8923 トーセイ 2020-01-09 15:00:00
2019年11月期 決算短信〔ＩＦＲＳ〕(連結) [pdf]
2019年11月期 決算短信〔ＩＦＲＳ〕(連結)
2020年１月９日
上 場 会 社 名 トーセイ株式会社 上場取引所 東・SGX
コ ー ド 番 号 8923・S2D URL https://www.toseicorp.co.jp
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 山口 誠一郎
問合せ先責任者 (役職名) 取締役専務執行役員 (氏名) 平野 昇 (TEL) 03-3435-2865
定時株主総会開催予定日 2020年２月26日 配当支払開始予定日 2020年２月27日
有価証券報告書提出予定日 2020年２月27日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有
決算説明会開催の有無 ： 有 （機関投資家・アナリスト向け ）
(百万円未満切捨て)
１．2019年11月期の連結業績（2018年12月１日～2019年11月30日）
（１）連結経営成績 (％表示は対前期増減率)
親会社の所有者に 当期包括利益
売上高 営業利益 税引前利益 当期利益
帰属する当期利益 合計額
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年11月期 60,727 △1.3 12,690 16.7 12,090 18.9 8,447 23.3 8,447 23.3 8,684 26.7
2018年11月期 61,543 6.6 10,875 10.6 10,171 12.4 6,852 11.3 6,852 11.3 6,856 11.2
基本的１株当たり 希薄化後 親会社所有者帰属持分 資産合計 売上高
当期利益 １株当たり当期利益 当期利益率 税引前利益率 営業利益率
円 銭 円 銭 ％ ％ ％
2019年11月期 176.40 175.83 15.3 8.0 20.9
2018年11月期 141.36 141.12 14.0 7.8 17.7
(参考) 持分法による投資損益 2019年11月期 －百万円 2018年11月期 －百万円
（２）連結財政状態
親会社の所有者に 親会社所有者 １株当たり親会社
資産合計 資本合計
帰属する持分 帰属持分比率 所有者帰属持分
百万円 百万円 百万円 ％ 円 銭
2019年11月期 161,894 58,306 58,306 36.0 1,225.27
2018年11月期 138,768 52,021 52,021 37.5 1,071.63
（３）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年11月期 △3,799 △2,133 11,412 31,998
2018年11月期 7,615 △10,786 5,941 26,520
２．配当の状況
親会社所有者
年間配当金 配当金総額 配当性向
帰属持分配当率
(合計) (連結)
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末 期末 合計 (連結)
円 銭 円 銭 円 銭 円 銭 円 銭 百万円 ％ ％
2018年11月期 － 0.00 － 30.00 30.00 1,456 21.2 3.0
2019年11月期 － 0.00 － 42.00 42.00 1,998 23.8 3.7
2020年11月期(予想) － 0.00 － 47.00 47.00 25.4
３．2020年11月期の連結業績予想（2019年12月１日～2020年11月30日）
(％表示は、対前期増減率)
親会社の所有者に 基本的１株当たり
売上高 営業利益 税引前利益
帰属する当期利益 当期利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 銭
通 期 80,354 32.3 13,737 8.2 13,046 7.9 8,808 4.3 185.09
※ 注記事項
（１）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動) ： 無
新規 社 (社名) 、 除外 社 (社名)
（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更
① ＩＦＲＳにより要求される会計方針の変更 ： 有
② ①以外の会計方針の変更 ： 無
③ 会計上の見積りの変更 ： 無
（３）発行済株式数（普通株式）
① 期末発行済株式数（自己株式を含む) 2019年11月期 48,595,300株 2018年11月期 48,544,800株
② 期末自己株式数 2019年11月期 1,008,805株 2018年11月期 105株
③ 期中平均株式数 2019年11月期 47,884,495株 2018年11月期 48,472,355株
(参考) 個別業績の概要
１．2019年11月期の個別業績（2018年12月１日～2019年11月30日）
（１）個別経営成績 (％表示は対前期増減率)
売上高 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年11月期 48,861 1.7 9,638 52.3 9,770 44.3 7,273 35.4
2018年11月期 48,061 5.6 6,330 △1.6 6,770 △6.2 5,054 △7.3
１株当たり 潜在株式調整後
当期純利益 １株当たり当期純利益
円 銭 円 銭
2019年11月期 151.89 151.40
2018年11月期 104.27 104.09
（２）個別財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １株当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円 銭
2019年11月期 149,812 52,076 34.7 1,093.35
2018年11月期 127,844 46,965 36.7 966.65
(参考) 自己資本 2019年11月期 52,028百万円 2018年11月期 46,925百万円
２．2020年11月期の個別業績予想（2019年12月１日～2020年11月30日）
(％表示は、対前期増減率)
売上高 経常利益 当期純利益 １株当たり当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 銭
