2021 年 11 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 西山 晃一
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ﾌｧｲﾅﾝｽ部長 半田 由紀夫
(TEL. 03-3516-3370）
資産の取得に関するお知らせ （横浜 ST ビル：追加取得）
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」という。）が資産の運用を委託する日本ビルファンドマネジメ
ント株式会社（以下、「資産運用会社」という。）は、2021 年 11 月 30 日、下記のとおり資産の取得を決定しました
のでお知らせいたします。
記
1. 取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 横浜 ST ビル（追加取得：共有持分 15％）
※以下、横浜 ST ビル全体を「本物件」、今回取得する部分を「本物件追加取得
部分」といいます。
特 定 資 産 の 種 類 不動産を主な信託財産とする信託受益権
取 得 価 格 3,220 百万円
（取得諸経費、固定資産税、都市計画税等の精算分及び消費税等を除く。）
取 得 先 戸田建設株式会社
※後記 4.取得先の概要参照
媒 介 の 有 無 なし
契 約 締 結 日 2021 年 11 月 30 日
取 得 日 2021 年 11 月 30 日
取 得 資 金 自己資金
代 金 精 算 方 法 引渡時一括
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、東京周辺都市部におけるポートフォリオ
の充実を図るために取得を行うものです。
本投資法人は、既に本物件の共有持分 75％を主な信託財産とする信託受益権（以下、「既存信託受益権」
という。）を保有しており、着実に運用実績を重ねてきました。本物件追加取得は本物件の資産価値・流動性
の向上を図る方針に見合うものと資産運用会社は評価しています。
なお、本物件追加取得部分は本物件の共有持分 15％を主な信託財産とする信託受益権であり、取得後
は既存信託受益権と合計で共有持分 90％の信託受益権を保有することとなります。
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3. 取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 横浜 ST ビル（追加取得：共有持分 15％）
特 定 資 産 の 種 類 不動産を主な信託財産とする信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 信託設定日 ：2021 年 11 月 30 日
信託期間満了日：2031 年 3 月 31 日
所 有 形 態 土地：所有権の共有持分 15％
建物：所有権の共有持分 15％
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：神奈川県横浜市西区北幸一丁目 11 番 4、11 番 6、11 番 16、11 番 17、
11 番 18、11 番 19、11 番 20
建物：神奈川県横浜市西区北幸一丁目 11 番地 6、11 番地 16、11 番地 20、11
番地 4、11 番地 17、11 番地 18、11 番地 19
（住居表示）
神奈川県横浜市西区北幸一丁目 11 番 15 号
用 途
事務所、駐車場、店舗
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 6,348.45 ㎡（全体）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 42,568.77 ㎡（全体）
構 造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 18 階建
（登記簿上の表示） （一棟の建物の表示による。）
建 設 時 期
1987 年 10 月 31 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震 PML 1.7％
（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価報告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 3,220,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 8 月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃 貸 借 の 内 容 2021 年 10 月 31 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
エンドテナントの総数 99 社
総 賃 料 収 入 約 256 百万円/年間（持分換算・貸室部分のみ）
敷 金 ・ 保 証 金 約 206 百万円（持分換算・貸室部分のみ）
総賃貸可能面積 約 4,017.32 ㎡（持分換算）
総 賃 貸 面 積 約 3,999.91 ㎡（持分換算）
稼 働 率 99.5％
その他特筆すべき事項 ①本投資法人は、既存信託受益権（共有持分 75％）を保有しており、本物件追
加取得部分である本物件の共有持分 15％を主な信託財産とする信託受益権の
取得後は、合計で共有持分 90％の信託受益権を保有することとなります。本物
件の建物のうち、既存信託受益権の信託受託者たる三井住友信託銀行株式会
社（以下、「既存信託受託者」という。）以外の共有者の共有持分は、既存信託受
託者に賃貸され、既存信託受託者は、転借人に対し、既存信託受託者の共有持
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分とともに、一括して一棟の建物を賃貸しています。
②本物件は、共有建物であり、当該共有に係る協定書の適用を受けます。なお、
当該協定書においては、他の共有者に優先して譲渡の申出を行うこと、共有者
の同意なく第三者に譲渡、質入、担保設定などが行えないこと、共有に係る分割
請求の禁止などが定められています。
③本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材
の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態で
はありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく予定です。
4. 取得先の概要
① 名 称 戸田建設株式会社
② 所 在 地 東京都中央区京橋一丁目 7 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 大谷清介
1.建築一式工事、土木一式工事等に関する調査、企画、設計、監
理、施工その総合的エンジニアリング及びコンサルティング業
務。
④ 事 業 内 容 2.地域開発、都市開発等に関する調査、企画、設計、監理、施工、
その総合的エンジニアリング及びコンサルティング業務。
3.不動産の売買、賃貸、仲介、管理及び鑑定。
4.再生可能エネルギー等による発電事業等。
⑤ 資 本 金 23,001 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1936 年 7 月 10 日
⑦ 純 資 産 312,533 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
⑧ 総 資 産 735,789 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
大一殖産株式会社（13.25％）、NORTHERN TRUST CO.（AVFC）RE
SILCHESTER INTERNATIONAL INVESTORS INTERNATIONAL VALUE
⑨ 大 株 主 及 び 持 株 比 率 EQUITY TRUST（常任代理人香港上海銀行東京支店）（5.88％）、
日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口） 5.13％） 2021
（ （
年 3 月 31 日現在）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資 本 関 係 なし
人 的 関 係 なし
取 引 関 係 なし
関連当事者への該当状況 本投資法人及び資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6. 今後の見通し
本取得による本投資法人の 2021 年 12 月期及び 2022 年 6 月期についての運用状況に対する影響は軽微
であり、運用状況の予想に変更はありません。
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7. 鑑定評価書の概要
物件名 横浜ＳＴビル（追加取得）
鑑定評価額 3,220,000千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021年8月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 3,220,000
直接還元法による価格 3,250,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 260,144
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 277,833
費収入等を査定。
② 空室損失等 17,689 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 92,709
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー(注) 39,453
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 22,005
行い査定。
修繕費 1,955 ER等を参考に査定。
テナント募集費用等 1,997 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 20,550 2021年度土地・家屋名寄帳等に基づき査定。
損害保険料 246 損害保険一覧等に基づき査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産のその他費用の水準による検証を
その他費用 6,504
行い査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 167,435
（４） 一時金の運用益 1,824 運用利回りを1.0％として査定。
（５） 資本的支出 39,090 ER等を参考に査定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 130,169
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.0%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 3,200,000
割引率 4.1% 対象不動産の地域性・個別性リスク等を踏まえて査定。
最終還元利回り 4.2% 還元利回りに将来予測不確実性等を加味して査定。
積算価格 3,330,000
土地比率 89.5%
建物比率 10.5%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件追加取得部分の維持管理費及び PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務及び PM
業務それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の
利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
