2019年12月期 決算短信〔日本基準〕（連結）
2020年2月5日
上場会社名 東京建物株式会社 上場取引所 東
コード番号 8804 URL https://www.tatemono.com
代表者 （役職名） 代表取締役 社長執行役員 （氏名） 野村 均
問合せ先責任者 （役職名） コーポレートコミュニケーション部長 （氏名） 後藤 芳朗 TEL 03‐3274‐1984
定時株主総会開催予定日 2020年3月25日 配当支払開始予定日 2020年3月26日
有価証券報告書提出予定日 2020年3月25日
決算補足説明資料作成の有無 ： 有
決算説明会開催の有無 ： 有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
1. 2019年12月期の連結業績（2019年1月1日∼2019年12月31日）
(1) 連結経営成績 （％表示は対前期増減率）
親会社株主に帰属する
営業収益 営業利益 経常利益
当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年12月期 323,036 18.2 52,410 12.1 44,611 6.1 29,796 9.2
2018年12月期 273,302 2.4 46,765 4.5 42,036 6.6 27,277 20.7
（注）包括利益 2019年12月期 46,402百万円 （325.4％） 2018年12月期 10,907百万円 （△68.2％）
潜在株式調整後1株当たり 自己資本
1株当たり当期純利益 総資産経常利益率 営業収益営業利益率
当期純利益 当期純利益率
円銭 円銭 ％ ％ ％
2019年12月期 141.59 ― 8.2 3.0 16.2
2018年12月期 125.79 ― 7.9 2.9 17.1
（参考） 持分法投資損益 2019年12月期 △742百万円 2018年12月期 408百万円
(2) 連結財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1株当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円銭
2019年12月期 1,564,049 384,211 24.0 1,794.15
2018年12月期 1,450,091 356,578 24.0 1,605.70
（参考） 自己資本 2019年12月期 375,008百万円 2018年12月期 348,131百万円
(3) 連結キャッシュ・フローの状況
営業活動によるキャッシュ・フロー 投資活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フロー 現金及び現金同等物期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年12月期 24,096 △64,082 48,000 39,497
2018年12月期 19,748 △63,577 34,438 31,702
2. 配当の状況
年間配当金 配当金総額 配当性向 純資産配当
第1四半期末 第2四半期末 第3四半期末 期末 合計 （合計） （連結） 率（連結）
円銭 円銭 円銭 円銭 円銭 百万円 ％ ％
2018年12月期 ― 16.00 ― 19.00 35.00 7,592 27.8 2.2
2019年12月期 ― 19.00 ― 22.00 41.00 8,574 29.0 2.4
2020年12月期(予想) ― 22.00 ― 23.00 45.00 30.3
3. 2020年12月期の連結業績予想（2020年 1月 1日∼2020年12月31日）
（％表示は、対前期増減率）
親会社株主に帰属する 1株当たり
営業収益 営業利益 経常利益
当期純利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円銭
通期 350,000 8.3 53,000 1.1 46,000 3.1 31,000 4.0 148.31
※ 注記事項
(1) 期中における重要な子会社の異動（連結範囲の変更を伴う特定子会社の異動） ： 無
(2) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ： 無
② ①以外の会計方針の変更 ： 無
③ 会計上の見積りの変更 ： 無
④ 修正再表示 ： 無
(3) 発行済株式数（普通株式）
① 期末発行済株式数（自己株式を含む） 2019年12月期 216,963,374 株 2018年12月期 216,963,374 株
② 期末自己株式数 2019年12月期 7,946,379 株 2018年12月期 153,713 株
③ 期中平均株式数 2019年12月期 210,447,894 株 2018年12月期 216,853,800 株
※当社は、2018年12月期より株式報酬制度「株式給付信託（BBT）」を導入しており、当該信託が保有する当社株式（期末自己株式数120,600株、期中平均
株式数121,975株）を期末自己株式数及び期中平均株式数の算定上控除する自己株式に含めております。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です
※ 業績予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の
業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。業績予想に関する事項は、添付資料P．8「１．経営成績等の概況（５）次期の見通し」をご覧くださ
い。
東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
○添付資料の目次
１．経営成績等の概況 ……………………………………………………………………… P. 2
（１）当期の経営成績の概況 …………………………………………………………… P. 2
（２）当期の財政状態の概況 …………………………………………………………… P. 6
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ……………………………………………… P. 6
（４）中期経営計画の達成状況 ………………………………………………………… P. 7
（５）次期の見通し ……………………………………………………………………… P. 8
（６）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 …………………………… P. 8
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 …………………………………………… P. 9
３．連結財務諸表及び主な注記 …………………………………………………………… P.10
（１）連結貸借対照表 …………………………………………………………………… P.10
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ……………………………………… P.12
（３）連結株主資本等変動計算書 ……………………………………………………… P.14
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………… P.16
