2021 年 8 月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 西山 晃一
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ﾌｧｲﾅﾝｽ部長 半田 由紀夫
(TEL. 03-3516-3370）
国内不動産の取得及び譲渡に関するお知らせ
（「飯田橋グラン・ブルーム」の取得及び「中野坂上サンブライトツイン」他 3 物件の譲渡）
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」という。）が資産の運用を委託する日本ビルファン
ドマネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」という。）は、2021 年 8 月 16 日、下記のとおり資産
の取得及び譲渡（以下、それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡を合わせて「本
件取引」という。）を決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 本件取引の概要
(1) 取得資産の概要
引渡日
取得資産の名称 契約日 取得先（※1） 取得価格（※2）
（予定）
2021 年 2021 年 三井不動産株式会社
Ⅰ.飯田橋グラン・ブルーム 77,600 百万円
8 月 16 日 9 月 30 日 （以下、
「三井不動産」という。
）
※1 後記 6.本件取引先の概要参照
※2 取得諸経費、固定資産税・都市計画税等の精算分及び消費税等を除きます。
(2) 譲渡資産の概要
引渡日
譲渡資産の名称 契約日 譲渡先（※3） 譲渡価格（※4）
（予定）
2021 年
Ⅱ.中野坂上サンブライトツイン 40,000 百万円
9 月 30 日
2022 年
Ⅲ.サンマリオンＮＢＦタワー 国内の特定目的会社 14,400 百万円
2021 年 1 月 31 日
8 月 16 日 2021 年
Ⅳ.ＮＢＦユニックスビル 4,900 百万円
9 月 30 日
2021 年
Ⅴ.ＮＢＦ御茶ノ水ビル ヒューリック株式会社 16,100 百万円
8 月 16 日
合 計 75,400 百万円
※3 後記 6.本件取引先の概要参照
※4 譲渡諸経費、固定資産税・都市計画税等の精算分及び消費税等を除きます。
1
帳簿価額及び譲渡価格と帳簿価額の差額
帳簿価額（※5） 譲渡価格と帳簿価額の差額
Ⅱ.中野坂上サンブライトツイン 35,914 百万円 4,085 百万円
Ⅲ.サンマリオンＮＢＦタワー 7,447 百万円 6,952 百万円
Ⅳ.ＮＢＦユニックスビル 2,704 百万円 2,195 百万円
Ⅴ.ＮＢＦ御茶ノ水ビル 19,330 百万円 ▲3,230 百万円
合計 65,396 百万円 10,003 百万円
※5 帳簿価額については、2021 年 6 月 30 日時点の数値であり譲渡時点の数値とは異なります。
また、この他に譲渡費用が発生します。
金額については、単位未満切り捨てで記載しています。以下、同様です。
（3）取得資金・資金使途、媒介者、代金精算方法
取得資金（Ⅰ）・資金使途（Ⅱ、
媒介者 代金精算方法
Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ）
借入金及び自己資金
Ⅰ.飯田橋グラン・ブルーム
（Ⅱ、Ⅳ、Ⅴの譲渡資金を含む）
Ⅱ.中野坂上サンブライトツイン Ⅰの取得資金
なし 引渡時一括
Ⅲ.サンマリオンＮＢＦタワー 借入金の返済等
Ⅳ.ＮＢＦユニックスビル
Ⅰの取得資金
Ⅴ.ＮＢＦ御茶ノ水ビル
（4）フォワードコミットメント等の概要
取得資産については、フォワードコミットメント等（契約締結から 1 ヶ月を経過した後に決済・
引渡を行うもの）に該当し、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除された
場合には、相手先に対し、売買価格の 10％に相当する違約金を支払う定めとなっています。
譲渡資産Ⅱ、Ⅲ、Ⅳについては、フォワードコミットメント等（契約締結から１ヶ月を経過した後
に決済・引渡を行うもの）に該当し、本投資法人の責に帰すべき事由に基づき当該物件の売買契約
が解除された場合には、相手先に対し、かかる契約の違約金として売買代金の 20％を支払うことに
なっています。但し、民法第 572 条の適用がある場合、譲渡実行の時点において本投資法人若しく
は信託受託者に当該物件に係る信託受益権若しくは所有権の全部若しくは一部が帰属していない場
合、又は譲渡実行の時点において当該物件に担保権が設定されている場合において、相手先に売買
代金の 20％を超える損害が発生したときは、本投資法人が、相手先に対し、当該損害の賠償を行う
ことになっています。
（以下余白）
2
2. 本件取引の目的
本件取引は、本投資法人の強固なポートフォリオの構築の一環として、ポートフォリオの入替を実
施し、中長期的・総合的な収益力の向上を目指すものです。
取得資産である「飯田橋グラン・ブルーム」はスポンサーである三井不動産が地権者とともに再開発
を行ったオフィス・商業棟「飯田橋サクラテラス」からなる複合再開発ビルです。飯田橋エリアにおい
てランドマーク性を持ち、72 時間対応可能な非常用発電機の設置などＢＣＰ対応機能を備え、スペッ
クや眺望など希少性の高いハイグレードなオフィススペースを有しています。
一方、譲渡資産については、以下の点を総合的に勘案し本譲渡を決定いたしました。
・
「中野坂上サンブライトツイン」「サンマリオンＮＢＦタワー」は築年数が経過し、今後の収益性の
向上が限定的であること
・
「ＮＢＦユニックスビル」は、築年数の経過等により、維持・管理にかかるコストの増加により今後
収益性の低下が見込まれること
・「ＮＢＦ御茶ノ水ビル」については鑑定評価額が帳簿価額を下回り、いわゆる含み損を抱える状態
が継続していますが、本譲渡により鑑定評価額を上回る水準での譲渡が見込まれること
3. 本投資法人の入替戦略
本投資法人は、2021 年に入り「新宿三井ビルディング」「グラントウキョウサウスタワー」の取得
、
及び「ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー） 」の譲渡を予定通り実行いたしました。
その後、2021 年 3 月には「上野イーストタワー（追加取得）」を取得し、
「ＮＢＦ南青山ビル」の譲渡
を行っています。
2021 年 3 月に公表した上記取引と本件取引の入替を実施することによる、総額 1,980 億円（取得・譲
渡合計）の取引により、下記のポートフォリオ性能の改善を実現します。
① 160 億円の資金回収・資金効率の改善
② ＮＡＶの改善（含み益の増加等）
③ ＮＯＩ実額･ＮＯＩ利回りの改善
④ 築年数の若返り
⑤ 環境性能の改善
3
本入替の実施により、ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）が 1 口当たり 22,059 円増加し、本投資
法人の中長期的な目標であるＮＡＶの改善が図れます。
また、16,000 百万円の資金回収が図れる一方で、ＮＯＩが 316 百万円増加し、利回りの改善も図れま
す。加えて築年数も若返り、 ＥＳＧの環境性能における CO₂排出量の原単位においても大きな改善が実現
できます。
・概要
（以下余白）
4
4. 取得資産の内容
＜Ⅰ.飯田橋グラン・ブルーム＞
(1) 立地
JR や東京メトロ・都営地下鉄など複数の路線が乗り入れ、東京駅周辺や新宿駅周辺をはじめとした
都内主要エリアへのアクセスが非常に良好な「飯田橋」エリアに所在し、JR 中央線・総武線「飯田
橋」駅より徒歩 1 分、東京メトロ・都営地下鉄各線の「飯田橋」駅より徒歩 2 分と交通利便性の高
い立地にあります。また、エリア内では希少な複合再開発物件であり、エリアのランドマークビル
として視認性も優れています。
(2) 建物施設等
築浅(築７年)かつ、基準階貸室面積約 805 坪、天井高 2,800mm、OA フロア 100 ㎜、電気容量 60VA 等
