2020年12月期 決算説明資料
2021.2.18
目次
■ 決算サマリー p.3 賃貸等不動産の時価評価 p.20
■ 2020年12月期決算・2021年12月期予想の概要 p.4 2020年12月期 キャッシュフロー計算書 p.21
■ 新型コロナウイルス感染拡大による主な影響 p.5 投資計画の進捗 p.22
2020年12月期 各セグメントにおける主なトピックス p.6 2021年12月期 通期業績予想 p.23
事業ポートフォリオ最適化の取り組み p.7 2021年12月期 投資計画 p.24
■ 2020年12月期 通期業績予想との対比 p.8 ■ セグメント別概況 p.25
■ マーケット環境の認識と今後の方針 p.9 ①ビル事業 p.26
■ ESG報告 直近の取り組み p.10 ②住宅事業 p.35
サステナビリティ・ハイブリッドボンドの実施 p.11 ③アセットサービス事業 p.41
■ 中期経営計画の進捗状況 p.12 ④その他 p.43
■ 株主還元 p.13 ■ Appendix p.47
■ 決算詳細情報 p.14 長期ビジョン・中期経営計画の概要 p.48
2020年12月期 損益計算書 p.15 事業データ p.54
2020年12月期 貸借対照表 p.16 施設一覧 p.55
販売用不動産の残高推移 p.18 マーケットデータ p.57
投資家向け物件売却の取り組み p.19
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決算サマリー
2020年12月期決算
• 2020年12月期は、投資家向け物件売却が増加したものの、分譲マンション売上の減少や新型コロナウイルス感染拡大の影
響によるホテル・商業施設の賃貸収益減少、駐車場・リゾート施設の稼働低下等の結果、増収減益。
一方、投資事業組合利益の増加や金融コスト減少に加えて、子会社株式譲渡益の計上等により、経常利益・親会社株主
に帰属する当期純利益は、前期比増益。
• 営業収益は4期連続で過去最高を更新、親会社株主に帰属する当期純利益は5期連続で増益を達成。
2021年12月期予想
• 2021年12月期は、一部の分野において新型コロナウイルス感染拡大の影響は継続するものの、ビル事業・住宅事業におけ
る投資家向け物件売却の増加や、駐車場・リゾート施設の稼働の回復等の結果、増収増益となる見通し。
配当金について
• 2020年12月期の年間配当金は、前期の41.0円/株から46.0円/株へ増配（期首予想の45.0円/株から1.0円/株増
配）し、配当性向は30.2％となる予定。
• 2021年12月期は通期業績予想を勘案し、年間配当48.0円/株（配当性向30.4％）を想定。
トピックス
• クラウド型スマートビル管理システム「Dynamic Building Matrix」を導入、実証実験を開始。（2020年12月）
• 「（仮称）T-LOGI横浜青葉」着工、国内大手物流会社の入居内定。（2021年1月）
• 物流施設「T-LOGI」再生可能エネルギーを活用した環境配慮の取り組みを実施。（2021年1月）
• 公募ハイブリッド社債（サステナビリティボンド）を発行。（2021年2月）
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2020年12月期決算・2021年12月期予想の概要
• 2020年12月期は、投資家向け物件売却は増加したものの、分譲マンション売上の減少や新型コロナウイルス感染拡大の影響によ
るホテル・商業施設の賃貸収益減少、駐車場・リゾート施設の稼働低下等の結果、増収減益。一方、投資事業組合利益の増加
や金融コスト減少に加えて、子会社株式譲渡益の計上等により、経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益は、前期比増益。
• 2021年12月期は、一部の分野において新型コロナウイルス感染拡大の影響は継続するものの、ビル事業・住宅事業における投資
家向け物件売却の増加や、駐車場・リゾート施設の稼働の回復等の結果、増収増益となる見通し。
2020/11/5公表
2019/12 2020/12 2020/12
単位：億円 増減 達成率
実績 実績 通期予想
営業収益 3,230 3,349 119 3,400 99%
営業利益 524 496 ▲ 27 480 103%
事業利益 ※１ 516 498 ▲ 18 475 105%
親会社株主に帰属する当期純利益 297 317 19 310 103%
2020/12
実績 単位：億円
2019/12末 2020/12末
増減
2020/12末
実績 実績 予想
総資産 15,640 16,246 605 -
有利子負債 9,248 9,768 520 9,900
DEレシオ（倍） ※２ 2.5 2.5 0.0 -
有利子負債/EBITDA倍率（倍） ※３ 12.6 13.4 0.9 -
2020/12 2021/12
単位：億円 増減
実績 予想
営業収益 3,349 3,550 200
営業利益 496 540 43
事業利益 498 530 31
2021/12 親会社株主に帰属する当期純利益 317 330 12
予想 2020/12末 2021/12末
単位：億円 増減
実績 予想
総資産 16,246 - -
有利子負債 9,768 10,200 431
DEレシオ（倍） 2.5 - -
有利子負債/EBITDA倍率（倍） 13.4 - -
※1 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益
※2 DEレシオ＝有利子負債÷自己資本
※3 有利子負債/EBITDA倍率＝有利子負債÷（営業利益＋受取利息・配当金＋持分法投資損益＋減価償却費＋のれん償却費）
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新型コロナウイルス感染拡大による主な影響
• 2020年12月期は、新型コロナウイルス感染拡大により、特にホテル・商業施設の賃貸事業、駐車場事業、リゾート事業において影
響が発生。投資家向け物件売却においては、ホテル・商業施設の売却を見送り、事業環境に大きな変化が生じていないアセットの
売却に切り替えを実施。
• 2021年12月期は、上期は新型コロナウイルス感染拡大の影響が一定程度継続するものの、年度末にかけて概ね平常化することを
前提に、各事業において前期比回復を見込む。
主に影響が
2020年12月期 新型コロナウイルスの影響 2021年12月期 新型コロナウイルスの影響の想定
あった項目
• ホテル・商業施設の賃貸において、コロナウイルス感染拡大前の売り
• ホテル・商業施設の売上低下に伴い、一部のテナント・オペレー
上げ水準には回復せず、一部テナント・オペレーターの入れ替えを想
ビル ターに対して賃料減額・免除を実施。
定した結果、2020年実績対比若干の減収を想定。
（賃貸） • 行政からの要請に基づき、大型商業施設について一時休館対応。
• ただし、影響があるアセットのボリュームは限定的であり、ビル賃貸全
(4月中旬～5月中旬）
体では、増収増益を見込む。
• マンション分譲において、モデルルームや販売センターでの新規営業
住宅 • モデルルーム・販売センターは原則事前予約制とし、感染症対策を
活動の休止。（首都圏においては4月上旬～5月下旬まで新規
（分譲） 徹底しながら、計画通りの販売を行う想定。
顧客への営業活動自粛。）
• 駐車場事業において、当面稼働は厳しいものの、春以降は段階的
• 駐車場事業において、外出自粛要請により、特に地方主要駅前
アセットサービス に回復し、2021年末には概ね例年並みの水準に戻ることを想定。
のパーク&ライド型や大型商業施設附帯の駐車場の稼働が大幅
（駐車場） ただし、一部の大型駐車場の稼働回復は、翌期以降まで期間を
に低下。
要すると想定。
• 愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾート）において、春以降は回復を
• 温浴施設（おふろの王様）、愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾー
見込み、2020年実績対比増益を見込む。
その他 ト）について、一時全施設休業。