通 期 67,556 38.3 11,661 19.4 8,361 15.0 175.71
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です
※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
(1)本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に
基づいており、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
業績予想の前提となる仮定及び業績予想のご利用にあたっての注意事項については、添付資料５ページ「１．経営成績等の概況 (5) 今後
の見通し」をご覧ください。
(2)当社は、2020 年１月９ 日に機関投資家及びアナリスト向けに決算説明会を開催する予定です。この説明会で配布する決算説明会資料
については、決算開示後速やかに当社ホームページに掲載する予定です。
(3)繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針の適用
「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号 平成30年２月16日）等を当事業年度の期首から適用し
ております。『（参考）個別業績の概要』の2018年11月期については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標となっております。
トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
○目 次
１．経営成績等の概況 ・・・・・・・・・・・・・ 2
(1) 当期の経営成績の概況 ・・・・・・・・・・・・・ 2
(2) 経営成績に関する分析、検討内容 ・・・・・・・・・・・・・ 3
(3) 当期の財政状態の概況 ・・・・・・・・・・・・・ 4
(4) 当期のキャッシュ・フローの概況 ・・・・・・・・・・・・・ 4
(5) 今後の見通し ・・・・・・・・・・・・・ 5
(6) 利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ・・・・・・・ 6
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ・・・・・・・・・・・・・ 6
３．連結財務諸表及び主な注記 ・・・・・・・・・・・・・ 7
(1) 連結財政状態計算書 ・・・・・・・・・・・・・ 7
(2) 連結包括利益計算書 ・・・・・・・・・・・・・ 8
(3) 連結持分変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・ 9
(4) 連結キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・10
(5) 連結財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・11
（継続企業の前提に関する注記） ・・・・・・・・・・・・・11
（会計方針の変更） ・・・・・・・・・・・・・11
（セグメント情報） ・・・・・・・・・・・・・13
（１株当たり利益） ・・・・・・・・・・・・・14
（重要な後発事象） ・・・・・・・・・・・・・14
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トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
１．経営成績等の概況
（1）当期の経営成績の概況
当連結会計年度（2018年12月１日～2019年11月30日）における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いています。
米中貿易摩擦の長期化や消費税増税の影響による消費者マインドの低下等が懸念されていますが、雇用・所得環境
の改善と各種政策に支えられ、今後も緩やかな回復が続くことが期待されています。
当社グループが属する不動産業界では、2019年１～９月の上場企業等による国内不動産取引額は3.1兆円と前年
同期比で２％増加しました。賃料上昇を反映して不動産価格は高水準にあるものの、依然として投資家の不動産投
資意欲は旺盛であり、不動産投資市場は堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、工事費の高止まりや用地取得難により供給戸数が減少し、2019年１～10月の発
売戸数は21,553戸と前年同期比で17.8％減少しました。また、同期間の初月契約率も好不調の目安となる70％を下
回って推移しており、月末の繰越在庫数は前年同期間の平均6,350戸を大きく上回る7,600戸となりました。一方、
分譲戸建市場では、2019年１～９月の住宅着工戸数は47,000戸と前年同期比で5.1％増加となりました。高騰する
マンションと比べて相対的に値ごろ感があり、堅調な需要が続いています（民間調査機関・国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は好調に推移しています。2019年10月時点の平均空室率は1.63％
（前年同月比0.57％の低下）と過去最低を更新し、平均賃料は22,010円/坪（同 1,413円の上昇）と70か月連続で
上昇しました。人材の確保や働き方改革を見据えた企業の増床・拡張移転等のニーズは依然として強く、今後も賃
料の上昇傾向が続くものと見られています。また、近年オフィス・マンションに次ぐ第三のアセットとして注目さ
れている首都圏物流施設賃貸市場では、需要の拡大を見込んだ大量供給があり、2019年10月の賃貸ストックは570
万坪（前年同期比15.6％の増加）となりました。需給が逼迫する状況が続いており、空室率は2.6％と低水準に留
まっています。
不動産ファンド市場は、市場規模の拡大が続いています。2019年10月のJ-REITの運用資産額は18.9兆円（前年同
月比1.1兆円の増加）となり、私募ファンドの運用資産額19.2兆円(2019年６月時点) と合わせた証券化市場の規模
は38.1兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。
東京都のビジネスホテル市場では、2019年１～９月の客室稼働率は好不調の目安となる80％を各月概ね上回って
