0
CONTENTS
1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み
1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み（ハイライト） 38
1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 ESGへの取り組み方針 39
1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-3 環境(Environment)への取り組み(1/3) 40
7-3 環境(Environment)への取り組み(2/3) 41
2. 決算実績 7-3 環境(Environment)への取り組み(3/3) 42
2-1 2019年6月期(第36期)決算 損益計算書(P/L) 7 7-4 社会(Social)への取り組み（1/2） 43
2-2 2019年6月期(第36期)決算 貸借対照表(B/S) 8 7-4 社会(Social)への取り組み（2/2） 44
7-5 ガバナンス(Governance)への取り組み 45
3. 運用実績と見通し
3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率 11
3-2 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳 12 8. Appendix
3-3 内部成長 NBF品川タワーにおける戦略的取り組み 13 1 主要テナント上位10社(賃貸面積ベース)・テナント業種 48
3-4 外部成長 物件取得・譲渡 14 2 ビル別入居・退去面積一覧*(2019年1月1日～2019年6月30日) 49
3-5 財務 (1/2) 15 3 築年数の状況 50
3-5 財務 (2/2) 16 4 財務運営の推移 51
3-6 継続鑑定評価 17 5 借入金の調達先一覧 52
6 投資主の状況 53
7 主要な経営指標等の推移 54
4. 業績予想
8 物件概要一覧(1/2)(東京23区) 55
4-1 2019年12月期(第37期)・2020年6月期（第38期）業績予想 19
8 物件概要一覧(2/2)(東京周辺都市部・地方都市部) 56
(参考)業績の見通し 20
9 物件価格一覧(1/3)(東京23区) 57
9 物件価格一覧(2/3)(東京23区) 58
5. マーケットについて 9 物件価格一覧(3/3)(東京周辺都市部・地方都市部) 59
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向(1/2) 23 10 個別物件の収益状況(1/3)(東京23区) 60
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向(2/2) 24 10 個別物件の収益状況(2/3)(東京23区・東京周辺都市部) 61
5-2 不動産売買マーケット動向 25 10 個別物件の収益状況(3/3)(地方都市部) 62
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 26 11 ポートフォリオマップ 63
12 物件一覧(1/4)(東京23区) 64
6. NBFの優位性 12 物件一覧(2/4)(東京23区) 65
6-1 J-REIT最長のトラックレコード(1/2) 29 12 物件一覧(3/4)(東京23区・東京周辺都市部) 66
6-1 J-REIT最長のトラックレコード(2/2) 30 12 物件一覧(4/4)(地方都市部) 67
6-2 J-REIT最大の規模 31
6-3 東京を中心としたポートフォリオ 32 Disclaimer
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(1/3)パイプライン 33
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(2/3)リーシング 34
6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(3/3)プロパティマネジメント 35
6-5 保守的な財務運営 36
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2019年6月期 2019年12月期 2020年6月期
（第36期） （第37期） (第38期)
前期比
営業収益 38,529百万円 +1,061百万円 +2.8% 39,201百万円 38,389百万円
営業利益 16,731百万円 +699百万円 +4.4% 16,835百万円 16,426百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 16,252百万円 +220百万円 +1.4% 16,835百万円 16,426百万円
当期純利益 15,390百万円 +871百万円 +6.0% 15,462百万円 15,109百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 14,911百万円 +392百万円 +2.7% 15,462百万円 15,109百万円
1口当たり分配金 10,560円 +277円 +2.7% 10,950円 10,700円
1口当たり分配金 ・・・業績予想（2019年2月公表）10,440円に対し +120円
発行済投資口数 1,412,000口 1,412,000口 1,412,000口
期中平均稼働率 99.5％ - 99.4％ 99.2％
3
1-1 決算ハイライト（2/3）
稼働率
総資産 鑑定評価含み益 エリア分散
（期中平均）*1
Asset 東京23区 : 81.4％
1兆437億円 2,621億円 都心 5区 : 51.8％ 99.5%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
41.7% 92.9% 0.62% 5.54年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
1兆420億円 558,516円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
好調な不動産マーケットを活かし1口当たりの分配金、NAVが着実に成長
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
12,000 600,000
11,000 558,516
10,560 545,190
550,000
10,283 537,915
523,821
10,000 9,650
9,370 505,308
9,129 497,513
8,867 500,000
9,000
8,000
450,000
7,000
400,000
6,000
0
5,0000 350,0000
'16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
G-BASE田町
取得
2019年6月期（第36期）取得3物件（追加取得を含む） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
3物件
中野坂上サンブライトツイン（追加取得分）
2019年6月期（第36期）実績
（期末保有物件数：71物件） 売却 NBF芝公園大門通りビル
2019年6月期（第36期）売却2物件
2物件 NBF宇都宮ビル
既存70物件 上記を除いた2019年6月期（第36期）末に保有している70物件 －
G-BASE田町
2019年6月期（第36期）取得3物件（追加取得を含む） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）
中野坂上サンブライトツイン（追加取得分）
取得5物件
2019年12月期（第37期）予想 西新宿三井ビルディング（追加取得分）
2019年12月期（第37期）取得2物件（追加取得を含む）
