パラカ株式会社
令和元年9月期（第23期）
決算説明会資料
令和元年11月14日
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損益計算書ハイライト
依然、解約は高水準だが、既存駐車場好調により増収・増益
第22期 第23期 都心部の相場
前期比
2018.9月 2019.9月 上昇により、
既存P売上が
売 上 高 136億70百万円 → 140億85百万円 ＋3.0% 好調
売上原価 100億21百万円 → 102億77百万円 ＋2.6%
売上総利益 36億48百万円 → 38億07百万円 ＋4.3%
既存P粗利益が
販売管理費 14億95百万円 → 15億35百万円 ＋2.6% 好調
営業利益 21億53百万円 → 22億72百万円 ＋5.5%
経常利益 19億52百万円 → 20億76百万円 ＋6.3%
前期当期共に
売却益あり
純 利 益 18億81百万円 → 23億81百万円 ＋26.5%
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売上・利益推移
創業来２3期連続増収、8期連続最終利益増益
売上 利益
（予想）
2013年9月
東証一部上場
2004年12月
マザーズ上場
（予想）
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売上高と売上総利益
賃借駐車場の開拓順調
第22期 第23期
% 前期比
2018年9月 2019年9月
既存P売上が好調
売上高 136億70百万 140億85百万 +3.0% 4億14百万
賃借駐車場 112億38百万 115億86百万 +3.1% 3億48百万
保有駐車場 19億47百万 20億02百万 +2.8% 55百万
その他 4億84百万 4億96百万 +2.4% 11百万
うち 太陽光発電 1億75百万 1億69百万 -3.2% △5百万
料金変更
値上げ872件
値下げ339件
売上総利益 36億48百万 38億07百万 +4.3% 1億58百万
賃借駐車場 17億53百万 18億77百万 +7.1% 1億24百万
保有駐車場 15億87百万 16億26百万 +2.5% 39百万
その他 3億08百万 3億03百万 -1.5% △4百万
うち 太陽光発電 92百万 85百万 -7.6% △7百万
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貸借対照表 概要
資産の部 負債の部
340億35百万 188億13百万
流動資産 60億82百万 流動負債 34億33百万
流動負債 2,695
賃借駐車場
賃料7カ月分 現預金 52億51百万
固定資産 272億53百万 固定負債 153億79百万 固定金利
比率約97％
ほとんどが
駐車場用地 土地
純資産の部
＋ 243億92百万 152億21百万
建物
利回り 自己資本
７.６％ 比率44.6％
利益剰余金 116億59百万
＊投資利回り＝
売上総利益÷投資額
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貸借対照表 詳細
2018年9月 2019年9月 % 前期比
資産合計 307億40百万 340億35百万 +10.7% 32億94百万
流動資産 48億21百万 60億82百万 +26.1% 12億60百万
現金・預金 39億64百万 52億51百万 +32.5% 12億86百万
固定資産 259億18百万 279億52百万 +7.8% 20億34百万 保有駐車場
有形固定資産 253億23百万 272億53百万 +7.6% 19億29百万 当期投資額
土地 213億03百万 237億91百万 +11.7% 24億88百万 30.6億円
建物 7億58百万 6億01百万 -20.8% △1億57百万
札幌売却
負債合計 174億61百万 188億13百万 +7.7% 13億51百万
流動負債 35億11百万 34億33百万 -2.2% △77百万
１年以内長期借入金 15億85百万 15億92百万 +0.4% 7百万
借入金
固定負債 139億50百万 153億79百万 +10.2% 14億29百万 返済 28.2億円
長期借入金 119億89百万 136億76百万 +14.1% 16億87百万 新規借入 45.1億円
主に20年固定金利
純資産合計 132億78百万 152億21百万 +14.6% 19億43百万
株主資本 133億18百万 152億73百万 +14.7% 19億55百万
資本金 17億65百万 17億92百万 +1.6% 27百万
資本剰余金 21億60百万 22億06百万 +2.1% 45百万
利益剰余金 97億82百万 116億59百万 +19.2% 18億76百万
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開拓状況
2017年10月 2018年10月
～ ～ % 前期比
2018年9月 2019年9月
303件 236件 -22.1% -67 大型案件の増加
開拓数
3,803車室 4,554車室 +19.7% +751
増 165件 189件 +14.5% +24
加 解約数
2,605車室 2,870車室 +10.2% +265 解約理由の
分 （解約率：車室数ベース） （8.9％） （9.3％）
主なものは
138件 47件 -65.9% -91 建築、売却
純増数
