8848 レオパレス２１ 2021-11-16 15:00:00
2022年3月期 第2四半期決算説明会 当社説明・質疑応答 [pdf]
株式会社レオパレス 21
2022 年 3 月期 第 2 四半期決算説明会 当社説明・質疑応答
2021 年 11 月 12 日
登壇
河崎：本日はお忙しい中、株式会社レオパレス 21、2022 年 3 月期、第 2 四半期決算説明会にご参
加いただき誠にありがとうございます。
司会を務めさせていただきます河崎でございます。どうぞよろしくお願いいたします。
本日のスピーカーおよび質疑応答対応者は、代表取締役社長、宮尾文也。取締役常務執行役員、蘆
田茂。執行役員経営企画部長、竹倉慎二の 3 名です。
この説明会は、決算報告のあと、質疑応答の時間を設けております。お時間の関係上、すべてのご
質問にお答えできない場合もございます。あらかじめご了承ください。終了時刻は 18 時を予定し
ております。
それではこれより、2020 年 3 月期、上期業績および通期業績予想の修正について、代表取締役社
長、宮尾よりご説明いたします。
宮尾：本日はお忙しい中ご参加いただきありがとうございます。代表取締役社長の宮尾でございま
す。
私からは、2022 年 3 月期上期の業績について、また、8 日に公表しました通期業績予想の修正に
ついて、特に下期の見込みを中心にご説明させていただきます。
2022 年 3 月期上期決算は、期初の赤字予想から一転、営業利益、純利益ともに黒字化することが
できました。4 月から 9 月の入居率が計画を上回る実績だったことから、売上高は、期初計画比で
はプラスで終わることができました。
前期比ではマイナスですが、主な要因は、新規受注を停止している影響による建築不動産売上の減
収によるものです。また、春先までの新型コロナウイルス感染症の影響により、家賃単価が下落し
たことや、子会社の売上減も減収要因の一つとなっています。
期初に掲げた抜本的構造改革の継続については、上期までの進捗は順調で、売上原価は、前期比
170 億円。販管費は、前期比 54 億円削減ができました。その結果、営業利益は 8 億円の黒字と、
前期比、大幅改善。期初計画比でもプラスを維持することができました。
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新株予約権付ローン、300 億円に対する金利支払いが 23 億円の負担となり、経常損失 13 億円と
なったものの、補修工事関連損失引当金の戻入れが上期で 33 億円発生したことから、純利益は 6
億円と黒字化することができました。
上期末の自己資本は、マイナス 110 億円ですが、新株予約権および非支配株主持分を反映した純
資産は、6 億円のプラスとなっております。
第 1 四半期決算発表を発表した 8 月以降、株価が回復してきたことから、昨年実施した資金調達の
一部、フォートレス・インベストメント・グループによる新株予約権の行使を計画に織り込まない
のか、とのご質問を多数頂戴しておりますが、交渉オプションが先方にあり、当社の決定権がある
わけではございません。
当社では、事業計画を着実に達成させることにより、債務超過を解消させる計画に変わりはござい
ません。
続いて、通期業績予想の修正および下期の見込みについてご説明いたします。決算資料 11 ページ
をご覧ください。期初計画、修正計画のサマリーおよび増減要因をまとめています。
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売上高は、期初計画に比べ 23 億円の減収でございますが、その主な要因は、上期までで家賃単価
が下落したことによるもので、新型コロナウイルス感染症拡大による入居需要減に対し、家賃単価
を下げることで対応していた面もございました。
一方、下期は繁忙期を迎えることもあり、契約家賃を少しずつ上げることを計画します。下期に家
賃単価を上昇させるものの、今期の通期業績への影響は限定的となることから、若干ではあります
が、期初計画比、減収となる計画とさせていただきました。
また子会社、特にグアムでも、下期もコロナ影響が長引く見通しであることから、売上計画を下方
修正しております。入居率計画については、需要とのミスマッチもあり、10 月の実績が少し弱か
ったことを受け、下期で若干下方修正しておりますが、営業戦略および営業力に問題はないと確信
しております。
法人顧客に向けたトップ営業、全国を七つに分けたエリア戦略、仲介業者との関係強化を三つの柱
として、引き続き推進してまいります。
また下期は、法人営業における新卒需要が出てくる時期であり、10 月以降、新卒需要の取り込み
に注力しております。加えて、当社の人員減もあることから、業務の見直しや人員配置など、繁忙
