8909 Ｊ－シノケンＧ 2020-11-18 15:00:00
中長期ビジョン2020 [pdf]
中長期ビジョン 2020 株式会社シノケングループ [8909]
株式会社シノケングループ
中長期ビジョン 2020
世界中のあらゆる世代の
ライフサポートカンパニーへ
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中長期ビジョン 2020 株式会社シノケングループ [8909]
はじめに
2020 年、株式会社シノケングループ（以下、グループを総称して「当社グループ」
といいます。 ）は創業 30 周年を迎えました。これもひとえに株主様、お客様をはじめと
するステークホルダーの皆様によるご支援、ご協力の賜物でございます。改めまして心
より御礼申し上げます。
これを節目に、当社グループは新たな時代に向け、改めて当社グループのビジョンと
ミッションを策定いたしました。
ビジョンを 「世界中のあらゆる世代のライフサポートカンパニー」
ミッションを「REaaS で社会や人々の課題を解決する」といたします。
また、このビジョン・ミッションを推進していくにあたり、今後 10 年間の業績見込
みについて検証いたしました。
検証にあたっては、世界規模の新型コロナウイルス感染拡大が、国内外の経済に過去
に例を見ない甚大な影響を与えている状況に鑑み、近年注力しております海外事業や新
規事業による業績拡大は考慮せず、既存事業だけの伸長を前提とし、 「中長期ビジョン
2020」として策定いたしました。
新型コロナウイルス感染症による世界的な混乱が収束した暁には、海外事業や新規事
業を加え、さらに大きな成長を遂げて行けるものと考えております。
また、株主価値の観点から分析を試みましたところ、当社算定の理論値（以下、「株
主価値」といいます。 ）が、既に 2020 年 11 月 16 日時点の株価から算出した時価総額
の 2.7 倍となっており、新たに策定した業績見込みを考慮した場合は、およそ４倍に近
いギャップがあることが確認できました。こうした株主価値と時価総額との間にギャッ
プが生じていることも重要な経営課題と再認識し、当社グループの実績や事業内容、長
期展望をより広く、より多くの投資家様に知っていただくことも本レポートの重要な位
置づけと考えております。
今後も、中長期的な視点をもって、当社グループの業績向上とともに、客観的な分析
に基づいた適正な時価総額の実現に向け、IR 活動にも積極的に取り組んでまいります。
2020 年 11 月 18 日
株式会社シノケングループ
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目次
I. 創業 30 周年を迎えて ................................................................................................ 2
新ビジョン・ミッション策定 .................................................................................... 2
創業からの 30 年 ....................................................................................................... 3
今後の成長戦略 .......................................................................................................... 9
II. 今後の展望 .............................................................................................................. 16
中長期ビジョン ........................................................................................................ 16
長期業績 .................................................................................................................. 18
株主価値の試算 ........................................................................................................ 19
III. シノケングループについて ..................................................................................... 20
会社概要 .................................................................................................................. 20
各セグメントの取り組み ......................................................................................... 21
沿革.......................................................................................................................... 30
IV. SDGs への貢献 ....................................................................................................... 31
【補足情報】.................................................................................................................. 33
注釈 ......................................................................................................................... 35
免責事項.................................................................................................................. 36
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I. 創業 30 周年を迎えて
新ビジョン・ミッション策定
当社グループは、創業から 30 年間、一般的な会社員層が抱える、将来への経済的な不安を解消す
る資産づくりのサポートを中心に実績を築いてまいりました。
「超長寿社会」の到来を見据え、創業より構築してきた、お客様の生涯を通して寄り添う当社グ
ループ独自の「ライフサポートシステム」を、今後は国内だけでなく、世界中の人々へ、国境を超
え、世代を超えてお届けしていきたいと決意を新たにし、創業以来大切にしてきた価値観である経
営理念をバリューと位置づけ、新たなビジョン・ミッションを定義いたしました。
◆ 新ビジョン・ミッション
このビジョン・ミッション・バリューを推進することで、当社グループは、社会的企業として時
代とともに変化し、進化し、成長し続けてまいります。
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創業からの 30 年
創業の原点：会社員層の将来不安を解消したい
