日本語版
2022年３月期（第44期）
第２四半期 決算説明資料
株式会社カチタス
（証券コード：8919）
2021年11月5日
Before After
アジェンダ
1. 2022年３月期第２四半期 決算概要 P2-P8
2. 2022年３月期計画 P10-P19
3. ビジネスモデルについて P21-P40
4. 参考情報 P42-P58
1
1. 売上高及び営業利益の推移
売上高の推移(本決算期) 営業利益の推移(本決算期) *1
(百万円) (百万円)
売上高の推移(2022年3月期 2Q累計) 営業利益の推移(2022年3月期 2Q累計)
(百万円) 前年比 (百万円) 前年比
+0.6% +20.5%
*¹ 2017/3、2018/3の営業利益の調整金額は、リプライスM&A時の在庫評価替えによる影響と、株式上場関連費用の金額。
*2 調整後営業利益の成長率 2
1. 2022年３月期 第２四半期 決算のポイント
単位：百万円 実績 YoY(%) 進捗率(%) 販売環境は継続して堅調。但し、リフォームが完了した在庫
は不足しており2Q期間も引渡し件数はやや少ない。
• 反響数はオリンピック期間中に減少したものの既に回復。
売上高 49,559 +0.6% 47.8% • リフォーム中の契約比率が高水準。リフォームが完了していない契
約については、売上高の計上に至らず。
販 • 件数を追う運営は行わず、安易な値引き値下げは抑制。
売 売上総利益率は1Q対比でも向上。
販売件数（件） 3,057 △1.2% 46.6%
• 市場における新築・中古共に完成物件の流通在庫は少なく、需
要が強い状態が継続。
• 当社の長期在庫は引き続き低水準で利益が出やすい状態。
売上総利益率（％） 24.8% +2.7pt -
販管費は増加したものの、高い売上総利益率により営業利
販管費 5,419 +4.2% 47.6% 益率も高水準。
• 営業人員増員と利益に連動した報酬による人件費が増加。また
仕入拡大を目的として広告宣伝費が増加。いずれも成長投資。
利 • 営業人員の増員と生産性向上のための、成果に報いる制度設
益
営業利益 6,876 +20.5% 55.0% 計、業務負荷を軽減する仕組みづくりは継続的に実施。
• 2Q末の連結営業人員数は3月末比＋55名（＋8.6%）。
ESG/サステナビリティ推進室を新設。
営業利益率（％） 13.9% +2.3pt - • TCFD対応をはじめとした非財務情報の開示拡充に着手。
単位：百万円 実績 YoY(%) 3月末比(%) 仕入は概ねコロナ前の環境まで改善。
• 2Q仕入件数：1,729件（YoY+22.7%）。
外部環境の改善と現場の仕入注力が寄与。仕入懸念は後退。
在 在庫金額 37,510 +11.8％ +12.2%
• 在庫金額が昨年対比で増加し、今後も増加トレンドを見込む。
庫 • 完成在庫の割合は低い：2020年9月:71.5%
在庫回転率（回） 2.10 +0.03 - →2021年3月:58.8%→同9月:55.7%
• ROA24.2%、ROE30.7%と高い水準を維持。
*¹ 在庫回転率 = 売上原価 × 2 / 期首期末在庫平均
*² ROA=営業利益 × 2 / 資産合計の期首期末残高平均 *³ ROE=当期純利益 × 2 / 株主資本の期首期末残高平均 3
1. 2022年３月期 連結事業計画に対する進捗率
当初想定より住宅供給が少なく需要が強い市場環境。値引き値下げの抑制により当社の売上総利益率が向上し、重要指標の営業利益は高い進捗。
トイレ・給湯器等の住宅設備の供給が一部遅延。 当社の3Q期首時点のリフォームが完成した販売用不動産の金額は前年同期比で87.1%。3Q期間
中はリフォームの工期管理に注力するものの、住宅設備等の供給遅延もあり引渡しの時期が後ろ倒しとなるおそれあり。
4Qにかけて完成在庫の引き渡しが積み上がり、年度累計の販売件数については昨年度を上回り売上成長を達成できる見立て。
新築着工件数が増加傾向のため、住宅市場の需給のバランスは徐々に平常化。当社の下半期以降の粗利率はゆるやかな低下を見込む。
2022年4月の当社の新卒採用人数は昨年度と同水準の計画。実施した各リテンション施策は遅効性があるため、年単位で効果のモニタリングを予定。
2022年3月期 計画
2022年3月期 上半期 年間
単位：百万円
第２四半期
計画 達成率(%) 計画 進捗率(%)
売上高 49,559 50,665 97.8% 103,622 47.8%
販売件数（件） 3,057 3,219 95.0% 6,558 46.6%
売上総利益 12,295 11,838 103.9% 23,891 51.5%
売上総利益率（％） 24.8% 23.4% - 23.1% -
営業利益 6,876 6,207 110.8% 12,509 55.0%
営業利益率（％） 13.9% 12.3% - 12.1% -
EBITDA 6,993 6,325 110.6% 12,744 54.9%
経常利益 6,780 6,097 111.2% 12,293 55.2%
親会社株主に帰属する当期純利益 4,577 4,073 112.4% 8,210 55.8%
（参考）調整後親会社株主に帰属する
4,577 4,073 112.4% 8,210 55.8%
当期純利益
*¹ EBITDA＝営業利益＋減価償却費＋のれん償却費
*2 調整後親会社株主に帰属する当期純利益にかかわる調整項目の詳細はP19調整項目表を参照 4
※上記には将来に関する情報が含まれます｡本プレゼンテーション資料の最終ページに記載されたディスクレーマーをご参照ください｡
1. 2022年３月期 第２四半期決算ハイライト
2022年3月期 第２四半期 2021年3月期
2021年３月期
単位：百万円 累計（参考）
第２四半期
実績 増減額 YoY(%) 実績
売上高 49,261 49,559 +297 +0.6% 97,735
販売件数（件） 3,093 3,057 △36 △1.2% 6,155
売上総利益 10,906 12,295 +1,389 +12.7% 22,189
売上総利益率（％） 22.1% 24.8% +2.7pt - 22.7%
営業利益 5,705 6,876 +1,170 +20.5% 11,343
営業利益率（％） 11.6% 13.9% +2.3pt - 11.6%
（参考）EBITDA 5,825 6,993 +1,167 +20.0% 11,582
経常利益 5,583 6,780 +1,196 +21.4% 11,125
親会社株主に帰属する当期純利益 3,711 4,577 +866 +23.3% 7,440
（参考）調整後親会社株主に
帰属する当期純利益
3,759 4,577 +817 +21.8% 7,464
棚卸資産回転率（回） 2.07 2.10 +0.03 － 2.04
純資産 25,455 31,675 +6,219 +24.4% 28,243
総資産 54,455 58,101 +3,645 +6.7% 55,520
自己資本比率（％） 46.5% 54.2% +7.7pt － 50.6%
１株当たり当期純利益（円） 48.37 59.36 +10.99 － 96.85
（参考）調整後１株当たり
当期純利益（円）
49.00 59.36 +10.36 － 97.16
ＲＯＡ（％） 21.2% 24.2% +3.1pt － 20.8%
ＲＯＥ（％） 31.0% 30.7% △0.2pt － 29.3%
（参考）調整後ＲＯＥ（%） 31.4% 30.7% △0.6pt － 29.4%
*¹ EBITDA＝営業利益＋減価償却費＋のれん償却費 *² ROA=営業利益 × 2 / 資産合計の期首期末残高平均 *³ ROE=当期純利益 × 2 / 株主資本の期首期末残高平均
*⁴ 調整後親会社株主に帰属する当期純利益、調整後1株当たり当期純利益、調整後ROEにかかわる調整項目の詳細はP19調整項目表を参照 5
1. 2022年３月期 第２四半期 連結貸借対照表
2021年３月期 2022年3月期 第２四半期
単位：百万円
実績 3月末比
現金及び預金 19,109 17,555 △1,553
販売用不動産 19,656 20,891 ＋1,235
仕掛販売用不動産 13,774 16,619 ＋2,844
棚卸資産 合計 33,430 37,510 ＋4,080
固定資産 2,053 1,823 △229
資産合計 55,520 58,101 +2,580
買掛金 3,051 3,242 ＋191
短期借入金 － － －
長期借入金 *¹ 19,250 18,875 △375
純資産 28,243 31,675 +3,431
負債及び純資産合計 55,520 58,101 +2,580
2021年３月期 2022年３月期 第２四半期
単位：百万円 第２四半期
実績 前年比
棚卸資産の増減（△は増加） 6,940 △4,079 △11,019
営業CF 12,159 56 △12,102
投資CF △15 △7 ＋7
財務CF △3,391 △1,602 +1,788
現金及び現金同等物の増減 8,753 △1,553 △10,306
*¹ 長期借入金＝1年内返済予定の長期借入金＋長期借入金
6
1. 四半期の業績についての補足説明
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