推移しています。また、東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は4,950万人泊と前年同期比で９％増加しま
した。外国人旅行客は、自然災害や日韓関係の冷え込みの影響により一時的に減少したものの、引き続き東南アジ
アや欧米豪からの旅行客が伸長し、外国人延べ宿泊者数は1,850万人泊と前年同期比で16％増加、インバウンド比
率は37％（前年同期比２ポイント増加）となりました（観光庁調べ）。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高60,727百万円(前連結会計年度比1.3％減)、営業利益12,690百万円(同
16.7％増)、税引前利益12,090百万円(同18.9％増)、当期利益8,447百万円(同23.3％増)となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の
数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「せいせきＣ館ビル」（東京都多摩市）、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」（東京都墨田区）、
「T's garden大島」（東京都江東区）、「センチュリー浦和MS」（埼玉県さいたま市）、「グロブナースクエアBL」
（神奈川県横浜市）等53棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトッ
プ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で11戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合
わせて39棟、土地４件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は31,012百万円(前連結会計年度比10.9％減)、セグメント利益は7,754
百万円(前連結会計年度比14.5％増)となりました。
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トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
(不動産開発事業)
当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンショ
ンでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」（東京都調布市）等において、163戸を販売いたしました。戸建住
宅では、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」（神奈川県横浜
市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）等において、94戸を販売いたしました。その他、商業
施設１件、新築賃貸マンション１件、土地12件を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、ホテル開発用地３件、物流施設開発用地２件、商業施設開発用地２件、
賃貸マンション開発用地３件、収益オフィスビル開発用地１件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は14,346百万円(前連結会計年度比8.2％増)、セグメント利益は1,528百万
円(前連結会計年度比2.8％増)となりました。
(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産39棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション
等28棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシン
グ活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,944百万円(前連結会計年度比0.2％増)、セグメント利益は2,367百万
円(前連結会計年度比3.5％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）663,359百万円から、ファン
ドの物件売却等により215,844百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受
託したこと等により、398,963百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は
846,478百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献い
たしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は3,752百万円(前連結会計年度比25.8％増)、セ
グメント利益は2,365百万円(前連結会計年度比46.3％増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビ
ル、ホテル及び学校等で415棟、分譲マンション及び賃貸マンションで244棟、合計659棟（前連結会計年度末比37
棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は4,586百万円(前連結会計年度比14.2％増)、セグメント利益は504百万円
(前連結会計年度比11.1％増)となりました。
(ホテル事業)
当連結会計年度は、2017年12月開業の「トーセイホテルココネ神田」の平均客室単価及び稼働率の向上に努めた
ことに加え、2018年12月に開業した「トーセイホテルココネ上野」が売上に貢献しました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は1,086百万円（前連結会計年度比95.5％増）、セグメント利益は99百万円(前
連結会計年度比175.2％増)となりました。
(2) 経営成績等に関する分析、検討内容
当連結会計年度は、連結売上高は前連結会計年度比1.3％減の60,727百万円となったものの、不動産流動化事業