（５）連結財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………… P.18
（継続企業の前提に関する注記） ……………………………………………… P.18
（表示方法の変更） ……………………………………………………………… P.18
（連結貸借対照表関係） ………………………………………………………… P.18
（連結損益計算書関係） ………………………………………………………… P.19
（セグメント情報等） …………………………………………………………… P.20
（賃貸等不動産関係） …………………………………………………………… P.23
（１株当たり情報） ……………………………………………………………… P.24
（重要な後発事象） ……………………………………………………………… P.25
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１．経営成績等の概況
（１）当期の経営成績の概況
当連結会計年度のわが国経済は、海外経済の減速や自然災害の影響が一部でみられたものの、雇
用・所得環境が着実な改善を続けるなか、消費税増税の影響も限定的となり、個人消費・企業収益
とも総じて堅調に推移するなど、緩やかな拡大（回復）基調が続きました。
当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、空室率が引き続き低水準で推移
し、賃料も上昇傾向が継続するなど、好調に推移しました。分譲住宅市場については、分譲価格が
高水準で推移するなか、立地等による顧客の選別傾向が強まりました。不動産投資市場について
は、きわめて緩和的な金融環境を背景として、多様なアセットタイプにおいて物件取得競争が継続
しました。
このような事業環境のもと、当連結会計年度における当社グループの連結業績については、ビル
事業において投資家向け物件売却が増加したこと等により、営業収益は3,230億３千６百万円（前
期2,733億２百万円、前期比18.2％増）、営業利益は524億１千万円（前期467億６千５百万円、前
期比12.1％増）と前連結会計年度比で増収増益となりました。また、持分法投資利益が減少したこ
と等により、経常利益は446億１千１百万円（前期420億３千６百万円、前期比6.1％増）、親会社
株主に帰属する当期純利益は297億９千６百万円（前期272億７千７百万円、前期比9.2％増）とな
りました。
各セグメントの業績の概況は以下の通りであります。
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＜ビル事業＞
ビル事業におきましては、2020年完成予定の「Hareza（ハレザ）池袋（豊島区旧庁舎跡地活用事
業）」（東京都豊島区）や「東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業」（東京都中央区）等
の再開発プロジェクトを着実に推進したほか、都市型商業施設・ホテルに加えて、物流施設の開発
への取り組みを本格化しました。また、「TOKYO FOOD LAB（トーキョーフードラボ）」（食のイノ
ベーションコミュニティ拠点）等を東京駅周辺に新規開業させる等、エリア価値の向上に取り組む
とともに、事業全般を通じてお客様への「安全・安心・快適」の提供をはじめとするサービス強化
に取り組んでまいりました。
当連結会計年度においては、「ザ・スクエアホテル銀座」（東京都中央区）・「ホテルグレイス
リー浅草」（東京都台東区）等の通期稼働、「DNP五反田ビル」（東京都品川区）の取得、都市型
商業施設の「FUNDES（ファンデス）神保町」（東京都千代田区）等の売却のほか、賃料増額改定等
により収益が増加いたしました。
この結果、営業収益は1,209億４千万円（前期1,086億２千万円、前期比11.3％増）、営業利益は
370億９千５百万円（前期333億９千万円、前期比11.1％増）となりました。
前連結会計年度 当連結会計年度
区分 営業収益 営業収益
数量等 数量等
(百万円) (百万円)
建物賃貸面積 726,387㎡ 建物賃貸面積 799,622㎡
ビル賃貸 71,025 73,902
(うち転貸面積 98,212㎡) (うち転貸面積 97,737㎡)
不動産売上 １件 1,888 ３件 12,380
管理受託等 － 35,706 － 34,658
営業収益計 － 108,620 － 120,940
営業利益 － 33,390 － 37,095
＜住宅事業＞
住宅事業におきましては、分譲マンションブランド「Brillia（ブリリア）」の価値向上とお客
様評価ＮＯ．１を目指すとともに、賃貸マンション「Brillia ist（ブリリア イスト）」の開発等
にも積極的に取り組んでまいりました。
当連結会計年度においては、住宅分譲で「Brillia Tower 上野池之端」（東京都台東区）、
「Brillia Tower 代々木公園 CLASSY」（東京都渋谷区）、「Brillia 一番町」（東京都千代田
区）、「Brillia City 三鷹」（東京都練馬区）、「Brillia Tower 八王子」（東京都八王子市）
等を売上に計上いたしました。また、「Brillia ist 文京茗荷谷」（東京都文京区）、「Brillia
ist 千駄ヶ谷」（東京都新宿区）等が新規稼働するとともに、「CREAR PALETTE（クレアパレッ
ト）梶ヶ谷」（川崎市高津区）、「Brillia ist 北沢 KEYAKI」（東京都世田谷区）等を売却し、
売上に計上いたしました。
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この結果、営業収益は1,312億９千７百万円（前期977億３百万円、前期比34.4％増）、営業利益
は158億４千６百万円（前期141億４千６百万円、前期比12.0％増）となりました。
前連結会計年度 当連結会計年度
区分 営業収益 営業収益
数量等 数量等
(百万円) (百万円)
住宅分譲 989戸 72,756 1,316戸 98,397
宅地等売上 － 2,925 － 8,149
住宅賃貸 建物賃貸面積 80,495㎡ 3,830 建物賃貸面積 87,277㎡ 4,352
マンション管理受託 管理戸数 93,206戸 11,073 管理戸数 94,319戸 10,751
その他 － 7,118 － 9,646
営業収益計 － 97,703 － 131,297
営業利益 － 14,146 － 15,846
＜アセットサービス事業＞
アセットサービス事業におきましては、法人のお客様との関係強化による仲介事業の強化、既存
の収益不動産の価値を高めて販売するアセットソリューション事業への注力に加え、賃貸管理事業
における受託戸数の着実な増加と駐車場事業における新規大型物件の受注等により、更なる収益力
の強化に取り組みました。
当連結会計年度においては、駐車場事業が堅調に推移した一方で、アセットソリューション事業
における投資家向け物件売却の利益率が前連結会計年度と比べて低下した結果、営業収益は441億
９千２百万円（前期428億８千５百万円、前期比3.0％増）、営業利益は58億９千９百万円（前期63
億６千６百万円、前期比7.3％減）となりました。
