2019 年 7 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 西山 晃一
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬ- 山下 恭司
(TEL. 03-6259-8681）
国内不動産の取得に関するお知らせ （西新宿三井ビルディング：追加取得）
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」という。）が資産の運用を委託する日本ビルファンドマネジメ
ント株式会社（以下、「資産運用会社」という。）は、2019 年 7 月 26 日、下記のとおり資産の取得を決定しましたの
で、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 西新宿三井ビルディング（追加取得）
※以下、本書において、西新宿三井ビルディングを「本物件」、今回取得する部
分を「本物件追加取得部分」、本投資法人が既に保有している部分を「本物件
既存持分」といいます。
取 得 価 額 57,342,000 円
（取得諸経費、固定資産税、都市計画税等の精算分および消費税等を除く。）
取 得 先 複数個人
※取得先は個人であり、開示することにつき同意を得られていないため、詳細に
ついては開示しておりません。
媒 介 の 有 無 なし
契 約 締 結 日 2019 年 7 月 26 日
取 得 日 2019 年 7 月 26 日
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、東京 23 区におけるポートフォリオの充実
を図るために取得を行うものです。
本投資法人は、既に本物件の約 86.36％を保有しており、着実に運用実績を重ねて来ました。（なお、本物件
追加取得部分は本物件の約 0.26％に相当し、取得後の保有割合は合計で約 86.62％となります。（割合は何
れも本物件専有面積割合））
本物件追加取得は、本物件の資産価値・流動性の向上を図る方針に合致するものと資産運用会社は評価し
ています。
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3. 取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 西新宿三井ビルディング（追加取得）
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 本物件は隣接する西新宿パークサイドタワー（以下「住宅棟」）と一棟を構成する
（本物件追加取得部分） 区分所有建物です。
土地：敷地権約 0.23％（本物件、住宅棟を含む敷地全体に対する割合。本物件
既存持分（約 77.79％）と併せて約 78.02％）
建物：共有組合区画（その他特筆すべき事項①参照）の共有持分（本物件専有
面積割合の約 0.26％。本物件既存持分（約 86.36％）と併せて約 86.62％）
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：東京都新宿区西新宿六丁目 24 番 1
建物：東京都新宿区西新宿六丁目 24 番地 1
（住居表示）
東京都新宿区西新宿六丁目 24 番 1 号
用 途 事務所
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 10,014.02 ㎡（敷地全体。本物件、住宅棟を含む）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 84,634.02 ㎡（建物全体。本物件、住宅棟、共用部分を含む）
構 造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 27 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期 1999 年 4 月 28 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震 PML 1.9％
（株式会社イー・アール・エス作成の建物状況調査報告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 97,100,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2019 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 2019 年 6 月 30 日時点
本物件追加取得部分の属する共有組合区画は、西新宿六丁目共有組合が一括
して三井不動産㈱1 社に賃貸しており、本物件追加取得分のテナントは三井不
動産㈱1 社となります。なお、三井不動産㈱は転借人にこれを転貸しています。
また、本物件追加取得部分は一元運用（その他特筆すべき事項②参照）の対象
となっており、2019 年 6 月 30 日時点の一元運用の対象の賃貸状況は以下の通
りです。
テ ナ ン ト の 総 数 39 社（一般事業会社 38 社、個人 1）
総 賃 料 収 入 約 7,093 千円/年（本投資法人が三井不動産㈱から収受する賃料）
敷 金 ・ 保 証 金 約 7,079 千円
総 賃 貸 面 積 約 99.71 ㎡（一元運用全体 36,681.58 ㎡×約 0.27％（一元運用権利割合））
総賃貸可能面積 約 99.77 ㎡（一元運用全体 36,702.02 ㎡×約 0.27％（一元運用権利割合））
稼 働 率 99.9％
その他特筆すべき事項 ①共有組合区画
本物件の 21 階から 25 階までの区分所有部分は西新宿六丁目共有組合（業
務執行者：三井不動産㈱）により運用されています。本物件追加取得部分は
当該共有組合の共有持分に属しており、その持分割合は約 1.22％です。
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②一元運用
本物件の 3 階から 25 階までの貸室は、区分所有者が共同で三井不動産㈱に
マスターリースし、一元運用（賃貸収益及び賃貸費用を、自己の区分所有区画
に関わらず、一元運用割合に応じて収受・負担）しています。本物件追加取得
部分は一元運用の対象に該当しており、その一元運用権利割合は約 0.27％
です。
4. 取得先の概要
取得先は個人であり、開示することにつき同意を得られていないため、詳細については開示しておりません。
5. 物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人および資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6. 決済方法等
引渡時一括決済
7. 今後の見通し
本取得による本投資法人の 2019 年 12 月期の運用状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想に変更
はありません。
（以下余白）
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8． 鑑定評価書の概要
物件名 西新宿三井ビルディング（追加取得）
鑑定評価額 97,100千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 97,100 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 99,800
（１） 運営収益（ ①－② ） 7,926
① 可能総収益 8,166 中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、分配金収入等を査定。
② 空室損失等 240 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 2,713
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー(注) 1,721
る検証を行い査定。
水道光熱費 0 特に計上すべき水道光熱費はなし
修繕費 89 共有組合積立金の修繕費相当部分について計上。
テナント募集費用等 65 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 834 2019年度実績額等に基づき査定。
依頼者から入手した実績額に基づき、類似不動産の保険料率等を参考
損害保険料 4
に査定。
その他費用 0 -
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 5,213
（４） 一時金の運用益 1 運用利回りを1.0％として査定。
（５） 資本的支出 721 共有組合積立金の更新費相当部分及び全体管理組合積立金を計上。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 4,493
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.5%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 95,900
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 4.2%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 4.7%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 120,000
土地比率 84.8%
建物比率 15.2%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件追加取得部分の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務お
よび PM 業務それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障
を来し、投資主の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
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＜添付資料＞
【参考資料 1】本物件の案内図
【参考資料 2】本物件の外観写真
【参考資料 3】本物件の基準階平面図
【参考資料 4】本物件の断面図
【参考資料 5】本取得後のポートフォリオの概況
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【参考資料 1】本物件の案内図
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【参考資料 2】本物件の外観写真
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【参考資料 3】本物件の基準階平面図
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【参考資料 4】本物件の断面図
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【参考資料 5】本取得後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
六本木ティーキューブ 62,800,000 5.6% 63,500,000
