日本ビルファンド投資法人 2020年12月期（第39期）決算概要
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CONTENTS
1. 決算ハイライト
1-1 決算 ハイライト（1/3） 3
1-1 決算 ハイライト（2/3） 4
1-1 決算 ハイライト（3/3） 5
2. 決算実績
2-1 2020年12月期（第39期）決算 損益計算書（P/L） 7
2-2 2020年12月期（第39期）決算 貸借対照表（B/S） 8
2-3 財務（1/2） 9
2-3 財務（2/2） 10
2-4 継続鑑定評価 11
3. 業績予想
３-１ 2021年6月期（第40期）・
2021年12月期（第41期）業績予想 13
（参考）業績の見通し 14
Disclaimer
1
1. 決算ハイライト
2
1-1 決算ハイライト（1/3）
実績 予想
2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期
（第39期） （第40期） (第41期)
前期比
営業収益 41,747百万円 +3,156百万円 +8.2% 46,396百万円 44,632百万円
営業利益 18,712百万円 +1,951百万円 +11.6% 21,753百万円 19,669百万円
営業利益（不動産売却損益除く） 17,323百万円 +563百万円 +3.4% 20,155百万円 19,669百万円
当期純利益 17,273百万円 +1,761百万円 +11.4% 20,354百万円 18,261百万円
当期純利益（不動産売却損益除く） 15,884百万円 +372百万円 +2.4% 18,757百万円 18,261百万円
1口当たり分配金 11,000円 +14円 +0.1% 11,350円 11,050円
発行済投資口数 1,652,500口 +240,500口 +17.0% 1,652,500口 1,652,500口
期中平均稼働率 98.8％ -0.6％ 97.5％ 97.5％
3
1-1 決算ハイライト（2/3）
（2020年12月31日時点）
資産規模 鑑定評価含み益 エリア分散
稼働率
（取得価格累計） （期中平均）*1
Asset 東京23区 : 79.8％
1兆1,721億円 2,839億円 都心 5区 : 49.7％ 98.8%
LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数
Debt
38.4% 91.7% 0.50% 5.35年
時価総額 1口当たりNAV *2
Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
9,881億円 564,249円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額）
+ 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資口数
4
1-1 決算ハイライト（3/3）
19年のトラックレコードを活かし、1口当たり分配金・1口当たりNAVは安定
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
12,000 600,000
11,350
566,917 572,136 564,249
11,011 10,986 11,000 11,050 565,215
11,000 558,516
545,190
10,283 10,560 550,000 537,915
10,000
9,650
500,000
9,000
8,000
450,000
7,000
400,000
6,000
0
5,0000 350,0000
'18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6
第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期
(予想) (予想) ※
(想定）
※2020年12月期の1口当たりNAVに2021年6月期(第40期）に売却予定のNBF新川ビル（東館、住宅棟50％）の
売却益1,597百万円を全額内部留保することを想定しています。
1口当たり分配金の中長期的な安定成長、1口当たりNAVの増大を通じて投資主価値の向上を目指します
5
2. 決算実績
【用語の定義】
決算期 用語 定義 物件名
大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第38期追加取得）
大崎ブライトタワー（第39期取得）
2020年6月期（第38期）追加取得1物件
取得物件 名古屋三井ビルディング本館（第39期取得）
2020年12月期（第39期）取得3物件及び追加取得1物件
2020年12月期（第39期）実績 名古屋三井ビルディング新館（第39期取得）
（期末保有物件数：74物件） NBF小川町ビルディング（第39期追加取得）
売却物件 2020年12月期（第39期）売却1物件 NBF新川ビルの一部(東館・住宅棟）50％（第39期売却）
既存物件 上記を除いた2020年12月期（第39期）末に保有している70物件 －
大崎ブライトタワー（第39期取得）
名古屋三井ビルディング本館（第39期取得）
2020年12月期（第39期）取得3物件及び追加取得1物件 名古屋三井ビルディング新館（第39期取得）
取得物件
2021年6月期（第40期）取得2物件 NBF小川町ビルディング（第39期追加取得）
2021年6月期（第40期）予想 新宿三井ビルディング（第40期取得）※
（期末保有予定物件数：76物件） グラントウキョウサウスタワー（第40期取得）※
NBF新川ビルの一部(東館・住宅棟）50％（第39期売却）
売却物件 2020年12月期（第39期)及び2021年6月期（第40期）売却予定1物件
NBF新川ビルの一部(東館・住宅棟）50％（第40期売却予定）
