2021年６月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年８月16日
不動産投資信託証券発行者名 日本ビルファンド投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8951 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.nbf-m.com/nbf/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 西山 晃一
資 産 運 用 会 社 名 日本ビルファンドマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 田邉 義幸
投資本部
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名） 半田 由紀夫
ファイナンス部長
ＴＥＬ 03-3516-3370
有価証券報告書提出予定日 2021年９月29日 分配金支払開始予定日 2021年９月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年６月期の運用、資産の状況（2021年１月１日～2021年６月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年６月期 46,213 10.7 22,778 21.7 21,428 24.0 21,427 24.0
2020年12月期 41,747 8.2 18,712 11.6 17,274 11.3 17,273 11.4
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年６月期 12,966 3.2 1.7 46.4
2020年12月期 11,524 2.9 1.5 41.4
(注)１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年６月期 11,684 19,307 － － 90.1 2.9
2020年12月期 11,000 18,177 － － 105.2 3.0
(注１)配当性向については、小数点第１位未満を切捨てにより表示しています。
(注２)2020年12月期の配当性向については、期中に新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
(注３)2020年12月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益17,274百万円に圧縮積立金取崩額903百万円を加算した18,177百万円を発行済投資口
の総口数で除して計算しています。１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は、当該計算によるものです。
(注４)2021年６月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益21,427百万円から圧縮積立金繰入額2,119百万円を控除した19,307百万円を発行済投
資口の総口数で除して計算しています。１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は、当該計算によるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年６月期 1,305,388 669,870 51.3 405,368
2020年12月期 1,197,435 666,620 55.7 403,401
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年６月期 63,700 △226,152 72,795 44,075
2020年12月期 30,549 △45,400 131,100 133,731
２．2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び2022年６月期（2022年１月１日～2022年６
月30日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年12月期 50,396 9.1 22,375 △1.8 21,003 △2.0 21,003 △2.0 11,500 0
2022年６月期 50,777 0.8 24,277 8.5 22,926 9.2 22,926 9.2 12,500 0
(参考)１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数） （2021年12月期） 12,710円、（2022年６月期） 13,873円
(注１)2021年12月期の１口当たり分配金は、当期純利益から2,000百万円(圧縮積立金取崩額2,021百万円と圧縮積立金繰入額4,021百万円の差額)
を控除した金額を分配することを想定して算定しています。
(注２)2022年６月期の１口当たり分配金は、当期純利益から圧縮積立金繰入額2,269百万円を控除した金額を分配することを想定して算定してい
ます。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年６月期 1,652,500口 2020年12月期 1,652,500口
② 期末自己投資口数 2021年６月期 0口 2020年12月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「１口当たり情報に関する注記」に記載の期中平均投資口
数をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、10ページ記載の
「2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30日）運用状況
の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………………２
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………………12
（１）貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………………………12
（２）損益計算書 …………………………………………………………………………………………………………………14
（３）投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………………………………15
（４）金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………………………………16
（５）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………………………17
（６）継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………………………………18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………………………………18
（８）財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………………………19
（９）発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………………………………24
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………………25
（１）投資状況 ……………………………………………………………………………………………………………………25
（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの ……………………………………………………………………26
①投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率 ………………………………………………26
②投資不動産及び信託不動産の内容 …………………………………………………………………………………………29
Ａ．テナント等の概要 ………………………………………………………………………………………………………29
Ｂ．上位10テナントに関する情報 …………………………………………………………………………………………32
Ｃ．保有不動産の資本的支出 ………………………………………………………………………………………………33
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型Ｊ－ＲＥＩＴです。投資対象地域は、東京都心
部及び東京周辺都市部を中心としつつ、地方都市部にも投資を行います。「投資信託及び投資法人に関する法
律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年３月16日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産
投資信託証券市場に上場（銘柄コード8951）しました。
2001年５月に22物件、取得価格累計1,921億円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資産の着実な
成長を実現しており、当期末時点で本投資法人が保有する物件数は75物件、取得価格累計１兆3,675億円となっ
ています。
Ｂ．投資環境と運用実績
当期における日本経済は、基調としては持ち直しの動きが続いているものの、新型コロナウイルス感染症の影
響により、一部地域に再び緊急事態宣言が発出されるという厳しい状況の中、飲食・宿泊等のサービス支出に下
押し圧力が強まるなど、業種によって需要動向にばらつきが見られました。
東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、一部には拡張移転等の成約は見られたものの、拠点集約等に
伴う大型解約や部分解約の動きも出てきたことから、空室率の上昇傾向が続いており、募集賃料は小幅ながらも
下落傾向となっています。
オフィスビル売買市場については、引き続き金融緩和により資金調達環境が良好であり、海外投資家、国内不
動産会社、一般事業会社、私募ファンド及びＪ－ＲＥＩＴによる物件取得意欲は引き続き高い状況にあります。
こうした状況下で、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が継続しています。
本投資法人は、このような環境のもと、「中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を
目指す」という基本方針に基づき運用を行っています。
