2020 年 8 月 17 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本ビルファンド投資法人
代表者名 執行役員 西山 晃一
（コード番号 8951）
資産運用会社名
日本ビルファンドマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 田邉 義幸
問合せ先 投資本部ｾﾞﾈﾗﾙﾏﾈｼﾞｬ- 山下 恭司
(TEL. 03-3516-3370）
国内不動産の取得及び譲渡に関するお知らせ
（「大崎ブライトタワー」他 2 物件の取得及び「ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）」の譲渡）
日本ビルファンド投資法人（以下、「本投資法人」という。）が資産の運用を委託する日本ビルファン
ドマネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」という。）は、2020 年 8 月 17 日、下記のとおり資産
の取得及び譲渡（以下、
「本件取引」という。）を決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 本件取引の概要
(1) 取得資産の概要
取得資産の名称、契約日、引渡日（予定）、取得先、取得価格
引渡日
取得資産の名称 契約日 取得先 取得価格（※1）
（予定）
Ⅰ.大崎ブライトタワー 13,970,000,000 円
2020 年 2020 年
Ⅱ.名古屋三井ビルディング本館 三井不動産株式会社 13,050,000,000 円
8 月 17 日 10 月 1 日
Ⅲ.名古屋三井ビルディング新館 13,200,000,000 円
合計 40,220,000,000 円
※1 取得諸経費、固定資産税・都市計画税の精算分及び消費税等を除きます。
(2) 譲渡資産の概要
譲渡資産の名称、契約日、引渡日（予定）、譲渡先、譲渡価格
引渡日
譲渡資産の名称 契約日 譲渡先 譲渡価格（※2）
（予定）
Ⅳ.ＮＢＦ新川ビル
2020 年
（東館及びメゾンニューリバー） 5,950,000,000 円
12 月 25 日
共有持分 50％（※3） 2020 年
トーセイ株式会社
Ⅴ.ＮＢＦ新川ビル 8 月 17 日
2021 年
（東館及びメゾンニューリバー） 5,950,000,000 円
3 月 31 日
共有持分 50％（※3）
合計 11,900,000,000 円
※2 固定資産税・都市計画税等の精算分及び消費税等を除きます。
※3 譲渡に際して、各引渡予定日と同日付で本物件に係る共有持分 50％の信託設定を行い、かかる信託の受
益権を譲渡します。
1
譲渡価格と帳簿価額及び譲渡費用の差額
譲渡価格と帳簿価額及び譲渡費用
帳簿価額及び譲渡費用（※4）
の差額（※4）
Ⅳ.ＮＢＦ新川ビル
約 4,595 百万円 約 1,354 百万円
（東館及びメゾンニュー
（2020 年 12 月 25 日時点見込値） （2020 年 12 月 25 日時点見込値）
リバー）共有持分 50％
Ⅴ.ＮＢＦ新川ビル
約 4,422 百万円 約 1,527 百万円
（東館及びメゾンニュー
（2021 年 3 月 31 日時点見込値） （2021 年 3 月 31 日時点見込値）
リバー）共有持分 50％
合計 約 9,018 百万円 約 2,881 百万円
※4 帳簿価額及び譲渡費用については、各引渡予定日時点の見込値であり実際の数値とは異なる場合
がございます。
(3) 取得資金・資金使途、媒介者、代金精算方法
取得資金（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ）・
媒介者 代金精算方法
資金使途（Ⅳ、Ⅴ）
Ⅰ.大崎ブライトタワー
Ⅱ.名古屋三井ビルディング本館 借入金及び自己資金 なし
Ⅲ.名古屋三井ビルディング新館
Ⅳ.ＮＢＦ新川ビル
（東館及びメゾンニューリバー） 三井住友信託銀行株 引渡時一括
共有持分 50％ 式会社
借入金の返済
Ⅴ.ＮＢＦ新川ビル （後記、6.媒介の概
（東館及びメゾンニューリバー） 要参照）（※5）
共有持分 50％
※5 媒介者より、媒介報酬を開示することにつき同意を得られていないため、媒介報酬の金額につい
ては開示しておりません。
(4) フォワードコミットメント等の概要
取得資産については、フォワードコミットメント等（契約締結から１ヶ月を経過した後に決済・引
渡を行うもの）に該当し、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除された場
合には、相手先に対し、売買価格の 10％に相当する違約金を支払う定めとなっています。
譲渡資産については、フォワードコミットメント等（契約締結から１ヶ月を経過した後に決済・引
渡を行うもの）に該当し、本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除された場
合には、相手先に対し、売買価格の 20％に相当する違約金を支払う定めとなっています。
（以下余白）
2
2. 資産取得の理由及び取得資産の内容
＜Ⅰ.大崎ブライトタワー＞
（1）取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、東京 23 区におけるポートフォリオ
充実を図るために取得を行うものです。なお、資産運用会社は特に以下の点を評価しました。
① 立地
本物件はＪＲ山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線が利用可能な「大崎」駅徒歩 5 分と交通
利便性の高い立地にあります。
② 建物施設等
本物件については、築浅(築 5 年)且つ、基準階貸室面積約 589 坪、天井高 2,800mm、LED 照明、非常
用発電機(共用部)の実装、個別空調等、オフィスビルとして最新のスペックを備えた競争力の高い
物件です。
（2）取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 大崎ブライトタワー
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権（敷地権割合約 10.91％）
建物：区分所有権（6 階から 8 階の事務所 5,687.10 ㎡）及び区分所有部分
（区分所有権の共有持分、 階から 3 階の店舗の床面積合計 1,847.15
1
㎡）共有持分 10.855％（専有面積割合約 10.96％）