1,198車室 1,684車室 +40.6% +486
2018年9月 2019年9月 % 前期比
1,922件 1,943件 +1.1% +21
賃借駐車場
24,983車室 26,513車室 +6.1% +1,530
残 177件 203件 +14.7% +26
高 保有駐車場
4,235車室 4,389車室 +3.6% +154
2,099件 2,146件 +2.2% +47
合計
29,218車室 30,902車室 +5.8% +1,684
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保有駐車場の取得状況
2017年9月末 2018年9月末 2019年9月末 ２４期取得済み分
盛岡市 3車室
残 高 196億円 219億円 242億円 東京都足立区 4車室
残 大阪市中央区 5車室
高 前期末比 +9.5％ +11.5％ +10.3％
合計面積 ２４期取得予定分
29,009坪 30,008坪 31,868坪
東京都豊島区 4車室
取得金額 17.0億円 24.7億円 30.6億円 横浜市南区 6車室
長崎市 10車室
増 前期比 +9％ +45％ +24％
加 計 4.3億円
分 減少簿価 -- ▲2.3億円 ▲8.0億円 6件 32車室
取得数 20件 206車室 23件 270車室 27件 304車室
北日本（営業員9名） 東日本（営業員20名） 西日本（営業員22名）
小樽市花園第1 9車室 宇都宮市二荒町第1 14車室 大阪市安立第1 8車室
小樽市花園第2 8車室 千葉市栄町第７ 23車室 岐阜市高野町第1 12車室
仙台市榴岡第2 4車室 志木市本町第１ 10車室 名古屋市亀島第1 9車室
秋田市大町第3 8車室 千葉市栄町第８ 21車室 那古野第４ 7車室
青森市本町第12 29車室 南越谷第１ 10車室 警固第３ 15車室
新潟市西堀第７ 32車室 千住第11 2車室 佐世保市本島町第1 11車室
新潟市東大通第５ 26車室 市川駅前第２ 6車室 大分市府内町第３ 10車室
新潟市東大通第７ 3車室 久留米市日吉町第２ 8車室
南船場第９ 2車室
西天満第１ 2車室
立売堀第４（10月オープン） 6車室
西天満第15（11月オープン予定） 9車室
計 8件 119車室 計 7件 86車室 計 12件 99車室
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駐車場車室数残高推移
2019年合計
35,000
30,902車室
運営車室数
（車室）
保有駐車場
30,000
賃借駐車場
25,000
１０年で約３倍
20,000
2009年 合計
15,000 10,577車室
10,000
5,000
0 1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期
1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
保有駐車場 0 0 0 0 39 95 169 464 1,907 2,389 3,210 3,424 3,535 3,536 3,552 3,611 3,453 3,473 3,570 3,868 4,082 4,235 4,389
賃借駐車場 8 423 853 1,403 1,340 1,489 2,520 2,897 3,530 3,992 4,731 5,532 7,042 7,998 9,898 12,836 14,759 16,211 19,300 20,696 23,938 24,983 26,513
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車種別 車室数一覧
クルマ・バス・バイク・自転車と全てのモビリティを網羅
件数 車室数
自動車（クルマ）計 2,146 30,902
普通車 2,056 28,661
小型車 177 645
軽自動車 327 1,596
バス 2 7
バイク 計 411 1,469
バイクパーク 364 876
自転車 63 5,615 2019年
※普通車、小型車、軽自動車の件数には重複を含みます。 9月30日現在
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パラカパーキング 101ビルの売却
建物の老朽化が進んだため
第三者に売却
・譲渡日
2019年6月25日
建物及び土地の44/100
2019年9月25日
土地の56/100
・譲渡益
2019年９月期：約15億100万円
リニューアル、建て替えよりも
売却し、再投資するほうが効率的であるという判断
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成長戦略
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大前提
「コインパーキング市場」
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３．三大チェック
マーケットは？
コインパーキングの潜在需要 ～なぜ連続増収か？～ ポイント②
１９９０年調査 ２０１９年
全国の主要道路で路上駐車をしている
車が駐車料金を支払ったら年間いくら？
（１時間４００円で計算）
約３兆
７千５百億円
約1.35倍
約５兆円
自動車保有台数 自動車保有台数
約6,000万台 約8,200万台
潜在需要
