2020年12月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年２月15日
不動産投資信託証券発行者名 日本ビルファンド投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8951 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.nbf-m.com/nbf/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 西山 晃一
資 産 運 用 会 社 名 日本ビルファンドマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 田邉 義幸
投資本部
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名） 山下 恭司
ゼネラルマネジャー
ＴＥＬ 03-3516-3370
有価証券報告書提出予定日 2021年３月30日 分配金支払開始予定日 2021年３月11日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年12月期の運用、資産の状況（2020年７月１日～2020年12月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年12月期 41,747 8.2 18,712 11.6 17,274 11.3 17,273 11.4
2020年６月期 38,591 △1.4 16,760 △0.9 15,513 △0.2 15,512 △0.2
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年12月期 11,524 2.9 1.5 41.4
2020年６月期 10,986 2.9 1.5 40.2
(注)１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年12月期 11,000 18,177 － － 105.2 3.0
2020年６月期 10,986 15,512 － － 99.9 2.9
(注１)配当性向については、次の算式により計算しており、小数点第１位未満を切捨てにより表示しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
(注２)2020年12月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益17,274百万円に圧縮積立金取崩額903百万円を加算した18,177百万円を発行済投資口
の総口数で除して計算しています。１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異は、当該計算によるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年12月期 1,197,435 666,620 55.7 403,401
2020年６月期 1,044,475 541,940 51.9 383,810
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年12月期 30,549 △45,400 131,100 133,731
2020年６月期 23,059 △7,440 △13,544 17,482
２．2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）及び2021年12月期（2021年７月１日～2021年12
月31日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年６月期 46,396 11.1 21,753 16.3 20,354 17.8 20,354 17.8 11,350 0
2021年12月期 44,632 △3.8 19,669 △9.6 18,261 △10.3 18,261 △10.3 11,050 0
(参考)１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数） （2021年６月期） 12,317円、（2021年12月期） 11,050円
(注)2021年６月期の１口当たり分配金は、当期純利益から圧縮積立金繰入額1,597百万円を控除した金額を分配することを想定して算定してい
ます。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年12月期 1,652,500口 2020年６月期 1,412,000口
② 期末自己投資口数 2020年12月期 0口 2020年６月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、20ページ「１口当たり情報に関する注記」に記載の期中平均投資口
数をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、９ページ記載の
「2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）及び2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）運用状況
の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………………２
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………………11
（１）貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………………………11
（２）損益計算書 …………………………………………………………………………………………………………………13
（３）投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………………………………14
（４）金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………………………………15
（５）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………………………16
（６）継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………………………………17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………………………………17
（８）財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………………………18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………………………………21
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………………22
（１）投資状況 ……………………………………………………………………………………………………………………22
（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの ……………………………………………………………………23
①投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率 ………………………………………………23
②投資不動産及び信託不動産の内容 …………………………………………………………………………………………26
Ａ．テナント等の概要 ………………………………………………………………………………………………………26
Ｂ．上位10テナントに関する情報 …………………………………………………………………………………………28
Ｃ．保有不動産の資本的支出 ………………………………………………………………………………………………29
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型Ｊ－ＲＥＩＴです。投資対象地域は、東京都心
部及び東京周辺都市部を中心としつつ、地方都市部にも投資を行います。「投資信託及び投資法人に関する法
律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年３月16日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産
投資信託証券市場に上場（銘柄コード8951）しました。
2001年５月に22物件、取得価格合計1,921億円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資産の着実な
成長を実現しており、当期末時点で本投資法人が保有する物件数は74物件、取得価格合計１兆1,721億円となっ
ています。
Ｂ．投資環境と運用実績
当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症の感染防止策を講じながら経済活動を再開していく中
で、夏から秋にかけて個人消費の持ち直しや企業収益の改善傾向が見られましたが、依然として制限された状況
での経済活動であることや、年末にかけて感染拡大の傾向が国内外に見られたことから、景気下振れが懸念され
る状況となりました。
東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、感染症の影響による解約の増加は限定的ではあったものの、
新規テナント候補企業の意思決定の遅れによる成約の減少等の要因から、空室率の上昇傾向が続いており、募集
賃料は小幅ながら下落傾向に転じています。
オフィスビル売買市場については、金融緩和による資金調達環境が依然良好であることから、海外投資家、国
内不動産会社、一般事業会社、私募ファンド及びＪ－ＲＥＩＴによる物件取得意欲は引き続き高い状況にありま
す。一方で、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が継続しています。
本投資法人は、このような環境のもと、「中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を
目指す」という基本方針に基づき運用を行っています。
当期は、優良物件の取得が難しい環境下においてスポンサーパイプラインを活かし、2020年10月に「大崎ブラ
イトタワー」（不動産、取得価格：139.7億円）、「名古屋三井ビルディング本館」（不動産、取得価格：130.5
億円）、「名古屋三井ビルディング新館」（不動産、取得価格：132億円）を取得、2020年11月に既保有物件で
ある「ＮＢＦ小川町ビルディング」（不動産、取得価格：4.8億円）を追加取得しました。また、2020年12月に
「ＮＢＦ新川ビル」の東館及びメゾンニューリバーの持分50％（不動産、譲渡価格：59.5億円）を譲渡しまし
た。
保有物件については、マーケット動向を把握した適切かつ柔軟なリーシング活動及び良好なテナントリレーシ
ョンの維持と継続的な賃料増額改定の取り組みにより、安定的な賃貸事業収入の拡大を図っています。加えて、
戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努めるとともに、工事実施時期及びコストの適
正化により費用の削減にも努めています。
本投資法人では、ＥＳＧ（Environment：環境／Social：社会／Governance：ガバナンス）への取り組みも推
進しており、2020年に実施されたグローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（Global Real Estate
Sustainability Benchmark：GRESB）リアルエステイト評価において最高位の「Green Star」の評価（参加から
６年連続）を、GRESBレーティングにおいて最上位の「５Star」の評価を取得しています。また、GRESB開示評価
においても最上位の「Ａ」の評価を取得しています。
このような運用の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は74物件、取得価格合計は１兆
1,721億円、総賃貸可能面積は1,106,692㎡（334,774坪）となりました。また、当期末時点のポートフォリオ全
体の稼働率（サブリース勘案後）は97.7％（前期末比1.6ポイントの下落）、テナント総数（サブリース勘案
後）は1,551となっています。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「ＬＴＶ」と
いいます。）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％に定め、保守的な財務運営を行っ
ています。
当期は、240,500口（公募（2020年10月）：229,000口、第三者割当（2020年11月）：11,500口）の新投資口を
発行し、1,229.1億円（公募（2020年10月）：1,170.4億円、第三者割当（2020年11月）：58.7億円）を調達しま
した。当該新投資口の発行により調達した資金については、次期に取得した新宿三井ビルディング及びグラント
ウキョウサウスタワーの取得資金の一部に充当しています。当期末の発行済投資口数は1,652,500口、出資総額
は6,420.4億円となりました。
長期借入金については合計230億円が返済期限を迎え、新たに220億円を長期借入金により調達しました。さら
に、第19回無担保投資法人債を発行し150億円を調達しました。
これらの結果、ＬＴＶは38.4％、長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償
還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。）は91.7％となってい
ます。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債の状況は以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末残高 当期末残高 増減
短期借入金 ― 10,000 10,000
長期借入金（変動金利） 28,000 28,000 ―
長期借入金（固定金利） 370,500 369,500 △1,000
投資法人債 37,000 52,000 15,000
有利子負債合計 435,500 459,500 24,000
（注）なお、次期に取得した新宿三井ビルディング及びグラントウキョウサウスタワーの取得資金の一部として、2021年１月７日
付で、長期借入金により1,020億円を調達しています。
機動的な資金調達及び借換えリスク軽減等のための安定的な調達基盤の確保といった観点から、コミットメン
トラインを設定しています。
コミットメントラインの概要
借入極度額 320億円 200億円
契約期限 2022年８月31日 2023年３月31日
担保・保証等 無担保・無保証 無担保・無保証
本投資法人は、2019年１月に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を提出しており、
その概要は、以下のとおりです。なお、当期末における発行枠残高は1,850億円となっています。
発行予定額 2,000億円以内
発行予定期間 2019年２月７日より2021年２月６日まで
資金使途 特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。）の取得資金、
借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修
繕等の支払資金、運転資金等
（注）上記発行登録書の期限到来に伴い、発行予定額2,000億円以内、発行予定期間を2021年２月８日より2023年２月７日までとす
る発行登録書を2021年１月29日に提出しています。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付
業者の意見）は以下のとおりです。
信用格付業者の商号又は名称 格付内容
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 長期発行体格付：ＡＡ＋ 格付の見通し：安定的
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ） 発行体格付：ＡＡ 格付の方向性：安定的
Ｓ＆Ｐグローバル・レーティング・ジャパ 長期発行体格付：Ａ＋ 短期発行体格付：Ａ－１
ン株式会社（Ｓ＆Ｐ) アウトルック：安定的
Ｄ．業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は41,747百万円（前期比3,156百万円増、8.2％
増）、不動産賃貸事業利益19,138百万円（前期比713百万円増、3.9％増）、資産運用報酬・保管及び事務委託コ
スト等の費用控除後の営業利益は18,712百万円（前期比1,951百万円増、11.6％増）、経常利益は17,274百万円
（前期比1,760百万円増、11.3％増）、当期純利益は17,273百万円（前期比1,761百万円増、11.4％増）となりま
した。
分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の課税の特例（租税特別措置法第
67条の15）の適用により、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算したうえで、その全額である18,177百万円
を利益分配金として分配することとしました。
この結果、投資口１口当たりの分配金は11,000円（前期比14円増、0.1％増）となりました。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
② 次期の見通し
Ａ．今後の運用方針及び対処すべき課題
新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴い、2021年１月から一部地域に再度緊急事態宣言が発出されたこと
から、今後の日本経済は停滞と持ち直しを繰り返すと考えられ、海外においても感染症の影響が長期化の様相を
呈しているため、国内外の市況が受ける影響について注視が必要です。また、米国新政権下における中国との通
商問題を巡る動向、感染症の影響を受けながらなお成長を続ける中国経済の動向等、世界的に見て不透明な状況
が続くものと考えられます。
オフィスビル賃貸市場については、引き続き新規テナント候補企業の意思決定の遅れ等が予想される一方で、
2020年に集中していたオフィスビル竣工が一段落し、新規の供給が減少するため、空室率の動向について注視し
ながら運用を行う必要があります。
オフィスビル売買市場については、国内外の投資家の物件取得意欲が引き続き高く、優良物件の売却情報は限
定的であることから、厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。
このような環境下、本投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指
し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施します。
（ａ）新規物件の投資方針
厳しい物件取得環境が継続する一方で、金融市場の調達環境が良好な状況を踏まえ、中長期的にポートフ
ォリオ全体に貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオの更なる強化を図っていきます。なお、投資に
あたっては、財務運営状況を十分に考慮し、感染症による金融マーケットへの影響のほか、経済情勢や不動
産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行います。
また、資産の入れ替えについては、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響も考慮
しながら、マーケット環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案し
て、適宜実施します。
（ｂ）保有物件の運用方針
オフィス賃貸市況動向を注視し、市場環境に即した適切で柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の持続
的な拡大を図ります。既存テナントについては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を
基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めます。また、建物への設備投資については、リニ
ューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する適切かつ効果的な工事、設
備の更新・新設等を実施します。
（ｃ）財務戦略等
借入れによる資金調達については、資産の長期運用の観点及び調達の安定性の観点から、従来どおり長期
固定金利の資金調達を基本とします。また、多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケット環境を注
視しつつ、引き続き投資法人債の発行にも取り組みます。
ＬＴＶのターゲットは引き続き36％から46％を当面の目標とし、上限の目途を56％とします。また、長期
固定金利比率のターゲットについては、90％以上を当面の目標として財務運営を行います。
また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグロー
バルに行うことを方針としてＩＲ活動を実施します。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
Ｂ．決算後に生じた重要な事実
（ａ）2020年10月９日付で、以下の資産の取得について売買契約を締結し、2021年１月８日付で取得を完了して
います。取得日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 新宿三井ビルディング
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都新宿区西新宿二丁目１番１号