既存物件 上記を除いた2021年6月期（第40期）末に保有予定の70物件 －
新宿三井ビルディング（第40期取得）※
取得物件 2021年6月期（第40期）取得2物件
2021年12月期（第41期）予想 グラントウキョウサウスタワー（第40期取得）※
（期末保有予定物件数：76物件） 売却物件 2021年6月期（第40期）売却予定1物件 NBF新川ビルの一部(東館・住宅棟）50％（第40期売却予定）
既存物件 上記を除いた2021年6月期（第41期）末に保有予定の73物件 －
6 ※2021年1月8日に取得済
2-1 2020年12月期（第39期）決算 損益計算書（P/L）
（百万円） ●主な増減要因 （百万円）
2020年6月期 2020年12月期 前期比
科目 営業収益 +3,156
(第38期） (第39期） 増減 増減率
営業収益 38,591 41,747 3,156 8.2%
不動産賃貸収入 +731
不動産賃貸事業収益 計 38,591 40,359 1,768 4.6%
不動産賃貸収入 35,890 36,622 731 2.0% 既存物件 +247
その他賃貸事業収入 2,700 3,736 1,036 38.4%
不動産等売却益 - 1,388 1,388 - 取得物件 +607
営業費用 21,830 23,035 1,204 5.5%
NBF新川ビル(全体）* -122
不動産賃貸事業費用 計 20,166 21,220 1,054 5.2%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 12,998 14,039 1,041 8.0%
その他賃貸事業収入 +1,036
減価償却費 7,167 7,181 13 0.2％
資産運用報酬 1,444 1,543 98 6.8% 付帯収益（季節要因等） +197
販売費及び一般管理費 219 271 51 23.6%
営業利益 16,760 18,712 1,951 11.6% 雑収益等（解約金等） +838
営業外損益 -1,247 -1,438 -191 15.3%
営業外収益 13 2 -10 -79.1％ 不動産等売却益 +1,388
営業外費用 1,260 1,441 180 14.4%
経常利益 15,513 17,274 1,760 11.3%
営業利益 +1,951
特別損益 - - - -
税引前当期純利益 15,513 17,274 1,760 11.3% 既存物件 +187
法人税等合計 1 0 0 -
当期純利益 15,512 17,273 1,761 11.4% 取得物件 +440
圧縮積立金取崩額 - 903 903 - 不動産等売却益 +1,388
分配金総額 15,512 18,177 2,665 17.2%
資産運用報酬・販管費 -149
1口当たり分配金（円） 10,986 11,000 14 0.1%
期中平均稼働率（％） 99.4 98.8 -0.6％ - 営業外損益 -191
期末発行済投資口数（口） 1,412,000 1,652,500 240,500 17.0％
営業外費用 +180
【参考】
賃貸ＮＯＩ 25,592 26,319 727 2.8% 支払金利 -56
営業利益（不動産等売却益除く） 16,760 17,323 563 3.4％
増資コスト +238
当期純利益（不動産等売却益除く） 15,512 15,884 372 2.4％
＊NBF新川ビルは一部継続保有するため建物全体の数値を記載しています。
7
2-2 2020年12月期（第39期）決算 貸借対照表（B/S）
●前期比増減の主な要因
資産の部 （百万円） （百万円）
2020年6月期末 2020年12月期末 前期比
科目
(第38期末） (第39期末） 増減 増減率
資産 +152,960
流動資産 18,718 134,904 116,185 - 流動資産 +116,185
現金及び預金 17,482 133,731 116,249 -
その他 1,236 1,172 -63 -5.2% 現金及び預金 +116,249
固定資産 1,025,601 1,062,324 36,722 3.6%
有形固定資産 981,984 1,018,377 36,393 3.7%
固定資産 +36,722
無形固定資産 35,825 35,806 -19 -0.1%
第39期取得4物件 +41,232
投資その他の資産 7,792 8,139 347 4.5%
繰延資産 154 207 52 34.2% 不動産売却 -3,706
（NBF新川東館・住宅棟の50％）
資産合計 1,044,475 1,197,435 152,960 14.6%
資本的支出 +5,971
負債及び純資産の部
減価償却累計額 -7,181
2020年6月期末 2020年12月期末 前期比
科目
(第38期末） (第39期末） 増減 増減率 その他等 +406
流動負債 63,041 60,106 -2,935 -4.7%
負債 +28,279
短期借入金 - 10,000 10,000 -
一年以内返済予定の長期借入金 50,000 35,000 -15,000 -30.0% 有利子負債 +24,000
一年以内償還予定の投資法人債 - - - -
短期借入金 +10,000
その他 13,041 15,106 2,064 -15.8%
固定負債 439,493 470,708 31,215 7.1% 長期借入金 -1,000
投資法人債 37,000 52,000 15,000 40.5％
投資法人債 +15,000
長期借入金 348,500 362,500 14,000 4.0%
預り敷金及び保証金等 53,993 56,208 2,215 4.1% 純資産 +124,680
(有利子負債） (435,500) (459,500） （24,000） （5.5%）
負債合計 502,535 530,814 28,279 5.6% 出資総額 +122,919