期に向けた対策を第 3 四半期中に確立させ、1 月以降に備えます。
売上原価は、期初計画に対し 15 億円、プラス 0.4%増加する計画です。下期に原価が増加する要因
として、上期に計画以上に圧縮した賃貸管理原価の反動が見込まれることと、人員減による賃貸営
業原価削減に遅れが生じる見込みであることが挙げられます。
以上の結果、売上総利益は、期初計画に比べ 38 億円減少する計画となりました。また、上期で 25
億円の戻入、すなわち原価圧縮効果があった空室損失引当金については、期初段階での通期 40 億
円の戻入が下期に発生する計画としております。上期で 25 億円の戻入れは発生いたしましたが、
通期での戻入計画、40 億円は据え置きとしましたので、上期下期での計画比でぶれる要因となり
ました。
一方、販管費は、期初計画よりもさらに 39 億円削減させる計画であり、営業利益は期初計画を据
え置くという結果となっております。販管費削減の主要因は、人員減による人件費削減ではありま
すが、繁忙期に向けては、営業力を強化させるためにも、派遣社員を含めた人員補填を実施する計
画であり、第 4 四半期は若干の販管費増加を見込んでおります。
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また、6 月の株主総会で承認されました減資が 8 月 10 日に効力発生となりました。その影響で、
租税効果が 10 億円ほど削減できる見込みであります。売上総利益が減少の一方で、販管費を期初
計画比、さらに削減できる見込みであることから、営業利益の計画は据え置きとしております。
純損失は、期初計画比 40 億円改善させるものの、15 億円の赤字の計画となっております。期初計
画に比べて改善する要因は、上期で 33 億円計上した補修工事関連損失引当金の戻入れ効果、およ
び 10 月までに資産売却が完了したカンボジア、タイにかかる資産譲渡・撤退費用が計画比縮減で
きたためであります。
補修工事関連損失引当金は、工事単価×不備発生率にて計算しておりますが、工事単価をさらに削
減できたことが引当金戻入れの背景であります。改修工事の内製化や、工事業者への発注方法の見
直しにより、戻入れを実現しております。引き続きこの取り組みは継続してまいりますが、下期計
画においてさらなる戻入れの発生は現在のところ織り込んでおりません。
また、海外資産の売却については、期初掲げた抜本的構造改革の継続の中で、ノンコア・不採算事
業からの撤退における進展であります。コロナ禍での売却活動は決して容易ではありませんが、継
続して取り組んでまいります。
決算資料、13 ページをご覧ください。こちらはバランスシートのロードマップです。
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これまでご説明した PL の修正を反映させた結果、期末の連結純資産は、27 億円の債務超過の見込
みではありますが、来期には 129 億円まで改善させる計画であり、23 年 3 月期末までの債務超過
解消は当初計画から変更ございません。
賃貸事業において、今年から取り組んでいる新しい営業施策が功を奏したことに加え、コロナによ
る直接的な影響が緩和していることから、上期までは順調に期初計画を上回る実績を残すことがで
きました。
しかしながら、コロナによる間接的な影響、すなわち家賃単価下落の爪痕や、子会社への影響が下
期に出てしまうことで、通期の売上予想を減収させる結果となったことは大変不甲斐なく、また営
業利益、経常利益においても、上期の勢いを下期につなげることができない計画となってしまい、
申し訳ございません。
しかしながら、一つ一つの施策の積み重ねにより、期末での営業黒字の達成、純損失の改善は必達
させます。
当社の管理物件は全国に約 57 万戸あり、人々の住まいに直接、密接に関わる社会インフラを提供
していると自覚しております。
その社会インフラを維持発展させることが当社の社会的使命と捉え、一刻も早く経営再建を果たし
てまいりますので、引き続きステークホルダーの皆様からのご支援を賜りたく存じます。
以上で私からの説明を終了させていただきます。
続きまして、施工不備対応について、取締役常務執行役員の蘆田よりご説明いたします。ご清聴あ
りがとうございました。
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蘆田：施工不備対策本部を担当している蘆田でございます。私からは、施工不備対応の進捗につい
てご説明します。
決算資料、28 ページをご覧ください。
不備のある物件に対する改修工事ですが、すでに公表しておりますとおり、2021 年 7 月以降、改
修工事を最低限のレベルにまで縮小させています。財務基盤の回復に専念するという当社の方針に