当期は、優良物件の取得が厳しい環境下においてスポンサーパイプラインを活かし、2021年１月に「新宿三井
ビルディング」（不動産、取得価格：1,700億円）、「グラントウキョウサウスタワー」（不動産、取得価格：
470億円）を取得、2021年３月に既保有物件である「上野イーストタワー」の共有持分40％（不動産、取得価
格：134億円）を追加取得しました。また、2021年３月に「ＮＢＦ南青山ビル」（不動産、譲渡価格：316億
円）、「ＮＢＦ新川ビル」の東館及びメゾンニューリバーの共有持分50％（不動産、譲渡価格：59.5億円）を譲
渡し、ポートフォリオの見直しを進めました。
保有物件については、稼働率水準が調整局面を迎えましたが、マーケット動向を的確に把握し、適切かつ柔軟
なリーシング活動及び良好なテナントリレーションの維持と継続的な賃料増額改定の取り組みにより、賃貸事業
収入は安定的に推移しています。加えて、戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努め
るとともに、工事実施時期及びコストの適正化により費用の削減にも努めています。
本投資法人では、ＥＳＧへの取り組みを推進しています。当期におきましては、期中にＴＣＦＤ（気候関連財
務情報開示タスクフォース）への賛同を表明し、ＣＯ２排出量（原単位）の削減目標を新たに定めました。
このような運用の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は75物件、取得価格累計は１兆
3,675億円、総賃貸可能面積は1,216,543㎡（368,004坪）となりました。また、当期末時点のポートフォリオ全
体の稼働率（サブリース勘案後）は97.2％（前期末比0.5ポイントの下落）、テナント総数（サブリース勘案
後）は1,606となっています。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「ＬＴＶ」と
いいます。）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％に定め、保守的な財務運営を行っ
ています。
当期においては、長期借入金については合計270億円が返済期限を迎え、新たに1,230億円を長期借入金により
調達しました。さらに、第20回無担保投資法人債（グリーンボンド）を発行し50億円を調達しました。
これらの結果、ＬＴＶは42.2％、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償
還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。）は95.1％となってい
ます。
（注）有利子負債とは、貸借対照表に計上される「短期借入金」、「長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）」、
「投資法人債（１年内償還予定の投資法人債を含みます。）」を指します。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末残高 当期末残高 増減
短期借入金 10,000 ― △10,000
長期借入金（変動金利） 28,000 27,000 △1,000
長期借入金（固定金利） 369,500 466,500 97,000
投資法人債 52,000 57,000 5,000
有利子負債合計 459,500 550,500 91,000
機動的な資金調達及び借換えリスク軽減等のための安定的な調達基盤の確保といった観点から、コミットメン
トラインを設定しています。
コミットメントラインの概要
借入極度額 320億円 200億円
契約期限 2022年８月31日 2024年３月31日
担保・保証等 無担保・無保証 無担保・無保証
本投資法人は、2021年１月に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を、2021年２月に
グリーンボンド発行に向けた訂正発行登録書を提出しており、その概要は、以下のとおりです。なお、当期末に
おける発行枠残高は1,950億円となっています。
発行予定額 2,000億円以内
発行予定期間 2021年２月８日より2023年２月７日まで
資金使途 特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。）の取得資金、
借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修
繕等の支払資金、運転資金等
本投資法人債の手取金については、全額を適格クライテリア（注）を満た
す特定資産（以下「グリーン適格資産」といいます。）の取得資金、又は
グリーン適格資産の取得に要した借入金の返済資金、又は既に発行した、
グリーン適格資産の取得資金、若しくはグリーン適格資産の取得に要した
借入金の返済資金に充てた投資法人債（グリーンボンドを含みます。）の
償還資金に充当する予定です。
（注）本投資法人は、グリーンファイナンスで調達した資金と同額を、以下のクライテリアを満たすグリーン適格資産の取得資
金、又はグリーン適格資産の取得に要した借入金の返済資金、又は既に発行した、グリーン適格資産の取得資金、若しく
はグリーン適格資産の取得に要した借入金の返済資金に充てた投資法人債（グリーンボンドを含みます。）の償還資金に
充当する予定です。適格クライテリアとは、本投資法人が保有する特定資産のうち、以下の第三者認証機関による認証の
いずれかを取得・更新済、又は今後取得・更新見込みのものをいいます。リファイナンスの場合は、グリーンボンド発行
日又はグリーンローン実行日若しくはレポーティング時点から起算して、DBJ Green Building認証は過去３年以内、
CASBEE不動産評価認証は過去５年以内に取得済又は更新済、若しくは今後取得又は更新見込みであるものに限定します。
① DBJ Green Building認証における５つ星、４つ星又は３つ星
② BELS評価における５つ星、４つ星又は３つ星
③ CASBEE不動産評価認証におけるＳ、Ａ又はＢ＋ランク
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また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付
業者の意見）は以下のとおりです。
信用格付業者の商号又は名称 格付内容
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 長期発行体格付：ＡＡ＋ 格付の見通し：安定的
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ） 発行体格付：ＡＡ 格付の方向性：安定的
Ｓ＆Ｐグローバル・レーティング・ジャパ 長期発行体格付：Ａ＋ 短期発行体格付：Ａ－１
ン株式会社（Ｓ＆Ｐ) アウトルック：安定的
Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は46,213百万円（前期比4,465百万円増、10.7％
増）、不動産賃貸事業利益は23,473百万円（前期比4,335百万円増、22.7％増）、資産運用報酬・保管及び事務
委託コスト等の費用控除後の営業利益は22,778百万円（前期比4,066百万円増、21.7％増）、経常利益は21,428
百万円（前期比4,154百万円増、24.0％増）、当期純利益は21,427百万円（前期比4,154百万円増、24.0％増）と
なりました。
分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の課税の特例（租税特別措置法第
67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益21,427百万円
から圧縮積立金繰入額2,119百万円を控除し、その残額である19,307百万円を分配することとしました。
この結果、投資口１口当たりの分配金は11,684円（前期比684円増、6.2％増）となりました。
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② 次期の見通し
Ａ．今後の運用方針及び対処すべき課題
今後の日本経済は、ワクチン接種の進捗や海外経済の改善等により経済回復を期待できる反面、変異型ウイル
スの感染拡大等、新型コロナウイルスへの警戒感が続いていることから、感染症が国内外の市況に与える影響に
つき注視する必要があります。新興国におけるワクチン接種の遅れが世界的な経済回復への懸念要因となってい
ることに加え、米国政権下において継続されている中国との通商問題等、依然として不透明な国際情勢が続くも
のと考えられます。
オフィスビル賃貸市場については、東京都心部での物件竣工が2020年に一旦落ち着いたことにより新規供給が
減少しており、拡張移転等による成約が期待される一方で、テレワークの浸透、企業の業績悪化等によるオフィ
スの集約に伴う解約も予想されるため、空室率の動向については引き続き注視しながら運用を行う必要がありま
す。
オフィスビル売買市場については、国内外の投資家の物件取得意欲が引き続き高く、優良物件の売却情報は限
定的であることから、厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。
このような環境下、本投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指
し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施します。
なお、ＥＳＧについては、ＥＳＧへの配慮が不動産投資運用業務における重要課題であるとの認識に基づき、
三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・
安心、快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めていきます。
（ａ）新規物件の投資方針
厳しい物件取得環境が継続する一方で、金融市場の調達環境が良好な状況を踏まえ、中長期的にポートフォリ
オ全体に貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオの更なる強化を図っていきます。なお、投資にあたって
は、財務運営状況を十分に考慮し、感染症による金融マーケットへの影響のほか、経済情勢や不動産マーケット
の動向を注視しながら、適切な判断を行います。
また、資産の入れ替えについては、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響も考慮しな
がら、マーケット環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜
実施します。
（ｂ）保有物件の運用方針