地積 14,449.38㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権100％
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付56階建
延床面積 179,696.87㎡
建物 所有形態 所有権100％
建築時期 1974年９月30日
用途 事務所
取得年月日 2021年１月８日
取得価格 170,000,000,000円
信託受託者 －
建物管理会社 三井不動産株式会社
①本投資法人は、本物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸して
います。
特記事項
②本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け材の使用が確認されていま
すが、安定した状態であり、健康被害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込
め等を行っていく予定です。
（ｂ）2020年10月９日付で、以下の資産の取得について売買契約を締結し、2021年１月８日付で取得を完了して
います。取得日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 グラントウキョウサウスタワー
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都千代田区丸の内一丁目９番２号
地積 20,778.92㎡（敷地全体）
用途地域 商業地域
土地
所有権（1,800.85㎡）の共有持分約51.17％
所有形態
借地権（20,778.92㎡）の準共有持分約5.22％
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付42階建
延床面積 137,662.87㎡（建物全体）
所有形態 所有権（区分所有）
建物
建築時期 2007年10月10日
所有階・床面 所有階：事務所、物置 ５～９階 10,853.40㎡ （持分100％）
積・用途等 所有割合：専有面積割合で約13.33％に相当
取得年月日 2021年１月８日
取得価格 47,000,000,000円
信託受託者 -
建物管理会社 株式会社ジェイアール東日本ビルディング
①本物件は、隣接するグラントウキョウノースタワーと一体で開発されており、本物件の敷地とグラント
ウキョウノースタワーの敷地は建築基準法に基づき一団地と認定されており（グラントウキョウ団地）、
容積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本物件の敷地とみなして適用されま
す。
②グラントウキョウ団地は各区分所有者兼土地所有者間で相互に借地権が設定されており、各区分所有者
はグラントウキョウ団地の敷地全体を無償で利用できます。
特記事項 ③本物件及びグラントウキョウノースタワーの区分所有者の間でグラントウキョウ団地に関して合意書が
締結されており、当該合意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他の当事者の優先交渉権等が定め
られています。
本物件は区分所有建物であり、当該区分所有に係る管理規約及び区分所有者の間で締結されている合意書
の適用を受けます。なお、当該管理規約においては、専有部分と敷地部分の分離処分の禁止等が、当該合
意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他の区分所有者の優先交渉権等が、それぞれ定められてい
ます。
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（参考情報）
2020年８月17日付で、以下の資産の譲渡について売買契約を締結し、2021年３月31日の引渡しを予定していま
す。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人に
よるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人（売主）の責に帰すべき事由に基づき本物件の売
買契約が解除された場合には、買主に対し、かかる契約の違約金として売買代金の20％を支払うことになってい
ます。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
物件の名称 ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）
特定資産の種類 不動産
所在地（住居表示） 東京都中央区新川二丁目31番１号、31番７号
地積 2,775.23㎡
土地 用途地域 商業地域
所有形態 所有権（共有持分50％）
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付15階建
延床面積 17,586.10㎡
建物 所有形態 所有権（共有持分50％）
建築時期 1989年11月30日
用途 事務所、共同住宅及び車庫
譲渡予定年月日 2021年３月31日
譲渡予定価格 5,950,000,000円
信託受託者 －
建物管理会社 興和不動産ファシリティーズ株式会社
①譲渡に際して、譲渡予定年月日と同日付で本物件に係る共有持分50％の信託設定を行い、かかる信託の
受益権を譲渡します。
特記事項
②譲渡対象は東館とメゾンニューリバーとなり、西館（2021年３月１日に「ＮＢＦ八丁堀テラス」へ名称
変更予定）は引続き本投資法人にて保有します。
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Ｃ．運用状況の見通し
2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）の運用状況については、オフィス賃貸市場の賃料動向等に
鑑み、以下のとおり算出しています。運用状況の予想の前提条件については、後記「2021年６月期及び2021年12
月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益 46,396 百万円
営業利益 21,753 百万円
経常利益 20,354 百万円
当期純利益 20,354 百万円
１口当たり分配金 11,350 円※
１口当たり利益超過分配金 ― 円
※後記「2021年６月期及び2021年12月期 運用状況の予想の前提条件」の「１口当たり分配金」参照
また、2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）の運用状況については、オフィス賃貸市場の賃料動
向等に鑑み、以下のとおり算出しています。運用状況の予想の前提条件については、後記「2021年６月期及び
2021年12月期 運用状況の予想の前提条件」を参照ください。
営業収益 44,632 百万円
営業利益 19,669 百万円
経常利益 18,261 百万円
当期純利益 18,261 百万円
１口当たり分配金 11,050 円
１口当たり利益超過分配金 ― 円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利
益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）及び
2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2020年12月期末時点で本投資法人が保有している74物件に、以下の取得及び譲渡を反映した
76物件を前提としています。
取得資産 引渡日
新宿三井ビルディング
2021年１月８日
グラントウキョウサウスタワー
保有物件 譲渡資産 引渡日（予定）
ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）
2021年３月31日
共有持分50％ ※1.西館は継続保有
・物件合計の期中平均稼働率※2は、2021年６月期97.5％、2021年12月期97.5％を見込んでいま
す。
※2 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率
・実際には、本表の各項目における数値は、運用資産の異動その他の要因により変動する可能
性があります。
発行済投資口の
・本書日付現在の1,652,500口を前提としています。
総口数
・2021年６月期において、「ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）」を2021年３月
31日（共有持分50％、譲渡予定価格5,950百万円）に譲渡予定であり、譲渡代金を借入金の
返済等に充当する予定です。
・2021年６月期では、2021年１月８日に取得しました「新宿三井ビルディング（取得価格
有利子負債 170,000百万円）」及び「グラントウキョウサウスタワー（取得価格47,000百万円）」の取
得資金として、新投資口の発行による手取金、借入金及び自己資金等を充当しました。
・その他、2021年６月期及び2021年12月期において、長期借入金35,000百万円の返済期限が到
来しますが、当該有利子負債の返済資金については、借入金等で調達することを前提として
います。
・2020年12月期での新投資口の発行による出資総額増加及び物件譲渡にかかる回収資金によ
り、2020年12月期末の総資産有利子負債比率※3は、38.4％まで低下しましたが、2021年１月
８日に取得しました「新宿三井ビルディング」及び「グラントウキョウサウスタワー」の取得
総資産有利子
資金に、新投資口の発行による手取金、借入金及び自己資金を充当し、2021年６月期の物件譲
負債比率
渡にかかる回収資金を上記借入金等の返済に充当することにより、2021年６月期末では42.7％
程度となり、その後同程度で推移することを想定しています。
※3 有利子負債残高÷総資産×100
・2021年６月期の「ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）」譲渡に伴い、2021年６
営業収益 月期に1,597百万円（予定）の売却益を、営業収益に計上する見込みです（後記「１口当たり
分配金」参照）。
・取得した資産の固定資産税及び都市計画税等について、前所有者と期間按分による精算を行
う場合には、当該精算金相当分は取得原価に算入されるため費用計上されません。従いまし
て、2021年１月１日以降取得の「新宿三井ビルディング」及び「グラントウキョウサウスタワ
ー」の固定資産税及び都市計画税等につきましては、2021年６月期及び2021年12月期は精算金
相当分を費用計上しませんが、翌年以降は費用計上します。なお、上記物件の2022年度固定資
営業費用 産税及び都市計画税等は、705百万円（６ヵ月分）を想定しています。
・公租公課は、2021年６月期3,667百万円、2021年12月期3,646百万円を想定しています。
・減価償却費は、2021年６月期7,389百万円、2021年12月期7,481百万円を想定しています。
・修繕費は、2021年６月期1,380百万円、2021年12月期1,631百万円を想定しています。
・外注委託費は、過去の実績を勘案の上、想定しています。
・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）は、2021年６月期1,399百万円、2021年12月期