において利益率の高い物件の売却が進んだこと、不動産開発事業において利益率の高い大型分譲マンションの竣
工・売却があったこと、不動産ファンド・コンサルティング事業において受託資産の拡大に伴う期中報酬の増加お
よび受託ファンドの物件取得や売却に係る業務報酬が収益を底上げしたこと等により、営業利益は前連結会計年度
比16.7％増の12,690百万円、税引前利益は同18.9％の12,090百万円、当期利益は同23.3％増の8,447百万円と大き
く伸長しました。利益面につきましては、進行中の中期経営計画「Seamless Growth 2020」の最終年度の連結税前
利益目標である120億円を１年間前倒しで達成しております。
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トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
不動産市場は好調は継続しているものの「不動産価格の高値圏が持続する市況」の中で、いかに投資機会を見出
すかが最大の課題となっております。当社は、多様な６つの事業セグメントを営むポートフォリオ経営を推進する
こと、また、市場の需要変化に合わせて柔軟に主力アセットタイプを変化させていくことにより、リスクの軽減を
図りつつ事業機会を拡大し、持続的な成長を目指してまいります。
（3）当期の財政状態の概況
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ23,125百万円増加し、161,894百万円となりました。負
債は16,840百万円増加し、103,587百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、当社グループの主力事業であります、不動産流動化事業及び不動産開発事業にお
ける仕入が売上を上回ったことによる棚卸資産の増加（前連結会計年度比11,115百万円増）、投資不動産の増加
（前連結会計年度比4,115百万円増）によるものであります。負債の増加した主な要因は、借入金の増加（前連結
会計年度比14,818百万円増）によるものであります。
また資本は、6,284百万円増加し、58,306百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げ及び配当金の
支払、自己株式の取得によるものであります。
（4）当期のキャッシュ・フローの概況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,478百万
円増加し、31,998百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は、3,799百万円(前連結会計年度は、7,615百万円の獲得)となりました。これは主
に、税引前利益12,090百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,378百万
円、法人所得税の支払額3,876百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、2,133百万円(前連結会計年度比80.2％減)となりました。これは主に、その他
の金融資産の取得による支出1,811百万円、投資不動産の取得による支出344百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、11,412百万円(前連結会計年度比92.1％増)となりました。これは主に、長期借
入金の返済による支出28,572百万円及び配当金の支払額1,455百万円、自己株式の取得による支出999百万円等があ
ったものの、長期借入れによる収入41,630百万円等があったことによるものであります。
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トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
(参考) キャッシュ・フロー指標のトレンド
2017年11月期 2018年11月期 2019年11月期
親会社所有者帰属持分比率(％) 37.7 37.5 36.0
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％) 43.1 36.0 40.0
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年) 9.5 9.9 －
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) 8.0 7.9 －
親会社所有者帰属持分比率 ：親会社所有者帰属持分／資産合計
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率 ：株式時価総額／資産合計
キャッシュ・フロー対有利子負債比率 ：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ ：キャッシュ・フロー／利払い
(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象とし
ております。
(注５) 2019年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロ－計算書の営業キャッシュ・フロ－がマイナスのた
め、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりま
せん。
（5）今後の見通し
当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Ｊリートや海
外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、e
コマースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをは
じめとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続
するとの見通しをしております。
一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプに見られており、木造アパー
ト及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡大を見込んで各地で開業が相