「四半期単位」では外部環境により多少の業績への影響が生じる可能性がある。
一方、需要は底堅いため「年度単位」では安定的に成長するトレンドに変わりはない。
【前期（2020年3月期）に生じたQの変動要因】
① 2019年5月の大型GW(10連休)。連休期間中の引っ越しを希望するお客様増加により2019年4月の売上高が増加。
② 消費税増税前の引渡しが集中。2019年9月に売上高を先取りする形で売上高が増加。
③ 消費税増税後は消費行動を抑制する心理が働き、消費者マインドが一時的に減退した結果売上高が減少。
④ 2019年10月に記録的な台風が連続して上陸したことにより販売活動ができず売上高が減少。
【当期（2021年3月期）に生じたQの変動要因】
⑤ 安価で品質の良い戸建住宅の需要は底堅く、反響数が対前比で増加し売上高は増加。
➅ 一方、住宅を売却する売主側は、新型コロナウイルス感染回避のために内覧等による接触を避けたため仕入件数が減少。
⑦ 上記③④の要因により前年のハードルが低いため増収増益の比率が高まる。
⑧ 底堅い需要により販売契約は順調に推移したが、リフォーム中契約が多く引き渡しまでは至らなかった。
⑨ 仕入に注力した結果、仕入件数は対前比+15.3%。
⑩ 決算特別賞与238百万円の支給を決定。安定的な成長のために社員のモチベーションアップを図る。
前1Q 前2Q 前3Q 前4Q 当1Q 当2Q 当3Q 当4Q
(2019/6) (2019/9) (2019/12) (2020/3) (2020/6) (2020/9) (2020/12) (2021/3)
売上高 233億円 241億円 191億円 233億円 225億円 267億円 262億円 222億円
営業利益 26億円 29億円 20億円 25億円 24億円 32億円 33億円 23億円
4月末~5月上旬 10/1 10月中旬 4月～5月 1月～3月
10連休の大型GW 消費税増税 台風19号、21号 緊急事態宣言 緊急事態宣言
⑤販売は順調に推移 ⑦前年のハードル ⑧RF中契約増加
①GW前引渡しの増加 ②増税前 ③④増税後及び台風により が低いことの反動
引渡しの前倒し 一時的に消費者マインドが低下 ➅仕入は遅延し課題 ⑨仕入に注力
⑩決算特別賞与
238百万円
7
1. 新型コロナウィルス(COVID-19)による販売・仕入への影響
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
1年間を通じたマーケット環境 1年間を通じた当社の取り組み
• 低価格の戸建て住宅の需要は底堅い。 • 2020年2月～4月の間は反響数が減少。しかし、
• 地方及び都市郊外のマーケットは景気変動の影響が少 2020年5月以降は対前年比を上回って推移した。
ない。 • 顧客リストの蓄積、リフォーム中契約の促進及びオ
• 在宅時間の増加により住環境の改善ニーズが徐々に顕 プション販売等の従来から実施する施策を強化。
在化。 • 値下げや値引きの抑制や完全予約制見学会、VHS *2
販売 • 在宅勤務が働き方の主流になる企業も増加。安価で広 等の新型コロナウイルス感染症拡大後の新たな取り
い地方又は都市郊外に移り住む動きが発生。 組みを実施。
• 住宅の供給量が少なくなりレインズ *1 の統計数字上も • その結果、成約率は上昇。併せて粗利率・粗利単価
住宅在庫が「都市部、地方」「戸建、マンション」を も向上。
問わず在庫不足で、売り手が有利なマーケット状況。
• 不動産仲介会社の多くが2020年3月～2020年5月まで • 当1Q：1,214件（対前比△17.4%）
在宅勤務又は休業。 • 当2Q：1,409件（対前比△15.7%）
• 上半期は、売主が「他人が自宅に来ることを嫌がる」 • 当3Q：1,686件（対前比+3.2%）
「県外への移動を自粛する」「安い売却金額になる不 当4Q：1,548件（対前比+15.3%）
•
安」等、住宅の売却を躊躇する心理となった。
• 緊急事態宣言が発令された2020年4月は、販売動向
• 日本は少子高齢化の人口動態。加えて、新築住宅の供 が先行き不透明な状況であり、仕入れを厳選。
仕入 給の継続で住宅ストックが増えている。そのため、相
続及び介護施設入居による空き家の増加は不可逆的。 • カチタスで7割、リプライスで9割が仲介経由。上半
期は不動産仲介会社の行動量低下の影響が生じた。
短期的な増減はあるものの中長期的には安定的な仕入
れを実現できる見通し。 • 仕入促進のために実施した地方紙での広告及び
YouTube広告が査定に繋がる効果あり。
• 仕入件数の対前年比の増加率は右肩上がりに推移。
安定的な仕入ができる環境に回復する見立て。
*1 公益財団法人不動産流通機構が運営する不動産流通市場に係る各種データを管理するシステム
*2 VHS：ヴァーチャルホームステージングの略 （詳細はP40参照）
8
アジェンダ
1. 2022年３月期第２四半期 決算概要 P2-P8
2. 2022年３月期計画 P10-P19
3. ビジネスモデルについて P21-P40
4. 参考情報 P42-P58
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2. 中期経営計画（2019年度-2021年度） (2020年3月期 決算説明資料 再掲)
カチタスとリプライス両社の強みを発揮しながら継続的な成長を目指せる体制を構築し、長期的には年間販売件数
１万件を目指して｢2019年度-2021年度 中期経営計画*¹｣を策定
急速な成長を志向せず、提供する住まいの質と価値を維持・向上しながら安定的な成長を継続させる
ビジネスモデルの強み及び蓄積したノウハウを基に、既存アセットを活かした空家問題の幅広い解決を目指す新しい事業
の検討にも着手する
定量計画
売上高 営業利益
2021年度 1,100億円程度 2021年度 130億円程度
（’18年度対比＋300億円程度） （’18年度対比＋40億円程度）
10％程度の年平均成長率 10％超の年平均成長率
成長戦略
エリアマーケティングの強化 市場開拓の促進
① 市場特性に合わせて営業組織を分化して最適化
① 成功エリアの手法を開拓余地のあるエリアへ横展開
② 各種制度等の導入によりエリア長や店長の育成・支援を
② 成長エリアに対する人材の積極配置
強化
③ 本部機能の拡充等による業務効率の改善
③ 地元工務店との協働を継続して商品力を強化
既存戦略等の継続強化
① 新卒を中心とした積極採用の維持・拡大
② リフォーム中契約の促進等による営業生産性の向上
③ 新規事業、その他M&A等の検討強化
*¹ 中期経営計画における目標は潜在的M&Aや新規事業による影響額を除外
※上記には将来に関する情報が含まれます｡本プレゼンテーション資料の最終ページに記載されたディスクレーマーをご参照ください｡ 10
2. 2022年３月期 連結事業計画
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
営業利益は10%程度の安定的な成長率を維持する。
好調な販売環境から、より一層の在庫回転率と売上総利益率の向上を図る。
仕入件数の対前年比の増加率は回復傾向。しかし、期首時点では在庫不足の状態。
2023年3月期以降の安定成長も目指して、引き続き仕入件数の増加に注力する。
但し、在庫確保に主眼を置いた「仕入のための仕入」は行わず、品質を重視した仕入方針は変えない。
営業現場の業務改善により、業務負荷の軽減と同時に生産性の向上を図る取り組みを強化する。
2022年３月期
2021年３月期
単位：百万円 上半期 年間
上半期 年間 計画 YoY(%) 対売上(%) 計画 YoY(%) 対売上(%)
売上高 49,261 97,735 50,665 +2.8% 100.0% 103,622 +6.0% 100.0%
販売件数（件） 3,093 6,155 3,219 +4.1% - 6,558 +6.5% -
売上総利益 10,906 22,189 11,838 +8.5% 23.4% 23,891 +7.7% 23.1%
営業利益 5,705 11,343 6,207 +8.8% 12.3% 12,509 +10.3% 12.1%
（参考）EBITDA 5,825 11,582 6,325 +8.6% 12.5% 12,744 +10.0% 12.3%
経常利益 5,583 11,125 6,097 +9.2% 12.0% 12,293 +10.5% 11.9%
親会社株主に帰属する
当期純利益
3,711 7,440 4,073 +9.7% 8.0% 8,210 +10.3% 7.9%
（参考）調整後親会社株主に
帰属する当期純利益
3,759 7,464 4,073 +8.3% 8.0% 8,210 +10.0% 7.9%
*¹ EBITDA＝営業利益＋減価償却費＋のれん償却費
*2 調整後親会社株主に帰属する当期純利益にかかわる調整項目の詳細はP19調整項目表を参照 11
※上記には将来に関する情報が含まれます｡本プレゼンテーション資料の最終ページに記載されたディスクレーマーをご参照ください｡
2. カチタスの成長戦略：営業員増強と生産性の向上 (2021年3月期実績)
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
仕入対象となる空き家物件が国内に大量に存在し、また潜在的なマーケットは十分に大きい