営業外費用
1,409百万円を想定しています。
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項 目 前 提 条 件
・2021年６月期における「ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）」の譲渡益1,597百
万円（予定）は、その全額を内部留保することを想定していますが、実際の繰入額は変動す
る可能性があります。
１口当たり分配金
・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の発行等に
より１口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。
・なお、内部留保（圧縮積立金）の取崩しは行わないことを前提としています。
１口当たり ・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点で行う予定はあ
利益超過分配金 りません。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所規則、一般社団法人投資信託協会規則等に
おいて、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年６月30日) (2020年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 13,312,902 129,208,669
信託現金及び信託預金 4,169,145 4,522,849
営業未収入金 311,179 292,210
その他 925,627 880,758
流動資産合計 18,718,854 134,904,487
固定資産
有形固定資産
建物 241,874,388 247,596,570
減価償却累計額 △88,415,405 △90,469,078
建物（純額） 153,458,982 157,127,491
構築物 3,414,153 3,456,410
減価償却累計額 △2,189,693 △2,225,241
構築物（純額） 1,224,460 1,231,169
機械及び装置 2,098,684 2,158,782
減価償却累計額 △1,568,610 △1,593,807
機械及び装置（純額） 530,074 564,975
工具、器具及び備品 2,150,317 2,213,975
減価償却累計額 △1,448,138 △1,496,606
工具、器具及び備品（純額） 702,179 717,368
土地 358,607,355 391,171,399
建設仮勘定 － 51,237
信託建物 204,867,611 208,004,386
減価償却累計額 △86,324,733 △89,463,421
信託建物（純額） 118,542,878 118,540,965
信託構築物 2,964,560 2,978,101
減価償却累計額 △1,738,530 △1,791,054
信託構築物（純額） 1,226,029 1,187,047
信託機械及び装置 2,176,615 2,246,283
減価償却累計額 △1,647,912 △1,690,357
信託機械及び装置（純額） 528,702 555,926
信託工具、器具及び備品 2,145,190 2,279,080
減価償却累計額 △1,296,322 △1,363,248
信託工具、器具及び備品（純額） 848,867 915,832
信託土地 346,314,479 346,314,479
有形固定資産合計 981,984,010 1,018,377,892
無形固定資産
地上権 11,882,865 11,882,865
信託借地権 23,726,920 23,726,920
その他 216,106 196,506
無形固定資産合計 35,825,892 35,806,291
投資その他の資産
敷金及び保証金 1,323,527 1,311,156
長期前払費用 10,721 8,296
その他 6,457,796 6,820,443
投資その他の資産合計 7,792,046 8,139,896
固定資産合計 1,025,601,949 1,062,324,081
繰延資産
投資法人債発行費 154,482 207,244
繰延資産合計 154,482 207,244
資産合計 1,044,475,287 1,197,435,814
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（単位：千円）
前期 当期
(2020年６月30日) (2020年12月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 2,595,394 2,729,973
短期借入金 － 10,000,000
1年内返済予定の長期借入金 50,000,000 35,000,000
未払金 3,929,688 6,756,859
未払費用 589,291 478,016
未払法人税等 1,047 583
未払消費税等 803,462 14,774
前受金 4,843,335 4,826,443
その他 279,633 299,388
流動負債合計 63,041,854 60,106,038
固定負債
投資法人債 37,000,000 52,000,000
長期借入金 348,500,000 362,500,000
預り敷金及び保証金 24,889,734 26,748,668
信託預り敷金及び保証金 28,971,720 29,318,781
その他 131,954 141,465
固定負債合計 439,493,408 470,708,916
負債合計 502,535,262 530,814,954
純資産の部
投資主資本
出資総額 519,124,828 642,044,378
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 7,302,195 7,302,195
任意積立金合計 7,302,195 7,302,195
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 15,513,000 17,274,285
剰余金合計 22,815,195 24,576,481
投資主資本合計 541,940,024 666,620,859
純資産合計 541,940,024 666,620,859
負債純資産合計 1,044,475,287 1,197,435,814
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年１月１日 （自 2020年７月１日
至 2020年６月30日） 至 2020年12月31日）
営業収益
不動産賃貸収入 ※135,890,247 ※1 36,622,238
その他賃貸事業収入 ※1 2,700,775 ※1 3,736,872
不動産等売却益 － ※2 1,388,736
営業収益合計 38,591,022 41,747,847
営業費用
賃貸事業費用 ※1 20,166,349 ※1 21,220,926
資産運用報酬 1,444,574 1,543,228
役員報酬 12,600 12,600
会計監査人報酬 15,000 15,000
資産保管手数料 49,998 50,576
一般事務委託手数料 43,253 44,955
その他営業費用 98,651 148,102
営業費用合計 21,830,427 23,035,389
営業利益 16,760,594 18,712,458
営業外収益
受取利息 65 139
未払分配金戻入 968 1,527
固定資産税等還付金 6,342 66
還付加算金 219 －
保険差益 5,418 787
その他 39 203
営業外収益合計 13,053 2,725
営業外費用
支払利息 1,075,673 1,008,854
投資法人債利息 141,343 151,712
投資法人債発行費償却 10,381 16,019
投資口交付費 － 238,326
その他 32,741 26,164
営業外費用合計 1,260,141 1,441,077
経常利益 15,513,506 17,274,105
税引前当期純利益 15,513,506 17,274,105
法人税、住民税及び事業税 1,057 605
法人税等調整額 △51 △16
法人税等合計 1,005 588
当期純利益 15,512,500 17,273,517
前期繰越利益 499 768
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 15,513,000 17,274,285
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 519,124,828 7,302,195 7,302,195 15,548,031 22,850,226 541,975,055 541,975,055
当期変動額
剰余金の配当 △15,547,532 △15,547,532 △15,547,532 △15,547,532
当期純利益 15,512,500 15,512,500 15,512,500 15,512,500
当期変動額合計 － － － △35,031 △35,031 △35,031 △35,031
当期末残高 519,124,828 7,302,195 7,302,195 15,513,000 22,815,195 541,940,024 541,940,024
当期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 519,124,828 7,302,195 7,302,195 15,513,000 22,815,195 541,940,024 541,940,024
当期変動額
新投資口の発行 122,919,550 122,919,550 122,919,550
剰余金の配当 △15,512,232 △15,512,232 △15,512,232 △15,512,232
当期純利益 17,273,517 17,273,517 17,273,517 17,273,517
当期変動額合計 122,919,550 － － 1,761,285 1,761,285 124,680,835 124,680,835
当期末残高 642,044,378 7,302,195 7,302,195 17,274,285 24,576,481 666,620,859 666,620,859
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
科目 自 2020年１月１日 自 2020年７月１日
至 2020年６月30日 至 2020年12月31日
Ⅰ 当期未処分利益 15,513,000,318 17,274,285,831
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 ― 903,214,169
Ⅲ 分配金の額 15,512,232,000 18,177,500,000
（投資口１口当たり分配金の額） (10,986) (11,000)
Ⅳ 次期繰越利益 768,318 0
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第14条第１項に 本投資法人の規約第14条第１項に