（期末保有予定物件数：71物件） 興和西新橋ビルB棟（追加取得分）
売却 NBF芝公園大門通りビル
2019年6月期（第36期）売却2物件
2物件 NBF宇都宮ビル
既存70物件 上記を除いた2019年12月期（第37期）末に保有予定の70物件 －
6
2-1 2019年6月期（第36期）決算 損益計算書（P/L）
(百万円） ●主な増減要因 （百万円）
2018年12月期 2019年6月期 前期比
科目 営業収益 +1,061
(第35期） (第36期） 増減 増減率
営業収益 37,468 38,529 1,061 2.8%
不動産賃貸収入 +394
不動産賃貸事業収益 計 37,468 38,050 582 1.6%
不動産賃貸収入 34,081 34,476 394 1.2% 既存物件 +236
その他賃貸事業収入 3,386 3,573 187 5.5%
不動産等売却益 - 478 478 - 取得3物件/売却2物件 +159
営業費用 21,436 21,797 361 1.7%
不動産賃貸事業費用 計 19,833 20,123 289 1.5% その他賃貸事業収入 +187
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,738 12,901 163 1.3%
減価償却費 7,095 7,221 126 1.8% 付帯収益（季節要因等） -354
資産運用報酬 1,385 1,427 41 3.0%
雑収益等(NBF品川タワー解約金等） +579
販売費及び一般管理費 217 246 29 13.7%
営業利益 16,031 16,731 699 4.4%
不動産等売却益 +478
営業外損益 -1,511 -1,339 171 -11.4%
営業外収益 15 58 42 - NBF芝公園大門ビル、NBF宇都宮ビル +478
営業外費用 1,527 1,398 -129 -8.4%
経常利益 14,519 15,391 871 6.0%
特別損益 - - - - 営業利益 +699
税引前当期純利益 14,519 15,391 871 6.0%
法人税等合計 0 1 0 - 既存物件 +192
当期純利益 14,518 15,390 871 6.0%
取得3物件/売却2物件 +100
圧縮積立金繰入額 - 478 478 -
不動産等売却益 +478
分配金総額 14,519 14,910 391 2.7%
1口当たり分配金（円） 10,283 10,560 277 2.7%
資産運用報酬・販管費 -71
期中平均稼働率（％） 99.5 99.5 - -
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - -
【参考】 営業外損益 +171
賃貸ＮＯＩ 24,729 25,148 418 1.7%
営業外費用 -129
営業利益（不動産等売却損益除く） 16,031 16,252 220 1.4%
支払金利 -126
当期純利益（不動産等売却損益除く） 14,518 14,911 392 2.7%
7
2-2 2019年6月期（第36期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 (百万円） （百万円）
2018年12月期末 2019年6月期末 前期比
科目
(第35期末） (第36期末） 増減 増減率
資産 +18,871
流動資産 21,408 19,088 -2,319 -10.8% 流動資産 -2,319
現金及び預金 20,206 17,344 -2,861 -14.2%
その他 1,202 1,744 541 45.0% 現金及び預金 -2,861
固定資産 1,003,298 1,024,500 21,202 2.1%
有形固定資産 960,104 981,064 20,959 2.2%
固定資産 +21,202
無形固定資産 35,885 35,865 -19 -0.1%
取得3物件/売却2物件 +24,419
投資その他の資産 7,309 7,571 262 3.6%
繰延資産 185 175 -10 -5.6% 資本的支出 +3,361
資産合計 1,024,893 1,043,765 18,871 1.8%
減価償却累計額 -7,221
負債及び純資産の部 その他等 +643
2018年12月期末 2019年6月期末 前期比
科目 負債 +18,001
(第35期末） (第36期末） 増減 増減率
流動負債 75,377 75,328 -48 -0.1% 有利子負債 +17,625
短期借入金 - - - -
短期借入金 -
一年以内返済予定の長期借入金 61,125 62,250 1,125 1.8%
一年以内償還予定の投資法人債 - - - - 長期借入金 +17,625
その他 14,252 13,078 -1,173 -8.2%
固定負債 投資法人債 -
409,048 427,098 18,050 4.4%
投資法人債 37,000 37,000 - - 純資産 +870
長期借入金 320,000 336,500 16,500 5.2%
預り敷金及び保証金等 52,048 53,598 1,550 3.0% 剰余金 +870
(有利子負債） (418,125) (435,750) (17,625) (4.2%)
当期未処分利益 +870
負債合計 484,425 502,426 18,001 3.7%
投資主資本 540,467 541,338 870 0.2%
出資総額 519,124 519,124 - -
剰余金 21,343 22,213 870 4.1%
圧縮積立金 6,823 6,823 - -
当期未処分利益 14,519 15,390 870 6.0%
純資産合計 540,467 541,338 870 0.2%
負債及び純資産合計 1,024,893 1,043,765 18,871 1.8%
8
《MEMO》
9
3. 運用実績と見通し
10
3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率
低い退去率と高い稼働率のサイクルが継続
※NBF品川タワーにおける「戦略的な入替」を除くと翌期、翌々期の入退去率は1％台半ば
●期中平均稼働率と入居率・退去率
（％） （予想） （％）
15.0 99.5 99.5 100
99.3 99.4
期中平均稼働率（右軸）*1 99.2
入居率（左軸）*2 退去率（左軸）*3 98.8
97.9 97.9
97.6 98.7
10.0 98
98.2
96.8 NBF品川タワーに
おける戦略的な
テナント入替
5.0 4.3 96
3.4
3.1 3.1
2.5 2.4
2.3 2.4
1.7 1.7
1.5 1.3
0.0 94
-0.9
-1.6 -1.4
-2.2 -2.0 ‐1.9
-2.3 -2.5 ‐2.5
-2.9 -2.9
-5.0 92
‐4.8
セレスティン芝三井ビルディング
NBF豊洲キャナルフロント
-10.0 90
'14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期
（当期実績）
*1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
*2 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する入居面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）
*3 各月末総賃貸可能面積を平均した値に対する退去面積の比率（サービスアパートメント・住宅部分を除く）
11
3-2 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳
既存物件の増額賃料改定は10期連続で継続
●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等）
（％）
（予想）
3.0
賃料改定影響 入替影響等
賃料改定影響＋入替影響等
2.0
1.0
0.0
-1.0
10期連続プラス
-2.0
-3.0