• 温浴施設（おふろの王様）は、コロナ前の水準までの稼働回復は
（リゾート） • ゴルフ場について、関東近郊は一時休業。その後一部サービスを
翌期以降となる見通し。
制限した上で再開。
• ゴルフ場は来場者回復。2020年実績対比増益を見込む。
投資家向け • ホテル・商業施設の売却を見送り、事業環境に変化が生じていな • 引き続き、投資需要が堅調な好立地のオフィス・賃貸マンション等を
物件売却 いオフィスや賃貸マンション、シニア住宅等に入れ替えを実施。 中心に、物件売却を拡大する方針。
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2020年12月期 各セグメントにおけるトピックス
• 2020年12月期は新型コロナウイルスの影響を受けた分野もある一方で、オフィスビル賃貸およびマンション分譲は堅調に推移。
• 投資家向け物件売却においては期中の戦略変更により、売却対象アセットを入れ替え、売却益を創出。
セグメント 主な実績・トピックス
• Hareza Tower（豊島区池袋）：2020年5月に竣工。満室稼働中。
• 八重洲一丁目東地区市街地再開発事業B地区：2020年6月に権利変換計画認可。
10月より街区内解体工事に着手。
ビル
• T-LOGI久喜：2020年6月に竣工。満室稼働中。
• 投資家向け物件売却において当初想定していたホテル・商業施設の売却を見送り、想定利益の見通しを変更。
好調な売買マーケットおよび柔軟な戦略変更により、オフィスを中心に売却し、想定通りの売却益を実現。
• 「Brillia City 西早稲田」：2020年東京都内初回販売戸数第1位獲得。
• 「ののあおやま民活棟」（北青山三丁目）：2020年5月竣工。
住宅
• 緊急事態宣言下での販売活動の制限等により、分譲マンション計上戸数は当初想定より若干減少したものの、
実需層のニーズは堅調に推移し、販売活動再開後の集客は好調。
• 駐車場事業において、新型コロナウイルスの影響により一時的に稼働は厳しいものの、優良な新規案件獲得機
会が増加。
アセットサービス
• 投資家向け物件売却において、売却アセットを見直し、想定利益の見通しを変更。店舗・住宅を中心に想定通
りの売却益を実現。
• 中期経営計画に掲げた、事業ポートフォリオの最適化の一環として、シニア運営事業を行っていた連結子会社
（東京建物シニアライフサポート）の全株式を譲渡。
その他
• 販売用不動産に振り替えていたシニア住宅物件を売却。
• GoToトラベルにより、下期にかけて愛犬同伴型ホテル（レジーナリゾート）が大幅に回復。
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事業ポートフォリオ最適化の取り組み
• 中期経営計画に掲げた事業ポートフォリオ・資産構成の最適化を目指す方針に則り、連結子会社である東京建物シニアライフ
サポートの全株式をSOMPOケア株式会社へ譲渡。（2020年12月）
• 当社は、高齢者住宅運営事業において高い実績をもつSOMPOケア株式会社と、高齢者向け施設の開発・運営業務等を
共同・協力して行う旨の業務提携契約を締結。引き続き、投資家向け物件売却におけるメニューの１つとして開発を推進。
＜連結子会社株式 売却概要＞ ＜高齢者向け住宅施設 売却概要＞
事 業 容 内
：訪問介護、居宅介護支援（ケアプラン作成）、 当社において開発・保有する「グレイプス」ブランドを中心とする高齢者向け
通所介護等の介護サービスの提供、サービス付き 施設を2020年12月期に売却。
高齢者向け住宅・有料老人ホームの運営等 今後は、住宅事業における投資家向け物件売却のメニューの１つとして、
株式譲渡契約締結日：2020年9月30日 優良な開発案件を検討の方針。
株式譲渡実行日 ：2020年12月1日
特別利益：約20億円計上 売却粗利益：73億円計上
＜中期経営計画における当社の方針＞
資本効率を意識した経営
事業ポートフォリオ・資産構成の最適化を誘導
ROAの向上
グレイプスウィズ四谷 グレイプス世田谷千歳台
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2020年12月期 通期業績予想との対比
• 新型コロナウイルス感染拡大の影響および投資家向け物件売却における戦略の変更をうけて、2020年12月期は期中に通期業績
予想を修正。
• 2020年12月期決算について、分野ごとに差異はあるものの全体利益は11月修正公表を上回って着地。
営業利益のセグメント別内訳 修正概要
11月 2020/12
セグメント：項目 期首公表 期首公表数値・11月修正公表数値からの変遷
修正公表 実績
投 • ホテル・商業施設の売却を見送り、期首数値を修正。
資 ビル 80億※ 70億※ 72億※
オフィスを中心に想定通りの売却益を実現。
家
向 • シニア住宅の売却に伴い賃貸マンションの売却対象を見直し。
け 住宅 30億※ 15億※ 2億※
翌期以降へ賃貸マンションを温存。
物
件 • ホテル等の売却を見送り、期首数値を修正。
売 アセットサービス 50億※ 30億※ 28億※
小ぶりな店舗・住宅を中心に想定通りの売却益を実現。
却
• シニア住宅売却の方針となったことに伴い、期首数値を修正。
その他 ０億※ 70億※ 73億※
想定通りの売却益を実現。
合計 160億※ 185億※ 177億※ • 11月修正公表▲7億（期首公表+17億）
• ホテル・商業施設の賃料減免を想定し、期首数値を修正。
ビル：ビル賃貸等 350億 325億 332億
費用削減等により11月想定より上振れ。
物
件 住宅：マンション分譲等 60億 63億 69億 • マンション分譲の販売好調および費用削減等により上振れ。
売
却
• 駐車場稼働の低下に伴い、期首数値を修正。感染の再拡
以
外 アセット：駐車場・仲介等 40億 ▲5億 ▲1億 大により稼働回復は鈍化したものの、概ね11月想定通りの
着地。
その他：リゾート・ファンド • リゾート事業の稼働低下に伴い、期首数値を修正したが、
20億 12億 14億
クオリティライフ・海外 GoToトラベル等の効果により、11月想定より上振れ。
合計 470億 395億 414億 • 11月修正公表＋19億（期首公表▲56億）
※投資家向け物件売却の数字については、粗利益額。
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8
マーケット環境の認識と今後の方針
• 当社における新型コロナウイルス感染拡大の直接的な影響は限定的ではあるものの、アフターコロナにおける働き方の多様化を見据
えた新しい商品企画を推進。
• 不動産取引市場は、安定したキャッシュフローが期待される物流施設・賃貸マンションを中心に今後も需要は底堅い見通し。新規プ
ロジェクト確保に向けて積極的に投資を推進。
今後のマーケット環境の認識と当社の取り組み
• 当社ポートフォリオにおいては賃料・空室率に大きな影響が生じていないものの、マーケッ 具体的取り組み
トの空室率は上昇傾向であり、今後、既存空室のリーシング期間の長期化に注意が必 本社オフィスではABW
要。 （Activity Based
• 一方、当社は2025年まで大型物件の竣工がなく、マーケットにおいても2021・2022 Working ）の考え
オフィス
年の新規供給床は少ないこと、当社ポートフォリオ（規模・立地）の優位性があること 方に基づいた多様なレ
から、空室率・賃料水準が大きく悪化する可能性は低い見通し。 イアウトや、AIによる空
• 引き続き、好立地・ハイスペックを志向するという大きなトレンドは不変だが、テレワークの 調制御の実証実験等
を実施。 東京建物八重洲ビル
普及等により、より生産性が高まるオフィスの商品企画が必要。
• 分譲マンションについて、実需層の需要は引き続き好調。利便性が高い都心好立地に 具体的取り組み
加えて、郊外エリアの物件も好調に推移する見通し。 Brillia city西早稲田
• 賃貸マンションにおいても事業環境に大きな変化はなく安定的な需要を見込む。 において、在宅勤務や
住宅
• 一方でテレワークの普及により、快適な執務環境とくつろげる居住環境の両立に対する テレワークが可能な商
需要は高まっており、共用部のコワーキングスペースや、居室内におけるワークスペースの 品企画を実施
