2020 年 11 月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 西山 晃一
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬ- 山下 恭司
(TEL. 03-3516-3370）
国内不動産の取得に関するお知らせ （NBF 小川町ビルディング：追加取得）
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」という。）が資産の運用を委託する日本ビルファンドマネジメ
ント株式会社（以下、「資産運用会社」という。）は、2020 年 11 月 16 日、下記のとおり資産の取得を決定しました
ので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 NBF 小川町ビルディング（追加取得）
※以下、NBF 小川町ビルディングを「本物件」、今回取得する部分を「本物件追
加取得部分」、本投資法人が既に保有している部分を「本物件既存持分」とい
います。
取 得 価 額 480,000,000 円
（取得諸経費、固定資産税、都市計画税等の精算分および消費税等を除く。）
取 得 先 複数個人
※取得先は個人であり、開示することにつき同意を得られていないため、詳細に
ついては開示しておりません。
媒 介 の 有 無 なし
契 約 締 結 日 2020 年 11 月 16 日
取 得 日 2020 年 11 月 30 日（予定）
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、東京 23 区におけるポートフォリオの充実
を図るために取得を行うものです。
本投資法人は、本物件既存持分約 83.84％を保有しており、着実に運用実績を重ねて来ました。（なお、本物
件追加取得部分は本物件の約 8.62％に相当し、取得後の保有割合は合計で約 92.47％となります。（割合は
何れも専有面積割合））
本物件追加取得は、本物件の資産価値・流動性の向上を図る方針に合致するものと資産運用会社は評価し
ています。
1
3. 取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 NBF 小川町ビルディング（追加取得）
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権（1,114.85 ㎡）の敷地権割合 約 8.63％（本物件既存持分約
83.75％と併せて約 92.38％）
建物：区分所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：東京都千代田区神田小川町一丁目 3 番 1
建物：東京都千代田区神田小川町一丁目 3 番地 1
（住居表示）
東京都千代田区神田小川町一丁目 3 番 1 号
用 途
店舗・事務所
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 1,114.85 ㎡（全体）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 8,350.32 ㎡（全体）
構 造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 10 階建
（登記簿上の表示） （一棟の建物の表示による。）
建 設 時 期
1986 年 10 月 27 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震 PML 4.2％
（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価報告書によるもの）
担 保 の 状 況 本物件土地建物に根抵当権の設定がありますが、本物件引渡しまでに、取得先
の責任と負担において解除される予定です。
鑑 定 評 価 額 557,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 10 月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 本投資法人は、本物件追加取得部分を全て三井不動産株式会社（以下、「三井
不動産」という。）に賃貸する予定であるため、賃借人は三井不動産１社となりま
す。なお、三井不動産は転借人にこれを転貸します。
本物件追加取得部分一部を含む 2 階～10 階までの貸室は区分所有者が共同
で三井不動産にマスターリースのうえ一元運用（賃貸収益及び賃貸費用を、自己
の区分所有区画に関わらず、一元運用権利割合に応じて収受・負担）しており、
本物件追加取得部分の一元運用権利割合は約 8.26％（本物件既存持分（約
85.59％）と併せて約 93.84％）です。
2020 年 9 月 30 日時点の本物件追加取得部分の賃貸借の対象の賃貸状況は以
下の通りです。
テ ナ ン ト の 総 数 15 社（一般事業会社 15 社）
総 賃 料 収 入 約 45 百万円/年間（※1）
敷 金 ・ 保 証 金 約 43 百万円（※1）
総賃貸可能面 積 約 535.68 ㎡（持分換算）
本物件追加取得部分（一元運用区画） 約 438.38 ㎡（※2）
本物件追加取得部分（一元運用区画外） 約 97.30 ㎡（※3）
総 賃 貸 面 積 約 535.68 ㎡（同上）
稼 働 率 100％
2
その他特筆すべき事項 なし
※1 総賃料収入、敷金・保証金については、三井不動産より受領したレントロール（2020 年 9 月 30 日時点）
を基に算出しており、引渡し後に本投資法人が受領する金額とは異なります。
※2 一元運用区画面積 5,308.47 ㎡×約 8.26％（一元運用権利割合）
※3 一元運用区画外面積 194.07 ㎡×約 50.14％（収益分配割合）
4. 取得先の概要
取得先は個人であり、開示することにつき同意を得られていないため、詳細については開示しておりません。
5. 物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人および資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6. 決済方法等
引渡時一括決済
7. 今後の見通し
本取得による本投資法人の 2020 年 12 月期及び 2021 年 6 月期についての運用状況に対する影響は軽微
であり、運用状況の予想に変更はありません。
（以下余白）
3
8. 鑑定評価書の概要
物件名 NBF小川町ビルディング 追加取得
鑑定評価額 557,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年10月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 557,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 565,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 44,085
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 45,544
費収入、施設収入等を査定。
② 空室損失等 1,459 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 16,025
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー 7,864
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 2,192
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 389
定。
テナント募集費用等 354 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 5,184 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 42 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 0 特になし。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 28,059
（４） 一時金の運用益 425 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 3,063
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 25,422
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.5%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 554,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 4.3%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 4.7%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 702,000
土地比率 94.8%
建物比率 5.2%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件追加取得部分の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および
PM 業務それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資
主の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
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＜添付資料＞
【参考資料 1】本物件の案内図
【参考資料 2】本物件の外観写真
【参考資料 3】本物件の基準階平面図
【参考資料 4】本物件の断面図
【参考資料 5】本取得後のポートフォリオの概況
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【参考資料 1】本物件の案内図
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【参考資料 2】本物件の外観写真
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【参考資料 3】本物件の基準階平面図
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【参考資料 4】本物件の断面図
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【参考資料 5】本取得後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
新宿三井ビルディング(注3) 170,000,000 12.3% 173,000,000
六本木ティーキューブ 62,800,000 4.5% 63,600,000
グラントウキョウサウスタワー(注3) 47,000,000 3.4% 48,500,000
西新宿三井ビルディング 45,271,040 3.3% 45,400,000