創業当時、個人が土地の有効活用でアパートやビルを建設することや、土地から購入してアパー
ト経営などをするのは、一部の地主や富裕層だけ、という固定観念があり、多くの会社員の人々は
「自分がアパート経営などできるはずがない」と最初から諦めていた時代でした。
60 歳で定年を迎えた後、安心して、より楽しく、ゆとりのある老後生活を送りたいと考えていた
創業者は、自身がまだ会社員であった時代に、土地から購入してアパート経営を成功させたいとの
思いを抱き、自らが挑戦し、それを成し遂げました。
その過程で、創業者自身が直面した様々な課題やリスクについて、様々な角度から検証し、一つ
ひとつ改善策を講じて克服してきたことが、「会社員にもできる、会社員目線でのアパート経営」を
行うにあたってのソリューションとなり、当社グループが提供する「アパート経営による資産づく
り」＝「ライフサポートシステム」の根幹となりました。
そして、「定年まで日本の社会を支えてきた多くの会社員層こそ、自分の将来のために資産づくり
を目的としたアパート経営ができるようにしたい」との思いから、それをビジネスとして具現化す
るために試行錯誤を重ね、当社グループの創業に至りました。
この不動産流通革新ともいえる新たなアパートメント経営モデルは、単に投資という世界観にと
どまらず、グループの総合力を活かしたオーナー様の経営サポート、高齢化が進む社会において不
可欠となる介護領域もカバーし、お客様の生涯を通した独自のライフサポートシステムとして創業
以来 30 年をかけて構築したものであり、近年、世界でも他に類を見ないビジネスモデルとして海外
機関投資家等からも高く評価されております。
土地がなくても、自己資金が少なくても、アパート経営はできる！
~創業者の成功体験に基づくビジネスモデル
先に述べた通り、当社グループのライフサポートシステムは、創業者自身の経験に基づき、構築
されました。会社員時代に、老後必要な資産を得るために目標を立て、その実行のために金融機関
に事業計画書を直接持ち込んで交渉し、融資を受けるとともに土地を購入し、デザイン性を重視し
た建物をつくり、アパートメント経営に乗り出しました。設計にも自らの意見を反映させ、入居率
を高める方法を模索した結果、アパートメント経営を順調に進めることができました。この成功体
験を多くの人にも広めたい、それによって一般的な会社員層の将来の資産づくりのお役に立ちた
い、そうした創業者の経験と思いが当社グループのビジネスモデルの原点です。
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これを体現する言葉が、創業当時のキャッチフレーズの一つである「資産づくりのスペシャリス
ト集団」です。当社グループのコンセプトを示すものとして、後述いたします。
◆ 当社グループが進めてきた不動産流通革新
創業者 篠原英明の 20 代での経験 当社グループ創業
創業者自身の体験をビジネスモデル化
土地から始める新築アパートメント経営のシステ
不動産を活用した資産づくりを
ムを考案、自ら実践、課題を克服し、自分のような
一般的な会社員層に開放する
会社員にも資産づくりが可能であることを実感
不動産流通革新
新たな不動産流通モデルにより、一般的な会社員層のライフサポートシステムを構築
地域の不動産仲介業者と地道に信頼関係を築き、駅近の土地情報をご紹介頂き、厳正な選定プロセスを経て仕入
れ、土地の条件にあわせた建物をつくりあげ、賃借人にとって魅力あるサービスを提供。入居率 100％を目指す
管理を行い、不動産仲介業者、金融機関、賃借人、そしてアパートメント経営を行うオーナー様から「人と人の
リアルな信頼関係」を長期間にわたって蓄積。結果として、一般的な会社員層の将来の資産づくりに寄与する
「ライフサポートシステム」を実現
「資産づくりのスペシャリスト集団」のこだわり
当社グループが提供する「ライフサポートシステム」を具現化するには、各事業領域におけるス
ペシャリストが必須であり、単なる「売って終わり」のビジネスではなく、お客様の人生を長くサ
ポートし、「資産づくり」を実現するための、様々な取り組みが必要です。
「アパートメント経営による資産づくり」と耳にしたとき、誰もが思い浮かべるリスクは「入居
率」です。入居率を高め、お客様にとってのリスクを低減するための、当社グループの取り組みに
ついて、ご紹介いたします。
永遠のテーマ「入居率 100％」
当社グループの賃貸管理戸数は 38,000 戸超、入居率実績は 99％超*1 です。
一般論として、入居率 99％超を実現していれば高い入居率と評されますが、管理戸数 38,000 戸
の 1％の場合、380 戸の空室を意味し、一人ひとりのオーナー様の立場で考えると、この 1％の空室
はとても大きく重要な数字と言えます。当社グループは、この１％を埋めることに集中し、あくま
でも入居率 100％を永遠のテーマとして追い続けてまいります。
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３つのコンセプト
永遠のテーマである入居率 100％に少しでも近づけるため、当社グループで企画開発を行う物件
のコンセプトは、以下の３点としております。
これまでの 30 年、これらを現場で実践し、追求し続けることで、創業から 30 年以上が経過した
今も、入居率 99％超*1 の実績となっております。
① 厳選した立地での展開
駅徒歩 10 分以内・ターミナル駅から 30 分以内
単身者の多い都市に限定し、５エリア・６都市のみ
【東京、関西（大阪・京都）、名古屋、福岡、仙台】
② マーケットに見合った無理のない家賃設定
30 年培ったノウハウ・データをベースに、実勢相場を加
味しつつ、長期間の安定入居を前提とした家賃査定
③ 入居ニーズを捉え、デザイン・仕様に反映
既存の入居者様に対して、随時アンケートを実施し、ニーズを把
握。デザイン、仕様に反映することで、高稼働の物件づくりに繋げ
る
安定的な入居のための取り組み
上記のコンセプトに加え、社会構造の変化に対応し、以下の３
点に取り組んでおります。
① 単身高齢者の入居が可能な独自サービス「寿らいふプラン」
（グッドデザイン賞 2013 年受賞）
② 外国人入居者向けサポート、多言語コールセンター導入
③ スマートロック・各種 IoT センサー・
スマートフォンによる室内遠隔操作などを
可能にした「インテリジェントアパート」
③
を標準仕様化
紹介ムービー
今後も時代の変化に合わせ、ライフサポートシステムを社会インフラの一つとして提供するた
め、「資産づくりのスペシャリスト集団」がお客様の成功のために全力を尽くします。
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新時代のミッション「REaaS」
REaaS は、Real Estate as a Service の略で「不動産のサービス化」を意味し、ビジネスモデルの
革新とテクノロジーの融合により、より多くの人々にとって、手軽に安全に少額からの不動産取引
をしやすくする、という概念を意味します。これを推進することで、多くの方に対し、将来に向け
た資産づくりの機会をご提供し、将来の経済的不安だけでなく、様々な社会課題を解決し、あらゆ
る人々のライフサポートを実現していくという、新ビジョン「世界中のあらゆる世代のライフサポ
ートカンパニー」を追及していくうえで欠かせない世界観です。
かつては一部の地主や富裕層だけのものだったアパートメント経営による資産づくりを、当社グ
ループが計画の立案やローンの斡旋、賃貸管理サービス、保険・保証サービスなど、各種サービス
との組み合わせによって、一般的な会社員層にも取り組み可能としたビジネスモデルによる変革を
「不動産流通革新 1.0」と位置づけるならば、現在世界的に巻き起こっているいわゆる不動産テック
の隆盛により、アナログ中心だった不動産取引のデジタル化が進み、アプリ一つでより簡単に行え
るようなってきた現在の潮流は「不動産流通革新 2.0」と位置付けることができるかもしれません。
REaaS は当社グループが創業当時から体現してきた世界観であることを再認識し、これを一時的
な成功や流行に終わらせるのではなく、次世代に続く不変のミッションと位置付けました。次世代
