2021年12月期第1四半期 決算説明資料
2021.5.12
目次
■ 決算サマリー p.3 ■ Appendix p.29
■ 2021年12月期第1四半期 損益計算書 p.4 長期ビジョン・中期経営計画の概要 p.30
■ 2021年12月期第1四半期 貸借対照表 p.5 投資計画の進捗 p.36
■ 販売用不動産の残高推移 p.7 2021年12月期 投資計画 p.37
■ 新型コロナウイルス感染拡大による主な影響 p.8 中期経営計画の進捗状況 p.38
■ マーケット環境の認識と今後の方針 p.9 株主還元 p.39
■ ESG報告 直近の取組み p.10 賃貸等不動産の時価評価 p.40
■ 2021年12月期 通期業績予想 p.11 ビル事業：主要開発プロジェクト p.41
■ セグメント別概況 p.12 ビル事業：八重洲・日本橋・京橋エリアの特長 p.42
①ビル事業 p.13 事業データ p.45
②住宅事業 p.17 施設一覧 p.46
③アセットサービス事業 p.23 マーケットデータ p.47
④その他 p.25
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決算サマリー
2021年12月期第1四半期決算
• ホテル・商業施設・駐車場において新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けているものの、主力のオフィスビル賃貸、分譲マン
ションは堅調に推移していることに加え、投資家向け物件売却が増加したこと等により、増収増益。（投資家向け物件売却
額：205億円、同粗利益68億円）
トピックス
• 公募ハイブリッド社債（サステナビリティボンド）を発行（2月）
• 「ESGファイナンス・アワード・ジャパン」最高位である金賞（環境大臣賞）を受賞（2月）
• 福岡県福岡市「西新リボーンプロジェクト」全体竣工（3月）、商業棟「PRALIVA（プラリバ）」グランドオープン（4月）
• 格付の変更。株式会社日本格付研究所による長期発行体格付が「A-」から「A」に格上げ（3月）
• 当社初、女性社外取締役が就任（3月）
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2021年12月期第1四半期 損益計算書
• ホテル・商業施設・駐車場において新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けているものの、主力のオフィスビル賃貸、分譲マン
ションは堅調に推移していることに加え、投資家向け物件売却が増加したこと等により、増収増益。（投資家向け物件売却
額：205億円、同粗利益68億円）
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
1Q実績 1Q実績 通期予想
営業収益 970 1,026 56 3,550 29%
ビル 316 287 ▲ 28 1,670 17%
住宅 438 578 140 1,200 48%
アセットサービス 148 113 ▲ 35 460 25%
その他 66 46 ▲ 19 220 21%
営業利益 134 210 76 ・営業収益・事業利益 540 39%
住宅事業において、投資家向け物件売却が増加し
持分法投資損益 0 ▲2 ▲2 ▲ 10 -
たこと等により、増収増益
事業利益 ※1 134 207 73 530 39%
ビル 92 93 0 455 20%
住宅 47 131 84 155 85%
アセットサービス 15 8 ▲7 30 27%
その他 4 ▲0 ▲5 ▲ 10 -
消去・全社 ▲ 25 ▲ 24 0 ▲ 100 -
営業外収益 11 14 3 35 41%
営業外費用 22 27 5 ハイブリッド社債にかかる資金調達コストの増加等 95 29%
支払利息 17 16 ▲1
経常利益 123 197 74 480 41%
特別利益 17 13 ▲3 投資有価証券売却益の減少 20 66%
特別損失 19 0 ▲ 18 前期投資有価証券評価損計上の影響 - -
税引前利益 121 210 88 500 42%
親会社株主に帰属する四半期純利益 80 138 58 330 42%
※1 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益
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2021年12月期第1四半期 貸借対照表
• 一時的な現預金の増加、上場株式の時価評価上昇等に伴う投資有価証券の増加等により、総資産が484億円増加。
単位：億円 2020/12末 2021/3末 増減 主な増減要因
資産合計 16,246 16,730 484
流動資産 4,477 4,786 308 ・販売用不動産
現金・預金 546 888 341 物流施設・分譲マンションの用地取得等により増加したものの、投資家向け物件売却・
分譲マンション販売の進捗等により減少
販売用不動産 3,485 3,463 ▲ 22
その他 445 434 ▲ 10
固定資産 11,768 11,944 175
有形固定資産 8,062 8,096 33 ・投資その他の資産
無形固定資産 1,305 1,304 ▲ 1 上場株式の時価上昇等に伴う投資有価証券の増加
投資その他の資産 2,400 2,543 143
負債合計 12,255 12,546 290
・有利子負債
有利子負債 9,768 10,010 241
ハイブリッド社債の発行等により増加
その他負債 2,486 2,536 49
純資産合計 3,991 4,184 193
・株主資本
株主資本 3,002 3,090 88 親会社株主に帰属する四半期純利益+138、配当金の支払い▲50
その他の包括利益累計額 891 992 101 ・その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金の増加
非支配株主持分 97 100 3
自己資本比率 24.0% 24.4% 0.4p
DEレシオ ※1 2.5 2.5 ▲ 0.1 ・ネットDEレシオ 2.2倍
有利子負債/EBITDA倍率 ※2 13.4 - -
※1 DEレシオ＝有利子負債÷自己資本
※2 有利子負債/EBITDA倍率＝有利子負債÷（営業利益＋受取利息・配当金＋持分法投資損益＋減価償却費＋のれん償却費）
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2021年12月期第1四半期 貸借対照表
有形・無形固定資産内訳 総資産： 16,730 億円 有利子負債内訳
流動資産 4,786 負債 12,546
アセットサービス事業 169億円 2%
現金・預金 888 有利子負債 10,010
住宅事業 その他 233億円 2% 販売用不動産 3,463 借入金 6,934 その他 25億円 0%
282億円 3% コマーシャルペーパー
販売用不動産 1,597 社債 2,650
400億円 4%
仕掛販売用不動産 1,052 コマーシャルペーパー 400
開発用不動産 813 その他 25
社債
その他 434 その他負債 2,536
2,650億円 27%
固定資産 11,944
借入金
有形固定資産 8,096
6,934億円 69%
ビル事業
無形固定資産 1,304
8,714億円 93%
投資その他の資産 2,543 純資産 4,184
株主資本 3,090
その他の包括利益累計額 992
非支配株主持分 100
販売用不動産内訳 DEレシオの状況
＜開発状況別＞ ＜セグメント別＞
2021/3末
開発用不動産（土地） アセットサービス事業 ハイブリッド
813億円 24% 482億円 14%
考慮 ※3
販売用不動産（竣工済み） ビル事業
1,597億円 46% 1,277億円 37%
DEレシオ ※1 2.5 倍 1.9 倍
ネットDEレシオ ※2 2.2 倍 1.7 倍
住宅事業
仕掛販売用不動産（建設中）
1,702億円 49% ※1 DEレシオ＝有利子負債／自己資本
