2021年12月期第3四半期 決算説明資料
2021.11.10
目次
■ 決算サマリー p.3 ■ Appendix p.29
■ 2021年12月期第3四半期 損益計算書 p.4 長期ビジョン・中期経営計画の概要 p.30
■ 2021年12月期第3四半期 貸借対照表 p.5 投資計画の進捗 p.36
■ 販売用不動産の残高推移 p.7 2021年12月期 投資計画 p.37
■ 新型コロナウイルス感染拡大による主な影響 p.8 中期経営計画の進捗状況 p.38
■ マーケット環境の認識と今後の方針 p.9 株主還元 p.39
■ ESG関連の取り組み p.10 賃貸等不動産の時価評価 p.40
■ 2021年12月期 通期業績予想 p.11 主要開発プロジェクト p.41
■ セグメント別概況 p.12 八重洲・日本橋・京橋エリアの特長 p.42
①ビル事業 p.13 （仮称）渋谷二丁目西地区（渋谷二丁目プロジェクト） p.45
②住宅事業 p.17 多様な働き方に応える取り組み p.46
③アセットサービス事業 p.23 東京建物グループのマテリアリティ p.47
④その他 p.25 ESG関連の取り組み p.48
事業データ p.50
施設一覧（リゾート事業） p.51
マーケットデータ p.52
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決算サマリー
2021年12月期第3四半期決算
• 新型コロナウイルス感染拡大の影響がホテル・商業施設・駐車場において引き続き生じているものの、主力のオフィスビル賃貸
は堅調、分譲マンションは好調に推移していることに加え、投資家向け物件売却が増加したこと等により、増収増益。
（投資家向け物件売却額：356億円、同粗利益：126億円）
トピックス
• 国連グローバルコンパクトに参加（8月／ｐ.49）
• DBJ Green Building認証を5物件で新規取得（8月／p.10）
• 当社グループの温室効果ガス排出量削減目標に関し、「SBT (Science Based Targets)」認定を取得（9月／p.10）
• GRESBリアルエステイト評価のうち、「GRESBスタンディング・インベストメント・ベンチマーク」において、5年連続最高位
「5スター」獲得、2021年「グローバル・セクターリーダー」に選出（10月／p.49）
• Brillia Tower 浜離宮、モデルルームオープン（8月） Brillia Tower 堂島、登録受付開始（10月）
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2021年12月期第3四半期 損益計算書
• 新型コロナウイルス感染拡大の影響がホテル・商業施設・駐車場において引き続き生じているものの、主力のオフィスビル
賃貸は堅調、分譲マンションは好調に推移していることに加え、投資家向け物件売却が増加したこと等により、増収増益。
（投資家向け物件売却額：356億円、同粗利益：126億円）
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
3Q実績 3Q実績 通期予想
営業収益 2,128 2,231 102 3,550 63%
ビル 862 938 76 1,670 56%
住宅 760 833 73 1,200 69%
アセットサービス 330 305 ▲ 24 460 66%
その他 175 153 ▲ 21 220 70%
営業利益 269 416 146 ・営業収益・事業利益 540 77%
投資家向け物件売却が増加したこと等により、
持分法投資損益 2 1 ▲1 ▲ 10 -
増収増益
事業利益 ※1 272 417 145 530 79%
ビル 257 303 45 455 67%
住宅 65 142 77 155 92%
アセットサービス 13 26 13 30 88%
その他 8 11 3 ▲ 10 -
消去・全社 ▲ 72 ▲ 66 5 ▲ 100 -
営業外収益 38 40 2 35 115%
営業外費用 62 65 2 95 69%
支払利息 50 50 ▲0
経常利益 245 391 146 480 82%
投資有価証券売却益の増加、海外事業にかかる
特別利益 27 72 45 20 360%
出資金売却益・清算益等の計上
特別損失 28 3 ▲ 25 前期投資有価証券評価損計上の影響等 - -
税引前利益 243 460 216 500 92%
親会社株主に帰属する四半期純利益 168 314 146 330 95%
※1 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益
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2021年12月期第3四半期 貸借対照表
• 分譲マンション・投資家向け売却物件の開発用地の取得等による販売用不動産の増加等により、総資産が460億円増加。
単位：億円 2020/12末 2021/9末 増減 主な増減要因
資産合計 16,246 16,706 460
流動資産 4,477 4,862 384
・販売用不動産
現金・預金 546 655 109
分譲マンション・投資家向け売却物件の開発用地の取得等により増加
販売用不動産 3,485 3,655 169
その他 445 551 105
固定資産 11,768 11,844 75
有形固定資産 8,062 8,087 24 ・投資その他の資産
無形固定資産 1,305 1,309 3 上場株式の時価上昇等に伴う投資有価証券の増加
投資その他の資産 2,400 2,447 47
負債合計 12,255 12,406 151
・有利子負債
有利子負債 9,768 9,944 175
ハイブリッド社債の発行等により増加
その他負債 2,486 2,461 ▲ 24
純資産合計 3,991 4,300 308
・株主資本
株主資本 3,002 3,214 211 親会社株主に帰属する四半期純利益+314、配当金の支払い▲100
その他の包括利益累計額 891 978 87 ・その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金等の増加
非支配株主持分 97 107 9
自己資本比率 24.0% 25.1% 1.1p
DEレシオ ※1 2.5 2.4 ▲ 0.1 ・ネットDEレシオ 2.2倍
有利子負債/EBITDA倍率 ※2 13.4 - -
※1 DEレシオ＝有利子負債÷自己資本
※2 有利子負債/EBITDA倍率＝有利子負債÷（営業利益＋受取利息・配当金＋持分法投資損益＋減価償却費＋のれん償却費）
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2021年12月期第3四半期 貸借対照表
有形・無形固定資産内訳 総資産： 16,706 億円 有利子負債内訳
流動資産 4,862 負債 12,406
アセットサービス事業 168億円 2%
現金・預金 655 有利子負債 9,944
住宅事業 その他 240億円 2% 販売用不動産 3,655 借入金 6,720 その他 24億円 0%
279億円 3% コマーシャルペーパー
販売用不動産 1,562 社債 2,550
650億円 6%
仕掛販売用不動産 1,456 コマーシャルペーパー 650
開発用不動産 635 その他 24
その他 551 その他負債 2,461 社債
固定資産 11,844 2,550億円 26% 借入金
有形固定資産 8,087 6,720億円 68%
ビル事業
無形固定資産 1,309
8,708億円 93%
投資その他の資産 2,447 純資産 4,300
株主資本 3,214
その他の包括利益累計額 978
非支配株主持分 107
販売用不動産内訳 DEレシオの状況
＜開発状況別＞ ＜セグメント別＞
2021/9末
アセットサービス事業
開発用不動産（土地）
512億円 14%
ハイブリッド
635億円 17%
ビル事業 考慮 ※3