前連結会計年度 当連結会計年度
区分 営業収益 営業収益
数量等 数量等
(百万円) (百万円)
仲介 1,059件 3,761 1,081件 3,840
アセットソリューション（注） － 13,619 － 14,389
賃貸管理等 － 3,996 － 4,202
駐車場運営 車室数 68,578室 21,509 車室数 69,401室 21,758
営業収益計 － 42,885 － 44,192
営業利益 － 6,366 － 5,899
（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。
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＜その他＞
リゾート事業におきましては、スーパー銭湯の「おふろの王様 大井町店」（東京都品川区）が
リニューアルオープンいたしました。クオリティライフ事業におきましては、サービス付き高齢者
向け住宅等が高稼働を維持するとともに、「おはよう保育園 マチノマ大森」（東京都大田区）
等、新たに４つの認可保育園が開園いたしました。また、海外事業におきましては、新たにタイ
（バンコク市）、中国（徐州市）において分譲マンションの開発事業に参画いたしました。
当連結会計年度においては、リゾート事業及びクオリティライフ事業における既存施設の稼働上
昇が寄与した結果、営業収益は266億６百万円（前期240億９千２百万円、前期比10.4％増）、営業
利益は17億６千９百万円（前期１億８千万円、前期比879.7％増）となりました。
なお、当連結会計年度より、その他に含めておりました保育事業について、クオリティライフ事
業へ区分を変更しております。前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示して
おります。
前連結会計年度 当連結会計年度
区分 営業収益 営業収益
(百万円) (百万円)
リゾート事業 14,611 14,779
クオリティライフ事業 7,116 8,490
その他 2,364 3,336
営業収益計 24,092 26,606
営業利益 180 1,769
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（２）当期の財政状態の概況
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を
当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については、当該会計基準等を遡って適用し
た後の数値で前連結会計年度との比較を行っております。
（資産）
当連結会計年度末における資産合計は１兆5,640億４千９百万円となり、前連結会計年度末比
で1,139億５千８百万円の増加となりました。これは、販売用不動産及び投資有価証券の増加等
によるものであります。
（負債）
当連結会計年度末における負債合計は１兆1,798億３千７百万円となり、前連結会計年度末比
で863億２千５百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加等によるものでありま
す。なお、有利子負債残高（リース債務除く）は9,248億９千１百万円（前期末比677億７千４百
万円の増加）となっております。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産合計は3,842億１千１百万円となり、前連結会計年度末比で
276億３千３百万円の増加となりました。これは、自己株式の取得による減少があった一方で、
利益剰余金及びその他有価証券評価差額金の増加があったこと等によるものであります。
（３）当期のキャッシュ・フローの概況
当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業
活動により240億９千６百万円増加、投資活動により640億８千２百万円減少、財務活動により480
億円増加したこと等により、前連結会計年度末比で77億９千４百万円増加し、394億９千７百万円
となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、240億９千６百万円（前期比43億４千
８百万円増加）となりました。これは主に、たな卸資産の増加による資金の減少があった一方、
税金等調整前当期純利益及び減価償却費による資金の増加があったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、640億８千２百万円（前期比５億５百
万円減少）となりました。これは主に、固定資産の取得による資金の減少があったことによるも
のであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、480億円（前期比135億６千２百万円増
加）となりました。これは主に、長期借入金の返済及び自己株式の取得による資金の減少があっ
た一方、社債の発行による資金の増加があったことによるものであります。
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（４）中期経営計画の達成状況
当社グループは、当連結会計年度を最終年度とする５カ年の中期経営計画（2015～2019年度）
「次も選ばれる東京建物グループへ」において、定量目標として連結営業利益500億円、財務指
標の目途としてD/Eレシオ３倍、有利子負債/EBITDA倍率13倍を掲げ、計画を推進してまいりまし
た。
上記の結果、当連結会計年度（2019年度）の実績は以下の通りとなり、当初計画を上回る利益
成長を達成し、規律を意識した財務運営を実施いたしました。また、各事業における着実な成長
に加え、ホテルや物流施設等の新たなアセットタイプへの投資や、良質な不動産ストックの拡大
等、将来の成長に向けた各種取り組みを実現いたしました。
当初計画 2019年12月期実績
利 益 目 標 連結営業利益 500億円 連結営業利益 524億円
D/Eレシオ ３倍 D/Eレシオ 2.5倍
財務指標の目途
有利子負債/EBITDA倍率 13倍 有利子負債/EBITDA倍率 12.6倍
2020年度以降もグループ一丸となった持続的成長を実現すべく、SDGsのターゲットイヤーであ
り、現在推進している大規模再開発が竣工を迎える2030年頃を見据えた長期ビジョン及び2020～
2024年度を対象とした中期経営計画を策定いたしました。
詳細につきましては、本日（2020年２月５日）公表いたしました「東京建物グループ長期ビジ
ョンおよび中期経営計画策定のお知らせ」をご参照ください。
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（５）次期の見通し
次期の連結業績の見通しにつきましては、以下の通りであります。
なお、2030年頃を見据えた長期ビジョン及び次期を初年度とする中期経営計画において成長を
見込む海外事業等の利益を反映するため、営業利益に持分法投資損益を加えた「事業利益」を次
期より新たな利益指標として設定いたします。
通期業績見通し 当連結会計年度 当連結会計年度比
営 業 収 益 350,000百万円 323,036百万円 ＋26,963百万円
営 業 利 益 53,000百万円 52,410百万円 ＋589百万円