においても、当社グループは REaaS の世界観の実現のために、先進技術との融合、不動産サービス
の国際化、金融サービスや公的サービスおよびモビリティサービスとの融合など、革新的なビジネ
スを創出してまいります。
詳細につきましては、今後の成長戦略②「REaaS の展開」にてご説明いたします。
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事業構成
創業 30 年となる 2020 年、当社グループは連結子会社 31 社および持分法適用関連会社２社から
なり、不動産セールス事業・不動産サービス事業・ゼネコン事業・エネルギー事業・ライフケア事
業および、その他事業（海外事業含む）を展開しております。各事業の詳細につきましては、「Ⅲ．
シノケングループについて」をご参照ください。
◆ 2020 年 12 月期の当社グループの事業内容
報告セグメント 事業内容
投資用アパートメントの企画・開発・販売および、
不動産セールス事業
投資用マンションの企画・開発・区分販売を行っております。
賃貸住宅の入居者募集、家賃改修、メンテナンス等、賃貸住宅経営を全面
的にサポートする業務、マンション管理、家賃等の債務保証、賃貸住宅の
不動産サービス事業
入居者向けの家財保険の販売、不動産ファンド、私募 REIT の組成および
アセットマネジメント事業を行っております。
マンション・オフィスビル・公共施設等の建築請負全般に係る
ゼネコン事業
企画・設計・施工を行っております。
LPG リテール（LP ガスの小売販売）や、
エネルギー事業
パワーリテール（電力の小売販売）を行っております。
サービス付き高齢者向け住宅や、通所介護（デイサービス）施設、グループ
ホーム、小規模多機能型居宅介護施設について主として保有・運営を行って
ライフケア事業
おります。また、訪問介護サービス居宅介護事業に加え、障がい者向けサー
ビス（放課後等デイサービス、自立訓練、就労移行）を行っております。
海外事業において、上海・シンガポールでは、不動産の賃貸・売買仲介事
業を展開しております。インドネシアでは民間工事・公共工事など建設関
その他
連事業の他、首都ジャカルタにおける不動産開発事業として「桜テラス」
ブランドによるサービスアパートメントを開発・運営しております。
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ビジネストランスフォーメーション
ライフサポートカンパニーへのビジネストランスフォーメーション
当社グループは、現在、いかなる経済環境の変化にも柔軟に対応できる経営基盤および一時的な
好況や逆風に左右されない事業の構築を目指し、以下のように①拠点展開、②事業構造の転換、③
ライフサポートの拡充という 3 つの取り組みによる成長余地の拡大、ストック収入の拡充により、
オーナー様並びに入居者様、そしてそのご家族を含め、お客様の生涯を通したライフタイムバリュ
ー（LTV）を創出する「ライフサポートカンパニー」へと進化するための「ビジネストランスフォー
メーション」を推進しております。
取り組み 内容
日本 東京を中心に、国内主要都市での展開
① 拠点展開
海外 インドネシア等のアジアへの海外展開を推進
M&A の推進によりグループシナジーを強化
グループシナジーの強化
国内外問わず、業務提携・資本提携の拡大
不動産ファンド・REIT の組成やクラウドファンディ
事業構造 販売チャネルの多様化
② ングへの取り組み
の転換
デジタルトランスフォー テクノロジー子会社による不動産テックの導入の加
メーション（DX）の強化 速
人手不足への対応 人材育成・教育、海外人材の採用・育成
不動産サービスの拡充 賃貸管理力の向上、保険や保証サービスの拡充
ライフサポ エネルギー供給 LP ガス、電力の供給
③
ートの拡充 介護施設保有・運営、介護サービス、障がい者向けサ
ライフケア分野の拡充
ービス（放課後等デイサービス、自立訓練、就労移行）
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今後の成長戦略
① 海外事業
競争力の源泉
「土地の購入から始めるアパートメント経営による資産づくり」のビジネスモデルが成長を遂げ
る過程で、当社グループは地域の不動産業者と信頼関係を築き、駅近の土地情報を得て厳選した上
で仕入れ、土地の条件に合わせた建物を設計・施工し、入居率 100％を目指す賃貸管理を行い、不
動産仲介業者、金融機関、そして不動産投資を行ったオーナー様という、不動産投資に関する利害
関係者との「人と人のリアルな信頼関係」を体系的かつ長期的に蓄積してまいりました。結果とし
て、一般的な会社員層の資産づくりに寄与する「ライフサポート」を実現する当社グループの競争
優位性を高めてまいりました。
福岡で創業、東京、さらに全国主要都市へ展開、そして海外へ
福岡で創業し、作り上げた成功モデルは今から 20 年前には、東京では通用しないと言われており
ましたが、東京での成功に続き、大阪、名古屋、仙台、札幌でも結果を残し、「再現性のある」成功
モデルであることを証明しました。当社グループは、単身者向けを中心とした収益不動産の開発・
販売に強みを持ち、これまでの実績と独自のビジネスモデルを評価され、進出した地域の不動産業
者や金融機関との間で「人と人のリアルな信頼関係」を構築しております。事業環境が異なっても
再現できる特徴と優位性を発揮し、各地域で事業を軌道に乗せることができました。この再現性が
海外でも適用されうることをインドネシアでも実証し、今後一層の海外展開の可能性を拡げてまい
ります。
グローバル展開
海外市場に目を転じてみると、新興国においては不動産そのものの魅力だけでなく、経済発展は
日本と同じような巨大な中間所得層を生み、退職後・老後の不安からライフサポートを必要とする
需要が生じます。そこに当社グループが今まで日本で培ったライフサポートシステムを輸出・展開
していく計画です。用地の取得～建設～入居管理・運
営管理～出口戦略を自社グループ内で一気通貫により
実現するのは海外マーケットにおいては容易ではな
く、当社グループが世界のオンリーワン企業としてプ
レゼンスを発揮できるものと確信しております。
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当社グループにとっては、世界中でこのライフサポートシステムを必要としている方々、少なく
とも数億人の潜在市場がターゲットです。進出した国の制度・法規に合わせカスタマイズして輸
出・横展開する当社グループのグローバル戦略はシンプルで明快です。具体的な計画としては、イ
ンドネシアで自社資本による垂直統合によって用地仕入から開発し、運営しているサービスアパー
トメント「桜テラス」の拡大（現在 2 棟目と 3 棟目を着工し、4 棟目の着工も計画）です。桜テラ
ス（シリーズ）の展開により賃貸事業収益の拡大が見込まれる他、当社グループであるシノケンア
セットマネジメントインドネシア（以下、「SAMI」といいます。
）が外資系でインドネシア初となる
REIT ライセンスを取得したことで、SAMI が資産運用業務を受託する REIT に売却する、という出
口シナリオを戦略オプションとして持ち得るようになりました。この新たなバリューチェーン上の
スパイラルを回すことで、次々と物件開発しながら最終的には REIT という安全・安定的な出口を持
てることになり、当社グループのバリューチェーンは独自性をさらに増すこととなります。また、
SAMI によるインドネシア REIT は、インドネシアに既に進出している海外企業とこれから進出した
い企業双方の、インドネシアにて不動産開発を安定的に行いたい、という関心や引き合いが非常に
高く、当社グループによる開発物件以外で数百億円～数千億円規模の REIT 組成の需要が見えてきて
おります。組成後にはアセットマネジメントフィーの積み上げにより、日本と同様、ストックビジ
ネスの成長も期待できるモデルと体制が整いました。引き続き、インドネシアにおける独自のバリ
ューチェーンの強みを発揮し、圧倒的な競争優位を確立してまいります。