投資主資本 541,940 666,620 124,680 23.0% 剰余金 +1,761
出資総額 519,124 642,044 122,919 23.7％
剰余金 22,815 24,576 1,761 7.7% 圧縮積立金 -
圧縮積立金 7,302 7,302 - -
当期未処分利益 +1,761
当期未処分利益 15,513 17,274 1,761 11.4％
純資産合計 541,940 666,620 124,680 23.0%
負債及び純資産合計 1,044,475 1,197,435 152,960 14.6%
8
2-3 財務（1/2）
返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続
●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ
2020年12月期（第39期）の長期借入金・投資法人債 2020年6月期末 2020年12月期末 2021年1月
項目 前期比
（第38期末） （第39期末） PO物件取得後
返済概要 新規調達概要
LTV *41.7％ *38.4％ ▼3.3pt -
返済総額 23,000百万円 調達総額 37,000百万円
長期固定金利比率 93.6% 91.7% ▼1.9pt 93.2％
平均金利 0.77％ 平均金利 0.24％
平均調達金利 0.54% 0.50% ▼0.04pt *0.48％
平均残存年数
平均約定年数 7.7年 平均約定年数 6.3年 5.62年 5.35年 ▼0.27年 6.08年
（長期有利子負債）
• 2021年1月物件取得と2021年3月の物件譲渡後LTV 約42.7%
LTV 46.0％までの借入余力 約780億円
●返済期限の分散
（億円） （2020年12月31日時点）
600
1.01 0.19 0.40 0.34 長期借入金 2020年12月期（第39期）調達
0.25
500 0.36 0.45 投資法人債 2021年1月調達有利子負債
0.26 0.41
0.86
400
0.79
300
200
0.54
100
0.65 0.70 0.91 0.89 1.00
0.65
0.65
0
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2046
* 「%」は各年限の返済期限を迎える有利子負債の平均金利（2021年1月調達の有利子負債を含む）
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2-3 財務（2/2）
●有利子負債残高 ●2021年1月7日（第40期）に調達した長期借入金
2020年6月期末 2020年12月期末 2021年1月 金額
借入日 銘柄 期間 固定/変動 金利
項目 前期比 （百万円）
PO物件取得後
（第38期末） （第39期末） （参考） 三井住友銀行 10,000
短期借入金 0 10,000 10,000 10,000 三菱ＵＦＪ銀行 5,000
農林中央金庫 5,000
7.0年 0.32%
長期借入金（変動金利） 28,000 28,000 0 28,000 八十二銀行 1,000
群馬銀行 1,000
長期借入金（固定金利） 370,500 369,500 -1,000 471,500
三井住友海上火災保険 1,000
投資法人債 37,000 52,000 15,000 52,000 三井住友信託銀行 10,000
三菱ＵＦＪ銀行 5,000
9.0年 0.40%
合計 435,500 459,500 24,000 561,500 福岡銀行 2,000
第四北越銀行 2,000
2021/1/7 固定
みずほ銀行 5,000 9.5年 0.42%
三井住友銀行 20,000
みずほ銀行 10,000
三菱ＵＦＪ銀行 5,000 10.0年
0.45%
信金中央金庫 5,000
●2020年12月期（第39期）に調達した長期有利子負債 日本政策投資銀行 3,000
金額 新生銀行 1,000 10.1年
借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 住友生命保険 5,000
（百万円） 11.0年 0.50%
山口銀行 1,000
6,000 4.0年 0.15%
2020/7/31 三菱ＵＦＪ銀行 住友生命保険 5,000 15.0年 0.70%
4,000 10.0年 0.40%
合計 - 102,000 9.4年 - 0.43%
2020/8/14 第19回投資法人債 15,000 5.0年 0.18%
2020/8/31 山口銀行 1,000 12.0年 0.50%
2020/9/30 農林中央金庫 5,000 7.0年 固定 0.27% ●格付けの状況 （2020年12月31日時点）
2020/10/2 大同生命保険 1,000 10.0年 0.40%
格付会社名 格付 備考
2020/12/2 八十二銀行 1,000 7.0年 0.27%
JCR 長期発行体格付 ： AA+ 格付けの見通し ：安定的
2,000 5.4年 0.20%
2020/12/29 日本生命保険 R&I 発行体格付 ： AA 格付けの方向性：安定的
2,000 10.0年 0.45%
長期会社格付 ： A+
合計 - 37,000 6.3年 - 0.24% S&P アウトルック ：安定的
短期会社格付 ： A-1
10
2-4 継続鑑定評価
●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移
（億円）
14,000
2020年6月期末 2020年12月期末
前期比
（第38期末） （第39期末） 簿価 継続鑑定評価額
物件数 71物件 74物件 +3物件
12,000
継続鑑定評価額 12,992億円 13,381億円 +389億円
簿価 10,178億円 10,541億円 +363億円
含み益 2,814億円 2,839億円 +25億円 10,000