販売用不動産（竣工済み） 1,344億円 37%
DEレシオ ※1 2.4 倍 1.9 倍
1,562億円 43%
住宅事業 ネットDEレシオ ※2 2.2 倍 1.7 倍
仕掛販売用不動産（建設中）
1,798億円 49%
1,456億円 40% ※1 DEレシオ＝有利子負債／自己資本
※2 ネットDEレシオ=(有利子負債－現金・預金)／自己資本
※3 ハイブリッドローンとハイブリッド社債の合計1,480億円について、
格付上の資本認定額合計740億円を考慮して計算
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販売用不動産の残高推移
• 第3四半期累計では、賃貸マンション等の投資家向け物件売却や分譲マンションの販売が進捗したものの、ビル事業における物流
施設開発用地や住宅事業における分譲マンション開発用地等の取得が進んだ結果、販売用不動産残高は3,655億円に増加。
• 投資家向け売却物件は総投資額ベースで約500億円増加し、約3,900億円。分譲マンションもランドバンクを順調に積み増し、
約8,400戸確保。
＜販売用不動産の残高推移＞
（億円）
投資家向け物件売却
4,000
3,655 （ビル、賃貸マンション、アセットサービス）
3,485 0
3,373 27
512 販売用不動産残高（2021年9月末時点）：
164 アセットサービス
501 2,247億円（2020年末比＋182億円）
3,000 2,834 →p.24
517 390
36
433 賃貸マンション 総投資額※1（意思決定ベース）：
435 291 →p.21 約3,900億円（2020年末比＋500億円）
2,219 ⇒想定売却益※2：約770億円
37 204
2,000
1,344 物流・ホテル・
357
1,079
1,102
商業施設・オフィス
【2021年取得決定済案件】
17
1,537 1,471 852 物流施設3件、中規模オフィス3件、
→p.15
554 賃貸マンション2件、アセットソリューション13件ほか
1,128 277
1,012 17
1,000 246 【2021年売却済み案件】
都市型商業3件、賃貸マンション7件
1,537
1,320 1,420 1,408 分譲マンション等 アセットソリューション18件ほか
1,253 1,306
1,012 1,128
929
0
2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/9
分譲マンション
固定資産から販売用不動産への振り替え 販売用不動産残高：
1,408億円（2020年末比▲12億円）
2018年末 2019年末 2020年末
オフィス・賃貸マンション オフィス約100億円 オフィス約240億円 ランドバンク（2021年計上予定1,060戸を含む）：
合計約350億円 シニア住宅約130億円他 約8,400戸（2021年3Q累計900戸取得）
※1 各物件の取得時の簿価に、取得後発生する建築費等を加えた投資額を合計して算出。
※2 2020年末時点の想定売却益より当期売却済み物件の売却益を控除し、当期新たに取得が決定した物件の想定売却益を合計して算出。
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新型コロナウイルス感染拡大による主な影響
• 新型コロナウイルス感染拡大の影響が続いており、特にホテル・商業施設の賃貸事業、駐車場事業、リゾート事業に影響が残る。
• 一方、ビル賃貸事業全体としては安定的に推移。分譲マンション事業、投資家向け物件売却は好調を維持。
主に影響が
2021年12月期 新型コロナウイルスの影響の想定 2021年12月期第3四半期 新型コロナウイルスの影響
あった項目
• ホテル・商業施設の賃貸において、コロナウイルス感染拡大前の
売り上げ水準には回復せず、一部テナント・オペレーターの入れ
ビル • ホテル・商業施設は引き続き影響を受けているものの、期首の計
替えを想定した結果、昨年実績対比若干の減収を想定。
（賃貸） 画から大きな増減なく進捗。
• ただし、影響があるアセットのボリュームは限定的であり、ビル賃貸
全体では、増収増益を見込む。
• マンション分譲において、モデルルーム・販売センターは完全予約 • モデルルームや販売センターにおいて、同時間帯の来場者数を限
住宅
制とし、感染症対策を徹底しながら、計画どおりの販売を行う想 定しているものの、来場者数は順調に推移。顧客の住宅に対す
（分譲）
定。 る購買意欲の高まり等により、販売は好調に進捗。
• 駐車場事業において、当面稼働は厳しいものの、春以降は段階
• 駐車場事業において、外出自粛要請により、特に地方主要駅
アセットサービス 的に回復し、今年末には概ね例年並みの水準に戻ることを想定。
前のパーク&ライド型や大型商業施設附帯の駐車場は引き続き
（駐車場） ただし、一部の大型駐車場の稼働回復は、翌期以降まで期間
低稼働。
を要すると想定。
• 愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾート）において、春以降は回復
• 愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾート）、温浴施設（おふろの
を見込み、昨年実績対比増益を見込む。
その他 王様）、いずれも影響継続。
• 温浴施設（おふろの王様）は、コロナ前の水準までの稼働回復
（リゾート） • ゴルフ場について、飲食サービス売上は低水準であるものの、稼
は翌期以降となる見通し。
働は好調を維持。
• ゴルフ場は来場者回復。昨年実績対比増益を見込む。
投資家向け • 引き続き、投資需要が堅調な好立地のオフィス・賃貸マンション
• 第3四半期までに、商業施設、賃貸マンション等の売却を実施。
物件売却 等を中心に、物件売却を拡大する方針。
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マーケット環境の認識と今後の方針
• 当社における新型コロナウイルス感染拡大の直接的な影響は限定的。
• アフターコロナにおける働き方・住まい方の多様化を見据えた新しい商品企画を推進。
• 不動産取引市場において、安定したキャッシュフローが期待される物流施設・賃貸マンションを中心に、投資家の不動産投資意欲は
旺盛。新規プロジェクト確保に向けて積極的に投資を推進。
今後のマーケット環境の認識と当社の取り組み
• 当社ポートフォリオにおいては賃料・空室率に大きな影響が生じていないものの、 具体的取り組み
マーケットの空室率は上昇傾向であり、リーシング期間の長期化に注意が必要。 什器や会議室など内装
• 一方、当社は2025年まで大型物件の竣工がなく、マーケットにおいても2021・ 工事が済んだ状態で貸し
2022年の新規供給床は少ないこと、当社ポートフォリオ（規模・立地）の 出す「セットアップオフィス」
オフィス を展開。入居工事費や
優位性があることから、空室率・賃料水準が大きく悪化する可能性は低い見通し。
• 引き続き、好立地・ハイスペックを志向するという大きなトレンドは不変だが、 原状回復工事費が低減
できる点等が評価され、
テレワークの普及等により、より生産性が高まるオフィスの商品企画やフレキシブ
企業からの反響は好評。
ルなワークプレイスを求める顧客ニーズへの対応が必要。 セットアップオフィスのイメージパース
• 分譲マンションについて、実需層の需要は引き続き好調。利便性が高い都心 具体的取り組み
好立地に加えて、郊外エリアの物件も好調に推移する見通し。 Brillia大島Parkside
• 賃貸マンションにおいても事業環境に大きな変化はなく安定的な需要を見込む。 にて在宅勤務や衛生
住宅
• 一方でテレワークの普及により、快適な執務環境とくつろげる居住環境の両立に 面に配慮した商品企
対する需要は高まっており、共用部のコワーキングスペースや、居室内における 画を実施。
ワークスペースの確保など新しい商品企画を推進。