定める「租税特別措置法第67条の15 定める「租税特別措置法第67条の15
（以下、「投資法人の課税の特例」 （以下、「投資法人の課税の特例」
という。）に規定される本投資法人 という。）に規定される本投資法人
の配当可能利益の額の100分の90に の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えて分配する」旨 相当する金額を超えて分配する」旨
の方針に従い、投資法人の課税の特 の方針に従い、当期未処分利益に圧
例の適用により、利益分配金の最大 縮積立金取崩額を加算したうえで、
額が損金算入されることを企図し その全額である18,177,500,000円を
て、当期未処分利益から投資口１口 利益分配金として分配することとし
当たりの分配金が１円未満となる端 ました。
数部分を除いた全額である なお、規約第14条第２項に定める
15,512,232,000円を利益分配金とし 利益を超えた金銭の分配は行いませ
て分配することとしました。 ん。
なお、規約第14条第２項に定める
利益を超えた金銭の分配は行いませ
ん。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年１月１日 （自 2020年７月１日
至 2020年６月30日） 至 2020年12月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 15,513,506 17,274,105
減価償却費 7,167,732 7,181,270
長期前払費用償却額 4,070 3,270
投資法人債発行費償却 10,381 16,019
投資口交付費 － 238,326
受取利息 △65 △139
未払分配金戻入 △968 △1,527
支払利息 1,217,017 1,160,566
固定資産除却損 9,132 2,292
営業未収入金の増減額（△は増加） 425,017 18,969
未払消費税等の増減額（△は減少） △193,376 △788,688
営業未払金の増減額（△は減少） △180,826 134,578
未払金の増減額（△は減少） 318,251 2,818,830
前受金の増減額（△は減少） △71,739 △16,892
有形固定資産の売却による減少額 － 3,706,629
その他 4,749 74,488
小計 24,222,884 31,822,098
利息の受取額 65 139
利息の支払額 △1,163,120 △1,271,841
法人税等の支払額 △776 △1,068
営業活動によるキャッシュ・フロー 23,059,053 30,549,327
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △4,108,152 △43,806,576
信託有形固定資産の取得による支出 △2,679,451 △3,320,834
預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,314,625 △1,466,948
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,126,279 3,672,944
敷金及び保証金の差入による支出 △19,439 △633
敷金及び保証金の回収による収入 4,043 13,004
その他 △448,710 △491,351
投資活動によるキャッシュ・フロー △7,440,054 △45,400,395
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 4,000,000 98,000,000
短期借入金の返済による支出 △4,000,000 △88,000,000
長期借入れによる収入 35,000,000 22,000,000
長期借入金の返済による支出 △33,000,000 △23,000,000
投資法人債の発行による収入 － 15,000,000
投資法人債発行費の支出 － △68,781
投資口の発行による収入 － 122,681,223
分配金の支払額 △15,544,894 △15,511,902
財務活動によるキャッシュ・フロー △13,544,894 131,100,539
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,074,104 116,249,471
現金及び現金同等物の期首残高 15,407,943 17,482,048
現金及び現金同等物の期末残高 17,482,048 133,731,519
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 ①有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～50年
構築物 ２～50年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～20年
②無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法
①投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課
決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する
方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として
譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動
産の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期6,480千円、当期
57,084千円です。
４．不動産等を信託財産とする 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資
信託受益権に関する会計処 産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照
理方針 表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目について
は、貸借対照表において区分掲記することとしています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金の範囲 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっています。
６．消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
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（８）財務諸表に関する注記事項
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産等賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年１月１日 自 2020年７月１日
至 2020年６月30日 至 2020年12月31日
A.不動産賃貸事業収益
不動産賃貸収入
家賃 33,013,937 33,806,541
共益費 2,649,819 2,612,003
その他賃貸収入 226,490 35,890,247 203,693 36,622,238
その他賃貸事業収入
駐車場使用料 622,135 640,269
施設使用料 275,106 280,146
付帯収益 1,718,144 1,915,820
解約金 26,051 864,460
雑収益 59,337 2,700,775 36,175 3,736,872
不動産賃貸事業収益合計 38,591,022 40,359,111
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 5,406,197 5,816,192
公租公課 3,579,400 3,554,782
修繕費 1,184,527 1,798,206
保険料 33,415 34,513
諸経費 2,795,075 2,835,960
減価償却費 7,167,732 7,181,270
不動産賃貸事業費用合計 20,166,349 21,220,926
C.不動産賃貸事業損益(A-B) 18,424,672 19,138,184
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
（単位：千円）
ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニュー
リバー共有持分50％）
不動産等売却収入 5,950,000
不動産等売却原価 3,706,629
その他売却費用 854,634
不動産等売却益 1,388,736
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（資産除去債務に関する注記）
当期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
本投資法人は、所有する一部の有形固定資産にアスベストを使用しており、当該資産の除去時にアスベスト撤去
に係る義務を有していますが、当該債務に関連する資産を除去する具体的な方法や時期等が明確でないことから、
資産除去債務を合理的に見積もることができません。
そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル（土地を含む。）を有しています。これら
賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年１月１日 自 2020年７月１日
至 2020年６月30日 至 2020年12月31日
貸借対照表計上額
期首残高 1,017,179,792 1,017,820,624
期中増減額 640,832 36,320,618
期末残高 1,017,820,624 1,054,141,243
期末時価 1,299,250,000 1,338,120,000
(注１) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注２) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、「大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得分）」の取得
（2,833,562千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。また、当期の主な増加額は、「ＮＢＦ
小川町ビルディング（追加取得分）」、「大崎ブライトタワー」、「名古屋三井ビルディング本館（共有持分70％）」及び「名
古屋三井ビルディング新館」の取得（４物件合計 41,232,699千円）によるものであり、主な減少額は、ＮＢＦ新川ビルのうち
東館及びメゾンニューリバー（共有持分50％）の譲渡（3,706,629千円）及び減価償却費の計上によるものです。