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：東京都品川区北品川五丁目 565 番 1
建物：東京都品川区北品川五丁目 565 番地 1
（住居表示）
東京都品川区北品川五丁目 6 番 1 号
用 途
事務所、店舗
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 7,813.22 ㎡（全体）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 89,234.27 ㎡（全体）
構 造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付き 31
（登記簿上の表示） 階建
建 設 時 期
2015 年 4 月 1 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震ＰＭＬ 0.9％（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価報
告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 14,200,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 本投資法人は、 本物件のすべてを三井不動産に賃貸する予定であるため、賃
借人は三井不動産１社となります。 なお、三井不動産は転借人にこれを転貸
します。
また、本物件の一部を含む 4 階から 30 階までの貸室は、区分所有者が共同
3
で三井不動産にマスターリースのうえ一元運用（賃貸収益及び賃貸費用を、
自己の区分所有区画に関わらず、 一元運用権利割合に応じて収受・負担）し
ており、本物件の一元運用権利割合は 10.93％です。
2020 年 7 月 31 日時点の転借人に関する状況は以下のとおりです。
テナントの総数 13 社（一般事業会社 1 社、店舗 12 社）
総 賃 料 収 入 賃借人より開示することにつき同意を得られていないため、開示しており
ません。
敷 金 ・ 保 証 金 賃借人より開示することにつき同意を得られていないため、開示しており
ません。
総 賃 貸 面 積 約 6,070.22 ㎡（持分換算）
総賃貸可能面積 約 6,070.22 ㎡（同上）
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 本物件に係る敷地に関し、 「東京都環境確保条例」に基づき土壌調査が実施
され土壌汚染が認められたものの、 汚染土壌の掘削・除去・清浄土による埋
め戻し対策工事が実施されており、 当該敷地の汚染土壌は適切に掘削・除去
されていることが確認されています。
＜Ⅱ.名古屋三井ビルディング本館＞
（1）取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、地方都市部におけるポートフォリオ
の充実を図るために取得を行うものです。なお、資産運用会社は特に以下の点を評価しました。
① 立地
JR「名古屋」駅徒歩 7 分・近鉄「名古屋」駅徒歩 4 分という交通利便性の高い立地に在り、近隣で
は「名古屋三井ビルディング北館（2021 年 1 月竣工予定）、 」「名鉄名古屋駅地区再開発」等の再開発
計画も進行中であることから、今後更なる発展が期待できます。
② 建物施設等
本物件については、築 33 年が経過しているものの、随時リニューアル工事等が実施されており、基
準階貸室面積約 293 坪、天井高 2,510mm、個別空調方式、非常用発電機(共用部に係る)の実装等、オ
フィスとしては十分なスペックを備えております。 また、基準階の貸室は最大 9 分割が可能であり、
多様な規模のニーズも対応可能であることから、リーシング面に於いても競争力の高い物件です。
（2）取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 名古屋三井ビルディング本館
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権（共有持分 70％）
建物：所有権（共有持分 70％）
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：名古屋市中村区名駅南一丁目 2401 番、2402 番 1、2409 番、2411 番、
2412 番、2413 番、2414 番、2415 番、2416 番
建物：名古屋市中村区名駅南一丁目 2401 番地、2402 番地 1、2409 番地、
2413 番地、2414 番地、2415 番地、2416 番地
（住居表示）
愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 24 番 30 号
4
用 途
事務所、店舗
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 3,526.16 ㎡（全体）（※6）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 31,256.75 ㎡（全体）
構 造
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 18 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
1987 年 3 月 13 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震ＰＭＬ 3.7％（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価報
告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 13,300,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 本投資法人は、 本物件を三井不動産に一括して賃貸する予定であるため、テ
ナントは三井不動産 1 社となります。なお、三井不動産は転借人にこれを
転貸します。
2020 年 7 月 31 日時点の転借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 66 社（一般事業会社 59 社、店舗 7 社）
総 賃 料 収 入 約 902 百万円（本投資法人が三井不動産から収受する賃料）
敷 金 ・ 保 証 金 約 677 百万円（本投資法人が三井不動産から預託される敷金）