事 業 利 益 52,000百万円 51,668百万円 ＋331百万円
経 常 利 益 46,000百万円 44,611百万円 ＋1,388百万円
親会社株主に帰属する
31,000百万円 29,796百万円 ＋1,203百万円
当 期 純 利 益
※事業利益＝営業利益＋持分法投資損益
次期につきましては、住宅事業における分譲マンション売上の減少や本社移転に伴う全社コス
トの増加を見込むものの、ビル事業・住宅事業・アセットサービス事業の各セグメントにおける
投資家向け物件売却の増加やビル事業における賃貸収益の増加等により、営業収益は3,500億
円、営業利益は530億円、事業利益は520億円となり、増収増益となる見通しであります。
（６）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社は、企業価値向上に向けた再投資のため内部留保の充実を図るとともに、今後の経営環
境、事業展開及び業績の推移等を総合的に勘案の上、安定的な配当水準の維持とその向上に努め
ることを利益配分の基本方針としております。
また、配当性向につきましては、30％程度を目処としております。
当期末の配当金は、１株当たり19円を予定しておりましたが、当期の連結業績が期首予想を上
回ったことを勘案し、３円増配して１株当たり22円を予定しております。この結果、当期の配当
性向は29.0％となります。
また、次期の配当金は、業績の見通しに鑑み、１株当たり45円（中間配当22円）を予定してお
ります。なお、次期を初年度とする中期経営計画期間の配当性向につきましては、30％以上を基
本といたします。
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２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは連結財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を考慮し、当面は、日本
基準で連結財務諸表を作成する方針です。
なお、国際会計基準の適用につきましては、国内外の諸情勢を考慮の上、適切に対応していく方
針であります。
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３．連結財務諸表及び主な注記
（１）連結貸借対照表
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 31,716 39,504
受取手形及び営業未収入金 11,876 13,179
販売用不動産 ※１ 104,221 ※１ 151,004
仕掛販売用不動産 ※１ 101,059 98,216
開発用不動産 ※１ 78,157 ※１ 88,104
その他 26,369 34,635
貸倒引当金 △43 △45
流動資産合計 353,358 424,600
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物 362,482 361,679
減価償却累計額 △137,216 △147,366
建物及び構築物（純額） 225,265 214,312
土地 527,272 550,565
建設仮勘定 8,479 13,928
その他 28,284 28,042
減価償却累計額 △16,501 △17,219
その他（純額） 11,782 10,822
有形固定資産合計 ※１ 772,800 ※１ 789,628
無形固定資産
借地権 106,083 110,745
のれん 3,136 1,192
その他 1,196 1,137
無形固定資産合計 ※１ 110,416 ※１ 113,076
投資その他の資産
投資有価証券 127,788 155,858
匿名組合出資金 4,904 4,469
長期貸付金 7 6
繰延税金資産 1,855 1,900
敷金及び保証金 21,232 21,754
退職給付に係る資産 858 1,819
その他 56,966 51,033
貸倒引当金 △98 △97
投資その他の資産合計 213,515 236,745
固定資産合計 1,096,732 1,139,449
資産合計 1,450,091 1,564,049
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（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（2018年12月31日） （2019年12月31日）
負債の部
流動負債
短期借入金 65,925 226,119
コマーシャル・ペーパー 33,000 85,000
1年内償還予定の社債 15,000 15,000
未払金 11,193 11,482
未払法人税等 5,835 8,321
完成工事補償引当金 10 9
賞与引当金 929 903
役員賞与引当金 43 24
環境対策引当金 － 3
関係会社清算損失引当金 － 280
不動産特定共同事業出資受入金 8,042 8,991
その他 45,944 53,107
流動負債合計 185,924 409,242
固定負債
社債 145,000 210,000
長期借入金 594,449 385,932
繰延税金負債 20,299 26,650
再評価に係る繰延税金負債 27,277 27,187
役員株式給付引当金 53 88
役員退職慰労引当金 169 192
環境対策引当金 30 26
受入敷金保証金 75,245 77,062
退職給付に係る負債 11,477 12,099
不動産特定共同事業出資受入金 18,600 15,091
その他 14,985 16,263
固定負債合計 907,588 770,595
負債合計 1,093,512 1,179,837
純資産の部
株主資本
資本金 92,451 92,451
資本剰余金 66,722 66,744
利益剰余金 107,468 129,170
自己株式 △237 △10,232
株主資本合計 266,404 278,133
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金 49,859 65,002
土地再評価差額金 30,932 31,022
為替換算調整勘定 872 248
退職給付に係る調整累計額 61 600
その他の包括利益累計額合計 81,726 96,874
非支配株主持分 8,447 9,203
純資産合計 356,578 384,211
負債純資産合計 1,450,091 1,564,049
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（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書
（連結損益計算書）
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
営業収益 273,302 323,036
営業原価 ※１ 192,134 ※１ 233,342
営業総利益 81,168 89,694
販売費及び一般管理費 34,402 37,283
営業利益 46,765 52,410
営業外収益
受取利息 8 35
受取配当金 2,411 2,848
持分法による投資利益 408 －
補助金収入 430 319
