2022年3月期 第２四半期
決算説明資料
私たちは、世界一お客様に愛され、
選んでいただける不動産会社を目指しています
1）2022年3月期 第2四半期 業績サマリー 1-10
2）成長戦略について 11-23
2021年11月9日
3）当期の取り組みについて 24-36
4）参考資料 37-46
証券コード：8934
2022年3月期 第2四半期業績サマリー
売上高・利益は前年同期比で大幅に伸長。業績予想に対して順調に進捗
（単位：百万円）
実績 利益率 前年同期比 伸び率 通期業績予想 進捗率
売上高 45,326 ― +13,161 40.9％ 76,000 59.6％
営業利益 9,400 20.7％ +3,733 65.9％ 12,000 78.3％
経常利益 9,285 20.5％ +3,901 72.5％ 11,500 80.7％
純利益※ 5,862 12.9％ +2,402 69.4％ 7,400 79.2％
※親会社株主に帰属する当期純利益を表示
業績ハイライト
１） リプランニング事業の業績が前年同期比大幅増、全社業績を牽引 ２） 不動産サービス事業はコロナ禍前を超える水準に拡大
• リプランニング事業の販売棟数は14件（前年同期比▲１件）。 • コロナ禍が長期化する中でも、仲介事業を中心に業績は伸
前年からの反動もあり、売上高・利益は前年同期比大幅増 長、売上高（前年同期比＋28.4％）、利益（同＋30.4％）とも
加し、全社業績の伸長を牽引。セグメント利益率（29.7％ 前 に前年を大きく上回り、コロナ禍前の水準も超えて拡大
年同期比＋1.5％pt）は高い水準を維持 • 都心の中小型オフィスビル分野において、各部門がそれぞ
• オフィス部門が総力を挙げて商品化。高稼働・高付加価値 れの現場における創意工夫を通して培った専門性を持ち寄
のリプランニング商品に仕上げ販売。コロナ禍においても高 り、協働しながら事業を展開。リプランニング事業における高
い品質を維持し、販売は順調に進捗 い収益性を創出する基盤として機能
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連結損益計算書
（単位：百万円）
2021年3月期 2022年3月期
4-9月期 4-9月期
前年増減率
損益計算書のポイント
売上高 32,164 45,326 40.9%
不動産再生事業 25,691 37,472 45.9% ＜不動産再生事業＞
リプランニング 24,306 36,404 49.8%
リプランニング事業では、コロナ禍においても商品化が順調に
賃貸ビル 1,384 1,067 ▲22.9%
不動産サービス事業 2,942 3,777 28.4% 進み、販売は順調に進捗。結果、不動産再生事業として売上高
ホテル観光事業 806 3,300 309.1% は374億円（前年比約46％増）、売上総利益は115億円（同50％
その他 3,018 1,050 ▲65.2% 増）で、売上総利益率は30.7％と通期予想利益率（27.2％）を超
調整額 ▲ 293 ▲ 275 ―
えた水準で推移。全社業績の伸長を大きく牽引
売上総利益 9,010 12,988 44.1%
不動産再生事業 7,693 11,519 49.7%
リプランニング 7,151 11,222 56.9%
＜不動産サービス事業＞
賃貸ビル 541 296 ▲45.3%
不動産サービス事業 1,632 2,063 26.4%
セグメント内の各事業において安定的に収益を生み出すとと
ホテル観光事業 ▲ 842 ▲ 678 ― もに、コロナ禍においてお困りごと解決の機会が増加し、利益も
その他 624 117 ▲81.2% 大きく伸長。結果、不動産サービス事業全体では、売上高は37
調整額 ▲ 97 ▲ 35 ―
億円（同28％増）、売上総利益は20億円（同26％増）。利益率は
販売費及び一般管理費 3,343 3,587 7.3%
営業利益 5,667 9,400 65.9%
55％と高水準を確保
営業外収益 87 161 84.3%
営業外費用 370 276 ▲25.4% ＜ホテル・観光事業＞
経常利益 5,384 9,285 72.5%
ホテル運営事業は、９月末まで緊急事態宣言が続いた影響と
特別損益 ▲5 ▲ 131 ―
３棟の新規開業費用の影響で低迷。ホテル・観光事業全体とし
法人税等 1,925 3,295 71.1%
非支配株主損益 ▲6 ▲3 ― ては、売上高は33億円（同309％増）と増加したものの、6.7億円
純利益 3,459 5,862 69.4% の損失を計上
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連結貸借対照表 –資産-
＜現預金＞ ＲＰ案件において売却が進捗したことにより91億円増加
＜たな卸資産＞ 物件の売却等により98億円減少。うちＲＰ案件は販売が進捗したことにより、104億円減少。
ホテル案件は新規開業ホテルにおける工事進捗等により、約８億円増加
2020年 2021年 2021年 増減額
（単位：百万円） 3月末 3月末 9月末 (2021年3月末比）
流動資産 113,842 110,785 109,129 ▲1,655
現金及び預金 18,627 21,508 30,688 ＋9,180
たな卸資産 91,766 86,087 76,227 ▲9,859
内訳） ＲＰ 71,353 71,349 60,928 ▲10,420
ホテル 17,019 13,917 14,710 ＋793
海外等 3,395 822 589 ▲232
その他流動資産 3,448 3,189 2,213 ▲976
固定資産 16,450 16,700 24,068 ＋7,367
有形固定資産 10,413 10,528 17,407 ＋6,878
無形固定資産 712 701 660 ▲40
投資その他の資産 5,324 5,470 6,000 ＋529
資産合計 130,293 127,485 133,197 ＋5,712
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連結貸借対照表 –負債・純資産-
＜有利子負債残高＞
自己資本比率の推移
物件購入等で借入金が前期末から７億円増加し、482億円
2020年3月末 2021年3月末 2021年9月末