次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持している首都圏においても市況悪
化への警戒が必要です。全体感として、投資市場の動向を注視した投資戦略、製品ポートフォリオの構築が必要で
あると考えております。
2020年11月期につきましては、中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）の最終年度
として、既存事業のさらなる成長と新たな収益事業の確立に向けて引き続き取り組んでまいります。
当社グループの収益を牽引している不動産流動化事業においては、物件の個性を見極めた再生・付加価値創造に
より収益性のさらなる向上を目指すほか、流動性の高い都心の中小規模不動産や、市場ニーズが高まっている20億
円超クラスの中・大型不動産の取得を積極的に進めてまいります。
不動産開発事業においては、用地不足の事業環境下における戦略として、従来の住宅やオフィスのほか、新たに
商品群として加えた物流施設やホテルなど様々なアセットタイプで開発を検討し、複雑な権利関係、明け渡しや代
替施設斡旋を必要とする難易度の高い案件にも取り組むことで開発機会を創出します。また、エンドユーザー向け
戸建住宅・分譲マンションの販売効率化と利益率向上を推進してまいります。
安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業における保有固定資産の拡大
が課題であり、仕入戦略を強化してまいります。また、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業
における受託物件の積み上げ、管理品質の向上と効率化を進めることで、各セグメントの拡大を図ってまいります。
なお、2020年度には、大規模改修中の「トーセイホテル＆セミナー幕張」、当社開発の「トーセイホテルココネ浅
草蔵前」「トーセイホテルココネ上野御徒町」が開業予定です。ホテル事業の成長とトーセイブランド向上に向け
て取り組んでまいります。
以上の施策の実行により、次期の当社連結業績見通しは、売上高80,354百万円(前連結会計年度比32.3％増)、営
業利益13,737百万円(同8.2％増)、税引前利益13,046百万円(同7.9％増)、当期利益8,808百万円(同4.3％増)の増収
増益を予定しております。
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トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
（6）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得によ
る長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計
画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。
2019年11月期の期末配当につきましては、１株につき42円を予定しております。
また、2020年11月期の期末配当につきましては、１株につき47円を予定しております。
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、国際会計基準(IFRS)を適用しております。
IFRS適用の目的は、海外における信用力向上、グローバルオファリング等の資金調達の柔軟性向上、海外投資家等
の利便性向上等であり、今後のグローバル展開において、多くのメリットを享受できると考えたためであります。
また、東京証券取引所ならびに重複上場しているシンガポール証券取引所の双方に、IFRSベースの財務諸表をその
まま提出できる点もメリットのひとつと考えております。
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トーセイ株式会社（8923）2019 年 11 月期 決算短信
３．連結財務諸表及び主な注記
（１）連結財政状態計算書
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2018年11月30日) (2019年11月30日)
資産
流動資産
現金及び現金同等物 26,520,569 31,998,929
営業債権及びその他の債権 3,090,237 3,747,782
棚卸資産 62,457,864 73,573,663
その他の流動資産 30,495 13,247
流動資産合計 92,099,167 109,333,622
非流動資産
有形固定資産 8,785,869 8,671,827
投資不動産 33,752,847 37,868,133
無形資産 87,966 87,760
営業債権及びその他の債権 865,235 1,102,277
その他の金融資産 2,244,831 4,252,691
繰延税金資産 903,707 573,729
その他の非流動資産 28,914 4,014
非流動資産合計 46,669,371 52,560,434
資産合計 138,768,538 161,894,056
負債及び資本
負債
流動負債
営業債務及びその他の債務 4,075,579 6,448,300
借入金 7,308,494 16,291,247
未払法人所得税等 2,445,597 1,658,894
引当金 593,669 655,782
流動負債合計 14,423,341 25,054,225
非流動負債
営業債務及びその他の債務 3,708,969 3,761,836
借入金 67,716,752 73,552,021
退職給付に係る負債 493,554 521,213
引当金 6,817 6,971
繰延税金負債 397,320 691,288
非流動負債合計 72,323,414 78,533,331
負債合計 86,746,756 103,587,557
資本
資本金 6,554,139 6,579,844
資本剰余金 6,544,924 6,575,240
利益剰余金 38,843,309 45,839,423
自己株式 △128 △1,000,037
その他の資本の構成要素 79,537 312,028
親会社の所有者に帰属する持分合計 52,021,782 58,306,499
資本合計 52,021,782 58,306,499
負債及び資本合計 138,768,538 161,894,056