その他 333 334
営業外収益合計 3,593 3,537
営業外費用
支払利息 6,020 6,970
借入手数料 1,156 1,159
持分法による投資損失 － 742
社債発行費 206 728
不動産特定共同事業分配金 351 213
投資事業組合損失 47 1,207
その他 538 313
営業外費用合計 8,321 11,335
経常利益 42,036 44,611
特別利益
固定資産売却益 54 75
投資有価証券売却益 28 1,858
関係会社清算益 － 710
関係会社出資金売却益 637 288
特別利益合計 720 2,932
特別損失
固定資産売却損 0 0
固定資産除却損 159 262
減損損失 ※２ 2,495 ※２ 1,350
関係会社出資金売却損 － 321
関係会社清算損失引当金繰入額 － 280
特別損失合計 2,655 2,215
税金等調整前当期純利益 40,101 45,329
法人税、住民税及び事業税 13,266 15,244
法人税等調整額 △1,321 △739
法人税等合計 11,945 14,504
当期純利益 28,155 30,824
非支配株主に帰属する当期純利益 878 1,027
親会社株主に帰属する当期純利益 27,277 29,796
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（連結包括利益計算書）
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
当期純利益 28,155 30,824
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金 △12,987 15,573
土地再評価差額金 － 90
為替換算調整勘定 △256 △174
退職給付に係る調整額 △602 538
持分法適用会社に対する持分相当額 △3,401 △449
その他の包括利益合計 △17,248 15,578
包括利益 10,907 46,402
（内訳）
親会社株主に係る包括利益 10,366 44,945
非支配株主に係る包括利益 540 1,456
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（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 92,451 66,722 87,153 △32 246,295
当期変動額
剰余金の配当 △6,942 △6,942
親会社株主に帰属する当期純利益 27,277 27,277
自己株式の取得 △205 △205
自己株式の処分 △0 0 0
連結範囲の変動 △20 △20
株主資本以外の項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 － △0 20,314 △205 20,109
当期末残高 92,451 66,722 107,468 △237 266,404
その他の包括利益累計額
非支配株主
その他有価 退職給付に その他の包 純資産合計
土地再評価 為替換算調 持分
証券評価差
差額金 整勘定
係る調整累 括利益累計
額金 計額 額合計
当期首残高 62,508 30,932 4,530 664 98,636 8,487 353,419
当期変動額
剰余金の配当 △6,942
親会社株主に帰属する当期純利益 27,277
自己株式の取得 △205
自己株式の処分 0
連結範囲の変動 △20
株主資本以外の項目の当期変動額
△12,649 － △3,658 △602 △16,910 △40 △16,950
（純額）
当期変動額合計 △12,649 － △3,658 △602 △16,910 △40 3,158
当期末残高 49,859 30,932 872 61 81,726 8,447 356,578
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当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
株主資本
資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計
当期首残高 92,451 66,722 107,468 △237 266,404
当期変動額
剰余金の配当 △8,095 △8,095
親会社株主に帰属する当期純利益 29,796 29,796
自己株式の取得 △10,004 △10,004
自己株式の処分 0 10 10
非支配株主との取引に係る親会社
の持分変動
22 22
株主資本以外の項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 － 22 21,701 △9,994 11,728
当期末残高 92,451 66,744 129,170 △10,232 278,133
その他の包括利益累計額
非支配株主
その他有価 退職給付に その他の包 純資産合計
土地再評価 為替換算調 持分
証券評価差
差額金 整勘定
係る調整累 括利益累計
額金 計額 額合計
当期首残高 49,859 30,932 872 61 81,726 8,447 356,578
当期変動額
剰余金の配当 △8,095
親会社株主に帰属する当期純利益 29,796
自己株式の取得 △10,004
自己株式の処分 10
非支配株主との取引に係る親会社
の持分変動
22
株主資本以外の項目の当期変動額
15,143 90 △623 538 15,148 755 15,904
（純額）
当期変動額合計 15,143 90 △623 538 15,148 755 27,633
当期末残高 65,002 31,022 248 600 96,874 9,203 384,211
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（４）連結キャッシュ・フロー計算書
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益 40,101 45,329
減価償却費 16,448 17,277
減損損失 2,495 1,350
のれん償却額 1,709 1,647
持分法による投資損益（△は益） △408 742
貸倒引当金の増減額（△は減少） 13 1
賞与引当金の増減額（△は減少） 151 △34
役員賞与引当金の増減額（△は減少） △1 △18
役員株式給付引当金の増減額（△は減少） 53 35
役員退職慰労引当金の増減額（△は減少） △54 △49
環境対策引当金の増減額（△は減少） △233 △0
関係会社清算損失引当金の増減額（△は減少） － 280
退職給付に係る負債の増減額（△は減少） 305 437
受取利息及び受取配当金 △2,420 △2,883
支払利息 6,020 6,970
投資事業組合損失 47 1,207
投資有価証券売却損益（△は益） △28 △1,858
関係会社出資金売却損益（△は益） △637 32
関係会社清算損益（△は益） － △710
固定資産除売却損益（△は益） 105 187
売上債権の増減額（△は増加） △1,104 △1,278
たな卸資産の増減額（△は増加） △23,273 △34,533