確保など新しい商品企画を推進。
コワーキングラウンジイメージ
アセット • 駐車場事業においては、足許の稼働は厳しいものの、旅行需要等の回復と車室数の拡大により、中長期的には成長を見込む。
サービス • 仲介事業においては、好調な不動産取引市場を背景に引き続き順調に推移する想定。
• ファンド事業においては、国内不動産への旺盛な投資ニーズを背景に着実な成長を見込む。
その他
• リゾート事業においては、インバウンド需要は厳しいものの、国内旅行は順調に回復、ゴルフ需要は堅調に推移する見通し。
• 不動産取引マーケットにおいては、投資家の不動産投資意欲が加速。特に、安定収益が期待される好立地のオフィス、物流施設や賃貸マン
不動産
ション等への投資需要は今後も好調に推移する見通し。
取引市場
（2020年12月期、オフィス3件、物流施設9件、賃貸マンション９件の新規プロジェクトを確保済み）
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9
ESG報告 直近の取組み
• 東京建物八重洲ビル、大崎センタービルについて、「DBJ Green Building 認証」を新規取得。（2020年12月）
• 物流施設「T-LOGI」にて、再生可能エネルギーを活用した環境配慮の取組みを実施。（2021年1月）
「DBJ Green Building 認証」の新規取得 「T-LOGI」の環境配慮の取組み
スマーク伊勢崎
太陽光パネルにより発電した電力を施設構内で消費し、環境に配慮した
①
物流施設としてZEB※1の認証取得。
② 余剰電力を当社所有商業施設「スマーク伊勢崎」に自己託送※2。
今後開発予定のT-LOGIでも同スキームを採用し、複数の物流施設から
③
東京建物八重洲ビル 大崎センタービル 特定の施設に電力融通する自己託送事業モデルを構築していく予定。
グループ環境方針「緑あふれる潤いのある街・暮らしの創造」「地域をリードする温暖化防止」「地域に優しい省資源活動」「環境意識の高い社員づくり」のもと、
今後も持続可能な社会づくりに向け、環境に配慮した事業活動を進めてまいります。
※1 「Net Zero Energy Building」の略称で、快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目指した建物。
※2 東京ガスグループのサービス「ソーラーアドバンス」の仕組みを活用。同社とは2020年12月に基本協定締結。
自己託送とは、自家用発電設備を設置する者が、発電した電気を一般電気事業者の送配電ネットワークを介して、別の場所にある施設等に送電すること。
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10
サステナビリティ・ハイブリッドボンドの実施
• 良好な資金調達環境の中、長期的な事業戦略を見据えて、公募ハイブリッドファイナンス（劣後特約付社債）を実施。
• 2020年7月に発行したサステナビリティボンドに続く、ESGファイナンスの活用。調達資金をサステナブルなプロジェクトに充当する
サイクルを一層加速。
＜サステナビリティ・ハイブリッドボンドの概要＞
発行額 400億円 1 2 3
発行日 2021年2月10日 4
償還期日 2061年2月10日
初回任意償還日 2031年2月10日
期限前償還 初回任意償還日以降の各利払日に期限前償還が可能
当初：年1.13％
金利
初回任意償還日の翌日以降、金利のステップアップが発生
優先順位 一般の債務に劣後し、普通株式に優先する
格付機関（JCR）より、資金調達額の50％について
格付上の資本性
格付上の資本性の認定を受ける
八日京エリアにおける、社会課題解決に貢献するまちづくり ＜参考：これまでの当社のESGファイナンスの取り組み＞
① 東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業
（八重洲プロジェクト） 2019年3月：グリーン・ハイブリッドボンド発行
② 八重洲一丁目北地区市街地再開発事業 ●グリーン・ハイブリッドボンドの発行は国内初（不動産セクターでは世界初）
（呉服橋プロジェクト）
資金使途 ●環境省が創設した「ESGファイナンス・アワード・ジャパン」のボンド部門にて、
③ 東京スクエアガーデン 環境大臣賞（銀賞）を 受賞
（フレームワーク）
④ 東京建物日本橋ビル ・発行年限：40年 発行額：500億円
⑤ City Lab TOKYO
⑥ TOKYO FOOD LAB 2020年7月：サステナビリティボンド発行
⑦ xBridge-Tokyo／xBridge-Tokyo Next ●不動産セクターでは国内初
⑧ Kitchen Studio SUIBA ・発行年限：5年 発行額：200億円
⑨ TOKYO IDEA EXCHANGE ・発行年限：10年 発行額：200億円
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中期経営計画の進捗状況
• 過年度の事業利益および主な指標の推移は以下の通り。2024年12月期の事業利益目標750億円にむけて、着実な右肩上が
りの成長を目指す。
前中計期間 現中計（2020年～2024年）
750
事業利益の推移
170
516 498 530
■その他 464 471 20
（アセットサービス 64 180
＋その他） 382 43 65 113 155
65 158 71
169 141
■住宅
64
■ビル 455 490
375 408
314 323 338
■消去・全社
-62 -72 -73 -82 -95 -100 -90
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/12 2020年2月公表
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） 2024/12 予想
営業利益 363億円 447億円 467億円 524億円 496億円 540億円 700億円
事業利益 382億円 464億円 471億円 516億円 498億円 530億円 750億円
当期純利益 197億円 225億円 272億円 297億円 317億円 330億円 450億円
1株当たり配当金 26.0円 30.0円 35.0円 41.0円 46.0円 48.0円 -
配当性向 28.6% 28.8% 27.8% 29.0% 30.2% 30.4% -
DEレシオ 2.3倍 2.4倍 2.5倍 2.5倍 2.5倍 - 2.4倍程度
※1 ネットDEレシオ 2.1倍 2.2倍 2.4倍 2.4倍 2.4倍 - -
有利子負債/EBITDA倍率 13.0倍 12.5倍 12.7倍 12.6倍 13.4倍 - 12倍程度
※2 ROA 2.9% 3.4% 3.3% 3.4% 3.1% - -
※3 ROE 6.4% 6.8% 7.9% 8.2% 8.3% - -
※1 ネットDEレシオ=(有利子負債－現金・預金)／自己資本
※2 ROA=事業利益÷総資産期首期末平均残高
※3 ROE=親会社株主に帰属する当期純利益／自己資本期首期末平均残高
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12
株主還元
• 2020年12月期の年間配当金は、前期の41.0円/株から46.0円/株へ増配（期首予想の45.0円/株から1.0円/株増配）
し、配当性向は30.2％となる予定。
• 2021年12月期の年間配当金は、さらに2.0円/株増配となる48.0円/株（配当性向30.4％）を想定。
利益成長に伴い
（円） ＜1株当たり配当金の推移＞ 8期連続の増配を想定
■中間配当金 48.0
50.0 46.0
■期末配当金
41.0
40.0 35.0
24.0
30.0 24.0
30.0 ※226.0 22.0
※120.0 19.0
16.0
20.0 14.0
※1
12.0
※110.0 12.0
22.0 24.0
10.0 6.0 19.0
14.0 16.0
10.0 12.0
6.0 8.0
0.0
2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2021/12
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
