8951 Ｒ－ビルＦ 2020-10-09 15:30:00
国内不動産の取得及び貸借の開始に関するお知らせ（「新宿三井ビルディング」及び「グラントウキョウサウスタワー」の取得） [pdf]
2020 年 10 月９日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 西山 晃一
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬ- 山下 恭司
(TEL. 03-3516-3370）
国内不動産の取得及び貸借の開始に関するお知らせ
（「新宿三井ビルディング」及び「グラントウキョウサウスタワー」の取得）
日本ビルファンド投資法人（以下、 「本投資法人」といいます。 ）及び本投資法人が資産の運用を委託
する日本ビルファンドマネジメント株式会社（以下、 「資産運用会社」といいます。）は、2020 年 10 月９
日、下記のとおり資産の取得及び貸借を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、
「新宿三井ビルディング」の取得先は、資産運用会社の主要株主である三井不動産株式会社（以
下、
「三井不動産」といいます。 ）であり、同社は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下、 「投信法」
といいます。）第 201 条及び投信法施行令第 123 条に規定する利害関係人等に該当します。そのため、資
産運用会社は三井不動産から取得資産の取得を行うにあたり、投信法第 201 条の２に基づき必要となる
本投資法人役員会の承認による同意を得ています。
記
1. 取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 ①新宿三井ビルディング
②グラントウキョウサウスタワー
取 得 価 額 ① 170,000,000,000 円
② 47,000,000,000 円
合計 217,000,000,000 円
（取得諸経費、固定資産税、都市計画税等の精算分及び消費税等を除く。
）
取 得 先 三井不動産株式会社
契 約 締 結 日 2020 年 10 月９日
取 得 日 2021 年１月８日（予定）
取 得 資 金 新投資口の発行等により調達した資金（※１）
、借入金及び自己資金（予定）
代 金 精 算 方 法 引渡時一括
媒 介 の 有 無 なし
※１ 本日付公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照下さい。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
1
2. 取得及び貸借の理由並びに取得資産の内容
＜新宿三井ビルディング＞
(1）取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、 東京 23 区におけるポートフォリオ充
実を図るために取得及び貸借を行うものです。なお、本投資法人は特に以下の点を評価しました。
① 立地
JR 各線、小田急線、京王線が利用可能な「新宿」駅西口から徒歩６分、東京メトロ丸の内線「西
新宿」駅徒歩２分、都営地下鉄大江戸線「都庁前」駅徒歩１分と交通利便性の高い立地に所在す
る本物件は、 東京を代表するオフィスエリアである西新宿の高層ビル街に位置するランドマーク
ビルであり、 周辺では再開発による新しい物件の供給でオフィス集積が進んでいることから引続
きオフィスエリアとして発展が期待できます。
② 建物施設等
本物件は、1974 年竣工と築 46 年を経過しているものの、2000 年以降エントランスロビー、エレ
ベーターホール、共用部廊下などの内装を一新し、空調性能、電気容量等物件の基本性能を向上
させるとともに、東日本大震災以降、非常用発電機の 72 時間対応化や、大規模制震装置の導入
など BCP 面での投資も行い、競争力を維持しています。基準階貸室は整形、無柱の約 254 坪の２
区画で構成され、フレキシブルなオフィスレイアウトが可能です。天井高 2,560mm（別途 OA フ
ロア 80 ㎜実装済）１フロア４ブロック 20 ゾーンで調整可能な空調、 コンセント容量は 50VA/
、 OA
㎡、高圧２回線受電等のスペックを備える物件です。
(2）取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 新宿三井ビルディング
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権
建物：所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：東京都新宿区西新宿二丁目１番
建物：東京都新宿区西新宿二丁目１番地
（住居表示）
東京都新宿区西新宿二丁目１番１号
用 途
事務所
（ 登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 14,449.38 ㎡
（ 登記簿上の表示） 建物：延床面積 179,696.87 ㎡
構 造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付 56 階建
（ 登記簿上の表示）
建 設 時 期
1974 年９月 30 日
（ 登記簿上の表示）
耐 震性に関する事項 地震ＰＭＬ 1.3％（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価
報告書によるもの）
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
2
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 173,000,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年８月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 本投資法人は、 本物件のすべてを三井不動産に賃貸する予定であるため、
賃借人は三井不動産１社となります。なお、三井不動産は転借人にこれ
を転貸する予定です。
また、転借人については、本投資法人の 2020 年９月 29 日付「不動産投
資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」の参照する 2020
年９月 29 日付有価証券報告書に記載しているテナントの選定基準に適
合しています。
2020 年７月 31 日時点の転借人に関する状況は以下のとおりです。
エンドテナントの総数 93 社（一般事業会社 67 社、店舗 25 社、その他１社）
総 賃 料 収 入 約 10,233 百万円/年間（※２）
敷 金 ・ 保 証 金 約 11,996 百万円（※２）
総 賃 貸 可 能 面 積 101,255.03 ㎡
総 賃 貸 面 積 99,013.96 ㎡
稼 働 率 97.8％
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 ・本物件には、点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する
吹付け材の使用が確認されていますが、安定した状態であり、健康被
害を及ぼす状態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込
め等を行っていく予定です。
※２ 総賃料収入、敷金・保証金については、売主より受領したレントロール（2020 年７月 31 日時点）
を基に算出しており、引渡し後に本投資法人が受領する金額とは異なります。
＜グラントウキョウサウスタワー＞
(1）取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、東京 23 区におけるポートフォリオ
充実を図るために取得及び貸借を行うものです。 なお、本投資法人は特に以下の点を評価しました。
① 立地
JR「東京」駅に直結しており、東京メトロ・都営地下鉄等の複数路線も徒歩圏内で利用可能で交
通利便性が非常に高いこと、 「丸の内」アドレスを有し、近隣で現在進行中の八重洲二丁目中地
区第一種市街地再開発をはじめとした数多くの再開発計画が控えており、 ビジネスエリアとして
国内最高の評価ができる立地環境であることから、 長期に亘り安定したオフィス需要が見込める
物件です。
② 建物施設等
築浅(築 13 年)かつ、基準階貸室面積約 626 坪、天井高 2,950mm、 フロア 150 ㎜、
OA 電気容量 60VA
等の高スペックを備え、オイルダンパーによる制震装置や非常用発電機の実装、非常時の受電シ
ステム、災害用備蓄品の確保等の BCP 対策機能も備えていることから、リーシング面においても
競争力の高い物件です。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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(2）取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 グラントウキョウサウスタワー
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権（1,800.85 ㎡）の共有持分約 51.17％
借地権（20,778.92 ㎡）の準共有持分約 5.22％
建物：区分所有権（５階から９階の 10,853.40 ㎡）
(専有面積割合約 13.33％)
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：所有権 東京都千代田区丸の内一丁目 26 番３、26 番 4、26 番 11、
東京都中央区八重洲二丁目 13 番１、13 番２、13 番３
借地権 上記６筆及び他 19 筆
建物：東京都千代田区丸の内一丁目 26 番地３、26 番地４、26 番地 11、
東京都中央区八重洲二丁目 13 番地１、13 番地２、13 番地３、他
８筆
（住居表示）
東京都千代田区丸の内一丁目９番２号
用 途
事務所、物置
（ 登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 20,778.92 ㎡（グラントウキョウ団地全体）