預り敷金及び保証金の増減額（△は減少） 1,155 2,644
仕入債務の増減額（△は減少） 1,381 291
敷金及び保証金の増減額（△は増加） 132 △485
預り金の増減額（△は減少） △5,936 7,226
その他 772 △3,130
小計 36,794 40,680
利息及び配当金の受取額 4,004 2,883
利息の支払額 △6,013 △6,616
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △15,038 △12,850
営業活動によるキャッシュ・フロー 19,748 24,096
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（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
（自 2018年１月１日 （自 2019年１月１日
至 2018年12月31日） 至 2019年12月31日）
投資活動によるキャッシュ・フロー
投資有価証券の売却及び償還による収入 8,186 2,556
投資有価証券の取得による支出 △11,625 △7,911
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による
－ △27
支出
関係会社出資金の取得による支出 △6,235 △4,223
関係会社出資金の償還による収入 － 3,884
関係会社出資金の売却による収入 3,079 4,078
匿名組合出資金の払込による支出 △767 △810
匿名組合出資金の払戻による収入 2,112 1,244
固定資産の売却による収入 1,350 4,518
固定資産の取得による支出 △40,798 △64,726
不動産特定共同事業出資受入金の増減額（△は減
△22,071 △2,560
少）
その他 3,191 △105
投資活動によるキャッシュ・フロー △63,577 △64,082
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少） △76 0
コマーシャル・ペーパーの増減額（△は減少） 18,000 52,000
長期借入れによる収入 62,750 17,500
長期借入金の返済による支出 △51,868 △65,822
長期未払金の返済による支出 △903 △902
社債の発行による収入 35,000 80,000
社債の償還による支出 △20,000 △15,000
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得に
－ △113
よる支出
自己株式の売却による収入 0 1
自己株式の取得による支出 △205 △10,004
配当金の支払額 △6,935 △8,085
非支配株主への配当金の支払額 △577 △591
その他 △744 △979
財務活動によるキャッシュ・フロー 34,438 48,000
現金及び現金同等物に係る換算差額 △122 △220
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △9,513 7,794
現金及び現金同等物の期首残高 41,227 31,702
連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額 △10 －
現金及び現金同等物の期末残高 31,702 39,497
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
（５）連結財務諸表に関する注記事項
（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（表示方法の変更）
（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等の適用に伴う変更）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等
を当連結会計年度の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税
金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しております。
この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」
2,095百万円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」1,855百万円に含めて表示しておりま
す。
なお、同一納税主体の「繰延税金資産」と「繰延税金負債」を相殺した影響により、変更前と
比べて総資産が1,493百万円減少しております。
（連結貸借対照表関係）
※１ 前連結会計年度において、有形固定資産35,271百万円及び無形固定資産277百万円を保有
目的の変更により、販売用不動産26,440百万円、仕掛販売用不動産7,042百万円及び開発
用不動産2,066百万円に振替えております。
当連結会計年度において、有形固定資産23,518百万円及び無形固定資産57百万円を保有目
的の変更により、販売用不動産22,575百万円及び開発用不動産1,000百万円に振替えてお
ります。
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
（連結損益計算書関係）
※１ 通常の販売目的で保有するたな卸資産の収益性の低下による簿価切下額は、次の通りであ
ります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
営業原価 54 百万円 224 百万円
※２ 減損損失
当社グループは、主に個別物件単位でグルーピングを行い、以下の資産グループについて
減損損失を計上いたしました。
前連結会計年度(自 2018年１月１日 至 2018年12月31日)
主な用途 種類 場所 減損損失
リゾート施設他 土地、建物及び構築物他 山梨県南都留郡他 1,857百万円
賃貸ビル 土地、建物 東京都中央区 637百万円
当連結会計年度において、営業活動から生ずる損益が継続してマイナスとなっている資産
グループ等について、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として
特別損失に計上いたしました。
減損損失の内訳は次の通りであります。
土地 963百万円
建物及び構築物他 1,462百万円
無形固定資産 70百万円
計 2,495百万円
なお、回収可能価額は、主に正味売却価額により測定しており、正味売却価額は不動産鑑
定士による鑑定評価額等により評価しております。
当連結会計年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
主な用途 種類 場所 減損損失
リゾート施設他 その他(有形固定資産)他 千葉県鴨川市他 1,020百万円
その他 のれん － 330百万円
当連結会計年度において、営業活動から生ずる損益が継続してマイナスとなっている資産
グループ等について、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として
特別損失に計上いたしました。
減損損失の内訳は次の通りであります。