親会社株主当期純利益 101億円 829億円 163億円 197億円 225億円 272億円 297億円 317億円 330億円
※1 1株当たり当期純利益 47.10円 386.24円 75.91円 91.00円 104.17円 125.79円 141.59円 152.12円 157.88円
連結配当性向 21.2% 3.1% 26.3% 28.6% 28.8% 27.8% 29.0% 30.2% 30.4%
連結総還元性向 21.2% 3.1% 26.3% 28.6% 28.8% 27.8% 62.5% 30.2% -
※1 期末株価 2,336円 1,762円 1,323円 1,563円 1,522円 1,140円 1,709円 1,415円 -
※3 配当利回り 0.4% 0.7% 1.5% 1.7% 2.0% 3.1% 2.4% 3.3% -
利益還元方針
中期経営計画期間（ ～ 年度）では連結配当性向 ％以上の配当を基本とし、持続的な成長により継続的に株主還元の拡充を図ります。
自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討します。
※1 2015年7月1日付で2株につき1株の割合で株式併合を実施。2012年～2015年については株式併合後の基準で算出。
※2 2016年12月期配当金については、中間配当金・期末配当金それぞれにつき1株あたり2円ずつの創立120周年記念配当を含む。
※3 配当利回りは各期末における終値をもとに算出。
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決算詳細情報
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2020年12月期 損益計算書
• 2020年12月期は、投資家向け物件売却は増加したものの、分譲マンション売上の減少や新型コロナウイルス感染拡大の影
響によるホテル・商業施設の賃貸収益減少、駐車場・リゾート施設の稼働低下等の結果、増収減益。
• 一方、投資事業組合利益の増加や金融コスト減少に加えて、子会社株式譲渡益の計上等により、経常利益・親会社株主に
帰属する当期純利益は、前期比増益。
2020/11/5公表
2019/12 2020/12 2020/12
単位：億円 増減 主な増減要因 達成率
実績 実績 通期予想
営業収益 3,230 3,349 119 3,400 99%
ビル 1,209 1,445 236 1,450 100%
住宅 1,312 991 ▲ 321 1,030 96%
アセットサービス 441 466 24 475 98%
その他 266 445 179 ・営業収益・事業利益 445 100%
営業利益 524 496 ▲ 27 投資家向け物件売却が増加したものの、分譲マンション売上の減少 480 103%
や新型コロナウイルス感染拡大の影響による駐車場・リゾート施設の
持分法投資損益 ▲7 2 9 ▲5 -
稼働低下、本社移転に伴う全社コストの増加等の結果、増収減益
事業利益 ※1 516 498 ▲ 18 475 105%
ビル 375 408 33 400 102%
住宅 158 71 ▲ 86 78 92%
アセットサービス 58 26 ▲ 32 25 107%
その他 5 86 80 72 120%
消去・全社 ▲ 82 ▲ 95 ▲ 13 ▲ 100 96%
営業外収益 35 56 21 投資事業組合利益の増加等 50 114%
営業外費用 113 82 ▲ 30 支払利息・前期実施のハイブリッド社債発行コストの減少等 85 97%
支払利息 69 67 ▲2
経常利益 446 470 24 445 106%
特別利益 29 47 17 シニア事業子会社株式譲渡および投資有価証券売却益の増加等 50 95%
特別損失 22 48 26 投資有価証券評価損・新型コロナウイルス感染拡大による損失計上等 30 163%
税引前利益 453 469 15 465 101%
親会社株主に帰属する当期純利益 297 317 19 310 103%
※1 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益
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2020年12月期 貸借対照表
• 分譲マンション・物流施設の開発用地の取得や八重洲プロジェクトへの投資、Hareza Tower竣工等による増加等により、
総資産が605億円増加。
単位：億円 2019/12末 2020/12末 増減 主な増減要因
資産合計 15,640 16,246 605
流動資産 4,246 4,477 231
・販売用不動産
現金・預金 395 546 151 投資家向け物件売却により減少したものの、分譲マンション・物流施設の用地取得等
により、増加
販売用不動産 3,373 3,485 112
その他 477 445 ▲ 32
固定資産 11,394 11,768 374 ・有形・無形固定資産
有形固定資産 7,896 8,062 166 八重洲PJへの投資、Hareza Tower、北青山三丁目PJ竣工に伴う建築費支出、
その他固定資産の取得等により増加
無形固定資産 1,130 1,305 174 ・投資その他の資産
投資その他の資産 2,367 2,400 33 海外事業等への投資による増加と、投資有価証券の時価下落等による減少の相殺
負債合計 11,798 12,255 456
・有利子負債
有利子負債 9,248 9,768 520
長期借入金の増加+822、CP等の減少▲302
その他負債 2,549 2,486 ▲ 63
純資産合計 3,842 3,991 149
株主資本 2,781 3,002 221 ・株主資本
親会社株主に帰属する当期純利益＋316、配当金の支払い▲92
その他の包括利益累計額 968 891 ▲ 77 ・その他の包括利益累計額
非支配株主持分 92 97 5 その他有価証券評価差額金の減少
自己資本比率 24.0% 24.0% ▲0.0P
DEレシオ ※1 2.5 2.5 0.0 ネットDEレシオ 2.4倍
有利子負債/EBITDA倍率 ※2 12.6 13.4 0.9
※1 DEレシオ＝有利子負債÷自己資本
※2 有利子負債/EBITDA倍率＝有利子負債÷（営業利益＋受取利息・配当金＋持分法投資損益＋減価償却費＋のれん償却費）
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2020年12月期 貸借対照表
有形・無形固定資産内訳 総資産： 16,246 億円 有利子負債内訳
流動資産 4,477 負債 12,255
アセットサービス事業, 170億円, 2% 現金・預金 546 有利子負債 9,768
住宅事業, 販売用不動産 3,485 借入金 6,942 その他 26億円 0%
その他, 282億円, 3% コマーシャルペーパー
267億円, 3% 販売用不動産 1,645 社債 2,250
550億円 6%
仕掛販売用不動産 1,124 コマーシャルペーパー 550
開発用不動産 715 その他 26
社債
その他 445 その他負債 2,486
2,250億円 23%
固定資産 11,768
ビル事業,
有形固定資産 8,062
借入金
8,646億円, 無形固定資産 1,305 6,942億円 71%
92% 投資その他の資産 2,400 純資産 3,991
株主資本 3,002
その他の包括利益累計額 891
非支配株主持分 97
販売用不動産内訳 DEレシオの状況
＜開発状況別＞ ＜セグメント別＞
その他 27億円 1%
2020/12末
開発用不動産（土地） ハイブリッド
715億円 21% アセットサービス事業 ビル事業 考慮 ※3
販売用不動産 501億円 14% 1,102億円 DEレシオ ※1 2.5 倍 2.1 倍
（竣工済み） 32%
1,645億円 ネットDEレシオ ※2 2.4 倍 2.0 倍
47% 仕掛販売用不動産（建設中）
住宅事業
1,124億円 32% ※1 DEレシオ＝有利子負債／自己資本
1,854億円 53% ※2 ネットDEレシオ=(有利子負債－現金・預金)／自己資本
