2021年３月期 決算短信〔日本基準〕(連結)
2021年５月13日
上 場 会 社 名 住友不動産株式会社 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8830 URL http://www.sumitomo-rd.co.jp/
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 仁島 浩順
問合せ先責任者 (役職名) 企画部長 (氏名) 茂木 哲也 (TEL) 03-3346-1042
定時株主総会開催予定日 2021年６月29日 配当支払開始予定日 2021年６月30日
有価証券報告書提出予定日 2021年６月30日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有
決算説明会開催の有無 ： 有 （ 機関投資家、アナリスト向け ）
(百万円未満切捨て)
１．2021年３月期の連結業績（2020年４月１日～2021年３月31日）
（１）連結経営成績 (％表示は対前期増減率)
親会社株主に帰属する
売上高 営業利益 経常利益
当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年３月期 917,472 △9.5 219,244 △6.4 209,949 △4.8 141,389 0.3
2020年３月期 1,013,512 0.1 234,332 6.8 220,520 8.5 140,997 8.4
(注) 包括利益 2021年３月期 225,376百万円( 108.6％) 2020年３月期 108,064百万円( 2.2％)
１株当たり当期純利益 自己資本当期純利益率 総資産経常利益率 売上高営業利益率
円 銭 ％ ％ ％
2021年３月期 298.33 10.1 3.8 23.9
2020年３月期 297.50 11.3 4.2 23.1
(参考) 持分法投資損益 2021年３月期 －百万円 2020年３月期 －百万円
（２）連結財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １株当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円 銭
2021年３月期 5,673,666 1,503,021 26.5 3,171.34
2020年３月期 5,317,623 1,294,998 24.4 2,732.41
(参考) 自己資本 2021年３月期 1,503,021百万円 2020年３月期 1,294,998百万円
（３）連結キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年３月期 225,947 △336,682 102,086 187,281
2020年３月期 230,458 △290,118 82,644 193,448
２．配当の状況
年間配当金 純資産
配当金総額 配当性向
配当率
第１四半期末 第２四半期末 第３四半期末 期末 合計 (合計) (連結)
(連結)
円 銭 円 銭 円 銭 円 銭 円 銭 百万円 ％ ％
2020年３月期 － 16.00 － 19.00 35.00 16,587 11.8 1.3
2021年３月期 － 19.00 － 21.00 40.00 18,957 13.4 1.4
2022年３月期(予想) － 22.00 － 23.00 45.00 14.2
３．2022年３月期の連結業績予想（2021年４月１日～2022年３月31日）
(％表示は、対前期増減率)
親会社株主に帰属 １株当たり当期純
売上高 営業利益 経常利益
する当期純利益 利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 銭
通 期 920,000 0.3 228,000 4.0 221,000 5.3 150,000 6.1 316.50
※ 注記事項
（１）期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動) ： 無
新規 ―社 (社名) 、 除外 ―社 (社名)
（２）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ： 無
② ①以外の会計方針の変更 ： 無
③ 会計上の見積りの変更 ： 無
④ 修正再表示 ： 無
（３）発行済株式数（普通株式）
① 期末発行済株式数（自己株式を含む) 2021年３月期 476,085,978株 2020年３月期 476,085,978株
② 期末自己株式数 2021年３月期 2,146,925株 2020年３月期 2,146,401株
③ 期中平均株式数 2021年３月期 473,939,372株 2020年３月期 473,939,888株
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です
※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料記載の予想は、当社が本資料の発表日現在において合理的であると判断する一定の前提に基づいており、
実際の業績は予想と異なる可能性があります。なお、業績予想に関する事項は、添付資料Ｐ.２からＰ.７の「１．
経営成績等の概況」をご覧ください。
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 …………………………………………………………………………………… 2
（１）当期の経営成績の概況 ………………………………………………………………………… 2
（２）当期の財政状態の概況 ………………………………………………………………………… 5
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 …………………………………………………………… 5
（４）今後の見通し …………………………………………………………………………………… 6
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ………………………………………………………… 7
３．連結財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………… 8
（１）連結貸借対照表 ………………………………………………………………………………… 8
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 …………………………………………………… 10
（３）連結株主資本等変動計算書 …………………………………………………………………… 12