‘14.12 ‘15.6 ‘15.12 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 ‘19.6 ‘19.12 ‘20.6
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期
（当期実績）
12
3-3 内部成長 NBF品川タワーにおける戦略的取り組み
大型テナントの退去機会を捉え「内部成長」、「物件競争力の強化」を実現
リーシングにおける取り組み ビルスペック向上に資する取り組み
• 賃貸可能面積を拡大
契約期間の長期化
• ESGに配慮した照明や、節水型機器の化粧室への採用
長期の賃貸借契約による収益の安定化 • エントランス、オープンスペースを有機的な温かみのある空間に変更
• マルチテナント化による多様な来客者を想定した導線の整備
入替効果による収益改善
≪緑と温かみのある空間≫ ≪機能性を備えたデザイン≫
マーケットを反映した賃料水準での契約締結
計画的なテナントの入替
後継テナントへシームレスに入替実施
≪ビル名称の変更≫ ≪共用部デザインの刷新≫ BCP強化によるテナントニーズへの対応
• 大規模な電源増設工事を実施
• 中圧ガス利用による供給電力の強化
• 共用部に加え専用部への電力供給に対応
従前の非常時電源供給：72時間 継続供給可能*
* 中圧ガスが供給される限りにおいて
13
3-4 外部成長 物件取得・譲渡
ポートフォリオの入替を継続実施、中長期的な収益力の向上を実現
2019年6月期（第36期） / 2019年 12月期（第37期） ●ポートフォリオ性能の改善
2018年12月期 2019年6月期
（第35期） （第36期）
【G-BASE田町】 【中野坂上サンブライトツイン】 【西新宿三井ビルディング】 【興和西新橋ビルB棟】 資産規模の拡大 1兆1,294億円
（追加取得） （追加取得） （追加取得）
(取得価格の累計） 1兆1,050億円 →
（+244百万円）
収益性の向上 17,634百万円 → 17,926百万円
（減価償却後利益）
（+292百万円）
36期 37期 37期
（4.8億円） （0.5億円） （1.7億円） 一口当たりの 545,190円 → 558,516円
NAVの増大 （+13,326円）
36期 取得合計 ： 約 331億円
（282億円）
● 内部留保の推移
【大崎ブライトコア・ブライトプラザ】 【NBF芝公園大門通りビル】 【NBF宇都宮ビル】 （百万円）
（追加取得） 7,302
8,000
478
圧縮積立金取崩額 6,823 6,823
6,439 383
圧縮積立金繰入額
6,000
1,452
4,987
4,767 4,767
219
3,815 951
4,000 370
36期 36期
2,000
（62億円） （30.5億円）
36期
（42億円） 譲渡合計 ： 約 92億円 0
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
（ ）内の数字は個別物件の取得価格または譲渡価格
14
3-5 財務（1/2）
返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続
●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ
2019年6月期（第36期）の長期借入金・投資法人債 2018年12月期末 2019年6月期末
項目 前期比
（第35期末） （第36期末）
返済概要 新規調達概要
LTV 40.8％ *41.7％ +0.9pt
返済総額 31,625百万円 調達総額 49,500百万円
長期固定金利比率 92.6％ 92.9％ +0.3pt
平均金利 1.02％ 平均金利 0.27％ 平均調達金利 0.69％ 0.62％ -0.07pt
平均残存年数
平均約定年数 7.1年 平均約定年数 8.7年 5.24年 5.54年 +0.30年
（長期有利子負債）
* LTV46％までの借入余力は約820億円
●返済期限の分散
（億円）
（2019年6月30日時点）
700
長期借入金 投資法人債 2019年6月期（第36期）調達
600 0.71%
1.01%
500
0.92% 0.20%
400 0.26% 0.35%
0.79%
0.95% 0.49%
300 0.35%
0.31%
200
100 0.57% 0.65% 0.91% 0.89% 1.00%
0.32% 0.65%
0
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2031 2032 2033 2034 2037 2038 2046
* 「%」は各年限の返済期限を迎える有利子負債の平均金利
15
3-5 財務（2/2）
●2019年6月期（第36期）に調達した長期借入金 ●有利子負債残高
（百万円）
金額 2018年12月期末 2019年6月期末
借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 項目
（百万円） 前期比
（第35期末） （第36期末）
2019/1/25 三井住友信託銀行 5,000 5.0 年 固定 0.090%
3,000 6.0 年 固定 0.104% 短期借入金 0 0 0
2019/3/1 三菱UFJ銀行 3,000 7.0 年 固定 0.138% 長期借入金（変動金利） 31,000 31,000 0
4,000 8.0 年 固定 0.180%
長期借入金（固定金利） 350,125 367,750 +17,625
2019/3/7 大同生命保険 1,000 10.0 年 固定 0.302%
山梨中央銀行 1,000 12.0 年 固定 0.322% 投資法人債 37,000 37,000 0
3,000 6.8 年 固定 0.100% 合計 418,125 435,750 +17,625
2019/3/28 信金中央金庫
2,000 9.1 年 固定 0.188%
住友生命保険 2,000 13.0 年 固定 0.364%
2019/3/29 大樹生命保険 1,000 6.0 年 固定 0.084%
千葉銀行 1,000 7.0 年 固定 0.270%
●格付けの状況
福岡銀行 2,000 8.0 年 固定 0.300% （2019年6月30日時点）
七十七銀行 1,000 10.0 年 固定 0.400%
格付会社名 格付 備考
2019/5/23 山口銀行 2,000 10.0 年 固定 0.400%
日本生命保険 2,000 10.0 年 固定 0.400% JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
日本政策投資銀行 2,500 10.0 年 固定 0.417%
住友生命保険 3,000 15.0 年 固定 0.650% R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
2,000 7.0 年 固定 0.270%
2019/6/21 農林中央金庫 長期会社格付 ： A+
3,000 8.0 年 固定 0.300% S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
2019/6/24 信金中央金庫 6,000 10.0 年 固定 0.307%
合計 - 49,500 8.7 年 - 0.266%
【参考：第37期調達実績】
金額
借入日 銘柄 期間 固定/変動 金利
（百万円）
2019/7/2 三菱UFJ銀行 5,000 10.0 年 固定 0.400%
2019/8/5 日本政策投資銀行 5,000 10.0 年 固定 0.400%
合計 - 10,000 10.0 年 - 0.400%
16
3-6 継続鑑定評価
堅調な賃貸・売買マーケットを受けて、当期も継続鑑定評価額の上昇は継続
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
14,000
2018年12月期末 2019年6月期末
前期比
（第35期末） （第36期末） 簿価 継続鑑定評価額
物件数 72物件 71物件 -1物件