沿ったものであり、入居需要に応じて必要な場所の改修工事を進めている状況でございます。
具体的な進捗についてですが、明らかな不備が確認された物件に対する改修完了戸数は、10 月末
時点で 4 万 9,361 戸です。昨年 8 月に公表した、2020 年 9 月から 12 月末までの改修計画約 2,000
戸、および 2021 年 1 月から 6 月末までの約 6,000 戸の改修計画は計画どおり改修が完了していま
す。
表の右から 2 番目、要改修等の戸数が 16 万 1,839 戸ございますが、この中には、入居中で調査が
できていない物件、約 9 万戸が含まれています。その数と、改修が完了した 4 万 9,000 戸を差し引
いた約 2 万 2,000 戸を、まずは入居需要に応じて改修を進めてまいります。
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今後も当社の財務状況を見ながら、適正な規模での工事を進め、2024 年末までに明らかな不備の
解消を目指します。
私からの説明は以上になります。ご清聴ありがとうございました。
河崎：続いて竹倉より説明をいたします。よろしくお願いいたします。
竹倉：竹倉でございます。本日はお忙しい中ご参加いただきましてありがとうございます。私から
は、2022 年の 3 月期の上期決算概要と今期の通期計画、資料と共にご説明を差し上げます。
まずは 6 ページをご覧ください。2022 年度 3 月期の上期の決算概要になります。概略は先ほど宮
尾より説明したとおりでございますが、上期売上高は 1996 億円。前期比 90 億円のマイナスです
が、これは主に開発事業部をほぼ停止したものの影響でして、期初計画に対しては 16 億円上振れ
ることができました。
売上総利益は 219 億円。前期比プラス 79 億円で、期初計画比でも 46 億円のプラスとなっていま
して、取り組んでおります抜本的構造改革の継続の成果が出てきたところです。
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具体的には、社内プロジェクトを組んで、販管費コストの削減、原価の削減を進めたことによりま
す。削減というのは非常に蓋然性が高い内容でもありますので、これはまた詳細は後ほど説明させ
ていただきます。
また空室損失引当金、これは上期で 25 億円の戻入れがございましたので、この額がそのまま原価
圧縮につながっております。
あと、販管費は 211 億円でした。前期比 54 億円の削減となっています。期初の計画比でも 35 億
円削減させることができましたが、主な要因は人員減による人件費の数字となっています。
昨年度に、創業以来初の希望退職を実施しました。その後も自然減が続く中で、合理的な人員配
置、人員構成で今進めていかなければならないのは間違いなく、シーズナリティによって人員不足
が特にこの下半期出る状況においては、非正規社員の採用や、社内異動を適宜実施し、対応してま
いります。
また補填策としましては、仲介業者との関係強化を推進して、今の販管費水準を守りながら事業の
活動を続けていく計画です。
それによって、営業利益は 8 億円。これも前年同期に比べましたら 134 億円の改善。期初計画比
でも 82 億円の改善と、赤字から一転いたしました。販管費削減、原価削減も大きく黒字に影響し
ております。累積効果の高い当社にあたっては、今回これが一番大きな成果となっています。
経常利益につきましては、マイナス 13 億円となりましたが、これは主に、話がありました新株予
約権の借入金の支払利息 22 億円を引きましたもので、それに補修工事の関連損失引当金の戻入れ
が 33 億円あり、これを特別利益に計上したことで、最終純利益ではプラス 6 億円の黒字化となり
ました。
あとセグメント別の業績は、賃貸事業が今 90%以上を占めるために、プレゼンテーション資料か
らは割愛させていただいています。決算短信の 2 ページのほうに記載がありますので、後ほどご覧
いただければと思います。
概略を申しますと、賃貸事業は申し上げたとおりでございまして、シルバー事業は、売上高が前期
比若干のプラスでしたが、引き続き最終営業赤字になっております。あと、その他事業について
は、グアム、これが中心でございますけども、稼働率低下の影響で、減収減益となりました。調整
額は、施工不備対応本部の体制の変更に伴って、全社負担経費が減少しておりますので、ここも前
期比の改善になっています。
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それでは、次 8 ページをご覧ください。バランスシートです。主に増減があった項目をご一緒に確