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………… 14
（５）連結財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………… 16
（継続企業の前提に関する注記） ………………………………………………………………… 16
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ………………………………………… 16
（表示方法の変更） ………………………………………………………………………………… 16
（連結貸借対照表関係） …………………………………………………………………………… 16
（連結損益計算書関係） …………………………………………………………………………… 17
（賃貸等不動産関係） ……………………………………………………………………………… 18
（セグメント情報等） ……………………………………………………………………………… 19
（１株当たり情報） ………………………………………………………………………………… 21
（重要な後発事象） ………………………………………………………………………………… 21
1
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
１．経営成績等の概況
（１）当期の経営成績の概況
（当期の経営成績）
当期の経営成績
当期純利益 8期連続最高益更新
当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益は前年に比べ減少しましたが、親会社株主に
帰属する当期純利益は10期連続の増益と、8期連続の最高益更新を達成しました。
オフィスビル増収増益、分譲マンション2桁増益
部門別では、不動産賃貸事業において、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野で新型コロナウイルス感染症
の影響を大きく受けましたが、主力のオフィスビル事業は低水準の空室率を維持するなど増収増益となり、業績を下
支えしました。また、広告費、販売費の減少と粗利益率の改善によって、分譲マンション中心の不動産販売事業が2桁
増益となり、業績に寄与しました。その結果、売上高は9,174億円（前期比△9.5％）、営業利益は2,192億円（同△
6.4％）となりました。
営業外損益改善継続、最終増益に寄与
受取配当金の増加と支払利息の減少等により、営業外損益は△92億円と前期に比べ45億円改善しました。また、中
国大連市における分譲マンション開発合弁会社への出資持分全部を譲渡し、特別利益118億円を計上しました。その結
果、経常利益は2,099億円（前期比△4.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,413億円（同＋0.3％）となりま
した。
（百万円）
前 期 当 期
増 減
(2019.4.1～2020.3.31) (2020.4.1～2021.3.31)
売上高 1,013,512 917,472 △96,039
営業利益 234,332 219,244 △15,087
経常利益 220,520 209,949 △10,571
親会社株主に帰属する
140,997 141,389 +391
当期純利益
（主要セグメント別の概況）
主要セグメント別の概況
第１四半期期首よりセグメント変更を行い、「不動産販売」、「不動産流通」、「調整額」に計上していた住友不
動産販売株式会社の業績を「不動産流通」に一括計上しております。前期のセグメント情報は変更後の数値を記載し
ております。
（百万円）
前 期 当 期
売上高 増 減
(2019.4.1～2020.3.31) (2020.4.1～2021.3.31)
不動産賃貸 395,592 398,237 +2,645
不動産販売 324,928 263,394 △61,533
完成工事 218,930 188,707 △30,222
不動産流通 71,199 65,792 △5,406
連結計 1,013,512 917,472 △96,039
（百万円）
前 期 当 期
営業利益 増 減
(2019.4.1～2020.3.31) (2020.4.1～2021.3.31)
不動産賃貸 169,416 155,245 △14,170
不動産販売 46,490 53,931 +7,441
完成工事 20,583 15,565 △5,017
不動産流通 14,592 11,480 △3,112
連結計 234,332 219,244 △15,087
2
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
＜不動産賃貸事業部門＞
不動産賃貸事業部門
既存ビルの賃料上昇寄与、オフィスビル増収増益
当連結会計年度は、既存ビルの賃料上昇効果に加え、前期に竣工した「住友不動産新宿セントラルパークタワー」、
「住友不動産秋葉原ファーストビル」などの通期稼働が業績に寄与した結果、オフィスビル事業は増収増益となりま
した。
一方、ホテルやイベントホールなどの施設営業分野は、二度にわたる緊急事態宣言発出の影響もあり、大幅な売上
減（前期比△134億円）となりました。また、2020年3月竣工の大規模複合施設「有明ガーデン」は順次営業を開始し
ましたが、「羽田エアポートガーデン」は開業を延期しております。
その結果、当事業部門は前期比増収を確保しましたが、営業減益となりました。
既存ビル空室率低水準、新規ビル満室稼働
既存ビルの空室率は2.8％（前期末1.4％）と小幅上昇したものの、依然として歴史的な低水準で推移いたしまし
た。また、「住友不動産麹町ガーデンタワー」や「住友不動産御茶ノ水ビル」など当期竣工ビルはすべて満室稼働と
なったほか、「住友不動産田町ビル東館」など次期竣工予定ビルのテナント募集も順調に進捗しております。
前期末 当期末
(2020.3月末) (2021.3月末)
既存ビル空室率 1.4% 2.8%
＜不動産販売事業部門＞
不動産販売事業部門
利益率改善、営業利益過去最高
当連結会計年度は、「シティタワー大井町」、「シティテラス町田ステーションコート」などが引き渡しを開始、
マンション、戸建、宅地の合計で4,164戸（前期比△1,267戸）を販売計上しました。計上戸数の減少により減収とな
りましたが、広告費、販売費の減少と粗利益率改善により、営業利益は過去最高を更新しました。
マンション契約順調、次期計上分の8割契約済
マンションの契約戸数は、緊急事態宣言による営業自粛の影響もあり3,047戸（前期比△1,818戸）と前年に比べ大
きく減少しましたが、次期計上予定戸数3,800戸に対し期首時点で約80％（前年約80％）が契約済となり、十分な進捗
となりました。
前 期 当 期
増 減