プライベート・ベース タッチレス水栓
アセット • 駐車場事業：足許の稼働は厳しいものの、旅行需要等の回復と車室数の拡大により、中長期的には成長を見込む。
サービス • 仲 介 事 業 ：好調な不動産取引市場を背景に引き続き順調に推移する想定。
• ファンド事業：国内不動産への旺盛な投資ニーズを背景に着実な成長を見込む。
その他 • 海 外 事 業 ：東南アジアにて推進中のプロジェクトについて、外部環境変化の影響長期化を踏まえ事業計画を精査中。
• リゾート事業：インバウンド需要は厳しいものの、国内旅行は徐々に回復、ゴルフ需要は堅調に推移する見通し。
• 不動産取引マーケットにおいては、投資家の不動産投資意欲が旺盛。特に、安定収益が期待される好立地のオフィス、物流施設や賃貸マン
不動産
ション等への投資需要は今後も好調に推移する見通し。
取引市場
（当期、物流施設3件、中規模オフィス3件、賃貸マンション2件の新規プロジェクトを確保済み）
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ESG関連の取り組み
温室効果ガス排出量削減 中長期目標 グリーンビルディングに関する外部評価・認証
1 2 3
CO2排出量
2030年度までに40％削減（2019年度比）
2050年度までにネットゼロ
■環境関連 KPI・目標 DBJ GB認証 BELS
Hareza Tower
項目 対象事業 KPI・目標
大手町タワー ★★★★★ Hareza Tower
温室効果ガス 2050年までに、CO2排出量ネットゼロ 東京スクエアガーデン
全事業 ★★★★★
排出量の削減 2030年までに、2019年度対比CO2排出量40%削減
中野セントラルパークサウス
2050年までに、事業活動で消費する電力の再生可能 SMARK 伊勢崎 ★★★ 大手町タワー
全事業
再生可能エネルギー エネルギー化100% Brillia ist 勝どき (住宅)
の導入 2030年までに、保有する不動産で消費する電力の再生 東京建物日本橋ビル
ビル事業
可能エネルギー化40% 東京建物八重洲ビル ★★ エンパイヤビル
大崎センタービル
ZEB・ZEHの ビル事業 2030年までに、原則としてすべての新築オフィスビル・物流 ★★★★
開発推進 住宅事業 施設・分譲マンションにおいてZEB・ZEH※1を開発 新宿センタービル 1
東京建物仙台ビル 2 ZEB
グリーンビルディング 2030年までに、原則として開発するすべての新築オフィス エンパイヤビル 3
ビル事業
認証の取得 ビル・物流施設において、グリーンビルディング認証を取得 横浜ファーストビル ZEB Ready Hareza Tower
★★★
日本橋TIビル
2021年9月 CASBEE建築
Sランク：Hareza Tower / 名古屋プライムセントラルタワー
SBT (Science Based Targets) 認定を取得
®
ABINC認証（いきもの共生事業所 認証）
大手町タワー / 東京スクエアガーデン
※1 ZEBには、Nearly ZEB（75％以上省エネ）、ZEB Ready（50％以上省エネ）、ZEB Oriented（延床面積
10,000㎡以上で、事務所等は40%以上省エネ、ホテル等は30%以上の省エネ）等を含む。 SEGES認証（都会のオアシス）
ZEHには、Nearly ZEH-M（75％以上省エネ）、ZEH-M Ready（50％以上省エネ）、ZEH-M Oriented
（20％以上省エネ）等を含む。 大手町タワー / 東京スクエアガーデン
※赤文字は2021年8月、外部評価を新規取得した物件
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2021年12月期 通期業績予想（本決算発表時より更新無し）
• 2021年12月期は、一部の分野において新型コロナウイルス感染拡大の影響は継続するものの、ビル事業・住宅事業における投資
家向け物件売却の増加や、駐車場・リゾート施設の稼働の回復等の結果、増収増益となる見通し。
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 3,349 3,550 200
・営業収益
ビル 1,445 1,670 224
ビル事業・住宅事業における投資家向け物件売却の増加や、駐車場・
住宅 991 1,200 208 リゾート施設の稼働の回復等により、増収。
アセットサービス 466 460 ▲6
その他 445 220 ▲ 225
営業利益 496 540 43
持分法投資損益 2 ▲ 10 ▲ 12 ・持分法投資損益内訳 ビル5億（+0）、その他▲15億（▲12億）
事業利益 ※1 498 530 31
・事業利益
ビル 408 455 46
ビル事業・住宅事業における投資家向け物件売却増加およびマンション
住宅 71 155 83 分譲粗利益の改善等により、増益。
アセットサービス 26 30 3
その他 86 ▲ 10 ▲ 96
消去・全社 ▲ 95 ▲ 100 ▲4
営業外収益 56 35 ▲ 21 前期投資事業組合利益の影響等
営業外費用 82 95 12 持分法損失の増加等
経常利益 470 480 9
特別利益 47 20 ▲ 27
特別損失 48 - ▲ 48
税引前利益 469 500 30
親会社株主に帰属する当期純利益 317 330 12
営業活動によるキャッシュフロー 435 100
投資活動によるキャッシュフロー ▲ 667 ▲ 600
財務活動によるキャッシュフロー 383 350
※1 事業利益＝営業利益+持分法投資損益
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セグメント別概況
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①ビル事業 2021年12月期第3四半期決算・通期予想
• 第3四半期累計では、新型コロナウイルス感染拡大の影響により都市型ホテルの賃貸収益は減少したものの、投資家向け物件売
却による収益の増加、オフィスビル賃貸が堅調に推移したこと等により、増収増益。
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
3Q実績 3Q実績 通期予想
営業収益 862 938 76 1,670 56%
ビル賃貸 559 562 3 新規+4、通期+22、売却・建替え等▲16、既存▲7 755 75%
不動産売上 42 112 70 投資家向け物件売却+70 540 21%
管理受託等 255 257 1 370 70%
配当 4 5 1 5 113%
営業利益 253 300 46 450 67%
事業利益 257 303 45 455 67%
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 1,445 1,670 224
ビル賃貸 749 755 5 新規＋7、通期＋24、売却・建替え等▲20、既存▲6
不動産売上 328 540 211 投資家向け物件売却＋211
管理受託等 360 370 9
配当 6 5 ▲1
営業利益 404 450 45 投資家向け物件売却＋48（2020年累計 72億、2021年累計 120億）
事業利益 408 455 46 持分法投資損益＋0（5億）
新規・通期稼働物件
・2021年新規稼働：カンデオホテルズ京都烏丸六角（2021年3月竣工）、エキスパートオフィス8拠点（2021年8月取得）
・2021年通期稼働：Hareza Tower（2020年5月竣工）、ののあおやまショップ＆レストラン（2020年5月竣工）、T-LOGI久喜（2020年6月竣工）
※新規：当期に竣工あるいは取得したビルによる収益増加インパクト 通期：前期中に竣工あるいは取得したビルが通期寄与することによる収益増加インパクト
売却・建替え等：売却や建替えにより稼働ビルが減少したことによる収益減少インパクト 既存：新規、通期、売却・建替え等以外のビルにおける賃料改定・フリーレントの解消・稼働率の変動等による影響額合計