＜純資産＞ 前期配当金支払い（▲20億円）があったものの、当期純利益
（58億円）等により40億円増加 49.6% 52.3% 53.0%
2020年 2021年 2021年 増減額
（単位：百万円） 3月末 3月末 9月末 (2021年3月末比）
流動負債 18,052 13,358 15,045 ＋1,687
短期借入金等 4,463 5,530 5,659 ＋129
未払法人税等 3,566 901 3,468 ＋2,567
その他流動負債 10,022 6,926 5,917 ▲1,009
固定負債 47,431 44,354 44,334 ▲20
長期借入金・社債 44,906 41,991 42,593 ＋602
その他固定負債 2,525 2,363 1,740 ▲622
負債合計 65,483 57,712 59,380 ＋1,667
株主資本 64,690 66,916 70,731 ＋3,814
その他 119 2,856 3,086 ＋230
純資産合計 64,809 69,773 73,817 ＋4,044
負債・資本合計 130,293 127,485 133,197 ＋5,712
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事業別業績
不動産再生事業 （リプランニング・賃貸ビル）
＜リプランニング事業＞
売上高
（百万円）
◼ 販売棟数は14件と前年同期（15件）と同水準 セグメント利益
利益率
◼ 平均事業期間は712日（前年通期比+180日）。中長期保有物件を 40,000 60%
３件販売した影響。それを除くと578日（同＋46日）。仕入れから 37,472
販売までの期間を１年を目安に作り込む事業方針は不変
50%
◼ 期末のRP事業関連在庫は49件
30,000
＜賃貸ビル事業＞ 25,691 40%
◼ ストック事業として安定した収益基盤を構築するため、中長期的
に賃料収入の増加を図る 28.3% 29.7%
20,000 30%
2021/3期 2022/3期
増減
（単位：百万円） 4-9月 4-9月
売上高 25,691 37,472 ＋45.9%
11,138 20%
内、リプランニング事業 24,306 36,404 ＋49.8%
1,384 1,067 ▲22.9%
10,000
内、賃貸ビル事業
7,262
セグメント利益(注1) 7,262 11,138 ＋53.4% 10%
内、リプランニング事業 6,721 10,842 ＋61.3%
内、賃貸ビル事業 541 296 ▲45.3%
0 0%
利益率 28.3％ 29.7％ ＋1.5％pt
リプランニング事業 27.7％ 29.8％ ＋2.1％pt 2021/3期 2022/3期
賃貸ビル事業 39.1％ 27.8％ ▲11.4％pt 4-9月 4-9月
仕入物件数 7件 9件 －
(注1)「セグメント利益」は、売上総利益から支払利息、販売手数料、
販売物件数 15件 14件 ▲1件 のれん償却等各事業で発生する固有の費用を差し引いて算出
期末在庫数 52件(注2) 49件(注2) ▲3件 (注2)土地仕入開発案件も含む
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事業別業績
不動産サービス事業 （プロパティマネジメント・ビルメンテナンス・
売買仲介・賃貸仲介・貸会議室・滞納賃料保証等）
＜PM事業・BM事業＞
売上高
◼ PM事業はコロナ禍による空室増の影響もあり売上高・利益が微減 （百万円）
セグメント利益
◼ BM事業は昨年の受注減からの反動とＭ＆Ａ、受託物件増で増収増益 利益率
4,000 80%
3,777
＜売買仲介・賃貸仲介＞
◼ 売買仲介は他部門からの紹介案件を着実に成約に繋げ増収増益
◼ 賃貸仲介はオフィス移転が停滞した前年同期の反動で増収増益 2,942
3,000 60%
＜貸会議室＞ 56.4%
55.5%
◼ 地域密着で機動的な提案営業を徹底することで、コロナ禍における
限られた需要を掴み増収も、新規拠点の開設等により利益は微減 2,130
2,000 40%
＜滞納賃料保証＞ 1,632
◼ コロナ禍での空室増加やテナント様の信用懸念等により、新規保証
・再保証ともに取扱件数が堅調に推移し増収増益
1,000 20%
2021/3期 2022/3期
増減
（単位：百万円） 4-9月 4-9月
売上高 2,942 3,777 +28.4%
0 0%
セグメント利益 1,632 2,130 +30.4% 2021/3期 2022/3期
利益率 55.5% 56.4% ＋0.9%pt 4-9月 4-9月
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事業別業績
ホテル・観光事業 （ホテル開発・ホテル運営等）
＜ホテル開発事業＞ 売上高
セグメント利益
◼ HIYORIオーシャンリゾート沖縄の販売では、25区画の引き渡しが （百万円）
利益率
完了（販売累計184区画／全203区画）。セグメント利益２億円（利 4,000 40%
益率14.8％）を計上
3,300
＜ホテル運営事業＞
3,000 30%
◼ 上半期は３棟のホテルを新規開業。当期は、緊急事態宣言発令
下における観光の自粛等の影響で、都市部ホテルを中心に稼働
2,000 20%
率と客室単価が低迷。新規開業ホテル（３棟）における開業費用
の計上もあり、損失を計上
1,000 806 10%
2021/3期 2022/3期
増減
（単位：百万円） 4-9月 4-9月
売上高 806 3,300 +309.1% 0 0%
内、ホテル開発事業 0 1,398 ―
内、ホテル運営事業等 806 1,902 +136.0％ -1,000 -10%
▲ 867 ▲ 970
セグメント利益 ▲867 ▲970 ―
内、ホテル開発事業 ▲62 207 ―
-2,000 -20%
内、ホテル運営事業等 ▲805 ▲1,177 ―
2021/3期 2022/3期
利益率 ― － ―
4-9月期 4-9月期
ホテル開発事業 ― 14.8％ ―
(注1)「セグメント利益」は、売上総利益から支払利息、販売手数料、
ホテル運営事業等 ― ― ― のれん償却等各事業で発生する固有の費用を差し引いて算出
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事業別業績