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（２）連結包括利益計算書
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
売上高 61,543,319 60,727,704
売上原価 42,820,221 39,886,774
売上総利益 18,723,097 20,840,930
販売費及び一般管理費 7,860,072 8,203,399
その他の収益 147,032 64,335
その他の費用 134,249 10,907
営業利益 10,875,807 12,690,958
金融収益 85,743 154,466
金融費用 790,534 755,329
税引前利益 10,171,017 12,090,095
法人所得税 3,318,779 3,643,062
当期利益 6,852,237 8,447,032
その他の包括利益
純損益に振り替えられない項目
その他の包括利益を通じて測定する金融資産
－ 242,805
の純変動
確定給付制度の再測定 △11,038 5,423
純損益に振り替えられない項目の合計 △11,038 248,228
後に純損益に振り替えられる可能性のある項目
在外営業活動体の換算差額 △881 △7,352
売却可能金融資産の公正価値の純変動 13,480 －
キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の
2,913 △2,961
純変動
後に純損益に振り替えられる可能性のある
15,513 △10,313
項目の合計
税引後その他の包括利益 4,474 237,914
当期包括利益 6,856,712 8,684,946
当期利益の帰属
親会社の所有者 6,852,237 8,447,032
当期包括利益の帰属
親会社の所有者 6,856,712 8,684,946
親会社の所有者に帰属する１株当たり当期利益
基本的１株当たり当期利益(円) 141.36 176.40
希薄化後１株当たり当期利益(円) 141.12 175.83
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（３）連結持分変動計算書
前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
親会社の
その他の
所有者に
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本の 資本合計
帰属する
構成要素
持分合計
2017年12月１日残高 6,421,392 6,464,240 33,209,210 － 64,024 46,158,867 46,158,867
当期利益 6,852,237 6,852,237 6,852,237
その他の包括利益 4,474 4,474 4,474
当期包括利益 － － 6,852,237 － 4,474 6,856,712 6,856,712
所有者との取引額
新株の発行 132,747 75,748 208,495 208,495
自己株式の取得 △128 △128 △128
剰余金の配当 △1,207,100 △1,207,100 △1,207,100
株式報酬 4,935 4,935 4,935
その他の資本の
構成要素から △11,038 11,038 － －
利益剰余金への振替
2018年11月30日残高 6,554,139 6,544,924 38,843,309 △128 79,537 52,021,782 52,021,782
当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
親会社の
その他の
所有者に
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 資本の 資本合計
帰属する
構成要素
持分合計
2018年12月１日残高 6,554,139 6,544,924 38,843,309 △128 79,537 52,021,782 52,021,782
当期利益 8,447,032 8,447,032 8,447,032
その他の包括利益 237,914 237,914 237,914
当期包括利益 － － 8,447,032 － 237,914 8,684,946 8,684,946
所有者との取引額
新株の発行 25,704 14,506 40,210 40,210
自己株式の取得 △2,711 △999,909 △1,002,620 △1,002,620
剰余金の配当 △1,456,340 △1,456,340 △1,456,340
株式報酬 18,521 18,521 18,521
その他の資本の
構成要素から 5,423 △5,423 － －
利益剰余金への振替
2019年11月30日残高 6,579,844 6,575,240 45,839,423 △1,000,037 312,028 58,306,499 58,306,499
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（４）連結キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前利益 10,171,017 12,090,095
減価償却費 621,108 873,834
引当金及び退職給付に係る負債の増減額
112,683 106,807
(△は減少)
受取利息及び受取配当金 △85,743 △154,466
支払利息 790,534 755,329
有形固定資産除却損 791 －
営業債権及びその他の債権の増減額
△827,489 △765,621
(△は増加)
棚卸資産の増減額(△は増加) △932,707 △15,378,771
営業債務及びその他の債務の増減額
△14,822 2,445,402
(△は減少)
その他 △79,792 2,079
小計 9,755,580 △25,311
利息及び配当金の受取額 85,743 102,094
法人所得税の支払額 △2,226,001 △3,876,675
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,615,322 △3,799,892
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の払戻による収入 － 20,000
有形固定資産の取得による支出 △72,169 △62,602