営業員増強と生産性の維持向上による仕入れ・販売件数の増加を通じた成長を企図
営業員 生産性 取扱い能力（2021/3期実績）
営業員数*1（期中平均）
仕入 8.6件/人*
2
= 仕入件数 4,502件 *2
525人
販売 8.6件/人 = 販売件数 4,525件
営業員の増強 営業員の生産性の向上
新卒を中心とした採用戦略の継続 在庫回転率の向上と業務改善による 確立したトレーニングにより新卒新人の
2021年4月に新卒104名が入社 生産性向上 生産性を短期に高める
リテンション強化への新たな取り組み
＜営業員の生産性*2*4の推移＞ ＜新卒採用後年次毎の*5平均生産性＞
業務改善により業務負荷を軽減する取 (人) （競売仕入を除く）
(件)
り組みの強化 (件)
決算特別賞与の支給、確定拠出年金
制度の導入
17.0 17.5 17.7 17.2
＜離職率*3の推移＞ 16.2
*2
*¹ 営業員数=店舗人員数＋営業部長・課長数 *4 生産性：1人あたりの販売件数+仕入件数=(年間販売件数+年間仕入件数)/期首期末営業員数平均
*2 2021年3月期決算説明資料より、過年度も遡り競売物件数を含めて仕入件数を算出 *5 2013年4月以降の新卒入社社員の年次毎の平均 12
*3 離職率 = 期中退職者数(定年退職含む) / 期初人員数(正社員、契約社員、パートタイマー人員） *6 数値はいずれもカチタス単体
2. リプライスの状況 (2021年3月期実績)
(2022年3月期第1四半期 決算説明資料 再掲)
成長戦略は営業員の増強と生産性の向上。2018年度以降の3年間は、営業員増強を優先して合計約70名の新卒採用を実
施した結果、経験の浅い営業員が増加し生産性は低下。直近は年間15名程度に採用を抑制し、生産性向上を図る。
カチタスに比べて在庫不足の状況。市況に合わせた販売価格の設定と値引き・値下げを抑制した運営で、利益率は改善。
2016年3月の経営統合後、資金制約の解消とシナジーの発現により販売件数の5年間のCAGRは14.4％。
売上高*1及び販売件数*1の推移 仕入物件別仕入件数*1の推移
（百万円） （件）
（件） 1,561件 1,539件
1,347件 1,355件
979件
戸建／マンション別の販売件数*1の推移 期末営業員数、営業員の生産性*1*2の推移
（件） （件/人）
32.2件/人 33.7件/人 33.3件/人
30.0件/人
27.4件/人
*¹ 売上高、販売件数及び仕入件数は、㈱リプライス及び総合都市開発㈱（総合都市開発㈱は、2016年9月に売却）
*² 生産性：1人あたりの販売件数+仕入件数=(年間販売件数+年間仕入件数)/期首期末営業員数平均 13
2. 営業人員数の推移
9月末の営業人員は3月末比+55名。各種リテンション施策の効果は徐々に発現。
BPRプロジェクト*1 を立ち上げ、業務負荷軽減により社員のリテンションと生産性の向上を図る。
新卒採用を中心に採用活動を継続。2022年4月入社の内定者はカチタスで100名、リプライスで15名と例年並み*2 。
カチタス リプライス （営業人員のみ集計） 2020/4/1時点
2021/4/1時点
800
2019/4/1時点 741 757
2018/4/1時点
685 +118名
700 642 +113名 628 639
576 120 107
600
+102名 540
+109名
106 105 113
96 97
500 78
400
300
545 523 562 526 587
462 503 479
200
100
0
18/3 18/9 19/3 19/9 20/3 20/9 21/3 21/9
2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度
新卒入社 カチタス +59名(内、間接1名) +81名 +91名(内、間接1名) +88名 +104名
社員数 リプライス +5名(内、間接1名) +22名(内、間接1名) +20名(内、間接1名) +27名(内、間接2名) +14名
期中月末 カチタス 477名 498名 543名 558名 －
平均*3 リプライス 76名 95名 107名 120名 －
*¹ BPR(Business Process Re-engineering)：業務フロー・業務体制の抜本的な改革
*2 2021年10月1日時点 14
*3 期中月末平均 = 期中の月末営業人員数の合計 ÷ 12
2. 配当の状況
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
2021年3月期の期末配当は、当初予定の1株当たり13.5円から16.0円に増配を決定（2021年4月27日適時開示）
その結果、2021年3月期通期は、中間配当13.5円＋期末配当16.0円＝合計29.5円の配当を実施
2022年3月期は、1株当たり中間配当16.0円＋期末配当16.0円＝合計32.0円の配当を実施する計画
今後も連結配当性向30％以上の支払いを目処に、年2回の配当を実施予定
2021年3月期 2022年3月期（予想）
中間配当 期末配当 中間配当 期末配当
1株あたり配当金額 16.0円
13.5円 16.0円 16.0円
（当初予定） （13.5円）
配当性向 30.5% 30.0%
配当性向 30.4% -
*¹
（調整後当期純利益ベース）
*¹ 調整後当期純利益:当期純利益より消費税等差額を調整。調整項目の詳細はP19調整項目表参照
※ 上記には将来に関する情報が含まれます｡本プレゼンテーション資料の最終ページに記載されたディスクレーマーをご参照ください｡ 15
2. 業績の安定性
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
固定費が小さく、費用の大部分が変動費であるため利益が安定しやすい費用構造
地域分散により災害による減損リスクも小さく、将来的な赤字発生を抑制するため長期在庫の原価の一部を引当処理
変動費率が高く、利益額の変動が小さい費用構造 保有物件は全国に分散／災害による大規模な減損リスク小
費用構造（2021年3月期） 都道府県別在庫件数（2021年3月末時点）
（売上・費用 百万円） 売上 売上原価及び販管費
＜損益分岐点比率＞
上場企業平均：89%*1 営業利益
うち不動産業：63.9% 11,343百万円
（2020年4～6月）
当社実績40.2%
損益分岐点売上高
長期在庫は原価の10%を引当処理 *2
39,241百万円
売上高
97,735百万円
仕入費用 RF費用 その他費用
棚卸資産（原価合計）
仕入より1年経過
固定費用 引当処理
7,611百万円 棚卸資産（原価合計） 10%
=費用の先出し
～物件そのものの粗利益ベースで赤字になる物件は全体の1%台。
（売上 百万円）
引当処理後の物件粗利で赤字になる物件はさらに限定的。
*1 日本経済新聞 2020年9月19日「減収で赤字 高まる脆弱性 4～6月急上昇 19業種の損益分岐点比率が90%超、空運は300%に」 16
*2 長期在庫：仕入決済から1年が経過した在庫
2. 財務基盤の安定性
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
カチタスでは、高い収益性と安定した財務基盤を背景に、運転資金として借入金を一括で調達
仕入れの機動性向上といった営業メリットと、逆風の環境下でも手元流動性を確保しやすい財務メリットあり
カチタス 短期借入金を中心とした
（シンジケートローンを組んだ安定した借入） 1物件1借入に対応する借入方式
物件 短期 コミットメントライン
借入 0億／40.0億
物件 在庫 物件 短期借入
在庫 分割返済
・全国 物件
7.3億
・地方 物件 (年7.5億返済)
在庫 物件 短期借入
長期
・小口
借入
物件 一括返済
185.2億
物件 (返済期限:2024年3月) 在庫 物件 短期借入
B/Sの強み
仕入れ時に借入の手間が発生せず、機動的な仕入れが可能
販売減少時には、仕入れを抑制すれば手元流動性の確保可能
金融機関と良好な関係を継続して構築
当座比率*1 232.6%、固定長期適合率*2 は4.4% 。販売用不動産等の流動性も2.04回転/年と高水準
自己資本比率50.6%と高い安全性。不動産業界でも高い自己資本比率を誇る
*1 当座比率＝（流動資産–販売用不動産–仕掛販売用不動産）/ 流動負債
17
*2 固定長期適合率＝固定資産 /（固定負債＋純資産）
2. 国税当局からの更正処分等の進捗状況について
(2021年3月期 決算説明資料 再掲)
・2020年４月28日付公表のとおり、当社の従前の会計・税務処理に誤りはないものと考えており、更正処分等に対する不
服申立て等の必要な手続きを進めてまいりました。
・2021年３月23日開催の取締役会において、税務当局に対し更正処分等の取消しを求める訴訟（以下、「本件訴訟」
という。）を東京地方裁判所に本年３月中に提起することを決議し、2021年3月29日に東京地方裁判所に受理されて
おります。
・本件訴訟の提起は当初より予定していたものであり、当初見通しから変更はありません。
・訴訟を提起することによる訴訟関連費用が業績に及ぼす影響は軽微であります。
・消費税処理に関する会計・税務処理については、今後も従来の処理を継続する予定であります。