建物及び構築物他 588百万円
その他(有形固定資産) 430百万円
無形固定資産 331百万円
計 1,350百万円
なお、回収可能価額は、主に使用価値により測定しており、将来キャッシュ・フローを
0.2％～0.7％で割り引いて算定しております。
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
（セグメント情報等）
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取
締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっ
ているものであります。
当社は、事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う事業について包括的な
戦略を立案し、事業活動を展開しております。
従って、当社は事業本部を基礎とした事業別セグメントから構成されており、「ビル事
業」、「住宅事業」、「アセットサービス事業」の３つを報告セグメントとしております。
「ビル事業」は、事務所用ビル・商業施設の賃貸及び管理等を行っております。「住宅事
業」は、マンション・戸建住宅の分譲並びにマンションの賃貸及び管理等を行っております。
「アセットサービス事業」は、不動産の売買、仲介、コンサルティング並びに駐車場運営等を
行っております。
２．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 調整額
合計 表計上額
アセット (注)１ (注)２
ビル 住宅 計 (注)３
サービス
営業収益
外部顧客への営業収益 108,620 97,703 42,885 249,210 24,092 273,302 － 273,302
セグメント間の内部営業収益
966 997 361 2,325 204 2,529 △2,529 －
又は振替高
計 109,587 98,701 43,246 251,535 24,296 275,832 △2,529 273,302
セグメント利益 33,390 14,146 6,366 53,902 180 54,083 △7,317 46,765
セグメント資産 (注)４ 976,874 201,620 74,774 1,253,269 120,336 1,373,606 76,485 1,450,091
その他の項目
減価償却費 12,010 991 1,746 14,748 1,651 16,399 48 16,448
持分法適用会社への投資額 53 － － 53 47,040 47,094 － 47,094
有形固定資産及び
29,008 5,491 2,102 36,603 3,338 39,941 53 39,995
無形固定資産の増加額
(注)１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リゾート事業やクオリティライフ事
業及び資産運用事業等を行っております。
２．（１）セグメント利益の調整額△7,317百万円には、セグメント間取引消去７百万円及び各報告セグメントに
配分していない全社費用△7,325百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属
しない一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額76,485百万円には、全社資産132,407百万円、セグメント間消去△55,922百万
円が含まれております。全社資産は、主に当社の現金・預金、投資有価証券及び管理部門に係る資産等
であります。
３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
４．当連結会計年度より、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16
日）等を適用したため、前連結会計年度については、遡及適用後の数値を記載しております。
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 調整額
合計 表計上額
アセット (注)１ (注)２
ビル 住宅 計 (注)３
サービス
営業収益
外部顧客への営業収益 120,940 131,297 44,192 296,430 26,606 323,036 － 323,036
セグメント間の内部営業収益
1,652 1,210 1,019 3,882 149 4,032 △4,032 －
又は振替高
計 122,593 132,507 45,211 300,312 26,756 327,068 △4,032 323,036
セグメント利益 37,095 15,846 5,899 58,841 1,769 60,611 △8,200 52,410
セグメント資産 1,041,655 211,813 82,696 1,336,165 127,021 1,463,186 100,862 1,564,049
その他の項目
減価償却費 12,548 1,105 1,918 15,572 1,570 17,142 135 17,277
持分法適用会社への投資額 46 － － 46 46,149 46,196 － 46,196
有形固定資産及び
61,215 3,071 1,391 65,678 1,223 66,901 △314 66,587
無形固定資産の増加額
(注)１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リゾート事業やクオリティライフ事
業及び資産運用事業等を行っております。
２．（１）セグメント利益の調整額△8,200百万円には、セグメント間取引消去17百万円及び各報告セグメントに
配分していない全社費用△8,218百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属
しない一般管理費であります。
（２）セグメント資産の調整額100,862百万円には、全社資産172,328百万円、セグメント間消去△71,465百万
円が含まれております。全社資産は、主に当社の現金・預金、投資有価証券及び管理部門に係る資産等
であります。
３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
【関連情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「２．報告セグメントごとの営業収
益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報」に同様の情報を記載しているた
め、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益の金額が、連結損益計算書の営業収益の金額の90％を超えて
いるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が、連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％
を超えているため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
