日本ビルファンド投資法人 2021年6月期（第40期）決算概要
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CONTENTS
1. 決算ハイライト
1-1 決算 ハイライト（1/3） 3
1-1 決算 ハイライト（2/3） 4
1-1 決算 ハイライト（3/3） 5
2. 決算実績
2-1 2021年6月期（第40期）決算 損益計算書（P/L） 7
2-2 2021年6月期（第40期）決算 貸借対照表（B/S） 8
2-3 財務（1/2） 9
2-3 財務（2/2） 10
2-4 継続鑑定評価 11
3. 業績予想
３-１ 2021年12月期（第41期）・
2022年6月期（第42期）業績予想 13
（参考）業績の見通し 14
Disclaimer
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2021年6月期 2021年12月期 2022年6月期
（第40期） （第41期） (第42期)
前期比
営業収益 46,213百万円 +4,465百万円 +10.7％ 50,396百万円 50,777百万円
営業利益 22,778百万円 +4,066百万円 +21.7％ 22,375百万円 24,277百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 21,291百万円 +3,968百万円 +22.9％ 19,679百万円 17,252百万円
当期純利益 21,427百万円 +4,154百万円 +24.0％ 21,003百万円 22,926百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 19,940百万円 +4,055百万円 +25.5％ 18,308百万円 15,901百万円
1口当たり分配金 11,684円 +684円 +6.2％ 11,500円 12,500円
1口当たり分配金：業績予想（2021年2月公表）11,350円比+334円
発行済投資口数 1,652,500口 - 1,652,500口 1,652,500口
期中平均稼働率 97.8％ -1.0％ 96.7％ 97.5％
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1-1 決算ハイライト（2/3）
（2021年6月30日時点）
資産規模 鑑定評価含み益 エリア分散
稼働率
（取得価格累計） （期中平均）*1
Asset 東京23区 : 82.7％
1兆3,675億円 2,973億円 都心 5区 : 55.9％ 97.8%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
42.2% 95.1% 0.47% 6.08年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
1兆1,451億円 573,646円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
20年のトラックレコードを活かし、1口当たり分配金・1口当たりNAVは安定
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
13,000 600,000
573,646
566,917 572,136
564,249
12,000 11,684 558,516
550,000 545,190
11,011 10,986 11,000
11,000
10,560
10,283
500,000
10,000
9,000
450,000
8,000
400,000
7,000
0
6,000
0 350,0000
'18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6
第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
大崎ブライトタワー（第39期取得）
名古屋三井ビルディング本館（第39期取得）
名古屋三井ビルディング新館（第39期取得）
2020年12月期（第39期）取得3物件及び追加取得1物件
取得物件 NBF小川町ビルディング（第39期追加取得）
2021年6月期（第40期）取得2物件及び追加取得1物件 新宿三井ビルディング（第40期取得）
2021年6月期（第40期）実績 グラントウキョウサウスタワー（第40期取得）
（期末保有物件数：75物件） 上野イーストタワー（第40期追加取得）
NBF新川ビルの一部(東館・住宅棟）50％（第40期売却）
売却物件 2021年6月期（第40期）売却2物件 NBF南青山ビル（第40期売却）
既存物件 上記を除いた2021年6月期（第40期）末に保有している70物件 －
新宿三井ビルディング（第40期取得）
2021年6月期（第40期）取得2物件及び追加取得1物件 グラントウキョウサウスタワー（第40期取得）
取得物件
2021年12月期（第41期）取得予定1物件 上野イーストタワー（第40期追加取得）
飯田橋グラン・ブルーム（第41期取得予定）
2021年12月期（第41期）予想 NBF新川ビルの一部(東館・住宅棟）50％（第40期売却）
（期末保有予定物件数：73物件） NBF南青山ビル（第40期売却）
2021年6月期（第40期)売却2物件
売却物件 NBF御茶ノ水ビル（第41期売却予定）
及び2021年12月期（第41期）売却予定3物件 中野坂上サンブライトツイン（第41期売却予定）
NBFユニックスビル（第41期売却予定）
既存物件 上記を除いた2021年12月期（第41期）末に保有予定の70物件 －
取得物件 2021年12月期（第41期）取得予定1物件 飯田橋グラン・ブルーム（第41期取得予定）
NBF御茶ノ水ビル（第41期売却予定）
2022年6月期（第42期）予想 2021年12月期（第41期）売却予定3物件 中野坂上サンブライトツイン（第41期売却予定）