オフィス賃貸市況動向を注視し、市場環境に即した適切で柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の持続的な
拡大を図ります。既存テナントについては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針
として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めます。また、建物への設備投資については、リニューアル工事
や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する適切かつ効果的な工事、設備の更新・新設等
を実施します。
（ｃ）財務戦略等
借入れによる資金調達については、資産の長期運用の観点及び調達の安定性の観点から、従来どおり長期固定
金利の資金調達を基本とします。また、多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケット環境を注視しつ
つ、引き続き投資法人債の発行にも取り組みます。
ＬＴＶのターゲットは引き続き36％から46％を当面の目標とし、上限の目途を56％とします。また、長期固定
金利比率のターゲットについては、90％以上を当面の目標として財務運営を行います。
また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバル
に行うことを方針としてＩＲ活動を実施します。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
Ｂ．決算後に生じた重要な事実
（ａ）2021年８月16日付で、以下の資産の取得について売買契約を締結し、2021年９月30日付で取得を予定して
います。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される
投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人（買主）の責に帰すべき事由に
基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、かかる契約の違約金として売買代金の10％
を支払うことになっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 飯田橋グラン・ブルーム
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都千代田区富士見二丁目10番２号
地積 11,061.91㎡（敷地全体）
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権（敷地権割合約39.54％）
構造 鉄骨造陸屋根地下２階付30階建
延床面積 122,280.29㎡（建物全体）
所有形態 所有権（区分所有）
建物 建築時期 2014年４月23日
所有階：１階～３階の一部 店舗 4,070.86㎡（持分100％）
所有階・床面
６階の一部、９階、10階、15階～22階 事務所 27,079.40㎡（持分100％）
積・用途等
所有割合：専有面積割合で約41.10％に相当
取得予定年月日 2021年９月30日
取得予定価格 77,600,000,000円
信託受託者 －
建物管理会社 三井不動産株式会社
①本物件は、隣接するパークコート千代田富士見ザ タワー及び教会棟と一体で開発されてお
り、本物件の敷地とパークコート千代田富士見ザ タワー及び教会棟の敷地は建築基準法に
基づき一団地と認定されており、容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制について
は、一団地を本物件の敷地とみなして適用されます。
②本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこ
れを転貸する予定です。また、本物件の１階から６階の一部、７階から10階及び13階から
特記事項
30階は、各区分所有者と三井不動産株式会社の間で締結された「一元運用に関する覚書」
の対象である「一元運用区画」であり、一元運用区画から生じる賃貸収益、賃貸費用は、
各区分所有者が一元運用権利割合に応じて収受、負担しています。
③本物件は区分所有建物であり、当該区分所有に係る規約の適用を受けます。なお、当該規
約においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権、専有部分と敷
地部分及び共用部分等の共有持分の分離処分の禁止等が定められています。
（ｂ）2021年８月16日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、同日付で譲渡を完了しています。契
約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 ＮＢＦ御茶ノ水ビル
特定資産の種類 不動産
所在地（地番） 東京都千代田区神田駿河台二丁目３番11,31,32,34,35,36
地積 1,767.94㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権100％
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付き11階建
延床面積 9,258.36㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 2009年３月26日
用途 事務所
譲渡年月日 2021年８月16日
譲渡価格 16,100,000,000円
信託受託者 －
建物管理会社 三井不動産ビルマネジメント株式会社
①本敷地の一部（地番３番31,34）の地下に東京都の水道施設埋設のための区分地上権が設定
されています。
特記事項
②譲渡に際して、譲渡年月日と同日付で信託設定を行い、かかる信託の受益権を譲渡しま
す。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
（ｃ）2021年８月16日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、2021年９月30日付で譲渡を予定して
います。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される
投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に
基づき本物件の売買契約が解除された場合には、買主に対し、かかる契約の違約金として売買代金の20％
を支払うことになっています。但し、民法第572条の適用がある場合、譲渡実行の時点において本投資法
人（売主）若しくは信託受託者に本物件に係る信託受益権若しくは所有権の全部若しくは一部が帰属して
いない場合、又は譲渡実行の時点において本物件に担保権が設定されている場合において、買主に売買代
金の20％を超える損害が発生したときは、本投資法人（売主）が、買主に対し、当該損害の賠償を行うこ
とになっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 中野坂上サンブライトツイン
（ア）－ａ、ｂ及びｄ信託受益権
特定資産の種類
（ア）－ｃ、ｅ及び（イ）不動産
（ア）中野坂上サンブライトツイン：東京都中野区本町二丁目46番１号
所在地（住居表示）
（イ）中野坂上サンブライトアネックス：東京都中野区本町二丁目46番４号
地積 10,331.90㎡（敷地全体）
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権（敷地権割合約77.6％）
（ア）鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付30階建
構造
（イ）鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
（ア）63,396.95㎡（建物全体）
延床面積
（イ） 2,463.94㎡（建物全体）
所有形態 所有権（区分所有）
建築時期 1996年９月30日
（ア）－ａ
南ウイング16階から30階部分事務所 10,955.90㎡
（ア）－ｂ
北ウイング16階事務所 563.95㎡（うち持分74.5404％）
北ウイング17階事務所 563.95㎡
（ア）－ｃ
南ウイング地下１階の一部・１階部分店舗 1,301.03㎡
建物 南ウイング２階・４階から15階部分事務所 9,288.54㎡
南ウイング３階部分診療所 716.32㎡
北ウイング地下１階の一部店舗 445.22㎡
所有階・床面積・
北ウイング３階部分診療所 563.95㎡
用途等
北ウイング４階から14階部分事務所 6,203.45㎡
（ア）－ｄ
北ウイング16階事務所 563.95㎡（うち持分25.4596％）
（ア）－ｅ
北ウイング22階事務所 563.95㎡
（イ）
地下１階・１階の一部・２階・３階部分店舗 927.25㎡
５階の一部事務所 100.95㎡
所有割合：（ア）ビル１棟全体区分所有面積37,790.41㎡の約82.5％相当分
（イ）ビル１棟全体区分所有面積 2,044.82㎡の約50.3％相当分
譲渡予定年月日 2021年９月30日
譲渡予定価格 40,000,000,000円
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
建物管理会社 三井不動産ビルマネジメント株式会社他
呼称は、「中野坂上サンブライトツイン」及び「中野坂上サンブライトアネックス」を合わせ
注記
て「中野坂上サンブライトツイン」とします。
①中野坂上サンブライトツイン及び中野坂上サンブライトアネックス管理組合の管理規約にお
いて、区分所有者はその所有する専有部分の一部又は全部を譲渡しようとする場合は、第三
者に優先して他の区分所有者に対して譲渡を申し出るものとすると定められています。
②本物件の不動産に係る部分については、譲渡に際して、譲渡予定年月日と同日付で追加信託
特記事項 設定を行い、本物件における本投資法人が保有する持分全体の受益権を譲渡します。
③本物件の譲渡に係る売買契約において、本物件の譲渡実行までの間に、ＮＢＦユニックスビ
ル又はサンマリオンＮＢＦタワーのいずれかに関して売買契約が解除されたことにより譲渡
が実行されない場合に、買主が本物件の譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められてい
ます。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
（ｄ）2021年８月16日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、2021年９月30日付で譲渡を予定して
います。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される