※3 ハイブリッドローンとハイブリッド社債の合計1,080億円について、
格付上の資本認定額合計540億円を考慮して計算
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販売用不動産の残高推移
• 2020年12月期は、ビル事業における物流施設開発用地や住宅事業における賃貸マンション開発用地等の取得が進み、
販売用不動産残高は3,485億円に増加。
• 投資家向け売却物件は総投資額ベースで約3,400億円。分譲マンションもランドバンクを順調に積み増し、約7,500戸確保。
＜販売用不動産の残高推移＞
（億円）
4,000
投資家向け物件売却
（ビル、賃貸マンション、アセットサービス、その他）
3,485
3,373 その他
27
164 販売用不動産残高（2020年12月末時点）：
501 アセットサービス
2,065億円（2019年末比＋12億円）
3,000 2,834 517
→p.42
36 総投資額※1（意思決定ベース）：
433 賃貸マンション
435 291
→p.39 約3,400億円（2019年末比＋350億円）
2,219 ⇒想定売却益※2：約800億円
37 204
2,000 357 1,102 物流・ホテル・ 【2020年取得決定済案件】
17 1,079 商業施設・オフィス
1,537 1,471 852 物流施設9件、中規模オフィス3件、都市型商業1件
554 →p.33
賃貸マンション9件、アセットソリューション13件
1,128 277
1,012 17
1,000
891 246 【2020年売却済み案件】
オフィス6件
1,306 1,320 1,420
1,253 （大手町フィナンシャルシティノースタワー、ほか5件）
929 分譲マンション等 賃貸マンション2件
アセットソリューション33件
0
2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12
分譲マンション
固定資産から販売用不動産への振り替え 販売用不動産残高：
1,420億円（2019年末比+100億円）
2018年末 2019年末 2020年末
オフィス・賃貸マンション オフィス約100億円 オフィス約240億円 ランドバンク（2021年計上予定980戸を含む）：
合計約350億円 シニア住宅約130億円他 約7,500戸（2020年は830戸取得）
※1 各物件の取得時の簿価に、取得後発生する建築費等を加えた投資額を合計して算出。
※2 2019年末時点の想定売却益より今期売却済み物件の売却益を控除し、今期新たに取得が決定した物件の想定売却益を合計して算出。
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投資家向け物件売却の取り組み
• 多様なアセットタイプの開発と当社がスポンサーを務めるREIT等への売却によりグループAUMを拡大し、継続的な利益成長と資本効
率の改善を実現。
• 固定資産として保有していた「大手町フィナンシャルシティ ノースタワー※1」を販売用不動産に振り替え、日本プライムリアルティ投資法
人に譲渡。
• 今後も、販売用不動産の新規開発と固定資産のポートフォリオ見直しによって、投資家向け物件売却を積極的に推進。
＜投資家向け物件売却の拡大・資本効率を意識した経営＞
大手町フィナンシャルシティ ノースタワー
厳選投資による 定期的なポートフォリオ見直しにより
【所 在】 東京都千代田区大手町一丁目9番5号 販売用不動産の新規開発 固定資産を販売用不動産へ振替
【交 通】 東京メトロ各線「大手町」駅直結
【規 模】 地上35階、地下4階
【竣 工】 2012年10月 2020年末時点
2020年末時点
投資家向け売却物件残高：2,065億円
有形無形固定資産残高：9,368億円
総投資額ベース：約3,400億円
賃貸等不動産含み益：5,048億円
想定売却益：約800億円
グループAUMの拡大に加え、継続的な利益成長の実現と
回転率向上による資本効率の改善
（億円）
250
投資家向け物件売却の粗利益推移
215
200 177
150
100
64
50
40
50
10
※1 取引対象は、区分所有権の共有持分であり、23～27階の事務所、地下1階の店舗の一部、
地下4～地上1階・2～4階のデータセンターの区分所有権の22.5％ 0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
（想定）
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賃貸等不動産の時価評価
• Hareza Towerの竣工に加えて、賃料増額改定等により時価が上昇した結果、含み益は5,048億円に拡大。
単位：億円 2019/12末 2020/12末 増減 ＜算出対象＞固定資産のうち、当社及び子会社が第三者に賃貸中、もしくは完
期末時価 13,349 13,897 547 成後賃貸することを予定している建設中の物件（当社及びグループ会社が一部使
用している不動産を含む）を対象として算出
BS計上額（簿価） 8,714 8,848 134 ＜計算方法＞期中に新規に取得した物件や、期末時点で建設中の物件について
差額 4,635 5,048 413 は、期末時点の簿価を時価として算出
＜含み益の推移＞ ＜1株当たりNAV※1の推移＞
（億円） （円/株）
3,538
5,048 3,333
5,000 4,635
4,221 2,951
3,000 2,776
4,000 3,722 2,524
3,434 1,676
2,204 1,539 含み益※2
1,345 （税控除後）
2,740 1,186
3,000 2,000 1,059
814
2,000
1,000 1,862 自己資本
1,590 1,606 1,794
1,000 1,390 1,465
0 0
2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12
※1 1株当たりNAV＝（自己資本＋含み益（税控除後））/期末発行済み株式数（自己株式控除後）
※2 含み益（税控除後）＝含み益×（1-法定実効税率）（法定実効税率は各年度の数値を採用）
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2020年12月期 キャッシュフロー計算書
• Hareza Towerの建築費支払い等固定資産の取得にかかる支出が発生したものの、資金調達を進めたことにより、現金及び現金
同等物の期末残高が増加。
2021/12
単位：億円 2019/12末 2020/12末 主な増減要因
（通期予想）
税引前当期純利益＋469、減価償却費＋189、
営業活動によるキャッシュフロー 240 435 100
法人税等の支払▲156、たな卸資産の減少▲109、預り金の減少▲50
固定資産の取得▲581、匿名組合出資金▲43
投資活動によるキャッシュフロー ▲ 640 ▲ 667 ▲ 600
不動産特定共同事業出資受入金の減少▲31
長期借入金+822、コマーシャルペーパー▲300、
財務活動によるキャッシュフロー 480 383 350
配当金支払▲91
現金及び現金同等物の期末残高 394 546 395
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投資計画の進捗
• 中期経営計画で定めた5つの重点戦略に対し、5年間累計でグロス投資額14,000億円、ネット投資額5,000億円の投資を計
画しており、2020年12月期はグロス投資額1,891億円の投資を実行。
• 物流施設プロジェクトを中心に順調に新規案件を確保しており、中期経営計画期間（2020～2024年の5年間）における新規
投資の想定額（約6,900億円）のうち約30％が2020年12月末時点で投資確定済み。
＜新中期経営計画（2020-2024）投資計画＞ ＜新規投資の進捗＞
単位：億円 5年間計画 2020年実績
グロス投資額 14,000 1,891
大規模再開発への投資 2,300 138 投資実績：18％ 7,100億円
※2
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 644
投資家向け物件売却への投資 5,500 636