1,052億円 30% ※2 ネットDEレシオ=(有利子負債－現金・預金)／自己資本
※3 ハイブリッドローンとハイブリッド社債の合計1,480億円について、
格付上の資本認定額合計740億円を考慮して計算
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販売用不動産の残高推移
• 第1四半期は、ビル事業における物流施設開発用地や住宅事業における分譲マンション開発用地等の取得が進んだものの、賃貸
マンション等の投資家向け物件売却や分譲マンションの販売が進捗した結果、販売用不動産残高は3,463億円に減少。
• 一方、投資家向け売却物件は総投資額ベースで約100億円増加し、約3,500億円。分譲マンションもランドバンクを順調に積み
増し、約8,100戸確保。
＜販売用不動産の残高推移＞
（億円）
4,000
投資家向け物件売却
（ビル、賃貸マンション、アセットサービス）
3,485 3,463
3,373 27
販売用不動産残高（2021年3月末時点）：
164
501 482 アセットサービス
2,147億円（2020年末比＋82億円）
3,000 2,834 →p.24
517
36
433 386 賃貸マンション 総投資額※1（意思決定ベース）：
435 291 →p.21 約3,500億円（2020年末比＋100億円）
2,219 ⇒想定売却益※2：約760億円
204
37
2,000 357 物流・ホテル・
1,079
1,102 1,277
商業施設・オフィス
【2021年取得決定済案件】
17
1,537 1,471 852 物流施設2件、中規模オフィス2件、
→p.15
554 賃貸マンション2件、アセットソリューション2件
1,128 277
1,012 17
1,000 246 【2021年売却済み案件】
1,537
都市型商業1件、賃貸マンション4件
1,306 1,320 1,420 1,316 分譲マンション等 アセットソリューション9件
1,253
1,012 1,128
929
0
2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/3
分譲マンション
固定資産から販売用不動産への振り替え 販売用不動産残高：
1,316億円（2020年末比▲104億円）
2018年末 2019年末 2020年末
オフィス・賃貸マンション オフィス約100億円 オフィス約240億円 ランドバンク（2021年計上予定980戸を含む）：
合計約350億円 シニア住宅約130億円他 約8,100戸（2021年1Qは600戸取得）
※1 各物件の取得時の簿価に、取得後発生する建築費等を加えた投資額を合計して算出。
※2 2020年末時点の想定売却益より当期売却済み物件の売却益を控除し、当期新たに取得が決定した物件の想定売却益を合計して算出。
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7
新型コロナウイルス感染拡大による主な影響
• 新型コロナウイルス感染拡大の影響が続いており、特にホテル・商業施設の賃貸事業、駐車場事業、リゾート事業に影響が残る。
• 一方、オフィスを含めたビル賃貸事業全体としては安定的に推移。分譲マンション事業、投資家向け物件売却は好調を維持。
主に影響が
2021年12月期 新型コロナウイルスの影響の想定 2021年12月期第1四半期 新型コロナウイルスの影響
あった項目
• ホテル・商業施設の賃貸において、コロナウイルス感染拡大前の
売り上げ水準には回復せず、一部テナント・オペレーターの入れ
ビル • ホテル・商業施設は引き続き影響を受けているものの、ビル賃貸
替えを想定した結果、昨年実績対比若干の減収を想定。
（賃貸） 全体では期初の計画から大きな増減なく進捗。
• ただし、影響があるアセットのボリュームは限定的であり、ビル賃貸
全体では、増収増益を見込む。
• マンション分譲において、モデルルーム・販売センターは完全予約
住宅 • モデルルームや販売センターにおいて、同時間帯の来場者数を限
制とし、感染症対策を徹底しながら、計画どおりの販売を行う想
（分譲） 定しているものの、販売の進捗は順調に推移。
定。
• 駐車場事業において、当面稼働は厳しいものの、春以降は段階
• 駐車場事業において、外出自粛要請により、特に地方主要駅
アセットサービス 的に回復し、今年末には概ね例年並みの水準に戻ることを想定。
前のパーク&ライド型や大型商業施設附帯の駐車場は引き続き
（駐車場） ただし、一部の大型駐車場の稼働回復は、翌期以降まで期間
低稼働。
を要すると想定。
• 愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾート）において、春以降は回復
• 愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾート）、温浴施設（おふろの
を見込み、昨年実績対比増益を見込む。
その他 王様）、いずれも影響継続。
• 温浴施設（おふろの王様）は、コロナ前の水準までの稼働回復
（リゾート） • ゴルフ場について、飲食サービス売上は低水準であるものの、稼
は翌期以降となる見通し。
働は好調を維持。
• ゴルフ場は来場者回復。昨年実績対比増益を見込む。
投資家向け • 引き続き、投資需要が堅調な好立地のオフィス・賃貸マンション • 第1四半期においては、商業施設、賃貸マンション等の売却を実
物件売却 等を中心に、物件売却を拡大する方針。 施。
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8
マーケット環境の認識と今後の方針
• 当社における新型コロナウイルス感染拡大の直接的な影響は限定的。
• アフターコロナにおける働き方・住まい方の多様化を見据えた新しい商品企画を推進。
• 不動産取引市場において、安定したキャッシュフローが期待される物流施設・賃貸マンションを中心に、投資家の不動産投資意欲は
旺盛。新規プロジェクト確保に向けて積極的に投資を推進。
今後のマーケット環境の認識と当社の取り組み
• 当社ポートフォリオにおいては賃料・空室率に大きな影響が生じていないものの、マーケッ 具体的取り組み
トの空室率は上昇傾向であり、今後、既存空室のリーシング期間の長期化に注意が必 ㈱ビットキーと提携し、
要。 東京スクエアガーデンに
プラットフォーム
• 一方、当社は2025年まで大型物件の竣工がなく、マーケットにおいても2021・2022
オフィス 「Workhub」を導入
年の新規供給床は少ないこと、当社ポートフォリオ（規模・立地）の優位性があること 予定。提供サービスの
から、空室率・賃料水準が大きく悪化する可能性は低い見通し。 利便性を向上させ、心
• 引き続き、好立地・ハイスペックを志向するという大きなトレンドは不変だが、テレワークの 地良く過ごせるオフィス
普及等により、より生産性が高まるオフィスの商品企画が必要。 環境づくりを推進。 ビットキーの に関する概念図
• 分譲マンションについて、実需層の需要は引き続き好調。利便性が高い都心好立地に 具体的取り組み
加えて、郊外エリアの物件も好調に推移する見通し。 Brillia大島Parkside
• 賃貸マンションにおいても事業環境に大きな変化はなく安定的な需要を見込む。 にて在宅ワークや衛生
住宅
• 一方でテレワークの普及により、快適な執務環境とくつろげる居住環境の両立に対する 面に配慮した商品企
需要は高まっており、共用部のコワーキングスペースや、居室内におけるワークスペースの 画を実施。
確保など新しい商品企画を推進。
プライベート・ベース タッチレス水栓
アセット • 駐車場事業においては、足許の稼働は厳しいものの、旅行需要等の回復と車室数の拡大により、中長期的には成長を見込む。
サービス • 仲介事業においては、好調な不動産取引市場を背景に引き続き順調に推移する想定。
• ファンド事業においては、国内不動産への旺盛な投資ニーズを背景に着実な成長を見込む。
その他
• リゾート事業においては、インバウンド需要は厳しいものの、国内旅行は順調に回復、ゴルフ需要は堅調に推移する見通し。
