED化の推進
②効率的なビル運営の推進
• サステナビリティイベントの開催による省エネへの貢献（Ex, 打ち水イベント） ※原単位増減率は2017年度と2018年度を比較
• サステナビリティガイドの配布によるテナント企業の環境への意識向上
• 外部コンサルタントを活用し、環境パフォーマンスの各指数を把握・管理 項目 2017年 2018年
エネルギー消費原単位
*1 150.9 148.1
（KWh/㎡）
③テナントとの協力 ～グリーンリース契約の締結～ CO2排出原単位
68.6 67.0
（t-CO2/㎡）
水消費原単位
0.624 0.654
（㎥/㎡）
廃棄物リサイクル率
66.5 67.4
（%）
* 共用部、テナント専有部合算の実績値を掲載しています
* 各原単位は、各物件の稼働率、外気温度（水消費除く）で補正の上計算しています
* 廃棄物リサイクル率は、廃棄物処理方法による割合（重量による％）の数値
【ＮＢＦ南青山ビル】 【興和西新橋ビルＢ棟】 【ＮＢＦ新潟テレコムビル】 を掲載しています
* 2018年度より数値の補正方式を更新したため、従来の公表データと一部数値が
＊1 グリーンリースとはビルオーナーとテナント双方で環境配慮等を推進することを定めた賃貸借契約を指します 異なっている部分があります
39
7-3 環境（Environment）への取り組み（2/2）
● LED化（専有部・共用部）の推進
目的 導入事例
●二酸化炭素（CO2）の排出量の削減 【36期・37期で18物件のLED化工事実施】
●環境対応によるビルの資産価値向上
●テナントニーズへの対応
●主なLED化工事事例
計画
●対象物件 26物件（各専有部・共用部）
●対象期間 2018年12月期（第35期）~2020年6月（第38期）
【NBF 芝公園ビル エントランス】 【NBF 池袋イースト 専有部】
対象期LED化物件数とCO2排出量削減の推移
物件数 ton-CO2/年
30 7,000
25 6,000
5,000
20
4,000 【東陽町センタービル エントランス】 【NBF渋谷イースト 専有部】
15
3,000
10
2,000
約60％削減/２年
5 1,000
0 0
'18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
35期 36期 37期 38期 39期
【当初計画】累計物件数 【実績】累計物件数
【つくば三井ビルディング 専有部】 【西新宿三井ビルディング 専有部】
【当初計画】CO2排出量／年換算（26物件・照明器具） 【実績】co2排出量／年換算（26物件・照明器具）
40
7-4 社会（Social）への取り組み（1/2）
●社会配慮への取り組み事例
地域社会/テナントに向けた取り組み 社会と歴史に根差した物件の運営・管理
地域社会の一員として、地域コミュニティへの貢献を目的としたランチタイムコンサート、 虎ノ門琴平タワーは東京都選定歴史的建造物で 【虎ノ門琴平タワー】
季節のイベント、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取り組んでいます ある「金刀比羅宮」を保存しつつ再開発を行った物件
となっており、複合施設として金刀比羅宮の社務所と
いった施設と一体化しています
(ランチタイムコンサート) （七夕 / クリスマスイベント）
(金刀比羅宮 祭典)
【NBF豊洲キャナルフロント】 【つくば三井ビルディング/サンマリオンNBFタワー】
テナントの皆様からの生の声や満足度、ニーズを把握するため毎年アンケートによる 災害時の対応
顧客満足度調査を実施しており、把握した課題や改善点をオフィス運営に反映させ
る体制をNBFOMと構築しております 港区の備蓄倉庫無料貸出
「六本木ティーキューブ」、「セレスティン芝三井ビルディング」及び「芝NBFタワー」では、
【オフィスビル運営・管理サービス顧客満足度調査概要（2019年度実施分）】 港区地域防災計画に則って、専有部の一部を備蓄倉庫として無料で貸出し、災害時の
物資等を保管しています
• 調査対象 テナント企業の総務担当者調査53棟（マスターリース物件等除く）
オフィスワーカー調査53棟（マスターリース物件等除く） 【六本木ティーキューブ】 【セレスティン芝三井ビルディング】 【芝NBFタワー】
• 配布数 テナント総務担当798社（回収率88％）
オフィスワーカー7,419名（回収率80％）
• 調査期間 2019年9月～10月
• 調査範囲 オフィスの環境・利便性、清掃、防犯防災、サービスセンター等運営
管理全般、その他ビル毎のCS活動の効果、入居テナントニーズ等
41
7-4 社会（Social）への取り組み（2/2）
●従業員への取り組み事例（資産運用会社：日本ビルファンドマネジメント株式会社）
専門性の高い人材 健康と快適性に関する取り組み
●NBFMでは、スポンサーである三井不動産、住友生命保険、三井住友信託銀行 ●シェアオフィスの利用、時差出勤、在宅勤務制度、プレミアムフライデーの実施など
より不動産投資、不動産運用の高い専門性を有する人材を受け入れております 多様な働き方を支援するほか、定期的な社内イベントを実施しています
●2019年9月のオフィス移転に合わせて、快適性に配慮したワークスペースを創出しました
