日本ビルファンド投資法人 2019年12月期（第37期）決算概要
0
CONTENTS
1. 決算ハイライト
1-1 決算 ハイライト（1/3） 3
1-1 決算 ハイライト（2/3） 4
1-1 決算 ハイライト（3/3） 5
2. 決算実績と業績予想
2-1 2019年12月期（第37期）決算 損益計算書（P/L） 7
2-2 2019年12月期（第37期）決算 貸借対照表（B/S） 8
2-3 財務（1/2） 9
2-3 財務（2/2） 10
2-4 継続鑑定評価 11
2-5 2020年6月期（第38期）・
2020年12月期（第39期）業績予想 12
（参考）業績の見通し 13
Disclaimer
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期
（第37期） （第38期） (第39期)
前期比
営業収益 39,134百万円 +604百万円 +1.6% 38,732百万円 40,005百万円
営業利益 16,916百万円 +185百万円 +1.1% 16,402百万円 16,406百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 16,916百万円 +664百万円 +4.1% 16,402百万円 16,406百万円
当期純利益 15,547百万円 +157百万円 +1.0% 15,136百万円 15,180百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 15,547百万円 +636百万円 +4.3% 15,136百万円 15,180百万円
1口当たり分配金 11,011円 +451円 +4.3% 10,720円 10,750円
1口当たり分配金 ・・・業績予想（2019年8月公表）10,950円に対し +61円
発行済投資口数 1,412,000口 1,412,000口 1,412,000口
期中平均稼働率 99.4％ -0.1％ 99.2％ 98.9％
3
1-1 決算ハイライト（2/3）
資産規模 鑑定評価含み益 エリア分散
稼働率
（取得価格累計） （期中平均）*1
Asset 東京23区 : 81.4％
1兆1,327億円 2,740億円 都心 5区 : 51.7％ 99.4%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
41.6% 93.5% 0.57% 5.53年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
1兆1,225億円 566,917円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
好調な不動産マーケットを活かし1口当たりの分配金、NAVが着実に成長
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
12,000 600,000
11,011 566,917
558,516
11,000
10,560 545,190
10,283 550,000 537,915
523,821
10,000 9,650
9,370 505,308
9,129 500,000
9,000
8,000
450,000
7,000
400,000
6,000
0
5,0000 350,0000
'17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績と業績予想
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
GーBASE田町（第36期取得）
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第36期追加取得）
取得 2019年6月期（第36期）取得１物件、追加取得２物件 中野坂上サンブライトツイン（第36期追加取得）
6物件 2019年12月期（第37期）追加取得3物件 西新宿三井ビルディング（第37期追加取得）
興和西新橋ビルB棟（第37期追加取得）
2019年12月期（第37期）実績 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第37期追加取得）
（期末保有物件数：71物件）
売却 NBF芝公園大門通りビル
2019年6月期（第36期）売却2物件
2物件 NBF宇都宮ビル
既存物件 上記を除いた2019年12月期（第37期）末に保有している70物件 －
西新宿三井ビルディング（第37期追加取得）
取得
2020年6月期（第38期）予想 2019年12月期（第37期）追加取得3物件 興和西新橋ビルB棟（第37期追加取得）
3物件
（期末保有予定物件数：71物件） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第37期追加取得）
既存物件 上記を除いた2020年6月期（第38期）末に保有予定の71物件 －
6
2-1 2019年12月期（第37期）決算 損益計算書（P/L）
（百万円） ●主な増減要因 （百万円）
2019年6月期 2019年12月期 前期比
科目 営業収益 +604
(第36期） (第37期） 増減 増減率
営業収益 38,529 39,134 604 1.6%
不動産賃貸収入 +796
不動産賃貸事業収益 計 38,050 39,134 1,083 2.8%
不動産賃貸収入 34,476 35,272 796 2.3% 既存物件 +436
その他賃貸事業収入 3,573 3,861 287 8.0%
不動産等売却益 478 - -478 - 物件入替（取得6物件/売却2物件） +360
営業費用 21,797 22,217 419 1.9%
不動産賃貸事業費用 計 20,123 20,540 416 2.1% その他賃貸事業収入 +287