(2019.4.1～2020.3.31) (2020.4.1～2021.3.31)
マンション契約戸数 4,865 3,047 △1,818
計上戸数 5,431 4,164 △1,267
マンション・戸建 5,413 4,149 △1,264
宅 地 18 15 △3
売上高（百万円） 324,928 263,394 △61,533
マンション・戸建 314,429 252,394 △62,035
宅地・その他 10,498 11,000 +502
前期末 当期末 増減
完成済販売中戸数 （竣工1年超） 248 745 +497
〃 （竣工1年内） 1,218 439 △779
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
＜完成工事事業部門＞
完成工事事業部門
受注回復基調、前年比プラス
当連結会計年度の受注棟数は、緊急事態宣言発出にともなう大規模な集客イベントや対面営業の制限により、第１
四半期に大きく落ち込みましたが、第２四半期以降は「新築そっくりさん」事業、注文住宅事業ともに3四半期連続で
前年比プラスとなり回復基調で推移しました。
当事業部門の業績は、消費税増税が実施された前期に受注が減少した影響もあり、両事業ともに計上棟数が減少し
た結果、減収減益となりました。
前 期 当 期
増 減
(2019.4.1～2020.3.31) (2020.4.1～2021.3.31)
受注棟数 9,666 10,061 +395
新築そっくりさん 7,506 7,534 +28
注文住宅 2,160 2,527 +367
計上棟数 11,927 9,940 △1,987
新築そっくりさん 9,301 7,566 △1,735
注文住宅 2,626 2,374 △252
売上高（百万円） 206,584 178,522 △28,062
新築そっくりさん 119,801 98,160 △21,641
注文住宅 86,783 80,361 △6,421
＜不動産流通事業部門＞
不動産流通事業部門
仲介件数回復基調、前年比プラス
当連結会計年度の仲介件数（契約ベース）は、緊急事態宣言発出にともなう営業自粛の影響により、第１四半期
（4-6月）は6,362件（前年同期比△2,771件）と大きく落ち込みましたが、第２四半期以降（7-3月）では29,568件
（同＋1,950件）と、中古マンション取引を中心に3四半期連続で前年比プラスとなり回復基調で推移しました。
当事業部門の業績は、仲介件数（引渡ベース）が35,122件（前期比△2,593件）と減少した結果、減収減益となりま
した。
なお、直営仲介店舗は、エリアが重複する不採算店を閉鎖し、都心にマンション専業店を開設するなど入替を行っ
た結果、当期末時点で全国計269店舗（前期末比△7店舗）となりました。
前 期 当 期
増 減
(2019.4.1～2020.3.31) (2020.4.1～2021.3.31)
仲介件数 37,715 35,122 △2,593
取 扱 高（百万円） 1,287,508 1,241,023 △46,485
取扱単価（百万円） 34.1 35.3 +1.1
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（２）当期の財政状態の概況
当連結会計年度末における総資産は5兆6,736億円（前期末比＋3,560億円）となりました。賃貸ビル投資により有形固
定資産が4兆121億円（同＋2,719億円）に増加しました。
負債合計額は4兆1,706億円（前期末比＋1,480億円）となりました。連結有利子負債が3兆5,612億円（同＋1,203億
円）に増加しました。
純資産合計額は1兆5,030億円（前期末比＋2,080億円）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益が1,413億円
となり利益剰余金が増加したほか、その他有価証券評価差額金が841億円増加しました。その結果、自己資本比率は26.5
％（前期末24.4％）となりました。
なお、当連結会計年度末における連結有利子負債の長期比率は96％（前期末96％）、固定金利比率は94％（同95％）
となっております。
（３）当期のキャッシュ・フローの概況
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
営業活動によるキャッシュ・フロー 225,947百万円（前期比 △4,511百万円）
投資活動によるキャッシュ・フロー △336,682百万円（前期比 △46,564百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー 102,086百万円（前期比 ＋19,442百万円）
となり、現金及び現金同等物は6,167百万円減少して187,281百万円となりました。
＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞
営業活動によるキャッシュ フロー
当期の経常利益を2,099億円計上したことに加え、減価償却費が増加し、たな卸し資産が小幅減少した結果、営業キ
ャッシュ・フローは2,259億円の収入となりました。
＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
投資活動によるキャッシュ フロー
主に賃貸事業の増強を目的として合計3,554億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは
3,366億円の支出となりました。
＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
財務活動によるキャッシュ フロー
調達資金の長期安定化を進めるため、期限到来にともなう長期借入金返済合計1,941億円（ノンリコース含む）に対
して、3,166億円（ノンリコース含む）の長期借入を実施しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,020億円
の収入となりました。
5
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（４）今後の見通し
次連結会計年度（2022年3月期）の予想は下表の通りです。不動産賃貸事業のうちホテルやイベントホールなどの施
設営業分野については、新型コロナウイルス感染症による落込みが年度内には回復せず、前年並みの事業環境が続く
前提としております。
主力のオフィスビル賃貸事業が新規ビルの通期稼働効果や一時費用の減少などにより増益となって業績を下支えす
るのに加え、受注や契約が回復した完成工事事業と不動産流通事業が増益に転じて業績に寄与する見通しです。