５兆円－顕在市場３千億円＝４兆７千億円
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３．三大チェック
マーケットは？
コインパーキング市場規模の拡大 ポイント②
２０００年～ 最大料金の導入
パーク＆ライド、パーク＆ワーク、住宅地
２００３年～ 店舗駐車場の有料化
銀行・スーパーなどに、不正駐車と駐車場不足対策
２００６年～ 違法駐車取締りの強化
駐車違反取締りの民間委託
２０１３年～ 基本料金の値上り 日本一高い駐車場
（神谷町・渋谷）
1990年１時間400円→ 10分 600円
2018年大都市圏では800円～1500円
低金利によるマンション建築
海外観光客増によるホテル建設
２０１９年 保有台数過去最高を更新
「若者のクルマ離れ」と言われたが実態は増加
さらにカーシェアの普及により使用も増加か
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乗用車保有台数推移とｺﾝﾊﾟｸﾄｼﾃｨ コインパーキング市場規模①
出典：自動車検査登録情報協会
乗用車保有台数 １９９８年 さらなる
史上最高を更新 中心市街地
活性化法 駐車需要
急速なｸﾙﾏ社会化 都市機能の低下 2019年3月末
7,000
→郊外化 行政ｺｽﾄの増加 約6,177万台
（万台）
6,000
1990年3月末
5,000
約3,294万台
4,000
3,000 1966年3月末
約229万台
2,000
1,000
0
1966年
1967年
1968年
1969年
1970年
1971年
1972年
1973年
1974年
1975年
1976年
1977年
1978年
1979年
1980年
1981年
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
・レンタカー車両の増加 20.7万台（2010年）→36.5万台（2018年）※乗用車のみ
出典：全国レンタカー協会
・カーシェア車両の増加 3,915台（2011年） →34,984台（2019年）
出典：交通エコロジー・モビリティ財団
クルマの「所有」から「使用」へ
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都道府県別の乗用車保有台数 コインパーキング市場規模②
※2019年3月末
450 419万台
（万台） １都３県で
400 1,225万台
大阪・兵庫で
350 510万台
281万台
300 261万台
250
200
150
100
50
0
北青岩宮秋山福茨栃群埼千東神山新富石長福岐静愛三滋京大兵奈和鳥島岡広山徳香愛高福佐長熊大宮鹿沖
海森手城田形島城木馬玉葉京奈梨潟山川野井阜岡知重賀都阪庫良歌取根山島口島川媛知岡賀崎本分崎児縄
道 川 山 島
出典：自動車検査登録情報協会 Copyright © 1997-2019 Paraca Inc. All Rights Reserved 17
都道府県別ランキング コインパーキング市場規模③
都道府県別 自動車（乗用車）保有台数 ※2019年3月末
450 419万台
（万台）
万
400
350
300
250
200
150
100 34万台
50
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
-50 愛埼東神千北大福兵静茨広新群長栃岐宮福岡三熊京鹿沖山滋愛岩青石富長山大宮奈秋香山和福佐徳島高鳥
奈 海 児 歌
知玉京川葉道阪岡庫岡城島潟馬野木阜城島山重本都島縄口賀媛手森川山崎形分崎良田川梨山井賀島根知取
都道府県別 世帯あたり自動車（乗用車）保有台数 ※2019年3月末
2
（台） 1.74台（軽貨物を含めると2.01台）
1.8
1.6
1.4
1.2
1
0.8 0.43台
0.6
0.4
0.2
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
-0.2福富山群栃茨長岐福新山佐石鳥三岩島静秋滋岡徳香熊沖宮大宮愛山和青鹿愛高広長奈福北千埼兵京神大東
歌 児 海 奈
井山形馬木城野阜島潟梨賀川取重手根岡田賀山島川本縄城分崎知口山森島媛知島崎良岡道葉玉庫都川阪京
出典：自動車検査登録情報協会、全国軽自動車協会連合会 Copyright © 1997-2019 Paraca Inc. All Rights Reserved 18
1,000
1,250
1,750
2,000
2,250
2,500
1,500
250
500
750
（万台）
1966年
1967年
1968年
1969年
1966年
1970年
469万台
1971年
1972年
1973年
1974年
1975年
1976年
1977年
出典：自動車検査登録情報協会
貨物車両保有台数
1978年
1979年
1980年
1981年
1982年
1983年
1984年
1985年
1986年
貨物車両保有台数の推移
貨物車両に注目
1987年
1988年
1989年
1990年
1991年
1992年
1991年
2,115万台
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
27年間減少
2005年
2006年
2007年
による効率化も一因か
2008年
2009年
2010年
～ 28年ぶりに増加 ～
2011年
2012年
往復マッチング、倉庫管理システム
2013年
2014年
５．資料集②
2015年