12,000
継続鑑定評価額 12,398億円 12,788億円 +390億円
簿価 9,960億円 10,166億円 +206億円
含み益 2,438億円 2,621億円 +183億円 10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000
2018年12月期末 2019年6月期末 2018年12月期末 2019年6月期末
（第35期末） （第36期末） （第35期末） （第36期末）
低下 9 46 増加 35 47
0
6,000
維持 63 25 維持 34 16 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 '18.12 '19.6
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
上昇 0 0 減少 3 8
17
4. 業績予想
18
4-1 2019年12月期（第37期）・2020年6月期（第38期）業績予想
(百万円） （百万円）
2019年6月期 2019年12月期
当期実績比
2020年6月期
次期予想比
●主な増減要因 次期予想 2期先予想
科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想）
(第36期） (第37期） 増減 増減率 (第38期） 増減 増減率 営業収益 +672 -811
営業収益 38,529 39,201 672 1.7% 38,389 -811 -2.1%
不動産賃貸収入 +755 +251
不動産賃貸事業収益 計 38,050 39,201 1,151 3.0% 38,389 -811 -2.1%
不動産賃貸収入 34,476 35,232 755 2.2% 35,483 251 0.7% 既存物件 +416 +248
その他賃貸事業収入 3,573 3,969 395 11.1% 2,906 -1,062 -26.8%
不動産等売却益 478 - -478 - - - - 取得5物件/売却2物件 +339 +2
営業費用 21,797 22,365 567 2.6% 21,963 -402 -1.8%
その他賃貸事業収入 +395 -1,062
不動産賃貸事業費用 計 20,123 20,678 554 2.8% 20,307 -371 -1.8%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,901 13,429 527 4.1% 13,110 -319 -2.4% 付帯収益（季節要因等） +346 -432
減価償却費 7,221 7,248 27 0.4% 7,197 -51 -0.7%
資産運用報酬 1,427 1,458 30 2.2% 1,427 -31 -2.1% 雑収益等（NBF品川タワーの解約金等） +22 -593
販売費及び一般管理費 246 228 -18 -7.4% 228 0 0.0%
不動産売却益 -478 -
営業利益 16,731 16,835 104 0.6% 16,426 -409 -2.4%
営業外損益 -1,339 -1,373 -33 2.5% -1,317 56 -4.1% NBF芝公園大門通りビル、NBF宇都宮ビル -478 -
営業外収益 58 3 -55 -94.9% 3 0 -
営業外費用 1,398 1,376 -21 -1.6% 1,320 -56 -4.1%
営業利益 +104 -409
経常利益 15,391 15,462 71 0.5% 15,109 -353 -2.3%
特別損益 - - - - - - - 既存物件 +339 -440
税引前当期純利益 15,391 15,462 71 0.5% 15,109 -353 -2.3%
法人税等合計 1 0 -1 - 0 0 - 取得3物件/売却2物件 +258 -
当期純利益 15,390 15,462 72 0.5% 15,109 -353 -2.3%
不動産等売却益 -478 -
圧縮積立金繰入額 478 - -478 - - - - 資産運用報酬・販管費 -13 +31
分配金総額 14,910 15,461 550 3.7% 15,108 -353 -2.3%
1口当たり分配金（円） 10,560 10,950 390 3.7% 10,700 -250 -2.3%
営業外損益 -33 +56
期中平均稼働率（％） 99.5 99.4 -0.1 - 99.2 -0.2 -
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,412,000 - - 1,412,000 - - 営業外費用 -21 -56
【参考】 支払金利 -39 -50
賃貸ＮＯＩ 25,148 25,771 623 2.5% 25,279 -491 -1.9%
営業利益（不動産等売却損益除く） 16,835 16,426 2019年12月期（第37期）及び2020年6月期（第38期）の予想数値
16,252 583 3.6% -409 -2.4%
は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により
実際の数値はこれらから変動する可能性があります。また、分配金の額を保
当期純利益（不動産等売却損益除く） 14,911 15,462 551 3.7% 15,109 -353 -2.3% 証するものではありません。
19
（参考） 業績の見通し
ベースとなる不動産賃貸収入・賃貸事業利益は着実に成長
不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益
（百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円） ・・・雑収益等
19,000
35,500 35,483
35,232 18,522
300 18,500
35,000 17,926 18,082
250 18,000
34,476
34,500
17,500
200
34,000 17,000
150
16,500
100
16,000
50
15,500
0 15,000
0
'19.6期 '19.12期 '20.6期 '19.6期 '19.12期 '20.6期
(当期実績) (次期予想) (2期先予想) (当期実績) (次期予想) (2期先予想)
支払金利 1口当たり分配金
（百万円） （円） ・・・雑収益等
0
0 11,500
10,950
11,000
▼ 500 10,700
10,560
10,500
▼ 1,000
10,000
▼ 1,500 ▼ 1,320 ▼ 1,270
▼ 1,359
9,500
▼ 2,000
9,000
▼ 2,500 8,5000
'19.6期 '19.12期 '20.6期 '19.6期 '19.12期 '20.6期
(当期実績) (次期予想) (2期先予想) (当期実績) (次期予想) (2期先予想)
20
《MEMO》
21
5. マーケットについて
22
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
東京のオフィスビル需要は底堅く、募集賃料は67ヵ月連続で上昇
●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率）
（円/坪） 9.43％ (％）
（‘12.6）
25,000 10.00
8.57％ 22,901円
（‘03.6・8） （‘08.8） 9.00
21,665円
（‘19.7） 8.00
7.00
20,000
6.00
5.00
17,526円
（‘04.10） 4.00
15,000 16,207円
（‘13.12） 3.00
2.00
2.49％
（‘07.11） 1.71％
平均募集賃料（左軸） （‘19.7） 1.00
平均空室率（右軸）
10,000 0.00
'02.7 '03.7 '04.7 '05.7 '06.7 '07.7 '08.7 '09.7 '10.7 '11.7 '12.7 '13.7 '14.7 '15.7 '16.7 '17.7 '18.7 '19.7
