中期経営計画(2022年8月期～2026年8月期)
霞ヶ関キャピタル2.0計画
2021年10月6日
霞ヶ関キャピタル株式会社
東証マザーズ（証券コード：3498）
霞ヶ関キャピタル2.0(KC2.0)：計画の概要
新たな収益モデルとして霞ヶ関キャピタル2.0を策定し、物流施設から始動
【検討中のシードアセット一覧】
パートナーシップ型（KC2.0）
アセット
所在地
タイプ
延床面積** 着工予定 竣工予定
◼ ビジネスモデル
① 埼玉県久喜市 ドライ 14,000㎡ 2022年8月期3Q 2023年8月期3Q
• パートナーと合弁会社(JV)を設立し、計画の立案から
開発までを実施 ② 京都府京都市 未定 18,000㎡ 調整中 調整中
• 開発基本スキームはSPC*を設立し、ノンリコース ③ 神奈川県厚木市 冷凍冷蔵 14,100㎡ 調整中 調整中
ローンとパートナーからの資金で開発を行う形式 ④ 埼玉県加須市 ドライ 15,580㎡ 調整中 調整中
• JVが開発利益を受領し、当社は出資比率分（66％）
を享受
• JVは当社の連結子会社となるが、SPCは非連結が基
本スキーム
◼ 当社のメリット
• JVが用地取得から開発まで実施するため、これまで機
会逸失していた開発利益(の66％）を得ることが可能 ① 埼玉県久喜市案件イメージ図面 ② 京都府京都市案件イメージ図面
• SPCを活用した開発の場合、ノンリコースローンを活
用するため、当社事業へのリスクは限定的
• 事前にパートナーと合意した物件を開発するため、用
地取得・物件開発をスムーズに進めることが可能
まずは、物流施設開発からKC2.0化、中期的にアパー
トメントホテルや再生可能エネルギー施設などのア
③ 神奈川県厚木市案件イメージ図面 ④ 埼玉県加須市案件イメージパース
セットに対してもKC2.0を拡大予定
*SPC：特別目的会社、 **延床面積は小数点以下を四捨五入しております。現在プランニング中の為、延床面積及び着工・竣工予定は、大まかな暫定の内容にて記載しております。
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霞ヶ関キャピタル2.0(KC2.0)：収益構造
コンサルティング型 （KC1.0） パートナーシップ型（KC2.0）
土地売却によるキャピタルゲインと JVの出資比率に応じた運用フィー及び開発利益
コンサルティングによる運用フィー及び成功報酬
開発投資家 パートナー
売却益
成功報酬
持分
開発利益
比率
(66%)*
フィー収入
※当社はJV会社を連結子 フィー収入
会社としてPLを取り込む。
開発スキーム（SPC/オン
ブック開発等）により、
建物原価 JVの売上高は変化するが、
当社売上高= 原価 プロジェクト利益への影 建物原価
土地原価＋利益 響は軽微 原価
土地開発利益 (土地建物)
(土地建物)
土地利益
利益
土地原価 原価
土地原価
用地取得 計画 建築 竣工 用地取得 建築 竣工
収益化が早く、資金効率を高めた経営が特徴 収益化のタイミングは遅くなるが総額は大きくなる
*パートナー分の34%は非支配株主に属する利益として当期純利益で調整
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霞ヶ関キャピタル2.0(KC2.0)：証券化市場において存在感を増す物流施設
不動産証券化市場は宿泊施設や商業施設が減少する中、物流施設の割合が増加
不動産の用途別証券化実績 物流施設の割合増加：19.1% ➞ 33.3%
ヘルスケア
0.1兆円 その他 その他
ヘルスケア
0.2兆円 物流施設 0.2兆円
0.1兆円 物流施設
0.4兆円
住宅 物流施設 宿泊施設
0.2兆円 0.7兆円
2018年 住宅 2020年 商業施設
0.3兆円
オフィス
不動産証券化 宿泊施設 不動産証券化
市場規模 0.3兆円 市場規模 住宅
4.7兆円 3.9兆円
ヘルスケア施設
オフィス 商業施設 複合施設・その他
0.7兆円 0.2兆円 オフィス
0.7兆円
合計 合計
0.5兆円 0.1兆円
宿泊・商業施設の割合減少：25.1%➞5.8%
【参考】証券化不動産の取得・譲渡実績(兆円)
10
5.5 4.7 3.9 ◼ 2020年度の証券化された不動産や信託受益権の資産額は約3.9兆円
取得 ◼ 直近約10年間における日本の大規模な土地取引件数は2010年～2020年
0
譲渡 において年平均成長率3.7%で成長
◼ 用途別の不動産取得実績を見ると、コロナの影響を受け、宿泊施設と
▲10
2012 2014 2016 2018 2020 商業施設が減少、物流施設の割合が増加
出所：国土交通省「令和２年度不動産証券化実態調査」*内訳には私募ファンドの不動産取得推計値を含まないため、合計資産額と一致しない。
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中期経営計画：KC2.0による利益成長への貢献
中期計画の足元ではKC2.0は仕込み期間となり、KC2.0の利益貢献は2025年8月期以降から徐々に本
格化。2026年8月期にはグループ当期純利益で100億円達成を目指す。
KC1.0の利益貢献（物流施設以外）
棒グラフ：連結当期純利益(億円) KC2.0の仕込み期間 KC2.0の利益貢献
折れ線グラフ：当期純利益のトレンド
営業利益 当期純利益
200億円 100億円
KC1.0+KC2.0
の成長見通し
営業利益
営業利益 35億円
営業利益 営業利益 25億円
13.2億円 18.5億円 当期純利益
KC1.0のみの時
当期純利益 20億円
の成長イメージ
当期純利益 当期純利益 15億円
7.9億円 10億円
2021/8期 2022/8期 2023/8期 2024/8期 2025/8期 2026/8期
(KC2.0第1期) (KC2.0第2期) (KC2.0第3期) (KC2.0第4期) (KC2.0第5期)
KC2.0第1期 仕入 開発 運用
KC2.0 KC2.0第2期 仕入 開発 運用
案件進捗 KC2.0第3期 仕入 開発
イメージ KC2.0第4期 仕入 開発
KC2.0第5期 ：売却益計上のタイミング 仕入 開発
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中期経営計画：AUM(着工済/竣工済アセット)拡大イメージ
物流・ホテル・再エネの3本柱でAUM(着工済/竣工済アセット)を積み上げ
安定収益の拡充を加速化させる
再エネ発電施設＋その他
その他アセッ
トファンドで
約500億円の ホテル
AUMを目指す
着工済/竣工済のみ
（計画中/開発中は含まず）
FAVホテルは
内訳 約500億円の
AUMを目指す
物流：207億円
新設JVは5年以内に
ホテル：109億円 物流施設専業デベ
ロッパーとして業
界トップを目指す
316億円 JV設立後3年間で
物流施設
AUM2,000億円
規模を目指す
2021年8月 2022年8月 2023年8月 2024年8月 2025年8月 2026年8月
(KC2.0第1期) (KC2.0第2期) (KC2.0第3期) (KC2.0第4期) (KC2.0第5期)
AUM総額目標 1,000億円規模 2,000億円規模 3,000億円規模 5,000億円規模 6,000億円規模
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