総 賃 貸 面 積 12,781.55 ㎡（持分換算）
総 賃 貸 可 能 面 積 13,063.56 ㎡（同上）
稼 働 率 97.8％
その他特筆すべき事項 本物件には、 点検・記録等の管理を実施すべきアスベストを含有する吹付け
材の使用が確認されていますが、 安定した状態であり、健康被害を及ぼす状
態ではありません。今後は状況に応じて撤去又は封じ込め等を行っていく
予定です。
※6 敷地面積は売買対象面積であり、登記簿上の面積と異なります。引渡日までに分筆・合筆の上、
表題部の変更登記を行いますが、上記敷地面積は変更登記後の予定値であり、変更登記後の実際の数
値と異なる場合がございます。
＜Ⅲ.名古屋三井ビルディング新館＞
（1）取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象および方針に基づき、地方都市部におけるポートフォリオ
の充実を図るために取得を行うものです。なお、資産運用会社は特に以下の点を評価しました。
① 立地
JR「名古屋」駅徒歩 7 分・近鉄「名古屋」駅徒歩 4 分という交通利便性の高い立地に在り、近隣で
は「名古屋三井ビルディング北館（2021 年 1 月竣工予定）、」「名鉄名古屋駅地区再開発」等の再開発
計画も進行中であることから、今後更なる発展が期待できます。
② 建物施設等
本物件については、 築浅(築 9 年)且つ基準階貸室面積約 271 坪、天井高 2,800mm、Low-e 複層ガラス、
高圧 2 回線受電等の高スペックを備えています。また、基準階の貸室は最大 5 分割が可能であり、
多様な規模のニーズも対応可能であることから、リーシング面に於いても競争力の高い物件です。
5
（2）取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 名古屋三井ビルディング新館
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 有 形 態 土地：所有権
建物：所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：名古屋市中村区名駅南一丁目 2410 番、2409 番
建物：名古屋市中村区名駅南一丁目 2410 番地、2409 番地
（住居表示）
愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 24 番 20 号
用 途
事務所
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 1,699.19 ㎡（※7）
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 16,672.44 ㎡
構 造
鉄骨造陸屋根地下 1 階付 14 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
2011 年 5 月 13 日
（登記簿上の表示）
耐震性に関する事項 地震ＰＭＬ 2.5％（株式会社イー・アール・エス作成の地震リスク評価報
告書によるもの）
担 保 の 状 況 担保設定なし
鑑 定 評 価 額 13,500,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 6 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容 本投資法人は、 本物件を三井不動産に一括して賃貸する予定であるため、テ
ナントは三井不動産 1 社となります。なお、三井不動産は転借人にこれを
転貸します。
2020 年 7 月 31 日時点の転借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 26 社（一般事業会社 25 社、店舗 1 社）
総 賃 料 収 入 約 794 百万円（本投資法人が三井不動産から収受する賃料）
敷 金 ・ 保 証 金 約 751 百万円（本投資法人が三井不動産から預託される敷金）
総 賃 貸 面 積 11,221.79 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 11,221.79 ㎡
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 なし
※7 敷地面積は売買対象面積であり、登記簿上の面積と異なります。引渡日までに分筆の上、表題部
の変更登記を行いますが、上記敷地面積は変更登記後の予定値であり、変更登記後の実際の数値と異
なる場合がございます。
（以下余白）
6
3. 資産譲渡の理由及び譲渡資産の内容
(1) 資産譲渡の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、帳簿価額と鑑定評価額の差、取得・
譲渡物件を含めたポートフォリオの在り方等を総合的に検討した結果、資産の譲渡を行うものです。
(2) 譲渡資産の内容
譲 渡 資 産 の 名 称 ＮＢＦ新川ビル（東館及びメゾンニューリバー）
特 定 資 産 の 種 類 不動産（※8）
所 有 形 態 土地：所有権
建物：所有権
所 在 地 （登記簿上の表示）
土地：中央区新川二丁目 30 番１、30 番 6、30 番 7、30 番 10、30 番 11
建物：中央区新川二丁目 30 番地 6、30 番地１、30 番地 7
（住居表示）
東京都中央区新川二丁目 31 番 1 号、31 番 7 号
用 途
事務所・共同住宅・車庫
（登記簿上の表示）
面 積 土地：敷地面積 2,775.23 ㎡
（登記簿上の表示） 建物：延床面積 17,586.10 ㎡
構 造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 15 階建
（登記簿上の表示）
建 設 時 期
1989 年 11 月 30 日
（登記簿上の表示）
取 得 年 月 日 2002 年 12 月 25 日
取 得 価 格 8,189,837,139 円（本物件取得時の鑑定評価額を元に取得価格を按分し、算
出しています。 ）
鑑 定 評 価 額 10,160,000,000 円 （内訳） 東館 9,310,000,000 円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 6 月 30 日） メゾンニューリバー 850,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃 貸 借 の 内 容 2020 年 7 月 31 日時点の賃借人に関する状況は以下のとおりです。
