2019年9月期 決算説明資料
2019年11月29日
香陵住販株式会社
JASDAQ コード3495
目次
Ⅰ. 業績概要 ・・・３
Ⅱ. 事業の概況 ・・12
Ⅲ. 事業戦略 ・・・19
参考資料・・・・・25
Copyright©2019 Koryojyuhan Co,Ltd
Ⅰ. 業績概要
業績サマリー
売上高は、前期比+17.3%、計画比+6.2％。単体が不動産流通、不動産管理ともに計画を上
回って好調に推移。KASUMIC新規連結寄与（6ヵ月）は1.9億円
営業利益は、前期比+7.0%、計画比+3.2%。販管費が計画比+1.7億円（うち+1.4億円は
KASUMIC分）
（百万円，%）
19.9期 19.9期
18.9期 前期比 計画比
期初計画 実績
売上高 5,328 5,882 6,248 +17.3 +6.2
売上総利益 2,486 2,607 2,801 +12.7 +7.4
（売上総利益率） (46.7) (44.3) (44.8)
営業利益 540 559 577 +7.0 +3.2
（営業利益率） (10.1) (9.5) (9.3)
経常利益 504 540 562 +11.5 +4.1
（経常利益率） (9.5) (9.2) (9.0)
親会社株主に帰属する
当期純利益 327 359 371 +13.4 +3.3
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売上構成
18.9期 売上高構成 19.9期 売上高構成
建設 建設
0.3 0.0
太陽光発電
太陽光発電 仲介 3.9 仲介
不動産管理 16.9
不動産管理 15.2
賃貸 4.5
34.0% 15.4 33.0% 賃貸
－家賃収入 14.9
管理
通期売上高 通期売上高
管理
不動産流通
5,328 百万円
不動産流通
6,248 百万円
13.8 14.1
66.0% 67.0%
その他 その他
不動産売上高
5.7 6.5 不動産売上高
43.3
45.3
－自社企画投資用不動産
（マンション・アパート・戸建）
－中古物件流通
※ 四捨五入の関係で、各数値の合計が表示数値が一致しない場合があります
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セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
（百万円） 売上高 セグメント利益 （百万円） 売上高 セグメント利益
4,189
4,000 4,000
3,518
3,156
3,000 3,000
2,601
2,059
2,000 1,795 1,809
2,000 1,703
1,000 1,000
570 634
483 439
317 444 400 406
0 0
16.9 17.9 18.9 19.9 16.9 17.9 18.9 19.9
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バランスシート
（百万円）
18.9末 19.9末 増減 補足
流動資産 4,120 4,734 +613 KASUMIC連結による増加+431
固定資産 3,948 4,474 +525 KASUMIC連結による増加+444
資産合計 8,069 9,209 +1,139
流動負債 2,154 2,933 +779 KASUMIC連結による増加+232
固定負債 3,266 3,350 +83
負債合計 5,420 6,284 +863
純資産合計 2,648 2,925 +276
負債純資産合計 8,069 9,209 +1,139
現金及び預金 1,646 1,450 ▲195
販売用不動産 672 1,757 +1,084 自社企画投資用不動産の着工・竣工・売却等
（P.14参照）
仕掛販売用不動産 1,620 1,257 ▲363
有利子負債 3,346 3,890 +544 KASUMIC子会社化に係る借入
自己資本比率 32.8% 31.8%
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キャッシュフロー
自社企画投資用不動産事業強化のための販売用不動産
の増加があるものの営業CFは黒字化
税金等調整前当期純利益 550
減価償却費 266
棚卸資産の増加 ▲352 投資CF （百万円）
325
873 ▲532 短期借入金の減少 ▲571
長期借入れ 1,681
営業CF 長期借入金の返済 ▲1,070
621
▲45
有形固定資産の取得 ▲344
KASUMIC株式取得 ▲101 財務CF
期首 期末
現金及び現金同等物残高 ▲251 現金及び現金同等物残高
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2020年9月期予想
不動産流通事業、不動産管理事業ともに堅調に推移する見通し
KASUMIC統合による経費増、システム関連費用の増加により、営業利益率は低下の見込み
自社企画投資用不動産（RC造）の一括売却による収益計上が、前期は1Qおよび4Q、今期は3Q
になる予定のため、1Qおよび2Q（累計）は前年同期比マイナスを想定
（百万円，%）
19.9期 20.9期
前期比
実績 予想
売上高 6,248 6,842 +9.5
売上総利益 2,801 3,066 +9.5
（売上総利益率） (44.8) (44.8)
