2019年9月期第2四半期
決算説明資料
2019年5月30日
香陵住販株式会社
JASDAQ コード3495
目次
Ⅰ. はじめに
Ⅱ. 19.9期第2四半期業績報告
Ⅲ. 19.9期通期業績予想
Ⅳ. 事業戦略
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Ⅰ. はじめに－株式会社KASUMICの株式取得について
KASUMIC概要
背景
① 管理戸数の伸びを基盤にした安定成長という目指す姿が当社と近い
こと
② 3,000戸超の管理物件を有し、今後の安定収益基盤が確立されてい ロゴ
ること
③ つくば市に本社を有し、人口増の著しいTX沿線や当社が未進出の
土浦エリアに出店、実績があること
以上から、当社と補完関係を築き、連携により大きなシナジーが見込
めるものと判断
株式会社KASUMICプロフィール
創 業 1985年６月
設 立 1994年２月
本社所在地 茨城県つくば市桜１-22
つくば本店
資 本 金 99百万円（2019年3月末現在）
代 表 者 菊池 秀一
24名
従 業 員 数
（2019年3月末現在、パート社員等を除く）
本社
拠 点
営業店4（茨城県3、千葉県1）
事 業 内 容 不動産売買、管理、賃貸、仲介 KASUMICイメージキャラクター
「カスミッ君」 with香陵住販
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営業拠点（香陵住販+KASUMIC）
日立市（2店舗）
つくば市（4店舗）
東海村（1店舗）
日立支店 日立南支店
つくば研究学園支店 つくば天久保支店 東海支店
ひたちなか市（2店舗）
つくば支店
KASUMIC つくば本店
ひたちなか支店 市毛支店
牛久市（1店舗）
土浦市（1店舗）
水戸市（7店舗）
KASUMIC 牛久店
KASUMIC 土浦店
駅南支店 赤塚駅前支店 茨大前支店
柏市（1店舗）
台東区（1店舗）
本社（本店営業部） ネット支店・不動産ソ 50号バイパス支店 県庁南大通り支店
リューション事業部
KASUMIC 柏の葉キャンパス店 東京支社（上野）
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Ⅱ. 19.9期第2四半期業績報告
業績サマリー
概ね期初計画通りの着地。売上高、各段階利益において予想をクリア
対前年同期では、売上高は、不動産流通において「レーガベーネ南町」全60戸を一括売却し
たことが寄与
利益面では、控除対象外消費税を下期にすべて計上する方法から四半期ごとの計上に変更し
たこと及び外形標準課税の適用により増税となり、2Q時点では減益
（百万円，%）
18.9期 19.9期 19.9期 通期計画
前年同期比 計画比
2Q実績 2Q当初計画 2Q実績 進捗率
売上高 2,807 3,348 3,374 +20.2 +0.8 57.4
売上総利益 1,325 1,354 1,404 +6.0 +3.7 53.9
（売上総利益率） (47.2) (40.4) (41.6)
営業利益 416 349 357 ▲14.2 +2.3 63.9
（営業利益率） (14.8) (10.4) (10.6)
経常利益 408 339 348 ▲14.7 +2.7 64.4
（経常利益率） (14.5) (10.1) (10.3)
親会社株主に帰属する
当期純利益 258 223 231 ▲10.5 +3.6 64.3
※18.9期四半期の数値は、監査対象外のため当社内部管理データです。
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売上構成
19.9期1Q 19.9期2Q累計
18.9期 売上高構成 売上高構成
売上高構成
その他
不動産管理
0.3 22.5% 太陽光発電
太陽光発電
仲介 2.5 仲介 不動産管理 仲介
賃貸 太陽光発電 16.9 賃貸 11.8 3.1
14.3
4.5 27.3% 賃貸
15.4 11.0
不動産管理 管理 12.9
－家賃収入 不動産流通
34.0% 9.0
通期売上高 66.0% 1Q売上高 管理 2Q売上高
管理 その他 11.4
不動産流通 不動産流通
13.8
5,328 百万円
3.7
1,954 百万円 77.5% 3,374 百万円 72.7%
その他
その他 不動産売上高 7.2
5.7 43.3
不動産売上高 不動産売上高
－自社企画投資用不動産 62.0 51.2
（マンション・アパート・戸建）
－中古物件流通
※四捨五入の関係で、各数値の合計が表示数値が一致しない場合があります
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セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
（百万円） 売上高 セグメント利益 （百万円） 売上高 セグメント利益
4,000 4,000
3,518
3,156
3,000 3,000
2,601 2,452
2,000 1,703 1,795 1,809
2,000
1,515
922
1,000 1,000
378 570 439
444 406 439 250
317 400 241
101
0 0
16.9 17.9 18.9 19.9 19.9 16.9 17.9 18.9 19.9 19.9
1Q累計 2Ｑ累計 1Ｑ累計 2Ｑ累計