テ ナ ン ト の 総 数 2 社（一般事業会社 2 社）
総 賃 料 収 入 総賃料収入の 90％超が一つのテナントからの賃料収入のため、開示してお
りません。
敷 金 ・ 保 証 金 総敷金・保証金の 90％超が一つのテナントからの敷金・保証金のため、開
示しておりません。
総 賃 貸 面 積 11,853.64 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 11,853.64 ㎡
稼 働 率 100％
その他特筆すべき事項 譲渡対象は東館とメゾンニューリバーとなり、西館は引続き本投資法人に
て保有します。
※8 譲渡に際して、各引渡予定日と同日付で本物件に係る共有持分 50％の信託設定を行い、かかる信
託の受益権を譲渡します。
7
4. 本件取引先の概要（2020 年 7 月 31 日時点）
(1) 三井不動産株式会社
① 名 称 三井不動産株式会社
② 所 在 地 東京都中央区日本橋室町二丁目 1 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 菰田 正信
④ 事 業 内 容 不動産業 等
⑤ 資 本 金 339,897 百万円（2020 年 7 月 22 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1941 年 7 月 15 日
⑦ 純 資 産 2,486,525 百万円（2020 年 3 月 31 日時点）
⑧ 総 資 産 7,395,359 百万円（2020 年 3 月 31 日時点）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）10.29％
⑨ 大株主及び投資比率
（2020 年 3 月 31 日時点）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資産運用会社の株主に該当します（出資割合 46％） 。
資 本 関 係
本投資法人の投資口を 47,630 口保有しています。
人 的 関 係 資産運用会社の職員の出向元企業に該当します。
本投資法人のオフィスマネジメント業務受託者、新規テナン
取 引 関 係 ト斡旋業務の提供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人
が保有する不動産の賃借人等に該当します。
本投資法人の関連当事者には該当しません。
関連当事者への該当状況
資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
(2) トーセイ株式会社
① 名 称 トーセイ株式会社
② 所 在 地 東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 山口 誠一郎
不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、
④ 事 業 内 容 不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、
ホテル事業
⑤ 資 本 金 約 6,600 百万円（2020 年 5 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1950 年 2 月 2 日
⑦ 純 資 産 約 56,661 百万円（2020 年 5 月 31 日現在）
⑧ 総 資 産 約 161,154 百万円（2020 年 5 月 31 日現在）
山口誠一郎 （27.22％） 有限会社ゼウスキャピタル
、 （12.67％）、
⑨ 大株主及び持株比率 KBL EPB S.A. 107704(常任代理人株式会社みずほ銀行決済営
業部)（7.94％）（2020 年 5 月 31 日現在）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資 本 関 係 なし
人 的 関 係 なし
取 引 関 係 なし
本投資法人および資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関連当事者への該当状況
ん。
8
5. 物件取得者等の状況
物件取得者等の状況
取得資産の名称
前所有者（取得先） 前々所有者
特別な利害関係に
会社名・氏名 三井不動産株式会社
大崎ブライトタワー ある者以外
特別な利害関係に 資産運用会社の利害関 ―
ある者への該当状況 係人等に該当します。
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 ―
非開示（前々所有者の ―
取得価格 同意が得られないた
め） （※9）
取得時期 2019 年 11 月 29 日 ―
会社名・氏名 三井不動産株式会社 該当なし
名古屋三井ビルディング 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関 同上
本館 ある者への該当状況 係人等に該当します。
取得経緯・理由等 新築 同上
取得価格 ― 同上
取得時期 1987 年 3 月 13 日 同上
会社名・氏名 三井不動産株式会社 同上
名古屋三井ビルディング 特別な利害関係に 資産運用会社の利害関 同上
新館 ある者への該当状況 係人等に該当します。
取得経緯・理由等 新築 同上
取得価格 ― 同上
取得時期 2011 年 5 月 13 日 同上
※9 前々所有者の同意が得られないため前所有者の取得価格は記載しておりませんが、取得先の三井
不動産株式会社は資産運用会社の利害関係人等に該当するため、本物件の売買契約締結にあたり、
資産運用会社は利害関係人等取引規程など社内規程に従い必要な手続きを経ております。
また、後記 8.鑑定評価書の概要＜大崎ブライトタワー＞記載の本物件鑑定評価額以下での取引で
あることから、本件取引における本物件の取得価格は妥当であると判断しています。
（以下余白）
9
6. 媒介の概要
① 名 称 三井住友信託銀行株式会社
② 所 在 地 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 取締役社長 橋本 勝
④ 事 業 内 容 銀行業及び信託業務
⑤ 資 本 金 3,420 億円（2020 年 3 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1925 年 7 月 28 日