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,901 13,318 416 3.2%
減価償却費 7,221 7,221 -0 -0.0％ 付帯収益（季節要因等） +271
資産運用報酬 1,427 1,459 31 2.2%
不動産等売却益 -478
販売費及び一般管理費 246 218 -28 -11.6%
営業利益 16,731 16,916 185 1.1%
NBF芝公園大門ビル、NBF宇都宮ビル（剥落） -478
営業外損益 -1,339 -1,368 -28 2.1%
営業外収益 58 1 -56 -
営業外費用 1,398 1,370 -28 -2.0% 営業利益 +185
経常利益 15,391 15,548 156 1.0%
特別損益 - - - - 既存物件 +426
税引前当期純利益 15,391 15,548 156 1.0%
法人税等合計 1 0 -0 - 物件入替（取得6物件/売却2物件） +240
当期純利益 15,390 15,547 157 1.0%
不動産等売却益（剥落） -478
圧縮積立金繰入額 478 - -478 -
資産運用報酬・販管費 -3
分配金総額 14,910 15,547 636 4.3%
1口当たり分配金（円） 10,560 11,011 451 4.3%
期中平均稼働率（％） 99.5 99.4 - -
営業外損益 -28
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - -
【参考】 営業外費用 -28
賃貸ＮＯＩ 25,148 25,815 667 2.7%
支払金利 -46
営業利益（不動産等売却損益除く） 16,252 16,916 664 4.1%
当期純利益（不動産等売却損益除く） 14,911 15,547 636 4.3%
7
2-2 2019年12月期（第37期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 （百万円） （百万円）
2019年6月期末 2019年12月期末 前期比
科目
(第36期末） (第37期末） 増減 増減率
資産 -1,011
流動資産 19,088 17,058 -2,030 -10.6% 流動資産 -2,030
現金及び預金 17,344 15,407 -1,936 -11.2%
その他 1,744 1,650 -93 -5.4% 現金及び預金 -1,936
固定資産 1,024,500 1,025,529 1,028 0.1%
有形固定資産 981,064 981,838 774 0.1%
固定資産 +1,028
無形固定資産 35,865 35,845 -19 -0.1%
第37期追加取得 3物件 +3,375
投資その他の資産 7,571 7,845 274 3.6%
繰延資産 175 164 -10 -5.9% 資本的支出 +4,399
資産合計 1,043,765 1,042,753 -1,011 -0.1%
減価償却累計額 -7,221
負債及び純資産の部 その他等 +476
2019年6月期末 2019年12月期末 前期比
科目 負債 -1,648
(第36期末） (第37期末） 増減 増減率
流動負債 75,328 69,118 -6,209 -8.2% 有利子負債 -2,250
短期借入金 - - - -
短期借入金 -
一年以内返済予定の長期借入金 62,250 56,000 -6,250 -10.0%
一年以内償還予定の投資法人債 - - - - 長期借入金 -2,250
その他 13,078 13,118 40 0.3%
固定負債 投資法人債 -
427,098 431,659 4,561 1.1%
投資法人債 37,000 37,000 - - 純資産 +636
長期借入金 336,500 340,500 4,000 1.2%
預り敷金及び保証金等 53,598 54,159 561 1.0% 剰余金 +636
(有利子負債） (435,750) (433,500) （-2,250） （-0.5%）
圧縮積立金 +478
負債合計 502,426 500,778 -1,648 -0.3%
投資主資本 541,338 541,975 636 0.1% 当期未処分利益 +157
出資総額 519,124 519,124 - -
剰余金 22,213 22,850 636 2.9%
圧縮積立金 6,823 7,302 478 7.0%
当期未処分利益 15,390 15,548 157 1.0%
純資産合計 541,338 541,975 636 0.1%
負債及び純資産合計 1,043,765 1,042,753 -1,011 -0.1%
8
2-3 財務（1/2）
返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続
●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ
2019年12月期（第37期）の長期借入金・投資法人債 2019年6月期末 2019年12月期末
項目 前期比
（第36期末） （第37期末）
返済概要 新規調達概要
LTV 41.7％ *41.6％ ▲0.1pt
返済総額 29,250百万円 調達総額 27,000百万円
長期固定金利比率 92.9％ 93.5％ +0.6pt
平均金利 0.95％ 平均金利 0.28％ 平均調達金利 0.62％ 0.57％ ▲0.05pt
平均残存年数
平均約定年数 7.1年 平均約定年数 7.4年 5.54年 5.53年 ▲0.01年
（長期有利子負債）
* LTV46％までの借入余力は約850億円
●返済期限の分散
（億円）
（2019年12月31日時点）
700
長期借入金 投資法人債 2019年12月期（第37期）調達
600 0.71%
1.01%
500 0.36%
0.86% 0.26%
400 0.20%
0.79% 0.28%