13
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①ビル事業 保有オフィスビルポートフォリオ
• 9月末時点の平均賃料は31,077円/坪、稼働率は96.7％と高水準を維持。
＜平均賃料（左軸）・稼働率（右軸）＞
（円/坪）
2021/9末時点 棟数 面積 98.9% 98.9% 99.0% 98.0% 98.7% 97.7% 100%
96.6% 96.7% 96.7%
40,000
保有オフィスビル ※1 ※2 46 514,386㎡
30,470 30,583 30,846 30,288 30,161 30,835 31,061 30,830 31,077
30,000 90%
転貸ビル ー 87,662㎡
ホテル・商業施設・物流施設・その他 ー 279,803㎡ 20,000
80%
ビル事業 賃貸面積合計 ー 881,851㎡
10,000
0 70%
2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12 2021/3 2021/6 2021/9
＜基準階面積別 賃貸面積比率＞ ＜築年数別 賃貸面積比率＞ ＜所在地域別 賃貸面積比率＞
その他
1,000坪以上
300坪未満 16.9%
19.4% 築30年以上
20.0% 首都圏（23区除く）
28.7% 都心3区
築10年未満 2.5%
300坪以上 47.3% 40.6%
500坪未満 500坪以上 築20年以上 23区（都心5区除く）
22.8% 1,000坪未満 30年未満 22.9% 渋谷区
築10年以上
37.8% 9.4% 新宿区
20年未満 平均築年数 ※3
19年 17.0%
14.6%
※1 保有オフィスビル棟数・平均賃料・稼働率の算出対象の定義については50ページの注釈をご参照ください。
※2 2019年9月末に取得した「DNP五反田ビル」は「保有オフィスビル」に含めておらず、平均賃料・稼働率・賃貸面積比率の算出対象に含まない。
※3 賃貸面積による加重平均値により算出。
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14
①ビル事業 投資家向け物件売却の取り組み
• 第3四半期累計で、物流施設3件・中規模オフィス3件の新規プロジェクトを確保。
• 販売用不動産残高は2020年末より241億円増加の1,344億円、総投資額ベースでは約600億円増加の約2,800億円に
ストックが拡大。
＜ビル事業 販売用不動産残高推移＞ ＜都市型ホテル一覧＞
2020年末時点 約240億円 エリア ホテル名 客室数 竣工時期 状況
（億円） 固定資産から振り替え
1 六本木 カンデオホテルズ東京六本木 149 2017/9 稼働中
1,500
2019年末時点 100億円弱 1,344 2 銀座 ザ・スクエアホテル銀座 182 2018/8 稼働中
固定資産から振り替え
浅草 ホテルグレイスリー浅草 125 2018/9 稼働中
1,079 1,102
2018年末時点 200億円弱 御堂筋① ザ・ビー大阪御堂筋 306 2019/2 稼働中
1,000 固定資産から振り替え 852 3 大宮 カンデオホテルズ大宮 321 2019/8 稼働中
京都三条 星野リゾート OMO5京都三条 122 2019/12 稼働中
554 京都四条 カンデオホテルズ京都烏丸六角 106 2021/3 稼働中
販売用不動産
500
（竣工済み） 御堂筋② 未定 未定 2023年夏 開発中
246 秋葉原 未定 未定 未定 開発中
※上記リストには、投資家向け物件売却対象の主要アセットを掲載
0
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/9 1 2 3
総投資額（意思決定ベース）※：約2,800億円
安定稼働時の平均NOI利回りは5％程度を想定
カンデオホテルズ東京六本木 ザ・スクエアホテル銀座 カンデオホテルズ大宮
※ 各物件の取得時の簿価に加え、取得後発生する建築費等も加味した総投資額を合計して算出。
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15
①ビル事業 投資家向け物件売却の取り組み
＜物流施設一覧＞ ＜都市型コンパクト商業施設一覧＞
物件名 開業時期 状況 エリア 物件名 竣工時期 状況
1 T-LOGI久喜 2020/7 稼働中 福岡天神 TENJIN249 2018/7 売却済
2 （仮称）T-LOGI横浜青葉 2022/2 開発中 五反田 FUNDES五反田 2019/7 売却済
（仮称）T-LOGI習志野 2022/2 開発中 銀座 FUNDES銀座 2019/11 売却済
3 （仮称）T-LOGI福岡 2022/5 開発中 福岡天神 4 (仮称）天神西通プロジェクト 2022/3 開発中
（仮称）T-LOGI綾瀬 2022/7 開発中
（仮称）T-LOGI習志野Ⅱ 2022/7 開発中 ＜中規模オフィス一覧＞
（仮称）T-LOGI加須 2022/10 開発中
物件名 竣工時期 状況
（仮称）大阪物流施設プロジェクト 2022年秋 開発中
（仮称）T-LOGI千葉北 2022年冬 開発中 5 （仮称）日本橋小伝馬町プロジェクト 2022/4 開発中
（仮称）T-LOGIあきる野 2023年夏 取得予定 （仮称）仙台広瀬通りプロジェクト 2023年春 取得予定
（仮称）T-LOGI京都伏見 2023年夏 開発中 （仮称）札幌北8西1再開発プロジェクト 2023年冬 開発中
（仮称）T-LOGI一宮 2023年秋 取得予定 （仮称）芝浦プロジェクト 2024年春 開発中
（仮称）T-LOGI寒川 2024年秋 開発中 （仮称）仙台駅前南町通りプロジェクト 2024年春 取得予定
（仮称）T-LOGI相模原 2025年夏 開発中 （仮称）蒲田駅前プロジェクト 2023年冬 開発中
※上記リストには、投資家向け物件売却対象の主要アセットを掲載
※赤文字は2021年取得物件（予定を含む）
1 2 3 4 5
T-LOGI久喜 （仮称）T-LOGI横浜青葉 （仮称）T-LOGI福岡
（2020年6月竣工） （2022年2月開業予定） （2022年5月開業予定）
⇒満床稼働中。 ⇒2021年1月、 ⇒2021年7月、
国内大手物流会社の入居内定。 国内大手物流会社の入居内定。 （仮称）天神西通PJ （仮称）日本橋小伝馬町PJ
一括賃借。 一括賃借。 （2022年3月竣工予定） （2022年4月竣工予定）
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②住宅事業 2021年12月期第3四半期決算・通期予想
• 第3四半期累計では、分譲マンション計上戸数が前年同四半期の955戸から689戸に減少したものの、粗利益率の上昇および投
資家向け物件売却の増加等により、大幅な増収増益。
2021/8/10公表
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
3Q実績 3Q実績 修正通期予想
営業収益 760 833 73 1,200 69%
マンション分譲 507 446 ▲ 60 計上戸数：689戸、戸当たり単価：6,484万円、粗利益率28.4％ 695 64%
戸建分譲 - - - - -
不動産売上 64 183 119 賃貸マンションの売却+163（前期3Q 10億、当期3Q 174億） 220 83%
住宅賃貸 40 43 3 60 73%
販売受託 7 10 2 10 102%
管理受託等 140 149 8 215 69%
営業利益 65 142 77 賃貸マンションの売却+59（前期3Q 1億、当期3Q 60億） 155 92%
事業利益 65 142 77 155 92%
2021/8/10公表
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 修正通期予想
営業収益 991 1,200 208