の高い基本スペックを備え、約 72 時間対応の非常用発電機・約 100 ㎡の防災備蓄倉庫・約 1300 ㎡
の帰宅困難者受け入れスペース（低層部の共用部） ・防災井戸水の飲料水転換用ろ過装置等の BCP 対
策機能も備えた競争力の高い物件です。
取 得 資 産 の 名 称 飯田橋グラン・ブルーム
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権（敷地権割合約 39.54％）
建物：区分所有権（1 階～3 階の一部 店舗 4,070.86 ㎡及び 6 階の一部、
9 階、10 階、15 階～22 階 事務所 27,079.40 ㎡（専有面積割合：
約 41.10％）
）
※取得対象には本建物に付随する共用部分（付随設備等を含む）の共有持
分（共用部分の 147,818,727 分の 58,440,885）を含む。
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：東京都千代田区富士見二丁目 102 番
建物：東京都千代田区富士見二丁目 102 番地
（住居表示）
東京都千代田区富士見二丁目 10 番 2 号
用 途
事務所・店舗
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 11,061.91 ㎡（全体）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 122,280.29 ㎡（全体）
構 造
鉄骨造陸屋根地下 2 階付 30 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
2014 年 4 月 23 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震ＰＭＬ 1.9％（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価報
告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 84,900,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
5
賃 貸 借 の 内 容 本投資法人は、取得対象区画のすべてを三井不動産に賃貸する予定である
ため、 賃借人は三井不動産１社となります。 なお、 三井不動産は転借人にこ
れを転貸します。
また、本建物の 1 階から 6 階の一部、7 階から 10 階及び 13 階から 30 階は、
各区分所有者と三井不動産の間で締結された 「一元運用に関する覚書」 の対
象である 「一元運用区画」 （一元運用区画から生じる賃貸収益、 賃貸費用は、
各区分所有者が自己の区分所有区画に関わらず一元運用権利割合に応じて
収受、負担）となっており、取得対象区画における一元運用権利割合は約
44.54％です。
2021 年 6 月 30 日時点の転借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 36（※6）
総 賃 料 収 入 約 3,489 百万円（年額・貸室部分のみ） （※7）
敷 金 ・ 保 証 金 約 3,351 百万円（貸室部分のみ） （※7）
総 賃 貸 可 能 面 積 約 31,089.82 ㎡（取得対象）
総 賃 貸 面 積 約 31,089.82 ㎡（取得対象）
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 ・本物件は、隣接するパークコート千代田富士見ザ タワー及び教会棟と一
体で開発されており、本物件の敷地とパークコート千代田富士見ザ タワー
及び教会棟の敷地は建築基準法に基づき一団地と認定されており、容積率、
建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本物件の敷地
とみなして適用されます。
・本物件は区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けま
す。 なお、 当該規約においては、 区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有
者の優先交渉権、専有部分と敷地部分及び共用部分等の共有持分の分離処
分の禁止等が定められています。
※6 テナントの総数については、取得対象区画および、取得対象区画以外の一元運用されている区画に
入居しているテナントの総数を記載しています。
※7 総賃料収入、敷金・保証金については、売主より受領したレントロール（2021 年 6 月末日時点）を
基に、一元運用権利割合を乗じて算出しており、引渡し後に本投資法人が受領する金額とは異なり
ます。
5. 譲渡資産の内容
＜Ⅱ.中野坂上サンブライトツイン＞
譲 渡 資 産 の 名 称 中野坂上サンブライトツイン
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権：中野坂上サンブライトツインの以下のａ部分
不動産：中野坂上サンブライトツインの以下のｂ部分および中野坂上サン
ブライトアネックス（※8）
所 有 形 態 土地：敷地権（中野坂上サンブライトツイン：約 75.69％、中野坂上サンブ
ライトアネックス：約 1.93％、併せて約 77.62％）
建物：区分所有権（中野坂上サンブライトツイン 31,166.26 ㎡、中野坂上サ
ンブライトアネックス 1,028.20 ㎡）
（中野坂上サンブライトツイン専有面積割合：約 82.47％、中野坂上サンブ
ライトアネックス専有面積割合：約 50.31％）
所 在 地 中野坂上サンブライトツイン
6
（登記簿上の表示）
土地：東京都中野区本町二丁目 3001 番
建物（a） ：中野区本町二丁目 3001 番 1-1601、1-1602、1-1701、1-1702、1-
1802、1-1902、1-2002、1-2102、1-2202、1-2302、1-2402、1-2502、1-2602、
1-2702、1-2801、1-2901、1-3001
（b）：中野区本町二丁目 3001 番の 1-1、1-2、1-6、1-102、1-103、1-
202、1-301、1-302、1-401、1-402、1-501、1-502、1-601、1-602、1-701、
1-702、1-801、1-802、1-901、1-902、1-1001、1-1002、1-1101、1-1102、
1-1201、1-1202、1-1301、1-1302、1-1401、1-1402、1-1502、1-2201
（住居表示）
東京都中野区本町二丁目 46 番 1 号
中野坂上サンブライトアネックス
（登記簿上の表示）
土地：東京都中野区本町二丁目 3001 番
建物：中野区本町二丁目 3001 番の 4-1、4-103、4-201、4-301、4-502、4-
503、4-504
（住居表示）
東京都中野区本町二丁目 46 番 4 号
用 途 中野坂上サンブライトツイン：事務所・店舗・診療所
（登記簿上の表示） 中野坂上サンブライトアネックス：事務所・店舗
面 積 土地：敷地面積 10,331.90 ㎡（敷地全体）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 中野坂上サンブライトツイン 63,396.95 ㎡（建物全体）
中野坂上サンブライトアネックス 2,463.94 ㎡（建物全
体）
構 造 中野坂上サンブライトツイン：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンク
（登記簿上の表示） リート造陸屋根地下 2 階付 30 階建
中野坂上サンブライトアネックス：鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリ
ート造陸屋根地下 1 階付 5 階建
建 設 時 期
1996 年 9 月 30 日
（登記簿上の表示）