2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12 2021/3
前2Q 前3Q 前4Q 当1Q 当2Q 当3Q 当4Q
2019/8~2020/4 2020/4/28 2020/7~2021/3 2021/3/23
税務調査 更生通知受領 国税不服審判所に 不服申立から裁判へ移行
＋ 対して不服申立 を取締役会決議
適時開示の実施 ＋
※ 調査対象期間 適時開示の実施
2016/3~2019/3の4年間
特別損失2,014百万円を計上
18
2. 調整項目表
関東信越国税局からの税務調査を受けて、消費税差額として2,014百万円の特別損失を計上。
当社としては、当更正処分等は承服いたしかねる処分であることから、東京地方裁判所へ訴訟の提起を行っております。
今後も継続して当社按分方法を継続して処理を行う予定であります。
年度 四半期
2019年3月期 2020年3月期 2021年3月期 2019年9月期 2020年9月期 2021年9月期
親会社株主に帰属する
5,926 5,190 7,440 3,690 3,711 4,577
当期(四半期)純利益
*1 *2 *2
消費税等差額 － 2,014 48 － 45 －
法人税等還付税額 － △562 － － － －
法人事業税還付額に係る
－ 28 △27 － － －
法人税等調整額
*3
アドバイザリー費用 － － 3 － 3 －
調整項目の税金調整額 － － △1 － △0 －
調整額合計(税金調整後) － 1,480 23 － 48 －
調整後親会社株主に帰属する
5,926 6,671 7,464 3,690 3,759 4,577
当期(四半期)純利益
*4
調整後1株当たり当期純利益(円) 78.81 87.36 97.16 48.41 49.00 59.36
調整後配当性向(%) 33.0% 30.9% 30.4% － － －
*1 関東信越国税局からの税務調査に基づき、消費税の計算処理方法の見解の相違から更正等を受けた金額。当社としては承服いたしかねる処分であると判断し、東京地方
裁判所へ訴訟の提起を行っております。
*2 更正処分等に係る延滞税の概算計上の金額。
*3 更正処分等に係る弁護士、税理士等の専門家に支払った金額。
*4 2020年4月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っておりますが、2019年3月期の連結会計事業年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、
「調整後1株当たり当期純利益」を算定しております。
19
アジェンダ
1. 2022年３月期第２四半期 決算概要 P2-P8
2. 2022年３月期計画 P10-P19
3. ビジネスモデルについて P21-P40
4. 参考情報 P42-P58
20
3. カチタスのビジネスモデル
カチタスは､独自のノウハウにより市場価値の低い空き家を仕入れ､リフォームによって付加価値をつけて新築の半額程度の価格で
販売
地方都市の中低所得者をターゲットに｢新築｣｢中古｣｢賃貸｣に代わる新しい選択肢としての｢第四の選択肢｣として､戸建のリフォ
ーム済住宅を市場に供給
仕入 再生･商品化 販売
安価な物件仕入れを実現する 売れる物件を安く作ることのできる 新築の半額程度
仕入れ力･目利き力 リフォーム企画力･施工力 月々の賃料よりも安いローン支払いの価格設定
カチタスグループ
売主 買主
<2021/3期>
仕入れ力 目利き力 販売地域:地方中心
2021/3期単体売上高 戸建比率:93.1%
(百万円) 年間販売件数:4,525件
平均単価:1,452万円(税抜)
Before After
<2021/3期>
販売地域:地方都市部/都市郊外
戸建比率:74.6%
年間販売件数:1,630件
平均単価:1,934万円(税抜)
大量発注 低価格販売 低価格施工 安定発注 施工力
資材メーカー 施工会社(工務店)
リフォーム
企画力
21
3.
ユニークなポジショニングにより実現する
当社グループ合計で2位以下に10倍超の差を付ける業界No.1の販売件数
中古住宅買取再販*¹事業において、販売件数は圧倒的な業界No.1を達成
商品化困難な地方都市部・郊外の戸建の築古物件へ集中し独自のポジションを確立
中古住宅買取再販事業に関する販売戸数ランキング（2020年度実績）
（戸）
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
戸建
カチタス 4,212
リプライス 1,216
グループ合計 5,428
Ｔ社 399
Ｆ社 227 13.6倍 （前年比 +324）
Ｅ社 182
Ｓ社 156
Ｃ社 125
Ｓ社 100
Ｉ社 67
Ｃ社 55 ※
マンション
Ｄ社 1,481
Ｉ社 1,420
Ｓ社 1,236
Ｆ社 1,232
Ｒ社 1,022
Ｍ社 754
Ｏ社 687
Ｅ社 680
Ｈ社 668 出所：リフォーム産業新聞【買取再販年間販売戸数ランキング2021】（2021年7月26日発行）より当社作成
Ｈ社 641 ※ ※ マンション戸数と戸建て戸数を開示していないため、過年度の集合住宅比率を用いて当社で概算集計
*¹ 買取再販は、ノウハウを有する宅地建物取引業者が効率的・効果的にリフォームを行って住宅ストックの質の向上を図る事業形態（平成28年度税制改正（租税特別措置）要望事項）
22
3. カチタスの独自性、社会的意義
新築･中古･賃貸に代わる第四の選択肢の提供
高品質だが
前所有者の 地方では 安価で手が届く
高額な
生活感が残る 選択肢が少ない
｢新築｣ ｢カチタス
｢中古｣ ｢賃貸｣
物件｣
カチタスの独自性:価値のないものにカチをタス
そのままでは価値がつかずに流通しない空き家･築古一軒家を､リフォームして再生
することで再流通
｢価値のないものにカチをタス｣付加価値型の再販ビジネス
社会的意義:日本の社会的課題の解決
人口減少局面に転じている日本社会において､既存の不動産ストックの活用が社会的な課題
増え続ける空き家の活用を通じ､地域の流通経済の発展に寄与
空き家問題の解決 地方活性化 エコロジー
23
3. カチタスのESG／SDGs：空き家問題の解決と地域活性化に本業で貢献
全国の空き家は849万戸と 空き家を再生して流通させる
大きな社会問題 ことで空き家問題を解決
年収200万円～500万円で持ち家をもてる
⁺
⁺ ⁺
リフォーム協力会社
雇用の創出
地域の為に働きたい学生 地域の活性化 ワークライフ
空き家による景観の悪化 バランス
治安への不安
高齢化や若者離れや
経済の空洞化、等の
様々な地方の社会問題
都心部への人口集中
*国連の持続可能な開発目標のWEBサイト：https://www.un.org/sustainabledevelopment/ 24
3. カチタスのESG／SDGs：全般的な取組状況
カチタスの中古住宅の再生ビジネス 独立社外取締役の比率は 1/3
取締役9名の内、3名が独立社外取締役
取締役会への社外取締役の出席率 100％ *4
自由に発言ができるフラットな取締役会の運営
スクラップ&ビルドの新築 営業社員の給与は固定給が中心
インセンティブが給与に占める割合は小さく、
無理な営業活動や販売への誘因が発生しにくい
*5
給与 固定給・手当 インセンティブ
体系 80% 20％
毎週1回の全国の店舗を繋いだTV会議
CO2排出量 *1 失敗事例やコンプライアンスのことも含めて連絡
木材使用量 報告の3原則
*2 コンプライアンス意識の社内通知の徹底
1.トラブルはすぐ報告 ・任意の報酬諮問委員会
*3 2.悪いことから報告 ・毎月リフォーム協力会社との
3.ウソはつかない パートナー会（KRP会）開催
・毎月1回の人権教育
*1 出典：木本・伊香賀・花木・新谷・野口(2009)「住宅の建設・改修・解体に起因するCO2排出量の2050年までの予測」 *4 2021年3月期実績
*2 出典：林野庁「森林・林業・木材産業の現状と課題」 （2021年3月） *5 2020年3月期実績（対象：営業部長～担当者） 25
*3 2018年12月に施工した当社の標準的なリフォーム物件の実績
3. カチタスのESG／SDGs：女性社員が活躍できる会社
住宅の買取時やリフォームを企画する業務は、女性が活躍できる業務であるため、女性の採用・登用を積極的に実施
当社が事業を行う地方・郊外の課題である女性の就業機会創出を通じて、地域の活性化に貢献
2020年6月、カチタスはMSCI日本株女性活躍指数の構成銘柄に新規選定
営業社員売買年間ランキング (2021年3月期実績) 女性管理職比率 (2021年4月1日時点)
*1
*2
不動産業平均
当社営業トップ20人のうち
65％（13人）が女性 女性管理職の比率が高い
女性社員比率 (2021年4月1日時点) 平均勤続年数の男女比率 (2021年3月31日時点) *3
99%
*4 66%
大企業平均
リフォーム・住宅に興味のある
女性社員が在籍(39.2%) 女性と男性の平均勤続年数の差が小さい
新卒社員の男女比率 MSCI日本株女性活躍指数の構成銘柄に選定
(単位：人)
MSCI指数への組入れ、および本資料におけるMSCIのロゴ、商標、サービスマークまたは指数
名称の使用は、MSCIまたはその関連会社による当社へのスポンサーシップ、保証、広告宣伝には