認いたします。
まず現預金は、施工不備対応と運転費用の支出がありまして、前期比 110 億円減少しています。
負債勘定では、主にリース債務の減少により、有利子負債が 14.5 億円の減少。補修工事関連損失
引当金は、改修の進捗による取り崩しが 16 億円。あとは効率化による単価の改善で 33 億円の戻
りで、合計 50 億円減少しました。
空室損失引当金は、冒頭にお話しましたとおり、入居率、また賃貸料原価削減等で物件収支の改善
が図られたものがありまして、25 億円の戻入れをしております。
そして、純資産の部。6 月の株主総会でご承認いただきましたので、減資効力発生によって、資本
金 811 億減少して、資本剰余金のほうに振り替えさせていただいております。
利益剰余金は前期末比で悪化しています。これは収益認識に関する会計基準を遡及効果の適用をし
て、49 億円を期首の利益剰余金から減額したことが主な原因でして、上期の純利益 6 億円との差
額であります 43 億円が前期末の純資産から減少している状況です。
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自己資本は結果、マイナス 110 億円ですけども、新株予約権等、支配株主持分を加算いたしまし
て、最終純資産は 6 億円のプラスとなりました。
続いて 9 ページをお開きください。こちらはキャッシュフロー計算書です。
営業キャッシュフローと財務キャッシュフローは前期に比べて改善しています。
まず営業キャッシュフローは、まだマイナス 87 億円ですが、前年同期比と比べましたら 192 億円
改善しました。主な要因は、本業の回復から販管費と原価コストの削減、あと税金等調整額前利益
の計上によるものです。
投資キャッシュフローは、固定資産の取得、11 億円。これはソフトウェアとか、マンスリーの備
品になるんですけども、その取得の一方で、有価証券を売却いたしましたので、これによって 11
億円プラスが入りまして、最終プラス 600 万円。
投資有価証券の売却は、ガバナンス強化の一環として進めさせていただいております。
財務キャッシュフローは 23 億円のマイナスでございましたが、前年同期比 29 億円の改善でござ
いました。リース債務の返済、17 億円や、非支配株主への配当金 5 億円となっています。
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続いて、今期の施策であります、引き続き進めております構造改革、入居率向上施策の件でござい
ます。少しページが飛びますが、15 ページをお開きください。
構造改革を進めております。賃貸事業の改善においては、先ほどから申し上げました、営業原価、
管理原価抑制が大きく影響しまして、店舗の統廃合も固定費の圧縮ということで、135 店舗 1 年前
はございましたが、現状は 103 店舗まで、32 店舗の合理的な削減を行って販管費の抑制に取り組
みました。
先ほどお話がありましたが、ノンコア事業としての海外の撤退も、カンボジアとタイの資産売却が
完了しまして、インドネシアも含めまして、清算手続きを開始いたしました。
入居率は記載のとおりでございます。向上政策の推進により、期中平均は計画比で 0.21 ポイン
ト、前年同期で 1.43 ポイント改善しております。
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次に 16 ページをご覧いただきます。構造改革の柱であります原価・販管費、先ほどから何度も出
てまいりますけれども、この詳細をお話差し上げたいと思います。
前期の上期で 2,212 億円あった、連結での売上原価と販管費を、今期の上期の終了時では 1,987 億
円と、予定は 158 億円だったんですが、1 年間で 225 億円の削減を進めることができました。
最も大きいのが、売上原価。170 億円、その内訳としまして、賃貸営業原価の削減 30 億円。中身
は主に、一括借上げ賃料の適正化によるもので、上期まではほぼ計画どおりの実績となっていま
す。
建築、不動産原価の削減。こちら 61 億円は、新規受注停止による開発事業の売上が減少している
ことに関連するものでして、計画どおりの数字でございました。
あと、賃貸管理原価の削減の 59 億円については、期初計画を若干前倒しで進めることができまし
た。これは当社管理物件に備え付けられている家具家電のメンテナンスフローの見直しであった
り、1 件 1 件見直すことによる削減で、室内のメンテの効率を上げるなど、本当に小さな取り組み
を積み重ねたものでございます。単価は非常に小さいんですが、全国 57 万室でございますので、
重ねていきますと数十億円規模の縮小につながってまいります。