海外事業への投資 700 16
投資実績：9％ 6,900億円
その他 ※1 1,200 457 投資確定済（想定）：約30％
※3
回収額 9,000 1,206
ネット投資額 5,000 685
※1 Hareza Tower、北青山三丁目PJ、駐車場施設開発、CAPEX等への支出、 ：投資実績 ：投資確定済（想定）
および大規模再開発に向けた種地ビルや収益不動産の取得にむけた予備枠等を含む。
※2 2019年末において、投資が決定済みのプロジェクトに対する投資。
※3 2020年以降において、新たに事業化が決定したプロジェクトに対する投資。 ：中期経営計画における投資計画
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2021年12月期 通期業績予想
• 2021年12月期は、一部の分野において新型コロナウイルス感染拡大の影響は継続するものの、ビル事業・住宅事業における投資
家向け物件売却の増加や、駐車場・リゾート施設の稼働の回復等の結果、増収増益となる見通し。
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 3,349 3,550 200
・営業収益
ビル 1,445 1,670 224
ビル事業・住宅事業における投資家向け物件売却の増加や、駐車場・
住宅 991 1,200 208 リゾート施設の稼働の回復等により、増収。
アセットサービス 466 460 ▲6
その他 445 220 ▲ 225
営業利益 496 540 43
持分法投資損益 2 ▲ 10 ▲ 12 ・持分法投資損益内訳 ビル5億（+0）、その他▲15億（▲12億）
事業利益 ※1 498 530 31
・事業利益
ビル 408 455 46
ビル事業・住宅事業における投資家向け物件売却増加およびマンション
住宅 71 155 83 分譲粗利益の改善等により、増益。
アセットサービス 26 30 3
その他 86 ▲ 10 ▲ 96
消去・全社 ▲ 95 ▲ 100 ▲4
営業外収益 56 35 ▲ 21 前期投資事業組合利益の影響等
営業外費用 82 95 12 持分法損失の増加等
経常利益 470 480 9
特別利益 47 20 ▲ 27
特別損失 48 0 ▲ 48
税引前利益 469 500 30
親会社株主に帰属する当期純利益 317 330 12
営業活動によるキャッシュフロー 435 100
投資活動によるキャッシュフロー ▲ 667 ▲ 600
財務活動によるキャッシュフロー 383 350
※1 事業利益＝営業利益+持分法投資損益
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2021年12月期 投資計画
• 新中期経営計画で定めた5つの重点戦略に対し、5年間累計でグロス投資額14,000億円、ネット投資額5,000億円の
投資を計画。
• 2021年12月期は、開発が進む物流施設や分譲マンションプロジェクトへの建築費支出等により、グロス投資額2,200億
円の投資を予定。
＜新中期経営計画（2020-2024）投資計画・実績＞ ＜2021年12月期投資計画＞
単位：億円 5年間計画 2020年実績 2021年計画
グロス投資額 14,000 1,891 2,200
大規模再開発への投資 2,300 138 0
分譲マンションプロジェクトへの投資 4,300 644 650
投資家向け物件売却への投資 5,500 636 900
海外事業への投資 700 16 150
その他 ※1 1,200 457 500
回収額 9,000 1,206
ネット投資額 5,000 685
※1 Hareza Tower、北青山三丁目PJ、駐車場施設開発、CAPEX等への支出、
および大規模再開発に向けた種地ビルや収益不動産の取得にむけた予備枠等を含む。
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セグメント別概況
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①ビル事業 2020年12月期決算・2021年12月期予想
• 2020年12月期は、ビル賃貸において一部ホテル・商業施設の賃料減免が発生したものの、新規・通期稼働物件による収益の増
加や、投資家向け物件売却の増加等により、増収増益。
• 2021年12月期も、引き続きコロナウイルス感染拡大の影響は一部の分野において継続するものの、投資家向け物件売却の増加
等により、増収増益となる見通し。 2020/11/5公表
2019/12 2020/12 2020/12
単位：億円 増減 主な増減要因 達成率
実績 実績 通期予想
営業収益 1,209 1,445 236 1,450 100%
ビル賃貸 739 749 10 新規＋11、通期＋22、売却・建替え等▲11、既存▲11 740 101%
不動産売上 123 328 204 投資家向け物件売却＋204 345 95%
管理受託等 340 360 19 360 100%
配当 5 6 1 5 139%
投資家向け物件売却粗利益＋45（2019年累計 27億、2020年累計 72億）
営業利益 370 404 33 395 102%
八重洲再開発PJ 保留床取得税 ▲10
事業利益 375 408 33 400 102%
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 1,445 1,670 224
ビル賃貸 749 755 5 新規＋1、通期＋24、売却・建替え等▲20、既存＋0
不動産売上 328 540 211 投資家向け物件売却＋211
管理受託等 360 370 9
配当 6 5 ▲1
営業利益 404 450 45 投資家向け物件売却＋48（2020年累計 72億、2021年累計120億）
事業利益 408 455 45 持分法投資損益＋0（5億）
新規・通期稼働物件
・2020年新規稼働：仙台花京院テラス（2020年1月竣工）、 Hareza Tower（2020年5月竣工）、ののあおやまショップ＆レストラン（2020年5月竣工）、
T-LOGI久喜（2020年6月竣工）
・2020年通期稼働：DNP五反田ビル、東京建物京橋ビル、カンデオホテルズ大宮、ザ・ビー大阪御堂筋、FUNDES銀座、FUNDES五反田
・2021年新規稼働：(仮称)カンデオホテルズ京都烏丸六角（2021年3月竣工予定）
※新規：当期に竣工あるいは取得したビルによる収益増加インパクト 通期：前期中に竣工あるいは取得したビルが通期寄与することによる収益増加インパクト
売却・建替え等：売却や建替えにより稼働ビルが減少したことによる収益減少インパクト 既存：新規、通期、売却・建替え等以外のビルにおける賃料改定・フリーレントの解消・稼働率の変動等による影響額合計
26
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①ビル事業 保有オフィスビルポートフォリオ
• 12月末時点の平均賃料は30,835円/坪、稼働率は97.7％と高水準を維持。
＜平均賃料（左軸）・稼働率（右軸）＞
2020/12末時点 棟数 面積 （円/坪）
40,000 98.4% 98.6% 98.8% 98.9% 98.9% 99.0% 98.0% 98.7% 100%
97.7%
保有オフィスビル ※1 ※2 46 511,124㎡
29,882 30,361 30,405 30,470 30,583 30,846 30,288 30,161 30,835
30,000
転貸ビル ー 96,667㎡
商業施設・再開発用種地ビル等 ー 277,036㎡ 20,000 90%
ビル事業 賃貸面積合計 ー 884,827㎡ 10,000
0 80%
2018/12 2019/3 2019/6 2019/9 2019/12 2020/3 2020/6 2020/9 2020/12
＜基準階面積別 賃貸面積比率＞ ＜築年数別 賃貸面積比率＞ ＜所在地域別 賃貸面積比率＞
その他
300坪未満 1,000坪以上 15.7%
築30年以上
18.4% 19.5% 首都圏（23区除く）
27.7%
2.6% 都心3区
300坪以上
築20年以上 築10年未満 41.4%