その他 （建設事業・海外開発事業等）
＜建設事業＞ 売上高
（百万円）
セグメント利益
◼ 前期にＭ＆Ａにて株式を取得した㈱コミュニケーション開発の業
利益率
績が加わり、売上高・利益ともに増加 3,500 40%
3,018
3,000
＜海外開発事業＞
30%
◼ 前年同期にベトナム・ダナン市における高層分譲マンションプロ 2,500
ジェクトの業績（売上高：約23.8億円、利益5.3億円）が加わって
2,000 19.8%
いたことの反動から、売上高・利益とも大幅に減少
20%
1,500
2021/3期 2022/3期 1,050
増減 1,000
（単位：百万円） 4-9月 4-9月
8.3% 10%
596
売上高 3,018 1,050 ▲65.2% 500
セグメント利益 596 86 ▲85.5% 86
0 0%
利益率 19.8% 8.3% ▲11.5%pt 2021/3期 2022/3期
4-9月期 4-9月期
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重視する経営指標の推移
■売上高経常利益率の推移 ■自己資本比率の推移
(百万円） (百万円）
（高付加価値経営を進めています） （安定した財務基盤を構築しています）
80,000 30% 80,000 80%
売上高（左軸）
純資産（左軸）
経常利益（左軸）
自己資本比率（右軸）
経常利益率（右軸）
70,000 70,000 70%
24.0%
25%
22.0% 22.7% 22.0%
60,000 60,000 56.0% 60%
20.5% 53.2% 53.0%
52.3%
20% 50.3%
50,000 50,000 50%
49.6%
40,000 15% 40,000 40%
30,000 12.6% 30,000 30%
10%
20,000 20,000 20%
5%
10,000 10,000 10%
0 0% 0 0%
2017/3 18/3 19/3 20/3 21/3 22/3 2017/3 18/3 19/3 20/3 21/3 22/3
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株主還元 中間配当を実施
株主皆様の期待に応え、利益還元の機会を充実させるべく、中間配当を実施
当社はこれまで、剰余金の配当は年１回、期末に一括での実施でしたが、株主皆様への利益還元の機会を充実
させることを目的として、当期（2022年3月期）より中間配当を実施いたします
１株あたり当期純利益と配当金の推移 1株当たり配当金 1株当たり当期純利益
50円 38.50円 42.00円 42.00円 42.00円
33.50円 200円
219.03円 151.95円
167.62円 180.35円
100円
中間配当
87.77円
21.00円
0円 0円
'18/3 '19/3 '20/3 '21/3 '22/3(予想)
中間配当 効力発生日： 2021年12月7日（火）
株主還元の基本方針
①株主皆様への長期的かつ安定的な利益還元に努める
②将来の成長に向けて積極果敢に挑戦する投資資金を確保する
③財務基盤の安定性を維持する
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成長戦略について
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事業環境認識
１．日本経済は新型コロナウイルスによる停滞が長期化、ワクチン接種が進み緩やかに回復基調
◆ワクチン接種が進み新規感染者数が急減、緊急事態宣言が明け、コロナ禍は収束に向かっている
◆経済活動が正常化する中、人出はまだ本格的には戻っておらず、観光宿泊業の回復は時間を要する
◆半導体不足や東南アジアの感染拡大による供給網の混乱の影響が、製造業に一部見られる
２．世界経済は新型コロナウイルスの影響から回復が続く中、脱炭素への動きが強まっている
◆IMFは、2021年の世界経済見通しを5.9％に引き下げ。新型コロナ感染再拡大による供給制限を懸念
◆脱炭素への動きが強まり、エネルギー価格の上昇が世界経済のインフレを引き起こす懸念がある
◆米FRBは、供給制限・インフレが懸念される中、経済の回復を認めテーパリングの開始を決めた
３．都心オフィスビル市場は、コロナ禍が収束に向かい、悪化のスピードは鈍化するも依然軟調
◆コスト削減・働き方の変化に伴い、オフィス空室率は19ヶ月連続上昇だが、一服感も出てきている
◆コロナ禍が収束し、オフィスへの出社とテレワークの利点を取り入れたハイブリッド型が模索される
◆金融緩和による低金利の環境が続く中、不動産需要は依然として高く、不動産価格は上がっている
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都心５区 オフィス空室率・賃料の推移
（％） （円）
平均賃料のピーク 2021年 9月平均賃料
2008年8月 20,858円
22,901円 （前月比▲74円）
2021年 9月平均空室率
6.43％
（前月比 ＋0.12％pｔ）
空室率のピーク
2012年6月
平均賃料のピーク
空室率 9.43％ 2020年7月
23,014円
空室率のピーク
2003年8月
空室率 8.57％
平均賃料のボトム 空室率のボトム 平均賃料のボトム
2004年10月 2007年11月 2013年12月
17,526円 空室率 2.49％ 16,207円 空室率のボトム
2020年 2月
空室率 1.49％
※出所：三鬼商事「オフィスレポート」を基に当社作成。 都心５区の基準階100坪以上のオフィスビルが対象
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オフィス空室率・賃料の長期推移
(円) 平均賃料 空室率 (％)
50,000 10
9.01
44,193
45,000 9
8.08 8.12
40,000 8
35,000
6.43 7
30,000 9年 9年 10年 6
25,000 5
22,186 22,206
20,858
20,000 4
17,577 16,207
3.77
15,000 3
3.17
2.65
10,000 2
1.79
5,000 1.55 1
0.39 4年 3年 4年
0 0