(注３) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、（損益計算書に関する注記）に記載のとおりです。
（セグメント情報等に関する注記）
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域に関する情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
三井不動産株式会社 11,765,341 不動産賃貸事業
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸していま
す。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
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当期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域に関する情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント
三井不動産株式会社 12,552,436 不動産賃貸事業
(注)本投資法人は、マスターリース契約に係る物件を三井不動産株式会社に賃貸し、三井不動産株式会社は転借人にこれを転貸していま
す。そのほか一部の物件に関しては、同社に賃貸しています。
（１口当たり情報に関する注記）
前 期 当 期
自 2020年１月１日 自 2020年７月１日
至 2020年６月30日 至 2020年12月31日
１口当たり純資産額 383,810円 403,401円
１口当たり当期純利益 10,986円 11,524円
(注１)１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数（日数加重平均投資口数）で除することにより算定しています。また、潜
在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注２)１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2020年１月１日 自 2020年７月１日
至 2020年６月30日 至 2020年12月31日
当期純利益（千円） 15,512,500 17,273,517
普通投資主に帰属しない金額（千円） ― ―
普通投資口に係る当期純利益（千円） 15,512,500 17,273,517
期中平均投資口数（口） 1,412,000 1,498,886
（重要な後発事象に関する注記）
資産の取得
2021年１月８日に、以下の資産を取得しました。
資産名称：新宿三井ビルディング
特定資産の種類：不動産
取得価格：170,000百万円
取得先：三井不動産株式会社
取得日：2021年１月８日
資産名称：グラントウキョウサウスタワー
特定資産の種類：不動産
取得価格：47,000百万円
取得先：三井不動産株式会社
取得日：2021年１月８日
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〔開示の省略〕
貸借対照表、投資主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、リース取引、金融商品、有価証券、デリバ
ティブ取引、関連当事者との取引、税効果会計及び退職給付に関する注記事項については、決算短信における開示
の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（９）発行済投資口の総口数の増減
2020年10月26日及び同年11月６日に新投資口の発行（公募229,000口及び第三者割当11,500口)を行い、122,919百
万円を調達しました。なお、最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年 月 日 摘 要 備 考
増減 残高 増減 残高
2020年10月26日 公募増資 229,000 1,641,000 117,041 636,166 （注１）
2020年11月６日 第三者割当増資 11,500 1,652,500 5,877 642,044 （注２）
(注１)１口当たり発行価格527,240円(発行価額511,100円)にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注２)１口当たり発行価額511,100円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
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３．参考情報
（１）投資状況
第38期 第39期
(2020年６月30日現在) (2020年12月31日現在)
資産の種類 地域等
保有総額（注１） 対総資産比率 保有総額（注１） 対総資産比率
（百万円） （％） （百万円） （％）
不動産 東京23区 426,119 40.8 436,209 36.4
（注３）（注４） うち都心５区（注５） 232,024 22.2 228,854 19.1
東京周辺都市部 49,727 4.8 49,658 4.1
地方都市部 50,558 4.8 76,827 6.4
信託不動産 東京23区 414,751 39.7 414,715 34.6
（注４） うち都心５区（注５） 308,460 29.5 309,041 25.8
東京周辺都市部 19,393 1.9 19,409 1.6
地方都市部 57,269 5.5 57,321 4.8
小 計 1,017,820 97.4 1,054,141 88.0
預金・その他の資産 26,654 2.6 143,294 12.0
1,044,475 100.0 1,197,435 100.0
資産総額計（注２）
(1,017,820) (97.4) (1,054,141) (88.0)
(注１)不動産及び信託不動産の保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額によっています。なお、貸借対照表計上額は、土地、建物、構築
物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及び無形固定資産（借地権、地上権など）と長期前払費用
の合計の取得価額（取得に係る諸費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した帳簿価額です。
(注２)括弧内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
(注３)西新宿六丁目共有組合（民法第667条に規定する組合）及び中目黒ＧＴタワー共有床組合（民法第667条に規定する組合）への出資部分
（以下「任意組合出資持分」といいます。）については、不動産（東京23区）に含めて記載しており、また、以下において、それぞれ西
新宿三井ビルディング、中目黒ＧＴタワーとして一括して記載しています。
(注４)中野坂上サンブライトツインについては、不動産及び信託不動産を保有していますので、それぞれを区分して記載しています。
(注５)「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区をいいます。なお、以下においても同様です。
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（２）投資不動産物件及びその他投資資産の主要なもの
① 投資不動産物件及びその他投資資産の主要なものの価格及び投資比率
以下は2020年12月31日現在において本投資法人が保有する不動産及び信託受益権にかかる信託不動産（以下
「本件不動産」といいます。）の価格及び投資比率を示しています。本件不動産（但し、下記「芝ＮＢＦタワ
ー」、「虎ノ門琴平タワー」及び「ＮＢＦ銀座通りビル」についてはそれぞれ敷地の賃借権及び地上権を含みま
す。）は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
貸借対照表 価格（不動産 不動産
取得価格 投資比率
地域区分 物件名称 計上額 鑑定評価額） 鑑定
（千円） (％)
(千円) (千円) 機関
六本木ティーキューブ 62,800,000 62,736,404 63,600,000 大和 5.4
西新宿三井ビルディング 45,271,040 32,526,843 45,400,000 大和 3.9
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 41,398,315 51,800,000 大和 3.6
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 37,388,626 49,400,000 大和 3.1
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 27,239,687 29,600,000 谷澤 2.7
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 25,792,203 63,700,000 谷澤 2.6
ＮＢＦ南青山ビル 31,000,000 31,485,933 20,300,000 大和 2.6
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 27,078,601 36,600,000 大和 2.5
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 27,922,637 28,300,000 大和 2.4
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 17,563,923 35,800,000 大和 2.1
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 19,412,840 14,300,000 大和 1.8
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 18,274,020 34,100,000 谷澤 1.7
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 17,480,820 17,500,000 大和 1.5
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 16,382,726 20,600,000 谷澤 1.4
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 11,080,405 15,200,000 谷澤 1.1
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 11,364,892 13,800,000 大和 1.1
都心
ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 13,001,540 17,900,000 大和 1.1
５区
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 11,390,664 15,300,000 大和 1.0