投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に
基づき本物件の売買契約が解除された場合には、買主に対し、かかる契約の違約金として売買代金の20％
を支払うことになっています。但し、民法第572条の適用がある場合、譲渡実行の時点において本投資法
人（売主）若しくは信託受託者に本物件に係る信託受益権若しくは所有権の全部若しくは一部が帰属して
いない場合、又は譲渡実行の時点において本物件に担保権が設定されている場合において、買主に売買代
金の20％を超える損害が発生したときは、本投資法人（売主）が、買主に対し、当該損害の賠償を行うこ
とになっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 ＮＢＦユニックスビル
特定資産の種類 信託受益権
所在地（住居表示） 福島県福島市栄町６番６号
地積 3,112.75㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権100％
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付11階建
延床面積 23,420.12㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 1994年９月30日
用途 事務所、店舗、駐車場
譲渡予定年月日 2021年９月30日
譲渡予定価格 4,900,000,000円
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
建物管理会社 日東カストディアル・サービス株式会社
本物件の譲渡に係る売買契約において、本物件の譲渡実行までの間に、中野坂上サンブライト
ツイン又はサンマリオンＮＢＦタワーのいずれかに関して売買契約が解除されたことにより譲
特記事項
渡が実行されない場合に、買主が本物件の譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められてい
ます。
（ｅ）2021年８月16日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、2022年１月31日付で譲渡を予定して
います。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される
投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に
基づき本物件の売買契約が解除された場合には、買主に対し、かかる契約の違約金として売買代金の20％
を支払うことになっています。但し、民法第572条の適用がある場合、譲渡実行の時点において本投資法
人（売主）若しくは信託受託者に本物件に係る信託受益権若しくは所有権の全部若しくは一部が帰属して
いない場合、又は譲渡実行の時点において本物件に担保権が設定されている場合において、買主に売買代
金の20％を超える損害が発生したときは、本投資法人（売主）が、買主に対し、当該損害の賠償を行うこ
とになっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 サンマリオンＮＢＦタワー
特定資産の種類 信託受益権
所在地（住居表示） 大阪府大阪市中央区南本町二丁目６番12号
地積 2,150.36㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権100％
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付22階建
延床面積 23,755.80㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 1996年１月30日
用途 事務所、車庫
譲渡予定年月日 2022年１月31日
譲渡予定価格 14,400,000,000円
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
建物管理会社 三井不動産ファシリティーズ・ウエスト株式会社
本物件の譲渡に係る売買契約において、中野坂上サンブライトツイン又はＮＢＦユニックスビ
特記事項 ルのいずれかに関して売買契約が解除されたことにより譲渡が実行されない場合に、買主が本
物件の譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められています。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
Ｃ．運用状況の見通し
2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）の運用状況については、オフィス賃貸市場の賃料動向等に
鑑み、以下のとおり算出しています。運用状況の予想の前提条件については、後記「2021年12月期及び2022年６
月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益 50,396 百万円
営業利益 22,375 百万円
経常利益 21,003 百万円
当期純利益 21,003 百万円
１口当たり分配金 11,500 円※
１口当たり利益超過分配金 ― 円
※後記「2021年12月期及び2022年６月期 運用状況の予想の前提条件」の「１口当たり分配金」参照
また、2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30日）の運用状況については、オフィス賃貸市場の賃料動
向等に鑑み、以下のとおり算出しています。運用状況の予想の前提条件については、後記「2021年12月期及び
2022年６月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益 50,777 百万円
営業利益 24,277 百万円
経常利益 22,926 百万円
当期純利益 22,926 百万円
１口当たり分配金 12,500 円※
１口当たり利益超過分配金 ― 円
※後記「2021年12月期及び2022年６月期 運用状況の予想の前提条件」の「１口当たり分配金」参照
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利
益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び
2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30日）運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2021年６月期末時点で本投資法人が保有している75物件に、以下の取得及び譲渡を反映し、
2021年12月期では73物件、2022年６月期では72物件を前提としています。
取得資産 引渡日（予定）
飯田橋グラン・ブルーム 2021年９月30日
譲渡資産 引渡日（予定）
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 2021年８月16日
保有物件
中野坂上サンブライトツイン
2021年９月30日
ＮＢＦユニックスビル
サンマリオンＮＢＦタワー 2022年１月31日
・物件合計の期中平均稼働率※は、2021年12月期96.7％、2022年６月期97.5％を見込んでいま
す。
※ 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
・実際には、本表の各項目における数値は、運用資産の異動その他の要因により変動する可能
性があります。
発行済投資口の
・本書日付現在の1,652,500口を前提としています。
総口数
・2021年12月期においては、2021年９月30日取得予定の「飯田橋グラン・ブルーム（取得価格
77,600百万円）」の取得代金に、2021年８月16日に譲渡した「ＮＢＦ御茶ノ水ビル（譲渡価
格16,100百万円）」、2021年９月30日譲渡予定の「中野坂上サンブライトツイン（譲渡価格
40,000百万円）」及び「ＮＢＦユニックスビル（譲渡価格4,900百万円）」の譲渡代金、借
入金及び自己資金を充当する予定です。
有利子負債
・2022年６月期においては、2022年１月31日に譲渡予定の「サンマリオンＮＢＦタワー（譲渡
価格14,400百万円）」の譲渡代金を借入金の返済等に充当予定です。
・その他、2021年12月期及び2022年６月期において、長期借入金25,000百万円の返済期限が到
来しますが、当該有利子負債の返済資金については、借入金等で調達することを前提として
います。
・2021年６月期末時点の総資産有利子負債比率※は42.2％であり、2021年12月期での物件取得及
総資産有利子
び物件譲渡に伴い42.4％となり、その後同水準で推移することを見込んでいます。
負債比率
※ 有利子負債残高÷総資産×100
・2021年12月期の「中野坂上サンブライトツイン」及び「ＮＢＦユニックスビル」譲渡に伴
い、2021年12月期に5,970百万円（予定）の売却益を、営業収益に計上する見込みです（後記
営業収益 「１口当たり分配金」参照）。
・2022年６月期の「サンマリオンＮＢＦタワー」譲渡に伴い、2022年６月期に7,025百万円（予
定）の売却益を、営業収益に計上する見込みです（後記「１口当たり分配金」参照）。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・取得した資産の固定資産税及び都市計画税等について、前所有者と期間按分による精算を行
う場合には、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため費用計上されません。従いまし
て、2021年１月１日以降取得予定の「飯田橋グラン・ブルーム」の固定資産税及び都市計画
税等につきましては、2021年12月期は精算金相当分を費用計上しませんが、翌年以降は費用
計上します。なお、上記物件の2022年度固定資産税及び都市計画税等は、99百万円（６ヵ月
分）を想定しています。
営業費用 ・公租公課は、2021年12月期3,427百万円、2022年６月期4,316百万円を想定しています。
・減価償却費は、2021年12月期7,455百万円、2022年６月期7,503百万円を想定しています。
・修繕費は、2021年12月期1,357百万円、2022年６月期2,708百万円を想定しています。
・外注委託費は、過去の実績を勘案の上、想定しています。
・2021年12月期の「ＮＢＦ御茶ノ水ビル」譲渡に伴い、2021年12月期に3,274百万円（予定）の
売却損を、営業費用に計上する見込みです（後記「１口当たり分配金」参照）。
・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）は、2021年12月期1,374百万円、2022年６月期