0.49%
300 0.35%
200
100 0.57%
0.65% 0.91% 0.89% 1.00%
0.65%
0.42% 0.32%
0
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2037 2038 2046
* 「%」は各年限の返済期限を迎える有利子負債の平均金利
9
2-3 財務（2/2）
●2019年12月期（第37期）に調達した長期借入金 ●有利子負債残高
（百万円）
金額 2019年6月期末 2019年12月期末
借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 項目 前期比
（百万円） （第36期末） （第37期末）
2019/7/2 三菱UFJ銀行 5,000 10.0年 固定 0.40% 短期借入金 0 0 -
2019/8/5 日本政策投資銀行 5,000 10.0年 固定 0.40% 長期借入金（変動金利） 31,000 28,000 ▲3,000
3,000 7.0年 固定 0.27% 長期借入金（固定金利） 367,750 368,500 +750
2019/9/11 三井住友信託銀行
3,000 3.0年 固定 0.10% 投資法人債 37,000 37,000 -
2019/9/11 大樹生命保険 1,000 10.3年 固定 0.41% 合計 435,750 433,500 ▲2,250
2019/12/30 三井住友信託銀行 10,000 6.0年 固定 0.21%
合計 - 27,000 7.4年 - 0.28%
●格付けの状況
【参考：第38期調達実績】 （2019年12月31日時点）
金額 格付会社名 格付 備考
借入日 銘柄 期間 固定/変動 金利
（百万円）
2020/1/27 三井住友信託銀行 3,000 7.0年 固定 0.27% JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
2020/2/13 大樹生命保険 1,000 10.0年 固定 0.40%
R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
8,000 10.0年 固定 0.40%
2020/2/28 三菱UFJ銀行 長期会社格付 ： A+
2,000 7.0年 固定 0.27% S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
10
2-4 継続鑑定評価
堅調な賃貸・売買マーケットを受けて、当期も継続鑑定評価額の上昇は継続
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
14,000
2019年6月期末 2019年12月期末
前期比
（第36期末） （第37期末） 簿価 継続鑑定評価額
物件数 71物件 71物件 -
12,000
継続鑑定評価額 12,788億円 12,912億円 +124億円
簿価 10,166億円 10,171億円 +5億円
含み益 2,621億円 2,740億円 +118億円 10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000
2019年6月期末 2019年12月期末 2019年6月期末 2019年12月期末
（第36期末） （第37期末） （第36期末） （第37期末）
低下 46 11 増加 47 40
0
6,000
維持 25 60 維持 16 27 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
上昇 0 0 減少 8 4
11
2-5 2020年6月期（第38期）・2020年12月期（第39期）業績予想
（百万円）
(百万円） ●主な増減要因 次期予想 2期先予想
2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 営業収益 -401 +1,272
当期実績比 次期予想比
科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想）
(第37期） (第38期） 増減 増減率 (第39期） 増減 増減率 不動産賃貸収入 +584 +256
営業収益 39,134 38,732 -401 -1.0% 40,005 1,272 3.3%
不動産賃貸事業収益 計 39,134 38,732 -401 -1.0% 40,005 1,272 3.3% 既存物件 +530 +256
不動産賃貸収入 35,272 35,857 584 1.7% 36,113 256 0.7%
取得3物件 +54 -
その他賃貸事業収入 3,861 2,875 -986 -25.5% 3,891 1,016 35.4%
不動産等売却益 - - - - - - - その他賃貸事業収入 -986 +1,016
営業費用 22,217 22,329 112 0.5% 23,598 1,269 5.7%
不動産賃貸事業費用 計 20,540 20,665 125 0.6% 21,901 1,236 6.0% 付帯収益（季節要因等） -356 +271
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 13,318 13,463 145 1.1% 14,724 1,260 9.4%
雑収益等 -603 +725
減価償却費 7,221 7,201 -19 -0.3% 7,177 -24 -0.3%
資産運用報酬 1,459 1,436 -22 -1.6% 1,469 33 2.3%
販売費及び一般管理費 218 227 9 4.2% 227 0 0.0％ 営業利益 -513 +3
営業利益 16,916 16,402 -513 -3.0% 16,406 3 0.0%
既存物件 -545 +36