営業利益 577 599 +3.8
（営業利益率） (9.3) (8.8)
経常利益 562 590 +4.8
（経常利益率） (9.0) (8.6)
親会社株主に帰属する
当期純利益 371 414 +11.7
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業績予想概要
消費税増税 前期駆け込みの目立った動きは見られず、今期業績への影響もきわめて限定的
外部環境
不動産市況 オリンピック後悪化する可能性⇒自社投資用不動産の用地仕入の好機
（百万円，%）
セグメント別 19.9期 20.9期
伸び率
実績 予想
売上・利益
売上高 4,189 4,607 +10.0
不動産流通事業
セグメント利益 483 546 +13.0
売上高 2,059 2,234 +8.5
不動産管理事業
セグメント利益 634 678 +6.9
KPI
期末管理戸数 目標19,000戸（+940戸）
①営業力強化により増加基調が続く
②自社企画投資用不動産の企画建設による増加
③+1,000戸/年体制に向け、つくばエリア・東京エリアの営業を強化
経常利益率 9%台確保を目指す
ROE 10%以上を維持する
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株主還元
当社は、20.9期までは持続的成長のための経営基盤強化の時期として捉え、内部留保
資金を今後の事業展開への備えと企業価値の向上に充当し、安定した財務基盤の構築に
努めます
株主還元に関しては、経営上の重要課題と認識し、収益性向上による株主価値の最大化
を図るとともに、継続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針といたします
一株当たり配当額
（円）
46.0
40.0
34.0
23.0
21.0 期末
34.0 中間
19.0 23.0
18.9期 19.9期 20.9期
計画
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Ⅱ. 事業の概況
不動産流通事業の状況①
不動産売上高
19.9期においては、1Q、4QにRC造自社企画投資用
不動産の売上計上
3,209
2,694 2,833 20.9期は、3Qに「レーガベーネ八丁堀」の一括売上
+13%
計上予定
+5%
19.9期 19.9期 20.9期
期初計画 実績 計画
中央区八丁堀「レーガベーネ八丁堀」
（20.5完成予定）
仲介事業収益
20.9期は、茨城県南エリアの仲介件数の増加を図り、
1,076 前期比2ケタ超の増収を目指す
916 950
+4% +13%
19.9期 19.9期 20.9期
期初計画 実績 計画
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不動産流通事業の状況②
自社企画投資用不動産（絆を結ぶ）プロジェクト
19.9期 20.9期計画
物件名 竣工 物件概要
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
①レーガベーネ南町 2018年10月 RC造
茨城県水戸市 12階建マンション 管理収入
1R、1K、1LDK 60戸
（一括売却）
②レーガベーネ泉町 2019年3月 RC造
茨城県水戸市 12階建マンション 47戸 賃貸収入
1R、1K、1LDK （賃貸物件として所有）
完
成 ③レーガベーネみどりの南W 2019年3月 木造2階建長屋住宅・
茨城県つくば市 3棟 管理収入
6戸
3LDK （一括売却）
④レーガベーネ勝田中央 2019年8月 RC造
茨城県ひたちなか市 5階建マンション 16戸+店舗2戸 管理収入
1Ｋ、1LDK （一括売却）
⑤レーガベーネ八丁堀 2020年5月 RC造
東京都中央区 14階建マンション 管理収入
建 1K、1LDK 36戸＋店舗1戸
設 （一括売却）
中 ⑥レーガベーネ大沼町Ｗ 2019年12月 木造2階建アパート
茨城県日立市 1LDK 4戸
賃貸収入
（賃貸物件として所有）
計 ⑦レーガベーネ川口 未定 RC造
画 茨城県土浦市 5階建マンション 25戸予定
中 （予定） （未定）
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不動産管理事業の状況①
賃貸事業収益
1,038
896 933 19.9期においては、「レーガベーネ泉町」等自社物件
+4%
+11% の賃料収入、借上物件の増加により計画を上回る
19.9期 19.9期 20.9期
期初計画 実績 計画
管理事業収益
19.9期においては、自社企画投資用不動産等の当社単
958 体での管理物件の増加に加え、KASUMICの管理物件
883
721 が6ヵ月寄与。管理手数料、更新料等の売上増、成約
+9%
+22%
件数増加に付随する売上増により、計画を大きく上
回った
20.9期末管理戸数の目標19,000戸を達成することで、
さらに増収を図る
19.9期 19.9期 20.9期
期初計画 実績 計画
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不動産管理事業の状況②
住居・事業用管理戸数の推移 地域別の管理戸数
東京
（戸）
東海・日立 672
20,000 18,060 1,290 (+38)
(+166)
796
14,146