該当しません。MSCI指数はMSCIの独占的財産です。MSCI指数の名称およびロゴはMSCIまたは
新卒採用者の女性比率が高い その関係会社の商標またはサービスマークです。
*1 カチタスの営業及び管理部門を含む管理監督者を集計 *3 女性社員の平均勤続年数 ÷ 男性社員の平均勤続年数
*2 出典：帝国データバンク「女性登用に対する企業の意識調査（2020 年）」 *4 出典：厚生労働省「令和元年賃金構造基本統計調査」 26
3. 投資家からの声を受け「ESGレポート」の更新
(2022年3月期第1四半期 決算説明資料 再掲)
2020年11月に「ESGレポート」を発行後、投資家との建設的な対話の中でいただいたフィードバックを反映して更新。
当社のパーパス（ビジョン）の開示と当社のステークホルダーからの声を数多く紹介。
TCFDを参考にした気候変動に関連するリスクと機会の開示、当社ビジネスが与える経済的インパクトと受益者数等も開示。
ステークホルダーの声を数多く開示 ガバナンスに係る開示も拡充 投資家のフィードバックも数多く反映
事業を通じて提供した「価値」を紹介。 独立社外取締役へのインタビューやスキルマトリッ IR活動での建設的な対話の中で、開示を推奨さ
「生の声」でより立体的に事業理解の促進に。 クス、役員報酬の決定方針を開示。 れたフィードバック内容を積極的に反映。
ESGレポート全文はこちら（日本語版） 27
3. 当社の顧客のプロファイルについて
顧客プロファイル
ビジネスエリア 地方（人口5万人～30万人の地域をターゲット）
取り扱う物件 主に相続等により空き家となった中古の戸建住宅
平均販売価格 1,501万円（税込）
買主のニーズ 実需（買主が自ら居住用として住むことを目的に購入）
買主の年齢層 30歳代～50歳代（当社販売実績の75.2%）
200万円～500万円（当社販売実績の69.9%）
買主の年収層 （住宅ローン年収倍率3.94倍)
※世帯年収200万円～500万円の層は、三大都市を除く地方で最も多いボリュームゾーン
買主のローン 住宅ローン
ローン付け取引金融機関 全国の地方銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫等
ローンの支払いの源泉 買主のフロー収入
*1 平均販売価格、買主の年齢層、買主の年収層については、2021年3月期の実績
*2 住宅ローン年収倍率=販売価格(税込)÷年収 年収はヒアリングベース。現金一括客、年収不明又は法人は除き算定。 28
3. 付加価値の事例①(外観･外構)
外観工事は耐久性の確保と見栄えの向上を両立させることを意図
駐車スペース拡大は地方では必須｡仕入時から拡大の可否を判断軸として､隣地買収や建物減築なども検討する
屋根の軒も曲がり､外構も荒れていた平屋の住 ポーチのタイルを貼りかえ､玄関ドアも新品に交換 外構の庭木を伐採し､擁壁の一部を削って縦2台
宅だが､外壁も屋根もこの通りに再生(青森県) し､外壁にアクセントタイルを貼付(高知県) 分の駐車スペースを創出(福岡県)
29
3. 付加価値の事例②(室内)
床､壁の貼り替えはもちろん､間取り変更も積極的に行い｢快適な空間づくり｣を志向する
コスト(=販売価格)上昇を抑えるために残す部分を選定しつつ､前所有者の生活感は徹底的になくすように配慮
ダイニングとリビングが分離していた間取りを､キッ 和室の続き間に壁を設け､畳をフローリングに貼り換 カーペット敷きの床をフローリングに換え､玄関ポー
チン位置を変更してLDKに一体化し､床や壁紙 えることで現代風の生活がしやすい洋間に変更｡元 チのタイルはテラコッタ調とし､新品のシューズボック
も一新して新築と見紛う空間に(埼玉県) のサッシを活かすことでコストは抑制(青森県) スを設置して生まれ変わった玄関(高知県)
30
3. 付加価値の事例③(設備類)
水回り設備は基本的に新品に交換し､使い勝手の向上と清潔感の向上に努めている
設備の大量購入による廉価な仕入れを実現｡個人が行う場合に比べて半額程度で大規模リフォームを実現している
築30年以上のキッチンはとても使い物にならないが､ 約9割の物件で新品 トイレも約9割の物件 洗面台も約9割で新 室内ドアなどの建具は
吊戸棚の付いた新品のシステムキッチンに変更する のユニットバスに交換 で新品の多機能タイプ 品に交換｡位置変更 状況に応じて交換･補
ことで利便性も見た目も劇的に改善(埼玉県) する(埼玉県) に交換(埼玉県) も多い(埼玉県) 修で対応(栃木県)
31
3.
累計6万戸超の実績で蓄積したノウハウを活用し、
面倒なことを丁寧にやり続け、失敗を最小化するためのリスクマネジメントを実施
累計6万戸超の買取・販売実績から、仕入れ時の確認ミスに起因することが多い「失敗事例」を蓄積。発生した失敗事例は、
毎週開催のTV朝会を通じて全国の店舗に共有することでタイムリーなリスクマネジメントを実施
仕入前には、隣地との境界を明確にすることに加えて、当社、リフォーム協力会社と防蟻業者による「三者立会い」を実施し、
建物の躯体劣化状況や雨漏り履歴の有無、リフォームの可否等を床下から屋根裏まで入念に確認
引き渡し後の失敗・トラブル発生を最小化するため、リフォーム途中・完了時には徹底した検査を実施
仕入前調査の内容（一例）
防蟻業者による床 リフォーム協力会 中古マンションでは
下調査の様子。白 社には屋根裏まで 必要ない、中古戸
蟻被害の有無を入 含めた躯体調査を 建住宅に固有の
念に調査すること 依頼。雨漏りの状 「隣地との境界明
で、想定外のリフォー 況や害虫の有無 確化」も全物件で
ム費用発生を防ぎ、 を確認することでリ 実施。販売後に購
修復困難な物件を フォーム費用の見 入者に気持ちよく住
仕入れてしまう可能 積もり精度を高め んでいただくことを意
性を抑止している ている 図している
仕入後、または販売後に不具合が見つかり、大規模な修繕工事が発生した事例
●これら失敗事例を「会
社の財産」ととらえ、週次
で全社共有し再発を防ぐ
(＝リスクを最小化する）
仕組みを構築している
●それでも想定外の不具
合が発生し、修復不能と
仕入後に改めて不安定な基礎 仕入後に床下沈下が発見さ 販売後に発生した雨漏 販売後に発覚した屋根材の 判断して販売対象外とせ
が発見された事例。補修してか れた事例。大規模に基礎を作 りの事例。瑕疵担保責 劣化事例。一部補修が出
ざるを得ない場合もある
らの販売となりコスト増となった りなおす必要が生じた 任により全面補修した 来ず全面的に葺き替えた
32
3. 当社ビジネスモデルの参入障壁と競合優位性
物件の個別性 地域性
参 物件の状況は千差万別 規模の経済が効かない 地域毎のライフスタイル 異なる事業環境
入 同じハウスメーカーが建築したとし 住宅そのものの個別性に加え、 豪雪地帯、高温多湿の地域等 競合の有無、工務店や士業等の
障 ても、立地やメンテナンスによって 劣化度合いが千差万別のため標
物件の劣化状況が異なる 準化したリフォームが困難であり、
日本全国でライフスタイルが異な パートナー会社の量やレベルが地
り、顧客ニーズに応えるには地域 域ごとに異なる
壁 規模の経済が効きづらい への精通が必要
「標準化」と「個別対応」をバランスよくマネジメントすることで
独自のポジションニングを構築
標準化のための施策 個別対応のための施策
マニュアルの整備と週次レベルでの更新 営業人員は一気通貫でビジネスフローを担当
～仕入・リフォーム・販売のそれぞれの業務プロセスで細かく整備。 ～物件の買取、リフォーム企画、販売まで一気通貫で担当することで、
対リフォーム協力会社向けにもマニュアルを作成。 物件の品質とお客様サポートまで責任をもって担当。
競 ナレッジの型化 全国の各地域に根差した人員の採用
合 ～毎週の商況報告により、良いナレッジも悪いナレッジも情報収集。 ～地方の大学等で「地域のために働きたい優秀な学生」を採用し、
毎週の全社TV朝会で解決手法を標準化して営業現場に伝達。 地域のために働ける企業としてのポジショニングを確立。
優
本部でのチェック体制 成果依存ではない報酬体系
位 ～契約内容、リフォーム内容を本部で第三者目線によるチェック。 ～長く働き、経験効果を蓄積するために固定給中心の報酬体系。
性
累計6万戸超の実績に基づく「成功と失敗の経験」の蓄積
地方都市、年収のボリュームゾーンをターゲットにすることで、都心部やハイエンド向けの市場とは異なる、市況に左右されない基盤を構築
人材のパフォーマンスを向上するための採用と育成
多様なバックグラウンドを持つ経営層から細やかなマネジメント
33
3. 有機的に結合したエコシステムで、他社が類似できない強い基盤を構築
カチタスのビジネスモデルの強みは、特定の突出した強みによるものではなく、有機的に結合した強みの集合体。
他社が容易に類似することができない独自性の高いビジネスモデルを構築。
地域の工務店とのネットワーク
全国110超の店舗網 累計6万戸の実績に基づくノウハウ
2021年3月期
2021年3月末時点 113店 取引工務店数 941社
⁺ ⁺
⁺ ⁺ ⁺ ⁺
●●県○○市 ◆◆県◇◇市
テレビCMによる認知度向上 仕入・販売での仲介ネットワーク
2021年3月期
仕入時の取引仲介業者数 2,191社
地元採用中心の新卒採用 豊富な販売チャネル
大量購買によるディスカウント 現地販促
2021年4月 新卒104名 自社HP チラシ
ポータルサイト
管理顧客