• 不動産取引マーケットにおいては、投資家の不動産投資意欲が旺盛。特に、安定収益が期待される好立地のオフィス、物流施設や賃貸マン
不動産
ション等への投資需要は今後も好調に推移する見通し。
取引市場
（当期、オフィス2件、物流施設2件、賃貸マンション2件の新規プロジェクトを確保済み）
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ESG報告 直近の取組み
• 「ESGファイナンス・アワード・ジャパン※1」最高位である金賞（環境大臣賞）を受賞（2月）
• 東京建物グループ5社が健康経営優良法人2021に認定（3月）
• 東京スクエアガーデンにおいて「いきもの共生事業所認証（ABINC認証）」取得（3月）、廃プラスチック再資源化の実証実験を
開始（4月）
「ESGファイナンス・アワード・ジャパン」金賞受賞 「東京スクエアガーデン」の環境配慮の取組み
■「いきもの共生事業所認証（ABINC認証）」取得
年 月、不動産セクターとして国内初とな
るサステナビリティボンドを発行。
環境・社会課題解決に貢献する大規模再 本物件の位置する東京駅周辺地区は、近くに皇
開発プロジェクトを核とした東京駅前の八重 居や東京湾があり、多くの鳥類や昆虫類が生息す
洲・日本橋・京橋エ リア（八日京エリア）の るエリア。
まちづくりを資金使途として実施。 この生物多様性を保全するため、本物件では、約
3,000㎡に及ぶ重層的緑化空間「京橋の丘」を
整備し、生物多様性に配慮した環境保全の取組
みを推進。
環境・社会的側面を含めた多様な価値を追求し、サステナビリティのテー
マを幅広くカバーしている点が高く評価され最高位である金賞を受賞。
東京スクエアガーデン
■廃プラスチック再資源化の実証実験を開始
＜参考：これまでの当社のESGファイナンスの取り組み＞
2019年3月：グリーン・ハイブリッドボンド発行
●グリーン・ハイブリッドボンドの発行は国内初（不動産セクターでは世界初） ㈱ブリヂストン、㈱TBMとともに、東京スクエ
●「ESGファイナンス・アワード・ジャパン」環境大臣賞（銀賞）を受賞 アガーデン内のブリヂストン本社オフィスより排
・発行年限：40年 発行額：500億円 出される使用済みプラスチックを回収し、自
動選別装置で選別された資源プラスチックを
2020年7月：サステナビリティボンド発行（本件） 用いたマテリアルリサイクル※2の実証実験を開
・発行年限：5年 発行額：200億円
始。
・発行年限：10年 発行額：200億円
今後、再生したプラスチックはオフィス用品とし
2021年2月：サステナビリティ・ハイブリッドボンド発行 て再び館内で利用する予定。
・発行年限：40年 発行額：400億円
※1 ESG金融やグリーンプロジェクトに関して積極的に取り組み、環境・社会に優れたインパクトを与えた投資家・金融機関等や、環境関連の重要な機会とリスクを
企業価値向上に向け経営戦略に取り込み、企業価値と環境へインパクトを生み出している企業の取組みを評価・表彰し、社会で共有することを目的として、環境省によって創設されたもの。
※2 使用済み製品や生産工程から出るごみなどを回収し、利用しやすいように処理して、新しい製品の材料もしくは原料として使うこと。
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10
2021年12月期 通期業績予想（本決算発表時より更新無し）
• 2021年12月期は、一部の分野において新型コロナウイルス感染拡大の影響は継続するものの、ビル事業・住宅事業における投資
家向け物件売却の増加や、駐車場・リゾート施設の稼働の回復等の結果、増収増益となる見通し。
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 3,349 3,550 200
・営業収益
ビル 1,445 1,670 224
ビル事業・住宅事業における投資家向け物件売却の増加や、駐車場・
住宅 991 1,200 208 リゾート施設の稼働の回復等により、増収。
アセットサービス 466 460 ▲6
その他 445 220 ▲ 225
営業利益 496 540 43
持分法投資損益 2 ▲ 10 ▲ 12 ・持分法投資損益内訳 ビル5億（+0）、その他▲15億（▲12億）
事業利益 ※1 498 530 31
・事業利益
ビル 408 455 46
ビル事業・住宅事業における投資家向け物件売却増加およびマンション
住宅 71 155 83 分譲粗利益の改善等により、増益。
アセットサービス 26 30 3
その他 86 ▲ 10 ▲ 96
消去・全社 ▲ 95 ▲ 100 ▲4
営業外収益 56 35 ▲ 21 前期投資事業組合利益の影響等
営業外費用 82 95 12 持分法損失の増加等
経常利益 470 480 9
特別利益 47 20 ▲ 27
特別損失 48 - ▲ 48
税引前利益 469 500 30
親会社株主に帰属する当期純利益 317 330 12
営業活動によるキャッシュフロー 435 100
投資活動によるキャッシュフロー ▲ 667 ▲ 600
財務活動によるキャッシュフロー 383 350
※1 事業利益＝営業利益+持分法投資損益
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セグメント別概況
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12
①ビル事業 2021年12月期第1四半期決算・通期予想
• 第1四半期は、投資家向け物件売却による収益の減少、新型コロナウイルス感染拡大の影響によるホテル・商業施設の賃貸収益
の減少等により減収となったものの、オフィスビル賃貸が堅調に推移したこと等の結果、利益は前年同四半期と同水準。
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
1Q実績 1Q実績 通期予想
営業収益 316 287 ▲ 28 1,670 17%
ビル賃貸 186 184 ▲1 新規+0、通期+6、売却・建替え等▲6、既存▲2 755 24%
不動産売上 42 18 ▲ 24 投資家向け物件売却▲24 540 3%
管理受託等 85 82 ▲2 370 22%
配当 1 1 0 5 30%
営業利益 91 92 1 450 21%
事業利益 92 93 0 455 20%
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 1,445 1,670 224
ビル賃貸 749 755 5 新規＋1、通期＋24、売却・建替え等▲20、既存＋0
不動産売上 328 540 211 投資家向け物件売却＋211
管理受託等 360 370 9
配当 6 5 ▲1
営業利益 404 450 45 投資家向け物件売却＋48（2020年累計 72億、2021年累計120億）
事業利益 408 455 46 持分法投資損益＋0（5億）
新規・通期稼働物件
・2021年新規稼働：カンデオホテルズ京都烏丸六角（2021年3月竣工）
・2021年通期稼働：Hareza Tower（2020年5月竣工）、ののあおやまショップ＆レストラン（2020年5月竣工）、T-LOGI久喜（2020年6月竣工）
※新規：当期に竣工あるいは取得したビルによる収益増加インパクト 通期：前期中に竣工あるいは取得したビルが通期寄与することによる収益増加インパクト
売却・建替え等：売却や建替えにより稼働ビルが減少したことによる収益減少インパクト 既存：新規、通期、売却・建替え等以外のビルにおける賃料改定・フリーレントの解消・稼働率の変動等による影響額合計
13
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①ビル事業 保有オフィスビルポートフォリオ
• 3月末時点の平均賃料は31,061円/坪、稼働率は96.6％と高水準を維持。
＜平均賃料（左軸）・稼働率（右軸）＞
（円/坪）
2021/3末時点 棟数 面積 98.6% 98.8% 98.9% 98.9% 99.0% 98.0% 98.7% 97.7% 100%