営業外費用
1,354百万円を想定しています。
・2021年12月期における「中野坂上サンブライトツイン」及び「ＮＢＦユニックスビル」の譲
渡益5,970百万円（予定）のうち、4,021百万円を内部留保することを想定しています。その
一方で、2021年12月期の「ＮＢＦ御茶ノ水ビル」譲渡に伴い、2,021百万円の内部留保（圧縮
積立金）の取崩しが発生するため、正味の内部留保繰入額は、2,000百万円を想定しています
１口当たり分配金 が、実際の繰入額は変動する可能性があります。
・2022年６月期における「サンマリオンＮＢＦタワー」譲渡益7,025百万円（予定）のうち、
2,269百万円を内部留保することを想定しています。
・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の発行等に
より１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。
１口当たり ・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点で行う予定はあ
利益超過分配金 りません。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所規則、一般社団法人投資信託協会規則等に
おいて、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年12月31日) (2021年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 129,208,669 39,658,418
信託現金及び信託預金 4,522,849 4,417,373
営業未収入金 292,210 345,584
その他 880,758 902,840
流動資産合計 134,904,487 45,324,216
固定資産
有形固定資産
建物 247,596,570 252,867,186
減価償却累計額 △90,469,078 △91,269,130
建物（純額） 157,127,491 161,598,055
構築物 3,456,410 3,580,440
減価償却累計額 △2,225,241 △2,247,941
構築物（純額） 1,231,169 1,332,498
機械及び装置 2,158,782 2,265,011
減価償却累計額 △1,593,807 △1,623,463
機械及び装置（純額） 564,975 641,547
工具、器具及び備品 2,213,975 2,434,393
減価償却累計額 △1,496,606 △1,541,601
工具、器具及び備品（純額） 717,368 892,792
土地 391,171,399 583,854,033
建設仮勘定 51,237 304,435
信託建物 208,004,386 210,966,135
減価償却累計額 △89,463,421 △92,586,821
信託建物（純額） 118,540,965 118,379,314
信託構築物 2,978,101 2,980,371
減価償却累計額 △1,791,054 △1,841,978
信託構築物（純額） 1,187,047 1,138,392
信託機械及び装置 2,246,283 2,287,703
減価償却累計額 △1,690,357 △1,728,370
信託機械及び装置（純額） 555,926 559,332
信託工具、器具及び備品 2,279,080 2,335,397
減価償却累計額 △1,363,248 △1,436,400
信託工具、器具及び備品（純額） 915,832 898,997
信託土地 346,314,479 346,314,479
有形固定資産合計 1,018,377,892 1,215,913,880
無形固定資産
地上権 11,882,865 11,882,865
信託借地権 23,726,920 23,726,920
その他 196,506 176,905
無形固定資産合計 35,806,291 35,786,691
投資その他の資産
敷金及び保証金 1,311,156 1,315,362
長期前払費用 8,296 6,859
その他 6,820,443 6,823,578
投資その他の資産合計 8,139,896 8,145,800
固定資産合計 1,062,324,081 1,259,846,371
繰延資産
投資法人債発行費 207,244 218,096
繰延資産合計 207,244 218,096
資産合計 1,197,435,814 1,305,388,685
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（単位：千円）
前期 当期
(2020年12月31日) (2021年６月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金 2,729,973 2,670,767
短期借入金 10,000,000 －
１年内返済予定の長期借入金 35,000,000 25,000,000
未払金 6,756,859 6,281,154
未払費用 478,016 688,086
未払法人税等 583 892
未払消費税等 14,774 818,639
前受金 4,826,443 4,907,226
その他 299,388 210,328
流動負債合計 60,106,038 40,577,094
固定負債
投資法人債 52,000,000 57,000,000
長期借入金 362,500,000 468,500,000
預り敷金及び保証金 26,748,668 40,204,113
信託預り敷金及び保証金 29,318,781 29,079,705
その他 141,465 156,875
固定負債合計 470,708,916 594,940,695
負債合計 530,814,954 635,517,790
純資産の部
投資主資本
出資総額 642,044,378 642,044,378
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 7,302,195 6,398,981
任意積立金合計 7,302,195 6,398,981
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 17,274,285 21,427,535
剰余金合計 24,576,481 27,826,516
投資主資本合計 666,620,859 669,870,895
純資産合計 666,620,859 669,870,895
負債純資産合計 1,197,435,814 1,305,388,685
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年７月１日 （自 2021年１月１日
至 2020年12月31日） 至 2021年６月30日）
営業収益
不動産賃貸収入 ※136,622,238 ※141,571,020
その他賃貸事業収入 ※1 3,736,872 ※1 3,117,904
不動産等売却益 ※2 1,388,736 ※2 1,524,776
営業収益合計 41,747,847 46,213,701
営業費用
賃貸事業費用 ※1 21,220,926 ※1 21,215,629
不動産等売却損 － ※2 38,014
資産運用報酬 1,543,228 1,779,957
役員報酬 12,600 12,600
会計監査人報酬 15,000 15,000
資産保管手数料 50,576 51,509
一般事務委託手数料 44,955 60,016
その他営業費用 148,102 262,273
営業費用合計 23,035,389 23,435,001
営業利益 18,712,458 22,778,700
営業外収益
受取利息 139 287
未払分配金戻入 1,527 2,075
固定資産税等還付金 66 4
還付加算金 － 338
保険差益 787 4,491
その他 203 30
営業外収益合計 2,725 7,229
営業外費用
支払利息 1,008,854 1,150,712
投資法人債利息 151,712 155,658
投資法人債発行費償却 16,019 19,111
投資口交付費 238,326 －
その他 26,164 32,029
営業外費用合計 1,441,077 1,357,512
経常利益 17,274,105 21,428,417
税引前当期純利益 17,274,105 21,428,417
法人税、住民税及び事業税 605 936
法人税等調整額 △16 △54
法人税等合計 588 881
当期純利益 17,273,517 21,427,535
前期繰越利益 768 －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 17,274,285 21,427,535
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 519,124,828 7,302,195 7,302,195 15,513,000 22,815,195 541,940,024 541,940,024
当期変動額
新投資口の発行 122,919,550 122,919,550 122,919,550
剰余金の配当 △15,512,232 △15,512,232 △15,512,232 △15,512,232
当期純利益 17,273,517 17,273,517 17,273,517 17,273,517
当期変動額合計 122,919,550 － － 1,761,285 1,761,285 124,680,835 124,680,835
当期末残高 642,044,378 7,302,195 7,302,195 17,274,285 24,576,481 666,620,859 666,620,859
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 642,044,378 7,302,195 7,302,195 17,274,285 24,576,481 666,620,859 666,620,859
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △903,214 △903,214 903,214 － － －
剰余金の配当 △18,177,500 △18,177,500 △18,177,500 △18,177,500
当期純利益 21,427,535 21,427,535 21,427,535 21,427,535
当期変動額合計 － △903,214 △903,214 4,153,249 3,250,035 3,250,035 3,250,035
当期末残高 642,044,378 6,398,981 6,398,981 21,427,535 27,826,516 669,870,895 669,870,895