2002 年 2 月 1 日
2002 年 3 月 26 日
取 得 年 月 日 2007 年 3 月 23 日
2008 年 3 月 14 日
2019 年 6 月 14 日
取 得 価 格 41,230,488,262 円
鑑 定 評 価 額 31,500,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 2021 年 6 月 30 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
テナントの総数 20
総 賃 料 収 入 約 2,026 百万円（年額・貸室部分のみ）
敷金・保証金 約 1,620 百万円（貸室部分のみ）
総賃貸可能面積 32,532.84 ㎡
7
総 賃 貸 面 積 32,532.84 ㎡
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 本物件の譲渡に係る売買契約において、本物件の譲渡実行までの間に、ＮＢ
Ｆユニックスビル又はサンマリオンＮＢＦタワーのいずれかに関して売買
契約が解除されたことにより譲渡が実行されない場合に、買主が本物件の
譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められています。
※8 本物件の不動産に係る部分については、譲渡に際して、引渡日と同日付で追加信託設定を行い、本
物件における本投資法人が保有する持分全体の受益権を譲渡します。
＜Ⅲ.サンマリオンＮＢＦタワー＞
譲 渡 資 産 の 名 称 サンマリオンＮＢＦタワー
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
所 有 形 態 土地：所有権
建物：所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：大阪市中央区南本町二丁目 6 番 3
建物：大阪市中央区南本町二丁目 6 番地 3
（住居表示）
大阪府大阪市中央区南本町二丁目 6 番 12 号
用 途
事務所・車庫
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 2,150.36 ㎡
（ 登 記 簿 上 の 表 示 ） 建物：延床面積 23,755.80 ㎡
構 造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 22 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
1996 年 1 月 30 日
（登記簿上の表示）
取 得 年 月 日 2002 年 3 月 12 日
取 得 価 格 10,500,000,000 円
鑑 定 評 価 額 6,850,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃 貸 借 の 内 容 2021 年 6 月 30 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 29
総 賃 料 収 入 約 630 百万円（年額・貸室部分のみ）
敷 金 ・ 保 証 金 約 626 百万円（貸室部分のみ）
総 賃 貸 可 能 面 積 14,953.61 ㎡
総 賃 貸 面 積 14,953.61 ㎡
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 本物件の譲渡に係る売買契約において、中野坂上サンブライトツイン又は
ＮＢＦユニックスビルのいずれかに関して譲渡実行までの間に売買契約が
解除されたことにより譲渡が実行されない場合に、買主が本物件の譲渡に
係る売買契約を解除できる旨が定められています。
8
＜Ⅳ. ＮＢＦユニックスビル＞
譲 渡 資 産 の 名 称 ＮＢＦユニックスビル
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
所 有 形 態 土地：所有権
建物：所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：福島市栄町 137 番
建物：福島市栄町 137 番地 B101、101、102、103、201、202、203、301、302、
303、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、
802、803、901、902、903、1001、1002、1003
（住居表示）
福島県福島市栄町 6 番 6 号
用 途
事務所・店舗・駐車場
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 3,112.75 ㎡
（ 登 記 簿 上 の 表 示 ） 建物：延床面積 23,420.12 ㎡
構 造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 11 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
1994 年 9 月 30 日
（登記簿上の表示）
取 得 年 月 日 2001 年 5 月 23 日
取 得 価 格 4,028,900,000 円
鑑 定 評 価 額 3,390,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃 貸 借 の 内 容 2021 年 6 月 30 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 50
総 賃 料 収 入 約 480 百万円（年額・貸室部分のみ）
敷 金 ・ 保 証 金 約 379 百万円（貸室部分のみ）
総 賃 貸 可 能 面 積 13,383.52 ㎡
総 賃 貸 面 積 13,294.67 ㎡
稼 働 率 99.3％
その他特筆すべき事項 本物件の譲渡に係る売買契約において、 本物件の譲渡実行までの間に、 中野
坂上サンブライトツイン又はサンマリオンＮＢＦタワーのいずれかに関し
て売買契約が解除されたことにより譲渡が実行されない場合に、買主が本
物件の譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められています。
＜Ⅴ. ＮＢＦ御茶ノ水ビル＞
譲 渡 資 産 の 名 称 ＮＢＦ御茶ノ水ビル
特 定 資 産 の 種 類 不動産（※9）
所 有 形 態 土地：所有権
建物：所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：千代田区神田駿河台二丁目 3 番 11、31、32、34、35、36
建物：千代田区神田駿河台二丁目 3 番地 11、31、32、34、35、36
9
用 途
事務所
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 1,767.94 ㎡
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 9,258.36 ㎡
構 造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付き 11 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
2009 年 3 月 26 日
（登記簿上の表示）
取 得 年 月 日 2009 年 4 月 30 日
取 得 価 格 20,840,000,000 円
鑑 定 評 価 額 14,300,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 2021 年 6 月 30 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
テナントの総数 6
総 賃 料 収 入 約 557 百万円（年額・貸室部分のみ）
敷 金 ・ 保 証 金 約 555 百万円（貸室部分のみ）