* 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
（出所）三鬼商事㈱のデータから資産運用会社作成
23
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
新規供給を超えるテナント需要により、新築ビルのリーシングは好調
●東京23区大規模オフィスビル供給量推移
（万㎡） （出所）2019年4月16日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成
300
（予想）
250
216
過去平均（1986～2018年） ‘19年以降平均102万㎡/年
（延床面積ベース）
103万㎡/年
200 （延床面積ベース）
175 172
154
150 141
132
125 121 119 117
109
91 97 99
100
86 85 87
72 77
65 69
58 57
50
50
0
'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23
* 大規模オフィスビルとは、事務所延床面積10,000㎡以上のオフィスビルを表します。
24
5-2 不動産売買マーケット動向
不動産取引における利回りベンチマークは引き続き低下傾向
●不動産（オフィス）取引金額の推移
（億円）
25,000
上期 下期
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
（出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成
●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移
4.0 %
3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4%
3.3% 3.3% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4%
3.3%
3.2%
3.0%
3.0 %
2.9% 2.8% 2.8% 2.7%
2.6% 2.6%
2.5%
2.0 % 2.4% 2.3％
'08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
*1 プライムエリアオフィス：千代田区丸の内、大手町地区における築5年程度、延床面積20,000坪以上、基準面積500坪以上
*2 利回りベンチマーク（NCFベース）：日本不動産研究所が還元利回りの査定においてベースとする各用途・各地域ごとの利回りを指す
（出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成
25
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
好調な不動産賃貸マーケット、世界的な低金利により投資口価格は堅調に推移
（pt）
●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移
（円）
1,200,000 4,000
NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸）
900,000 3,000
600,000 2,000
300,000 1,000
0 0
'01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 ’19.6
●10年国債金利の推移
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
-1.00%
'01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 ’19.6
26
《MEMO》
27
6. NBFの優位性
6-1 J-REIT最長のトラックレコード
6-2 J-REIT最大の規模
6-3 東京を中心としたポートフォリオ
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用
・パイプライン
・リーシング
・プロパティマネジメント
6-5 保守的な財務運営
28
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移
東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸）
（億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％）
13,000 100
99.5 99.5
12,000 98.7 98.4 98.8 99.3
97.9 98.3 98.3 98.2 98.7
97.1 97.3 97.3 96.8 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 11,294 95
96.9 97.0 97.2 96.7 96.8 97.0 10,961 11,066
10,743 10,803 11,084 11,050 11,050
95.5 95.1 95.5 95.4 10,664 10,743 10,803 10,764
11,000
93.4 93.3 93.9 10,507
92.4 90
10,000
9,216
9,000 8,702
8,928 85
8,371
7,831 7,831 7,795 7,795
8,000 7,623 80
7,252
6,743 6,743
7,000
6,248 6,248 75
6,000
5,393
70
5,000
4,141
3,938
4,000 65
3,361
2,760 2,856
3,000 2,602
2,460
2,265 60
1,921
2,000
55
1,000
0 50
運用 '01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
開始日 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
22棟 24棟 26棟 28棟 29棟 33棟 43棟 43棟 47棟 52棟 55棟 55棟 56棟 56棟 58棟 60棟 61棟 61棟 59棟 59棟 64棟 64棟 67棟 68棟 74棟 71棟 73棟 73棟 74棟 74棟 73棟 75棟 74棟 72棟 72棟 72棟 71棟
29
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
●1口当たり分配金の推移 *1
（円）
11,274 10,887
12,000 11,126
9,695
10,064 10,283 10,560
9,904 9,836 9,650
9,513
8,645 8,523 9,612 8,562 8,645 9,370
8,126 8,427 8,397 8,867 9,129
9,000 7,683
8,446 7,747 8,152
8,001 7,592 7,569 7,600 7,740 7,877 7,681 7,787 8,036
7,291
6,000
3,000
0
'01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
●1口当たりNAVの推移 *1･*2
（円）
581,646
600,000
558,516
389,663
400,000
274,984
255,090
200,000
0
'01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
*1 : 過去の実績値（第25期（2013年12月期）以前）については、投資口の2分割を行ったものとして記載しています。
なお、計算上、1円未満の端数については切り捨てで表示しています。
*2 : 1口当たりNAV＝（期末出資総額＋期末圧縮積立金累計＋翌期圧縮積立金（積立額－取崩額）＋期末鑑定評価含み益）／期末発行済投資口数