96.6%
40,000
保有オフィスビル ※1 ※2 46 514,907㎡
30,361 30,405 30,470 30,583 30,846 30,288 30,161 30,835 31,061
30,000 90%
転貸ビル ー 96,678㎡
商業施設・再開発用種地ビル等 ー 282,120㎡ 20,000
80%
ビル事業 賃貸面積合計 ー 893,705㎡
10,000
0 70%
2019/3 2019/6 2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12 2021/3
＜基準階面積別 賃貸面積比率＞ ＜築年数別 賃貸面積比率＞ ＜所在地域別 賃貸面積比率＞
その他
1,000坪以上
300坪未満 16.9%
19.4% 築30年以上
19.9% 首都圏（23区除く）
28.7% 都心3区
築10年未満
2.5%
300坪以上 47.3% 40.6%
500坪以上 築20年以上
500坪未満 23区（都心5区除く）
1,000坪未満 30年未満
22.8% 築10年以上 22.9% 渋谷区、
37.9% 9.4%
20年未満 平均築年数 ※3 新宿区
19年
14.6% 17.1%
※1 保有オフィスビル棟数・平均賃料・稼働率の算出対象の定義については45ページの注釈をご参照ください。
※2 2019年9月末に取得した「DNP五反田ビル」は「保有オフィスビル」に含めておらず、平均賃料・稼働率・賃貸面積比率の算出対象に含まない。
※3 賃貸面積による加重平均値により算出。
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14
①ビル事業 投資家向け物件売却の取り組み
• 第1四半期は、物流施設・中規模オフィスの新規プロジェクトを確保。
• 販売用不動産残高は前期末より175億円増加の1,277億円、総投資額ベースでは約200億円増加の約2,400億円に
ストックが拡大。
＜ビル事業 販売用不動産残高推移＞ ＜都市型コンパクト商業施設一覧＞
2020年末時点 約240億円 エリア 物件名 竣工時期 状況
（億円） 固定資産から振り替え
福岡天神 TENJIN249 2018/7 売却済
1,500
五反田 FUNDES五反田 2019/7 稼働中
2019年末時点 100億円弱 1,277
固定資産から振り替え 銀座 FUNDES銀座 2019/11 稼働中
1,079 1,102
福岡天神 (仮称）天神西通プロジェクト 2022年春 開発中
2018年末時点 200億円弱
1,000 固定資産から振り替え 852 ※リスト掲載物件以外に1件取得済
554
500 販売用不動産
246 （竣工済み）
0
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/3
総投資額（意思決定ベース）※：約2,400億円
安定稼働時の平均NOI利回りは5％程度を想定
FUNDES五反田 FUNDES銀座
※ 各物件の取得時の簿価に加え、取得後発生する建築費等も加味した総投資額を合計して算出。
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①ビル事業 投資家向け物件売却の取り組み
＜物流施設一覧＞ ＜都市型ホテル一覧＞
物件名 開業時期 状況 エリア ホテル名 客室数 竣工時期 状況
T-LOGI久喜 2020/7 稼働中 六本木 カンデオホテルズ東京六本木 149 2017/9 稼働中
（仮称）T-LOGI横浜青葉 2022年春 開発中 銀座 ザ・スクエアホテル銀座 182 2018/8 稼働中
（仮称）T-LOGI習志野 2022年春 開発中 浅草 ホテルグレイスリー浅草 125 2018/9 稼働中
（仮称）T-LOGI綾瀬 2022年夏 開発中 御堂筋① ザ・ビー大阪御堂筋 306 2019/2 稼働中
（仮称）T-LOGI習志野Ⅱ 2022年夏 開発中 大宮 カンデオホテルズ大宮 321 2019/8 稼働中
（仮称）T-LOGI千葉北 2022年秋 開発中 京都三条 星野リゾート OMO5京都三条 122 2019/12 稼働中
（仮称）T-LOGIあきる野 2023年春 取得予定 京都四条 カンデオホテルズ京都烏丸六角 106 2021/3 稼働中
（仮称）T-LOGI福岡 未定 開発中 御堂筋② 未定 未定 2023年夏 開発中
（仮称）大阪物流施設プロジェクト 未定 開発中
秋葉原 未定 未定 未定 開発中
（仮称）T-LOGI加須 未定 開発中
（仮称）T-LOGI一宮 未定 取得予定
＜中規模オフィス一覧＞
（仮称）T-LOGI寒川 未定 開発中
（仮称）T-LOGI相模原 未定 開発中 物件名 竣工時期 状況
（仮称）T-LOGI京都伏見 未定 開発中 （仮称）小伝馬町プロジェクト 2022年春 開発中
※リスト掲載物件以外に2件取得済 （仮称）仙台広瀬通りプロジェクト 2023年春 取得予定
※赤文字は2021年取得物件 未定（エリア：札幌駅前） 2023年冬 開発中
（仮称）芝浦プロジェクト 2024年春 開発中
（仮称）仙台プロジェクト 2024年春 取得予定
※リスト掲載物件以外に1件取得済
※赤文字は2021年取得物件
（仮称）T-LOGI横浜青葉（2022年春竣工）
⇒2021年1月、国内大手物流会社の入居内定。
一括賃借。
T-LOGI久喜 （仮称）T-LOGI横浜青葉
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②住宅事業 2021年12月期第1四半期決算・通期予想
• 第1四半期は、分譲マンション計上戸数が前年同四半期の646戸から520戸に減少したものの、粗利益率の上昇および投資家向
け物件売却の増加等により、大幅な増収増益。
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
1Q実績 1Q実績 通期予想
営業収益 438 578 140 1,200 48%
マンション分譲 358 348 ▲9 計上戸数：520戸、戸当たり単価：6,701万円、粗利益率29.9％ 635 55%
戸建分譲 - - - - -
宅地等売上 16 153 136 賃貸マンションの売却+150 280 55%
住宅賃貸 13 14 1 60 25%
販売受託 3 7 4 10 77%
管理受託等 46 54 7 215 25%
営業利益 47 131 84 賃貸マンション売却粗利益+52（前期1Q 無し、当期1Q 52億） 155 85%
事業利益 47 131 84 155 85%
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 991 1,200 208
マンション分譲 644 635 ▲9 計上戸数：980戸、戸当たり単価：6,480万円、粗利益率：24.0％
戸建分譲 - - -
宅地等売上 88 280 191 賃貸マンションの売却＋236（2020年累計 24億、2021年累計 260億）
住宅賃貸 55 60 4
販売受託 10 10 ▲0
管理受託等 192 215 22
営業利益 71 155 83 賃貸マンションの売却粗利益＋78（2020年累計 2億、2021年累計 80億）
事業利益 71 155 83
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②住宅事業 分譲マンション 主な営業指標の推移
• 第1四半期の粗利益率は、29.9％と引き続き好調な水準を維持。
• 竣工在庫は順調な販売の進捗により、第1四半期末時点で179戸と引き続き低水準を維持。
• 当期計上予定戸数に対する第1四半期末時点契約進捗率は約88％と、契約は順調に進捗。
＜計上戸数 エリア別割合＞ ＜計上戸数に対する契約進捗率の推移＞
都下 2018/12 2019/12 2020/12 2021/12
東京23区
関西ほか 0.2%
10.5% 期首時点 77% 83% 73% 76%
19.0%
関西ほか 1Q末時点 91% 89% 83% 88%
東京23区