マンション分譲 644 695 50 計上戸数：1,060戸、戸当たり単価：6,540万円、粗利益率24％
戸建分譲 - - -
不動産売上 88 220 131 賃貸マンションの売却+176（2020年累計 24億、2021年累計 200億）
住宅賃貸 55 60 4
販売受託 10 10 ▲0
管理受託等 192 215 22
営業利益 71 155 83 賃貸マンションの売却+64（2020年累計 2億、2021年累計 66億）
事業利益 71 155 83
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②住宅事業 分譲マンション 主な営業指標の推移
• 第3四半期累計の粗利益率は、28.4％と引き続き好調な水準を維持。
• 好調なマーケットを背景に当社の販売活動も想定以上に進捗しているため、当期計上予定戸数を当初計画980戸から、
1,060戸に修正（2021年8月に実施）。
• 竣工在庫は54戸まで減少。修正後の当期計上予定戸数に対する第3四半期末時点契約進捗率は約101％と計画達成見込み。
＜計上戸数 エリア別割合＞ ＜計上戸数に対する契約進捗率の推移＞
2018/12 2019/12 2020/12 2021/12
東京23区
関西ほか 21.8% 期首時点 77% 83% 73% 70% ※
関西ほか
27.1% 東京23区
39.7% 都下 1Q末時点 91% 89% 83% 82% ※
46.1%
0.1%
2Q末時点 94% 94% 87% 96% ※
その他首都圏 その他首都圏
25.8% 38.4% 3Q末時点 97% 98% 95% 101% ※
都下
1,060戸 ※
計上戸数 988戸 1,315戸 1,196戸
0.9% （予定）
2020年12月期第3四半期 2021年12月期第3四半期 ※今期計上予定戸数の修正に伴い、契約進捗率も修正
955戸計上 689戸計上
＜計上戸数・粗利益率推移＞ ＜マンション竣工在庫推移＞
（戸） （戸）
33.3% ■東京 ■首都圏 ■関西ほか
1,500 29.8% 400
1,315 1,060 321
1,196 30% 305
24.6% 28.4%
22.4% （3Q実績） 300 243 うち、契約済み
971 988
1,000 216 24戸
24% 20% 177 179
（通期予想）
200
130
109
500 10% 83
689 100 54
0 0% 0
2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/9
2021/12 2019/6 2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12 2021/3 2021/6 2021/9
※点線は通期予想
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②住宅事業 分譲マンション 今後の主な計上物件①
• 当期、SHINTO CITY（Ⅰ街区）やBrillia Tower 西新等の高収益物件を計上。
• 第3四半期累計、約900戸分の用地を取得し、2021年計上予定戸数を含むランドバンクは約8,400戸を確保。
＜2021年計上物件＞
当社計上
主な計上予定物件 総戸数※1
予定戸数
Brillia 北浦和 65 65
２
０
２ SHINTO CITY（Ⅰ街区） 605 151
１
計 Brillia Tower 西新 306 245
上
予
定 Brillia 上野Garden 99 79
Brillia Tower 有明 MID CROSS 300 300 ※2
Brillia 京都松ヶ崎 109 109
２ SHINTO CITY（Ⅱ街区） 395 99 Brillia Tower 西新 SHINTO CITY（Ⅰ街区）
０
２
２ SHINTO CITY（Ⅲ街区） 411 103
計
上 Brillia City 西早稲田 454 454 ＜当社事業推進案件＞ ＜ランドバンク＞
予
定
Brillia City ふじみ野 708 283 ※2
合計：約11,600戸 合計：約8,400戸
Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘
520 312
BLOOMING RESIDENCE
SHIROKANE The SKY 1,247 310 ランドバンク
関西ほか
２ Brillia Tower 浜離宮 420 144 組み入れ前
０ 26.6% 東京23区
２ 約3,200戸
３ Brillia City 石神井公園 ATLAS 844 204
以 43.6%
降
ランドバンク
計
Brillia Tower 前橋 203 162
上 組み入れ済 その他首都圏
予 Brillia Tower 堂島 463 463
定 約8,400戸 23.2%
HARUMI FLAG 4,151 490 都下
6.6%
西新宿三丁目西地区市街地再開発事業 約3,200 未定 2021年計上予定
※1 地権者住戸を含む物件全体の総戸数
1,060戸含む
※2 複数年にわたって分譲を予定している戸数も含む
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②住宅事業 分譲マンション 今後の主な計上物件②
• 今後も、都心における大規模再開発プロジェクトや地方都市中心部での大規模タワーマンションなど、各年度に注目度の高い
物件の計上を予定。
• ランドバンク約8,400戸のうち、中期経営計画最終年度である2024年度までに約5,700戸を計上予定。
Brillia Tower 西新 Brillia Tower 有明 Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 SHIROKANE The SKY Brillia Tower 堂島
（総戸数306戸、当社分約245戸） MID CROSS BLOOMING RESIDENCE （総戸数1,247戸、当社分約310戸） （総戸数463戸、当社分463戸）
（総戸数300戸、当社分300戸） （総戸数520戸、当社分312戸）
2021年 2022年 2023年 2024年
SHINTO CITY 1・2街区、3街区 Brillia City 西早稲田 Brillia City ふじみ野 ※1 Brillia Tower 浜離宮 HARUMI FLAG
（総戸数1,411戸、当社分約353戸） （総戸数454戸、当社分454戸） （総戸数708戸、当社分約283戸） （総戸数420戸、当社分144戸） （総戸数4,151戸、当社分約490戸）
※1 1街区：2022年、2街区：2023年、
3街区：2024年竣工予定
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20
②住宅事業 賃貸マンション
• 第3四半期累計、2件の賃貸マンションプロジェクトを取得。
• 販売用不動産残高は売却の進捗に伴い、2020年末より43億円減少の390億円、総投資額ベースでは約100億円減少の
約600億円。
＜賃貸マンション（投資家向け売却）一覧＞
物件名 総戸数 竣工（予定）時期 状況
＜賃貸マンション 販売用不動産残高推移＞ Brillia ist 西麻布霞町 21 2008/7 稼働中
（億円）
グレイプス浅草 98 2009/12 稼働中
500
433 Brillia ist 中野セントラルパーク 17 2012/5 稼働中
390 Brillia ist 上野御徒町 33 2017/11 売却済
400 Brillia ist 清澄白河 47 2018/1 売却済
291 Brillia ist 四谷本塩町 85 2018/6 売却済
300 2018年末時点 150億円強 Brillia ist 文京茗荷谷 43 2019/3 売却済
固定資産から振り替え 204 Brillia ist 千駄ヶ谷 149 2019/5 売却済
（長期保有物件を除く）