⑦ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資産運用会社の株主に該当します（出資割合 5％） 。
資 本 関 係
本投資法人の投資口を 8,000 口保有しています。
人 的 関 係 資産運用会社の職員の出向元企業に該当します。
本投資法人の資産保管会社、投資主名簿等管理人、特別口座管
取 引 関 係
理事務受託者等に該当します。
本投資法人または資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関連当事者への該当状況
ん。
7. 2020 年 12 月及び 2021 年 6 月期の運用状況の見通し
本件取引による本投資法人の 2020 年 12 月及び 2021 年 6 月期運用状況への影響については、本日付
「2020 年 6 月期決算短信（ＲＥＩＴ） 」をご覧ください。
10
8. 鑑定評価書の概要
＜大崎ブライトタワー＞
物件名 大崎ブライトタワー
鑑定評価額 14,200,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 14,200,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 14,800,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 686,969
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 707,173
費収入、分配金収入等を査定。
② 空室損失等 20,204 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 187,348
過去の実績額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料率の水準によ
維持管理費・PMフィー（注） 108,305
る検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 30,849
行い査定。
修繕費 0 維持管理費に含む。
テナント募集費用等 5,444 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 42,068 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 683 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 0 特になし。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 499,621
（４） 一時金の運用益 5,443 運用利回りを1.0％として査定。
特別修繕費及び団地管理費・団地修繕積立金のほか分配金収入の振り
（５） 資本的支出 32,952
替え金額を計上。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 472,112
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 3.2%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 13,900,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.0%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 3.4%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 12,900,000
土地比率 76.1%
建物比率 23.9%
-
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
11
＜名古屋三井ビルディング本館＞
物件名 名古屋三井ビルディング本館
鑑定評価額 13,300,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 13,300,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 13,700,000 共有持分70％を考慮して査定
（１） 運営収益（ ①－② ） 1,547,657
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 1,596,686
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 49,029 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 620,767
過去の実績額及び予定契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・
維持管理費・PMフィー（注） 292,233
PM料率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 74,092
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 12,805
定。
テナント募集費用等 10,020 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 216,263 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 1,884 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 13,470 類似不動産の費用水準に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 926,890
（４） 一時金の運用益 11,695 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 113,582
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 825,003
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.2%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 13,100,000 共有持分70％を考慮して査定