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あと人件費の 48 億円は、先ほど申し上げた自然減によるものでございます。仲介業者との関係の
強化によって、広告宣伝費と販管費はプラス 8 億円になりました。販管費全体では、期初の計画以
上に削減することはできました。
続けて 17 ページ、こちらは入居率の推移のグラフになっています。
先ほど申し上げましたように、期中の平均は 80.69%。1.43%、前年同期比プラスで終わっていま
す。期初計画比でも、プラス 0.21 ポイントは達成することができております。
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この上期における入居率の改善、予定どおり着地した、その属性別にしましたのが、18 ページで
ございます。
期末である 9 月末の入居率を、法人、個人、そして学生、外国籍に分けてみると、前年同期比で最
も改善したセグメントは法人で、前年同期比 2.1 ポイントの改善でした。今期の入居率の向上施策
で、トップ営業があるのですが、この成果が出てきたと分析しております。
続いて個人が、前年同期比で 1.04 ポイント改善しておりますけれど、これは仲介業者経由の契約
が、同じく前年同期比でございますが、56%も増加していることが背景に挙げられます。
学生は、現状コロナや、さまざまなお話がありますが、ほぼ横ばいの 0.06 ポイントの改善。一
方、外国人入居者の方について、コロナによる渡航制限がずっとございましたので、先ほどお話に
ありました、留学生をはじめとする入国者の減少が続いていることから、前年同期比は同じく
0.16 ポイントの減少となりました。
今月、11 月 8 日ですが、出入国緩和に伴うニュースが出ております。これについて、すでに打診
を企業様とかいただいておりまして、これは当社にとっては非常に強いフォローの風になってきま
す。
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期末にかけましても、今申し上げたトップ営業。全国を七つのエリアに分けて、地域ごとに早い展
開で施策を実行していくエリア戦略と、先ほど申し上げた、仲介業者等の関係業者強化。この三つ
の施策を遂行して、期末の入居率、85.7%を達成させてまいります。
最後に、戻りまして 10 ページ、ご覧頂ければと思います。
宮尾から先ほどご説明をさせていただきましたので、簡潔に触れさせていただきますと、上期と下
期で動き方は変わってくるのですが、今期末は、営業利益は 20 億円の黒字を維持。
純利益は、期初計画ではマイナス 56 億円でしたが、プラス 41 億円となって、現時点ではマイナ
ス 15 億円にとどめることで、期末の連結債務超過額を 27 億円まで減少させ、来期には営業利益
で 224 億、純利益で 154 億の黒字。あと、連結純資産で 129 億。これを蓋然性ある計画として進
めていく予定でございます。
引き続き気を引き締めて抜本的構造改革に取り組むとともに、入居率改善を着実に目指して財務基
盤の回復に努めてまいります。
以上、私からの説明を終了させていただきます。引き続き皆様のご支援ご鞭撻を頂戴したく、よろ
しくお願い申し上げます。ご清聴ありがとうございました。
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質疑応答
河崎：それでは質疑応答を始めてまいります。
SMBC 日興証券、田澤様のご質問。
期初計画よりも、オーナーとの保証賃料減額交渉の見通しを引き下げたとのこと。現在の交渉状況
や今後の見通しについて教えてほしい。期ずれ要因なので、2～3 年の期間で見れば当初想定どお
りの減額が見込めるのか。あるいは、想定どおりの減額は難しいのか。
宮尾：宮尾から回答いたします。確かに若干見通しとしては引き下げましたが、いわゆる今期の寄
与という面でちょっと間に合わないかなというところを下げたことであって、来期へのずれ込みと
お考えいただければと思います。
また実際のずれ込みの金額は、さほど大きなインパクトではないとご理解いただければと思ってお
ります。したがいまして、期ずれの要因ですので、一定の期間内では当初もくろんでいた数字が見
込めると考えておるところでございます。
特にオーナー様との交渉については、私どもにとってはお取引先の中では最大のステークホルダー
の方でございますし、また属性と言っても個人の方でございますので、サブリース新法等々にのっ
とって内容等についてもご説明をし、問題がないように進めておるところでございます。以上でご
ざいます。
河崎：ありがとうございました。では、田澤様の二つ目のご質問。