200 Brillia ist 駒込 75 2020/2 売却済
Brillia ist 両国 85 2020/3 稼働中
100 販売用不動産 Brillia ist 新宿曙橋 49 2020/4 稼働中
17 17 （竣工済み） Minn上野 ※2 - 2020/6 稼働中
0 Brillia ist 元浅草 49 2020/11 稼働中
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/9 Brillia ist 赤羽 48 2021/2 稼働中
Brillia ist 新中野 42 2021/2 稼働中
Brillia ist 浅草橋 49 2021/10 開発中
総投資額（意思決定ベース）※1：約600億円
(仮称)大森山王プロジェクト 59 2021/12 開発中
安定稼働時の平均NOI利回りは5％程度を想定 (仮称)豊町6丁目プロジェクト 49 2022/2 開発中
Briilia ist 上野 36 2022/2 開発中
(仮称)東中延2丁目プロジェクト 99 2022/4 開発中
＜賃貸マンション（長期保有）一覧＞ (仮称)町屋駅前プロジェクト 59 2022/5 開発中
(仮称)渋谷本町プロジェクト 47 2022/8 開発中
物件名 総戸数 竣工（予定）時期 状況
(仮称)西早稲田プロジェクト 30 2022/11 開発中
Brillia ist 東雲キャナルコート 423 2005/3 稼働中
(仮称)蔵前4丁目プロジェクト① 49 2022/11 開発中
Brillia ist Tower 勝どき 536 2011/1 稼働中
クラス青山（ののあおやま民活棟） 229 2020/5 稼働中 (仮称)青葉台学生寮プロジェクト 130 2022/12 開発中
ツクイ・ののおあやま 49 2020/5 稼働中 (仮称)蔵前4丁目プロジェクト② 74 2023/1 開発中
HARUMI FLAG(選手村跡地開発) 約1,500 未定 開発中 (仮称)池尻大橋プロジェクト 200 2024/11 開発中
(仮称)千駄ヶ谷Ⅱプロジェクト 未定 未定 開発中
(仮称)洗足池プロジェクト 未定 未定 開発中
※1 各物件の取得時の簿価に加え、取得後発生する建築費等も加味した総投資額を合計して算出。 ※上記リストには、投資家向け物件売却対象の主要アセットを掲載
※2 「Minn上野」は立地特性に鑑みアパートメントホテル（宿泊施設）として開発。 ※赤文字は2021年取得物件
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21
②住宅事業 賃貸マンション
Brillia ist 元浅草 Brillia ist 新中野
（2020年竣工） （2021年竣工）
【 所 在】 東京都台東区元浅草一丁目16番2号 【 所 在】 東京都中野区中央三丁目41番7号
【 交 通】 都営大江戸線「新御徒町」駅徒歩3分、 【 交 通】 東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩6分、 JR中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩13分、
東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅徒歩10分 【 規 模】 地上12階建
【 規 模】 地上14階建 【 間 取り】 1R、1DK、1LDK
【 間 取り】 1K、1DK、1LDK～3LDK 【総戸数】 42戸
【総戸数】 75戸
（左）エントランスホール （左）エントランスホール
（右）外観 （右）外観
Brillia ist 赤羽 Brillia ist 浅草橋
（2021年竣工） （2021年竣工予定）
【 所 在】 東京都北区岩淵町37番9号 【 所 在】 東京都台東区浅草橋一丁目34番2号
【 交 通】 東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅徒歩2分 【 交 通】 JR総武線「浅草橋」駅徒歩2分
JR各線「赤羽」駅徒歩10分 都営地下鉄浅草線「浅草橋」駅徒歩4分
【 規 模】 地上12階建 【 規 模】 地上13階建
【 間 取り】 1R、1DK、1LDK、2DK、2LDK 【 間 取り】 1R、1DK、1LDK、2DK、2LDK
【総戸数】 48戸 【総戸数】 49戸
（左）エントランスホール （左）モデルルーム
（右）外観 （右）外観
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③アセットサービス事業 2021年12月期第3四半期決算・通期予想
• 第3四半期累計では、アセットソリューションにおける投資家向け物件売却による収益が減少したものの、仲介事業が堅調に推移し
たこと、駐車場の稼働改善等の結果、減収増益。
2021/8/10公表
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
3Q実績 3Q実績 修正通期予想
営業収益 330 305 ▲ 24 460 66%
仲介 20 34 13 仲介取扱高増加 45 76%
アセットソリューション 140 93 ▲ 47 投資家向け物件売却▲46（前期3Q 115億、当期3Q 68億） 165 57%
賃貸管理等 32 33 1 45 74%
駐車場 136 144 7 新型コロナウイルス感染拡大の影響の緩和 205 71%
営業利益 13 26 13 投資家向け物件売却▲2（前期3Q 23億、当期3Q 20億）、駐車場+5 30 88%
事業利益 13 26 13 30 88%
2021/8/10公表
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 修正通期予想
営業収益 466 460 ▲6
仲介 34 45 10
アセットソリューション 200 165 ▲ 35 投資家向け物件売却▲36（2020年累計 166億、2021年累計 130億）
賃貸管理等 42 45 2
駐車場 188 205 16 稼働の回復、車室数の増加等
投資家向け物件売却▲3（2020年累計 28億、2021年累計 25億）
営業利益 26 30 3
駐車場の損益改善＋6
事業利益 26 30 3
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23
③アセットサービス事業 主な営業指標の推移
• アセットソリューション…不動産の目利き力を活かした厳選投資により、都心部を中心にストックを確保。
• 駐車場…一部の駐車場にて解約が生じたこと等により、車室数は2020年末より1,532室減少し、74,641車室。
＜アセットソリューション 保有資産残高推移＞ ＜駐車場 車室数推移＞
（車室）
（億円） 80,000 74,176 75,267 76,173 74,366 74,706 74,641
600 69,401 69,683
66,736 67,353
515 499 510
60,000
433
400 356
40,000
277
200
20,000
0 0
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/9 2019/6 2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12 2021/3 2021/6 2021/9
＜アセットソリューション 保有資産残高内訳＞
その他 0.2%
その他
地方主要都市
8.7%
9.9%
都心郊外 商業・ホテル
（1都3県） オフィスビル
都心中心部 20.5%
20.8% 45.2%
（東京23区）
69.1% 分譲・賃貸
マンション
25.6%
所在地域別割合 アセットタイプ別割合
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24
④その他 2021年12月期第3四半期決算・通期予想