2016年
2017年
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2018年
前年比
2019年
2019年
2千台増加
コインパーキング市場規模④
1,438万台
2020年
19
基本戦略①
「営業する側から
される側へ」
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開拓営業のストーリー
保 有 駐 車 場
保有駐車場の 「はたらき」と「つながり」
運営 販売 営業
賃借駐車場 地 代 コスト 管理費 利益 業界共通の
（固定方式） 65％ 15％ 10％ 10％
ﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙ
＋
固 運営 販売
都
営 業 利 益 ﾊﾟﾗｶ独自の
保有駐車場 税
コスト 管理費
ﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙ
５％ 15％ 10％ 70％
はたらき① 赤字リスク無
はたらき② 解約リスク無 持続可能性
大
はたらき③ 切替リスク無
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営業する側からされる側へ
仲介料
つながり① 地元不動産との密な関係 ３％＞１カ月分
営業が容易に、効率的に 少ない営業員
保 有 はたらき④ 「土地を買いますよ」と言った瞬間に （51名）で全国展開
駐車場 「営業する側から営業される側へ」
北9名、東20名、西22名
出張時、地元サポーター
用地情報の拡大 レンタカー不要
はたらき⑤ 立地の周辺情報
一度の出張で土地情報が集まる
地縁血縁情報
営業所がないエリアでも情報が
賃 借
駐車場
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大手デベロッパーとの協業
・土地を分割して取得
商業施設・住居＆自走式駐車場 マンション＆平置き駐車場
パラカ 長期間の駐車需要による基盤収益
デベロッパー 駐車場部分のコストダウン
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金融機関との関係
はたらき①
金融機関との関係強化 営業が容易に
はたらき④
保 有 効率的に
●土地情報が「融資」に直結
つながり③
駐車場 ●1回の融資で20年間の関係
●取引先・地主の紹介 はたらき⑤ 用地情報の拡大
ほぼ１００％つながる地方銀行
三井住友銀行 みずほ銀行 三井住友信託銀行 りそな銀行 三菱UFJ銀行
京都銀行 東邦銀行 百十四銀行 みなと銀行 横浜銀行 商工組合中央金庫
北陸銀行 七十七銀行 広島銀行 西日本シティ銀行 阿波銀行 伊予銀行
足利銀行 北越銀行 名古屋銀行 関西みらい銀行 日本政策投資銀行 35行
みちのく銀行 明治安田生命保険相互会社 あおぞら銀行 オリックス銀行
東北銀行 きらぼし銀行 千葉銀行 常陽銀行 兵庫県信用農業協同組合連合会
東日本銀行 静岡銀行 東京スター銀行 荘内銀行
賃 借
駐車場
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賃借駐車場（還元方式）
固 運営 販売
営 業 利 益
保有駐車場 都
税 コスト 管理費
５％ 15％ 10％ 70％
は
た 利益率の高い保有があってはじめて、
ら
き （固定方式と比べて）利益率の低い還元方式ができる
⑥
運営
賃借駐車場 地 代
コスト
販売 営業
管理費 利益
（還元方式） 70％ 15％ 10％ 5％
固定方式の地代額に対して、還元方式は売上の配分率を決める
還元方式の特徴
地主様にとって パラカにとって
●地代が高い ●利益率が低い
●売上が分かる ●利益率一定
掃除 ●協力関係 つながり④ ●協力関係
友人
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賃借 プラス 保有、固定 プラス 還元
異なる形態を組み合わせ、質（利益率）と量の拡大を両立
保有駐車場 2000年～ 還元駐車場 2007年～
保有Ｐ 賃借Ｐ
売上総利益率大 売上総利益率小
80％程度 １８%程度
固定Ｐ 還元Ｐ
ﾊﾞﾗﾝｽｼｰﾄ大 ﾊﾞﾗﾝｽｼｰﾄ小
赤字リスク大 赤字リスク小
解約リスク無 解約リスク有 アップサイド大 アップサイド小
赤字リスク無 赤字リスク有 オーナーとの オーナーと
利益相反 利益相反しない
切替リスク無 切替リスク有 レポート無 レポート有
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基本戦略②
「基盤収益としての
保有駐車場」
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長期安定的な利益成長を目指して
①高収益で
②外部環境に左右されにくく長期安定的で
③地域一番戦略の要となる中核的強み ＝「基盤収益」
固定 New！
全社 賃借 方式 デベロッパーとの
駐車場
協業
還元
方式
その他
駐輪場
保有 ● 基 解約リスク無
赤字リスク無
自販機 盤 切替リスク無
●
不動産収入
太陽光 ● 収
バイクパーク ● 益
解約リスク小
赤字リスク小
切替リスク小 28
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売上総利益率推移