入居率は順調に回復も、賃料単価は下がっているとのこと。どの程度下がっているのか、また今後
の賃料単価の見通しや、それらが利益計画に及ぼす影響を教えてほしい。
宮尾：ご説明申し上げましたとおり、要因としては、やはりコロナの関係で、これまで、今で言え
ば 1 年半ぐらいですか、人の動きがかなり低くなったことから、マーケット自体がやっぱり軟調で
あったということがまずあります。
そして今期においては、特に期初から、入居率をちゃんと下げないように底固めをしようという考
えから、賃料単価を、特にエリアごとに物件を選んで下げたといったことが要因ではございます。
平均的に言うと、私どものアパートの賃料というのは、共益費を別にするとだいたい 5 万もいかな
いところですので、その点で言うと、言ってみれば 1,000 円程度ぐらいがいいところかと思いま
す。
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ただ、今後の見通しということで言うと、従来からなんですけれども、12 月ぐらいから、募集家
賃の見直しを図ってまいります。実際に住み替えのシーズンにあたって、エリアの需要を鑑みなが
ら、単価の見直しを積極的に行っていく考えです。
そして入居率が一定回復をしてくると、冒頭言いましたとおり、入居率の底上げだとか、維持だと
かいうことで、家賃を下げるという施策があまり要らなくなってまいりますので、一定の入居需要
が高くなれば、このような賃料単価が下がることはあまり大きくは影響しないと考えています。
利益計画に与える影響としては、後ほども出てきますけれども、売上高の修正相当ぐらいの影響に
はあたっております。
河崎：ありがとうございました。では次に、田澤様の三つ目のご質問。
2022 年 3 月期について、売上、営業利益、経常利益など、上期と下期がおおむね同水準の計画で
改善が見込まれていない計画は、どのような前提なのか。入居率は改善に向かうものの、収益があ
まり回復しない理由を教えてほしい。
宮尾：入居率は、ほぼほぼ期初の計画と変わっておりません。一方で、下期の利益が当初の計画ほ
ど上がっていない。理由としましては、先ほど言いました賃料単価が及ぼす影響が一つ。
そのほかに、先ほどちょっと触れたことですけれども、当初では今期の空室損失引当金の戻入れを
40 億と見込んでおりました。
この 40 億は、すべて下期に発生するものとして考えておりましたが、実際は上期、25 億発生しま
した。その 25 億を、さらに下期の 40 億にアドオンするのではなくて、通期で 40 億は据え置きの
ままにしましたので、結果的に下期に発生するものは、当初計画は 40 億でしたけれども、実際に
は 25 億引いた 15 億の見込みとしたというのがございます。そういったものが、いわゆる原価の
圧縮の逆、原価の増加につながったのが二つ目です。
あと三つ目は、若干触れましたけれども、営繕・原状回復ですとか、メンテナンスとかの管理原
価、あるいは、賃料の適正化交渉の翌期へのずれといったことも加味しております。
あとは子会社。特にグアムは、実際日本人観光客は 12 月いっぱいまで入りません。いずれにして
も、今期、グアムの日本人観光客はゼロという状況でございますので、その分も計画では収益のマ
イナスを見込んだというところでございます。
以上が、入居率が改善に向かっても収益が回復してない理由です。特に入居率の改善は、第 4 クオ
ーターが 5 ポイントぐらい上がるわけですけれども、実際にこの入居率が上がっても、家賃収入が
もらえるのはほとんど来期の部分になってしまう。
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ですから、仮に 3 月に 85%とか高い入居率になっても、その家賃収入はとなると、今期に寄与
は、言ってみればほとんどなくて、来期にフルに効いてくるということでございます。そこの部
分、だいたい 2 ヶ月近い期ずれが、入居率の改善と、収益と、そのピッチが若干違っていることに
なります。
河崎：ありがとうございました。では次に、田澤様の四つ目のご質問。
債務超過は 108 億円に拡大したが、23 年 3 月期の解消に向けての方向感。フォートレスのローン
の株式転換がなくとも十分解消できるとの自信が深まっているか。
宮尾：自信はあります。自力で 2023 年 3 月の解消を果たしてまいりたいと思っております。それ
は数字的には今回こういった、ある程度保守的な見通しを立てておりますが、一方で、この計画修
正をした際になかなか織り込めなかったのが、先ほど竹倉も言ったとおり、この 11 月に入ってか
らの入国緩和なんですね。
日経新聞に出ていましたとおり、いわゆる日本への入国ができる資格を持っていながら未入国の方
が 37 万人。内訳でいきますと、特定技能、あるいは技能実習が 11 万人。留学生が 14 万人。その