スポンサーからの出向者数 新オフィスのワークスペース事例
• 三井不動産株式会社 … 8名 【共用スペースの拡張】 【オフィスBGMの導入】
移転前 移転後
• 住友生命保険相互会社 … 3名 専門人材の提供
59.6㎡ 162.6㎡
• 三井住友信託銀行株式会社 … 1名 （共用スペース約2.7倍）
（2020年1月31日時点） 【オープンスペース】 【アロマディフューザーの設置】
人材育成
●NBFMでは、各種資格取得に向けた研修・受験及び資格維持、各種セミナー等
の受講による専門能力向上に関して費用を負担しています
資格保有者数
（試験合格者を含む） 【集中作業ブース / 仮眠室】 【カフェテリアスペース】
・不動産証券化（ARES）認定マスター 15名
・宅地建物取引士 23名
・一級建築士 2名
・日本証券アナリスト協会検定会員 3名
・弁護士 1名
・税理士 1名
・ビル経営管理士 7名
（2020年1月31日時点）
42
7-5 ガバナンス（Governance）への取り組み
・資産運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・
コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています
資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー
投資本部による起案
株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。
・適宜、専門家である第三者に確認を行う。
会計監査人 コンプライアンス・オフィサーによる事前チェック
監査役
・コンプライアンス・オフィサーは運用審査会議の前に、コンプライアンスに係るチェックを行い、必要に応じて
・議案の修正や差し戻しを指示することができる。
取締役会
コンプライアンス委員会 運用審査会議における審議
・運営本部長が運用審査会議の議長を務める。
経営会議
・内規である「資産運用ガイドライン」等に定めたルールに則り、不動産投資プロセスチェックシートの
・確認等、コンプライアンス・チェックを含む詳細な審議を行う。
リスク管理会議 ・審議を経てなおコンプライアンス上疑義がある場合には、専門家である第三者の意見を確認する。
・利害関係人等との売買に関しては、更にコンプライアンス委員会において審議を行う。
運用審査会議 コンプライアンス委員会における審議
代表取締役社長
・コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の議長を務める。
・コンプライアンス委員会は審議事項に関して、コンプライアンス上の確認を行い、必要があると判断
・した場合は、当該事項の修正を指示し、その修正がなされるまでの間、差止めることができる。
・審議事項は、原則として外部委員の賛成を含む出席委員の3分の2以上の賛成をもって採択される。
経営会議における審議
コンプライアンス・オフィサー 投資本部 運営本部 ・コンプライアンス上の疑義の有無を最終的に確認する。
社長の決裁
リスク管理・
不動産運用 不動産投資 フィナンシャル 企画総務
コンプライアンス
投資法人役員会 取締役会
チーム チーム チーム チーム
チーム
・売買取引について報告を行う。 ・売買取引について報告を行う。
・利害関係人等との取引の際は、取引の事前に、
・自主ルールに基づき「利益相反のおそれがある場合の
書面交付」を行う。また取引実施後にも、投信法に
基づき当該書面交付を行う。
なお、一定の重要な取引を行う場合には、取引の事前
に、投信法に基づき投資法人役員会の承認を受ける。
43
《MEMO》
44
8. Appendix
45
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種
●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布
（2019年12月31日時点）
上記以外の業種
全賃貸面積に
賃貸面積 占める賃貸 8.7%
テナント名 賃貸物件 面積の割合 倉庫・運輸関連 1.7%
(㎡) サービス業 21.5%
（%） その他製品 2.1%
銀行業 2.3%
1. 三井不動産株式会社*1 ゲートシティ大崎 他16物件 298,455 27.8
医薬品 2.3%
2. ソニー株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 他1物件 75,176 7.0 小売業 3.8%
テナント数
3. トランス・コスモス株式会社 ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 他3物件 25,114 2.3 機械 4.8%
1,4７2社 電気機器
4. 株式会社博報堂ＤＹホールディングス ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 他2物件 22,367 2.1 建設業 4.8%
12.3%
5. 株式会社日立アーバンインベストメント 上野イーストタワー 他5物件 17,922 1.7
保険業 5.5%
6. アフラック生命保険株式会社 調布サウスゲートビル 他4物件 16,053 1.5 情報・通信業