景気変動と利益率
90%
83.4% 83.8% 81.5%
80%
74.6% 82.0% 83.1% 81.2%
78.8% 79.1% 77.3% 73.1%
77.4% 78.9%
70%
75.6% 73.5% 73.3% 77.2%
安定した
60%
保有売上総利益率 高利益率
50% 全社売上総利益率
賃借売上総利益率
40%
31.3% 31.8% 31.4%
36.7% 30.3%
30% 26.7% 27.0%
23.8% 28.8% 30.8% 30.3% 29.4%
27.5% 27.9% 29.3%
22.2%
18.7%
21.3% 27.2% 28.6%
19.3%
20% 17.8% 16.2%
12.4% 14.7% 19.4% 17.4%
17.0% 16.5% 18.1% 16.6% 18.0%
10%
ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ 15.6%
ﾛｰﾝ危機 11.0%
・ガソリン不足
0% 震災時 ・計画停電
・自粛ムード
-10%
7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
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保有駐車場・賃借駐車場の売上推移
～量の賃借～
売上高
120
（億） 賃借売上
保有売上
賃借売上
115.8億
80 112.3億 85%
102.5億 85%
98.2億 84%
85%
90.8億
82.8億 85%
71.8億 85%
62.9億 84%
54.8億 82%
40 42.4億 46.9億 52.4億 80%
78% 80%
75%
売上では
８５対１５
保有売上
20.0億
15.5億 17.5億 19.3億 19.4億
13.9億 13.6億 13.2億 13.4億 14.0億 14.1億 14.6億 15% 16% 15%
15%
25% 22% 20% 18% 16% 15% 15%
20%
2008.9 2009.9 2010.9 2011.9 2012.9 2013.9 2014.9 2015.9 2016.9 2017.9 2018.9 2019.9
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保有駐車場・賃借駐車場の売上総利益推移
40
（億） 売上総利益
賃借粗利
保有粗利 ～質の保有～
30
賃借粗利益
19.1億 17.8億 18.7億
57% 17.5億 54%
52% 52%
16.3億
56%
20
13.7億
12.1億 12.9億 54%
53% 54%
9.3億 9.0億
49% 48%
粗利益では
5.2億 6.9億
34% 41% 保有粗利益 ５４対４６
16.1億 15.8億 16.2億
10 48% 48% 46%
14.5億
12.7億 43%
11.5億 44%
10.8億 10.9億 46%
10.2億 10.0億 9.9億 9.8億 47% 46%
66% 59% 51% 52%
2008.9 2009.9 2010.9 2011.9 2012.9 2013.9 2014.9 2015.9 2016.9 2017.9 2018.9 2019.9
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保有物件投資額推移
財務基盤の充実により保有駐車場への積極投資が可能に
投資額 自己資本比率
50 50
（億） （％）
45
44.6%
45 45
太陽光発電投資額
自己資本比率
40 保有駐車場投資額 40
自己資本比率 10億円の 積極投資を
35 エクイティ調達 35 継続
30
30 30
27
24
25 25
22 10
21
20 20
17
投資を抑えた時期 15
15 20.9% 15
12
9.3
10 10
7.1
3.8
3.7 3.8 0.2
5 5
2.9 2 4.5
1 1.8
0.4 0.4
0 0
4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期
2000年 01年 02年 03年 04年 2005年 06年 07年 08年 09年 2010年 11年 12年 13年 14年 2015年 16年 17年 18年 19年 2020年
（目標）
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保有駐車場累計投資額
累計投資額 20％アップを目指す
投資残高
400
（億）
350
(+20％)
(290)
300
+10.3％
242
250
+11.5％
+9.5％ 219
+9.6％ 196
200
179
163
151
139 142 142 143 145 147
150
130
44.6%
103 自己資本比率
100
82
50 37
11 15
0 4
0
4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期
2000年 01年 02年 03年 04年 2005年 06年 07年 08年 09年 2010年 11年 12年 13年 14年 2015年 16年 17年 18年 19年 2020年
（目標）
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「はたらき」と「つながり」のまとめ