出典：三鬼商事「オフィスレポート」を基に当社作成。都心5区の基準階100坪以上のオフィスビルが対象
2020年以前の数値は各年12月時点のものを抽出。2021年の数値は9月時点のもの
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東京23区オフィスビルの築年分布
出典:「東京23区オフィスピラミッド2021（棟数ベース）」(ザイマックス不動産総合研究所)を基に当社作成
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東京の市場規模 法人数と人口動態
都道府県別法人数 上位10都道府県
東 京 575,234
大 阪 223,407
神 奈 川 184,363
愛 知 153,694
埼 玉 130,108
北 海 道 119,564
千 葉 107,704
兵 庫 94,013
福 岡 83,562
静 岡 76,981
出典：国税庁「都道府県別法人数等の状況」を基に当社作成
日本人口に占める東京人口割合の推移（予測）
（千人）
東京都人口 日本人口 東京人口が日本人口に占める割合
160,000 25.0%
140,000
20.0%
120,000
100,000 15.0%
80,000
60,000 11.7% 11.9% 12.6% 10.0%
10.6% 11.1% 11.4%
9.5% 9.8% 10.3%
40,000
5.0%
20,000
12,064 12,577 13,159 13,515 13,850 13,979 13,938 13,754 13,458
0 0.0%
2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
出典：東京都の統計「東京都の人口(推計)」を基に当社作成
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成長戦略
～中期経営計画と当社のビジネスモデルの強み～
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中期経営計画の基本方針と成長戦略
基本方針
「人が集まり、心を通わせ、社会の発展と人々の幸せを創出していく場」を提供する
成長戦略
オフィス オフィスビル事業を深化・伸長させる
ホテル コンセプトに尖り、満足と感動を超えるサービスを創る
海 外 ベトナムでの住宅関連事業を展開する
Ｍ＆Ａ 現業を拡充する周辺事業へ投資＆成長分野へスタートアップ投資
重視する
ＥＳＧ デジタル キャッシュフロー
ポイント
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中期経営計画の進捗
2022年3月期 2022年3月期 2025年3月期
上半期実績 業績予想 目標
売上高 453億円 760億円 1,000億円
経常利益 92億円 115億円 200億円
当期純利益 58億円 74億円 140億円
売上高 経常利益率 20.5％ 15.1％ 20％
（億円） 経常利益 自己資本比率 53.0％ 50％水準 50％水準
1,200 ＲＯＥ － 10.8％ 10％以上
当期純利益
1,000
1,000
800 732 760
596
600 533
400
161 200
200 128 107 115 140
88 75 44 74
0
2019年3月期 2020年3月期 2021年3月期 2022年3月期（予） ・・・ ・・・ 2025年3月期（予）
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オフィスビル事業における戦略
都心５区を中心に、お客様のあらゆるお困りごとを解決するサービスを展開
Ｒ Ｐ ＲＰ累計実績430棟超のうち80％が
13 都心５区及び隣接区に所在 ※21年9月末時点
12 11
地域密着の支店ネットワーク ９店
賃貸仲介 銀座・神田・日本橋・小伝馬町・麹町・
20 新宿・渋谷・五反田・浜松町
68
120
41 Ｐ Ｍ 管理受託物件403棟のうち80％超が
都心５区に所在 ※21年9月末時点
44
Ｂ Ｍ 建物総合管理棟数197棟のうち
85％が都心５区に所在 ※21年9月末時点
11
滞納賃料 保証利用率は、新規契約646件の
保証 うち80％が都心５区 ※21年3月期実績
7
貸会議室 全23拠点のうち22拠点を都心５区
内に出店展開中 ※21年9月末時点 １拠点は横浜
※地図内の円柱の数字はＲＰ累計実績件数
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オフィスビル事業における強み
仕入れから開発、入居、販売、そしてサポートまでを自社で内製化し、
お客様の意向を細かく把握することで、様々なお困りごとを解決する
売 賃 ビ 建 滞 資 資 ②
納 産 金
買 貸 ル 築 賃 コ 調 不動産
料 ン 達
仲 仲 管 企 保 サ 相 再生
介 介 理 画 証 ル 談 付加価値連鎖
物件仕入
のビル再生
①不動産活用
お客様視点のお困りごと解決のパートナー 物件販売
お客様 （ビルオーナー・資産家・富裕層）
① 不動産活用：現場でお客様に寄り添いお困りごとを解決。お客様の声から付加価値の源泉を掴む
② 不動産再生：資産価値向上のノウハウや掴んだニーズを再生ビルに反映、価値を高め販売
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リプランニング事業のビジネスモデル
稼働率が低下、大規模修繕が必要なオフィスビルを、「お客様視点」に拘った
リノベーションで、社会から求められる高付加価値の不動産に再生する
・経年劣化
Step1： 仕入れ力 ・耐震性不安 Step3： リーシング力
・遵法性違反 etc. オーナー様の求める
低稼働ビル・未稼働ビルを 地域密着の支店網がビルを高稼働にする 高収益ビル
多様なルート・手法を活用し 何でも相談できるお客様に一番近い窓口と ・満室稼働・収支改善・安定収入
て仕入れる して機能している
Step2：リプランニング ものづくり力 Step4： 販売力
資産家のお客様に
お客様視点に拘ったオフィスを設計し、 ・不動産売買
入居テナント様が求める 寄り添い、高難度の ・資産運用
改修工事を行う
時代に合ったビル ニーズに期待以上 ・相続対策 etc.