売却物件
（期末保有予定物件数：72物件） 及び2022年6月期（第42期）売却予定1物件 NBFユニックスビル（第41期売却予定）
サンマリオンNBFタワー（第42期売却予定）
既存物件 上記を除いた2022年6月期（第42期）末に保有予定の71物件 －
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2-1 2021年6月期（第40期）決算 損益計算書（P/L）
（百万円） ●主な増減要因 （百万円）
2020年12月期 2021年6月期 前期比
科目 営業収益 ＋4,465
(第39期） (第40期） 増減 増減率
営業収益 41,747 46,213 4,465 10.7%
不動産賃貸収入 +4,948
不動産賃貸事業収益 計 40,359 44,688 4,329 10.7%
不動産賃貸収入 36,622 41,571 4,948 13.5%
入替(取得/売却物件)* ＋5,262
その他賃貸事業収入 3,736 3,117 -618 -16.6%
不動産等売却益 1,388 1,524 136 9.8%
既存物件 -313
営業費用 23,035 23,435 399 1.7%
不動産賃貸事業費用 計 21,220 21,215 -5 -0.0%
その他賃貸事業収入 -618
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 14,039 13,816 -223 -1.6%
減価償却費 7,181 7,399 218 3.0%
付帯収益（季節要因等） -165
不動産等売却損 - 38 38 -
資産運用報酬 1,543 1,779 236 15.3%
販売費及び一般管理費 271 401 130 48.0% 雑収益等（解約金等） -501
営業利益 18,712 22,778 4,066 21.7%
営業外損益 -1,438 -1,350 88 -6.1% 不動産等売却益 +136
営業外収益 2 7 4 -
営業外費用 1,441 1,357 -83 -5.8%
経常利益 17,274 21,428 4,154 24.0% 営業利益 +4,066
特別損益 - - - -
税引前当期純利益 17,274 21,428 4,154 24.0% 入替(取得/売却物件)* +4,123
法人税等合計 0 0 0 -
当期純利益 17,273 21,427 4,154 24.0% 既存物件 +212
圧縮積立金積立額 - 2,119 2,119 -
不動産等売却損益 +98
圧縮積立金取崩額 903 - -903 -
分配金総額 18,177 19,307 1,130 6.2%
資産運用報酬・販管費 -366
1口当たり分配金（円） 11,000 11,684 684 6.2%
期中平均稼働率（％） 98.8 97.8 -1.0 -
営業外損益 +88
期末発行済投資口数（口） 1,652,500 1,652,500 - -
【参考】 営業外費用 -83
賃貸ＮＯＩ 26,319 30,872 4,553 17.3%
支払金利 +145
営業利益（不動産等売却損益除く） 17,323 21,291 3,968 22.9%
増資コスト剥落 -238
当期純利益（不動産等売却損益除く） 15,884 19,940 4,055 25.5%
7 *NBF八丁堀テラスを含みます。
2-2 2021年6月期（第40期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 （百万円） （百万円）
2020年12月期末 2021年6月期末 前期比
科目 資産 +107,952
(第39期末） (第40期末） 増減 増減率
流動資産 134,904 45,324 -89,580 -66.4％
現金及び預金 133,731 44,075 -89,655 -67.0％ 流動資産 - 89,580
その他 1,172 1,248 75 6.4％
固定資産 現金及び預金 - 89,655
1,062,324 1,259,846 197,522 18.6％
有形固定資産 1,018,377 1,215,913 197,535 19.4％
無形固定資産 35,806 35,786 -19 -0.1％
固定資産 +197,522
投資その他の資産 8,139 8,145 5 0.1％
第40期取得3物件 +233,422
繰延資産 207 218 10 5.2％
資産合計 1,197,435 1,305,388 107,952 9.0％
第40期売却2物件 -35,759
負債及び純資産の部 資本的支出 +6,777
2020年12月期末 2021年6月期末 前期比
科目
(第39期末） (第40期末） 増減 増減率 減価償却累計額 -7,399
流動負債 60,106 40,577 -19,528 -32.5%
その他等 +481
短期借入金 10,000 - -10,000 -
一年以内返済予定の長期借入金 35,000 25,000 -10,000 -28.6%
負債 +104,702
一年以内償還予定の投資法人債 - - - -
その他 15,106 15,577 471 3.1% 有利子負債 +91,000
固定負債 470,708 594,940 124,231 26.4%
投資法人債 52,000 57,000 5,000 9.6% 短期借入金 -10,000
長期借入金 362,500 468,500 106,000 29.2%
預り敷金及び保証金等 56,208 69,440 13,231 23.5% 長期借入金 +96,000
(有利子負債） (459,500） (550,500) (91,000) （19.8%）
投資法人債 +5,000
負債合計 530,814 635,517 104,702 19.7%
投資主資本 666,620 669,870 3,250 0.5% 純資産 +3,250
出資総額 642,044 642,044 - -