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不動産流通事業の状況
不動産販売件数の推移
120 105
95
100 4
6
9
80 68 9
8 54
60
91 8 区分所有建物
40 69 5 収益物件
43
20 39 土地
17 水戸市南町「レーガベーネ南町」
0 4 8 2 戸建 （18年10月完成）
16.9 17.9 18.9 19.9 2Q
自社企画投資用不動産として鉄筋コンクリート造12階建マンションの売却完了。また分譲地、
県南エリアの区分所有建物の販売が好調に推移した
主な販売実績 「レーガベーネ南町」（水戸市） 鉄筋コンクリート12階建 全60戸（REITへの一括売却）
｢シティーハイツ深川｣(江東区）鉄骨鉄筋コンクリート造10階建 全11戸
仲介事業においては、前期から引き続き反響数、成約数ともに順調に推移
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不動産管理事業の状況
住居・事業用管理戸数の推移（香陵住販単体） 地域別の管理戸数
（戸）
つくば 東京
20,000 679
日立・東海 797
14,146
14,710 1,192
15,000 13,374
12,484 711
11,212 726
603
10,138 562 19.3末管理戸数
539 ひたちなか
10,000 454
事業用物件 2,230 14,710戸
水戸
12,771 13,420 13,999
11,922 9,812
5,000 9,684 10,673
居住用物件
0
14.9 15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 2Q
2Q末管理戸数は、18.9期末比+564戸（+4.0%/半期）
エリア別…水戸エリア(+282戸)・ひたちなかエリア(+114戸)・日立東海エリア(+68戸)・つくばエリア(+45戸)・
東京エリア(+45戸)
上記に加え、連結子会社化したKASUMICの管理物件約3,000戸
竣工した自社企画投資用不動産は、
「レーガベーネ南町」…管理手数料等の継続収益の増加に貢献
「レーガベーネ泉町」…賃貸収入として下期より寄与
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上期トピックス
①主な物件
（1）自社企画投資用不動産
販売 1棟 水戸市南町 鉄筋コンクリート造12階建マンション 60戸（一括売却済み）
竣工 2棟 水戸市泉町 鉄筋コンクリート造12階建マンション
つくば市みどりの南 木造2階建テラスハウス
建設中 2棟 ひたちなか市勝田中央 鉄筋コンクリート造5階建マンション
中央区八丁堀 鉄筋コンクリート造14階建マンション
（2）コインパーキング「ONE‘S PARK」
新規6ヵ所（合計154台）OPEN
2Q末合計 32ヵ所（合計768台）水戸市29・東海村１・日立市１・つくば市１
（3）コインランドリー「KORYOランドリー」
上期中の新規OPENはなし（下期OPEN予定あり）
2Q末合計 ３ヵ所（独立店舗型１・マンション併設型２）
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上期トピックス
②地域社会との共存のための取り組み：スポーツ振興
継続的活動⇒地元プロスポーツチームへのスポンサー活動の継続
ⒸMITO HOLLYHOCK
Jリーグ プロバスケットボールリーグ（Bリーグ）
水戸ホーリーホック 香陵住販サンクスマッチ開催 サイバーダイン茨城ロボッツ 香陵住販サンクスマッチ開催
（今年は6/9開催） （今年も継続開催予定）
今期の活動⇒いきいき茨城ゆめ国体2019・いきいき茨城ゆめ大会2019に参加
アイスホッケー茨城県代表の3名が当社に在籍
バスケットボール茨城県代表候補の2名が当社に在籍
花いっぱい運動の花の応援団になりました
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バランスシート
（百万円）
18.9末 19.3末 増減 補足
流動資産 4,120 5,380 +1,259 KASUMIC連結による増加+970
固定資産 3,948 4,683 +734 KASUMIC連結による増加+445
資産合計 8,069 10,063 +1,994
流動負債 2,154 2,947 +793 KASUMIC連結による増加+717
固定負債 3,266 4,298 +1,032
負債合計 5,420 7,246 +1,825
純資産合計 2,648 2,817 +168
負債純資産合計 8,069 10,063 +1,994
現金及び預金 1,646 2,359 +713
販売用不動産 672 1,278 +605 「レーガベーネ泉町」「レーガベーネみどりの南W」
が3月竣工
仕掛販売用不動産 1,620 1,467 ▲152
有利子負債 3,346 4,685 +1,338 KASUMIC連結による影響（※欄外参照）
※KASUMICが前親会社から借入れをしていた5億円を返済す
自己資本比率 32.8% 28.0% るために、当社がKASUMICに貸付を行い、前親会社への返
済をしましたが、KASUMICは２月決算であるため、5億円が
前親会社からの短期借入金として計上されております。
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キャッシュフロー