その他首都圏 43.7%
51.1% 2Q末時点 94% 94% 87% －
その他首都圏
29.0%
45.6% 3Q末時点 97% 98% 95% －
都下
980戸
0.9% 計上戸数 988戸 1,315戸 1,196戸
（予定）
2020年12月期第1四半期 2021年12月期第1四半期
646戸計上 520戸計上
＜計上戸数・粗利益率推移＞ ＜マンション竣工在庫推移＞
（戸） （戸）
33.3% 400 ■東京 ■首都圏 ■関西ほか うち、契約済み
1,500 29.8% 41戸
1,315 1,196 321
24.6% 29.9% 30% 305
22.4% 980 （1Q実績） 300
971 988 243
1,000 216
24.0% 20% 177 179
（通期予想） 200 174
130
500 94 83
10% 100
520
0 0% 0
2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/12 ※点線は通期予想 2018/12 2019/3 2019/6 2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12 2021/3
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②住宅事業 分譲マンション 今後の主な計上物件①
• 当期、SHINTO CITYやBrillia Tower 西新等の高収益物件を計上予定。
• 第1四半期は、約600戸分の用地を取得し、2021年計上予定戸数を含むランドバンクは約8,100戸を確保。
＜2021年計上物件＞
当社計上
主な竣工予定物件 分譲戸数※1
予定戸数
Brillia 北浦和 65 65
２
０
２ SHINTO CITY（Ⅰ・Ⅱ街区） 1,000 250 ※2
１
竣 Brillia Tower 西新 306 245
工
予
定 Brillia 上野Garden 99 79
Brillia Tower 有明 MID CROSS 300 300 ※2
Brillia 京都松ヶ崎 109 109
２
０
２ SHINTO CITY（Ⅲ街区） 411 103 ※2
２ Brillia Tower 西新 SHINTO CITY（Ⅰ街区）
竣
工 Brillia City 西早稲田 454 454
予
定 Brillia City ふじみ野 708 283 ※2
＜当社事業推進案件＞ ＜ランドバンク＞
Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス 520 312
SHIROKANE The SKY 770 270 合計：約10,900戸 合計：約8,100戸
２ Brillia Tower 浜離宮 144 144
０
２ Brillia Tower 前橋 203 162
３ ランドバンク
以 関西ほか
降 Brillia Tower 堂島 466 349 組み入れ前
竣 27.9% 東京23区
工 HARUMI FLAG 約2,800戸
予 4,145 489 ※3
43.9%
定 (晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業) ランドバンク
西新宿三丁目西地区市街地再開発事業 未定 未定 組み入れ済 その他首都圏
石神井公園団地マンション建替事業 未定 未定 約8,100戸 21.3%
都下
※1 分譲区画を含む総戸数のうち、地権者住戸を除いた戸数
※2 複数年にわたって分譲を予定している戸数も含む 6.8%
※3 オリンピック延期に伴い、竣工時期延期 2021年計上予定
980戸含む
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19
②住宅事業 分譲マンション 今後の主な計上物件②
• 今後も、都心における大規模再開発プロジェクトや地方都市中心部での大規模タワーマンションなど、各年度に注目度の高い
物件の計上を予定。
• 中期経営計画最終年度である2024年度までに計上予定のランドバンク約5,700戸分を確保済み。
Brillia Tower 西新 Brillia Tower 有明 Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 SHIROKANE The SKY Brillia Tower 堂島
（総戸数306戸、当社分約245戸） MID CROSS ブルーミングレジデンス （総戸数1,247戸、当社分約270戸） （総戸数466戸、当社分349戸）
（総戸数300戸、当社分300戸） （総戸数520戸、当社分312戸）
2021年 2022年 2023年 2024年
SHINTO CITY 1・2街区、3街区 Brillia City 西早稲田 Brillia City ふじみ野 ※1 Brillia Tower 浜離宮 HARUMI FLAG ※2
（総戸数1,411戸、当社分約353戸） （総戸数454戸、当社分454戸） （総戸数708戸、当社分約283戸） （総戸数420戸、当社分144戸） （総戸数4,151戸、当社分約490戸）
※1 1街区：2022年、2街区：2023年、 ※2 オリンピック延期に伴い、竣工時期変更
3街区：2024年竣工予定 2024年度中の計上戸数は未定
2021～2024年計上予定ランドバンク：約5,700戸確保済み
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20
②住宅事業 賃貸マンション
• 第1四半期は、新たに2件の賃貸マンションプロジェクトを取得。
• 販売用不動産残高は売却の進捗に伴い、前期末より47億円減少の386億円、総投資額ベースでは約50億円減少の
約650億円。
＜賃貸マンション（投資家向け売却）一覧＞
物件名 総戸数 竣工（予定）時期 状況
＜賃貸マンション 販売用不動産残高推移＞
（億円） Brillia ist 西麻布霞町 21 2008/7 稼働中
グレイプス浅草 98 2009/12 稼働中
500
433 Brillia ist 中野セントラルパーク 17 2012/5 稼働中
386 Brillia ist 上野御徒町 33 2017/11 稼働中
400 Brillia ist 清澄白河 47 2018/1 売却済
291 Brillia ist 四谷本塩町 85 2018/6 売却済
300 2018年末時点 150億円強 Brillia ist 文京茗荷谷 43 2019/3 稼働中
固定資産から振り替え 204 Brillia ist 千駄ヶ谷 149 2019/5 売却済
（長期保有物件を除く）
200 Brillia ist 駒込 75 2020/2 売却済
Brillia ist 両国 85 2020/3 稼働中
100 販売用不動産 Brillia ist 新宿曙橋 49 2020/4 稼働中
17 17 （竣工済み） Minn上野 ※2 - 2020/6 稼働中
0 Brillia ist 元浅草 49 2020/11 稼働中
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/3 Brillia ist 赤羽 48 2021/2 稼働中
Brillia ist 新中野 42 2021/2 稼働中
(仮称)浅草橋1丁目プロジェクト 49 2021/10 開発中
総投資額（意思決定ベース）※1：約650億円
(仮称)大森山王プロジェクト 59 2021/12 開発中
安定稼働時の平均NOI利回りは5％程度を想定 (仮称)豊町6丁目プロジェクト 49 2022/2 開発中
(仮称)北上野2丁目プロジェクト 36 2022/2 開発中
(仮称)東中延2丁目プロジェクト 99 2022/4 開発中
＜賃貸マンション（長期保有）一覧＞ (仮称)町屋駅前プロジェクト 59 2022/5 開発中
(仮称)渋谷本町プロジェクト 47 2022/8 開発中
物件名 総戸数 竣工（予定）時期 状況
(仮称)西早稲田プロジェクト 未定 2022/9 開発中