15,000 13,374
12,484 ひたちなか
11,212 726 2,243
603
10,138 562
(+137)
19.9末管理戸数
539
10,000 454
17,264
18,060戸 水戸
事業用物件 （18.9比 +3,914戸） 9,979
12,771 13,420
11,922 (+449)
5,000 9,684 10,673 県南
3,876
(+3,124)
居住用物件
0
14.9 15.9 16.9 17.9 18.9 19.9
非住宅の主な物件
（1）コインパーキング「ONE‘S PARK」
新規10ヵ所（合計232台）OPEN
期末合計 34ヵ所（合計834台）水戸市30・ひたちなか1・東海村１・日立１・つくば１
（2）コインランドリー「KORYOランドリー」
新規1ヵ所OPEN（マンション併設型）
期末合計 4ヵ所 独立店舗型１（水戸1）・マンション併設型3（水戸2・ひたちなか1）
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新規事業への取り組み
定款変更
12/27開催予定の定時株主総会での承認を前提に、事業目的を追加
不動産特定共同事業法に基づく事業
金融商品取引法に規定する第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業
背景・ねらい
① 地元の活性化に貢献
新しいチャネル（クラウドファンディング）で地元の不動産市場を活性化させる
② ストックビジネス強化による経営基盤の強固化
新しいチャネル（クラウドファンディング）で顧客を増やす
購入しやすい商品（小口化商品）で顧客を増やす
顧客を育成して売上を増やす ⇒ 小口投資から現物投資への育成
管理物件を増やす
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トピックス
地域社会との共存のための取り組み：スポーツ振興
継続的活動⇒地元プロスポーツチームへのスポンサー活動の継続
ⒸMITO HOLLYHOCK
Jリーグ プロバスケットボールリーグ（Bリーグ）
水戸ホーリーホック 香陵住販サンクスマッチ開催 サイバーダイン茨城ロボッツ 香陵住販サンクスマッチ開催
（6/9開催） （今年も継続開催予定）
前期の活動⇒いきいき茨城ゆめ国体2019（9~10月）・いきいき茨城ゆめ大会2019（10月）に
参加
アイスホッケー茨城県代表の3名が当社に在籍
バスケットボール茨城県代表候補の2名が当社に在籍
花いっぱい運動の花の応援団になりました
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Ⅲ. 事業戦略
管理戸数の拡大
拠点網拡大により年間+1000戸ペースを維持
1 つくばエリアでのドミナント展開強化 KASUMICをグループ化
（つくばエクスプレス＜TX＞沿線中心） ⇒ つくば、柏 各1店舗
2 空白エリアである土浦エリアへの出
店 ⇒ 土浦、牛久 各1店舗
レーガベーネ川口プロジェクトスタート
3 県北エリアの更なる強化
（用地取得） 3
4 東京での事業展開 ⇒ レーガベーネ八丁堀建設中
（20年5月竣工予定）
つくば地域を中心に県南エリアの人口増は続く
1 2
107.6
107.0 茨城県
100.0 99.9 水戸市
4
つくば市
88.3 守谷市
香陵住販店舗
つくばみらい市
KASUMIC店舗
76.6
70.0
※国立社会保障・人口問題研究所の予測に基づき作成
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 （年）
2015年の人口を100として指数化
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多様な収益機会
自社企画投資用不動産（レーガベーネシリーズ）のマネタイズ
自社で企画開発した物件を
1 投資家（オーナー）へ販売 不動産所有者 当社 投資家
仕入 ￥販売
賃貸投資用不動産
の企画
オーナーに代わり入居者を 賃貸人 当社 賃借人
2 募り賃貸借契約を仲介 ￥仲介
賃貸借契約
オーナーと管理委託契約を 賃貸人 当社 賃借人
3 結び、賃貸管理に係る業務 管理委託 管理業務
を実施 ￥管理手数料 家賃収納
契約更新
￥更新料 入居者管理
解約清算等
原状回復時に状況により 当社（ジャス
4 リフォームを提案
賃貸人
トサービス）
￥工事
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戸当たり収益の拡大
当社グループが管理する賃貸物件約18,000戸をプラットフォームに収益拡大を図る
不動産管理事業における収益拡大イメージ リフォーム事業の強化
（自社への取り込み）
その他サービス
管理戸数 戸あたり収益 戸当たり収益の拡大
の増加 のアップ
管理収入
管理物件ストックの積み重ね
による賃貸管理手数料の増加
X X+1 X+n
①ジャストサービスの事業強化
－リノベーションの提案力・工事体制の強化 19.9期 当社管理物件における退去件数 2,487件
－原状回復・リフォーム工事の自社請負
－営業体制の強化、収益性の向上
ジャストサービスの原状回復工事実施件数 958件
②その他継続サービス ジャストサービスの受注率 39%
－各種法定点検の手配業務
⇒ 営業・施工両面において体制強化を図り、