自社企画投資用不動産事業強化のための販売用不動産
（百万円）
の増加があるものの営業CFは黒字化
財務CF 1,617
有形固定資産の取得 ▲282
営業CF KASUMIC株式取得 ▲101
783
873 325 ▲365
税金等調整前四半期純利益 348
減価償却費 128 投資CF 短期借入金の減少 ▲225
長期借入れ 1,681
棚卸資産の増加 ▲234
長期借入金の返済 ▲622
期首 2Q末
現金及び現金同等物残高 ＋743 現金及び現金同等物残高
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Ⅲ. 19.9期通期業績予想
2019年9月期予想
2Qはほぼ期初予想通りの実績。下期も①自社企画投資用不動産の進捗や管理物件の獲得等中
核事業は順調に推移していること、②新規連結対象のKASUMICに関しては利益影響度が軽微
であるため、通期予想は修正せず
（百万円，%）
18.9期 19.9期
前期比
実績 予想
売上高 5,328 5,882 +10.4
売上総利益 2,486 2,607 ＋4.9
（売上総利益率） （46.7） （44.3）
（参考）KASUMICの最近の業績（百万円）
営業利益 540 559 +3.6 18.2期 19.2期
売上高 647 666
（営業利益率） （10.1） （9.5） 営業損益 35 19
経常損益 33 18
経常利益 504 540 +7.1 純損益 38 14
（経常利益率） （9.5） （9.2） 純資産 136 150
総資産 705 880
親会社株主に帰属する
当期純利益 327 359 +9.9
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業績予想概要
①消費税増税
外部環境
②金融機関の融資姿勢の変化
（百万円，%）
セグメント別 18.9期 19.9期
伸び率
実績 予想
売上・利益
売上高 3,518 3,948 +12.2
不動産流通事業
セグメント利益 400 433 +8.2
売上高 1,809 1,933 +6.8
不動産管理事業
セグメント利益 570 587 +3.1
KPI
期末管理戸数 目標18,000戸（香陵住販+KASUMIC）
①営業力強化により増加基調が続く
②自社企画投資用不動産（マンション）の販売戸数の増加による拡大
③+1,000戸/年体制に向け、つくばエリア・東京エリアの営業を強化
経常利益率 9%以上を維持し、10%を目指す
ROE 10%以上を維持する
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自社企画投資用不動産（絆を結ぶ）プロジェクト
物件名 竣工 戸数 物件概要
①レーガベーネ南町 2018年10月 60戸（10月REITに一 鉄筋コンクリート造
括売却済み） 12階建マンション
1R、1K、1LDK
②レーガベーネ泉町 2019年3月 47戸 鉄筋コンクリート造
完
成
12階建マンション
1R、1K、1LDK
③レーガベーネみどりの南Ｗ 2019年3月 6戸 木造2階建長屋住宅・3棟
3LDK
④レーガベーネ勝田中央 2019年8月（予定） 16戸＋店舗2戸(トラン 鉄筋コンクリート造
クルーム、コインラン 5階建マンション
建 ドリー) 1K、1LDK
設
中 ⑤レーガベーネ八丁堀 2020年5月（予定） 36戸+店舗1戸 鉄筋コンクリート造
14階建マンション
1K、1LDK
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株主還元
当社は、20.9期までは成長期として捉え、内部留保資金を自社企画投資用不動産にお
ける仕入資金等に充当し、企業価値の向上を図るとともに、安定した財務基盤の構築に
努めます
株主還元に関しては、経営上の重要課題と認識し、収益性向上による株主価値の最大化
を図るとともに、継続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針といたします
18.9期配当 19.9期配当予想
34.0 円/株 38.0 円/株
（中間配当：19.0 円/株）
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Ⅳ. 事業戦略
管理戸数の拡大
拠点網拡大による年間+700戸ペースから+1000戸ペースにスピードアップ
1 つくばエリアでのドミナント展開強化 KASUMICをグループ化
（つくばエクスプレス＜TX＞沿線中心） ⇒ つくば、柏 各1店舗 19年3月末
3,000戸強
2 空白エリアである土浦エリアへの出
店 ⇒ 土浦、牛久 各1店舗 3
3 県北エリアの更なる強化
レーガベーネ八丁堀着工
4 東京での事業展開 ⇒ （20年5月竣工予定）
（ご参考）TX沿線4市の世帯数の伸長状況
1 2
139.3 つくばみらい市
4
127.2 守谷市
124.0 つくば市
120.9 柏市 香陵住販店舗
KASUMIC店舗
108.3 茨城県全体
TX沿線では高水準で世帯数の増加が続いて
100.0 いる（07年＝100とした世帯数）
07年 08年 9年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年
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多様な収益機会
自社企画投資用不動産（レーガベーネシリーズ）のマネタイズ