* 当スライドの各数値はカチタス単体の実績 34
3. 全国をカバーするグループ店舗網(全て直営)と高い認知度
人口5万人程度の中小規模都市も含め､他社があまり展開していない地域を全国で細かくカバーし､仕入･販売機会を最大化
特に､地方におけるカチタスの認知度はNo.1
全国に広がる店舗網 地方における高い認知度調査結果
認知度調査結果*⁴
カチタスの地域別販売状況*1
(2021/3期実績 件数ベース) カチタスグループ店舗網の分布*³(2021年3月31日時点) Q.｢家を売る先の会社｣と言われてどこが思い浮かびますか?｣
(2021年8月実施｡カチタスのTVCM実施エリアでの数値｡選択肢を提示しない純粋
※青森県の例: 想起による回答)
県庁所在地以外にも､多
数の支店を保有
青森 1位
弘前 十和田
八戸
2位 M社
※年間販売件数:4,525件
3位 S社
リプライスの地域別販売状況
(2021/3期実績 件数ベース)
4位 P社
3店舗以上 5位 C社
2店舗
1店舗
※年間販売件数:1,630件
店舗なし 出所:当社が株式会社サーチライトへ委託したWebアンケート結果
(母数は毎回1,100件｡対象エリアは10の道府県をローテーションで実施しており､
※地方は三大都市圏以外のエリア*²
上記グラフはTVCM実施エリアのみの数値の集計)
*¹東北は青森県､岩手県､宮城県､秋田県､山形県､福島県､関東は茨城県､栃木県､群馬県､中部は新潟県､富山県､石川県､福井県､山梨県､長野県､静岡県､近畿は滋賀県､和歌山県､中国は鳥取県､島根県､岡山県､広島県､山口県､四国は徳島県､香川県､愛媛県､
高知県､九州は福岡県､佐賀県､長崎県､熊本県､大分県､宮崎県､鹿児島県､沖縄県をいう
*²三大都市圏(総務省定義):東京圏は埼玉県､千葉県､東京都､神奈川県､名古屋圏は岐阜県､愛知県､三重県､大阪圏は京都府､大阪府､兵庫県､奈良県をいう
*³店舗一覧についてはP45に詳述 35
*⁴2021年8月の調査エリアは、秋田、山形、茨城、石川、山梨、三重、岡山、香川、長崎、鹿児島（以上TVCM実施）、埼玉、千葉（TVCMせず）
3. 仕入れにおける買取比率の上昇によって売上･粗利益双方の拡大を実現
(2019年3月期 決算説明資料 再掲)
物件供給量が不安定な競売中心から価格が安定している買取中心に移行*¹｡仕入方法を抜本的に改革する中で､利益水準
は上昇
2018/3期からは、年10％程度で安定成長するフェーズへ
仕入物件別販売高*²の推移(カチタス単体) 仕入物件別粗利*²*³の推移(カチタス単体)
(百万円) 安定成長フェーズへ (百万円)
安定成長フェーズへ
競売から買取へ仕入れチャネル
競売から買取へ仕入れチャネル
の変革時期
の変革時期
*⁴ *⁴
*¹ 競売､買取の比較についてはP55参照 *⁴ 2013/3期は決算期変更により､2012年1月21日から2013年3月31日までの14ヶ月と11日の変則決算｡
*² 販売高､粗利は管理会計ベース 他の年度と期間を合わせるため､2012年4月~2013年3月までに決済した物件のみ集計 36
*³ 評価損･低価損･減損等発生前の仕入･リフォーム原価をベースに粗利を算出
3. 空き家に価値(カチ)を足す(タス)ユニークなビジネスモデル
カチタスは､市場価値の低い空き家(遊休不動産)に対して､リフォームにより付加価値を付けて流通させている
経済産業大臣からの表彰や､ポーター賞の受賞など､カチタスのビジネスの独自性や､地方の空き家問題解決に向けた取り組みは､
外部のメディア･機関からも高く評価
先進的なリフォーム事業者表彰経済産業大臣賞受賞*¹(2015年度) ポーター賞受賞(2017年度)
受賞理由は、下記のURL又は上記のアイコンを
ダブルクリックすることでご覧いただけます。
http://katitas.jp/information/ir/file/20
17porter_prize_Jpn.pdf
• 中古住宅のリフォームコストを最小化するなど顧客満足を高める仕組 • ｢ポーター賞｣は､｢優れた競争戦略の実践｣に焦点を当てた賞
みを構築し､地方の戸建物件を中心に買取再販事業を展開 • 製品､プロセス､経営手法にイノベーションを起こし､独自性がある戦
• 空き家問題に対応するとともに､トップランナーとして独自の施工･品質 略を実行した結果､高い収益性を達成･維持している企業を表彰
基準を設け中古住宅流通市場の健全性向上に貢献 • 地方の中古住宅を再生して、賃貸アパートの家賃と同程度の住宅
ローンで手に入る価格で販売している点及び新築住宅の供給が少
ない人口減少地域に良質な住宅を供給することで成長している点
が評価された。
*¹ 2014年度より開始された､消費者の住まいに関する多様なニーズなどに対応し､独自のビジネスモデルで差別化された強みを有する事業者を経済産業省が表彰するもの
37
3. ニトリホールディングスとの資本･業務提携(2017年4月28日公表)
アドバンテッジパートナーズが当社株式を233億円（持分比率34%）で㈱ニトリホールディングスへ譲渡
カチタス･ニトリ相互の強みを活かし､顧客にとってより充実した住環境を提供する体制を目指す
資本･業務提携により想定されるシナジー(イメージ)
｢家｣を売る会社から｢暮らし｣を売る会社へ
提携
リフォーム･リノベーションで価値+ ｢お､ねだん以上｡｣の価値を
113店舗*¹ 顧客紹介 573店舗*²
ホームステージング 1店舗当たり取扱商品1万品目
【2021/3期】
販売件数6,155件
(グループ連結)
低価格での部材･物流の提供 ローコスト物流システム
取引工務店941社*¹ ｢お､ねだん以上｡｣のPrivate Brand
工務店ネットワーク
部材
*¹ 2021年3月末時点
*² 2021年2月末時点の国内における｢ニトリ｣及び｢デコホーム｣、｢ニトリ EXPRESS｣各店舗数を合算 38
3. ニトリとの業務提携の進捗状況（1/2）
ニトリ製の家具・インテリア付き中古住宅は、入居後の生活や居住空間をより具体的に購入検討者様にイメージいただくとともに、
費用を住宅ローンに組み込めるため買主の新生活に負担が掛からないというメリットもある取り組み。
カチタスグループの物件を購入された方に、ニトリでの商品購入時に使えるポイント5倍クーポンをプレゼント。
販売サービス ニトリ製の家具・インテリア付き中古住宅の提供・販売
販売サービス ニトリでの商品購入時に利用できるクーポンの発行
見本
物件引渡し時に購入者に差し上げているクーポン クーポンを差し上げることを告知するホームページ上のバナー
39
3. ニトリとの業務提携の進捗状況（2/2）
ニトリの家具をカチタスの物件にヴァーチャルで設置する「VHS（ヴァーチャルホームステージング）」を実施。
「家具付き住宅」よりもコスト的にも家具搬入のロジスティクス的にも手軽に実施できる取り組み。
VHS実施物件は成約率が向上するため、価格の見直し前にVHSを設置することで値引きを抑制する運用を実施
360°パノラマと連動しているため、動かしながら
疑似内覧することが可能
ワ
ン
ク
リ
ッ
ク
で
切
替
可
能
現在はリビングを中心にVHSを導入
40
アジェンダ
1. 2022年３月期第２四半期 決算概要 P2-P8
2. 2022年３月期計画 P10-P19
3. ビジネスモデルについて P21-P40
4. 参考情報 P42-P58
41
4. 会社概要
カチタス
商号 株式会社カチタス （英文 KATITAS Co., Ltd.）
設立 1978年９月１日
代表 代表取締役社長 新井 健資
決算期 ３月31日
資本金 37億7,887万1,000円（2021年3月31日現在）
発行済み株式数 78,650,640株（2021年3月31日現在）
市場 東証一部市場（証券コード 8919）（2017年12月12日上場）
本社 群馬県桐生市美原町４番２号
東京本部 東京都中央区新川１-18-３ 新川中埜THビル４階
MSIﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄｾﾝﾀｰ 群馬県桐生市琴平町３番12号
主要子会社 株式会社リプライス
リプライス
商号 株式会社 リプライス （英文 REPRICE Co., Ltd.）
設立 1996年６月19日
代表 代表取締役社長 新井 健資
決算期 ３月31日
資本金 7,500万円（2021年3月31日現在）
本社 愛知県名古屋市中区栄1丁目9番16号 NFビルディング3階
親会社 株式会社カチタス
42
4. 沿革
年月 概要
1978年９月 群馬県桐生市に資本金1,000万円で石材業を目的に株式会社やすらぎを設立
1988年12月 宅地建物取引業の免許を取得し、不動産の売買、代理業を開始
1998年８月 民事執行法改正に伴い、不動産競売物件を落札し、リフォーム後に販売する事業形態（中古住宅再生事業）を確立
1999年３月 高崎支店を開設（その後、各地に展開し2021年３月31日現在113店）
2004年２月 株式会社名古屋証券取引所セントレックス市場に上場
2012年３月 プライベートエクイティファンドである株式会社アドバンテッジパートナーズによる当社株式に対する公開買付の実施
2012年７月 株式会社名古屋証券取引所セントレックス市場上場廃止
2013年７月 社名を株式会社カチタスへ商号変更
2016年２月 経済産業省により「先進的なリフォーム事業者表彰経済産業大臣賞」を受賞