安心・安全を追求した補修工事を行う
で応える
セットアップオフィス ＝ 成長を加速させるオフィス
通常の賃貸オフィス内装とは異なり、受付や応接室などの設営や、執務エリアにデザイン性の
高い内装工事が施され、設備や什器などの一部が予め設置された状態で貸し出されるオフィス Step5： 管理運営力
セットアップ ①経営者の負担軽減 ②移転してすぐに利用可能 高い稼働率を維持し、ビルオーナー
オフィス 様に安定的で収益を、テナント様に
のメリット ③テナントの財務負担を軽減 ④採用・モチベーション・生産性アップ 高品質なサービスを提供する
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オフィスビル事業は高収益を継続
市況の影響を受けつつも、高い利益率を維持するとともに、
●リプランニング事業は高い利益率を維持 回復して成長を継続する力を持っている
70,000 40.0%
34.6% 33.4%
60,000 31.9% 30.8% 35.0%
30.1% 29.9%
27.2% 30.0%
50,000 25.3%
25.0%
40,000
20.0%
30,000
15.0%
20,000
10.0%
10,000 5.0%
ＲＰ売上
ＲＰ売総 0 0.0%
ＲＰ売総利益率 '15/3 ’16/3 ’17/3 ’18/3 ’19/3 ’20/3 ’21/3 ’22/3 2Q
売買仲介・賃貸仲介・ＰＭに、ＢＭ・滞納賃料保証・貸会議室を
●不動産サービスは着実な成長を継続 サービスに加え、ストックビジネス収益を着実に増やしている
3,500
2,987 3,029
3,000
2,573 2,559
貸会議室 2,208
2,500 2,147
滞納賃料保証 1,820 1,785
2,000
ＢＭ
ＰＭ 1,500
賃貸仲介 1,000
売買仲介 500
0
'15/3 ’16/3 ’17/3 ’18/3 ’19/3 ’20/3 ’21/3 ’22/3 2Q
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当期の取り組みについて
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リプランニング事業 取り組み事例①
スポーツジムをオフィスにコンバージョン、汎用性と希少性のある高収益ビルに
新宿区一棟収益ビル（築36年）
Before After
リプランニング
スポーツジム 工事 オフィス
外観 外観
エントランス エントランス
ものづくり力
Before スポーツジム 6F
テナント
After オフィス 6F
スポーツジム 5F オフィス 5F 特殊な設備（シャワー、更衣室）
リーシング を持ち、入居テナントが限られる
スポーツジム 4F オフィス 4F
スポーツジムから、汎用性の高
スポーツジム 3F オフィス 3F いオフィスへ改修
スタジオ 2F オフィス 2F
前面道路 スタジオおよび飲食店 1F 前面道路 オフィス 1F リーシング力
スタジオ B1F スタジオ※ B1F
希少性の高いスタジオ設備を
スタジオ B2F スタジオ※ B2F 活かして、新たなスタジオ運営
※B1F、B2Fは、従来とは異なるスタジオ運営会社 会社をリーシング
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リプランニング事業 取り組み事例②
上質でデザイン性の高いビルに再生、投資用不動産として海外投資家へ販売
港区一棟収益ビル（築36年）
Before 外観
After 外観
リプランニング
工事
SOHO
ＥＶホール ＥＶホール
エントランス エントランス オフィス
Before 住居 7F After ＳＯＨＯ 7F
仕入れ力 販売力
住居 6F ＳＯＨＯ 6F
テナント 長年住まわれたビルをオーナー様
オフィス 5F オフィス 5F
リーシング から譲り受け、高稼働のオフィスビ
オフィス 4F オフィス 4F ルにリプランニングし、海外（台湾）
の投資家へ販売
オフィス 3F オフィス 3F
オフィス 2F オフィス 2F
前面道路 オフィス 駐車場 1F 前面道路 オフィス 1F
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リプランニング事業
ニーズを捉えたフレキシブルオフィス
オフィスをファッションのように選ぶ
多様化する新時代に「豊かな働き方」を提案
◆フレキシブルオフィスの特徴
曜日で借りられるオフィス
POINT 1 マンスリー契約で入退去しやすい
POINT 2 見えないコストも、オールインクルーシブでワンプライス化！
POINT 3 コミュニティマネージャー常駐！ネットワーキングに期待！
◆フレキシブルオフィス Line up
+SHIFT NOGIZAKA
港区赤坂8-11-26 乃木坂駅 徒歩1分
+SHIFT KANDA
千代田区神田岩本町4-7 秋葉原駅 徒歩4分
A YOTSUYA
新宿区四谷本塩町2-8 四ツ谷駅 徒歩6分
LIT
中央区東日本橋2-24-9 馬喰町駅 徒歩2分
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リプランニング事業
カーボンニュートラルへの取り組み
ビルのリプランニング工事で生じるCO2に、再生可能エネルギー由来の
Ｊクレジットを充ててカーボン･オフセットすることで、カーボンニュートラル
の実現に貢献
カーボン･オフセット イメージイラスト
J-クレジット制度とは、
カーボン･オフセット
再生可能エネルギーの導入や森
林経営などの取組による、CO2な
どの温室効果ガスの排出削減量
0 や吸収量を「クレジット」として国が
ＲＰ工事によるCO2排出量 Ｊクレジット CO2排出量ネットゼロ 認証する制度
カーボン・オフセットとは
日常生活や企業等の活動で、ど
んなに努力をしても発生してしま
うCO2（＝カーボン）を、森林によ
る吸収や省エネ設備への更新に
より創出された他の場所の削減
分で埋め合わせ（＝オフセット）
する取組み
資源の無駄遣いを抑え、永続的な地球上の人類や動植物の繫栄に寄与する
リプランニング事業を、より一層サステナブルなＥＳＧ事業へと昇華
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貸会議室事業
ビジョンセンター新拠点開業
ウィズコロナ、アフターコロナのニーズを捉えた様々なサービスを展開
働き方の変化・多様化に合わせて、Web会議、オンライン配信にも完全対応
2021年8月18日 2022年1月14日
ビジョンセンター西新宿オープン ビジョンセンター田町リニューアルオープン
ＪＲ「新宿駅」南口・西口 徒歩5分 ＪＲ「田町駅」徒歩2分