Brillia ist 東雲キャナルコート 423 2005/3 稼働中
(仮称)蔵前4丁目プロジェクト① 49 2022/11 開発中
Brillia ist Tower 勝どき 536 2011/1 稼働中
クラス青山（ののあおやま民活棟） 229 2020/5 稼働中 (仮称)青葉台学生寮プロジェクト 130 2022/12 開発中
ツクイ・ののおあやま 49 2020/5 稼働中 (仮称)蔵前4丁目プロジェクト② 74 2023/1 開発中
HARUMI FLAG(選手村跡地開発) 約1,500 未定 開発中 (仮称)洗足池プロジェクト 未定 2023/1 開発中
(仮称)池尻大橋プロジェクト 200 2024/11 開発中
(仮称)千駄ヶ谷Ⅱプロジェクト 未定 未定 開発中
※1 各物件の取得時の簿価に加え、取得後発生する建築費等も加味した総投資額を合計して算出。 ※リスト掲載物件以外に1件取得済
※2 「Minn上野」は立地特性に鑑みアパートメントホテル（宿泊施設）として開発。 ※赤文字は2021年取得物件
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②住宅事業 賃貸マンション
クラス青山（ののあおやま民活棟） Brillia ist 元浅草
（2020年竣工） （2020年竣工）
【 所 在】 東京都港区北青山三丁目4番3号 【 所 在】 東京都台東区元浅草一丁目16番2号
【 交 通】 東京メトロ千代田線他「表参道」駅徒歩5分、東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩7分 【 交 通】 都営大江戸線「新御徒町」駅徒歩3分、
【 規 模】 地上25階・地下1階 東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩6分、
【 間 取り】 1～3BED ROOM 東京メトロ銀座線・日比谷線「上野」駅徒歩10分
【総戸数】 229戸 【 規 模】 地上14階建
他、店舗、認可保育所、 【 間 取り】 1K、1DK、1LDK～3LDK
地域交流施設、 【総戸数】 75戸
サービス付き高齢者向け住宅
（左）エントランスホール
外観 （右）外観
Brillia ist 新中野 Brillia ist 赤羽
（2021年竣工） （2021年竣工）
【 所 在】 東京都中野区中央三丁目41番7号 【 所 在】 東京都北区岩淵町37番9号
【 交 通】 東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅徒歩5分 【 交 通】 東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅徒歩2分
JR中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩13分、 JR各線「赤羽」駅徒歩10分
【 規 模】 地上12階建 【 規 模】 地上12階建
【 間 取り】 1R、1DK、1LDK 【 間 取り】 1R、1DK、1LDK、2DK、2LDK
【総戸数】 42戸 【総戸数】 48戸
（左）エントランスホール （左）エントランスホール
（右）外観 （右）外観
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③アセットサービス事業 2021年12月期第1四半期決算・通期予想
• 第1四半期は、仲介事業が堅調に推移したものの、アセットソリューションにおける投資家向け物件売却の減少、駐車場事業におい
て稼働が低下したこと等により、減収減益。
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
1Q実績 1Q実績 通期予想
営業収益 148 113 ▲ 35 460 25%
仲介 7 10 2 仲介取扱高増加 45 23%
アセットソリューション 79 44 ▲ 34 投資家向け物件売却▲34（前期1Q 70億、当期1Q 36億） 145 31%
賃貸管理等 11 11 0 45 25%
駐車場 50 47 ▲3 新型コロナウイルス感染拡大の影響による稼働の低下 225 21%
営業利益 15 8 ▲7 投資家向け物件売却▲6（前期1Q 14億、当期1Q 8億）、駐車場▲4 30 27%
事業利益 15 8 ▲7 30 27%
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 466 460 ▲6
仲介 34 45 10
アセットソリューション 200 145 ▲ 55 投資家向け物件売却▲56（2020年累計 166億、2021年累計 110億）
賃貸管理等 42 45 2
駐車場 188 225 36 稼働の回復、車室数の増加等
投資家向け物件売却粗利益▲13（2020年累計 28億、2021年累計 15億）
営業利益 26 30 3
駐車場の稼働回復＋16
事業利益 26 30 3
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23
③アセットサービス事業 主な営業指標の推移
• アセットソリューション…不動産の目利き力を活かした厳選投資により、都心部を中心にストックを確保。
• 駐車場…一部の駐車場にて解約が生じたこと等により、車室数は前期末より1,807室減少し、74,366車室。
＜アセットソリューション 保有資産残高推移＞ ＜駐車場 車室数推移＞
（車室）
（億円） 80,000 74,176 75,267 76,173 74,366
600 68,578 66,938 66,736 67,353 69,401 69,683
515 499
480
60,000
433
400 356
277 40,000
200
20,000
0 0
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/3 2018/12 2019/3 2019/6 2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/９ 2020/12 2021/3
＜アセットソリューション 保有資産残高内訳＞
その他 0.4%
その他
地方主要都市 7.7%
16.5%
商業・ホテル
都心郊外 オフィスビル
都心中心部 27.4%
（1都3県） 43.6%
（東京23区）
19.5%
63.7% 分譲・賃貸
マンション
21.3%
所在地域別割合 アセットタイプ別割合
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④その他 2021年12月期第1四半期決算・通期予想
• 2020年12月にシニア施設等の運営事業を譲渡したことに伴い、 2021年12月期より、クオリティライフ事業本部とリゾート事業本
部を統合。本決算説明資料においては、クオリティライフ事業とリゾート事業を合算し、「クオリティライフ事業」として開示。
• 第1四半期は、前期に実施したシニア施設等の運営事業の譲渡、シニア住宅売却に伴う収益の剥落等により、減収減益。
2020/12 2021/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因 進捗率
1Q実績 1Q実績 通期予想
営業収益 66 46 ▲ 19 220 21%
前期計上したシニア事業譲渡およびシニア住宅売却の反動▲9
クオリティライフ事業 50 36 ▲ 14 180 20%
新型コロナウイルス感染拡大の影響によるリゾート事業の収益減少▲2
ファンド事業 14 10 ▲4 前期私募ファンド一時報酬の剥落 35 30%
その他 1 0 ▲0 5 5%
営業利益 5 2 ▲2 5 48%
事業利益 4 ▲0 ▲5 ▲ 10 -
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 445 220 ▲ 225
前期計上したシニア事業譲渡およびシニア住宅売却の反動▲250
クオリティライフ事業 406 180 ▲ 226
リゾート事業の稼働回復+25
ファンド事業 37 35 ▲2