• 2020年12月にシニア施設等の運営事業を譲渡したことに伴い、 2021年12月期より、クオリティライフ事業本部とリゾート事業本
部を統合。本決算説明資料においては、クオリティライフ事業とリゾート事業を合算し、「クオリティライフ事業」として開示。
• 第3四半期累計では、前期に実施したシニア施設の運営事業の譲渡およびシニア住宅売却により運営・賃貸収益が剥落したもの
の、リゾート事業各施設の稼働回復等の結果、減収増益。
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
3Q実績 3Q実績 通期予想
営業収益 175 153 ▲ 21 220 70%
前期計上したシニア事業譲渡およびシニア住宅売却の反動▲38
クオリティライフ事業 144 122 ▲ 21 180 68%
新型コロナウイルス感染拡大の影響緩和によるリゾート事業の収益増加+14
ファンド事業 29 29 0 35 85%
その他 1 1 ▲0 5 20%
営業利益 9 13 3 5 268%
事業利益 8 11 3 ▲ 10 -
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 445 220 ▲ 225
前期計上したシニア事業譲渡およびシニア住宅売却の反動▲250
クオリティライフ事業 406 180 ▲ 226
リゾート事業の収益回復+25
ファンド事業 37 35 ▲2
その他 1 5 3
シニア住宅の売却▲73（2020年累計 73億、2021年累計 0億）
営業利益 88 5 ▲ 83
リゾート事業の稼働回復＋3
事業利益 86 ▲ 10 ▲ 96
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25
④その他 ファンド事業の取り組み
• 中期経営計画では、開発・保有物件を当社がスポンサーをつとめるREIT等へ売却しグループ収益機会の更なる拡大を図る方針。
• 連結子会社である㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（TRIM）が資産運用を受託している日本プライムリアルティ投資法
人（JPR）、東京建物不動産投資顧問㈱が運用している私募ファンド・私募REITともに着実に資産規模を拡大。
東京建物プライベートリート投資法人
オフィスと都市型商業施設等による複合型J-REIT 様々なアセットタイプを投資対象とした総合型の
私募REIT
取得価格合計 ：4,729億円 取得価格合計 ：736億円
鑑 定 評 価 額 ：5,569億円 鑑 定 評 価 額 ：778億円 ※2021年9月1日時点
ポートフォリオの概要 ポートフォリオの概要
物件数 賃貸可能面積 稼働率 NOI利回り 平均築年数 物件数 延床面積 ※1 稼働率 ※2 平均築年数 ※2
65 49.6万㎡ 98.1% 4.8% 24.2年 33 28.5万㎡ 95.8% 13.8年
※1 一棟の建物の延床面積を合算しており、持分に相当しない面積も含む
※2 稼働率は2021年9月末時点、平均築年数は2021年6月4日時点、
その他数値は2021年9月1日時点
＜用途別・エリア別投資比率＞ ＜用途別投資比率＞
※2021年9月1日時点
商業施設 その他
22.5% 19%
オフィスビル
オフィス（東京都心）
オフィス（地方）
47.5% 43%
9.0%
住宅
オフィス（東京周辺部） 36%
21.0%
※2021年6月末時点
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④その他 海外事業の取り組み
• 分譲・売却事業のメニューのひとつとして、成長市場における事業機会獲得により高いリターンが期待できる中国・アジアへの事業投
資を展開。
• 投資残高は2021年9月末時点で約500億円。
基本戦略
・現地のマーケットに精通し、開発 ソーシング力に優れたローカルパートナーとのパートナーシップを軸に展開
・当社目線でのリスク管理とパートナーとのリレーション強化のため、現地に当社駐在員を派遣
・中国とアジアの既存投資国をベースに事業期間が短い分譲マンション事業を中心に投資
規模
PJ名 所在 主要用途 敷地面積 竣工年度
(総戸数/延床面積)
瀋陽明天広場PJ 瀋陽市 住宅、商業、オフィス 約199,000㎡ 約5,900戸 2013年～
青島PJ 青島市 住宅、商業 約86,000㎡ 約1,800戸 2015年～
徐州喬湖PJ 徐州市 住宅 約122,000㎡ 約2,000戸 2020年～
揚州南PJ 揚州市 住宅、商業 約94,000㎡ 約1,200戸 2019年～
中 揚州東PJ 揚州市 住宅、商業 約64,000㎡ 約1,200戸 2023年～
国
銀川金鳳PJ 銀川市 住宅、商業 約98,000㎡ 約1,500戸 2021年～
嘉興桐郷PJ 嘉興市 住宅 約42,000㎡ 約500戸 2020年～
徐州城北PJ 徐州市 住宅 約68,000㎡ 約1,500戸 2023年～
揚州城西PJ 揚州市 住宅、商業 約97,000㎡ 約1,500戸 2022年～
温州甌海PJ 温州市 住宅、商業 約17,000㎡ 約400戸 2023年
79 ロビンソンロード シンガポール オフィス 約4,400㎡ 約57,400㎡ 2020年
博物館跡地 ミャンマー・ 未定
オフィス、商業、ホテル 約16,000㎡ 約92,000㎡
再開発PJ ヤンゴン 工事中断
スクンヴィット26PJ タイ・バンコク 住宅 約3,200㎡ 約150戸 2022年
ア
ジ サトーン12PJ タイ・バンコク 住宅 約2,900㎡ 約250戸 2022年
ア
スクンヴィット38PJ タイ・バンコク 住宅 約5,700㎡ 約300戸 2025年
インドネシア・ オフィス：約47,000㎡
ダルマワンサPJ オフィス、住宅 約16,000㎡ 2022年
ジャカルタ 住宅：約90戸
インドネシア・
ロッジアPJ 住宅 約11,900㎡ 約500戸 2024年～ ■PJ所在都市 ■現地法人
ジャカルタ
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④その他 海外事業の取り組み
79 ロビンソンロード ※CPFビルディング再開発
中国・徐州喬湖プロジェクト
（2017年着工、2020年竣工）
インフラ整備・外資進出が急速に進む3級都市、徐州市における
シンガポールのビジネス中心地区で 住宅・商業複合開発(当社は住宅部分のみ参画)。
ある「タンジョンパガー」にて、稀少な 敷地南西角に地下鉄駅が開業し、交通利便性が向上。
ハイグレードオフィスを開発。将来
的には地下鉄駅に直結予定であり、
約90％の区画で契約締結済み。
総事業費：約370億円
当社シェア：約25％
総事業費：約750億円
当社シェア：約15％
タイ・バンコク分譲マンション事業（3案件） 中国・揚州城西プロジェクト
実需層のニーズが強い3級都
市、揚州において当社参画
バンコクの中心地区である「スク 5件目となる住宅開発プロ
ンヴィットエリア」と「サトーンエリ ジェクト。プロジェクトの周辺に
ア」において、ハイグレードの分譲 大型商業施設や教育施設
マンションを3件開発。 があり、生活利便性の高い
立地が特徴。
総事業費：約500億円 総事業費：約370億円
当社シェア：約50％ 当社シェア：約25％
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Appendix
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長期ビジョン・中期経営計画の概要
• 2030年頃を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」および2020～2024年度を対象とした中期経営計画を2020年2月に公表。
• ESG経営の高度化に資する取り組みと5つの重点戦略の推進を通じ、中期経営計画目標の達成と長期ビジョンの実現を目指す。