2016年３月 株式会社リプライス（現・連結子会社）の株式を全部取得
2017年４月 株式会社ニトリホールディングスと資本・業務提携契約を締結
2017年10月 第17回「ポーター賞（一橋大学大学院国際企業戦略研究科主催）」を受賞
2017年12月 東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2020年３月 上場後も安定的に成長し、連結営業利益100億円を達成
2021年４月 カチタスの累計販売戸数が６万戸を突破
2021年５月 リプライスの累計販売戸数が１万戸を突破
43
4. マネジメントチームのご紹介（業務執行取締役等）
代表取締役社長 兼 リプライス代表取締役社長 新井 健資
三和銀行(現･三菱UFJ銀行)､ベイン･アンド･カンパニー､コロンビア大学MBA､リクルートを経て､2012年5月に非公開化によ
る新経営陣組成に当社に入社し､それ以来CEOを務めている
リクルート時代は住宅系の新規事業開発の責任者として立ち上げから軌道に乗せ､注文住宅事業の営業マネジャーとして参
画｡外様だった注文住宅の営業を急成長させ､就任1年で部長に昇進
コンサル､MBAのバックグラウンドと営業力を兼ね備えたマネジメントで安定成長の基盤を構築
取締役 営業本部長 鬼澤 晋一 取締役 管理本部長 横田 和仁
2001年6月に当社に入社 リクルートを経てキャリアデザインセンター
(2410)を創業･東証への上場を果たし､同社
旧やすらぎ時代からの営業部門のマネジメント
代表取締役副社長経営企画本部長を歴任
を担当
2012年8月に当社に入社
業界のベテランであり､中古住宅の売買に係る 豊富な経験と実績から高度な経営管理と優
リスクを幅広く熟知 秀な人材の採用を実現
取締役 マーケティング室長 大江 治利 取締役 リプライス副社長 牛嶋 孝之
リクルート(中長期戦略室)出身で住宅領域 採用コンサルティング会社を経て2009年5月
の雑誌の編集長を歴任 にリプライスに入社
リプライスにおいて､入社3ヶ月でエリアマネー
2013年1月に当社に入社
ジャー就任し、2014年に最年少でリプライス
TV CMや仕入促進のための新聞広告等、カ の取締役に就任
チタスの認知度の向上を実現 リプライスの組織づくりから携わり同社の成長を
牽引
44
4. カチタスグループの店舗一覧(全て直営)
全国店舗一覧(2021年9月30日時点)
⇒ 中小規模都市も含め､全国を細かくカバー ⇒地方都市､大都市郊外を
中心に展開
北海道 関東 甲信越･北陸 関西 四国
札幌店 水戸店 長岡店 彦根店 徳島店 リプライス東海 リプライス岐阜
小樽店 つくば店 新潟店 草津店 高松店 リプライス東京 芝離宮 リプライス関西
旭川店 下妻店 上越店 福知山店 丸亀店 リプライス東京 大門 リプライス中国
岩見沢店 日立店 新発田店 神戸店 松山店 リプライス北海道 リプライス岡山
北見店 栃木店 燕三条店 姫路店 西条店 リプライス東北 リプライス四国
+
函館店 宇都宮店 富山店 宇和島店 リプライス北関東 リプライス九州
釧路店 小山店 高岡店 中国 高知店 リプライス信州
帯広店 那須店 金沢店 鳥取店 リプライス静岡
室蘭店 太田店 七尾店 米子店 九州
みどり店 福井店 出雲店 福岡店
東北 沼田店 甲府店 岡山店 北九州店 計 14店舗
弘前店 高崎店 上田店 津山店 久留米店
十和田店 熊谷店 長野店 東広島店 飯塚店
八戸店 越谷店 松本店 広島店 大牟田店 主な住宅販売会社 主な住宅販売会社
総合住宅メーカー
青森店 さいたま店 伊那店 福山店 佐賀店
地場工務店 パワービルダー
盛岡店 入間店 三次店 佐世保店
一関店 東松山店*1 東海 山口店 諫早店
買取再販(マンション中心)
仙台店 茂原店 岐阜店 下関店 熊本店
大崎店 佐倉店 多治見店 岩国店 八代店 仲介業者
仲介業者
秋田店 八王子店 大垣店 大分店
横手店 静岡店 中津店
大館店 沼津店 宮崎店
山形店 磐田店 都城店
酒田店 富士店 延岡店 都心部
米沢店 名古屋店 霧島店
郡山店 松阪店 鹿児島中央店
いわき店 名張店 薩摩川内店
会津店 沖縄店 都市部
福島店
地方都市
計 115店舗
地方農村部
*¹ 2021年7月に新設した店舗 45
4. 当社グループがビジネス展開するエリア・築年数
カチタスは地方都市(人口5万人~30万)、築年数(平均30年)、強みは「自社販売力・調査力・RF企画力・施工力」
リプライスは都市・都市郊外(人口30万~50万)、築年数(平均20年)、強みは「仲介ネットワーク・スピード・プライシング精度」
物件・築年数軸
old 築50年 築40年 築30年 築20年 築10年 New
＊1
過疎地・
別荘・ 971市町村
約1,550万人
観光地
＊2
地方 251市町村
都市 約2,600万人 カチタス
エ 人口5万～30万
築年数平均30年
リ 強み:自社販売力・調査力・RF企画力・施工力 仕入の対象外
ア となる物件
軸 都市 ＊3 476市町村
郊外 約4,880万人
リプライス
人口30万～50万
築年数平均20年
＊4 10市町村 強み:仲介との関係性・スピード
都市 約1,050万人 ・プライシング
＊5
11市町村
都心部 約2,630万人
出展：総務省 国勢調査 / 都道府県・市区町村別統計表（国勢調査） 平成27年を当社で加工
*¹ 過疎地・別送・観光地は、三大都市圏以外の人口5万人未満の都市 *²地方都市は、三大都市圏以外の人口5万人～30万人の市町村
*³ 都市郊外は、三大都市圏のうち東京23区及び政令指定都市（同上）以外の市町村、及び、人口30万人～50万人の市町村
*⁴ 都市は、東京23区及び三大都市圏以外の政令指定都市（札幌市、福岡市、広島市、仙台市、北九州市、新潟市、浜松市、熊本市、岡山市、静岡市） 46
*5 都心部は、東京23区及び三大都市圏の政令指定都市（大阪市、名古屋市、京都市、横浜市、神戸市、川崎市、千葉市、さいたま市、堺市、相模原市）
4. 空き家供給増加による仕入れ機会の中長期的拡大
カチタスの仕入れ対象となる空き家は豊富に存在し､今後も増加が想定される
その大半がそのままでは住宅市場で流通しにくいため､買取時における競合が少なく有利な条件で買取可能
ストック･フローともに豊富な空き家件数 *¹ 独自の展開領域
空き家戸数･率予測 地方
実数 推計 都心部*³ 都市郊外*4
（都心部・都市郊外以外）
全国: 849万戸
空き家
内、一戸建て空き家*5 :269万戸 空き家数*5 空き家数*5
ストック 空き家数*4
内、三大都市圏*²以外(ﾏﾝｼｮﾝ含む) *5 :223万戸 21.8万件
67.7万件 179.5万件
年間増加戸数(推計ベース)
空き家
2019~2023年:+53.6万戸
フロー
空 2024~2028年:+62.8万戸 戸建
き
家
戸
数
（ カチタスグループの展開領域
万
戸
）
都心部マンションを中心に展開している他社が
参入しづらい独自の事業領域
空き家数*5 空き家数*5 空き家数*5
マンション 32.9万件 32.6万件 43.7万件
・
アパート
(年) 等
他社の主な
展開領域
出所:実数値については総務省資料｢平成30年住宅･土地統計調査 住宅数概数集計｣､
推計値については株式会社野村総合研究所「2040年の住宅市場と課題～長期的展望と新型コロナウイルスによる
短期的影響の分析～」の＜シナリオ①：除却率が2008年-12年度の水準に戻る＞に基づき当社作成 出所：総務省資料「平成30年住宅・土地統計調査 確報集計」
*¹ 空き家は2次的住宅､賃貸用の住宅を含む *³ 東京23区及び三大都市圏の政令指定都市（大阪市、名古屋市、京都市、横浜市、神戸市、川崎市、千葉市、
*² 三大都市圏(総務省定義):東京圏は埼玉県､千葉県､東京都､神奈川県､名古屋圏は岐阜県､愛知県､三重県､ さいたま市、堺市、相模原市）
大阪圏は京都府､大阪府､兵庫県､奈良県をいう *⁴ 都市郊外は、三大都市圏のうち東京23区及び政令指定都市（同上）以外 47
*5 空き家数は、2次的住宅及び賃貸用の住宅を除く
4. 仕入に一時的な課題が生じている背景 (2021年3月期 第3四半期決算説明資料 再掲)
実家を相続した場合 所有者が高齢者の場合
→相続人は成人しており、別で家庭を築いている。 →介護施設の入居と同時に「空き家」となる。
利用の用途がないため放置して「空き家」となる。
・ 住宅売買時には「本人との面会」が必要。
・ 相続人が小学校入学前後に新築した物件（築30年～築40年）。 （司法書士の意思確認を要する場合もある）
・ 相続人自身の年齢が40歳～60歳のため、 COVID-19の感染を ・ 高齢者が多く感染懸念で面会できない。
懸念して、他人との接触や県外移動を制限。 ・ 介護施設自体が面会謝絶の状態。
・ 法事・お盆・年末年始等で家族が集まる機会が減少。 （2020年10月15日厚労省が面会の緩和措置）
（実家の処分は兄弟姉妹と「相談する場」が必要）
介護施設
相続
相続人が感染を懸念して放置。 80歳以上の高齢者。
親族で集まる機会が減少。 介護施設での面会ができない。
空き家
空き家情報がでてくるのが一時的に止まっているだけ。
空き家となる住宅は年々増加している。
空き家情報が出てくるタイミングの問題であり、
空き屋マーケット（仕入環境）は大きさに変化はない。
48
4.