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
科目 自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
Ⅰ 当期未処分利益 17,274,285,831 21,427,535,281
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 903,214,169 －
Ⅲ 分配金の額 18,177,500,000 19,307,810,000
（投資口１口当たり分配金の額） (11,000) (11,684)
Ⅳ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 － 2,119,725,281
Ⅴ 次期繰越利益 0 0
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第14条第１項に 本投資法人の規約第14条第１項に
定める「租税特別措置法第67条の15 定める「租税特別措置法第67条の15
（以下、「投資法人の課税の特例」 （以下、「投資法人の課税の特例」
という。）に規定される本投資法人 という。）に規定される本投資法人
の配当可能利益の額の100分の90に の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えて分配する」旨 相当する金額を超えて分配する」旨
の方針に従い、当期未処分利益に圧 の方針に従い、投資法人の課税の特
縮積立金取崩額を加算したうえで、 例の適用により、利益分配金の最大
その全額である18,177,500,000円を 額が損金算入されることを企図し
利益分配金として分配することとし て、当期未処分利益から租税特別措
ました。 置法第65条の７による圧縮積立金繰
なお、規約第14条第２項に定める 入額を控除し、その残額である
利益を超えた金銭の分配は行いませ 19,307,810,000円を利益分配金とし
ん。 て分配することとしました。
なお、規約第14条第２項に定める
利益を超えた金銭の分配は行いませ
ん。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年７月１日 （自 2021年１月１日
至 2020年12月31日） 至 2021年６月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 17,274,105 21,428,417
減価償却費 7,181,270 7,399,474
長期前払費用償却額 3,270 2,881
投資法人債発行費償却 16,019 19,111
投資口交付費 238,326 －
受取利息 △139 △287
未払分配金戻入 △1,527 △2,075
支払利息 1,160,566 1,306,371
固定資産除却損 2,292 8,434
営業未収入金の増減額（△は増加） 18,969 △53,373
未払消費税等の増減額（△は減少） △788,688 803,864
営業未払金の増減額（△は減少） 134,578 △59,206
未払金の増減額（△は減少） 2,818,830 △1,797,882
前受金の増減額（△は減少） △16,892 80,783
長期前払費用の支払額 － △1,100
有形固定資産の売却による減少額 3,706,629 35,759,054
その他 74,488 △97,319
小計 31,822,098 64,797,147
利息の受取額 139 287
利息の支払額 △1,271,841 △1,096,301
法人税等の支払額 △1,068 △627
営業活動によるキャッシュ・フロー 30,549,327 63,700,506
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △43,806,576 △235,824,513
信託有形固定資産の取得による支出 △3,320,834 △3,061,455
預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,466,948 △2,389,389
預り敷金及び保証金の受入による収入 3,672,944 15,605,759
敷金及び保証金の差入による支出 △633 △8,747
敷金及び保証金の回収による収入 13,004 4,541
その他 △491,351 △478,284
投資活動によるキャッシュ・フロー △45,400,395 △226,152,090
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 98,000,000 20,000,000
短期借入金の返済による支出 △88,000,000 △30,000,000
長期借入れによる収入 22,000,000 123,000,000
長期借入金の返済による支出 △23,000,000 △27,000,000
投資法人債の発行による収入 15,000,000 5,000,000
投資法人債発行費の支出 △68,781 △29,963
投資口の発行による収入 122,681,223 －
分配金の支払額 △15,511,902 △18,174,179
財務活動によるキャッシュ・フロー 131,100,539 72,795,856
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 116,249,471 △89,655,726
現金及び現金同等物の期首残高 17,482,048 133,731,519
現金及び現金同等物の期末残高 133,731,519 44,075,792
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 ①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～50年
構築物 ２～50年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～20年
②無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法
①投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課
決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する
方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として
譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動
産の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期57,084千円、当期
1,330,518千円です。
４．不動産等を信託財産とする 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資
信託受益権に関する会計処 産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照
理方針 表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目について
は、貸借対照表において区分掲記することとしています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金の範囲 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっています。
６．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
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（８）財務諸表に関する注記事項
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産等賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
A.不動産賃貸事業収益
不動産賃貸収入
家賃 33,806,541 38,980,298
共益費 2,612,003 2,413,209
その他賃貸収入 203,693 36,622,238 177,513 41,571,020
その他賃貸事業収入
駐車場使用料 640,269 673,590
施設使用料 280,146 294,891
付帯収益 1,915,820 1,750,718
解約金 864,460 327,970
雑収益 36,175 3,736,872 70,733 3,117,904
不動産賃貸事業収益合計 40,359,111 44,688,925
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 5,816,192 6,031,562
公租公課 3,554,782 3,615,323
修繕費 1,798,206 1,364,475
保険料 34,513 38,324
諸経費 2,835,960 2,766,469
減価償却費 7,181,270 7,399,474
不動産賃貸事業費用合計 21,220,926 21,215,629
C.不動産賃貸事業損益(A-B) 19,138,184 23,473,295
※2．不動産等売却損益の内訳
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
（単位：千円）
ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニュー
リバー共有持分50％）
不動産等売却収入 5,950,000
不動産等売却原価 3,706,629
その他売却費用 854,634
不動産等売却益 1,388,736
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
（単位：千円）
ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニュー
リバー共有持分50％）
不動産等売却収入 5,950,000
不動産等売却原価 4,220,223
その他売却費用 204,999
不動産等売却益 1,524,776
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ＮＢＦ南青山ビル
不動産等売却収入 31,600,000
不動産等売却原価 31,538,830
その他売却費用 99,183
不動産等売却損 38,014
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（資産除去債務に関する注記）