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 9,311,043 12,300,000 大和 0.8
四谷メディカルビル 8,800,000 7,364,964 7,970,000 大和 0.8
ＮＢＦ新川ビル 8,571,234 7,787,571 10,770,000 谷澤 0.7
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 8,403,758 9,070,000 大和 0.7
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 6,726,587 8,490,000 大和 0.6
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 6,131,016 7,610,000 谷澤 0.6
東京
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 6,327,471 7,360,000 大和 0.5
23区
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 5,504,180 8,740,000 大和 0.5
ＮＢＦ小川町ビルディング 5,420,000 5,513,660 7,000,000 大和 0.5
住友電設ビル 5,365,000 4,764,494 6,070,000 谷澤 0.5
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 4,255,001 8,270,000 大和 0.4
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 4,783,369 5,960,000 大和 0.4
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 4,354,260 5,420,000 大和 0.4
龍角散ビル 4,050,000 4,177,817 4,960,000 大和 0.3
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 2,968,913 4,970,000 大和 0.3
都心５区計 582,173,074 537,895,199 688,160,000 - 49.7
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 62,923,127 86,600,000 大和 5.7
ゲートシティ大崎 57,281,060 48,068,517 71,100,000 大和 4.9
中野坂上サンブライトツイン 41,230,488 35,971,717 31,400,000 大和 3.5
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 27,883,331 38,600,000 大和 3.0
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 21,815,392 29,800,000 大和 2.1
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 23,993,453 25,000,000 大和 2.1
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 16,473,720 23,000,000 谷澤 2.0
上野イーストタワー 21,600,000 20,440,398 22,600,000 大和 1.8
大崎ブライトタワー 13,970,000 14,051,796 14,200,000 大和 1.2
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 8,629,750 9,840,000 大和 0.9
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 9,100,551 13,500,000 大和 0.7
東五反田スクエア 8,350,000 7,279,450 8,620,000 大和 0.7
東陽町センタービル 7,800,000 8,344,637 8,810,000 大和 0.7
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 4,013,817 5,750,000 大和 0.4
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 4,039,551 5,890,000 大和 0.4
東京23区計 935,671,622 850,924,414 1,082,870,000 - 79.8
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貸借対照表 価格（不動産 不動産
取得価格 投資比率
地域区分 物件名称 計上額 鑑定評価額） 鑑定
（千円） (％)
(千円) (千円) 機関
調布サウスゲートビル 9,320,000 7,943,327 9,940,000 大和 0.8
新川崎三井ビルディング 25,820,000 21,619,845 23,700,000 大和 2.2
横浜ＳＴビル 13,529,300 12,310,172 17,100,000 谷澤 1.2
東京
パレール三井ビルディング 3,800,000 3,026,237 4,600,000 大和 0.3
周辺
つくば三井ビルディング 8,875,500 7,098,921 8,680,000 谷澤 0.8
都市部
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 13,088,900 22,600,000 谷澤 1.4
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 1,758,976 2,160,000 大和 0.2
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 2,221,566 2,520,000 谷澤 0.2
東京周辺都市部計 82,616,145 69,067,947 91,300,000 - 7.0
札幌エルプラザ 4,404,405 2,926,773 7,890,000 谷澤 0.4
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 1,559,316 1,510,000 谷澤 0.2
ＮＢＦユニックスビル 4,028,900 2,743,701 3,390,000 谷澤 0.3
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 3,296,676 2,750,000 谷澤 0.3
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 14,422,741 16,700,000 大和 1.3
名古屋三井ビルディング新館 13,200,000 13,355,803 13,500,000 大和 1.1
名古屋三井ビルディング本館 13,050,000 13,278,043 13,300,000 大和 1.1
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 6,068,815 6,790,000 大和 0.6
地方 アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 15,095,142 19,800,000 大和 1.5
都市部 中之島セントラルタワー 14,900,000 13,620,821 18,900,000 谷澤 1.3
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 10,492,587 13,600,000 大和 1.2
堺筋本町センタービル 12,700,000 12,704,956 14,400,000 大和 1.1
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500,000 7,499,335 6,800,000 谷澤 0.9
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 2,581,780 2,530,000 谷澤 0.3
広島袋町ビルディング 2,215,000 1,705,901 2,520,000 谷澤 0.2
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 2,836,751 3,830,000 大和 0.3
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 6,364,707 11,700,000 大和 0.7
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 3,595,025 4,040,000 大和 0.4
地方都市部計 153,908,105 134,148,881 163,950,000 - 13.1
ポートフォリオ合計（74棟） 1,172,195,873 1,054,141,243 1,338,120,000 - 100.0
（参考）
取得物件の状況
価格(不動産
取得価格
地域区分 物件名称 取得日 鑑定評価額)
（千円）
(千円)
2021年
新宿三井ビルディング 170,000,000 173,000,000
東京 都心 １月８日
23区 ５区 2021年
グラントウキョウサウスタワー 47,000,000 48,500,000
１月８日
譲渡予定物件の状況
価格(不動産
地域 譲渡予定価格
物件名称 譲渡予定日 鑑定評価額)
区分 （千円）
(千円)
東京 都心 ＮＢＦ新川ビル(東館及びメゾンニューリ 2021年
5,950,000 5,080,000
23区 ５区 バー)(共有持分50％) ３月31日
(注１)区分所有物件及び共有物件については、それぞれ本投資法人の持分に関する取得価格、貸借対照表計上額及び価格（不動産鑑定評
価額）です。
(注２)上表の「価格」は、2020年12月31日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価
書に基づいています。表中では、株式会社谷澤総合鑑定所を「谷澤」、大和不動産鑑定株式会社を「大和」と表示しています。不
動産鑑定評価においては、テナント入居中という現況を踏まえ、積算価格を検証手段として、全て収益価格での不動産鑑定評価額
を決定しています。
(注３)上表の「取得価格」は、本投資法人と売主の間の売買契約等に表示された数値であり、取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び
消費税等を除いています。
(注４)上表の「貸借対照表計上額」は土地、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品もしくは信託が保有するこれらの資産及