中国、シンガポール、インドネシアと進出し、次なる進出地としては、やはり人口が多く、将来
成長を見込める国の優先順位が上がります。当社グループのライフサポートシステムを必要として
いることは調査済みで、あとは国の法制度に合わせたモデルのカスタマイズをすべく先行調査を開
始しているところです。
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② REaaS の展開
当社グループは、REaaS の実現と高度化により社会課題を解決する「世界中のあらゆる世代のラ
イフサポートカンパニー」へと進化することが次なる成長段階であると考えております。創業当時
からビジネスモデルの変革により、土地から購入するアパートメント経営という一部の富裕層のも
のだった不動産取引の世界を一般的な会社員層にも解放し、より多くの人々がより手軽に安全に不
動産取引しやすくなる、という REaaS の世界観を体現してまいりました。
現在では、不動産テックの世界的な隆盛により REaaS が新たな段階に差し掛かっています。当社
が 30 年来培ってきた「人と人のリアルな信頼関係」をベースに、ここにテクノロジーの要素を加
え、REaaS をさらに高度化し、推進いたします。
◆ REaaS の世界観の実現
不動産流通革新におけるこれまでの当社グループの歩み
容易に模倣できない「人と人のリアルな信頼関係」を体系的・長期的に蓄積し、
不動産投資（特に土地の購入から始めるアパートメント経営）を
一般的な会社員層に開放する新たな不動産流通モデルを確立
これからの不動産流通のあるべき姿
「人と人のリアルな信頼関係」＋「デジタルトランスフォーメーション」により
REaaS を実現し、高度化
属性に制限されず国境を超えて、誰もが不動産のサービスにアクセスできる世界を実現
新ミッション「REaaS で人々や社会の課題を解決する」
「不動産のトラスト DX」で、再び起こす不動産流通革新
REaaS を実現するにあたり、単なる DX による効率化に留まらず、不動産取引を真の意味で電子
化するには不可欠な要素である「トラスト DX」の推進を踏まえ、DX を AI や IoT の SaaS／ASP で
支援する株式会社スカラ（代表者：梛野憲克）と不動産取引およびライフサポートサービスに関し
て、デジタル上のデータ流通の信頼性向上を推進する「トラスト DX」に関して共同研究および共同
開発を行うことで合意いたしました。
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「不動産のトラスト DX」で「デジタルの信頼」のプラットフォームを構築
不動産業界における DX は、①効率化:アナログ中心だった不動産取引をデジタル化、②高付加価
値化：AI, IoT, VR 等を用いて、デジタル化した取引および商品・サービスそのものの付加価値向
上、③データ流通の信頼性確保：顧客、企業、自治体など事業に関連する利害関係者の間で、正当
性、改ざん防止、完全性を担保した信頼性のある自由データ流通インフラの整備、の３段階があり
ます。トラスト DX は③にフォーカスした取り組みです。
トラスト DX は、データの正当性（人、組織、IoT 機器、デジタル取引）
、データの改ざん防止
（暗号化技術、ブロックチェーン技術）
、データの完全性などを組み合わせた「トラストサービス」
を軸に築き上げていくものです。この「不動産のトラスト DX プラットフォームを構築する」とい
う構想に、トラスト DX において世界最先端をいく国、エストニアでの事業経験を有する xID 株式
会社（代表者：日下光）が賛同し協働することとなりました。
今後日本において本格化していくトラストサービスの領域において、当社グループは、「不動産の
トラスト DX」で世界最先端のプラットフォームの構築を目指してまいります。
◆ デジタルトランストランスフォーメーションの３ステップと当社グループが目指すもの
デジタルトランスフォーメーションの３ステップ
① 効率化 ② 高付加価値化 ③ データ流通の信頼性確保
正当性、改ざん防止、完全性を
AI, IoT, VR 等を用いてデジタル 担保した信頼性のある
アナログ取引のデジタル化 化した取引および商品・サービ 自由データ流通インフラの整備
スの付加価値向上 （トラスト DX、
トラストサービス）
↓ ↓ ↓
すでに多様な取り組み すでに多様な取り組み これから本格化
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◆ 「不動産のトラスト DX」のイメージ
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③ M&A
戦略的な M&A 展開
当社グループは、長期的なシナジーを創出することを目的とした M&A を、戦略的かつ継続的に行
い、競争優位なバリューチェーンを構築し、グループの総合力を高め、事業拡大の推進力としてお
ります。
不動産セールス事業における主力事業の一つ、投資用マンション販売がその代表例です。セグメ
ントでいえば、ゼネコン事業、エネルギー事業、ライフケア事業のすべてが M&A によりスタートし
たものです。M&A によってグループ入りした事業会社は、個々の力を発揮し、各事業領域でさらに
成長を遂げ、それぞれがグループを支える柱の一つとなっております。
下図はセグメントごとに整理したものですが、2020 年 9 月末時点では、M&A によって取得して
きた事業による業績貢献度は、グループ全体の売上の約 45％を占め、利益については約 50％を占め
るに至っております。
今後も M&A は当社グループの成長にとって、重要な戦略的手段であると考えております。社会的
ニーズが高まるライフケア領域、DX 領域や、海外における M&A など、これまでと同様にグループ
シナジーの創出を基本方針とし、積極的に取り組んでまいります。
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財務バランスの適正化
計画的に目標を定め、財務体質を強化してきた結果、2020 年 9 月末時点において、自己資本比率
が過去最高の 45％を超えるとともに、ネットキャッシュもプラスとなり、実質無借金経営を実現し
ました。
今後は、REIT へ毎期 200 億円程度の物件を供給することや、上述の積極的な M&A および新規事
業開発などを考慮すると、自己資本比率は 40％前後となることも想定されますが、持続的に成長す
るために必要なことと判断しております。引き続き、収益基盤を拡大するための「攻め」、財務基
盤をより強固にするための「守り」、時代に合わせてバランスをとりながら、グループ全体をさら
なる成長軌道に乗せてまいります。
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II. 今後の展望
中長期ビジョン
当社グループは、創業以来、革新的なビジネスモデルを確立し、一般的な会社員層にもアパート
メント経営ができるように不動産流通のあり方を変えてきました。これを「不動産流通革新 1.0」と
位置づければ、現在は世界的な不動産テックの隆盛により、アナログ体質だった不動産取引の DX
が進み、「不動産流通革新 2.0」の真最中といえます（P6『REaaS』の概念図をご参照）
。
当社グループが目指すのは、その先、グローバル化と「不動産のトラスト DX」を推進し、世界中
の不動産を誰もが手軽に安全に取引できる「不動産流通革新 3.0」を起こし、不動産のトラスト DX
プラットフォーマーとなることです。それにより、国境を超え、世代を超え、当社グループのブラ
ンド、商品およびサービスが世界中で扱われ、既存事業は底上げされ、新たな事業領域である不動
産ファンド・金融事業や、海外市場拡大への起爆剤となり、同時に国内外において積極的な M&A を
展開することで、当社グループの成長が加速されます。
第一弾として、その基礎となる「不動産のトラスト DX」の初期開発は進んでおり、まずは国内運
用において、既存の煩雑な取引プロセスのリエンジニアリングにより、早期に 10 億円規模の効果を