自社で企画開発した物件を
1 投資家（オーナー）へ販売 不動産所有者 当社 投資家
仕入 ￥販売
賃貸投資用不動産
の企画
オーナーに代わり入居者を 賃貸人 当社 賃借人
2 募り賃貸借契約を仲介 ￥仲介
賃貸借契約
オーナーと管理委託契約を 賃貸人 当社 賃借人
3 結び、賃貸管理に係る業務 管理委託 管理業務
を実施 ￥管理手数料 家賃収納
契約更新
￥更新料 入居者管理
解約清算等
原状回復時に状況により 当社（ジャス
4 リフォームを提案
賃貸人
トサービス）
￥工事
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戸当たり収益の拡大
当社グループが管理する賃貸物件17,700戸強をプラットフォームに収益拡大を図る
不動産管理事業における収益拡大イメージ リフォーム事業の強化
（自社への取り込み）
その他サービス
管理戸数 戸あたり収益 戸当たり収益の拡大
の増加 のアップ
管理収入
管理物件ストックの積み重ね
による賃貸管理手数料の増加
X X+1 X+n
①ジャストサービスの事業強化
－リノベーションの提案力・工事体制の強化 19.9期上期 当社管理物件における退去件数 1,371件
－原状回復・リフォーム工事の自社請負
－営業体制の強化、収益性の向上
ジャストサービスの原状回復工事実施件数 557件
②その他継続サービス ジャストサービスの受注率 41%
－各種法定点検の手配業務
⇒ 営業・施工両面において体制強化を図り、
－賃貸借契約・保険契約・家賃保証契約の更新業務 受注率を高めることで継続的な収益拡大が可能
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商品開発力の強化
①自社企画投資用不動産事業の強化
－「レーガベーネ」シリーズにて、RCマンション、木造アパート、賃
貸用戸建等多様な商品を事業環境に合わせて開発。建築コストの安
定化にともない、RCへの取り組みを強化中
②コインパーキング事業の拡大、1,000台規模へ
－ノウハウの蓄積、KASUMIC子会社化にともなう展開エリアの拡大に
より、新規OPENを加速
①自社企画投資用不動産事業の強化
－今後は、当社が運営するだけでなく、投資家との長期的な関係構築 「レーガベーネ勝田中央」（19.8完成予定）
のための戦略商品として売却する等様々なバリエーションにて展開 全16戸+トランクルーム、コインランドリー
③建設工事事業の強化－ジャストサービスによる内製化
－19年2月にジャストサービスが一般建設業の許可を取得。これまで
外部委託していた建設工事の内製化を進め、収益機会の増加を図る
②コインパーキング事業の拡大
コインパーキング「ONE’sパーキング」
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成長イメージ
過度なリスクを負わず、あくまで管理戸数を伸ばすことによる安定成長が前提
株式上場を機に、管理戸数の拡大に結び付く自社企画投資用不動産の開発強化等により、ベース
収益の成長のスピードアップを図る
管理戸数の増加につながる収益の継続性重視で
取り組む
・市場環境や大型物件の有無により収益は変動
・大型宅地造成事業等においては、「買取保
証」によるリスクヘッジが前提
ストックビジネスの強化による成長モデル
不動産流通 ・中長期的な成長戦略のコアとして、継続収入
が見込める管理、賃貸物件のストックの積み
上げが最重点戦略
安定収益を支える
その他不動産管理 ・管理（入居）の長期化、収益機会の増加への
『強固な岩盤』 取り組み
・ソリューション事業のサービス開発
賃貸管理 ・入居者への有償サービス提案
x x+1 x+2 x+n
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本書には、当社に関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これらの将来の見通しに関する記述は、将来の
事象や動向に関する現時点での仮定に基づくものであり、当該仮定が必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実
際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従って表示されています。
当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発表等につき、開示規則により求められる場合を
除き、必ずしも修正するとは限りません。
当社以外の会社に関する情報は、一般に公知の情報に依拠しています。
本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、売付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行為」という。）を構成するも
のでも、勧誘行為を行うためのものでもなく、いかなる契約、義務の根拠となり得るものでもありません。
今後のIRに関するお問い合わせ先
香陵住販株式会社 経営管理本部 経営企画課
電話 ： 029-232-3495
E-mail ： k-kikaku@koryo-j.co.jp
URL ： https://www.koryo-j.co.jp/
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