その結果、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて前年を上回り、経常
利益は2期ぶりの最高益更新、当期純利益は9期連続の最高益更新を目指します。
なお、新型コロナウイルス感染症の収束または再拡大など、今後の状況によっては見通しが変動する可能性があり
ます。業績予想修正の必要性が生じた場合は速やかに開示します。
（百万円）
当 期 次期予想
増 減
(2020.4.1～2021.3.31) (2021.4.1～2022.3.31)
売上高 917,472 920,000 +2,527
営業利益 219,244 228,000 +8,755
経常利益 209,949 221,000 +11,050
親会社株主に帰属する
141,389 150,000 +8,610
当期純利益
（主要セグメント別の見通し）
主要セグメント別の見通し
（百万円）
当 期 次期予想
売上高 増 減
(2020.4.1～2021.3.31) (2021.4.1～2022.3.31)
不動産賃貸 398,237 400,000 +1,762
不動産販売 263,394 245,000 △18,394
完成工事 188,707 200,000 +11,292
不動産流通 65,792 75,000 +9,207
連結計 917,472 920,000 +2,527
（百万円）
当 期 次期予想
営業利益 増 減
(2020.4.1～2021.3.31) (2021.4.1～2022.3.31)
不動産賃貸 155,245 160,000 +4,754
不動産販売 53,931 50,000 △3,931
完成工事 15,565 18,000 +2,434
不動産流通 11,480 16,000 +4,519
連結計 219,244 228,000 +8,755
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（中期経営計画の達成状況）
中期経営計画の達成状況
当社は、2019年4月より「第八次中期経営計画」に取り組んでおります。計画初年度の前期は、7期連続で最高業績
を達成し順調な滑り出しとなったものの、２年目の当期は、前掲「当期の経営成績」に記載の通り、新型コロナウイ
ルス感染症の影響により減収減益を余儀なくされました。その結果、最終年度の次期予想を加えた3ヵ年累計業績は下
表の通りで、コロナ禍前に策定した当初目標の達成は難しい状況ではありますが、営業利益と経常利益は、過去最高
を更新した第七次中計を1～2割上回る見通しです。
新型コロナウイルス感染症は未だ収束が見通せず、先行き不透明な情勢が続いておりますが、次期予想業績を着実
に達成し、六次から3計画連続の中計最高益更新を目指してまいります。
（億円）
七次実績 八次目標
前期 当期 次期予想 八次予想
(2016.4.1 七次比 ※(2019.4.1
(2019.4.1 (2020.4.1 (2021.4.1 (3ヵ年累計)
～2019.3.31) ～2022.3.31)
～2020.3.31) ～2021.3.31) ～2022.3.31)
売上高 2 兆 8,858 1 兆 135 9,174 9,200 2 兆 8,510 △348 3 兆 1,000
営業利益 6,132 2,343 2,192 2,280 6,816 +684 7,400
経常利益 5,578 2,205 2,099 2,210 6,515 +937 7,000
※2019年5月16日公表
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、現在日本基準を適用しております。なお、将来国際会計基準を適用するかにつきましては、現時点
では未定です。
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３．連結財務諸表及び主な注記
（１）連結貸借対照表
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2020年３月31日) (2021年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 ※1 195,360 ※1 188,340
受取手形及び営業未収入金 17,405 18,713
販売用不動産 351,368 ※4 260,824
仕掛販売用不動産 286,254 ※4 366,596
未成工事支出金 10,369 8,637
その他のたな卸資産 887 743
その他 54,447 68,377
貸倒引当金 △60 △37
流動資産合計 916,034 912,196
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物 1,584,047 1,705,466
減価償却累計額及び減損損失累計額 △547,707 △592,929
建物及び構築物（純額） ※1 1,036,339 ※1、※4 1,112,537
土地 ※1 2,558,356 ※1、※4 2,778,474
建設仮勘定 133,716 ※4 107,849
その他 42,436 46,854
減価償却累計額 △30,593 △33,547
その他（純額） ※1 11,842 ※1 13,306
有形固定資産合計 3,740,255 4,012,168
無形固定資産
借地権 55,823 60,161
その他 1,738 2,249
無形固定資産合計 57,561 62,411
投資その他の資産
投資有価証券 ※3 469,229 ※3 574,136
敷金及び保証金 70,171 68,743
繰延税金資産 30,067 11,071
その他 36,385 35,023
貸倒引当金 △2,082 △2,084
投資その他の資産合計 603,772 686,890
固定資産合計 4,401,589 4,761,469
資産合計 5,317,623 5,673,666
8
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(2020年３月31日) (2021年３月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び営業未払金 36,392 24,696
短期借入金 26,726 26,620
1年内返済予定の長期借入金 ※1 131,471 ※1 191,446
ノンリコース1年内返済予定長期借入金 ※1 62,373 ※1 14,844
コマーシャル・ペーパー 120,000 120,000
1年内償還予定の社債 － 20,000
ノンリコース1年内償還予定社債 ※1 8,000 ※1 1,500
未払法人税等 32,343 40,741
預り金 51,195 65,964
賞与引当金 5,441 4,023
その他 148,102 152,123