●物件ごとの変動（前期比）
直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000
2020年6月期末 2020年12月期末 2020年6月期末 2020年12月期末
（第38期末） （第39期末） （第38期末） （第39期末）
低下 0 0 増加 28 17
0
6,000
維持 71 71 維持 20 45 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12
第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期
上昇 0 0 減少 23 9
11
3. 業績予想
12
3-1 2021年6月期（第40期）・2021年12月期（第41期）業績予想
(百万円)
(百万円) ●主な増減要因 次期予想 2期先予想
2020年12月期 2021年6月期 2021年12月期 営業収益 +4,648 -1,764
当期実績比 次期予想比
科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想）
(第39期） (第40期） 増減 増減率 (第41期） 増減 増減率 不動産賃貸収入 +4,861 -533
営業収益 41,747 46,396 4,648 11.1% 44,632 -1,764 -3.8%
既存物件 -465 -829
不動産賃貸事業収益 計 40,359 44,799 4,440 11.0% 44,632 -166 -0.4%
不動産賃貸収入 36,622 41,483 4,861 13.3% 40,950 -533 -1.3%
取得物件 +5,955 +210
その他賃貸事業収入 3,736 3,315 -421 -11.3% 3,681 366 11.1%
不動産等売却益 1,388 1,597 208 15.1% - -1,597 - NBF新川ビル(全体）* -628 +85
営業費用 23,035 24,643 1,608 7.0% 24,962 318 1.3%
その他賃貸事業収入 -421 +366
不動産賃貸事業費用 計 21,220 22,600 1,379 6.5% 23,038 438 1.9%
不動産賃貸費用（減価償却費除く） 14,039 15,210 1,170 8.3% 15,556 345 2.3%
付帯収益（季節要因等） +259 +198
減価償却費 7,181 7,389 208 2.9% 7,481 92 1.2%
資産運用報酬 1,543 1,749 206 13.4% 1,680 -68 -3.9% その他（解約金等） -680 +168
販売費及び一般管理費 271 293 22 8.2% 243 -50 -17.1%
不動産等売却益 +208 -1,597
営業利益 18,712 21,753 3,040 16.2% 19,669 -2,083 -9.6%
営業外損益 -1,438 -1,398 39 -2.8% -1,408 -10 0.7%
営業外収益 2 1 -1 -45.0% 1 0 - 営業利益 +3,040 -2,083
営業外費用 1,441 1,399 -41 -2.9% 1,409 10 0.7%
経常利益 17,274 20,354 3,080 17.8% 18,261 -2,093 -10.3% 既存物件 -744 -1,189
特別損益 - - - - - - -
取得物件 +4,677 +210
税引前当期純利益 17,274 20,354 3,080 17.8% 18,261 -2,093 -10.3%
法人税等合計 0 0 - - 0 0 - NBF新川ビル(全体）* -872 +374
当期純利益 17,273 20,354 3,080 17.8% 18,261 -2,093 -10.3%
不動産等売却益 +208 -1,597
圧縮積立金取崩額 903 -1,597 -2,500 - - 1,597 -
資産運用報酬・販管費 -228 +118
分配金総額 18,177 18,755 578 3.2% 18,261 -495 -2.6％
1口当たり分配金（円） 11,000 11,350 350 3.2% 11,050 -300 -2.6％
営業外損益 +39 -10
期中平均稼働率（％） 98.8 97.5 -1.3 - 97.5 - -
期末発行済投資口数（口） 1,652,500 1,652,500 - - 1,652,500 - - 営業外費用 -41 +10
【参考】 支払金利 +189 +10
賃貸ＮＯＩ 26,319 29,588 3,269 12.4% 29,075 -513 -1.7% 増資コスト -238 -
営業利益（不動産等売却損益除く） 17,323 20,155 2,831 16.3％ 19,669 -486 -2.4％
2021年6月期（第40期）及び2021年12月期（第41期）の予想数値
当期純利益（不動産等売却損益除く） 18,261 は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により
15,884 18,757 2,873 18.1％ -496 -2.6％
実際の数値はこれらから変動する可能性があります。また、分配金の額を
保証するものではありません。
13 ＊NBF新川ビルは一部継続保有するため建物全体の数値を記載しています。
（参考） 業績の見通し
一口当たりの分配金
（円）
13,000
12,000
外部成長 その他
11,350 内部成長
11,000 外部成長
その他 11,050
11,000
売却益や内部留保活用に
よる一時的な要因
10,000
内部成長
9,000
8,000
0
7,000
‘20.12期 ‘21.6期 ‘21.12期
（第39期） （第40期） （第41期）
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