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.0% 51,700,000
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 2.6% 49,400,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.3% 29,600,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.2% 63,700,000
ＮＢＦ南青山ビル 31,000,000 2.2% 20,300,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.1% 36,100,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 2.0% 28,300,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 1.8% 35,800,000
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 1.5% 14,300,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.5% 34,000,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.2% 17,500,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.2% 20,200,000
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 1.0% 15,200,000
都心 リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.0% 14,000,000
55.9%
5区 ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.0% 17,900,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 0.9% 15,300,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.7% 12,300,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.6% 7,970,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.6% 8,240,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.5% 8,490,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.5% 7,610,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.5% 7,360,000
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.4% 8,730,000
住友電設ビル 5,365,000 0.4% 6,070,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.4% 8,340,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 5,990,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 4,940,000 0.4% 6,320,000
ＮＢＦ小川町ビルディング（追加取得分）(注4) 480,000 0.0% 557,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,420,000
ＮＢＦ新川ビル(注5) 4,424,281 0.3% 5,690,000
龍角散ビル 4,050,000 0.3% 5,010,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,840,000
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 4.8% 86,600,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 4.1% 70,800,000
中野坂上サンブライトツイン 41,230,488 3.0% 31,400,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 2.5% 38,600,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 1.8% 29,800,000
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 1.8% 25,000,000
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 1.7% 23,000,000
東京23区 上野イーストタワー 21,600,000 1.6% 81.4% 22,600,000
大崎ブライトタワー 13,970,000 1.0% 14,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.8% 9,830,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.6% 13,500,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.6% 8,600,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.6% 8,790,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.3% 5,740,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.3% 5,890,000
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価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.7% 9,970,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 1.9% 23,700,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.0% 17,100,000
東京周辺 パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 4,580,000
6.0%
都市部 つくば三井ビルディング 8,875,500 0.6% 8,760,000
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.2% 22,500,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.1% 2,160,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,520,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.3% 7,840,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.1% 1,540,000
ＮＢＦユニックスビル 4,028,900 0.3% 3,410,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.3% 2,750,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.1% 16,700,000
名古屋三井ビルディング本館 13,050,000 0.9% 13,300,000
名古屋三井ビルディング新館 13,200,000 1.0% 13,500,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.5% 6,790,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.3% 19,800,000
地方都市部 11.1%
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.1% 18,900,000
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.0% 13,400,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 0.9% 14,400,000
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500,000 0.8% 6,800,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.2% 2,530,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,540,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.2% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.6% 11,700,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.3% 4,040,000
合計 1,385,048,920 100% 100% 1,552,147,000
（ 注1 ） 「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時点に
おける売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）を記載
しています。
（ 注2 ） 「価格（不動産鑑定評価額)」は2020年6月期（2020年6月30日時点）の評価額を記載しています。
（ 注3 ） 「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」は2021年1月8日に取得予定です。
なお、「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」の「価格（不動産鑑定評価額）」は
2020年8月31日時点の評価額を記載しています。
（ 注4 ） 「NBF小川町ビルディング（追加取得分）」の「価格（不動産鑑定評価額）」は2020年10月31日時点の評価額を記載して
います。
（ 注5 ） 「NBF新川ビル」の東館及びメゾンニューリバー（住宅棟）は2020年12月25日及び2021年3月31日の各譲渡日に
共有持分の50％を信託設定し、係る信託受益権を譲渡する予定です。
なお、「NBF新川ビル」の取得価格及び「価格（不動産鑑定評価額）」は譲渡後の西館の価格を記載しています。
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