創出します。次に、トラスト DX プラットフォームによって、容易に海外とインタフェースが繋が
り、当社グループの国内の物件を海外からでも手軽に扱えるようになる上、現物不動産だけでな
く、当社グループが展開する REIT やクラウドファンディングにより小口化した商品をラインナップ
に加えるなど、大口投資から個人の少額投資まで、様々なお客様のニーズに応えることで、新規に
100 億円単位の顧客ベースの拡大を期待できます。
さらには、国内で成功したライフサポートシステム（用地仕入から開発、施工、サービス運営、
管理までのグループ一気通貫の垂直統合モデル）をそのまま輸出し、日本同様に REIT のライセンス
を取得することで、進出国における当社グループの商品・サービスも、世界中から買って頂ける新
たなビジネスモデルが完成します。それは、インドネシアで既にスタートしており、当社グループ
が同国史上初めて外資系で REIT ライセンスホルダーとなったことで、環境が整ったといえます。こ
こに「不動産のトラスト DX プラットフォーム」を通した取引が実現できれば、まさに国境や人々
の属性に関わらない自由で安全な取引ができるようになり、当社グループの業績へのインパクトは
計り知れません。
創業 30 周年を迎え、当社グループは、ビジョンとして「世界中のあらゆる世代のライフサポート
カンパニー」
、ミッションを「REaaS で社会や人々の課題を解決する」と定めました。このビジョ
ン・ミッションを推進していくにあたり、今後 10 年間の業績見込みを検証いたしました。
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前提として、世界的な新型コロナウイルス感染拡大により混迷する現状に鑑み、海外事業および
新規事業に関する伸長は除外しております。
しかし、これらを見込んだ場合は、「中長期ビジョン 2020」で掲げた以上の次元の異なるロード
マップを描くことが可能となり、当社グループの将来展望がさらに大きく開けます。
「不動産のトラスト DX プラットフォーム」は、世界中の誰もが手軽に行える、自由で安全な取
引を実現します。これは、当社グループのミッションである REaaS の世界観を実現する装置である
と同時に、当社グループが志向する国連の定める SDGs（持続可能な開発目標）に沿った経営方針
にも合致いたします。その実現のために積極的な M&A やアライアンス戦略を展開し、またオープン
プラットフォーム化することで、当社グループの取引だけでなく、国内外問わず、規模の大小に関
わらず様々な業界や企業に利用いただき、世界中のあらゆる世代の人々のライフサポートを実現し
てまいります。また同時に、SDGs において設定する貧困問題や金融包摂等の課題解決につなげ、
社会的企業としての責務を果たしながら、永続的に企業価値を向上させていけるものと確信してお
ります。
「中長期ビジョン 2020」
（海外事業、新規事業を除く）
2025 年 12 月期 2030 年 12 月期
売上高 1,500 億円 2,000 億円
営業利益 135 億円 170 億円
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長期業績
当社グループは 1990 年に福岡で創業し、福岡から東京へ進出した 2001 年頃、売上高はまだ 30
億円を超える程度でしたが、上場、全国主要都市への展開、その後、様々な危機を乗り越え、2018
年には売上高 1,113 億円（過去最高）、営業利益 118 億円（過去最高は 2017 年の 129 億円）となり
ました。近年では、ゼネコンや介護事業への進出など、グループシナジーを創出しながらの事業多
角化、グループ一貫体制強化、グローバル化、ストックビジネスの強化など、ビジネストランスフ
ォーメーションを進めてきたことにより「アパートのシノケン」から「ライフサポートのシノケ
ン」へ進化を遂げ、経済環境の変化に左右されずに安定して利益を創出できる体質へと変わりまし
た。
売上高 2,000 億円、営業利益 170 億円という「中長期ビジョン 2020」は、既存事業の伸長により
実現可能なものと考えております。それに海外事業、新規事業に関する M&A などを強化していくこ
とで、より大きな成長を実現できるよう、注力いたします。
東
売上高 営業利益
（単位：百万円） （単位：百万円）
200,000 200,000
売上高 営業利益 営業利益率
（左軸） （右軸） （%）
150,000 150,000
ビジネストランス
フォーメーション 30,000
海外拡大 105,936
111,390
100,000 95,786 96,000
東京進出 事業規模拡大 81,294 20,000
17,000
全国展開 V 字回復 13,500
55,070 12,920
11,843
50,000 10,570
上場 リーマン 25,970
39,724 12.4%
13.0%
9,754
8,800 10,000
11.9% 6,806 12.2%
10.6%
17,263 16,116 ショック 19,659 19,822
23,299
8.0%
11.2%
4,740
10.2% 9.2% 9.0% 8.5%
7,689 11,038 6.9% 15,102 6.1% 6.6%
5.9% 5.4% 5.6% 8,929 11,982 2,912
1,190 1,309 1,872
601 910 1,193
454 168
-324
1.9% 予想 目標 目標
-1,826
-2.7%
-12.1%
2005.3
2004.3
2006.3
2007.3
2008.3
2009.3
2009.12
2010.12
2011.12
2012.12
2013.12
2014.12
2015.12
2016.12
2017.12
2018.12
2019.12
2020.12
2025.12
2030.12
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株主価値の試算
「中長期ビジョン 2020」を策定したことを踏まえ、当社グループとして、「株主価値」を試算し
た上で、2020 年 11 月 16 日時点の株価から算出した時価総額（≒400 億円）とのギャップを分析し
ました。その結果、理論的には、株主資本 394 億円に、703 億円の超過利潤価値と 2030 年までの
成長価値（超過利潤の増加分の現在割引価値）を加えて算定した株主価値は 1,542 億円となり、時
価総額の 4 倍近くとなりました。なお、成長価値を織り込まない場合でも既に 2.7 倍となっている
現状からみても、大きなギャップが認められます。
当社グループとしては、こうしたギャップが生じていることを重要な経営課題として捉え、
「中長
期ビジョン 2020」の実現と企業価値の向上、時価総額と株主価値とのギャップの解消を同時に取り
組むことが重要であると考えております。その方策の一つとして、東証一部（東証プライム市場）
への市場変更についても具体的に検討し、進めてまいります。
【時価総額 vs 株主価値】
EVA®分析に基づき、株主価値を、①売上高成長率、②税引後営業利益率（Net Operating Profit After Tax, NOPAT）
、③投下資本売上高比率、④資
本コスト（Weighted Average Cost of Capital、WACC）の四つの指標から推計。WACC は 5％として試算。株主資本は 2020 年 9 月末時点で
394 億円。2020 年 12 月期においては、EVA®は 35 億円と試算。
売上高×税引後営業利益率－売上高×投下資本売上高比×加重平均資本コスト＝960 億円×6.4％－960 億円×54.５%×5％＝35 億円
35 億円を加重平均資本コストで割ると約 703 億円となり、703 億円が超過利潤価値、703 億円と株主資本 394 億円を足した値 1,097 億円が 2020
年 12 月の利益構造が生み出す株主価値と推計されます。2025 年 12 月期に売上高 1,500 億円、営業利益が 135 億円、2030 年 12 月期に売上高 2,000