剰余金 24,576 27,826 3,250 13.2% 剰余金 +3,250
圧縮積立金 7,302 6,398 - 903 -12.4%
当期未処分利益 17,274 21,427 4,153 24.0% 圧縮積立金取崩 -903
純資産合計 666,620 669,870 3,250 0.5%
負債及び純資産合計 当期未処分利益 +4,153
1,197,435 1,305,388 107,952 9.0%
8
2-3 財務（1/2）
返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続
●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ
2021年6月期（第40期）の長期借入金・投資法人債 2020年12月期末 2021年6月期末
項目 前期比
（第39期末） （第40期末）
返済概要 新規調達概要
LTV 38.4％ *42.2％ +3.8pt
返済総額 27,000百万円 調達総額 128,000百万円
長期固定金利比率 91.7% 95.1% +3.4pt
平均金利 0.85％ 平均金利 0.40％ 平均調達金利 0.50% 0.47% -0.03pt
平均残存年数 5.35年 6.08年 +0.73年
平均約定年数 7.9年 平均約定年数 9.0年 （長期有利子負債）
• LTV 46.0％までの借入余力 約920億円
●返済期限の分散
（億円） （2021年6月30日時点）
600
0.34%
1.01% 長期借入金 投資法人債
0.19% 0.25% 0.24% 0.40% 0.45%
0.36%
500 2021年6月期（第40期）調達
0.41%
0.86%
400
300
200
0.53%
100 0.58%
0.65% 0.70% 0.91% 0.89% 1.00%
0.65%
0.65%
0
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2046
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2-3 財務（2/2）
●2021年6月期（第40期）に調達した長期有利子負債 ●有利子負債残高 （百万円）
・長期借入金 （百万円）
2020年12月期末 2021年6月期末
借入日 銘柄 金額 期間 固定/変動 金利 項目 前期比
（第39期末） （第40期末）
三井住友銀行 10,000
三菱ＵＦＪ銀行 5,000 短期借入金 10,000 0 -10,000
農林中央金庫 5,000
7.0年 0.320%
八十二銀行 1,000 長期借入金（変動金利） 28,000 27,000 -1,000
群馬銀行 1,000
三井住友海上火災保険 1,000 長期借入金（固定金利） 369,500 466,500 +97,000
三井住友信託銀行 10,000
三菱ＵＦＪ銀行 5,000 投資法人債 52,000 57,000 +5,000
9.0年 0.400%
福岡銀行 2,000
第四北越銀行 2,000 合計 459,500 550,500 +91,000
2021/1/7
みずほ銀行 5,000 9.5年 0.425%
三井住友銀行 20,000
みずほ銀行 10,000
三菱ＵＦＪ銀行 5,000 10.0年
信金中央金庫 5,000
固定 0.450% ●格付けの状況 （2021年6月30日時点）
日本政策投資銀行 3,000
格付会社名 格付 備考
新生銀行 1,000 10.1年
住友生命保険 5,000
11.0年 0.500% JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
山口銀行 1,000
住友生命保険 5,000 15.0年 0.700%
4,000 5.0年 0.180% R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
2021/2/26 三菱ＵＦＪ銀行
6,000 10.0年 0.450%
2021/3/30 大樹生命保険 2,000 10.8年 0.491%* 長期会社格付 ： A+
2021/4/30 伊予銀行 1,000 7.0年 0.320% S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
2021/5/28 中国銀行 2,000 7.0年 0.320%
三井住友銀行 1,000 8.0年 0.350%
2021/6/30 2,000 7.6年 0.335%
三菱ＵＦＪ銀行
3,000 9.0年 0.400%
合計 - 123,000 9.2年 - 0.414%
【参考：2021年12月期（第41期）調達実績】 （百万円）
・投資法人債（グリーンボンド） （百万円）
借入日 銘柄 金額 期間 固定/変動 金利
借入日 銘柄 金額 期間 固定/変動 金利
2021/3/22 第20回無担保投資法人債 5,000 5.0年 固定 0.150% 1,500 8.0年 0.350%
2021/7/9 太陽生命保険
1,500 11.0年 固定 0.500%
長期借入金＋投資法人債 128,000 9.0年 - 0.404% 2021/7/16 住友生命保険 5,000 15.0年 0.700%
• 金利は小数点第四位以下を切り捨てて表示しています。
10
2-4 継続鑑定評価
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
2020年12月期末 2021年6月期末 16,000
前期比
（第39期末） （第40期末）
簿価 継続鑑定評価額
物件数 74物件 75物件 +1物件
14,000
継続鑑定評価額 13,381億円 15,487億円 +2,106億円
簿価 10,541億円 12,514億円 +1,972億円
12,000
含み益 2,839億円 2,973億円 +134億円
10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件）