総賃貸可能面積 6,627.40 ㎡
総 賃 貸 面 積 6,627.40 ㎡
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 本敷地の一部（地番 3 番 31、34）の地下に東京都の水道施設埋設のため
の区分地上権が設定されています。
※9 譲渡に際して、引渡日と同日付で本物件の信託設定を行い、かかる信託の受益権を譲渡します。
6. 本件取引先の概要
(1) 三井不動産株式会社
① 名 称 三井不動産株式会社
② 所 在 地 東京都中央区日本橋室町二丁目 1 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 菰田 正信
④ 事 業 内 容 不動産業 等
⑤ 資 本 金 340,162 百万円（2021 年 7 月 28 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1941 年 7 月 15 日
⑦ 純 資 産 2,655,991 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
⑧ 総 資 産 7,741,972 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）10.85％、株
⑨ 大株主及び投資比率 式会社日本カストディ銀行 （信託口） 7.39％（2021 年 3 月 31 日
時点）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資産運用会社の株主に該当します（出資割合 46％） 。
資 本 関 係
本投資法人の投資口を 55,630 口保有しています。
人 的 関 係 資産運用会社の職員の出向元企業に該当します。
本投資法人のオフィスマネジメント業務受託者、新規テナント
取 引 関 係 斡旋業務の提供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人が保
有する不動産の賃借人等に該当します。
10
本投資法人の関連当事者には該当しません。
関連当事者への該当状況
資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
(2) 国内の特定目的会社
譲渡先から名称等の開示について同意を得られないため、詳細等を記載していません。
なお、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者ではありません。
(3) ヒューリック株式会社
① 名 称 ヒューリック株式会社
② 所 在 地 東京都中央区日本橋大伝馬町 7 番 3 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 吉留 学
④ 事 業 内 容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務
⑤ 資 本 金 62,718 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1957 年 3 月
⑦ 純 資 産 496,856 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
⑧ 総 資 産 2,073,395 百万円（2021 年 3 月 31 日現在）
明治安田生命保険相互会社 （7.07％） 損害保険ジャパン株式
、
⑨ 大株主及び持株比率 会社（6.28％）、東京建物株式会社（6.22％）、芙蓉総合リー
ス株式会社（6.04％）（2020 年 12 月 31 日現在）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資 本 関 係 なし
人 的 関 係 なし
取 引 関 係 なし
本投資法人および資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関連当事者への該当状況
ん。
7. 物件取得者等の状況
物件取得者等の状況
取得資産の名称
前所有者（取得先） 前々所有者
会社名・氏名 三井不動産株式会社 該当なし
飯田橋グラン・ブルーム 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関 同上
ある者への該当状況 係人等に該当します。
取得経緯・理由等 新築 同上
取得価格 ― 同上
取得時期 2014 年 4 月 23 日 同上
8. 2021 年 12 月期及び 2022 年 6 月期の運用状況の見通し
本件取引による本投資法人の 2021 年 12 月期及び 2022 年 6 月期運用状況への影響については、本日
付「2021 年 6 月期決算短信（ＲＥＩＴ） 」をご覧ください。
11
9. 鑑定評価書の概要
＜Ⅰ.飯田橋グラン・ブルーム＞
物件名 飯田橋グラン・ブルーム
鑑定評価額 84,900,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 84,900,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 86,900,000
（１）運営収益（ ①－② ） 3,843,592
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光
① 可能総収益 3,960,416
熱費収入、施設収入等を査定。
② 空室損失等 116,823 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２）運営費用 1,143,157
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準に
維持管理費・PMフィー 638,549
よる検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証
水道光熱費 196,759
を行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づ
修繕費 43,947
き査定。
想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査
テナント募集費用等 30,160
定。
公租公課 230,292 2021年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 3,451 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 0 特になし。
（３）運営純収益（ （１）－（２） ） 2,700,436
（４）一時金の運用益 34,784 運用利回りを1.0％として査定。
管理組合で定められた修繕積立金に基づき、上記の修繕費の水準も
（５）資本的支出 302,395
考慮して計上。
（６）純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 2,432,825
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利
（７）還元利回り 2.8%
関係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 84,100,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個
割引率 2.6%
別性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市
最終還元利回り 3.0%
場性等を勘案のうえ査定。
積算価格 65,200,000
土地比率 78.1%
建物比率 21.9%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
12
＜Ⅱ.中野坂上サンブライトツイン＞
物件名 中野坂上サンブライトツイン・アネックス