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
本投資法人は、所有する一部の有形固定資産にアスベストを使用しており、当該資産の除去時にアスベスト撤去
に係る義務を有していますが、当該債務に関連する資産を除去する具体的な方法や時期等が明確でないことから、
資産除去債務を合理的に見積もることができません。
そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
本投資法人は、所有する一部の有形固定資産にアスベストを使用しており、当該資産の除去時にアスベスト撤去
に係る義務を有していますが、当該債務に関連する資産を除去する具体的な方法や時期等が明確でないことから、
資産除去債務を合理的に見積もることができません。
そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル（土地を含みます。）を有しています。こ
れら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
貸借対照表計上額
期首残高 1,017,820,624 1,054,141,243
期中増減額 36,320,618 197,261,751
期末残高 1,054,141,243 1,251,402,994
期末時価 1,338,120,000 1,548,790,000
(注１)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注２)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、「ＮＢＦ小川町ビルディング（追加取得分）」、「大崎ブライトタワ
ー」、「名古屋三井ビルディング本館（共有持分70％）」及び「名古屋三井ビルディング新館」の取得（４物件合計 41,232,699
千円）によるものであり、主な減少額は、ＮＢＦ新川ビルのうち東館及びメゾンニューリバー（共有持分50％）の譲渡
（3,706,629千円）及び減価償却費の計上によるものです。また、当期の主な増加額は、「新宿三井ビルディング」、「グラント
ウキョウサウスタワー」及び「上野イーストタワー（追加取得分）」の取得（３物件合計 233,422,281千円）によるものであり、
主な減少額は、「ＮＢＦ新川ビルのうち東館及びメゾンニューリバー（共有持分50％）」及び「ＮＢＦ南青山ビル」の譲渡（２物
件合計 35,759,054千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注３)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。
（セグメント情報等に関する注記）
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域に関する情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
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３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
三井不動産株式会社 12,552,436 不動産賃貸事業
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸していま
す。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域に関する情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
三井不動産株式会社 17,681,991 不動産賃貸事業
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸していま
す。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
（１口当たり情報に関する注記）
前 期 当 期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
１口当たり純資産額 403,401円 405,368円
１口当たり当期純利益 11,524円 12,966円
(注１)１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数（日数加重平均投資口数）で除することにより算定しています。また、潜
在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注２)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
当期純利益（千円） 17,273,517 21,427,535
普通投資主に帰属しない金額（千円） ― ―
普通投資口に係る当期純利益（千円） 17,273,517 21,427,535
期中平均投資口数（口） 1,498,886 1,652,500
（重要な後発事象に関する注記）
１．資産の取得に係る売買契約の締結
2021年８月16日付で、以下の資産の取得について売買契約を締結しました。
資産名称：飯田橋グラン・ブルーム
特定資産の種類：不動産
取得予定価格：77,600百万円
取得先：三井不動産株式会社
取得予定日：2021年９月30日
※１．本投資法人（買主）の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、
かかる契約の違約金として売買代金の10％を支払うことになっています。
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２．資産の譲渡に係る売買契約の締結
2021年８月16日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結しました。
なお、本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に基づき、各物件の売買契約が解除された場合には、買主に対
し、かかる各契約の違約金として売買代金の20％を支払うことになっています。
資産名称：中野坂上サンブライトツイン
特定資産の種類：信託受益権及び不動産（※２）
譲渡予定価格：40,000百万円
譲渡先：国内の特定目的会社
譲渡予定日：2021年９月30日
※２．譲渡に際して、譲渡予定日と同日付で不動産部分の追加信託設定を行い、かかる信託の受益権を譲渡しま
す。
※３．本物件の譲渡に係る売買契約において、本物件の譲渡実行までの間に、ＮＢＦユニックスビル又はサンマ
リオンＮＢＦタワーのいずれかに関して売買契約が解除されたことにより譲渡が実行されない場合に、買
主が本物件の譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められています。
資産名称：ＮＢＦユニックスビル
特定資産の種類：信託受益権
譲渡予定価格：4,900百万円
譲渡先：国内の特定目的会社
譲渡予定日：2021年９月30日
※４．本物件の譲渡に係る売買契約において、本物件の譲渡実行までの間に、中野坂上サンブライトツイン又は
サンマリオンＮＢＦタワーのいずれかに関して売買契約が解除されたことにより譲渡が実行されない場合
に、買主が本物件の譲渡に係る売買契約を解除できる旨が定められています。
資産名称：サンマリオンＮＢＦタワー
特定資産の種類：信託受益権
譲渡予定価格：14,400百万円
譲渡先：国内の特定目的会社
譲渡予定日：2022年１月31日
※５．本物件の譲渡に係る売買契約において、中野坂上サンブライトツイン又はＮＢＦユニックスビルのいずれ
かに関して売買契約が解除されたことにより譲渡が実行されない場合に、買主が本物件の譲渡に係る売買
契約を解除できる旨が定められています。
３．資産の譲渡
2021年８月16日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、同日付で譲渡しました。
資産名称：ＮＢＦ御茶ノ水ビル
特定資産の種類：不動産（※６）
譲渡価格：16,100百万円
譲渡先：ヒューリック株式会社
譲渡日：2021年８月16日
※６．譲渡に際して、譲渡日と同日付で本不動産の信託設定を行い、かかる信託の受益権を譲渡しました。
〔開示の省略〕
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバ
ティブ取引、関連当事者との取引、税効果会計及び退職給付に関する注記事項については、決算短信における開示
の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、最近５年間
における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年 月 日 摘 要 備 考
増減 残高 増減 残高
2020年10月26日 公募増資 229,000 1,641,000 117,041 636,166 （注１）
2020年11月６日 第三者割当増資 11,500 1,652,500 5,877 642,044 （注２）
(注１)１口当たり発行価格527,240円(発行価額511,100円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注２)１口当たり発行価額511,100円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
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３．参考情報
（１）投資状況
第39期 第40期
(2020年12月31日現在) (2021年６月30日現在)
資産の種類 地域等
保有総額（注１） 対総資産比率 保有総額（注１） 対総資産比率
（百万円） （％） （百万円） （％）
不動産 東京23区 436,209 36.4 634,112 48.6
（注３）（注４） うち都心５区（注５） 228,854 19.1 413,608 31.7
東京周辺都市部 49,658 4.1 49,419 3.8
地方都市部 76,827 6.4 76,669 5.9
信託不動産 東京23区 414,715 34.6 414,462 31.8
（注４） うち都心５区（注５） 309,041 25.8 309,277 23.7
東京周辺都市部 19,409 1.6 19,288 1.5
地方都市部 57,321 4.8 57,450 4.4
小 計 1,054,141 88.0 1,251,402 95.9
預金・その他の資産 143,294 12.0 53,985 4.1
1,197,435 100.0 1,305,388 100.0
資産総額計（注２）
(1,054,141) (88.0) (1,251,402) (95.9)