東京メトロ・都営地下鉄「新宿駅」 都営地下鉄「三田駅」 徒歩1分
地下道7番出口から徒歩1分
新幹線・空港へのアクセスも至便な好立地
都内はもちろん地方からのアクセスも抜群
全26室・8席～360席
全7室・24席～288席
〒160-0023 東京都新宿区西新宿1-22-2 〒108-0014 東京都港区芝5-31-19
新宿サンエービル 1階・7階（受付：1階） ラウンドクロス田町2階・4階（受付：4階）
https://www.visioncenter.jp/nishishinjuku/ https://www.visioncenter.jp/tamachi/
◆ビジョンセンター拠点網
・時間貸しビジョンセンター：13拠点
・週貸し･月貸しオーダーメイドスペース：6拠点
・月貸しオフィス（ビジョンワークス、ビジョンオフィス）：4拠点
計 23 拠点展開中
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不動産特定共同事業
不動産小口所有商品の取組みを強化
不動産特定共同事業法に基づく不動産小口所有商品第３号「世田谷新築認可保育園」を完売
第４号「大田区新築医療・教育モール」の出資者の募集を開始
◆不動産小口所有商品のビジネスモデル
第３号 世田谷新築認可保育園
任意組合
東京都世田谷区松原5-52-11 ①不動産取得
京王井の頭線 東松原駅 徒歩5分 ②共有持分
京王線・京王井の頭線 明大前駅 徒歩8分 出資
３階建 延床面積524.86㎡
認可保育園不足解消に貢献するESG投 ③賃貸 業務執行組合員 ④出資
資としても魅力的
収益 配当 出資者
「育児しやすい街」世田谷の街の価値向
ビルオーナー
上に貢献
魅力①サンフロンティア不動産が小口所有に適した不動産を選定
②小口での不動産投資ができ、収益(配当)を得られる
第４号 大田区新築医療・教育モール ③相続財産の圧縮効果が期待できる
東京都大田区北馬込2-28-4
都営地下鉄浅草線 馬込駅 徒歩2分
３階建 延床面積1,327.25㎡ 不動産活用のプロフェッショナルとして、20年にわた
り培ってきた不動産の再生と活用のノウハウを結集
人工透析に強みを持つ大手医療法人と調剤
薬局を併設するドラッグストアを中心に、学童 し、魅力ある不動産小口所有商品の開発を継続
保育・英会話スクール等がテナントとして入る
「医療と教育」をテーマにした新築モール
第５号案件の商品化も推進中！
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ホテル・観光事業
ホテル事業の成長を描くビジネスモデル
運営収益のみならず、一部物件は自ら開発・取得し付加価値を高め、売却収益との相乗効果で成長を目指す
＜ホテル事業モデルケース＞
・ホテル開発モデルケース
土地 土地
運営
売却 購入 開発 建設 運営 売却 購入
当社 当社 当社 賃貸借 当社
オーナー様 オーナー様
サンフロンティア サンフロンティア サンフロンティア 契約 サンフロンティア
ホテルマネジメント ホテルマネジメント ホテルマネジメント ホテルマネジメント
ホテル名・所在地 室数 取得・開業 態様 （室）
運営ホテル客室数推移 2,859 2,993
3,000
スプリングサニーＨ名古屋常滑駅前 194 2016.4 取得 保有 2,500 2,295
スカイハートホテル ４軒（除く下関） 564 2016.12 取得 賃借リース 1,898
2,000
日和ホテル舞浜 80 2017.4 新築 売却済ﾘｰｽﾊﾞｯｸ 1,500 1,191
佐渡リゾート ホテル吾妻 57 2018.4 取得 保有 758 838
1,000
たびのホテル飛騨高山 80 2018.5 新築 保有（借地） 500
スカイハートホテル下関 105 2018.6 取得 保有 0
'17/3 '18/3 '19/3 '20/3 '21/3 '22/3 （予） '23/3 （予）
たびのホテル佐渡 111 2018.7 新築 賃借リース
日和ホテル大阪なんば駅前 224 2019.5 新築 賃借リース 開発後に運営し、売却したのちにリースバックして運営させていただくモデルを、
コートヤード・バイ・マリオット大阪本町 193 2019.10 新築 賃借リース 運営ホテル客室総数2,993室のうち9％で実績を有する
日和ホテル東京銀座EAST 135 2019.12 新築 保有
態様別ホテル客室割合
たびのホテル倉敷水島 155 2020.2 新築 賃借リース 9%
（総客室数 2,993室）
たびのホテル鹿島 194 2020.4 新築 保有（借地） 27%
HIYORIオーシャンリゾート沖縄 203 2021.2 新築 売却済ﾘｰｽﾊﾞｯｸ※ 保有
ホテル大佐渡 74 2021.4 取得 保有 保有(借地）
HIYORIチャプター京都 203 2021.6 新築 保有（借地）
賃借リース 48%
たびのホテルlit宮古島 111 2021.6 新築 保有 16%
売却済リースバック
たびのホテルlit松本 176 2021.7 新築 賃借リース
京都四条河原町 134 2022.春 建設中 保有 ※HIYORIオーシャンリゾート沖縄は今期完売予定 （2021年11月現在）
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ホテル・観光事業
ホテル運営は熱狂的ファンづくりに注力
お客様視点の期待を超えるサービスを創出し、
熱狂的ファンになっていただく取り組みを継続
ホテルのブランド展開
運営中 建築中
佐渡（千種） 自社ブランド 共同運営
佐渡（相川大浦）
たびのホテルlit松本
2021年7月15日OPEN 佐渡（相川鹿伏）
Upper Class Upper Class
HIYORIオーシャンリゾート沖縄 コートヤード・バイ・マリオット大阪本町
松本
HIYORIチャプター京都
HIYORIチャプター京都 佐渡リゾート ホテル吾妻 共同ブランド
トリビュートポートフォリオ
ホテル 大佐渡
ホテル
2021年6月18日OPEN 京都四条河原町ホテル（建設中）
高山 鹿島
Upper Middle Class Budget Class
沖縄恩納村 日和ホテル 舞浜 スプリングサニーＨ名古屋常滑駅前
京都二条 舞浜
京都四条 日和ホテル 大阪なんば駅前
宮古島 成田 日和ホテル 東京銀座EAST
Economy Class
下関 小岩
たびのホテル飛騨高山 Budget Class
たびのホテル佐渡 スカイハートホテル成田
常滑 銀座
たびのホテル倉敷水島 スカイハートホテル小岩
博多 大阪本町
たびのホテル鹿島 スカイハートホテル川崎
倉敷水島 大阪なんば 川崎
たびのホテルlit 宮古島 スカイハートホテル博多
たびのホテルlit宮古島
2021年6月25日OPEN たびのホテルlit 松本 スカイハートホテル下関