鑑定評価額 31,500,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 31,500,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 32,900,000
（１）運営収益（ ①－② ） 2,382,874
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光
① 可能総収益 2,453,380
熱費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 70,506 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２）運営費用 908,191
過去の実績額及び契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・PM
維持管理費・PMフィー 505,971
料率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証
水道光熱費 94,475
を行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準及び原
修繕費 17,140
状回復費の水準に基づき査定。
想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査
テナント募集費用等 14,373
定。
公租公課 275,223 2021年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 1,009 保険資料に基づき査定。
その他費用 0
（３）運営純収益（ （１）－（２） ） 1,474,683
（４）一時金の運用益 16,436 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づ
（５）資本的支出 271,987
き査定。
（６）純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 1,219,132
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利
（７）還元利回り 3.7%
関係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 30,900,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個
割引率 3.3%
別性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市
最終還元利回り 3.9%
場性等を勘案のうえ査定。
積算価格 38,000,000
土地比率 83.7%
建物比率 16.3%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
13
＜Ⅲ.サンマリオンＮＢＦタワー＞
物件名 サンマリオンＮＢＦタワー
鑑定評価額 6,850,000千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 6,850,000 DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。
直接還元法による価格 6,950,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 701,922
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 745,651
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 43,729 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 315,722
過去の実績額及び契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料
維持管理費・PMフィー 124,388
率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 63,502
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準及び原状回
修繕費 41,450
復費の水準に基づき査定。
テナント募集費用等 5,579 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 71,279 2021年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 1,100 保険資料に基づき査定。
その他費用 8,423 過去の実績額及び類似不動産の費用水準に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 386,200
（４） 一時金の運用益 5,174 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 99,480
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 291,894
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.2%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 6,810,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 4.3%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 4.4%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 7,410,000
土地比率 64.1%
建物比率 35.9%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
14
＜Ⅳ. ＮＢＦユニックスビル＞
物件名 ＮＢＦユニックスビル
鑑定評価額 3,390,000千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 3,390,000 DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。
直接還元法による価格 3,390,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 542,167
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 582,422
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 40,256 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 271,302
過去の実績額及び契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料
維持管理費・PMフィー 95,584
率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 70,787
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準及び原状回
修繕費 39,088
復費の水準に基づき査定。
テナント募集費用等 4,388 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 55,653 2021年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 922 保険資料に基づき査定。