西新宿三井ビルディング 45,213,698 4.0% 42,400,000
西新宿三井ビルディング(追加取得分）(注3) 57,342 0.0% 97,100
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.7% 48,700,000
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 3.2% 48,700,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.8% 29,000,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.7% 62,500,000
ＮＢＦ南青山ビル 31,000,000 2.7% 20,000,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.5% 34,900,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 (注4) 28,200,000 2.5% 28,200,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 2.2% 36,100,000
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 1.8% 14,200,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.8% 33,200,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.5% 18,500,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.4% 19,600,000
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.2% 16,100,000
都心 ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.2% 17,100,000
51.8%
5区 興和西新橋ビルＢ棟 13,303,200 1.2% 14,700,000
ＮＢＦ新川ビル 12,614,118 1.1% 14,950,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 1.1% 15,500,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.8% 12,800,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.8% 7,710,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.7% 7,370,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.6% 8,480,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.6% 7,450,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.6% 6,870,000
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.5% 8,350,000
住友電設ビル 5,365,000 0.5% 5,900,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.5% 8,030,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 6,320,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 4,940,000 0.4% 6,090,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,650,000
龍角散ビル 4,050,000 0.4% 5,000,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,030,000
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 5.9% 88,300,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 5.1% 67,600,000
中野坂上サンブライトツイン 40,750,488 3.6% 31,100,000
中野坂上サンブライトツイン（追加取得分）(注5) 480,000 0.0% 590,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 3.1% 37,600,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 2.2% 29,100,000
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 2.1% 22,100,000
東京23区 上野イーストタワー 21,600,000 1.9% 22,500,000
81.4%
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 14,280,000 1.3% 14,700,000
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）（注6） 4,200,000 0.4% 4,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.9% 9,490,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.8% 12,000,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.7% 8,470,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.7% 8,720,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.4% 5,630,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.4% 5,360,000
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価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.8% 10,300,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 2.3% 23,600,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.2% 16,100,000
東京周辺 パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 3,960,000
7.3%
都市部 つくば三井ビルディング 8,875,500 0.8% 8,680,000
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.5% 21,700,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.2% 2,510,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,480,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.4% 7,340,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.2% 1,470,000
ＮＢＦユニックスビル 4,028,900 0.4% 3,370,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.4% 2,740,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.3% 16,800,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.6% 6,900,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.6% 17,300,000
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.3% 18,400,000
地方都市部 11.3%
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.3% 13,200,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 1.1% 13,900,000
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500,000 0.9% 6,510,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.3% 2,500,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,490,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.3% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.7% 10,900,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.4% 3,930,000
合計 1,129,468,758 100% 100% 1,266,367,100
（ 注1 ） 「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時点における
売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）を記載しています。
（ 注2 ） 「価格（不動産鑑定評価額)」は2018年12月期（2018年12月31日時点）の評価額を記載しています。
（ 注3 ） 「 西新宿三井ビルディング(追加取得分）」の「価格（不動産鑑定評価額)」は2019年6月30日時点です。
（ 注4 ） 「Ｇ－ＢＡＳＥ田町」の「価格（不動産鑑定評価額)」は2019年1月31日時点です。
（ 注5 ） 「中野坂上サンブライトツイン（追加取得分）」の「価格（不動産鑑定評価額)」は2019年6月1日時点です。
（ 注6 ） 「大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）」の「価格（不動産鑑定評価額)」は2019年1月31日時点です。
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