投資不動産の取得による支出 △8,714,445 △344,209
無形資産の取得による支出 △33,450 △29,351
貸付金の実行による支出 － △126,730
貸付金の回収による収入 77 17,034
その他の金融資産の取得による支出 △473,717 △1,811,147
その他の金融資産の回収による収入 1,907 26,426
その他の金融資産の売却による収入 3,458 151,509
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得に
△1,502,160 －
よる支出
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却に
－ 536
よる収入
その他 3,715 25,413
投資活動によるキャッシュ・フロー △10,786,784 △2,133,119
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少) 117,500 1,738,500
長期借入れによる収入 41,148,950 41,630,045
長期借入金の返済による支出 △33,360,923 △28,572,289
株式の発行による収入 208,086 40,060
配当金の支払額 △1,206,976 △1,455,240
利息の支払額 △960,968 △963,688
自己株式の取得による支出 △128 △999,909
その他 △3,654 △5,349
財務活動によるキャッシュ・フロー 5,941,884 11,412,129
現金及び現金同等物の増減額 2,770,422 5,479,116
現金及び現金同等物の期首残高 23,750,239 26,520,569
現金及び現金同等物に係る換算差額 △92 △757
現金及び現金同等物の期末残高 26,520,569 31,998,929
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（５）連結財務諸表に関する注記事項
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(会計方針の変更)
当社グループは、当連結会計年度より以下の基準を適用しております。
基準書 基準書名 新設・改定の概要
金融資産の分類、測定及び減損、金融負債の分類及び測定、
IFRS第９号 金融商品
ヘッジ会計についてIAS第39号からIFRS第９号へ置換え
IFRS第15号 顧客との契約から生じる収益 顧客との契約につき、収益認識に関する会計処理及び開示
投資不動産からの振替または投資不動産への振替に関する要
IAS第40号 投資不動産
求事項の明確化
上記の基準書について、連結財務諸表に与える重要な影響はありません。
（１）IFRS第９号「金融商品」
①金融商品の分類と測定
当社グループは、金融商品について、「償却原価で測定する金融商品」、「その他の包括利益を通じて公正価値で
測定する金融商品」、「純損益を通じて公正価値で測定する金融商品」に分類しております。
従来「売却可能金融資産」として分類していた資本性金融商品は「その他の包括利益を通じて公正価値で測定する
金融資産」、「純損益を通じて公正価値で測定する金融資産」に分類しております。これに伴い、連結財政状態計算
書において、「売却可能金融資産」を「その他の金融資産」に組み替えて表示しております。
なお、当社グループでは、経過措置に従って、前連結会計年度の連結財務諸表にはIFRS第９号を遡及適用しており
ません。
②金融資産の減損損失
償却原価で測定する金融資産の減損の認識にあたって、当該金融資産に係る予想信用損失に対して貸倒引当金を認
識する方法に変更しております。
③IAS第39号からIFRS第９号に従った分類への調整
(a) 償却原価で測定する金融資産への帳簿価額の変動
（単位：千円）
IAS第39号 IFRS第９号
帳簿価額 分類変更 再測定 帳簿価額
2018年12月１日 2018年12月１日
貸付金及び債権
現金及び現金同等物 26,520,569 △26,520,569 － －
営業債権及びその他の債権 2,751,391 △2,751,391 － －
合計 29,271,960 △29,271,960 － －
償却原価で測定する金融資産
現金及び現金同等物 － 26,520,569 － 26,520,569
営業債権及びその他の債権 － 2,751,391 － 2,751,391
合計 － 29,271,960 － 29,271,960
償却原価で測定する金融資産
29,271,960 － － 29,271,960
への変更合計
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(b) 償却原価で測定する金融負債への帳簿価額の変動
（単位：千円）
IAS第39号 IFRS第９号
帳簿価額 分類変更 再測定 帳簿価額
2018年12月１日 2018年12月１日
償却原価で測定する金融負債
営業債務及びその他の債務 6,138,677 － － 6,138,677
借入金 75,025,247 － － 75,025,247
合計 81,163,925 － － 81,163,925
(c) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産及び純損益を通じて公正価値で測定する金融資産へ
の帳簿価額の変動
（単位：千円）
IAS第39号 IFRS第９号
帳簿価額 分類変更 再測定 帳簿価額
2018年12月１日 2018年12月１日
売却可能金融資産
売却可能金融資産 2,244,831 △2,244,831 － －
合計 2,244,831 △2,244,831 － －
その他の包括利益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － 1,828,163 － 1,828,163
純損益を通じて
公正価値で測定する金融資産
その他の金融資産 － 416,667 － 416,667
合計 － 2,244,831 － 2,244,831
公正価値で測定する金融資産
2,244,831 － － 2,244,831
への変動合計
（２）IFRS第15号「顧客との契約から生じる収益」
IFRS第15号の適用に伴い、顧客との契約について、下記の５ステップアプローチに基づき、収益を認識しておりま
す。なお、当基準の適用にあたっては、経過措置として認められている累積的影響を適用開始日に認識する方法を採