流動負債合計 622,045 661,959
固定負債
社債 270,000 250,000
ノンリコース社債 ※1 31,100 ※1 35,600
長期借入金 ※1 2,572,156 ※1 2,640,210
ノンリコース長期借入金 ※1 219,082 ※1 261,073
役員退職慰労引当金 47 30
退職給付に係る負債 6,269 5,258
預り敷金及び保証金 247,609 258,219
長期預り金 45,895 27,932
その他 8,417 30,361
固定負債合計 3,400,578 3,508,685
負債合計 4,022,624 4,170,645
純資産の部
株主資本
資本金 122,805 122,805
資本剰余金 104,153 104,153
利益剰余金 1,002,633 1,126,669
自己株式 △4,473 △4,475
株主資本合計 1,225,119 1,349,153
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金 76,335 160,440
繰延ヘッジ損益 △3,560 △2,988
為替換算調整勘定 △2,718 △4,265
退職給付に係る調整累計額 △177 681
その他の包括利益累計額合計 69,879 153,867
純資産合計 1,294,998 1,503,021
負債純資産合計 5,317,623 5,673,666
9
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書
連結損益計算書
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2019年４月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2021年３月31日)
営業収益 1,013,512 917,472
営業原価 691,832 629,564
売上総利益 321,680 287,907
販売費及び一般管理費
広告宣伝費 18,514 9,236
従業員給料及び手当 33,559 31,284
賞与引当金繰入額 808 671
退職給付費用 413 715
役員退職慰労引当金繰入額 10 15
貸倒引当金繰入額 6 －
その他 34,034 26,739
販売費及び一般管理費合計 87,348 68,663
営業利益 234,332 219,244
営業外収益
受取利息 655 274
受取配当金 11,023 11,561
為替差益 － 145
その他 570 1,896
営業外収益合計 12,249 13,877
営業外費用
支払利息 19,186 18,317
その他 6,874 4,854
営業外費用合計 26,061 23,172
経常利益 220,520 209,949
特別利益
固定資産売却益 278 536
投資有価証券売却益 1,417 13,115
貸倒引当金戻入額 4,824 －
特別利益合計 6,519 13,652
特別損失
固定資産売却損 2,130 －
減損損失 9,660 ※1 3,876
固定資産除却損 1,566 7,890
投資有価証券評価損 7,838 489
投資有価証券売却損 － 312
新型コロナウイルス感染症による損失 － 629
その他 35 44
特別損失合計 21,231 13,242
税金等調整前当期純利益 205,809 210,359
法人税、住民税及び事業税 68,180 64,930
法人税等調整額 △3,368 4,040
法人税等合計 64,812 68,970
当期純利益 140,997 141,389
非支配株主に帰属する当期純利益 － －
親会社株主に帰属する当期純利益 140,997 141,389
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
連結包括利益計算書
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2019年４月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2021年３月31日)
当期純利益 140,997 141,389
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金 △32,874 84,105
繰延ヘッジ損益 411 571
為替換算調整勘定 △366 △1,547
退職給付に係る調整額 △103 858
その他の包括利益合計 △32,932 83,987
包括利益 108,064 225,376
（内訳）
親会社株主に係る包括利益 108,064 225,376
非支配株主に係る包括利益 － －
11
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度(自 2019年４月１日 至 2020年３月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 122,805 104,153 876,802 △4,469 1,099,291
当期変動額
剰余金の配当 △15,165 △15,165
親会社株主に帰属す
140,997 140,997
る当期純利益
自己株式の取得 △3 △3
自己株式の処分 0 0 0
連結範囲の変動 －
株主資本以外の項目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 － 0 125,831 △3 125,828
当期末残高 122,805 104,153 1,002,633 △4,473 1,225,119
その他の包括利益累計額
その他 退職給付に その他の 純資産合計
繰延ヘッジ 為替換算
有価証券 係る調整 包括利益
損益 調整勘定
評価差額金 累計額 累計額合計
当期首残高 109,209 △3,971 △2,352 △73 102,811 1,202,103
当期変動額
剰余金の配当 △15,165
親会社株主に帰属す
140,997
る当期純利益
自己株式の取得 △3
自己株式の処分 0
連結範囲の変動 －
株主資本以外の項目
の当期変動額（純 △32,874 411 △366 △103 △32,932 △32,932
額）
当期変動額合計 △32,874 411 △366 △103 △32,932 92,895
当期末残高 76,335 △3,560 △2,718 △177 69,879 1,294,998
12
住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
当連結会計年度(自 2020年４月１日 至 2021年３月31日)
(単位：百万円)