（ 登記簿上の表示） 建物：延床面積 137,662.87 ㎡（グラントウキョウサウスタワー全体）
構 造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付き 42 階建
（ 登記簿上の表示）
建 設 時 期
2007 年 10 月 10 日
（ 登記簿上の表示）
耐 震性に関する事項 地震ＰＭＬ 1.0％（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価
報告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 48,500,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年８月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 賃借人については、本投資法人の 2020 年９月 29 日付「不動産投資信託
証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」の参照する 2020 年９月
29 日付有価証券報告書に記載している賃借人選定基準に適合していま
す。
2020 年７月 31 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 ４社（一般事業会社４社）
総 賃 料 収 入 約 1,785 百万円/年間（※３）
敷 金 ・ 保 証 金 約 1,382 百万円（※３）
総 賃 貸 可 能 面 積 10,955.29 ㎡
総 賃 貸 面 積 10,955.29 ㎡
稼 働 率 100％
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
4
その他特筆すべき事項 ・本物件は、隣接するグラントウキョウノースタワーと一体で開発され
ており、本物件の敷地とグラントウキョウノースタワーの敷地は建築
基準法に基づき一団地と認定されており（グラントウキョウ団地） 容 、
積率、建ぺい率等の建築基準法の一定の規制については、一団地を本
物件の敷地とみなして適用されます。
・グラントウキョウ団地は各区分所有者兼土地所有者間で相互に借地権
が設定されており、各区分所有者はグラントウキョウ団地の敷地全体
を無償で利用できます。
・本物件及びグラントウキョウノースタワーの区分所有者の間でグラン
トウキョウ団地に関して合意書が締結されており、当該合意書におい
ては、区分所有権を譲渡する場合の他の当事者の優先交渉権等が定め
られています。本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る
管理規約及び区分所有者の間で締結されている合意書の適用を受けま
す。なお、当該管理規約においては、専有部分と敷地部分の分離処分
の禁止等が、当該合意書においては、区分所有権を譲渡する場合の他
の区分所有者の優先交渉権等が、それぞれ定められています。
※３ 総賃料収入、敷金・保証金については、売主より受領したレントロール（2020 年７月 31 日時点）
を基に算出しており、引渡し後に本投資法人が受領する金額とは異なります。
3. 取得先の概要
① 名 称 三井不動産株式会社
② 所 在 地 東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 菰田 正信
④ 事 業 内 容 不動産業 等
⑤ 資 本 金 339,897 百万円（2020 年７月 22 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1941 年７月 15 日
⑦ 純 資 産 2,498,239 百万円（2020 年６月 30 日時点）
⑧ 総 資 産 7,653,809 百万円（2020 年６月 30 日時点）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）10.29％
⑨ 大株主及び投資比率
（2020 年３月 31 日時点）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資産運用会社の株主に該当します（出資割合 46％） 。
資 本 関 係 本書の日付現在本投資法人の投資口を 47,630 口保有してい
ます。
人 的 関 係 資産運用会社の職員の出向元企業に該当します。
本投資法人のオフィスマネジメント業務受託者、新規テナン
取 引 関 係 ト斡旋業務の提供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人
が保有する不動産の賃借人等に該当します。
本投資法人の関連当事者には該当しません。
関連当事者への該当状況
資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
5
4. 物件取得者等の状況
物件取得者等の状況
取得資産の名称
前所有者（取得先） 前々所有者
会社名・氏名 三井不動産株式会社 該当なし
新宿三井ビルディング 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関 同上
ある者への該当状況 係人等に該当します。
取得経緯・理由等 新築 同上
取得価格 ― 同上
取得時期 1974 年９月 30 日 同上
三井不動産株式会社 特別な利害関係に
会社名・氏名
グラントウキョウ ある者以外
サウスタワー 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関 ―
ある者への該当状況 係人等に該当します。
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 ―
前所有者が１年を超え ―
取得価格 て所有しているため記
載を省略します。
取得時期 2013 年２月 22 日 ―
5. フォワードコミットメント等の概要等
上記取得資産については、フォワードコミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結
から１ヶ月以上経過した後に資金決済・物件引渡しを行うこととしている契約）に該当します。当
該売買契約においては、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除された場合
には、相手先に対し、売買価格の 10％に相当する違約金を支払う定めとなっています。
もっとも当該売買契約においては、本投資法人の資金調達が行われることが確実であることを条件
として売買代金の支払義務が発生するものとされていることから、取得資金の調達が困難となった
場合においても、売買契約上の代金支払義務を履行が出来ないことを理由として違約金の支払いが
必要となることはありません。
6. 2020 年 12 月期及び 2021 年６月期の運用状況の見通し
本取得による本投資法人の 2020 年 12 月期及び 2021 年６月期の運用状況への影響については、本日
付公表の「2020 年 12 月期及び 2021 年６月期の運用状況の予想及び１口当たり分配金の予想の修正
に関するお知らせ」をご参照下さい。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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7. 鑑定評価書の概要
＜新宿三井ビルディング＞
物件名 新宿三井ビルディング
鑑定評価額 173,000,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年8月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 173,000,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 174,000,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 11,097,187
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 11,448,068
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 350,881 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 3,942,477
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー 1,456,166
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 906,036
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 42,517
定。
テナント募集費用等 87,130 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 1,439,148 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 11,481 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 0 特になし
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 7,154,710
（４） 一時金の運用益 103,877 運用利回りを1.0％として査定。
（５） 資本的支出 1,530,942 エンジニアリング・レポート記載の更新費の水準に基づき査定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 5,727,645
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 3.3%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 172,000,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.1%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 3.4%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 206,000,000