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新規事業
デジタル化を促進する資本業務提携
センシンロボティクスと資本業務提携
不動産業界の生産性の向上・働き方改革を目指してデジタルトランスフォーメーション
×
都心・中小型オフィスビルに関する現場ナレッジを、センシンロボティクスが運用する現場の情報を360°パノラマVRで
管理できるクラウドアプリケーション『SENSYN 360』と掛け合わせ、建設、プロパティマネジメント、ビルマネジメント領域
における遠隔管理コラボレーションツールを共同開発する
パノラマVRで管理できる
クラウドアプリケーション
共同開発
遠隔管理
SENSYN 360
都心・中小型オフィスビル
現場ナレッジ
× コラボレーション
ツール
外壁調査においては、共同開発によるAIシステムによってコストと時間の大幅な削減を目指す
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ＥＳＧの取り組み
ＥＳＧを重視した取り組みを通し、持続的成長と長期的な企業価値の向上へ
ビルを壊さず再生、環境共生する不動産再生事業を展開（再生実績：438棟）
オフィス移転に伴う廃材の削減を目的とした居抜きオフィス流通市場を運営
環境 管理ビルにおいて省エネ補助金等を活用し、エネルギー使用量削減を推進
Environment リプランニング物件へ環境配慮型の電力サービスを導入
累計導入件数：再生可能エネルギー電力12棟、森林由来のＪ-クレジット「森のでんき」7棟
リプランニング工事の際に生じるCO２にJクレジットを充ててカーボンオフセット
社会性に合致した経営の推進、人財の育成。多様な人財が活躍できる体制づくり
（2021.9末：女性社員37.0％・外国籍社員14.3％）
社会
不動産再生事業において社会ニーズ（認可保育園不足の解消）を適える用途へ再生
Social 「日本を元気に！」のスローガンで観光面から地方創生事業を展開
ドローン技術の導入を推進し、不動産業界におけるイノベーションを促進
物件取得時にリスクを洗い出し、商品化で遵法化や施工不良の是正等を行い、社会性の
ガバナンス
高い不動産ストックに仕立て、販売
Governance 役員12名中、５名を独立社外役員とし、経営への監視体制を強化
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サステナビリティ委員会を設置
経営理念、企業哲学に基づき、社会課題の解決に資する活動をより強力に推進し、
持続可能な社会の実現への貢献と、中長期的な企業価値の向上を目指す
取締役会
報告・付議 選定・解職 2021年10月1日 設立
指示
内部監査室 代表取締役社長 サステナビリティ委員会
報告
監督・指示
ESG・SDGs 視点を強化し、経営理念の実
内部監査 執行役員会 現、企業哲学の実践と融合させたサステナ
ビリティ活動へとレベルアップし、社会的価
値と経済的価値の創出を両立する活動と
して組織に組み入れるため、サステナビリ
全部署 ティ委員会を設置
プライム市場を選択し、TCFDに基づく開示を含めて
ｱｾｯﾄ 改訂コーポレートガバナンスコードへも対応していく
受託資産 事業推進
ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ 管理本部
運用本部 本部
本部
サステナビリティ推進室
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新市場区分 プライム市場へ
高いガバナンス水準を備え、投資家の皆様との建設的な対話を中心に
据えた持続的な成長と中長期的な企業価値向上に努めてまいります
上場維持基準項目 プライム市場基準 当社適合状況
2021年6月末時点でプライ
流通株式数 2万単位以上 〇
ム市場への上場維持基準
流通株式時価総額 〇
100億円以上
に適合
流通株式比率 35％以上 〇
1日平均売買代金
売買代金 〇
0.2億円以上
プライム市場を選択
2020/12/25 2021/4/7 2021/6/30 2021/12/30 2022/1/11 2022/4/4
新市場区分 ＣＧＣ改訂 移行基準日 新市場区分 新市場区分 一斉移行日
制度公表 選択最終日 一覧公表
選択期間 9/1～12/30
プライム市場 ◆多くの機関投資家の投資対象となるのにふさわしい時価総額（流動性）
◆より高いガバナンス水準の具備と投資家との建設的な対話の実践
コンセプト ◆持続的な成長と中長期的な企業価値の向上への積極的な取組み
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参考資料
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ＥＳＧの取り組み 環境貢献度試算
限りある資源を大切にし、環境と共生する不動産再生事業 [Ｅ]
●50年間の資源投入量の比較
40.9％削減
改修案 2,104 156
97
＜前提条件・根拠＞
建替案 2,030 1,725 150 築30年、約3,000㎡の事務所ビルを想定、50年間
85
(SRCの事務所用の耐用年数)における環境貢献度を
0 1,000 2,000 3,000 4,000
日本建築学会LCAツール(※)に基づいて試算
●50年間の廃棄物発生量の比較 kg/㎡
・建替：「35年毎に建て替えを行う場合」
49.3％削減 ・改修：「老朽化ビルを壊さず再生(ロングライフビル)」
改修案 162 50 84 110
・標準：「築30年の未改修ビルを想定」
323 246 89 53 89 ※日本建築学会「建物のLCAツールVer5.0
建替案
－温暖化・資源消費・廃棄物対策のための評価ツール－」
0 100 200 300 400 500 600 700 800 株式会社イー・アール・エスにご協力いただき、試算
kg/㎡
新築 建替 修繕 改修 解体
●50年間のCO₂排出量の比較 建替案および標準ビルと比較した場合
19.1％削減
改修案 893 480 703
463
2,592
■資源投入量 4,899ｔ削減
47
458 412 ■廃棄物発生量 1,182ｔ削減
標準※ 1,711 249 48 3,520
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
■CO₂排出量 3,660ｔ-CO₂削減
新築 修繕 改修 維持管理 廃棄 エネルギー kg-CO2/㎡
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ＥＳＧの取り組み
地域・社会の活性化に貢献[Ｓ]
社会ニーズを適えた、最適用途への再生を推進
人口が急増する地域の保育ニーズを掴み、保育園へコンバージョン