30
6-2 J-REIT最大の規模
投資法人別占有率 （2019年6月30日時点）
●時価総額
（億円）
12,000
1兆420億円 オフィス特化型 22.8%
10,000
J-REITの時価総額合計 … 14兆5,661億円
総合型・複合型
8,000 44.8%
住宅特化型 8.0%
6,000
商業施設特化型 8.1%
4,000
物流特化型 11.7%
ホテル特化型・
2,000 ヘルスケア特化型 4.7%
0
NBF （出所）Quickより資産運用会社作成
●取得価格 アセットタイプ別占有率
（億円）
12,000 その他（シニア等）1.9%
11,294億円 ホテル 7.9%
10,000
物流施設 15.7%
8,000
J-REITの取得価格合計 … 18兆7,184億円
オフィス 42.0%
6,000
住宅 14.6%
4,000
2,000
商業施設 17.9%
0
NBF （出所）開示資料より資産運用会社作成
31
6-3 東京を中心としたポートフォリオ
● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2019年6月30日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件
継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、
地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第36期NOIの金額
（NBF持分・年換算）を表す
1,276億円 1,000
（11.3％）
東京23区 900 NBF 大崎ビル
9,191億円
東京周辺都市部 （81.4％） 800
826億円
（7.3％） 700 NBF プラチナタワー
ゲートシティ大崎
六本木ティーキューブ
600
1兆1,294億円 500
セレスティン芝三井ビルディング
NBF豊洲
NBF品川タワー
71物件
キャナルフロント 西新宿三井ビルディング
400
NBF豊洲 芝NBFタワー
ガーデンフロント
中野坂上サンブライトツイン
300
都心5区 上野イーストタワー
中目黒GTタワー
新川崎三井ビルディング
5,855億円
200 アクア堂島 中之島セントラルタワー
NBFタワー 横浜STビル
信濃橋三井
（51.8％） 100 ビルディング 大崎ブライトコア・ブライトプラザ
パナソニック東京汐留ビル
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 延床面積
（万坪）
東京23区 東京周辺都市部 地方都市部
都心5区
六本木 セレスティン芝 西新宿三井 NBFプラチナタワー ゲートシティ大崎 NBF大崎ビル 新川崎三井 横浜STビル 中之島 三井住友銀行
ティーキューブ 三井ビルディング ビルディング （東京都港区） （東京都品川区） （東京都品川区） ビルディング （神奈川県横浜市） セントラルタワー 名古屋ビル
（東京都港区） （東京都港区） （東京都新宿区） （神奈川県川崎市） （大阪府大阪市） （愛知県名古屋市）
32
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン
●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル
上場以降の取得物件の約6割が 保有
三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用
（億円） 日本ビルファンド投資法人
12,000
1兆1,294億円
10,000
4,327
8,000 約6割＊
六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 JFEビルディング NBF日比谷ビル
（2018年取得） （2006・2011年・ （2006年売却） （2018年売却）
6,000 1,500 2013年取得）
取得 売却
4,000
4,747
2,000
セレスティン芝 NBF日本橋室町 GSKビル
虎ノ門琴平タワー
三井ビルディング （2004・2006年取得） センタ-ビル （2017年売却）
717 （2013・2018年取得）
0 （2013年売却）
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第33期 第34期 第35期 第36期 開発
三井不動産・三井不動産が運用するファンドからの取得
再開発
三井不動産の仲介による取得 三井不動産グループ
上記以外（外部から）の取得
運用開始時取得物件
*上場（2001年9月）以降の取得累計額に対する比率
33
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング
●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移
（％） （万㎡）
100 99.3 99.5 99.5 210
NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸）
98.7 98.8
参考：マーケットの期中平均稼働率
（東京ビジネス地区）*２（左軸） 98.2 98.3
97.9 97.9
NBFの期末総賃貸可能面積（右軸）
97.6 97.8
97.0 96.8 97.2
97.8 96.5 96.8
180
97.5 96.2
97.1 95.5 95.9
96.7 96.8
94.7
95 94.3
93.3 150
92.2
91.5 120
91.2 91.1 107.4 107.4 107.9 108.3 109.8 109.4 108.4 108.4 109.1
90 90.8 105.6 103.8 107.9 105.1
89.3 91.4
86.1 90
0
85 60
0
'11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
*1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
*2 各月末稼働率を平均した稼働率（三鬼商事㈱のデータより資産運用会社作成）
34
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント
● 日本ビルファンドマネジメントとNBFオフィスマネジメントはNBFの両輪としてNBFを支えています
NBFオフィスマネジメントの強み・特長
日本ビルファンド投資法人 ●既存テナントとの強固なリレーション
NBF専属PM会社として、既存テナントとのリレーションを構築
物件の管理・運営とテナントのコミュニケ―ションを図ることにより高い稼働率を実現
また、契約更新時にテナントとの条件交渉を担う
アセットマネジメント プロパティマネジメント ●三井不動産グループのノウハウを最大限活用
（AM業務） （PM業務） 三井不動産グループの管理・運営ノウハウを活用
NBF全物件で共通した管理・運営を実行しNBFブランドを確立
日本ビルファンドマネジメント NBFオフィスマネジメント ●戦略的でメリハリのある工事の実行
（NBFM） （NBFOM） NBFMの企図する戦略に基づいて、NBFMと一体となり競争力向上を
目指した追加投資、LCC工事等を実行
（人員：36名） （人員：71名） ・減価償却費に占める資本的支出の割合（実績）
(％） (百万円）
70 7,000
62.2
三井不動産の人材・ノウハウを 資本的支出/減価償却費（左軸）
60 6,000
最大限に活用 資本的支出（右軸）
50 44.6 46.5 5,000
39.9 41.2 4,416
38.9
40 31.6 4,000
31.0
3,228 3,361
2,839 2,965 2,746
30 3,000
三井不動産 2,232 2,219
20 2,000
10 1,000
0 0
（メインスポンサー） '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