外部顧客への営業収益のうち、特定の顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の10％
に満たないため、記載を省略しております。
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
減損損失 637 172 455 1,265 1,229 2,495 － 2,495
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
アセット
その他 合計 調整額
表計上額
ビル 住宅 計
サービス
減損損失 － － 194 194 1,156 1,350 － 1,350
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
当期償却額 － 51 1,527 1,578 131 1,709 － 1,709
当期末残高 － 410 2,302 2,712 423 3,136 － 3,136
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
（単位：百万円）
報告セグメント
連結財務諸
その他 合計 調整額
アセット 表計上額
ビル 住宅 計
サービス
当期償却額 － 51 1,525 1,576 71 1,647 － 1,647
当期末残高 － 393 777 1,170 22 1,192 － 1,192
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2018年１月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2019年１月１日 至 2019年12月31日）
該当事項はありません。
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
（賃貸等不動産関係）
当社及び一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル、賃貸マン
ション、賃貸商業施設等を所有しております。なお、賃貸オフィスビル等の一部については、当
社及び一部の連結子会社が使用しているため、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産
としております。
これら賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対
照表計上額、期中増減額及び時価は、次の通りであります。
（単位：百万円）
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
期首残高 717,976 699,697
連結貸借対照表計上額 期中増減額 △18,278 21,853
賃貸等不動産
期末残高 699,697 721,551
期末時価 1,100,464 1,151,898
期首残高 150,666 150,571
賃貸等不動産として
連結貸借対照表計上額 期中増減額 △95 △676
使用される
期末残高 150,571 149,894
部分を含む不動産
期末時価 171,968 183,070
(注)１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
２．期末の時価は、主要な物件については、社外の不動産鑑定士による不動産評価に基づく金額、その他の物件は
「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であり
ます。
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
（１株当たり情報）
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
１株当たり純資産額 1,605.70円 1,794.15円
１株当たり当期純利益 125.79円 141.59円
(注)１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２．１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益の算定上、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式
は期末発行済株式総数及び期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。な
お、期末発行済株式総数の計算において控除した当該自己株式の期末発行済株式数は、前連結会計年
度においては127千株、当連結会計年度においては120千株であり、期中平均株式数の計算において控
除した当該自己株式の期中平均株式数は、前連結会計年度においては84千株、当連結会計年度におい
ては121千株であります。
３．１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
(自 2018年１月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年12月31日)
１株当たり当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益(百万円) 27,277 29,796
普通株主に帰属しない金額(百万円) － －
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益
27,277 29,796
(百万円)
普通株式の期中平均株式数(千株) 216,853 210,447
４．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下の通りであります。
前連結会計年度 当連結会計年度
項目
(2018年12月31日) (2019年12月31日)
純資産の部の合計額(百万円) 356,578 384,211
純資産の部の合計額から控除する金額(百万円) 8,447 9,203
(うち非支配株主持分(百万円)) 8,447 9,203
普通株式に係る期末の純資産額(百万円) 348,131 375,008
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の
216,809 209,016
普通株式の数(千株)
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東京建物㈱（8804） 2019年12月期 決算短信
（重要な後発事象）
（自己株式の消却）
当社は、2020年１月20日開催の取締役会において、会社法第178条の規定に基づき、自己株式
を消却することを決議し、以下の通り実施いたしました。
（１）消却する株式の種類
当社普通株式
（２）消却する株式の数
7,795,700株（消却前の発行済株式総数に対する割合3.59％）
（３）消却日
2020年１月31日
（４）消却後の発行済株式総数
209,167,674株
（参考）
消却する株式の数は、2019年１月18日開催の取締役会決議により取得した自己株式7,795,700
株と同数となります。
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