Ｂｅｆｏｒｅ After
元はオフィス仕様
Ｂｅｆｏｒｅ
After
元は店舗兼作業場 無垢の木材をふんだんに使用 広い多機能なトイレを完備
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ＥＳＧの取り組み
地方創生事業～佐渡島で事業推進中～ [Ｓ]
＜観光産業で佐渡を元気に！＞
地方が元気になれば、日本が元気になる。日本が誇る魅力（文化・歴史・自然・食事・温泉・
おもてなし等）に魅了される旅行者が急増している中、そのような「日本の素晴らしさ」を備
える地方に視点を向け、その地方ならではの魅力を活かした地方創生事業に挑戦していま
す。よく知る佐渡からスタート。2021年4月には大佐渡を加え、さらに地域を活性化させる
サンフロンティア佐渡
ホテル事業 交通インフラ事業 見どころ発見事業 観光・旅行事業 WEB広告事業
たびのホテル佐渡 おけさ観光タクシー あなぐち亭 ハッピー佐渡 佐渡日和
トラベル
ホテル大佐渡 気軽に ドンデン高原
ホテル吾妻
レンタカー ロッジ
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ＥＳＧの取り組み
ガバナンスの取り組み[Ｇ]
「人間としての正しさ」を判断基準とした業務執行が全ての役職員の行動
規範。その実効性を確実にするべくガバナンス体制強化に努めています。
社外役員比率 ４１．７％ 社外取締役比率 ３３．３％
自由に発言ができるフラットな取締役会を運営。幅広い知見や経験、多様性をもって、健全な
取締役会を推進。加えて、経営会議等の重要会議に出席し、経営の健全性を確保
指名･報酬委員会を設置
取締役会の任意の諮問機関として設置。過半数を社外取締役で構成し、経営の健全性を確保
物件取得時のリスク管理・販売時の遵法性を確保
収益性だけでなくリスクや周辺環境への影響、コンプライアンス等、総合的に事業性を判断。
担当の事業部門だけでなく、法務や監査部門等も加わり、幅広い観点からリスクを洗い出す
体制を構築。販売では、既存不適格の物件等の遵法性を回復させた上で販売
コンプライアンス研修を毎月実施
法令遵守体制の構築を目的に、全社員を対象に実施。「インサイダー取引の防止」「反社会的
勢力との取引防止」「情報管理」等、テーマは多岐に渡って行ない、健全な事業運営を推進
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ＥＳＧの取り組み
実効性のあるコーポレートガバナンス体制[Ｇ]
社外役員は、その幅広い知見や経験を取締役会へ還元いただき企業価値向上
の役割を担っています。各分野において有している専門性と経験により、バラン
スの取れた企業経営・コーポレートガバナンス体制を推進しています
有している専門性と経験（スキルマトリックス）※主要５項目までを記載しております
役職 氏名
法務/コンプラ 人事/労務/人 CSR/ESG/ｻｽ
企業経営 不動産 会計/財務 ＩＴ/デジタル M＆A 海外
/リスク管理 財開発 ﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨ
代表取締役会長 堀口 智顕 ● ● ● ●
代表取締役社長 齋藤 清一 ● ● ● ● ●
取締役副社長 中村 泉 ● ● ● ●
専務取締役 山田 康志 ● ● ● ● ●
取締役 二宮 光広 ● ● ● ●
取締役 本田 賢二 ● ● ● ●
取締役（社外） 高原 利雄 ● ● ● ●
取締役（社外） 久保 幸年 ● ● ● ● ●
取締役（社外） 大久保 和孝 ● ● ● ● ●
常勤監査役 品田 耕一 ● ● ● ● ●
監査役（社外） 守屋 宏一 ● ● ● ● ●
監査役（社外） 田中 英隆 ● ● ● ● ●
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過去からの変遷と現在地
サンフロンティアスピリット（開拓者精神）で、変化、挑戦し、新しい価値創出によって成長
長期業績の推移 売上（百万） 経常利益率 コロナ
120,000
ショック 30.0%
持続的に高収益を実現
リーマン 24.4% 24.0%
100,000 23.5% 22.9% 25.0%
ショック 22.0% 22.7% 22.0%
20.6% 21.3% 20.8% 20.2%
19.3% 76,000
18.5%
80,000 73,218 20.0%
15.8%
14.0% 13.2% 59,632
60,000 12.6% 53,292 15.0%
48,150 11.5% 47,464 15.1%
40,395
35,255 12.6%
40,000 10.0%
26,871 27,741 30,626
16,731 17,772
20,000 14,469 5.0%
7,761 10,581
5,004 4,290 6,924
681 1,771 3,588
0 0.0%
2001～2009 2010～2020 2021～
リプランニング事業の基礎構築 リプランニング事業の進化と拡大 リプランニング事業の深化多様化
リプラニング事業
セットアップオフィス
ホテル
レンタルスペース
海外
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経営理念・企業哲学・ビジョン
ウィズコロナ、アフターコロナを見据え、計画や戦略は柔軟に変化
目指す経営理念、企業哲学、ビジョン、大方針は不変
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会社概要
会社名 サンフロンティア不動産株式会社
本店所在地 東京都千代田区有楽町一丁目2番2号
設立年月日 1999年4月8日
上場年月日 2007年2月26日（東京証券取引所 第一部）
資本金※ 11,965百万円
代表取締役会長 堀口 智顕
代表者
代表取締役社長 齋藤 清一
連結従業員数※ 正社員 679名 （パート・アルバイト含む 1,197名 ）
平均年齢※ 35.7歳
不動産再生
不動産の管理・仲介・建築企画・滞納保証
事業内容 不動産サービス 賃貸ビルのオペレーション・資産コンサル
ホテル開発・運営
決算月 ３月
上場市場 東証一部 （証券コード 8934）
常勤取締役
（※2021年9月末日現在） 前列左から：代表取締役社長 齋藤清一 、 代表取締役会長 堀口智顕
後列左から：取締役 二宮光広、専務取締役 山田康志、取締役副社長 中村泉、取締役 本田賢二
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今後ともご支援賜りますよう
宜しくお願いいたします。
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