はたらき つながり
①赤字リスクの低減 ①地元不動産との
「はたらき」も
②解約リスクの低減 「つながり」も ②デベロッパーとの
③切替リスクの低減 スタートは ③金融機関との
④営業が容易に ④地主との
保有駐車場
⑤用地情報の拡大 ⑤地域との
⑥還元方式が可能に ⑥過去との
⑦営業対象の拡大
・立地判断の標準化
持続的成長のための ・車室設計の標準化
・ｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝの標準化
積極投資 ・営業支援ｼｽﾃﾑによる
情報の蓄積
・ﾒﾝﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨの向上
更なる「基盤収益」の拡大 すると
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好循環の自己強化サイクル
はたらき① 赤字リスク無
はたらき②③ 解約リスク無 切替リスク無
保有 土地を
売りたい人にも
① 地元不動産 営業が容易に、 貸したい人にも
はたらき④
つながり ② 効率的に 対応
デベロッパー はたらき⑤
③
用地情報の拡大
は 金融機関
た
ら
き 貸したい人の中で
⑥ 固定賃料にも
還元賃料にも
つながり④ 地 主 対応
賃借
はたらき④ 営業が容易に
（還元） 地代が高い
利益率一定 はたらき① 赤字リスク低減 投資家スキームも
増えてきた
協力関係 はたらき⑦ 営業対象の拡大
賃借 地主と利益相反しない
（固定）
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基本戦略③
「不動の地域一番戦略」
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不動の地域一番戦略
保有駐車場を核として、衛星的に賃借駐車場（固定・還元）
を拡大し、その地域でのシェアを高めていくドミナント戦略
還元P 固定P 保有P
固定P
点から 線から 還元P
保有P 保有P 固定P
線へ 面へ 保有P
還元P 保有P
固定P
還元P
固定P
地域：小さな地域から大きな地域へ
町 → 市区 → 都道府県
一番：一つの一番から多くの一番へ
シェアー
件数・台数・立地など 地域共通サービス券
持続可能性
不動： 保有駐車場比率
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不動の地域一番戦略
新潟市の場合 新潟市人口 約79万人
合計 43件 2,897車室
保有 ９件 , 184車室
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不動の地域一番戦略
青森市の場合 青森市人口 約28万人 合計 41件 1,178車室
保有 9件 190車室
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不動の地域一番戦略
水戸市の場合 水戸市人口 約27万人
合計 17件 655車室
保有 10件 558車室
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不動の地域一番戦略
合計 27件 357車室
長岡市の場合 長岡市人口 約27万人
保有 ６件 84車室
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不動の地域一番戦略
甲府市の場合
甲府市人口 約19万人
合計 22件 425車室
保有 7件 181車室
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不動の地域一番戦略
姫路市の場合
姫路市人口 約５３万人
合計 34件 430車室
保有 7件 93車室
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『不動』の地域一番戦略のかなめ/時代背景
「保有駐車場への
積極的投資」
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保有駐車場への積極的投資
投資利回り基準 第23期【年換算】
投資利回り＝ 実績投資利回り 7.6％
売上総利益÷投資額（土地）
近い将来
周辺 8％になる
一等地 可能性
10％ 9％ 7％
5％
一等地については、将来の「利回り」を加味して取得
大都市の例 ・・・ 坪単価1,000万円 駐車料金800円/時間
10倍 2倍
地方都市の例・・・ 坪単価 100万円 駐車料金400円/時間
→利回りは地方都市有利
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都市機能の回復に向かう地方都市
都市機能の低下＝ドーナツ化現象
2大 都市機能＝居住機能＋商業機能
大都市 地方都市
居住機能のみドーナツ化 居住機能も商業機能もドーナツ化
中心市街地 中心市街地
「地方創生」
（中心市街地活性化制度、都市再生制度）
居住機能が戻り地価上昇
両機能が戻り始めている
地方都市のチャンス大！
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地方都市の大リニューアル時代到来！
1960年～70年の老朽化した建物＝建て替え需要
マンション、ホテル、商業施設
再開発が各都市で始動！