(注１)不動産及び信託不動産の保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額によっています。なお、貸借対照表計上額は、土地、建物、構築
物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権など）と長期前払費用
の合計の取得価額（取得に係る諸費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。
(注２)括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
(注３)西新宿六丁目共有組合（民法第667条に規定する組合）及び中目黒ＧＴタワー共有床組合（民法第667条に規定する組合）への出資部分
（以下「任意組合出資持分」といいます。）については、不動産（東京23区）に含めて記載しており、また、以下において、それぞれ西
新宿三井ビルディング、中目黒ＧＴタワーとして一括して記載しています。
(注４)中野坂上サンブライトツインについては、不動産及び信託不動産を保有しているため、それぞれを区分して記載しています。
(注５)「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区をいいます。なお、以下においても同様です。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信
（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの
① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率
以下は2021年６月30日現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権にかかる信託不動産（以下
「本件不動産」といいます。）の価格及び投資比率を示しています。本件不動産（但し、下記「芝ＮＢＦタワ
ー」、「虎ノ門琴平タワー」及び「ＮＢＦ銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みま
す。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
貸借対照表 価格（不動産 不動産
取得価格 投資比率
地域区分 物件名称 計上額 鑑定評価額） 鑑定
（千円） (％)
(千円) (千円) 機関
新宿三井ビルディング 170,000,000 172,594,922 173,000,000 大和 12.4
六本木ティーキューブ 62,800,000 62,803,642 63,600,000 大和 4.6
グラントウキョウサウスタワー 47,000,000 47,494,206 48,500,000 大和 3.4
西新宿三井ビルディング 45,271,040 32,377,555 44,900,000 大和 3.3
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 41,315,815 51,900,000 大和 3.1
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 37,211,116 49,400,000 大和 2.7
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 27,449,753 29,300,000 谷澤 2.3
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 25,658,958 63,600,000 谷澤 2.3
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 27,206,877 36,600,000 大和 2.1
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 27,809,491 28,800,000 大和 2.1
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 17,472,076 35,800,000 大和 1.8
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 19,330,112 14,300,000 大和 1.5
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 18,192,085 33,000,000 谷澤 1.5
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 17,475,182 17,900,000 大和 1.2
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 16,763,724 20,700,000 谷澤 1.2
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 11,037,461 15,200,000 谷澤 1.0
都心 リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 11,260,564 13,900,000 大和 1.0
５区 ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 12,969,895 17,900,000 大和 1.0
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 11,344,207 14,900,000 大和 0.9
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 9,397,982 12,900,000 大和 0.7
四谷メディカルビル 8,800,000 7,354,509 7,970,000 大和 0.6
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 8,495,610 9,190,000 大和 0.6
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 6,668,889 8,490,000 大和 0.5
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 6,085,224 7,590,000 谷澤 0.5
東京 ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 6,301,033 7,360,000 大和 0.5
23区 ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 5,453,597 8,740,000 大和 0.4
ＮＢＦ小川町ビルディング 5,420,000 5,487,030 7,000,000 大和 0.4
住友電設ビル 5,365,000 4,737,183 6,030,000 谷澤 0.4
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 4,241,779 8,270,000 大和 0.4
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 4,774,117 5,980,000 大和 0.4
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 4,368,954 5,420,000 大和 0.4
ＮＢＦ八丁堀テラス 4,528,349 4,706,406 5,930,000 谷澤 0.3
龍角散ビル 4,050,000 4,148,413 4,820,000 大和 0.3
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 2,898,259 4,970,000 大和 0.3
都心５区計 764,130,189 722,886,643 883,860,000 - 55.9
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 62,576,186 84,100,000 大和 4.9
ゲートシティ大崎 57,281,060 48,242,910 71,100,000 大和 4.2
中野坂上サンブライトツイン 41,230,488 35,914,175 31,500,000 大和 3.0
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 27,751,856 38,600,000 大和 2.6
上野イーストタワー 35,000,000 33,814,937 38,500,000 大和 2.6
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 21,686,151 29,800,000 大和 1.8
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 23,840,106 25,500,000 大和 1.8
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 16,392,400 23,000,000 谷澤 1.7
大崎ブライトタワー 13,970,000 14,015,002 14,200,000 大和 1.0
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 8,546,238 9,840,000 大和 0.8
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 9,031,371 13,500,000 大和 0.6
東五反田スクエア 8,350,000 7,218,432 8,620,000 大和 0.6
東陽町センタービル 7,800,000 8,594,581 8,810,000 大和 0.6
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 4,048,777 5,760,000 大和 0.3
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 4,014,742 5,890,000 大和 0.3
東京23区計 1,131,028,737 1,048,574,511 1,292,580,000 - 82.7
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日本ビルファンド投資法人（8951）2021年６月期決算短信