霞ヶ関キャピタル株式会社
今後の施策について
東証マザーズ（証券コード：3498）
2020.9.4
事業ポートフォリオの変更
外部環境の変化に対応するため、事業ポートフォリオマネジメントを徹底
新規事業（6/1〜）の⽴ち上げや既存事業の戦略⾒直しを実施
その他
CRE※
その他
太陽光発電施設 物流施設
アパートメント
ホテル
認可保育園
太陽光発電施設
アパートメント
認可保育園 ホテル
※：Corporate Real Estate
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【物流施設】消費者・物流マーケット
Eコマース市場の拡⼤によって⾼まる物流施設需要
Eコマース市場規模（BtoC EC市場規模） ⾸都圏の賃貸可能⾯積とテナント空室率
（兆円） 予測値 （千㎡） （％）
30 27.8 20,000 6.9 8
26.3 6.5
24.9 5.8 6.1
25 23.4 5.1 5.3
22.1 4.9 4.8 4.9 6
20.8
19.5
20 17.6 18.1 15,000 4
2.7 2.4
15 1.1 2
0.5 0.6
10 10,000 0
2017 1Q2017 2Q2017 3Q2017 4Q2018 1Q2018 2Q2018 3Q2018 4Q2019 1Q2019 2Q2019 3Q2019 4Q2020 1Q2020 2Q
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2017 2018 2019 2020
賃貸可能⾯積（左軸） ⾸都圏（右軸）
• BtoC EC（消費者向けEC）の2025年度の市場規模は27兆8000億円に拡⼤する • ⾸都圏における物流施設の新規供給が続き、賃貸可能⾯積は年々増加している。
と予測されており、2019年度の約1.4倍に相当するものである。 ⼀⽅、空室率は低下傾向にあり、2020年には過去最低⽔準を記録するなど、
需給逼迫状態が進⾏していることが明らかになっている。
• EC向けの物流倉庫はピッキング作業が中⼼となり、通常の倉庫よりも多くの
通路や梱包スペースを要するため、専⽤のレイアウトが必要になる。そのた • ⻑期的にみても、消費⾏動の変化や労働⼈⼝の減少といった社会全体の⼤きな
め、従来の店舗・企業間物流のセンターでは対応が難しいことから、新規の 変化を背景とした、先進⼤型物流施設に対するEコマース企業による需要拡⼤
施設需要が増え、物流施設市場を拡⼤する⼀因となると想定される。 や、省⼈化設備や⾃動化設備導⼊のための需要拡⼤も今後10年は続くトレンド
であると考えられている。
出所：左グラフ／野村総合研究所『ITナビゲーター2020年版』、右グラフ／ CBRE『ジャパンロジスティクスマーケットビュー』、⼀五不動産『物流施設の賃貸マーケットに関する調査』をもとに当社作成
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【物流施設】冷凍冷蔵倉庫マーケット
2030年問題（フロン規制）
■ フロン規制対応イメージ 2020 2030 ■ ⼤⼿と準⼤⼿のフロン対応⽅針の違い 2020 2030
HCFC指定フロン 補充⽤(0.5%)を スクラップ＆ビルド
⽣産全廃 ⼤⼿ フロン対応完了済
（モントリオール議定書） 除き⽣産全廃 転換投資
HFC代替フロン 削減対象である温室効果ガスに該当 遅くとも2030年までに
準⼤⼿ 現状維持
(京都議定書) 現在は量的規制はないが、将来的に規制対象となる懸念 フロン対応が必要
• 1987年に採択されたモントリオール議定書により、HCFC指定フロンの使⽤を • ⼤⼿は、設⽴後35〜40年以上経過している冷蔵倉庫はスクラップ（＆ビル
段階的に削減、2020年には実質的に使⽤不可能となる。 ド）し、それ以外についてはアンモニアへの冷媒変更で対応する計画。
• 2020年にはHCFC指定フロンからHFC代替フロンへの切り替え、あるいはアン • 準⼤⼿は、2020年以降も現⾏のHCFC指定フロンを継続使⽤する予定。スク
モニアへの転換投資が必要となるが、HCF代替フロンは地球温暖化への影響が ラップ、アンモニアへの冷媒変更等は想定していない事業者が多いため、
⼤きく、今後新たな規制が懸念されることから、アンモニアへの変換が主流に 2030年直前に廃棄される冷蔵倉庫が増加すると考えられる。
なると考えられる。
⼤都市圏における冷蔵倉庫築年数 （千トン） 冷凍⾷品消費量推移 （kg）
• アンモニアへの転換を⾏うには • 冷凍⾷品の国内消費量は
4,000 25
（保管能⼒が8,000トン以上の事業 増加を続けており、今後も
20
所の場合）数億円単位の設備投資 冷凍冷蔵倉庫の需要は拡⼤ 3,000
が発⽣する為、投資対効果や企業 15
40年以上 していくと想定される。 2,000
体⼒の観点から、設⽴後40年以上 約35％ 10
39年以下 1,000
経過している冷蔵倉庫の多くが⼀ 約65％ 5
⻫に廃棄されると考えられる。 0 0
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
1990 2000 2010 2019
消費量(左軸) 国⺠1⼈当り消費量(右軸)
出所：図表／DBJ「冷蔵倉庫業界 業界勢⼒図を塗り替えるフロン規制対応」、左下グラフ／DBJ「物流、ロジスティクス-その先の⼤変⾰へ」、右下グラフ／⽇本冷凍⾷品協会統計資料をもとに当社作成
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