※詳細は2020年2月12日公表「長期ビジョン・中期経営計画」をご参照ください。
＜2030年頃を見据えた長期ビジョン＞ ＜中期経営計画の位置づけ＞
前中期
2030頃 長期ビジョン
「次世代デベロッパーへ」 経営計画
2020-2024 中期経営計画
連結事業利益※
1,200億円
「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立
連結事業利益※
2030年頃の目指す姿： 750億円
連結事業利益※1,200億円 SDGs達成への貢献
516
利益成長の基本方針
2019 2024 2030頃
安定的な賃貸利益を着実に拡大、利益構成の中心とする
資本効率を意識したバランスの良い利益構成を目指す
＜中期経営計画における重点戦略＞
※ 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益 ①大規模再開発の推進 ④仲介・ファンド・駐車場事業の強化
②分譲マンション事業の更なる強化 ⑤海外事業の成長
③投資家向け物件売却の拡大
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中期経営計画における定量計画
• 中期経営計画では利益目標として2024年度事業利益750億円を設定。加えて資本効率・財務規律を意識して
事業ポートフォリオの最適化をはかるため、ROE・D/Eレシオ・有利子負債/EBITDA倍率で指標を設定。
• 2024年に向けて投資家向け物件売却を中心に、「分譲・売却」における利益を拡大。
＜利益・財務計画 2024年度数値> <セグメント別 連結事業利益推移>
750億円
利益目標 連結事業利益：750億円 800 80
700 530億円 90
資本効率 ROE：8～10％ 516億円
498億円
5 30
600
58 88 180
D/Eレシオ：2.4倍程度 155
財務指針 500
有利子負債/EBITDA倍率：12倍程度 26
158 71
400
連結営業利益：700 億円 300
参考数値 親会社株主に帰属する当期純利益：450 億円 490
455
EPS：215 円 200 375 408
100
0
▲ 82 ▲ 95 ▲ 10 ▲ 90
▲ 100 ▲ 100
2019年実績 2020年実績 2021年予想 2024年想定
ビル事業 住宅事業 アセットサービス事業 その他事業 全社・消去
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■事業ポートフォリオの考え方①
■事業ポートフォリオは、バリューチェーンを意識した事業セグメント別の管理に加え、利益の特性に応じて
「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の3つに分類して管理。
■収益性・効率性・安定性のバランスを意識して5つの重点戦略を推進。
重点戦略と主に対応する利益
収益性・効率性・安定性のバランスを意識し
利益特性に応じた分類
利益の特性に応じて分類して管理
重点戦略 対応する利益
①大規模再開発の推進 賃貸
利益の種類 特性
賃貸
オフィスやマンション等の 利益の安定性が高い ②分譲マンション事業の更なる強化 分譲・売却
賃貸利益 大きな投資を伴う
③投資家向け物件売却の拡大 分譲・売却
保有物件の売却により 利益のボラティリティが大きい
分譲・売却 獲得する開発利益 資本効率が高い
④仲介・ファンド・駐車場事業の強化 サービス
施設の運営・管理や
利益の安定性が高い
サービス サービスの提供による
大きな投資を伴わない ⑤海外事業の成長 分譲・売却
フィー収入
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■事業ポートフォリオの考え方②
■5つの重点戦略に取り組むことで、2024年までは「分譲・売却」を拡大、2025年以降は「賃貸」を拡大しながら
「サービス」を着実に成長させることで、資本効率を意識したバランスの良い利益構成を実現。
事業利益の構成変化イメージ
1,200億円
20% サービス
750億円
30% 分譲・売却
20%
516億円
10% 40%
30%
50% 賃貸 ※グラフに記載のパーセンテージは
60% 40% おおよその構成比率を示す
（想定） 頃（想定）
大規模再開発の推進 2025年以降竣工により拡大
賃貸
稼働中物件の賃貸収益の増加 賃貸利益を中心に
資本効率を意識した
分譲・売却 既存ストックの回収を中心に拡大 継続的に利益を創出 バランスの良い
利益構成を実現
サービス 着実に成長
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■資本効率を意識した経営
■利益率・回転率の向上によりROAを高め、利益成長や資産売却によりD/Eレシオを適切にコントロールし、
8～10％のROEの実現と、事業ポートフォリオ・資産構成の最適化を目指す。
適正なROEの実現
当期純利益÷自己資本
2024年：8~10%
2024年 ROAの向上 D/Eレシオの低下 2024年
4% 事業利益÷総資産 有利子負債÷自己資本 2.4倍
利益率・回転率の向上 有利子負債 財務の健全性を確保
① 資本コストを意識した投資等により
資産 ① 利益積み増しによる自己資本の増加
資産の収益性向上を促進
② 販売用不動産に加え、固定資産や
② 分譲・売却利益の拡大による回転率の向上
非事業資産（政策保有株式等）の
③ 採算性が低く、成長が見込めない事業
売却による資金回収
について見直しを実施 自己資本
事業ポートフォリオ・資産構成の最適化を誘導
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■投資計画
■5年間累計のネット投資額は5,000億円の想定。
■安定的な利益成長による自己資本の拡充に加え、資産構成の最適化を目指し、収益性等を考慮した固定資産
の売却や政策保有株式の縮減等により、D/Eレシオを維持・低減させながらバランスシートを適切にコントロールする。
中計期間累計 投資計画 バランスシートの変化
単位：億円
その他
2,000億円
グロス投資額 14,000
大規模再開発への投資 2,300 その他
2,642億円
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 有利子負債
12,000億円
資産
投資家向け売却物件への投資 5,500 有利子負債 19,000億円
9,248億円
資産
15,640億円 D/Eレシオ
海外事業への投資 700 D/Eレシオ
2.4倍程度
2.5倍
その他 1,200 自己資本
自己資本
5,000億円
3,750億円
回収額 9,000
2019年 2024年（想定）
ネット投資額 5,000
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投資計画の進捗（2020年12月末時点・本決算発表時より更新無し）
• 中期経営計画で定めた5つの重点戦略に対し、5年間累計でグロス投資額14,000億円、ネット投資額5,000億円の投資を計
画しており、2020年12月期はグロス投資額1,891億円の投資を実行。
• 物流施設プロジェクトを中心に順調に新規案件を確保しており、中期経営計画期間（2020～2024年の5年間）における新規
投資の想定額（約6,900億円）のうち約30％が2020年12月末時点で投資確定済み。
＜中期経営計画（2020-2024）投資計画＞ ＜投資の進捗＞
単位：億円 5年間計画 2020年実績
グロス投資額 14,000 1,891
既存
大規模再開発への投資 2,300 138 投資実績：18％ 7,100億円
投資
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 644 ※2
投資家向け物件売却への投資 5,500 636
海外事業への投資 700 16
新規 投資実績：9％
その他 ※1 1,200 457 6,900億円
投資