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 122,805 104,153 1,002,633 △4,473 1,225,119
当期変動額
剰余金の配当 △18,009 △18,009
親会社株主に帰属す
141,389 141,389
る当期純利益
自己株式の取得 △1 △1
自己株式の処分 －
連結範囲の変動 656 656
株主資本以外の項目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 － － 124,036 △1 124,034
当期末残高 122,805 104,153 1,126,669 △4,475 1,349,153
その他の包括利益累計額
その他 退職給付に その他の 純資産合計
繰延ヘッジ 為替換算
有価証券 係る調整 包括利益
損益 調整勘定
評価差額金 累計額 累計額合計
当期首残高 76,335 △3,560 △2,718 △177 69,879 1,294,998
当期変動額
剰余金の配当 △18,009
親会社株主に帰属す
141,389
る当期純利益
自己株式の取得 △1
自己株式の処分 －
連結範囲の変動 656
株主資本以外の項目
の当期変動額（純 84,105 571 △1,547 858 83,987 83,987
額）
当期変動額合計 84,105 571 △1,547 858 83,987 208,022
当期末残高 160,440 △2,988 △4,265 681 153,867 1,503,021
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（４）連結キャッシュ・フロー計算書
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2019年４月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2021年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益 205,809 210,359
減価償却費 48,974 57,812
減損損失 9,660 3,876
貸倒引当金の増減額（△は減少） △4,848 △21
退職給付に係る負債の増減額（△は減少） 59 226
固定資産売却損益（△は益） 1,852 △536
固定資産除却損 1,566 7,890
投資有価証券売却損益（△は益） △1,417 △12,803
投資有価証券評価損益（△は益） 7,838 489
受取利息及び受取配当金 △11,679 △11,835
支払利息 19,186 18,317
売上債権の増減額（△は増加） 4,636 △1,184
たな卸資産の増減額（△は増加） 46,766 7,303
仕入債務の増減額（△は減少） △18,542 △12,041
前受金の増減額（△は減少） △415 △4,921
その他 △6,116 26,434
小計 303,330 289,364
利息及び配当金の受取額 11,680 11,835
利息の支払額 △19,333 △18,224
法人税等の支払額 △65,218 △57,029
営業活動によるキャッシュ・フロー 230,458 225,947
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △270,347 △355,431
有形固定資産の売却による収入 11,307 1,658
投資有価証券の取得による支出 △46,694 △20,499
投資有価証券の売却及び償還による収入 2,675 49,140
敷金及び保証金の差入による支出 △1,120 △748
敷金及び保証金の回収による収入 804 1,954
預り敷金及び保証金の返還による支出 △10,949 △16,549
預り敷金及び保証金の受入による収入 29,525 24,264
その他 △5,318 △20,470
投資活動によるキャッシュ・フロー △290,118 △336,682
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(単位：百万円)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2019年４月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2021年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） 1,083 △106
コマーシャル・ペーパーの増減額（△は減少） 120,000 －
社債の償還による支出 △40,000 －
ノンリコース社債の発行による収入 2,000 6,000
ノンリコース社債の償還による支出 △2,000 △8,000
長期借入れによる収入 153,300 259,500
長期借入金の返済による支出 △129,618 △131,471
ノンリコース長期借入金による収入 93,720 57,140
ノンリコース長期借入金の返済による支出 △100,363 △62,678
自己株式の純増減額（△は増加） △3 △1
配当金の支払額 △15,162 △18,004
その他 △310 △292
財務活動によるキャッシュ・フロー 82,644 102,086
現金及び現金同等物に係る換算差額 △244 △1,087
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 22,740 △9,736
現金及び現金同等物の期首残高 170,707 193,448
新規連結に伴う現金及び現金同等物の増加額 － 3,569
現金及び現金同等物の期末残高 193,448 187,281
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
（５）連結財務諸表に関する注記事項
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)
１．連結子会社の事業年度に関する事項
連結子会社50社のうち14社および特定目的会社15社の決算日は12月末日、特定目的会社８社の決算日は１月末
日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、当該子会社の決算日時点の財務諸表を使用し、連結決算日と
の間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。また、連結子会社のうち特定目的会
社１社の決算日は８月末日であるため、３月末日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表により連結しておりま