－賃貸借契約・保険契約・家賃保証契約の更新業務 受注率を高めることで継続的な収益拡大が可能
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商品開発力の強化
①自社企画投資用不動産事業の強化
－「レーガベーネ」シリーズにて、RCマンション、木造アパート、
賃貸用戸建等多様な商品を事業環境に合わせて開発。建築コスト
の安定化にともない、RCへの取り組みを強化中
②リースバックの事業化
－時代のニーズを見込み、当社の経験を活かす
リースバック事業のイメージ
売却代金のお支払い 「レーガベーネ勝田中央」（19.8完成）
全16戸+トランクルーム、コインランドリー
￥
売り主 所有不動産を売却
賃貸借契約
買取った不動産をそのまま賃貸
売り主 ￥ 家賃を毎月お支払い
売り主
売り主
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成長イメージ
過度なリスクを負わず、あくまで管理戸数を伸ばすことによる安定成長が前提
株式上場を機に、管理戸数の拡大に結び付く自社企画投資用不動産の開発強化等により、ベース
収益の成長のスピードアップを図る
管理戸数の増加につながる収益の継続性重視で
取り組む
・市場環境や大型物件の有無により収益は変動
・大型宅地造成事業等においては、「買取保
証」によるリスクヘッジが前提
ストックビジネスの強化による成長モデル
不動産流通 ・中長期的な成長戦略のコアとして、継続収入
が見込める管理、賃貸物件のストックの積み
上げが最重点戦略
安定収益を支える
その他不動産管理 ・管理（入居）の長期化、収益機会の増加への
『強固な岩盤』 取り組み
・ソリューション事業のサービス開発
賃貸管理 ・入居者への有償サービス提案
x x+1 x+2 x+n
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参考資料
KASUMIC概要
背景
① 管理戸数の伸びを基盤にした安定成長という目指す姿が当社と近い
こと
② 3,000戸超の管理物件を有し、今後の安定収益基盤が確立されてい ロゴ
ること
③ つくば市に本社を有し、人口増の著しいTX沿線や当社が未進出の
土浦エリアに出店、実績があること
以上から、当社と補完関係を築き、連携により大きなシナジーが見込
めるものと判断
株式会社KASUMICプロフィール
創 業 1985年６月
設 立 1994年２月
本社所在地 茨城県つくば市桜１-22
つくば本店
資 本 金 99百万円（2019年9月末現在）
代 表 者 菊池 秀一
22名
従 業 員 数
（2019年9月末現在、パート社員等を除く）
本社
拠 点
営業店4（茨城県3、千葉県1）
事 業 内 容 不動産売買、管理、賃貸、仲介 KASUMICイメージキャラクター
「カスミッ君」 with香陵住販
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営業拠点（香陵住販+KASUMIC）
日立市（2店舗）
つくば市（4店舗）
東海村（1店舗）
日立支店 日立南支店
つくば研究学園支店 つくば天久保支店 東海支店
ひたちなか市（2店舗）
つくば支店
KASUMIC つくば本店
ひたちなか支店 市毛支店
土浦市（1店舗）
牛久市（1店舗）
水戸市（7店舗）
KASUMIC 土浦店
KASUMIC 牛久店
駅南支店 赤塚駅前支店 茨大前支店
柏市（1店舗）
台東区（1店舗）
本社（本店営業部） ネット支店・不動産ソ 50号バイパス支店 県庁南大通り支店
リューション営業部
KASUMIC 柏の葉キャンパス店 東京支社（上野）
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本書には、当社に関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これらの将来の見通しに関する記述は、将来の
事象や動向に関する現時点での仮定に基づくものであり、当該仮定が必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実
際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従って表示されています。
当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発表等につき、開示規則により求められる場合を
除き、必ずしも修正するとは限りません。
当社以外の会社に関する情報は、一般に公知の情報に依拠しています。
本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、売付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行為」という。）を構成するも
のでも、勧誘行為を行うためのものでもなく、いかなる契約、義務の根拠となり得るものでもありません。
今後のIRに関するお問い合わせ先
香陵住販株式会社 経営管理本部 経営企画課
電話 ： 029-232-3495
E-mail ： k-kikaku@koryo-j.co.jp
URL ： https://www.koryo-j.co.jp/
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