35
6-5 保守的な財務運営
●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移
（％） （年）
6
100
5 5.60 5.54
95.2 95.2 5.16 5.15 5.22 5.24
90 93.8 94.0 92.5 92.9 4.99
93.3 92.6 4
長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 4.11
3
80
2
70 1
0
60
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
50
40
41.7 ●平均調達金利の推移
41.3 42.1 41.9 41.5 40.8 40.9 40.8
LTV ターゲット：36～46％ （％）
30 2.00
20
10 1.00
1.10
0.94
0.93 0.88 0.86
0
0.71 0.69
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 0.62
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
0.00
'15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期
36
7. ESGへの取り組み
（投資法人並びに資産運用会社の取り組み）
37
7-1 ESGへの取り組み（ハイライト）
2015年よりGRESB評価に参加 CO2削減への取り組み
LED導入により2020年6月期（第38期）までに約60％のCO2削減*見込
2018年GRESB評価
【LED導入事例】
4年連続で最上位の「Green Star」
GRESBレーティング ： 最上位の「5Star」
GRESB開示評価 ： 最上位の「A」
【NBF ALLIANCE】 【NBF池袋シティビル】
＊第35期～38期における対象26物件照明器具
DBJ Green Building認証追加取得 執務環境の改善
2019年4月に取得を完了した「G-BASE田町」を新たに認証を取得 快適性と生産性の向上に向けた執務環境の見直し
【事例紹介】
2019年8月16日時点
認証取得物件数 38
取得物件の延床面積 1,155,928㎡
取得率（物件数ベース） 53.5%
取得率（延床面積ﾍﾞｰｽ） 69.4%
【カフェテリアスペース】 【三井不動産のシェアオフィス活用】
【G-BASE 田町】
38
7-2 ESGへの取り組み方針
ESGへの取り組みは、ポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」
に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています。
資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、
基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、
快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。
資産運用会社におけるESG推進体制 2018年GRESB評価
・「ESGに関する取り組み指針に基づいた環境配慮・社会配慮の取り組み
の推進を行うため、最終的な決定権限者である資産運用会社の ▶4年連続で最上位の 「Green Star」 を取得
代表取締役社長を含めた「環境配慮等推進会議」と、その下部組織 ▶GRESBレーティング：最上位の「5Star」 を取得
である「環境配慮等推進事務局」を設置しています。 ▶GRESB開示評価：最上位の「A」 を取得
・エネルギー消費量の削減などの具体的な数値目標や実施事項を
「環境配慮等推進事務局」において検討し、「環境配慮等推進会議」
において決定しています。
ESGレポートの発行
・ 本投資法人並びに資産運用会社のESGに対する考え方と取り組みに
ついて、ステークホルダーの皆様に対しご報告することを目的として
ESGレポートを6ヶ月毎に発行しています。
【評価された取り組み】
・環境・社会リスクの管理、及び省エネ改修などの効率化の機会への取り組み
・環境パフォーマンスに関するマネジメント体制、PDCAサイクルの実践
・廃棄物の管理体制・リサイクル等の実践状況
・グリーンビル認証などの積極的な取得を通じた建物価値の可視化
・資産運用会社従業員に向けた研修教育や満足度調査など、人材開発
への取り組み
39
7-3 環境（Environment）への取り組み（1/3）
●グリーンビルディング認証への取り組み
・環境負荷低減の取組成果の信頼性、客観性の向上、保有資産の中長期的な価値向上を目指して、DBJ Green Building認証の活用に、取り組んでいます。
・2019年8月16日時点で、全保有物件に対する、認証を取得した物件の割合は、物件数ベースで53.5％、延床面積ベースで69.4％となっております。
2017年12月末 2018年12月末 2019年8月16日時点
認証取得物件数（*1） 7 24 38
取得物件の延床面積(*2） 253,136㎡ 850,895㎡ 1,155,928㎡
取得率（物件数ベース） 9.7% 33.3% 53.5%
取得率（延床面積ﾍﾞｰｽ）（*2） 14.2% 51.3% 69.4%
（*1）全物件について、評価ランク「３つ星」以上の認証を取得
（*2）持分面積を乗じた面積、もしくは専有部分の面積を元に算出
● 2019年新規認証取得物件（14物件）
【ゲートシティ大崎】 【パナソニック東京汐留ビル】 【大崎ブライトコア】 【東五反田スクエア】 【NBF松山日銀ビル】 【新橋M-SQUARE】 【東陽町センタービル】
【つくば三井ビルディング】 【札幌エルプラザ】 【三井住友銀行名古屋ビル】 【アクア堂島NBFタワー】 【信濃橋三井ビルディング】 【広島袋町ビルディング】 【G-BASE 田町】
40
7-3 環境（Environment）への取り組み（2/3）
● 環境配慮への取り組み事例
建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上
環境パフォーマンスの実績
安心安全な建物環境
●2018年の環境パフォーマンスの数値は、水消費の項目を除き、2017年と ●省エネ、節水の実現のため、高効率な空調機器への更新や、
比較して改善しています。 セキュリティ対策のための防犯カメラ設置
項目 2017年 2018年
エネルギー消費原単位
150.9 148.1
（KWh/㎡）
CO2排出原単位 （省エネ 節水化工事） （空調改修工事）
68.6 67.0
（t-CO2/㎡）
水消費原単位
0.624 0.654
（㎥/㎡）
廃棄物リサイクル率
66.5 67.4
（%）
* 共用部、テナント専有部合算の実績値を掲載しています。
* 各原単位は、各物件の稼働率、外気温度（水消費除く）で補正の上計算しています。
* 廃棄物リサイクル率は、廃棄物処理方法による割合（重量による％）の数値
を掲載しています。
* 今期より数値の補正方式を更新したため、従来の公表データと一部数値が異なっている部分があります。
【アクア堂島NBFタワー】 【ＮＢＦ芝公園ビル】
グリーンリース契約の推進*1
（防犯カメラの設置）
●下記の物件でグリーンリース契約を締結しています。
【ＮＢＦ南青山ビル】 【興和西新橋ビルＢ棟】 【ＮＢＦ新潟テレコムビル】
【NBF豊洲ガーデンフロント】
＊1 グリーンリースとはビルオーナーとテナント双方で環境配慮等を推進することを定めた賃貸借契約を指します。
41
7-3 環境（Environment）への取り組み（3/3）
● LED化（専有部・共用部）の推進
目的 導入事例
●二酸化炭素（CO₂）の排出量の削減 【35期・36期で12物件のLED化工事実施】
●環境対応によるビルの資産価値向上
●主なLED化工事事例
●テナントニーズへの対応
計画
●対象物件 26物件（各専有部・共用部）
●対象期間 2018年12月期（第35期）~2020年6月（第38期）