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.9%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 4.3%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 25,600,000 共有持分70％を考慮して査定
土地比率 96.7%
建物比率 3.3%
-
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
12
＜名古屋三井ビルディング新館＞
物件名 名古屋三井ビルディング新館
鑑定評価額 13,500,000千円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 13,500,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 14,100,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 984,031
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 1,015,677
費収入、その他収入等を査定。
② 空室損失等 31,647 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 422,423
過去の実績額又は予定契約額に基づき、類似不動産の維持管理費・PM
維持管理費・PMフィー（注） 189,407
料率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 81,470
行い査定。
修繕費 8,291 ERの12年間平均修繕費に基づき査定。
テナント募集費用等 7,954 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 117,882 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 1,129 類似不動産の保険料率等に基づき査定。
その他費用 16,290 過去の実績額に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 561,608
（４） 一時金の運用益 9,184 運用利回りを1.0％として査定。
（５） 資本的支出 48,322 ERの12年間平均更新費に基づき査定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 522,470
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 3.7%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 13,300,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.5%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 3.9%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 20,100,000
土地比率 79.3%
建物比率 20.7%
-
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
特になし
意した事項
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
13
＜ＮＢＦ新川ビル（東館）＞
物件名 ＮＢＦ新川ビル東館
鑑定評価額 9,310,000千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 9,310,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 9,600,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 725,229
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 777,921
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 52,691 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 275,710
過去の実績額及び契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料
維持管理費・PMフィー（注） 128,791
率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 69,956
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準に基づき査
修繕費 8,640
定。
テナント募集費用等 6,113 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 47,800 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 631 保険資料に基づき査定。
その他費用 13,779 過去の実績額及び類似不動産の費用水準に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 449,519
（４） 一時金の運用益 5,593 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 43,200
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 411,912
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.0%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 9,190,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 3.7%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 4.1%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 9,160,000