500坪未満 500坪以上
23.1% 30年未満 48.8% 23区（都心5区除く）
1,000坪未満
9.9% 築10年以上 23.1% 渋谷区、
39.0%
20年未満 平均築年数 ※3 新宿区
18年 17.2%
13.6%
※1 保有オフィスビル棟数・平均賃料・稼働率の算出対象の定義については54ページの注釈をご参照ください。
※2 2019年9月末に引渡しを受けた「DNP五反田ビル」は「保有オフィスビル」に含めておらず、平均賃料・稼働率・賃貸面積比率の算出対象に含まない。
※3 賃貸面積による加重平均値により算出。
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27
①ビル事業2020年12月期竣工プロジェクト
• 豊島区庁舎跡地において行政と連携した複合開発Hareza Tower（オフィス棟）は2020年5月に竣工。
• オフィス棟のリーシングは順調に進捗し竣工時点において契約率は100％。2020年10月から全フロア稼働済。
Hareza Tower (エリア名称：Hareza池袋)
CASBEE建築 足下にはシネマコンプレックス等の
Sランク 劇場や商業施設が充実
１ シネマコンプレックス
DBJ Green １
Building 認証 ３
７ ２ シネマプラザ
2019Plan 5つ星
３ 東京建物 Brillia HALL ※区所有
BELS ２
４ ５ ８ ４ harevutai（ライブ劇場）
5つ星 ６
５ パークプラザ
ZEB Ready ６ ハレスタ（サテライトスタジオ）
認証取得※ 中池袋公園 ７ 多目的ホール ※区所有
※超高層複合用途ビルにお ８ 小ホール ※区所有
ける認証取得第一号案件
<物件概要>
【延べ面積】 新ホール棟約10,700㎡
オフィス棟約68,600㎡
【敷地面積】 新ホール棟2,983.59㎡
オフィス棟3,619.67㎡
【新築着工】 2016年12月
【竣 工】 新ホール棟2019年4月竣工
オフィス棟2020年5月竣工
<当社の取り組み>
当社は日本初の区本庁舎・高層集合住宅一体型再開発プ
ロジェクトである『Brillia Tower池袋』、旧豊島区庁舎および Brillia Toｗer 池袋 (2015年竣工）
公会堂跡地における複合開発である『HAREZA Tower』の
事業者として豊島区と共同して開発を推進。 日本初区庁舎一体型49階建て432戸の
『HAREZA Tower』竣工後は、エリア内に位置する中池袋 大規模複合タワーレジデンス
公園も含めてエリアマネジメント活動を推進。 1～10階：豊島区役所、商業施設等
Copyright © Tokyo Tatemono Co., Ltd. All Rights Reserved. 11～49階：住宅 28
はち にち きょう
①ビル事業：八重洲・日本橋・京橋（八日京）エリアの特長
• 新幹線・JR在来線・各地下鉄路線の充実により、地方都市・都内・国際空港含むあらゆる立地へのアクセスがよく、
圧倒的な交通利便性が最大の特長。
• 周辺にはビジネスエリア、商業観光エリア、住宅地として人気が高いエリアが近接。豊富な文化資源や老舗企業の集積など
多様な地域特性を活かしたまちづくりが期待される。
• スタートアップに適したバリエーション豊かな物件や、複数のイノベーション拠点が存在し、近年、エリアの革新性が加速。
• 土地の価値やオフィス立地としての評価は大手町・丸の内・有楽町エリアに劣る状況だが、今後控えている多数の再開発計画により、
エリア全体としての価値が大きく上がる見通し。
八日京エリア※1の多様な地域特性とポテンシャル
圧倒的 大手企業の ホール・会議室
住宅地としての
人気向上 交通利便性 集積 施設の充実
バリエーション豊かな 食・ものづくりの伝統を継承する
中小規模物件 豊富な文化資源
※1 八重洲・日本橋・京橋エリアの呼称
バリエーション豊かな 大規模オフィス（200坪以上）賃料・路線価比較
職住混合エリア
八重洲・日本橋・京橋 丸の内・大手町
都内主要
大規模オフィス賃料相場
地方都市と 観光地をつなぐ 38,167円/坪 40,964円/坪
東京をつなぐ 地下鉄銀座線 （200坪以上）※2
新幹線
路線価 ※３ 14,700千円/㎡ 22,500千円/㎡
近年急速に （外堀通り・東京駅前） （大名小路・丸ビル前）
国際空港への
アクセス性が高い 開発が進捗
地下鉄浅草線
※2 出所：三幸エステート「東京主要5区オフィス相場一覧」（2020年12月末時点）
※3 固定資産税路線価（令和2年度）
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①ビル事業：八重洲・日本橋・京橋エリアにおける取組み
• 重点エリアである東京駅周辺エリアに多数のオフィスビルを保有しており、2030年頃までに複数の大規模再開発が竣工予定。
• エリア内の当社保有物件を活用し、ベンチャー企業や大企業、投資家、研究機関など、産学官の様々なプレイヤーが集積又は連
携することで共存・共栄し、先端産業の育成や経済成長の好循環を生み出すビジネス環境（＝イノベーション・エコシステム）の
形成を推進中。
1
イノベーション・エコシステムの推進
多様な地域特性・当社保有物件を活用し、八日京エリア
1 内に有望なスタートアップを誘致し、クロステック、 、食、
ものづくり等大手企業の経営課題や成長分野を重点カテゴ
リーとする取り組みを推進。
呉服橋プロジェクト
３ 2
八重洲プロジェクト
３
令和2年度イノベーション・エコシステム形成促進支援事業
八日京エリア「認定地域別協議会」に認定（2020年8月）
東京都は様々なプレイヤーが集積・連携したイノベーション・エコシステム
の形成を目指し、人材派遣や情報発信において支援を実施。
２ 当社は、本認定地域別協議会の主幹事企業として、スタートアップの呼
び込みと既存産業とのオープンイノベーションの促進や積極的な情報発
信などの各種取組を実施。
：当社参画再開発 ：当社関与再開発 ：当社保有ビル ：他社参画再開発
※地図内吹き出しは、当社保有施設における取組。
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①ビル事業：八重洲・日本橋・京橋エリアにおける開発プロジェクト
• 東京駅前において「東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業」、日本橋川沿いにおいて「八重洲一丁目北地区市街
地再開発事業」を推進中。
• 安定的な賃貸収益を確保するとともに、国際競争力向上・環境負荷低減等につながる各種取り組みにより、エリア全体に新たな
付加価値を創出するまちづくりを目指す。
東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業 八重洲一丁目北地区市街地再開発事業
（八重洲プロジェクト） （呉服橋プロジェクト）
当社の旧本社ビルを含む東京駅前大規模再開発事業 地下鉄日本橋駅直結の好立地における大規模再開発事業
国際都市東京の陸の玄関口にふさわしい高度な都市機能の集積 日本橋川沿いエリアのゲートとしてふさわしい都市景観の形成
八重洲の歴史と伝統を未来につなぐにぎわいの形成 高度金融拠点を形成する都市機能の集積
⇒2020年6月 B地区権利変換計画認可 ⇒2019年10月 都市計画決定および国家戦略特区認定
【延べ面積】 A地区約12,000㎡ B地区約225,000㎡ 【延べ面積】 南街区約180,500㎡ 北街区約1,000㎡
【主要用途】 A地区事務所、店舗等 B地区事務所、医療施設、バスターミナル、カンファレンス等 【主要用途】 事務所、店舗、宿泊施設、駐車場等
【階 数】 A地区地上11階・地下3階 B地区地上50階・地下4階 【階 数】 南街区地上45階・地下5階 北街区地上2階・地下1階
【新築着工】 2021年度予定 【新築着工】 2025年度予定
【竣 工】 2025年度予定 【竣 工】 南街区2030年度予定 北街区2035年度予定
本プロジェクトによる価値創造 本プロジェクトによる価値創造
東京駅前の交通結節機能の強化 国際競争力強化に資する金融拠点形成
・国際空港や地方都市を結ぶ大規模バスターミ ・国際金融・都市型 を支える高度金融人材の
ナルの整備 サポート施設整備