8,000
2020年12月期末 2021年6月期末 2020年12月期末 2021年6月期末
（第39期末） （第40期末） （第39期末） （第40期末）
低下 0 11 増加 17 23
0
6,000
維持 71 59 維持 45 36 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6
第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期
上昇 0 3 減少 9 14
11
3. 業績予想
12
4-1 2021年12月期（第41期）・2022年6月期（第42期）業績予想
(百万円)
(百万円) ●主な増減要因 次期予想 2期先予想
2021年6月期 2021年12月期 2022年6月期
当期実績比 次期予想比 営業収益 +4,182 +381
科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想）
(第40期) (第41期) 増減 増減率 (第42期) 増減 増減率
不動産賃貸収入 -864 -1,048
営業収益 46,213 50,396 4,182 9.1% 50,777 381 0.8%
不動産賃貸事業収益 計 44,688 44,425 -263 -0.6% 43,751 -673 -1.5% 入替(取得/売却物件)* +244 -134
不動産賃貸収入 41,571 40,706 -864 -2.1% 39,658 -1,048 -2.6%
その他賃貸事業収入 3,117 3,719 601 19.3% 4,093 374 10.1% 既存物件 -1,107 -913
不動産等売却益 1,524 5,970 4,445 - 7,025 1,054 17.7%
その他賃貸事業収入 +601 +374
営業費用 23,435 28,020 4,585 19.6% 26,499 -1,521 -5.4%
不動産賃貸事業費用 計 21,215 22,616 1,401 6.6% 24,396 1,779 7.9%
付帯収益（季節要因等） +589 -346
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 13,816 15,161 1,345 9.7% 16,893 1,732 11.4%
減価償却費 7,399 7,455 56 0.8% 7,503 47 0.6%
その他（解約金等） -70 +742
不動産等売却損 38 3,274 3,236 - - -3,274 -
資産運用報酬 1,779 1,760 -19 -1.1% 1,802 42 2.4% 不動産等売却益 +4,445 +1,054
販売費及び一般管理費 401 368 -32 -8.2% 299 -68 -18.7%
営業利益 22,778 22,375 -403 -1.8% 24,277 1,902 8.5%
営業利益 -403 +1,902
営業外損益 -1,350 -1,371 -21 1.6% -1,351 20 -1.5%
営業外収益 7 2 -4 - 2 - -
入替(取得/売却物件)* -66 +434
営業外費用 1,357 1,374 16 1.2% 1,354 -20 -1.5%
経常利益 21,428 21,003 -424 -2.0% 22,926 1,922 9.2% 既存物件 -1,598 -2,887
特別損益 - - - - - - -
税引前当期純利益 21,428 21,003 -424 -2.0% 22,926 1,922 9.2% 不動産等売却損益 +1,209 +4,328
法人税等合計 0 0 0 - 0 0 -
当期純利益 21,427 21,003 -423 -2.0% 22,926 1,922 9.2% 資産運用報酬・販管費 +51 +26
圧縮積立金積立額 2,119 2,000 -119 -5.6% 2,269 269 13.5%
分配金総額 19,307 19,003 -304 -1.6% 20,656 1,652 8.7% 営業外損益 -21 +20
1口当たり分配金（円） 11,684 11,500 -184 -1.6% 12,500 1,000 8.7%
営業外費用 +16 -20
期中平均稼働率（％） 97.8 96.7 -1.1 - 97.5 0.8 -
期末発行済投資口数（口） 1,652,500 1,652,500 - - 1,652,500 - - 支払金利 +13 -20
【参考】
賃貸ＮＯＩ 30,872 29,264 -1,608 -5.2% 26,858 -2,406 -8.2% 2021年12月期（第41期）及び2022年6月期（第42期）の予想数値は、一定の前提条
件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の数値はこれらから変動する可能
営業利益（不動産等売却損益除く） 21,291 19,679 -1,612 -7.6% 17,252 -2,427 -12.3% 性があります。また、分配金の額を保証するものではありません。
当期純利益（不動産等売却損益除く） 19,940 18,308 -1,633 -8.2％ 15,901 -2,407 -13.1%
*NBF八丁堀テラスを含みます。
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（参考） 業績の見通し
一口当たりの分配金
譲渡益の活用により内部成長の減速を補い、1口当たり分配金の安定成長を目指す
（円）
売却益－内部留保
その他
売却益－内部留保
その他
内部成長 外部成長
外部成長
内部成長
固定資産税
（2021年取得物件の費用化開始
及び評価替え分）
0
’21/6 ’21/12 ’22/6
第40期 第41期 第42期
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