用しているため、前連結会計年度の連結財務諸表にはIFRS第15号を遡及適用しておりません。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
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(セグメント情報)
(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取
締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであり
ます。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、
「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」
及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不
動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及
び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビ
ルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドの
アセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務
を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営事業等を行っております。
当社グループの報告セグメントは、前連結会計年度まで５つでありましたが、当連結会計年度より、「不動産
流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不
動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つに変更しております。
当該変更は、従来「不動産賃貸事業」及び「その他」に含めていた「ホテル事業」について、量的重要性が増し
たため報告セグメントとして区分したものであります。
なお、前連結会計年度のセグメント情報については変更後の区分方法により作成しております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメ
ントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づい
ております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度
(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日)
(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファン 調整額 合計
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 34,793,585 13,261,604 5,934,901 2,982,251 4,015,450 555,525 － 61,543,319
セグメント間の売上高 － － 44,221 56,356 1,216,701 2,240 △1,319,519 －
合計 34,793,585 13,261,604 5,979,123 3,038,607 5,232,152 557,765 △1,319,519 61,543,319
セグメント利益 6,770,700 1,487,253 2,453,492 1,616,478 453,725 36,194 △1,942,038 10,875,807
金融収益・費用(純額) △704,790
税引前利益 10,171,017
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当連結会計年度
(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日)
(単位：千円)
報告セグメント
不動産ファン 調整額 合計
不動産 不動産 不動産 不動産
ド・コンサル ホテル事業
流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業
ティング事業
売上高
外部顧客からの売上高 31,012,030 14,346,337 5,944,112 3,752,874 4,586,096 1,086,252 － 60,727,704
セグメント間の売上高 － － 49,689 20,327 1,302,183 3,160 △1,375,361 －
合計 31,012,030 14,346,337 5,993,801 3,773,202 5,888,280 1,089,412 △1,375,361 60,727,704
セグメント利益 7,754,590 1,528,591 2,367,533 2,365,114 504,043 99,620 △1,928,535 12,690,958
金融収益・費用(純額) △600,863
税引前利益 12,090,095
(１株当たり情報)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2017年12月１日 (自 2018年12月１日
至 2018年11月30日) 至 2019年11月30日)
親会社の所有者に帰属する当期利益(千円) 6,852,237 8,447,032
希薄化後１株当たり当期利益の計算に使用する
6,852,237 8,447,032
当期利益(千円)
発行済普通株式の加重平均株式数(株) 48,472,355 47,884,495
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
85,411 156,333
普通株式増加数(株)
希薄化後１株当たり当期利益の算定に用いられた
48,557,766 48,040,828
普通株式の加重平均株式数(株)
基本的１株当たり当期利益(円) 141.36 176.40
希薄化後１株当たり当期利益(円) 141.12 175.83
(重要な後発事象)
該当事項はありません。
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