・東京駅と周辺市街地を結ぶ地上・地下歩行者
ネットワークの整備 水辺空間・歩行者ネットワーク整備
・首都高地下化の実現に向けた各種協力
国際競争力を高める都市機能の導入 ・日本橋川交流拠点の象徴となる広場空間整備
・高度医療施設と連携した初期医療の整備 ・東京駅・大手町駅・日本橋駅を結ぶ地上・地下
・エリアマネジメントの実施によるまちの魅力・活力 歩行者ネットワークの整備
向上
防災対応力強化と環境負荷低減
防災対応力強化と環境負荷低減 ・帰宅困難者受入スペース・防災備蓄倉庫の整備
・帰宅困難者受入スペース・防災備蓄倉庫の整備 ・地域冷暖房プラントの整備、既存プラントとの連携
・コージェネレーションシステムや非常用発電施設の により地域全体でのエネルギー利用効率化促進
整備による業務継続機能の強化
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①ビル事業 主要開発プロジェクト
• 八重洲プロジェクト・呉服橋プロジェクトのほかにも中央区・港区・渋谷区で複数プロジェクトを推進中。
• 2025年以降2030年頃までに、想定賃貸面積約32万㎡分の再開発プロジェクトが順次竣工予定。
進行中再開発プロジェクト ■着工～竣工までの期間
想定賃貸面積※
現在の状況 プロジェクト名 エリア 2020年 ・・・・・ 2024年 2025年 ・・・・・ 2030年
（当社保有分）
権利変換認可
八重洲プロジェクト 中央区
（Ｂ地区）
合計約12万㎡
準備組合設立
呉服橋プロジェクト 中央区
都市計画決定
準備組合設立 再開発① 港区
賃貸面積
準備組合設立 再開発② 中央区 合計
約32万㎡
準備組合設立 再開発③ 渋谷区 合計約20万㎡
準備組合設立 再開発④ 港区
協議中 再開発⑤ 港区
想定投資額 2,300億円程度 想定投資額 3,300億円程度
※ 想定賃貸面積にはカンファレンス施設や商業施設等オフィス以外の賃貸面積を含む
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①ビル事業 投資家向け物件売却の取り組み
• 2020年12月期、新たに9件の物流施設プロジェクトと3件の中規模オフィスプロジェクト等を確保。
• 販売用不動産残高は2019年末より23億円増加の1,102億円、総投資額ベースでは約300億円増加の約2,200億円に
ストックが拡大。
＜ビル事業 販売用不動産残高推移＞ ＜都市型コンパクト商業施設一覧＞
2020年末時点 約240億円 エリア 物件名 竣工時期 状況
（億円） 固定資産から振り替え
福岡天神 TENJIN249 2018/7 稼働中
1500
2019年末時点 100億円弱 五反田 FUNDES五反田 2019/7 稼働中
固定資産から振り替え
1,079 1,102 銀座 FUNDES銀座 2019/11 稼働中
福岡天神 (仮称）天神西通プロジェクト 2022年春 開発中
2018年末時点 200億円弱 852
1000 固定資産から振り替え ※リスト掲載物件以外に1件取得済
554
500
246 販売用不動産
（竣工済み）
0
2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 2020/12
総投資額（意思決定ベース）※：約2,200億円
安定稼働時の平均NOI利回りは5％程度を想定
FUNDES五反田 FUNDES銀座
※ 各物件の取得時の簿価に加え、取得後発生する建築費等も加味した総投資額を合計して算出。
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①ビル事業 投資家向け物件売却の取り組み
＜物流施設一覧＞ ＜都市型ホテル一覧＞
物件名 開業時期 状況 エリア ホテル名 客室数 竣工時期 状況
T-LOGI久喜 2020/7 稼働中 六本木 カンデオホテルズ東京六本木 149 2017/9 稼働中
（仮称）T-LOGI横浜青葉 2022年春 開発中 銀座 ザ・スクエアホテル銀座 182 2018/8 稼働中
（仮称）T-LOGI習志野 2022年春 開発中 浅草 ホテルグレイスリー浅草 125 2018/9 稼働中
（仮称）T-LOGI綾瀬 2022年夏 開発中 御堂筋① ザ・ビー大阪御堂筋 306 2019/2 稼働中
（仮称）T-LOGI習志野Ⅱ 2022年夏 開発中 大宮 カンデオホテルズ大宮 321 2019/8 稼働中
（仮称）T-LOGI千葉北 2022年秋 開発中 京都三条 ※オペレーター変更 122 2019/12 稼働中
（仮称）T-LOGIあきる野 2023年春 取得予定 京都四条 (仮称)カンデオホテルズ京都烏丸六角 106 2021/3 開発中
（仮称）T-LOGI福岡 未定 取得予定 御堂筋② 未定 未定 2023年夏 開発中
（仮称）大阪物流施設プロジェクト 未定 開発中
秋葉原 未定 未定 未定 開発中
（仮称）T-LOGI加須 未定 開発中
（仮称）T-LOGI一宮 未定 取得予定
＜中規模オフィス一覧＞
（仮称）T-LOGI寒川 未定 開発中
（仮称）T-LOGI相模原 未定 開発中 物件名 竣工時期 状況
※リスト掲載物件以外に1件取得済 仙台花京院テラス 2020/1 売却済
※赤文字は2020年取得物件 （仮称）小伝馬町プロジェクト 2022年春 開発中
T-LOGI久喜（2020年6月末竣工） 未定（エリア：札幌駅前） 2023年秋 開発中
⇒2020年9月末時点において契約率100％。2020年10月より全区画稼働中。 （仮称）芝浦プロジェクト 2024年春 開発中
（仮称）仙台プロジェクト 2024年春 取得予定
※赤文字は2020年取得物件
T-LOGI久喜 （仮称）T-LOGI横浜青葉 仙台花京院テラス
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②住宅事業 2020年12月期決算・2021年12月期予想
• 2020年12月期は、前期における高収益タワーマンション計上の反動や分譲マンション計上戸数が減少したこと等により、減収減益。
• 2021年12月期は、賃貸マンションの売却が増加すること等により、増収増益となる見通し。
2020/11/5公表
2019/12 2020/12 2020/12
単位：億円 増減 主な増減要因 達成率
実績 実績 通期予想
営業収益 1,312 991 ▲ 321 1,030 96%
マンション分譲 983 644 ▲ 338 計上戸数：1,196戸、戸当たり単価：5,388万円、粗利益率：22.4％ 630 102%
戸建分譲 0 - ▲0 - -
宅地等売上 81 88 6 145 61%
住宅賃貸 43 55 11 賃貸マンションの新規稼働や前期竣工物件の通期稼働 55 100%
販売受託 11 10 ▲0 10 108%
管理受託等 192 192 0 190 101%
営業利益 158 71 ▲ 86 賃貸マンション売却粗利益▲6（2019年累計 9億、2020年累計 2億） 78 92%
事業利益 158 71 ▲ 86 78 92%
2020/12 2021/12
単位：億円 増減 主な増減要因
通期実績 通期予想
営業収益 991 1,200 208
マンション分譲 644 635 ▲9 計上戸数：980戸、戸当たり単価：6,480万円、粗利益率：24.0％
戸建分譲 - - -
宅地等売上 88 280 191 賃貸マンションの売却＋236（2020年累計 24億、2021年累計 260億）
住宅賃貸 55 60 4
販売受託 10 10 ▲0
管理受託等 192 215 22
営業利益 71 155 83 賃貸マンションの売却粗利益＋78（2020年累計 2億、2021年累計 80億）
事業利益 71 155 83
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②住宅事業 分譲マンション 主な営業指標の推移
• 2020年の粗利益率は、22.4％と引き続き好調な水準を維持。
• 竣工在庫は順調な販売の進捗により、12月末時点で177戸まで減少。
• 2021年12月期計上予定戸数に対する期首時点契約進捗率は約76％と引き続き高水準。
＜計上戸数 エリア別割合＞ ＜計上戸数に対する契約進捗率の推移＞
2018/12 2019/12 2020/12