国策としてバックアップ
地方創生（人口減少の中で、中核都市の人口増を図る）
東京一極集中を是正し、地方の人口減少に
歯止めをかけ、日本全体の活力を上げること
地方中核都市の人口を増加させる
＝コンパクトシティ
＝行政コストを下げる
官民両方のリニューアル（橋、道路、水道管）
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地方都市の大リニューアル時代 札幌市の例（人口約197万）
ホテル＋商業
合計 31件 590車室 札幌市役所
建て替え
南2西3再開発
複合ビル 2019年末
ホテル
建築中
保有 3件 35車室 計画中 2023年 竣工予定
竣工予定
ホテル・複合施設
開発計画中
2025年開業予定
北８西１再開発
マンション等
再開発計画中 『ススキノラフィラ』
再開発計画中
ホテル
2020年春
開業予定 ホテル
304室 2019年竣工
184室
北４西３再開発
複合ビル
ホテル
再開発計画中
2019年竣工
212室
オフィスビル
2020年４月
竣工予定 ウインズA館
建て替え
2021年春
ホテル
竣工予定
2020年2月
竣工予定
北海道放送 北海道庁 ホテル ホテル
170室 NHK札幌放送
建て替え 建て替え 2020年6月 建築中
2020年1月
2020年春 2020年 竣工予定 約300室
竣工予定
（当社調べ） 竣工予定 竣工予定 182室
1 すすきの第1[保] 20 台 9 南１西１４第1 19 台 17 麻生町第１ 8 台 25 南8西2第1 43 台
中央区役所
2 札幌１０１ 142 台 10 北４東２第１ 5 台 18 南８西１３第１ 8 台 26 南7西12第1 16 台 建て替え
3 南７西第1[保] 10 台 11 南１西第４ 38 台 19 琴似駅前第2 10 台 27 南7西2第1 8 台 2020年夏
4 南１西第1 7 台 12 南3西８第1 6 台 20 北16西5第1 10 台 28 南1西9第1 16 台 ホテル 着工予定
5 南１２西第1 6 台 13 札幌駅北口第１ 9 台 21 南5西7第1[保] 5 台 29 南4西12第1 13 台 2020年春
6 南５西第３ 14 台 14 大通西第2 9 台 22 北6西8第1 14 台 30 琴似1条7丁目第1 18 台 竣工予定
7 南１２西第2 12 台 15 南６西７第1 37 台 23 琴似1条3丁目第1 17 台 31 南2東2第1 5 台 150室
8 南１西第３ 6 台 16 南6西１１第1 26 台 24 北10西3第1 33 台
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地方都市の大リニューアル時代 青森市の例（人口約28万）
ホテル マンション ホテル ホテル
再開発事業
2007年4月竣工 2004年10月竣工 2014年4月竣工 2018年10月竣工
194室 84戸 140室 218室 計画中
ホテル
合計 41件 1,178車室
2002年7月竣工 保有 9件 190車室
182室
病院建築予定
2018年に
市役所一部移転
中三青森店
再開発事業
計画中
マンション
2017年10月竣工
56戸
ホテル
マンション
ホテル マンション ホテル 2015年7月
地元企業 青森市役所 2004年9月竣工
2015年10月竣工 2007年3月竣工 2010年12月竣工 リニューアル
本社ビル建設 建て替え 83戸
（当社調べ） 107室 110戸 175室 89室
1 本町第1[保] 27 台 8 新町第2 25 台 15 安方第2 11 台 22 古川第6 14 台 29 新町第5 8 台 36 青森駅前第１[保] 7 台
2 本町第2[保] 56 台 9 古川第3 13 台 16 本町第7[保] 12 台 23 古川第7 20 台 30 堤町第1[保] 11 台 37 新町第6 17 台
3 新町第1 38 台 10 安方第1[保] 13 台 17 新町第3 17 台 24 古川第8 17 台 31 古川第9 22 台 38 橋本第2 37 台
4 本町第3 33 台 11 本町第5[保] 12 台 18 マルサ本町 335 台 25 安方第4 13 台 32 古川第10 15 台 39 本町第12[保] 29 台
5 古川第1 10 台 12 本町第6 24 台 19 新町第4 21 台 26 長島第2 33 台 33 本町第10[保] 23 台 40 橋本第３ 88 台
6 本町第4 20 台 13 長島第1 9 台 20 古川第5 32 台 27 本町第8 15 台 34 本町第11 11 台 41 古川第11 14 台
7 橋本第1 7 台 14 古川第4 6 台 21 安方第3 26 台 28 本町第9 22 台 35 安方第5 15 台
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地方都市の大リニューアル時代 福島市の例（人口約28万）
マンション計画中
合計 22件 619車室
保有 4件 252車室 マンション計画中
福島駅東口再開発 マンション
2019年9月竣工
・野村不動産が事業協力者 56戸
・ホテル（150室程度）
・分譲マンション（180戸程度）
・賃貸マンション（90戸程度） 福島県立医科大
・駐車場（500台程度） 新キャンパス建築中
早ければ2021年3月から着工予定 2021年4月開設予定
大原綜合病院
2018年1月移転完了