その他費用 4,880 過去の実績額及び類似不動産の費用水準に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 270,864
（４） 一時金の運用益 2,947 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 90,740
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 183,071
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 5.4%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 3,390,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 5.4%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 5.6%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 3,190,000
土地比率 24.5%
建物比率 75.5%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
15
＜Ⅴ. ＮＢＦ御茶ノ水ビル＞
物件名 ＮＢＦ御茶ノ水ビル
鑑定評価額 14,300,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 14,300,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 15,000,000
（１）運営収益（ ①－② ） 659,550
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光
① 可能総収益 680,622
熱費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 21,072 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２）運営費用 166,239
過去の実績額及び契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・PM
維持管理費・PMフィー 59,946
料率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証
水道光熱費 38,492
を行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準及び原
修繕費 9,328
状回復費の水準に基づき査定。
想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査
テナント募集費用等 5,132
定。
公租公課 49,710 2021年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 431 保険資料に基づき査定。
その他費用 3,200 過去の実績額及び類似不動産の費用水準に基づき査定。
（３）運営純収益（ （１）－（２） ） 493,311
（４）一時金の運用益 6,082 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づ
（５）資本的支出 19,769
き査定。
（６）純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 479,625
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利
（７）還元利回り 3.2%
関係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 14,000,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個
割引率 3.0%
別性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市
最終還元利回り 3.4%
場性等を勘案のうえ査定。
積算価格 9,380,000
土地比率 82.5%
建物比率 17.5%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
16
＜添付資料＞
【参考資料 1】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図、断面図
【参考資料 2】本件取引後のポートフォリオの概況
17
【参考資料 1】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図、断面図
案内図
18
外観写真
19
基準階平面図
20
断面図
21
【参考資料 2】本件取引後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
新宿三井ビルディング 170,000,000 12.4% 173,000,000
飯田橋グラン・ブルーム(注3) 77,600,000 5.7% 84,900,000
六本木ティーキューブ 62,800,000 4.6% 63,600,000
グラントウキョウサウスタワー 47,000,000 3.4% 48,500,000
西新宿三井ビルディング 45,271,040 3.3% 44,900,000
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.1% 51,900,000
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 2.7% 49,400,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.3% 29,300,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.3% 63,600,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.1% 36,600,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 2.1% 28,800,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 1.8% 35,800,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.5% 33,000,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.2% 17,900,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.2% 20,700,000
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 1.0% 15,200,000
都心 リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.0% 13,900,000
60.0%