す。
なお、他の連結子会社の決算日はいずれも連結決算日と一致しております。
２．連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更
当連結会計年度より、重要性が増したため、住友不動産商業マネジメント株式会社及びいずみ保険サービス
株式会社を連結の範囲に含めております。
(表示方法の変更)
（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
前連結会計年度において、独立掲記しておりました「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「共同投資事業出
資預託金の受入による収入」、および「共同投資事業出資預託金の返還による支出」は金額的重要性が乏しくなっ
たため、当連結会計年度より「その他」に含めて表示しております。この表示方法の変更を反映させるため、前連
結会計年度の連結財務諸表の組替を行っております。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」
に表示していた「共同投資事業出資預託金の受入による収入」23百万円、「共同投資事業出資預託金の返還による
支出」△22,208百万円、「その他」16,866百万円は、「その他」△5,318百万円として組み替えております。
(連結貸借対照表関係)
前連結会計年度 当連結会計年度
※１ 担保資産
現金及び預金 2,091 百万円 2,086 百万円
建物及び構築物 108,863 百万円 98,200 百万円
土地 418,971 百万円 404,372 百万円
その他 126 百万円 106 百万円
担保資産計 530,052 百万円 504,765 百万円
担保付債務
１年内返済予定の長期借入金 190 百万円 190 百万円
ノンリコース１年内返済予定長期借入金 62,373 百万円 14,844 百万円
ノンリコース１年内償還予定社債 8,000 百万円 1,500 百万円
ノンリコース社債 31,100 百万円 35,600 百万円
長期借入金 94,810 百万円 94,620 百万円
ノンリコース長期借入金 219,082 百万円 261,073 百万円
担保付債務計 415,555 百万円 407,827 百万円
※２ 保証債務 9,407 百万円 11,305 百万円
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
※３ 非連結子会社及び関連会社の株式等
投資有価証券 100,156 百万円 68,688 百万円
※４ 所有目的の見直し
当連結会計年度において、所有目的の見直しを行った結果、その実態に合わせるために、有形
固定資産から販売用不動産へ2,568百万円、有形固定資産から仕掛販売用不動産へ3,595百万円、
仕掛販売用不動産から有形固定資産へ5,759百万円振り替えました。
(連結損益計算書関係)
※１ 減損損失
当連結会計年度において、以下の資産グループについて減損損失を計上いたしました。
主な用途 種類 場所 物件数
賃貸資産 土地及び建物 東京都他 ４
グループ化は、社宅等については共用資産とし、その他については主として個別の物件毎といたしました。
当連結会計年度において、賃貸資産について、将来キャッシュ・フローの総額が固定資産の帳簿価額を下回っ
たため、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（3,577百万円）として特別損失に計上いた
しました。
なお、当該資産の回収可能価額は将来キャッシュ・フローを3.6％で割り引いて算定しております。
また、当連結会計年度において、賃貸資産について、当社グループ内の資産再編を実施し、連結子会社におい
て固定資産売却損を計上しております。
なお、当該資産の売却価額は公示価格等を勘案して算定した金額であります。
連結財務諸表上、当該売却価額を回収可能価額と判断し、当該固定資産売却損を減損損失（298百万円）として
特別損失に計上いたしました。
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(賃貸等不動産関係)
前連結会計年度（自 2019年４月１日 至 2020年３月31日）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しておりま
す。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
連結貸借対照表計上額 連結会計年度末の時価
3,555,071 6,731,222
（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。
当連結会計年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しておりま
す。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
連結貸借対照表計上額 連結会計年度末の時価
3,838,536 7,271,168
（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(セグメント情報等)
１. 報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源
の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦
略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「完成工事」、「不動産流通」および「その他」を報
告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホ
ール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲、「完成工事」は戸建住宅、
マンション等の建築・改修工事請負、「不動産流通」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィ
ットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。
特定目的会社等を利用した不動産事業に係る事業収益および分配金は、当該特定目的会社等の保有する物件の性
格ならびに保有目的から、不動産賃貸セグメントの売上高に含めております。
２. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」にお
ける記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
３. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2019年４月１日 至 2020年３月31日）
(単位：百万円)
報告セグメント 連結財務諸
調整額
表計上額
不動産 不動産 不動産 （注)1,2
完成工事 その他 計 (注)3
賃貸 販売 流通
売上高
外部顧客への売上高 392,110 324,661 216,621 69,158 10,961 1,013,512 － 1,013,512
セグメント間の内部
3,482 267 2,309 2,041 1,135 9,234 △9,234 －
売上高又は振替高
計 395,592 324,928 218,930 71,199 12,096 1,022,747 △9,234 1,013,512
セグメント利益 169,416 46,490 20,583 14,592 774 251,857 △17,524 234,332
セグメント資産 3,922,764 673,420 25,053 170,883 72,475 4,864,596 453,026 5,317,623
その他の項目
減価償却費(注)4 45,420 112 1,282 657 314 47,788 1,185 48,974
減損損失 9,660 － － － － 9,660 － 9,660
有形固定資産及び
273,244 2,904 1,552 816 607 279,126 247 279,373
無形固定資産の増加額
(注)1 セグメント利益の調整額△17,524百万円は、セグメント間取引消去△98百万円、各報告セグメントに配分
していない全社費用△17,426百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理
部門に係る費用であります。
2 セグメント資産の調整額453,026百万円は、セグメント間取引消去△156,271百万円、各報告セグメントに
配分していない全社資産609,298百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及
び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っ
ております。
4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
当連結会計年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日）
(単位：百万円)
報告セグメント 連結財務諸
調整額
表計上額
不動産 不動産 不動産 （注)1,2
完成工事 その他 計 (注)3
賃貸 販売 流通
売上高
外部顧客への売上高 395,287 263,303 187,563 64,025 7,292 917,472 － 917,472
セグメント間の内部
2,950 91 1,144 1,766 978 6,931 △6,931 －
売上高又は振替高
計 398,237 263,394 188,707 65,792 8,271 924,404 △6,931 917,472
セグメント利益 155,245 53,931 15,565 11,480 △48 236,174 △16,930 219,244
セグメント資産 4,226,733 658,010 23,460 179,631 71,731 5,159,566 514,099 5,673,666
その他の項目
減価償却費(注)4 54,332 96 1,209 672 329 56,640 1,171 57,812
減損損失 3,876 － － － － 3,876 － 3,876
有形固定資産及び
363,798 2,261 341 550 662 367,614 106 367,721
無形固定資産の増加額
(注)1 セグメント利益の調整額△16,930百万円は、セグメント間取引消去△33百万円、各報告セグメントに配分
していない全社費用△16,896百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理
部門に係る費用であります。
2 セグメント資産の調整額514,099百万円は、セグメント間取引消去△166,758百万円、各報告セグメントに
配分していない全社資産680,857百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及
び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っ
ております。
4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
４. 報告セグメントの変更等に関する事項
（報告セグメントの区分方法の変更）
当連結会計年度より、当社グループ内の業績管理区分の一部見直しに伴い、従来「不動産販売」、「不動産流
通」及び「調整額」に計上していた住友不動産販売株式会社の業績は「不動産流通」へ計上しております。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントに基づき作成したものを記載しておりま
す。
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住友不動産株式会社(8830) 2021年３月期 決算短信
(１株当たり情報)
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2019年４月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2021年３月31日)
１株当たり純資産額 2,732.41円 １株当たり純資産額 3,171.34円
１株当たり当期純利益 297.50円 １株当たり当期純利益 298.33円
(注) １ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２ １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2019年４月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2021年３月31日)
親会社株主に帰属する当期純利益（百万円） 140,997 141,389
普通株主に帰属しない金額（百万円） － －
普通株式に係る親会社株主に帰属する
140,997 141,389
当期純利益（百万円）
普通株式の期中平均株式数（千株） 473,939 473,939
(重要な後発事象)
該当事項はありません。
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