対象期LED化物件数とCO2排出量削減の推移
ton-CO2/年
物件数 【NBF ALLIANCE テナント専有部】
30 7,000
25 6,000
5,000
20
4,000
15
3,000
10
2,000
約60％削減/２年
5 1,000
0 0 【堺筋本町センタｰビル テナント専有部】 【NBF池袋シティビル エレベーターホール】
'18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
35期 36期 37期 38期 39期
【当初計画】累計物件数 【実績】累計物件数（37期以降は現時点の計画）
【当初計画】CO2排出量／年換算（26物件・照明器具） 【実績】co2排出量／年換算（26物件・照明器具）
42
7-4 社会（Social）への取り組み（1/2）
●社会配慮への取り組み事例
地域社会/テナントに向けた取り組み 社会と歴史に根差した物件の運営・管理
●地域社会の一員として、地域コミュニティへの貢献を目的としたランチタイムコンサート、 虎ノ門琴平タワー は東京都選定歴史的建造物で 【虎ノ門琴平タワー】
季節のイベント、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取り組んでいます。 ある「金刀比羅宮」を保存しつつ再開発を行った物件と
なっており、複合施設として金刀比羅宮の社務所といっ
た施設と一体化しています。
(オータムライブフェス) （アメニティグッズの提供）
(金刀比羅宮 祭典)
【中目黒GTタワー】 【NBF札幌南二条ビル】
都市住環境改善に向けた取組み 災害時の対応
●付置義務住宅*の大規模リニューアルを実施し、都市住環境の改善に 港区の備蓄倉庫無料貸出
取り組んでいます。（興和西新橋ビルB棟の事例） 「六本木ティーキューブ」、「セレスティン芝三井ビルディング」及び「芝NBFタワー」では、
港区地域防災計画に則って、専有部の一部を備蓄倉庫として無料で貸出し、災害時の
(リビングルーム) (キッチン) 物資等を保管しています。
【六本木ティーキューブ】 【セレスティン芝三井ビルディング】 【芝NBFタワー】
*一部自治体で定住人口確保、住環境整備等を目的として導入する制度
43
7-4 社会（Social）への取り組み（2/2）
●従業員への取り組み事例（資産運用会社：日本ビルファンドマネジメント株式会社 以下「NBFM」）
優秀な人材の獲得 健康と快適性に関する取り組み
●NBFMでは、スポンサーである三井不動産、住友生命保険、三井住友信託銀行 ●快適性と生産性の向上を目的として、執務環境を見直しを行っています。
より不動産投資、不動産運用の高い専門性を有する人材を受け入れております。
【カフェテリアスペース】 【リフレッシュスペース】
スポンサーからの出向者数
• 三井不動産株式会社 … 8名
• 住友生命保険相互会社 … 3名 専門人材の提供
【コミュニケーションブース】 【昇降デスクの設置】
• 三井住友信託銀行株式会社 … 1名
（2019年8月16日時点）
人材育成
●NBFMでは、各種資格取得に向けた研修・受験及び資格維持、各種セミナー等
の受講による専門能力向上に関して費用を負担しています。
●シェアオフィスの利用、時差出勤、プレミアムフライデーの実施など多様な働き方を
資格保有者数 支援するほか、定期的な社内イベントを実施しています。
・不動産証券化（ARES）認定マスター 13名
・宅地建物取引士 20名 【三井不動産のシェアオフィス活用】 【社内ダーツ大会】
・不動産鑑定士 1名
・一級建築士 2名
・日本証券アナリスト協会検定会員 3名
・弁護士 1名
・税理士 2名
・ビル経営管理士 5名
（2019年8月16日時点）
44
7-5 ガバナンス（Governance）への取り組み
・資産運運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・
コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています。
資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー
投資本部による起案
株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。
・適宜、専門家である第三者に確認を行う。
会計監査人 コンプライアンス・オフィサーによる事前チェック
監査役
・コンプライアンス・オフィサーは運用審査会議の前に、コンプライアンスに係るチェックを行い、必要に応じて
・議案の修正や差し戻しを指示することができる。
取締役会
コンプライアンス委員会 運用審査会議における審議
・運営本部長が運用審査会議の議長を務める。
経営会議
・内規である「資産運用ガイドライン」等に定めたルールに則り、不動産投資プロセスチェックシートの
・確認等、コンプライアンス・チェックを含む詳細な審議を行う。
リスク管理会議 ・審議を経てなおコンプライアンス上疑義がある場合には、専門家である第三者の意見を確認する。
・利害関係人等との売買に関しては、更にコンプライアンス委員会において審議を行う。
運用審査会議 コンプライアンス委員会における審議
代表取締役社長
・コンプライアンス・オフィサーがコンプライアンス委員会の議長を務める。
・コンプライアンス委員会は審議事項に関して、コンプライアンス上の確認を行い、必要があると判断
・した場合は、当該事項の修正を指示し、その修正がなされるまでの間、差止めることができる。
・審議事項は、原則として外部委員の賛成を含む出席委員の3分の2以上の賛成をもって採択される。
経営会議における審議
コンプライアンス・オフィサー 投資本部 運営本部 ・コンプライアンス上の疑義の有無を最終的に確認する。
社長の決裁
リスク管理・
不動産運用 不動産投資 フィナンシャル 企画総務
コンプライアンス
投資法人役員会 取締役会
チーム チーム チーム チーム
チーム
・売買取引について報告を行う。 ・売買取引について報告を行う。
・利害関係人等との取引の際は、取引の事前に、
・自主ルールに基づき「利益相反のおそれがある場
・合の書面交付」を行う。また取引実施後にも、
・投信法に基づき当該書面交付を行う。なお、一
・定の重要な取引を行う場合には、取引の事前に、
・投信法に基づき投資法人役員会の承認を受ける。
45
《MEMO》
46
8. Appendix
47
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種
●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布
（2019年6月30日時点）
上記以外の業種
全賃貸面積に
賃貸面積 占める賃貸 8.5%
テナント名 賃貸物件 面積の割合 倉庫・運輸関連 1.6%
(㎡) サービス業 20.0%
（%） その他製品, 2.1%
銀行業 2.2%
1. 三井不動産株式会社*1 ゲートシティ大崎 他15物件 294,854 27.1
医薬品, 2.3%
2. ソニー株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 他1物件 75,176 6.9 小売業, 3.8%
テナント数
3. 三菱重工業株式会社 NBF品川タワー 34,187 3.1 建設業 4.8%
1,483社 電気機器,
12.3%
4. トランス・コスモス株式会社 ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 他3物件 25,114 2.3 保険業 5.4%
5. 株式会社博報堂ＤＹホールディングス ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 他2物件 22,367 2.1
機械 7.0%
情報・通信業,
6. アフラック生命保険株式会社 調布サウスゲートビル 他4物件 15,743 1.5
不動産業 8.9% 12.0%
7. 日鉄ソリューションズ株式会社 NBF新川ビル 15,302