億円、営業利益が 170 億円となり、投下資本売上高比が 54％で推移すると、WACC５％において株主価値は 1,542 億円が算出。
EVA® は Stern Stewart & Co. の登録商標です。
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III. シノケングループについて
会社概要
株式会社シノケングループ
会社名
（英語表記：Shinoken Group Co.，Ltd.）
設立年月日 1990 年 6 月 5 日
代表取締役 篠原 英明
（福岡本社）福岡市中央区天神一丁目 1 番 1 号 アクロス福岡
本社所在地
（東京本社）東京都港区浜松町二丁目 3 番 1 号 日本生命浜松町クレアタワー
資本金 10 億 9,483 万円（2019 年 12 月末現在）
従業員 1,038 名（2019 年 12 月末現在）
決算期 12 月
主要事業 各事業会社の経営管理事業（純粋持株会社）
上場年月 2002 年 12 月
上場証券取引所 東京証券取引所 JASDAQ 市場［証券コード：8909］
URL https://www.shinoken.co.jp/
（2020 年 9 月末時点）
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各セグメントの取り組み
不動産セールス事業：収益の柱を担う主力事業
事業内容の概要
当社グループは 1990 年の創業以来、個人投資家（会社員層）等に対し投資用アパートメント経営
のビジネスモデルを提案してまいりました。主な収入源は投資用アパートメントの企画、開発、建
築、販売および投資用マンションの企画、開発、区分販売であり、本事業は連結売上高の約半分を
占めております*2。用地仕入、営業、設計、施工の各分野のスペシャリストがオーナー様の資産づく
りのため、ワンストップでアパートメント経営の仕組みを提供していることが特色です。用地仕入
に関しては、主要都市の駅徒歩 10 分圏に絞り、入居率を長期間安定させるため、独自のノウハウと
マーケティングで妥協のない仕入を行っております。また建築工事を内製化し、土地形状や周辺環
境に合わせたオーダーメイドの設計と、自社施工により品質管理とコストダウンを両立させ、オー
ナー様の資産づくりに貢献しております。
◆ 不動産セールス事業：事業内容概要図
年間着工棟数日本全国第 1 位
全国賃貸住宅新聞発表の「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」において、自社開発着工棟数が
2015 年から 5 年連続で全国第 1 位となりました。当社グループは土地を持たない、自己資金が少な
いといったオーナー様に対し最適な土地の選定から、資金の調達まで多様にサポートしてまいりま
した。特に日本有数の実績をもつことから各種金融機関様からもご信頼をいただきスムーズな紹
介、資金調達を実現してまいりました。
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株式会社シノケングループ [8909]
木造建築だからこその柔軟性とスピード
当社グループでは、設計から建築、販売までをワンストップで行うため、1 つの建物に掛ける期
間を短くすることが資金効率性や事業リスクの観点から重要となります。このため、設計の柔軟性
が高く、工事期間が短いという利点がある木造建築を中心とした住宅を提供してまいりました。こ
れにより、早期に投下資金の回収を図り、環境変化に伴うリスクを低減するとともに、土地形状に
合わせた競争力ある収益物件をオーナー様に提供することが可能となります。
不動産サービス事業：ストックビジネスによる新たな収益の柱
事業内容の概要
本事業では、主にグループ会社が販売したアパートメント・マンションを対象として、賃貸経営
に欠かせない「入居者様対応」「建物のメンテナンス」「空室の新規入居者募集」「退去精算」な
、 、 、
どといった賃貸管理業務の一切を当社が引き受け、オーナー様にとって賃貸住宅経営の負担になら
ないよう、バックアップを行っております。また、管理戸数は 38,317 戸と九州に本社をおく管理会
社として No.1 の管理戸数実績をあげております（全国賃貸住宅新聞 第 1422 号）。2020 年 1 月に
はオーナー向けアプリをリリースし、物件の収益や保有される不動産の現状をスマホで見える化い
たしました。今後も、様々な角度からお客様を総合的にサポートできるよう、グループシナジーを
活用し、より利便性の高いサービスをご提供できるよう常に改善を進めてまいります。
本事業は賃貸管理の他、マンション管理、家賃等の債務保証、少額短期保険、賃貸仲介、アセッ
トマネジメント、不動産テクノロジーに携わる事業会社で構成されており、連結売上高の約２割、
営業利益の約 3 割を占めております*2。
◆ 不動産サービス事業：事業内容概要図
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99％超*1 の入居率を達成
この入居率を支えているのは当社グループの賃貸管理業務です。入居者様の募集から入居後のフ
ォロー、退去時の原状回復工事まで総合的にコンサルティングを行っております。これらの業務に
は「オーナー様担当チーム」として、専門のチームスタッフがオーナー様のサポートを対応させて
いただいております。また、入居率向上のためには専門の営業部隊を組織し、各地域の不動産賃貸
仲介業者と強固な関係を構築しております。これにより、空室をできるだけ生じさせない状態を維
持し、高い入居率に繋げております。また、入居者様の満足度も重要なファクターとなるため、設
備・間取りについても定期的にアンケート調査を行い、日々研究を重ねております。このような積
み重ねにより、入居者様にとってより住み心地の良い物件となるよう努めております。
REIT のスポンサーとして
当社グループが創業以来培ってきた物件開発・管理ノウハウを結集し、不動産投資法人「シノケ
ンリート投資法人」を設立いたしました。これまでは、個人投資家（会社員層）等に対し、投資用
アパートメント経営・投資用マンション経営のビジネスモデルを提案してまいりましたが、それに
加わる販売チャネルとして、REIT への物件供給を強化してまいります。2020 年 7 月に 100 億円規
模の私募 REIT 組成が完了しており、2021 年内を目途に組入資産を 300 億円程度まで拡大させた上
で東京証券取引所への上場を目指しております。
上場によって、当社グループが開発した物件を資本市場にて、国内外の機関投資家様・個人投資
家様が小口で購入できる事となり、投資家の裾野が広がることとなります。資産規模の拡大には、
シノケンリート投資法人のメインスポンサーであるシノケンプロデュース（アパートメント販売）
とシノケンハーモニー（マンション販売）から主に東京 23 区の物件の供給が必須であることから、
これまでの個人向け販売の他、REIT への販売も加わり、業績への貢献が期待されます。なお、当該
REIT は東証への上場後も毎期 200 億円程度の資産規模の拡大、成長を見込んでおり、できるだけ早
期に資産規模 1,000 億円以上への外部成長を目指してまいります。
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ゼネコン事業：長い歴史と確かな技術力
事業内容の概要
2014 年 2 月、明治 42 年（西暦 1909 年）創業の小川建設を完全子会社化したことでゼネコン事
業を開始いたしました。M&A 当時、59 億円程だった売上高は、その 4 倍の 232 億円*3 まで成長
し、本事業は連結売上高の約 25％、営業利益の約 15％を占めております*2。法人・個人・官公庁の
幅広い顧客層に対し、建築全般に関わる企画・設計・施工から、そのアフターメンテナンスまで一
貫したサービスを提供しております。創業以来 110 年以上の歴史の中で培われた小川建設の技術力
と信頼は各方面より高く評価されております。また、グループ外への売上も定常的に売上高全体の
80％を超えており、グループ（シノケンハーモニーが開発するマンションの建設）に依存すること