土地比率 98.5%
建物比率 1.5%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費及び PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務及び PM 業務それぞ
れの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益
を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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＜グラントウキョウサウスタワー＞
物件名 グラントウキョウサウスタワー
鑑定評価額 48,500,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年8月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 48,500,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 49,200,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 1,808,572
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 1,864,425
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 55,853 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 413,685
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー 159,704
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 47,722
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 11,616
定。
テナント募集費用等 14,792 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 175,641 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 1,124 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 3,087 共用部使用料等を計上。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 1,394,887
（４） 一時金の運用益 14,577 運用利回りを1.0％として査定。
（５） 資本的支出 32,496 エンジニアリング・レポート記載の更新費の水準に基づき査定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 1,376,967
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 2.8%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 48,200,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 2.5%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 2.9%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 41,500,000
土地比率 91.9%
建物比率 8.1%
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費及び PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務及び PM 業務それぞ
れの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益
を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
8
＜添付資料＞
【参考資料１】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図等
１.新宿三井ビルディング
２.グラントウキョウサウスタワー
【参考資料２】本取得後のポートフォリオの概況
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【参考資料１】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図等
１.新宿三井ビルディング
案内図
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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外観写真
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
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また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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基準階平面図
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
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また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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２.グラントウキョウサウスタワー
案内図
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
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また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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外観写真
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
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いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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基準階平面図
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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断面図
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【参考資料２】本取得後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注 1) 投資比率
(千円)(注 2)
新宿三井ビルディング(注 3) 170,000,000 12.3% 173,000,000
六本木ティーキューブ 62,800,000 4.5% 63,600,000
グラントウキョウサウスタワー(注 3) 47,000,000 3.4% 48,500,000
西新宿三井ビルディング 45,271,040 3.3% 45,400,000
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.0% 51,700,000
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 2.6% 49,400,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.3% 29,600,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.2% 63,700,000
ＮＢＦ南青山ビル 31,000,000 2.2% 20,300,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.1% 36,100,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 2.0% 28,300,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 1.8% 35,800,000
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 1.5% 14,300,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.5% 34,000,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.2% 17,500,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.2% 20,200,000
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 1.0% 15,200,000
都心
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.0% 57.4% 14,000,000
5区
ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.0% 17,900,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 0.9% 15,300,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.7% 12,300,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.6% 7,970,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.6% 8,240,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.5% 8,490,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.5% 7,610,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.5% 7,360,000
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.4% 8,730,000
住友電設ビル 5,365,000 0.4% 6,070,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.4% 8,340,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 5,990,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 4,940,000 0.4% 6,320,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,420,000
ＮＢＦ新川ビル(注 4) 4,424,281 0.3% 5,690,000
龍角散ビル 4,050,000 0.3% 5,010,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,840,000
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 4.8% 86,600,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 4.1% 70,800,000
中野坂上サンブライトツイン 41,230,488 3.0% 31,400,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 2.5% 38,600,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 1.8% 29,800,000
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 1.8% 25,000,000
中目黒ＧＴタワー 23,856,000 1.7% 23,000,000
上野イーストタワー 21,600,000 1.6% 22,600,000
東京 23 区 82.9%
大崎ブライトタワー（注 5） 13,970,000 1.0% 14,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.8% 9,830,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.6% 13,500,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.6% 8,600,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.6% 8,790,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.3% 5,740,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.3% 5,890,000
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注 1) 投資比率
(千円)(注 2)
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.7% 9,970,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 1.9% 23,700,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.0% 17,100,000
東京周辺 パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 4,580,000
6.0%
都市部 つくば三井ビルディング 8,875,500 0.6% 8,760,000
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.2% 22,500,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.1% 2,160,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,520,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.3% 7,840,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.1% 1,540,000
ＮＢＦユニックスビル 4,028,900 0.3% 3,410,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.3% 2,750,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.1% 16,700,000
名古屋三井ビルディング本館(注 5) 13,050,000 0.9% 13,300,000
名古屋三井ビルディング新館(注 5) 13,200,000 1.0% 13,500,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.5% 6,790,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.3% 19,800,000
地方都市部 11.1%
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.1% 18,900,000
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.0% 13,400,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 0.9% 14,400,000
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500,000 0.8% 6,800,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.2% 2,530,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,540,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.2% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.6% 11,700,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.3% 4,040,000
合計 1,384,568,920 100% 100% 1,551,590,000
（注１）
「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時
点における売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）
を記載しています。
（注 2）「価格（不動産鑑定評価額)」は 2020 年 6 月期（2020 年 6 月 30 日時点）の評価額を記載しています。なお、「大
崎ブライトタワー」、「名古屋三井ビルディング本館」、「名古屋三井ビルディング新館」の価格（不動産鑑定
評価額）は 2020 年 7 月 31 日時点の評価額を、「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」
の価格（不動産鑑定評価額）は 2020 年 8 月 31 日時点の評価額をそれぞれ記載しています。
（注 3）「新宿三井ビルディング」、「グラントウキョウサウスタワー」は 2021 年 1 月 8 日に取得予定です。
（注 4）「NBF 新川ビル」の東館及びメゾンニューリバー（住宅棟）は 2020 年 12 月 25 日及び 2021 年 3 月 31 日の各譲渡
日に共有持分の 50％を信託設定し、係る信託受益権を譲渡する予定です。なお、「NBF 新川ビル」の取得価格及
び価格（不動産鑑定評価額）は譲渡後の西館の価格を記載しています。
（注 5）「大崎ブライトタワー」、「名古屋三井ビルディング本館」、「名古屋三井ビルディング新館」は 2020 年 10 月 1
日に取得済です。
ご注意: この文書は、本投資法人の国内不動産の取得及び貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い
いたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の
公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタス
は、当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報
並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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