他と新聞では報道がございましたけれども、これだけ多くの方が日本に入ってくるとなると、当然
ながらその住まいというところでは、当社は提供できる十分な材料を持っていると思っておりま
す。
そういったことが、これから成果が実現できてくると思っています。それの実際の成果の見通し
が、まだまだ政府の発表だけなので、ちょっとまだはっきりしないところではありますが。
ただこの数日間でも、もう相当の材料といいますか、案件が増えてきていますので、自信がそうい
う意味では深まったところでございます。以上、回答を申し上げました。
河崎：ありがとうございました。では次に、みずほ証券、橋本様のご質問。
新株予約権付ローンについて。フォートレス社の意思決定次第とのことですが、社外取締役でもあ
り、どのような対応をされていますか。差し支えない範囲で教えてください。
宮尾：新株予約権付ローンの転換等々について、社外取締役として協議をすることは基本的にはな
いかと思います。あくまでもここはフォートレス社の意思決定ではございますし、その点、特に今
の時点では何かの対話をしているわけではない、といったところをご理解いただければと思いま
す。
河崎：ありがとうございました。では、橋本様の二つ目のご質問。
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入居率の見通し、17 ページが達成できた場合、空室損失引当金の戻入れを通期でも計上できます
か。
宮尾：今回の入居率の見通しについては、期初から基本的には大きく変えていません。この入居率
の見通しであれば、通期で 40 億円の戻入れが可能ということで設定してありますので、逆にこの
入居率の見通しが達成できれば、ロジック的に言えば、期初の計画どおりの 40 億円の戻入れにな
ろうということで考えております。それがために、上期に 25 億先食いしちゃったものですから、
それが下期の利益計画の修正に影響したという内容になっております。
河崎：ありがとうございました。では、橋本様の三つ目のご質問。
資料 25 ページを見ると、法人契約でも建設業と派遣・業務請負業が好調ですが、今後、製造業な
どでも需要が見込めないですか。26 ページ、外国人は隔離期間の短縮化などで動きがあります
か。
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宮尾：ここまでは、建設業、派遣・請負業が好調だったのは、いわゆる国内での、人材を集めた結
果、人手不足で、建設も派遣・請負も、国内の人材で十分できたのだと思います。
一方、製造業が若干そういう面では伸びが少ないということのご指摘だと思うのですが。これまで
は、製造業は人手が足りないところは、どちらかと言ったら派遣に、国内の人、日本人を頼ってい
たところじゃないかと思います。
ただ今後、外国人材ということになると、いわゆる監理団体等を通じて海外の人材を募集している
企業さんが多いと聞いています。製造業もその一つとして聞いていますので、そういう面で、海外
人材の方の採用により、製造業における部屋需要が増加すると見込めると思っております。
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それから P26 については、ここはあくまでも個人の外国籍の数でございますので、対象として
は、基本的には留学生が中心になっているかと思います。
隔離期間の短縮化など動きということですが、基本的には留学生を中心に海外の個人のところは活
動をしていくつもりでございますし、政府の発表があってから、学校から問い合わせは相次いでい
るとは今聞いておるところでございます。
実際、この入国緩和、今のところ 1 日 3,500 人とか言っていますけれども、実際に入ってきている
数は相当まだ少ないんじゃないかと思います。3,500 人と言っても、1 番目の人はどうやって選ん
でいるのかというところがまだちょっと見えないところがありまして。
皆さんそういう面では今、方針をどう進めていいのか、あちこちに問い合わせをしているような状
況じゃないかと思います。以上、回答いたしました。
河崎：ありがとうございました。それでは、終了予定時刻前ではございますが、追加のご質問がな
いようですので、これにて質疑応答および説明会を終了させていただきます。
本日は、株式会社レオパレス 21、2022 年 3 月期、第 2 四半期決算説明会にご参加いただき誠にあ
りがとうございました。
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［了］
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