のない収益基盤を構築しております。
◆ ゼネコン事業：事業内容
事業名 内容
建築請負 企画、設計、施工、メンテナンスを一貫して行っております
建築リニューアル リノベーション、大規模修繕、耐震工事を行っております
土地有効診断から企画設計、事業方式の決定まで土地を最大限有効活用す
土地活用
るプランを提案しております
◆ 有資格者の割合は業界トップクラス
「お客様に安心して仕事をまかされること」「お客様の立場になって仕事をすること」が小川建
、
設の目指す姿です。その実現のため有資格者を増やし、分野のプロとなることを目指してきまし
た。現在は全員有資格者に挑戦し、より一層エキスパート育成に邁進しております。
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◆ 110 年を超える歴史の中で、 実績として積み上げた多様な建設プロジェクト（抜粋）
【近代銀行建築・登録文化財指定建築】
【教育施設・工場等】
【マンション】
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エネルギー事業：ストックビジネスを支えるもう 1 つの柱
事業内容の概要
グループ会社が販売する物件を主な対象とした LPG リテール（LP ガスの小売）およびパワーリ
テール（電力の小売）を行っております。本事業は連結売上高の約 3％、営業利益の約 7%を占めて
おります*2。2019 年 12 月期までの直近 4 年間の年売上高成長率（CAGR）では 40％を超えており
ます。不動産サービス事業の賃貸管理事業とシナジーを出しつつ、エネルギーも販売することで当
社グループのストックビジネスを支える
柱の一つとなっております。2020 年 9
月末時点において LP ガスは 37,636 戸
に、電力は 23,615 戸に供給しており安
定的に成長してまいりました。24 時間
365 日の安全監視体制の確立により、事
業開始以来、事故の発生は 0 件と高い安
全性が実証されております。
◆ 創設以来ガス事故 0 件の安全性
本事業の強みは事業開始以来、ガス事故ゼロの安全管理体制にあります。消費者宅のガスメータ
ーと集中管理センターがオンラインで繋がっており、24 時間 365 日のリモート安全監視体制を構築
しております。これにより、万一の事態にも即応可能です。
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ライフケア事業：社会的ニーズの高い分野
事業内容の概要
本事業では、各種介護施設の保有・運営とサービス提供を主に行っております。2020 年 9 月末時
点で、保有・運営する施設の入居率は 99％を維持しております。運営施設の内容は「高齢者安心サ
ービス付き賃貸住宅」「サービス付き高齢者向け住宅」「デイサービス」「認知症対応型グループ
、 、 、
ホーム」などであります。そのほか、2020 年 3 月に知的障がいを持つ若者のための自立訓練事業や
就労移行事業を行う「ゆたかカレッジ」と資本・業務提携し、2020 年 6 月には、障がいを持つ児童
のための放課後等デイサービス「キッズライフ」を開設するなど、新たな分野への拡大を開始して
おります。
3 社の連携で生活支援サービスを低価格で提供
本事業では、サービス付き高齢者向け住宅・デイサービス施設を提供するシノケンウェルネス、
グループホーム・小規模多機能型居宅介護施設を提供するフレンドに、居宅介護支援・訪問介護支
援、放課後等デイサービスを提供するアップルケアというグループ事業会社 3 社により運営されて
おります。これら 3 社間のシナジー効果により、低価格かつ顧客満足度の高いサービスを提供する
ことが可能となっております。
◆ 当社グループの介護施設
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株式会社シノケングループ [8909]
新たな社会課題への取り組みへ
当社グループでライフケア事業を展開するシノケンウェルネスは、株式会社ゆたかカレッジ（以
下、「ゆたかカレッジ」）と資本・業務提携を行い、2 億円の新株予約権付融資の引き受けを行いま
した。当社グループは、これまで高齢者向け住宅・デイサービス施設等の高齢者向けへのサービス
を提供してまいりましたが、知的障がいのあ
る若者たちのための「福祉型カレッジ」を運
営するゆたかカレッジとの提携を機に、ライ
フケアの領域を高齢者ケアから生涯を通した
生活支援サービスへと拡大することを目指し
てまいります。また、長期的には、就労支援
や人材関連事業など、社会的ニーズの高い領
域へと事業領域を拡大していく予定でありま
す。この計画を推進するうえで、日本の人口
の 7.4％を占めるとされる障がい者が活躍で
きる環境づくりは社会的ニーズが高いと考え
られるため、当社グループの支援により、ゆ
たかカレッジの計画では今後 3 年で運営施
設の数を 3 倍の 30 施設程度への拡大、IPO
を視野に事業展開を推進してまいります。
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株式会社シノケングループ [8909]
その他事業（海外事業）
事業内容の概要
本事業では、アジア（中国）・東南アジア圏（シンガポール・インドネシア）での不動産事業を主
に行っております。中国・シンガポールでは、主に日本人駐在員への賃貸仲介や現地富裕層への日
本不動産の売買仲介を行っております。インドネシアでは、PT. Shinoken Development Indonesia
（SKDI）が、首都ジャカルタ中心部においてサービスアパートメント「桜テラス」シリーズの開発
およびその運営管理を行い、現地ゼネコン子会社の PT. Mustika Cipta Kharisma が桜テラスの工事
請負を含む民間工事および公共工事を施工しております。また、PT. Shinoken Asset Management
Indonesia （SAMI）は、インドネシアにおける外資系企業としては初の投資運用業のライセンスを
取得しており、不動産ファンド・REIT の組成、並びに個人向け投資信託の運営・管理等の金融ビジ
ネスの開始に向けて着々と案件の整理を進めております。このように、インドネシアにおいては、
不動産の開発から建築、運営・管理、出口戦略まで一気通貫の体制を確立しております。また、「桜
テラス」のロフト付き居室は、インドネシア政府より知的財産として公式認定を受けております。
◆ グローバルビジネスネットワーク
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株式会社シノケングループ [8909]
沿革*4
1990 年 （株）シノハラ建設システム設立、アパート販売事業および不動産賃貸管理事業を開始（現（株）シノケングループ）
1991 年 資産運用型アパートの初ブランド誕生「コンパートメントハウス」シリーズ発売開始
1993 年 福岡県糟屋郡粕屋町（福岡流通センター南）に初代社屋完成（3 階建・自社ビル）同時に本社を移転
1995 年 新ブランド誕生、鉄骨造の「ネオ・コンパートメントハウス」シリーズ発売開始
1997 年 福岡エリアにおける在来木造アパート着工棟数で「コンパートメントハウス」シリーズが第 1 位を獲得
1999 年 家賃等の債務保証を行う現（株）シノケンコミュニケーションズを設立
アパート販売における地盤保証開始。独自に開発し全てのアパート販売物件に付加
2000 年 創業 10 周年。福岡市博多区に新社屋完成（10 階建・自社ビル）同時に本社を移転
2001 年 東京進出、東京都港区にオフィスを開設、首都圏への事業拡大
事業譲渡により（株）エスケーエナジーが LP ガス小売販売事業を開始
2002 年 日本証券業協会に株式を店頭登録（現 東京証券取引所 JASDAQ 市場）
業界初、全物件にインターネット常時接続、無料で使い放題のシステム導入
2003 年 名古屋進出、名古屋市中区にオフィスを開設
首都圏でワンルームマンション開発・販売を行う（株）日商ハーモニーの株式を 100%取得し、完全子会社化
（現（株）シノケンプロデュース）