その他 1 5 3
シニア住宅の売却▲73（2020年累計 73億、2021年累計 0億）
営業利益 88 5 ▲ 83
リゾート事業の稼働回復＋3
事業利益 86 ▲ 10 ▲ 96
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25
④その他 ファンド事業の取り組み
• 中期経営計画では、開発・保有物件を当社がスポンサーをつとめるREIT等へ売却しグループ収益機会の更なる拡大を図る方針。
• 連結子会社である㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（TRIM）が資産運用を受託している日本プライムリアルティ投資法
人（JPR）、東京建物不動産投資顧問㈱が運用している私募ファンド・私募REITともに着実に資産規模を拡大。
東京建物プライベートリート投資法人
オフィスと都市型商業施設等による複合型J-REIT 様々なアセットタイプを投資対象とした総合型の
私募REIT
取得価格合計 ：4,675億円 取得価格合計 ：612億円
鑑 定 評 価 額 ：5,499億円 鑑 定 評 価 額 ：648億円 ※2021年3月31日時点
ポートフォリオの概要 ポートフォリオの概要
物件数 賃貸可能面積 稼働率 NOI利回り 平均築年数 物件数 延床面積 ※1 稼働率 ※2 平均築年数
66 50.1万㎡ 99.3% 4.9% 23.8年 28 26.8万㎡ 96.0% 15.3年
※1 一棟の建物の延床面積を合算しており、持分に相当しない面積も含む
※2 稼働率のみ2020年3月末時点、その他数値は2020年12月16日時点
＜用途別・エリア別投資比率＞ ＜用途別投資比率＞
※2020年12月16日時点
その他
商業施設 10%
22.4%
オフィス（東京都心）
オフィスビル
オフィス（地方） 47.3% 住宅
52%
9.4% 36%
オフィス（東京周辺部）
20.9%
※2020年12月末時点
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④その他 海外事業の取り組み
• 分譲・売却事業のメニューのひとつとして、成長市場における事業機会獲得により高いリターンが期待できる中国・アジアへの事業投
資を展開。
• 投資残高は2021年3月末時点で約580億円。
基本戦略
・現地のマーケットに精通し、開発 ソーシング力に優れたローカルパートナーとのパートナーシップを軸に展開
・当社目線でのリスク管理とパートナーとのリレーション強化のため、現地に当社駐在員を派遣
・中国とアジアの既存投資国をベースに事業期間が短い分譲マンション事業を中心に投資
状況
規模
PJ名 所在 主要用途 敷地面積 竣工年度 3月末
(総戸数/延床面積)
時点
瀋陽明天広場PJ 瀋陽市 住宅、商業、オフィス 約199,000㎡ 約5,900戸 2013年～ 完売
青島PJ 青島市 住宅、商業 約86,000㎡ 約1,800戸 2015年～ 完売
徐州喬湖PJ 徐州市 住宅 約122,000㎡ 約2,000戸 2020年～ 販売中
揚州南PJ 揚州市 住宅、商業 約94,000㎡ 約1,200戸 2019年～ 販売中
中
国 揚州東PJ 揚州市 住宅、商業 約64,000㎡ 約1,200戸 2023年～ 販売前
銀川金鳳PJ 銀川市 住宅、商業 約98,000㎡ 約1,500戸 2021年～ 販売中
嘉興桐郷PJ 嘉興市 住宅 約42,000㎡ 約500戸 2020年～ 販売中
徐州城北PJ 徐州市 住宅 約68,000㎡ 約1,500戸 2023年～ 販売中
揚州城西PJ 揚州市 住宅、商業 約97,000㎡ 約1,500戸 2022年～ 販売中
79 ロビンソンロード シンガポール オフィス 約4,400㎡ 約57,400㎡ 2020年 竣工
博物館跡地 ミャンマー・
オフィス、商業、ホテル 約16,000㎡ 約92,000㎡ 未定 工事中断
再開発PJ ヤンゴン
スクンヴィット26PJ タイ・バンコク 住宅 約3,200㎡ 約150戸 2021年 販売中
ア
ジ サトーン12PJ タイ・バンコク 住宅 約2,900㎡ 約250戸 2022年 販売中
ア
スクンヴィット38PJ タイ・バンコク 住宅 約5,700㎡ 約300戸 2025年 販売前
インドネシア・ オフィス：約47,000㎡
ダルマワンサPJ オフィス、住宅 約16,000㎡ 2022年 販売中
ジャカルタ 住宅：約90戸
インドネシア・
ロッジアPJ 住宅 約11,900㎡ 約500戸 2024年～ 販売中
ジャカルタ ■PJ所在都市 ■現地法人
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④その他 海外事業の取り組み
79 ロビンソンロード ※CPFビルディング再開発
中国・徐州喬湖プロジェクト
（2017年着工、2020年竣工）
インフラ整備・外資進出が急速に進む3級都市、徐州市における
シンガポールのビジネス中心地区で 住宅・商業複合開発(当社は住宅部分のみ参画)。
ある「タンジョンパガー」にて、稀少な 敷地南西角に地下鉄駅が開業し、交通利便性が向上。
ハイグレードオフィスを開発。将来
的には地下鉄駅に直結予定であり、
約90％の入居申込を受領済み。
総事業費：約370億円
当社シェア：約25％
総事業費：約750億円
当社シェア：約15％
タイ・バンコク分譲マンション事業（3案件） 中国・揚州城西プロジェクト
実需層のニーズが強い3級都
市、揚州において当社参画
バンコクの中心地区である「スク 5件目となる住宅開発プロ
ンヴィットエリア」と「サトーンエリ ジェクト。プロジェクトの周辺に
ア」において、ハイグレードの分譲 大型商業施設や教育施設
マンションを3件開発。 があり、生活利便性の高い
立地が特徴。
総事業費：約500億円 総事業費：約370億円
当社シェア：約50％ 当社シェア：約25％
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Appendix
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長期ビジョン・中期経営計画の概要
• 2030年頃を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」および2020～2024年度を対象とした中期経営計画を2020年2月に公表。
• ESG経営の高度化に資する取り組みと5つの重点戦略の推進を通じ、中期経営計画目標の達成と長期ビジョンの実現を目指す。
※詳細は2020年2月12日公表「長期ビジョン・中期経営計画」をご参照ください。
＜2030年頃を見据えた長期ビジョン＞ ＜中期経営計画の位置づけ＞
前中期
2030頃 長期ビジョン
「次世代デベロッパーへ」 経営計画
2020-2024 中期経営計画
連結事業利益※
1,200億円
「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立
連結事業利益※
2030年頃の目指す姿： 750億円
連結事業利益※1,200億円 SDGs達成への貢献
516
利益成長の基本方針
2019 2024 2030頃
安定的な賃貸利益を着実に拡大、利益構成の中心とする
資本効率を意識したバランスの良い利益構成を目指す
＜中期経営計画における重点戦略＞
※ 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益 ①大規模再開発の推進 ④仲介・ファンド・駐車場事業の強化
②分譲マンション事業の更なる強化 ⑤海外事業の成長
③投資家向け物件売却の拡大
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中期経営計画における定量計画
• 中期経営計画では利益目標として2024年度事業利益750億円を設定。加えて資本効率・財務規律を意識して
事業ポートフォリオの最適化をはかるため、ROE・D/Eレシオ・有利子負債/EBITDA倍率で指標を設定。
• 2024年に向けて投資家向け物件売却を中心に、「分譲・売却」における利益を拡大。