戸建のリフォーム済中古住宅という地方における
住まいの新しい「第4の選択肢」のポテンシャル
カチタスの主要顧客は地方在住の年収200～500万円、かつ持家志向のある借家世帯で、約138万世帯存在
上記世帯の住宅購入検討期間を約10年と仮定すると、年間で13.8万件の需要があると推定
カチタスの2021年3月期の販売件数は4,525件と想定市場規模の3％程度であり、成長余地は大きい
顧客の年収層とマクロ環境 カチタスの潜在顧客層は大きい
地方の年収別世帯数（左軸）
2021年3月期のカチタス（単体）の販売件数（右軸）
（件） （万世帯）
日本全国の総世帯数
主要顧客層 5,243万世帯
地方の総世帯数
日本全国の総世帯の約46%
2,419万世帯
年収200 – 500万円
地方の総世帯の約37%
約902万世帯
借家世帯数 年収200 – 500万円の所得層の
約333万世帯 借家比率：約37%
カチタスの 持家志向 賃貸住宅居住者の
主要ターゲット層 約138万世帯 持家保有志向割合：約42%
住宅の購入を検討する期間を約10年間と仮定
⇒潜在需要を含めた市場規模は約13.8万件/年と推定
カチタス単体の年間販売件数： 4,525件（ターゲットの3%程度）
⇒潜在顧客は未だ多く存在
出所：厚生労働省「平成27年国民生活基礎調査」、総務省「平成25年住宅・土地統計調査 確報集計」、国立社会保障・人口問題研究所 『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2014年4月推計）」、国土交通省
「平成27年度「土地問題に関する国民の意識調査」概要について」 49
4. 安価で高品質なリフォーム済み中古住宅を提供
当社独自の仕組みで､｢新築｣｢中古｣｢賃貸｣に代わる｢第四の選択肢｣として､低予算で豊かな生活が実現可能な住宅を提供
新築の半額程度､賃貸家賃よりも月々のローン支払いが安い価格設定が基本
新築戸建住宅の取引平均価格との比較 賃貸住宅家賃との比較*3
新築物件の市場平均と比較して
半額程度のカチタスの住宅価格
賃貸家賃の市場平均と比較しても
カチタスの月々支払目安は割安
*1 *2 *4 *5 *4
（税込） （税込） （税込） （税込）
取 引 時 期 2016年4月～2017年3月
建 築 時 期 2016年以降
種 類 宅地（土地と建物）
延 床 面 積 50㎡以上200㎡以下
建物の 用途 住宅
*1 国土交通省｢土地総合情報システム｣より､記載スクリーニング方法で物件を抽出｡上記は抽出物件の平均価格 *4 地方新築とカチタス単体の金額は取引平均価格を全額借入･自己資金0円･35年返済･固定金利1.0%･ボーナス払い無しで計算した金額
*2 カチタスは2020年4月~2021年3月の完工物件取引平均価格 *5 出所:総務省｢平成30年住宅･土地統計調査 確報集計｣ 50
*3 家賃は月額｡単身世帯は除く
4. 拡大する中古住宅市場規模
従来､新築志向の強かった日本の住宅マーケットだが､年々､新築にこだわらない世帯は増加傾向
近年の中古住宅市場の拡大と今後の継続的な成長が予測される(株式会社野村総合研究所(NRI)が公表したニュースリリース
より)
中古住宅に対する考え方の変化 既存住宅流通量の継続的拡大
今後の持家への住み替え方法(新築･中古)に関する意向(現在借家の世帯) 既存住宅流通量､既存住宅を購入した世帯比率の実績と予測結果
実績値(推計) 予測値
(万戸)
40 100%
90%
35
80%
30
26 70%
25
24
25
22 60%
19
20 18 50%
16
14 14 40%
15 13
12 31% 30%
27% 30%
10 22%
20% 27% 29%
25% 2000年~2015年の傾向が2016年以降も継 20%
21% 続すると仮定した場合の予測値
5 18% 18%
(2010年はリーマンショック､2012年は震災による突発的な変
動であると仮定し､予測値の算出の前提から除外) 10%
0 0%
新築住宅 中古住宅 こだわらない 2005 2010 2015 2020E 2025E 2030E
既存住宅流通量(左軸･実績) 既存住宅を購入する世帯比率*²(右軸･実績)
既存住宅流通量(左軸･予測値) 既存住宅を購入する世帯比率*²(右軸･予測値)
出所:国土交通省住宅局｢平成30年 住生活総合調査結果｣ 出所:NRI<2016年6月7日ニュースリリース>｢2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加~空き家は2033年に
2,000万戸超へと倍増~｣のデータをもとに当社作成
*¹ 国勢調査､総務省｢人口推計｣､国立社会保障･人口問題研究所｢日本の世帯数将来推計｣､総務省｢住宅･
土地統計調査｣､NRI住宅購入者アンケート調査をもとに､NRIが推計･予測 51
*² NRIアンケート:住宅購入者のうち､既存住宅(新築以外)を購入する世帯の比率
4. 更なる市場開拓余地
支店開設により全国展開を果たすも、販売件数は地域毎にバラつきが存在
営業員の採用（量）及び営業力の強化（質）の両面から、各営業エリアにおける占有率の拡大を図る
地域ごとにバラつく市場の占有状況
【都道府県別販売状況 (2021/3期)】 （万世帯）
（件）
更なる市場開拓余地
52
4. 安価で高品質なリフォーム済み中古住宅を供給する仕組み
創業以来6万戸を超える中古戸建て住宅の取り扱いを通じて蓄積した独自のノウハウを活用可能(失敗のマネジメント)
工務店､仲介業者等の外部リソースを組織化して活用することで､効率的な仕入れ･施工を実施
他社が買取できない物件を｢目利き力+仕入力｣によって買取、「リフォーム企画力+施工力」により再生
実績の積み上げに基づく独自のノウハウ 組織化された外部リソース
全国の地場仲介業者を地域ドミナント
的に開拓
入念な調査により､物件のリスクを見極 安定的な仕入れ体制を実現
物件仕入の め､他社にとっては単なるリスクであり仕 仲介業者との 取引仲介業者数推移*¹ (件)
入れることのできないものを仕入れ
目利き力 関係強化による
｢販売価格｣｢リフォーム費用｣を見極め
て､逆算して仕入れ 仕入れ力
※年間1件以上の仕入取引を行った仲介業者を計上
カチタスクオリティを知り尽くしたパート
ナー工務店による施工
販売価格を押さえつつ､顧客のニーズを
廉価に リフォームの効率性･品質を担保
捉えたリフォームを施すノウハウ 優良な提携 取引工務店数推移*¹(件)
商品力を増す
工務店による
リフォーム 地域ごとのニーズを捉え､｢売れる｣ため
のリフォームを企画 施工力
企画力 平成27年度 先進的なリフォーム事業
者表彰経済産業大臣賞受賞 *²