マンション
マンション
2019年9月竣工
2020年3月竣工
44戸
10階建て
マンション
2018年3月竣工
46戸
（当社調べ）
1 福島駅前・第2[保] 184 台 7 清明町第1 21 台 13 陣場町第3 13 台 19 早稲町第1 9 台
2 陣場町第1 15 台 8 中町第1[保] 19 台 14 杉妻町第1 10 台 20 清明町第2 8 台
3 陣場町第2[保] 16 台 9 太田町第1 12 台 15 陣場町第4 64 台 21 新町第2 6 台
4 万世町第1 17 台 10 中町第2[保] 33 台 16 陣場町第5 25 台 22 上町第1 16 台
5 大町第1 19 台 11 中町第3 38 台 17 中町第4 15 台 23
6 栄町第１ 60 台 12 新町第1 14 台 18 矢剣町第1 5 台 24
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地方都市の大リニューアル時代 姫路市の例（人口約53万）
マンション マンション
合計 34件 430車室 2017年 2017年
ビジネスホテル
建設中
保有 7件 93車室 12月竣工 3月竣工
２７戸 47戸
389室
マンション
マンション 2017年
2018年 12月竣工
3月竣工 60戸
62戸
マンション
マンション 2017年
2016年 2月竣工
9月竣工 50戸
32戸
マンション
マンション 2018年
2016年 7月竣工
1月竣工 98戸
30戸
マンション
ホテル 2017年
2018年 11月竣工
10月竣工 52戸
218室
マンション
2016年
6月竣工
マンション マンション 52戸
専門学校
2018年 2015年
12月竣工 2月竣工
2018年
128戸 82戸 4月開校
（当社調べ）
1 豊沢町第1 17 台 7 総社本町第1 4 台 13 魚町第2 8 台 19 西二階町第1 6 台 25 二階町第1[保] 7 台 31 魚町第3[保] 28 台
2 南町第1 4 台 8 南駅前町第2 3 台 14 姫路駅前第2 1 台 20 紺屋町第2 16 台 26 東駅前町第2 27 台 32 福中町第2[保] 5 台
3 坂元町第1[保] 16 台 9 十二所前町第1[保] 6 台 15 塩町第1 [保] 6 台 21 坂元町第2 7 台 27 二階町第2[一部保有] 25 台 33 東駅前町第4 73 台
4 紺屋町第1 21 台 10 十二所前町第2 13 台 16 南畝町第1 6 台 22 元塩町第1 13 台 28 姫路駅前第3 6 台 34 高尾町第1 5 台
5 魚町第1 2 台 11 西駅前町第1 6 台 17 塩町第2 7 台 23 立町第1 13 台 29 北条口第1 12 台
6 南駅前町第1 19 台 12 東駅前町第1 9 台 18 本町第1 27 台 24 坂元町第3 7 台 30 東駅前町第3 5 台
※1.豊沢町第はＭＡＰ外
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地方都市の大リニューアル時代 福岡市の例（人口約159万）
日本銀行建替 ホテル 市民会館建替 ホテル オフィスビル 冷泉小学校跡地 ホテル
2020年 2020年 2024年 2020年春 2020年 再開発 2019年 博多区役所
12月竣工予定 4月竣工予定 3月竣工予定 竣工予定 3月竣工予定 計画中 8月竣工 建替
103室 257室 139室 2022年
ホテル 竣工予定
2020年冬 ウォーター
フロント ホテル
竣工予定 2021年
140室 再開発
4月竣工予定
マンション 136室
2019年 オフィス
8月竣工 2020年
159戸 3月竣工予定
オフィスビル
ホテル ３棟
2021年
2021年
竣工予定
2～3月竣工予定
地上19階
計 944室
福ビル街区
建替プロジェクト
2023年 オフィス
竣工予定 2022年
竣工予定
旧大名小学校
跡地活用事業 ホテル
2022年 2020年
12月竣工予定 1月竣工予定
160室
ホテル
2020年 ホテル
5月竣工予定 2019年
268室 9月竣工
208室
イムズ再開発
2024年
商業施設 ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル
竣工予定 サンセルコ 地下鉄新駅
2020年春 2020年 2020年 2021年 2019年 2021年
6月竣工予定 3月竣工予定 再開発計画中 2022開業 2月竣工予定 9月竣工 2月竣工予定
竣工予定
（当社調べ） 236室 302室 236室 238室 236室
1 天神３丁目第１ 11 台 6 下川端町第２ 4 台 11 博多駅前第３ 6 台 16 福岡市築港本町第1 14 台
2 中洲１０３[保] 155 台 7 警固第２（駐輪場）44 台 12 博多駅前第４ 10 台 17 大名第1 7 台 合計 18件 327車室
3 博多区祇園町第１ 11 台 8 福岡市天神第２ 3 台 13 福岡市長浜第１ 2 台 18 福岡市築港本町第2 4 台
4 渡辺通第１ 8 台 9 草香江第１ 3 台 14 薬院第１ 4 台 19 台
保有 2件 170車室
5 福岡市小笹第１ 14 台 10 福岡市今川第１ 12 台 15 警固第3[保] 15 台 20 台
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