5区 ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.0% 17,900,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 0.9% 14,900,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.7% 12,900,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.6% 7,970,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.6% 9,190,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.5% 8,490,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.5% 7,590,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.5% 7,360,000
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.4% 8,740,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 5,420,000 0.4% 7,000,000
住友電設ビル 5,365,000 0.4% 6,030,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.4% 8,270,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 5,980,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,420,000
ＮＢＦ八丁堀テラス 4,528,349 0.3% 5,930,000
龍角散ビル 4,050,000 0.3% 4,820,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,970,000
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 4.9% 84,100,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 4.2% 71,100,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 2.6% 38,600,000
上野イーストタワー 35,000,000 2.6% 38,500,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 1.8% 29,800,000
東京23区 大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 1.8% 25,500,000
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 1.7% 23,000,000
83.8%
大崎ブライトタワー 13,970,000 1.0% 14,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.8% 9,840,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.6% 13,500,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.6% 8,620,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.6% 8,810,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.3% 5,760,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.3% 5,890,000
22
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.7% 9,950,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 1.9% 23,300,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.0% 17,100,000
東京周辺 パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 4,790,000
6.0%
都市部 つくば三井ビルディング 8,875,500 0.6% 8,490,000
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.2% 22,600,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.1% 2,210,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,520,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.3% 7,890,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.1% 1,490,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.3% 2,750,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.1% 16,700,000
名古屋三井ビルディング新館 13,200,000 1.0% 13,600,000
名古屋三井ビルディング本館 13,050,000 1.0% 13,400,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.5% 6,790,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.3% 20,500,000
地方都市部 10.2%
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.1% 18,900,000
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.1% 13,800,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 0.9% 14,300,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.2% 2,530,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,340,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.2% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.6% 12,100,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.3% 4,090,000
合計 1,368,553,600 100% 100% 1,577,650,000
（ 注1 ） 「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時点に
おける売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）を記載
しています。
（ 注2 ） 「価格（不動産鑑定評価額)」は2021年6月期（2021年6月30日時点）の評価額を記載しています。
（ 注3 ） 「飯田橋グラン・ブルーム」は2021年9月30日に取得予定です。
（ 注4 ） 「中野坂上サンブライトツイン」、「ＮＢＦユニックスビル」は2021年9月30日に譲渡予定です。
（ 注5 ） 「サンマリオンＮＢＦタワー」は2022年1月31日に譲渡予定です。
23