＜利益・財務計画 2024年度数値> <セグメント別 連結事業利益推移>
750億円
利益目標 連結事業利益：750億円 800 80
700 530億円 90
資本効率 ROE：8～10％ 516億円
498億円
5 30
600
58 88 180
D/Eレシオ：2.4倍程度 155
財務指針 500
有利子負債/EBITDA倍率：12倍程度 26
158 71
400
連結営業利益：700 億円 300
参考数値 親会社株主に帰属する当期純利益：450 億円 490
455
EPS：215 円 200 375 408
100
0
▲ 82 ▲ 95 ▲ 10 ▲ 90
▲ 100 ▲ 100
2019年実績 2020年実績 2021年予想 2024年想定
ビル事業 住宅事業 アセットサービス事業 その他事業 全社・消去
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■事業ポートフォリオの考え方①
■事業ポートフォリオは、バリューチェーンを意識した事業セグメント別の管理に加え、利益の特性に応じて
「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の3つに分類して管理。
■収益性・効率性・安定性のバランスを意識して5つの重点戦略を推進。
重点戦略と主に対応する利益
収益性・効率性・安定性のバランスを意識し
利益特性に応じた分類
利益の特性に応じて分類して管理
重点戦略 対応する利益
①大規模再開発の推進 賃貸
利益の種類 特性
賃貸
オフィスやマンション等の 利益の安定性が高い ②分譲マンション事業の更なる強化 分譲・売却
賃貸利益 大きな投資を伴う
③投資家向け物件売却の拡大 分譲・売却
保有物件の売却により 利益のボラティリティが大きい
分譲・売却 獲得する開発利益 資本効率が高い
④仲介・ファンド・駐車場事業の強化 サービス
施設の運営・管理や
利益の安定性が高い
サービス サービスの提供による
大きな投資を伴わない ⑤海外事業の成長 分譲・売却
フィー収入
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■事業ポートフォリオの考え方②
■5つの重点戦略に取り組むことで、2024年までは「分譲・売却」を拡大、2025年以降は「賃貸」を拡大しながら
「サービス」を着実に成長させることで、資本効率を意識したバランスの良い利益構成を実現。
事業利益の構成変化イメージ
1,200億円
20% サービス
750億円
30% 分譲・売却
20%
516億円
10% 40%
30%
50% 賃貸 ※グラフに記載のパーセンテージは
60% 40% おおよその構成比率を示す
（想定） 頃（想定）
大規模再開発の推進 2025年以降竣工により拡大
賃貸
稼働中物件の賃貸収益の増加 賃貸利益を中心に
資本効率を意識した
分譲・売却 既存ストックの回収を中心に拡大 継続的に利益を創出 バランスの良い
利益構成を実現
サービス 着実に成長
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■資本効率を意識した経営
■利益率・回転率の向上によりROAを高め、利益成長や資産売却によりD/Eレシオを適切にコントロールし、
8～10％のROEの実現と、事業ポートフォリオ・資産構成の最適化を目指す。
適正なROEの実現
当期純利益÷自己資本
2024年：8~10%
2024年 ROAの向上 D/Eレシオの低下 2024年
4% 事業利益÷総資産 有利子負債÷自己資本 2.4倍
利益率・回転率の向上 有利子負債 財務の健全性を確保
① 資本コストを意識した投資等により
資産 ① 利益積み増しによる自己資本の増加
資産の収益性向上を促進
② 販売用不動産に加え、固定資産や
② 分譲・売却利益の拡大による回転率の向上
非事業資産（政策保有株式等）の
③ 採算性が低く、成長が見込めない事業
売却による資金回収
について見直しを実施 自己資本
事業ポートフォリオ・資産構成の最適化を誘導
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長期ビジョン・中期経営計画資料（2020年2月公表） ※抜粋
■投資計画
■5年間累計のネット投資額は5,000億円の想定。
■安定的な利益成長による自己資本の拡充に加え、資産構成の最適化を目指し、収益性等を考慮した固定資産
の売却や政策保有株式の縮減等により、D/Eレシオを維持・低減させながらバランスシートを適切にコントロールする。
中計期間累計 投資計画 バランスシートの変化
単位：億円
その他
2,000億円
グロス投資額 14,000
大規模再開発への投資 2,300 その他
2,642億円
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 有利子負債
12,000億円
資産
投資家向け売却物件への投資 5,500 有利子負債 19,000億円
9,248億円
資産
15,640億円 D/Eレシオ
海外事業への投資 700 D/Eレシオ
2.4倍程度
2.5倍
その他 1,200 自己資本
自己資本
5,000億円
3,750億円
回収額 9,000
2019年 2024年（想定）
ネット投資額 5,000
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投資計画の進捗（2020年12月末時点・本決算発表時より更新無し）
• 中期経営計画で定めた5つの重点戦略に対し、5年間累計でグロス投資額14,000億円、ネット投資額5,000億円の投資を計
画しており、2020年12月期はグロス投資額1,891億円の投資を実行。
• 物流施設プロジェクトを中心に順調に新規案件を確保しており、中期経営計画期間（2020～2024年の5年間）における新規
投資の想定額（約6,900億円）のうち約30％が2020年12月末時点で投資確定済み。
＜中期経営計画（2020-2024）投資計画＞ ＜投資の進捗＞
単位：億円 5年間計画 2020年実績
グロス投資額 14,000 1,891
大規模再開発への投資 2,300 138 投資実績：18％ 7,100億円
※2
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 644
投資家向け物件売却への投資 5,500 636
海外事業への投資 700 16
投資実績：9％ 6,900億円
その他 ※1 1,200 457 投資確定済（想定）：約30％
※3
回収額 9,000 1,206
ネット投資額 5,000 685
※1 Hareza Tower、北青山三丁目PJ、駐車場施設開発、CAPEX等への支出、 ：投資実績 ：投資確定済（想定）
および大規模再開発に向けた種地ビルや収益不動産の取得にむけた予備枠等を含む。
※2 2019年末において、投資が決定済みのプロジェクトに対する投資。
※3 2020年以降において、新たに事業化が決定したプロジェクトに対する投資。 ：中期経営計画における投資計画
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2021年12月期 投資計画（本決算発表時より更新無し）
• 中期経営計画で定めた5つの重点戦略に対し、5年間累計でグロス投資額14,000億円、ネット投資額5,000億円の
投資を計画。
• 2021年12月期は、開発が進む物流施設や分譲マンションプロジェクトへの建築費支出等により、グロス投資額2,200億
円の投資を予定。
＜中期経営計画（2020-2024）投資計画・実績＞ ＜2021年12月期投資計画＞
単位：億円 5年間計画 2020年実績 2021年計画
グロス投資額 14,000 1,891 2,200
大規模再開発への投資 2,300 138 0
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 644 650
投資家向け物件売却への投資 5,500 636 900
海外事業への投資