2004 年 東京スター銀行と業務提携、日本初、個人向けアパートローンでノンリコースローン（借主責任限定型）の活用開始
2005 年 連結売上高が 100 億円を突破
札幌進出、札幌市中央区にオフィスを開設
2006 年 仙台進出、仙台市青葉区にオフィスを開設
海外進出第 1 号、中国上海に希諾建房地産諮詢（上海）有限公司を設立
2007 年 持株会社制を導入、
「株式会社シノケングループ」に商号変更し、同社を持株会社とする体制へ移行
2008 年 不動産賃貸管理を専業で行う、現（株）シノケンファシリティーズを設立
2009 年 現 希諾建（上海）物業経営管理有限公司を子会社化
2010 年 創業 20 周年
現（株）シノケンアメニティを完全子会社化、マンション管理事業へ参入
2011 年 アパート販売事業の企画およびマーケティング事業を行うことを目的として、
（株）シノケンプロデュースを設立
（現（株）シノケンハーモニー）
2012 年 ライフケア事業の統括を行うことを目的として、
（株）シノケンウェルネスを設立
2013 年 本社をアクロス福岡（福岡市中央区）へ移転
「高齢者安心サポート賃貸住宅」
（寿らいふプラン）のビジネスモデルでグッドデザイン賞を受賞
ジック少額短期保険（株）を子会社化、少額短期保険事業へ参入
2014 年 （株）小川建設を完全子会社化、ゼネコン事業へ参入
大阪進出、大阪市淀川区にオフィスを開設
2015 年 連結売上高が 500 億円を突破
（株）プロパストを持分法適用関連会社化
（株）フレンドを完全子会社化、グループホーム事業へ参入
（株）小川建設が、インドネシア駐在員事務所開設
2016 年 不動産ファンドの運用等を目的とし、
（株）シノケンアセットマネジメントを設立
インドネシアにおける業容拡大を目的とし、PT. Shinoken Development Indonesia を設立
（株）アップルケアを完全子会社化、訪問介護事業へ参入
アパート販売の主力商品である「New Standard」の BRICK および PLATFORM でグッドデザイン賞をダブル受賞
2017 年 連結売上高が 1,000 億円を突破
電力の小売事業への参入、
「シノケンでんき」の販売を開始
2018 年 インドネシアにおけるアセットマネジメント事業を行うことを目的として、PT. Shinoken Asset Management Indonesia を設立
インドネシア地場ゼネコン、PT. Mustika Cipta Kharisma を子会社化
国内初の本格的な機関投資家向けアパートファンドを組成
「東京オフィス」を「東京本社」に変更し、福岡・東京の二本社体制へ移行
2019 年 不動産テックをビジネスと結び付けた新たな不動産流通の概念を「REaaS」として提唱
REaaS の推進を担う現（株）REaaS technologies を設立
賃貸仲介事業の拡充を目的とし、
（株）バッチリ賃貸を設立
（株）アーウェイ・ミュウコーポレーション他３社をそれぞれ完全子会社化
インドネシアで外資初の不動産ファンド運営ライセンスを取得
「ガン団信付き」アパートメントを販売開始
インドネシア「桜テラス」1 棟目竣工、サービスアパートメントとして運用開始
投資用マンション「ハーモニーレジデンス新宿御苑」がグッドデザイン賞を受賞
2020 年 創業 30 周年
シノケンリート投資法人を設立
主に東京 23 区内に所在する賃貸住宅不動産を投資対象とする総額 100 億円規模の私募 REIT を組成、運用開始
（株）POINT EDGE を子会社化し、REaaS 構築とブランディングを強化
障がいを持つ若者のための福祉型カレッジを運営する「ゆたかカレッジ」と資本・業務提携
放課後等デイサービス「キッズライフ東福岡」開設
インドネシアにおいて、インドネシア金融庁等と共同での個人向けミューチュアルファンド（投資信託）の組成を決定
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IV. SDGs への貢献
当社グループは、国連の「持続可能な開発目標（Sustainable Development Goals、SDGs）
」に
賛同し、その達成に貢献する取り組みを以下のように展開しております。このような取り組みによ
り持続可能性が向上し、企業価値の向上に寄与していくものと考えております。
◆ 当社グループの事業全般を通した SDGs への貢献
事業領域 具体的内容と関連する SDGs
・短工期による CO2 排出抑制
・CO2 吸収・貯蔵効果（鉄骨造の約 4 倍）
・廃木材の再資源化への取り組み
・カーボンニュートラルの実現
木造
アパートメント
・安全工法、安全管理基準
・再生骨材の積極利用
・原料トレーサビリティの開始
建設
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事業領域 具体的内容と関連する SDGs
・外国人入居支援
・低所得高齢者支援
・ハローワーク就業支援
・介護人材育成・創出
・障がい児の放課後等デイサービス
・社有車両 EV 化開始
販売サービス
・開発途上国での投資信託の組成・販売（Financial Inclusion : 金融包摂）
・新卒奨学金返済支援（貧困問題）
・給付型奨学金（返済不要）～公益財団法人 篠原育英会にて給付
・女性管理職促進
・障がい者雇用促進
・新生活支援制度
間接業務 ・技能実習生受入れ
世界的な熱帯雨林の減少問題に対し、
インドネシアでの熱帯雨林の植林
カーボンオフセットについてアクション開始
企業の
社会的責任
として
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【補足情報】
◆ 株主価値に関する各指標
株主価値についての分析については、様々な分析やベンチマークがなされておりますが、2020 年
10 月 28 日、当社グループが調査対象に上げられていたレポートから、株主価値に関連する指標に
ついて、補足情報として以下引用いたしました。（ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社の承諾
を得て掲載）
レポート詳細 QR
業界別の企業価値分析レポート「マンション開発・分譲／不動産仲介」
ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社（JPR）
（2020 年 10 月 28 日リリース）
https://www.j-phoenix.com/report/jpr_industryreport_condominium_development_20201028/
本レポートにおいて、ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社（以下「JPR」）は、特定の業界ごとに ROIC でラ
ンキングをおこない、上位企業について時価総額 2 倍シナリオの前提条件を示す。
今回は、日経業種分類で、マンション開発・分譲/不動産仲介に分類されている企業で、
分析時点で今期の売上高計画値が発表済で、会社計画売上高で 300 億円以上の企業を対象とした。
出所）2020 年 10 月 20 日時点 FactSet をベースに JPR 作成
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出所）2020 年 10 月 20 日時点 FactSet をベースに JPR 作成
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注釈
*1 入居率実績：2020 年３月末現在、創業当時の物件を含む自社企画開発・管理物件
*2 連結業績に占める割合：2020 年 12 月期第 3 四半期の累計業績
*3 ゼネコン事業売上高：2019 年 12 月期通期
*4 社名に付記されている「現」
：本資料開示時点を示す
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ん。
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