土地比率 78.9%
建物比率 21.1%
-
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
予定されている改修工事費用を、各手法の適用において考慮している。
意した事項
※上記鑑定評価額は、一体としての鑑定評価額の内訳である。
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
14
＜ＮＢＦ新川ビル（メゾンニューリバー）＞
物件名 ＮＢＦ新川ビルメゾンニューリバー
鑑定評価額 850,000千円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020年6月30日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 850,000 DCF法及び直接還元法を適用のうえ査定。
直接還元法による価格 870,000
（１） 運営収益（ ①－② ） 79,426
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費収入、水道光熱
① 可能総収益 83,430
費収入、駐車場収入等を査定。
② 空室損失等 4,004 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定。
（２） 運営費用 23,648
過去の実績額及び契約内容に基づき、類似不動産の維持管理費・PM料
維持管理費・PMフィー（注） 7,382
率の水準による検証を行い査定。
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水準による検証を
水道光熱費 1,444
行い査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の修繕費の水準及び原状回
修繕費 3,256
復費の水準に基づき査定。
テナント募集費用等 1,668 想定入替率及び類似不動産のテナント募集費用の水準に基づき査定。
公租公課 7,801 2020年度実績額等に基づき査定。
損害保険料 111 保険資料に基づき査定。
その他費用 1,986 過去の実績額及び類似不動産の費用水準に基づき査定。
（３） 運営純収益（ （１）－（２） ） 55,778
（４） 一時金の運用益 127 運用利回りを1.0％として査定。
エンジニアリング・レポート及び類似不動産の更新費の水準に基づき査
（５） 資本的支出 8,450
定。
（６） 純収益（ （３）＋（４）－（５） ） 47,455
類似不動産の取引事例及び対象不動産の立地条件、建物条件、権利関
（７） 還元利回り 4.5%
係、契約条件等を勘案して査定。
DCF法による価格 840,000
類似不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産の個別
割引率 4.2%
性を加味して査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性
最終還元利回り 4.6%
等を勘案のうえ査定。
積算価格 910,000
土地比率 79.3%
建物比率 20.7%
-
※千円未満四捨五入で表示
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留
予定されている改修工事費用を、各手法の適用において考慮している。
意した事項
※上記鑑定評価額は、一体としての鑑定評価額の内訳である。
（注）本物件の維持管理費および PM フィーの金額の水準を個別に開示することにより、建物管理業務および PM 業務
それぞれの委託予定先の他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主
の利益を害するおそれがあるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
15
＜添付資料＞
【参考資料 1】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図等
1.大崎ブライトタワー
2.名古屋三井ビルディング本館
3.名古屋三井ビルディング新館
【参考資料 2】本件取引後のポートフォリオの概況
16
【参考資料 1】取得資産の案内図、外観写真、基準階平面図等
1.大崎ブライトタワー
案内図
17
外観写真
18
基準階平面図
19
断面図
20
2.名古屋三井ビルディング本館
案内図
21
外観写真
22
基準階平面図
23
断面図
24
3.名古屋三井ビルディング新館
案内図
25
外観写真
26
基準階平面図
27
【参考資料 2】本件取引後のポートフォリオの概況
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
六本木ティーキューブ 62,800,000 5.4% 63,600,000
西新宿三井ビルディング 45,271,040 3.9% 45,400,000
セレスティン芝三井ビルディング 42,000,000 3.6% 51,700,000
ＮＢＦ品川タワー 36,300,000 3.1% 49,400,000
芝ＮＢＦタワー 32,000,000 2.7% 29,600,000
ＮＢＦプラチナタワー 31,000,000 2.7% 63,700,000
ＮＢＦ南青山ビル 31,000,000 2.7% 20,300,000
ＮＢＦコモディオ汐留 28,800,000 2.5% 36,100,000
Ｇ－ＢＡＳＥ田町 28,200,000 2.4% 28,300,000
虎ノ門琴平タワー 24,543,000 2.1% 35,800,000
ＮＢＦ御茶ノ水ビル 20,840,000 1.8% 14,300,000
ＮＢＦ渋谷ガーデンフロント 20,269,000 1.7% 34,000,000
ＮＢＦ銀座通りビル 17,000,000 1.5% 17,500,000
新宿三井ビルディング二号館 16,285,400 1.4% 20,200,000
リバーシティＭ－ＳＱＵＡＲＥ 13,350,000 1.1% 15,200,000
ＮＢＦ虎ノ門ビル 13,337,000 1.1% 14,000,000
都心
興和西新橋ビルＢ棟 13,473,200 1.2% 49.5% 17,900,000
5区