び無形固定資産（借地権、地上権など）と長期前払費用との合計の取得価額（取得に係る諸費用を含む）から減価償却累計額を控
除した帳簿価額です。
(注５)「西新宿三井ビルディング」の取得価格は2002年９月30日、2006年４月24日、2011年12月６日、2012年11月１日、2013年12月16
日、2016年７月21日及び2019年７月26日の取得価格の合計額です。
(注６)「セレスティン芝三井ビルディング」の取得価格は2013年５月31日及び2018年３月30日の取得価格の合計額です。
(注７)「Ｇ－ＢＡＳＥ田町」の取得価格は2019年３月29日及び2019年４月25日の取得価格の合計額です。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
(注８)「虎ノ門琴平タワー」の取得価格は2004年11月30日及び2006年４月24日の取得価格の合計額です。
(注９)「ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント」の取得価格は2004年２月２日及び2013年３月29日の取得価格の合計額です。
(注10)「興和西新橋ビルＢ棟」の取得価格は2001年５月23日、2016年３月１日、2017年４月28日及び2019年８月１日の取得価格の合計額
です。
(注11)「ゲートシティ大崎」の取得価格は2006年４月24日、2011年３月31日及び2013年３月22日の取得価格の合計額です。
(注12)「中野坂上サンブライトツイン」の取得価格は2002年２月１日、2002年３月26日、2007年３月23日、2008年３月14日及び2019年６
月14日の取得価格の合計額です。
(注13)「中目黒ＧＴタワー」の取得価格は2003年２月３日、2003年９月１日及び2005年９月27日の取得価格の合計額です。
(注14)「大崎ブライトコア・ブライトプラザ」の取得価格は2016年11月25日、2018年３月30日、2019年４月１日、2019年10月31日及び
2020年３月26日の取得価格の合計額です。
(注15)「新川崎三井ビルディング」の取得価格は2006年３月31日及び2012年３月30日の取得価格の合計額です。
(注16)「つくば三井ビルディング」の取得価格は2001年５月23日及び2003年３月28日の取得価格の合計額です。
(注17)「シーノ大宮ノースウィング」の取得価格は2004年10月１日及び2004年11月１日の取得価格の合計額です。
(注18)「札幌エルプラザ」の取得価格は2003年11月５日、2004年３月５日、2004年11月30日及び2005年10月５日の取得価格の合計額で
す。
(注19)「ＮＢＦ名古屋広小路ビル」の取得価格は2004年３月30日及び2008年３月17日の取得価格の合計額です。
(注20)「堺筋本町センタービル」の取得価格は2005年３月25日及び2014年１月30日の取得価格の合計額です。
(注21)「広島袋町ビルディング」の取得価格は2003年11月７日及び2012年４月13日の取得価格の合計額です。
(注22)「ＮＢＦ新川ビル」の譲渡に際して、譲渡予定日と同日付で本物件に係る共有持分50％の信託設定を行い、かかる信託の受益権を
譲渡します。なお、譲渡対象は東館とメゾンニューリバーとなり、西館（2021年３月１日に「ＮＢＦ八丁堀テラス」へ名称変更予
定）は引続き本投資法人にて保有します。
(注23)「ＮＢＦ小川町ビルディング」の取得価格は2005年９月30日及び2020年11月30日の取得価格の合計額です。
(注24)投資比率は、取得価格合計に対する比率の小数点第１位未満を四捨五入して求めています。
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
② 投資不動産及び信託不動産の内容
Ａ．テナント等の概要
本件不動産に関する賃貸状況の概要は次のとおりです。（2020年12月31日現在）
第39期
総賃貸可能 総賃貸面積 稼働率 延べ
地域区分 物件名称 総賃貸収入
面積（㎡） （㎡） （％） テナント数
(百万円)
六本木ティーキューブ(注１) 1,654 34,637 32,630 94.2 53
西新宿三井ビルディング(注１) 1,276 33,558 33,540 99.9 50
セレスティン芝三井ビルディング(注１) 1,505 38,011 38,011 100.0 10
ＮＢＦ品川タワー (注３) 22,803 22,803 100.0 11
芝ＮＢＦタワー 998 24,730 24,730 100.0 27
ＮＢＦプラチナタワー 1,421 33,503 32,187 96.1 11
ＮＢＦ南青山ビル 484 9,632 9,632 100.0 12
ＮＢＦコモディオ汐留 893 20,538 19,978 97.3 16
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 613 12,481 12,481 100.0 9
虎ノ門琴平タワー(注１) 937 16,848 16,848 100.0 28
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 307 6,627 6,627 100.0 6
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント (注３) 16,516 16,516 100.0 1
ＮＢＦ銀座通りビル (注３) 3,440 3,440 100.0 1
新宿三井ビルディング二号館 617 14,828 14,471 97.6 48
興和西新橋ビルＢ棟(注１) (注３) 10,347 10,122 97.8 18
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 603 16,261 16,261 100.0 7
都心
ＮＢＦ虎ノ門ビル 465 10,089 9,972 98.8 12
５区
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 366 5,390 5,390 100.0 9
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 243 4,033 3,642 90.3 6
四谷メディカルビル(注１) 232 7,481 7,370 98.5 39
ＮＢＦ新川ビル(注１) (注3) 11,078 647 5.8 23
ＮＢＦ渋谷イースト 165 4,999 3,916 78.3 4
ＮＢＦ芝公園ビル(注１) 272 7,084 7,033 99.3 18
東京 ＮＢＦ高輪ビル 293 10,450 10,450 100.0 15
23区 ＮＢＦ赤坂山王スクエア 199 5,258 5,258 100.0 6
ＮＢＦ神田須田町ビル 202 4,470 4,470 100.0 9
ＮＢＦ小川町ビルディング(注１) 185 5,340 5,340 100.0 18
住友電設ビル (注３) 5,971 5,971 100.0 1
ＮＢＦ東銀座スクエア 201 4,871 4,871 100.0 6
パナソニック東京汐留ビル (注３) 4,577 4,577 100.0 1
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ (注３) 3,298 3,298 100.0 2
龍角散ビル 211 5,332 5,332 100.0 13
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 392 7,213 7,213 100.0 8
ＮＢＦ大崎ビル (注３) 74,425 74,425 100.0 1
ゲートシティ大崎(注１) 2,142 41,881 41,857 99.9 75
中野坂上サンブライトツイン 1,080 32,533 32,533 100.0 20
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 1,030 36,654 36,654 100.0 15
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 831 28,299 28,299 100.0 4
大崎ブライトコア・ブライトプラザ(注１) 622 14,174 13,107 92.5 19
中目黒ＧＴタワー(注１) 953 21,423 21,423 100.0 17
上野イーストタワー (注３) 17,227 17,227 100.0 1
大崎ブライトタワー (注３) 6,070 6,069 100.0 13
ＮＢＦ上野ビル 296 8,504 8,504 100.0 6
ＮＢＦ池袋イースト 412 11,073 11,073 100.0 20
東五反田スクエア(注１) 241 6,166 6,166 100.0 14
東陽町センタービル (注３) 11,294 11,294 100.0 1
ＮＢＦ池袋タワー 192 5,642 5,642 100.0 17
ＮＢＦ池袋シティビル 175 5,127 5,127 100.0 9
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日本ビルファンド投資法人（8951）2020年12月期決算短信
第39期
総賃貸可能 総賃貸面積 稼働率 延べ
地域区分 物件名称 総賃貸収入
面積（㎡） （㎡） （％） テナント数
(百万円)
調布サウスゲートビル (注３) 13,762 13,762 100.0 1
新川崎三井ビルディング(注１) 1,116 39,837 36,845 92.5 20
横浜ＳＴビル 661 20,087 19,848 98.8 96
東京
パレール三井ビルディング(注１) 307 12,545 12,545 100.0 31
周辺
つくば三井ビルディング 436 16,833 15,894 94.4 58
都市部
シーノ大宮ノースウィング 824 20,698 20,601 99.5 43
ＮＢＦ浦和ビル 104 3,455 3,455 100.0 12
ＮＢＦ松戸ビル 122 4,770 4,770 100.0 25
札幌エルプラザ 339 11,396 11,396 100.0 14
ＮＢＦ札幌南二条ビル 110 5,351 5,351 100.0 3
ＮＢＦユニックスビル 272 13,384 13,183 98.5 50
ＮＢＦ新潟テレコムビル 192 10,193 9,909 97.2 31
三井住友銀行名古屋ビル 657 17,658 17,624 99.8 11
名古屋三井ビルディング新館(注１) 209 11,222 11,222 100.0 26
名古屋三井ビルディング本館(注１) 236 12,989 12,581 96.9 65
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 275 9,876 9,876 100.0 23
地方 アクア堂島ＮＢＦタワー 641 21,958 21,381 97.4 46
都市部 中之島セントラルタワー 593 17,291 17,290 100.0 29
信濃橋三井ビルディング(注１) 605 25,284 24,881 98.4 57
堺筋本町センタービル 548 23,230 22,63