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＜添付資料＞
【参考資料 1】本物件の案内図
【参考資料 2】本物件の外観写真
【参考資料 3】本物件の基準階平面図
【参考資料 4】本物件の断面図
【参考資料 5】本取得後のポートフォリオの概況
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【参考資料 1】本物件の案内図
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【参考資料 2】本物件の外観写真
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【参考資料 3】本物件の基準階平面図
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【参考資料 4】本物件の断面図
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【参考資料 5】本取得後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
新宿三井ビルディング 170,000,000 12.4% 173,000,000
飯田橋グラン・ブルーム 77,600,000 5.7% 84,900,000
六本木ティーキューブ 62,800,000 4.6% 63,600,000
グラントウキョウサウスタワー 47,000,000 3.4% 48,500,000
西新宿三井ビルディング 45,271,040 3.3% 44,900,000
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.1% 51,900,000
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 2.6% 49,400,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.3% 29,300,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.3% 63,600,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.1% 36,600,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 2.1% 28,800,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 1.8% 35,800,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.5% 33,000,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.2% 17,900,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.2% 20,700,000
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 1.0% 15,200,000
都心 リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.0% 13,900,000
59.8%
5区 ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.0% 17,900,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 0.9% 14,900,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.7% 12,900,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.6% 7,970,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.6% 9,190,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.5% 8,490,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.5% 7,590,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.5% 7,360,000
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.4% 8,740,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 5,420,000 0.4% 7,000,000
住友電設ビル 5,365,000 0.4% 6,030,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.4% 8,270,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 5,980,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,420,000
ＮＢＦ八丁堀テラス 4,528,349 0.3% 5,930,000
龍角散ビル 4,050,000 0.3% 4,820,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,970,000
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 4.9% 84,100,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 4.2% 71,100,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 2.6% 38,600,000
上野イーストタワー 35,000,000 2.6% 38,500,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 1.8% 29,800,000
東京23区 大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 1.8% 25,500,000
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 1.7% 23,000,000
83.6%
大崎ブライトタワー 13,970,000 1.0% 14,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.8% 9,840,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.6% 13,500,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.6% 8,620,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.6% 8,810,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.3% 5,760,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.3% 5,890,000
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価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.7% 9,950,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 1.9% 23,300,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.0% 17,100,000
横浜ＳＴビル（追加取得分）(注3) 3,220,000 0.2% 3,220,000
東京周辺
パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 6.3% 4,790,000
都市部
つくば三井ビルディング 8,875,500 0.6% 8,490,000
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.2% 22,600,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.1% 2,210,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,520,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.3% 7,890,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.1% 1,490,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.3% 2,750,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.1% 16,700,000
名古屋三井ビルディング新館 13,200,000 1.0% 13,600,000
名古屋三井ビルディング本館 13,050,000 1.0% 13,400,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.5% 6,790,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.3% 20,500,000
地方都市部 10.2%
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.1% 18,900,000
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.0% 13,800,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 0.9% 14,300,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.2% 2,530,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,340,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.2% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.6% 12,100,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.3% 4,090,000
合計 1,371,773,600 100% 100% 1,580,870,000
（ 注1 ） 「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時点に
おける売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）を記載
しています。
（ 注2 ） 「価格（不動産鑑定評価額)」は、2021年6月期（2021年6月30日時点）の評価額を記載しています。
（ 注3 ） 「 横浜ＳＴビル（追加取得分）」の「価格（不動産鑑定評価額）」は、2021年8月31日時点の評価額を記載しています。
（ 注4 ） 「サンマリオンＮＢＦタワー」は、2022年1月31日に譲渡予定です。
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