ＮＢＦ新川ビル(注3) 4,424,281 0.4% 5,690,000
新橋Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 11,900,000 1.0% 15,300,000
ＮＢＦ ＡＬＬＩＡＮＣＥ 9,126,000 0.8% 12,300,000
四谷メディカルビル 8,800,000 0.8% 7,970,000
ＮＢＦ渋谷イースト 8,000,000 0.7% 8,240,000
ＮＢＦ芝公園ビル 6,770,000 0.6% 8,490,000
ＮＢＦ高輪ビル 6,667,200 0.6% 7,610,000
ＮＢＦ赤坂山王スクエア 6,250,000 0.5% 7,360,000
ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960,000 0.5% 8,730,000
住友電設ビル 5,365,000 0.5% 6,070,000
ＮＢＦ東銀座スクエア 5,200,000 0.4% 8,340,000
パナソニック東京汐留ビル 5,075,000 0.4% 5,990,000
ＮＢＦ小川町ビルディング 4,940,000 0.4% 6,320,000
日本橋兜町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 4,850,000 0.4% 5,420,000
龍角散ビル 4,050,000 0.3% 5,010,000
神宮前Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 3,700,000 0.3% 4,840,000
ＮＢＦ大崎ビル 66,660,000 5.7% 86,600,000
ゲートシティ大崎 57,281,060 4.9% 70,800,000
中野坂上サンブライトツイン 41,230,488 3.5% 31,400,000
ＮＢＦ豊洲キャナルフロント 35,200,000 3.0% 38,600,000
ＮＢＦ豊洲ガーデンフロント 25,018,000 2.1% 29,800,000
大崎ブライトコア・ブライトプラザ 24,380,000 2.1% 25,000,000
東京23区 中目黒ＧＴタワー 23,856,000 2.0% 23,000,000
上野イーストタワー 21,600,000 1.8% 79.7% 22,600,000
大崎ブライトタワー(注4) 13,970,000 1.2% 14,200,000
ＮＢＦ上野ビル 10,400,000 0.9% 9,830,000
ＮＢＦ池袋イースト 8,630,000 0.7% 13,500,000
東五反田スクエア 8,350,000 0.7% 8,600,000
東陽町センタービル 7,800,000 0.7% 8,790,000
ＮＢＦ池袋タワー 4,695,000 0.4% 5,740,000
ＮＢＦ池袋シティビル 4,428,000 0.4% 5,890,000
28
価格（不動産
取得価格 地域区分毎の
地域区分 物件名称 投資比率 鑑定評価額）
(千円) (注1) 投資比率
(千円)(注2)
調布サウスゲートビル 9,320,000 0.8% 9,970,000
新川崎三井ビルディング 25,820,000 2.2% 23,700,000
横浜ＳＴビル 13,529,300 1.2% 17,100,000
東京周辺 パレール三井ビルディング 3,800,000 0.3% 4,580,000
7.1%
都市部 つくば三井ビルディング 8,875,500 0.8% 8,760,000
シーノ大宮ノースウィング 16,816,345 1.4% 22,500,000
ＮＢＦ浦和ビル 2,000,000 0.2% 2,160,000
ＮＢＦ松戸ビル 2,455,000 0.2% 2,520,000
札幌エルプラザ 4,404,405 0.4% 7,840,000
ＮＢＦ札幌南二条ビル 1,870,300 0.2% 1,540,000
ＮＢＦユニックスビル 4,028,900 0.3% 3,410,000
ＮＢＦ新潟テレコムビル 3,957,500 0.3% 2,750,000
三井住友銀行名古屋ビル 14,900,000 1.3% 16,700,000
ＮＢＦ名古屋広小路ビル 7,232,000 0.6% 6,790,000
名古屋三井ビルディング本館(注4) 13,050,000 1.1% 13,300,000
名古屋三井ビルディング新館(注4) 13,200,000 1.1% 13,500,000
アクア堂島ＮＢＦタワー 17,810,000 1.5% 19,800,000
地方都市部 13.2%
中之島セントラルタワー 14,900,000 1.3% 18,900,000
信濃橋三井ビルディング 14,400,000 1.2% 13,400,000
堺筋本町センタービル 12,700,000 1.1% 14,400,000
サンマリオンＮＢＦタワー 10,500,000 0.9% 6,800,000
ＮＢＦ広島立町ビル 2,930,000 0.3% 2,530,000
広島袋町ビルディング 2,215,000 0.2% 2,540,000
ＮＢＦ松山日銀前ビル 3,310,000 0.3% 3,830,000
博多祇園Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 8,000,000 0.7% 11,700,000
ＮＢＦ熊本ビル 4,500,000 0.4% 4,040,000
合計 1,167,568,920 100% 100% 1,330,090,000
（ 注1 ） 「取得価格」は、原則として本投資法人の取得価格を記載しています。また取得予定物件については、取得決定時点に
おける売買契約書等に記載された売買価格（取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。）を記載
しています。
（ 注2 ） 「価格（不動産鑑定評価額)」は2020年6月期（2020年6月30日時点）の評価額を記載しています。
（ 注3 ） 「NBF新川ビル」の東館及びメゾンニューリバー（住宅棟）は2020年12月25日及び2021年3月25日の各譲渡日に
共有持分の50％を信託設定し、係る信託受益権を譲渡する予定です。
なお、「NBF新川ビル」の取得価格は譲渡後の西館の価格を記載しています。
（ 注4 ） 「大崎ブライトタワー」、「名古屋三井ビルディング本館」、「名古屋三井ビルディング新館」は2020年10月1日に取
得予定です。
29