営業外損益 -1,368 -1,266 102 -7.5% -1,226 40 -3.2%
営業外収益 1 2 0 18.5% 2 0 0.0％ 取得3物件 +18 -
営業外費用 1,370 1,268 -102 -7.5% 1,228 -40 -3.2%
経常利益 15,548 15,136 -411 -2.6% 15,180 43 0.3% 資産運用報酬・販管費 +13 -33
特別損益 - - - - - - -
税引前当期純利益 15,548 15,136 -411 -2.6% 15,180 43 0.3%
営業外損益 +102 +40
法人税等合計 0 0 0 - 0 0 -
当期純利益 15,547 15,136 -410 -2.6% 15,180 43 0.3% 営業外費用 -102 -40
圧縮積立金繰入額 - - - - - - - 支払金利 -92 -40
分配金総額 15,547 15,136 -410 -2.6% 15,179 42 0.3%
1口当たり分配金（円） 11,011 10,720 -291 -2.6% 10,750 30 0.3% 2020年6月期（第38期）及び2020年12月期（第39期）の予想数値
は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により
期中平均稼働率（％） 99.4 99.2 -0.2 - 98.9 -0.3 - 実際の数値はこれらから変動する可能性があります。また、分配金の額を
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - - 1,412,000 - - 保証するものではありません。
【参考】
賃貸ＮＯＩ 25,815 25,268 -546 -2.1% 25,280 11 0.0%
12
（参考） 業績の見通し
ベースとなる不動産賃貸収入・賃貸事業利益は着実に成長
不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益
（百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円） ・・・NBF品川タワーの雑収益等
36,500 36,113 19,000
350 18,593
35,857
36,000 18,500
300 18,066 18,103
35,500
35,272 18,000
250
35,000
17,500
200
17,000
150
16,500
100
16,000
50 15,500
0 15,000
0
'19.12期 '20.6期 '20.12期 '19.12期 '20.6期 '20.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先予想) (当期実績) (次期予想) (2期先予想)
支払金利 1口当たり分配金
（百万円） （円） ・・・NBF品川タワーの雑収益等
0
0 11,500
11,011
11,000 10,720 10,750
▼ 500
10,500
▼ 1,000
10,000
▼ 1,220 ▼ 1,180
▼ 1,500 ▼ 1,312
9,500
▼ 2,000
9,000
▼ 2,500 8,5000
'19.12期 '20.6期 '20.12期 '19.12期 '20.6期 '20.12期
(当期実績) (次期予想) (2期先予想) (当期実績) (次期予想) (2期先予想)
13
Disclaimer
本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。
日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料に提供している情報は、
特に記載のない限り、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。
日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、
日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情報であるか又は第三者から受領した情報であるかを問わず、
その情報の正確性、妥当性及び完全性を保証するものではありません。
本資料に記載された情報のうち、過去又は現在の事実に関するもの以外は、本資料の作成日（但し、本資料中に特段の記載がある場合は
当該日）において入手可能な情報に基づいてなされた日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社がその仮定又は判
断に基づいて行った将来の予想に関する記述です。将来の予想に関する記述は、本資料作成日における日本ビルファンド投資法人の
投資方針、適用法令、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を
反映又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の
要因を内在しており、日本ビルファンド投資法人の実際の業績、経営結果、財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります。
本資料の内容は、予告なしに変更又は廃止される場合があります。日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本
書の内容（将来の予想に関する記述を含みます。）を更新又は公表する義務を負いません。
日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製・転用などを
行うことを禁止します。
なお、本資料は日本の居住者が利用するために作成されたもので、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
14