2021年9月期 決算説明資料
2021年11月29日
香陵住販株式会社
JASDAQ コード3495
目次
はじめに・・・・・・・・・・・・ 2
Ⅰ. 業績概要 ・・・・・・・・・・ 6
Ⅱ. 事業の概況 ・・・・・・・・・14
Ⅲ. 中期計画「KORYO2027」 ・・21
参考資料・・・・・・・・・・・・32
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はじめに
新型コロナウィルスの影響について
事業別の影響
影響 詳細
不動産売上事業 影響なし ・都内においては緊急事態宣言中は動きが鈍ったが、宣言解除後は
動きが回復基調
・茨城県内においては影響なし
・仕入れに関しては、通常と変わらず
仲介事業 若干の影響 【賃貸】学生・法人関係の異動の減少があったものの売上は前年超
【売買】影響なし
賃貸事業 利益影響大 【自社/借上】影響なし
【コインパーキング】立地により回復スピードに違いあり
大学近辺はコロナ前の状況に回復済
飲食店近辺・駅前は徐々に回復中
＊21.９期 11カ所減損損失計上済（14百万円）
管理事業 若干の影響 管理戸数の伸びに若干の影響が考えられるも、売上には影響なし
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KASUMICの合併について
当社の完全子会社であるKASUMICの吸収合併を決議（11/18開示）
背景
当社グループ内の事業部門の横断的な連携を図り、さらなるシナジーを実現
顧客サービスの統一化、効率的・効果的な運営体制の構築、および意思決定の迅速化
運営コストの削減と経営効率の改善
合併の方法
当社を存続会社とする吸収合併方式
日程
取締役会決議日 2021年11月18日
契約締結日 2021年11月18日
株主総会基準日 2021年 ９月30日
株主総会決議日 2021年12月24日（予定）
吸収合併実施日（効力発生日） 2022年10月 1日 （予定）
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コインランドリー事業について
21.9期4Qにてコインランドリー設備を売却。コインランドリー事業から撤退
撤退の理由
空きテナントの有効活用の1ソリューションとして展開してきたものの、運営面でのノウ
ハウ蓄積に時間がかかり、当面収益性の改善が見込めないため
業績への影響
21.9期 同事業売上高 11百万円、売上原価 19百万円 損益△7百万円
固定資産売却益 0.85百万円 固定資産売却損 28百万円
今後は、コインパーキング事業等収益性が高く、安定成長が見込める事業に集中するととも
に、当社の強みが生かせる事業の創出も模索
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Ⅰ. 業績概要
業績サマリー
売上高・各段階利益とも、前期実績および期初計画を上回る
コインランドリーからの撤退にともなう固定資産売却損、コインパーキング、クラウド
ファンディングシステム関連減損損失等で特別損失を計上
（百万円，%）
21.9期 21.9期
20.9期 前期比 計画比
期初計画 実績
売上高 7,535 7,598 7,799 +3.5 +2.6
売上総利益 3,101 3,167 3,257 +5.0 +2.8
（売上総利益率） (41.2) (41.7) (41.8)
営業利益 561 582 622 +10.9 +6.9
（営業利益率） (7.4) (7.7) (8.0)
経常利益 572 572 652 +13.8 +13.8
（経常利益率） (7.6) (7.5) (8.4)
親会社株主に帰属する
当期純利益 385 390 406 +5.6 +4.1
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売上構成
20.9期 売上高構成 21.9期 売上高構成
太陽光発電 太陽光発電
不動産管理 仲介 不動産管理 仲介
3.0 3.2
12.7 14.3
30.1% 賃貸 30.2% 賃貸
14.1 13.5
－家賃収入
通期売上高 通期売上高
管理 管理
13.0
7,535 百万円 不動産流通
13.5
7,799 百万円 不動産流通
69.9% 69.8%
その他 その他
5.3 5.1
不動産売上高 不動産売上高
51.9 50.4
－自社企画投資用不動産
（マンション・アパート・戸建）
－中古物件流通
※ 四捨五入の関係で、各数値の合計が表示数値が一致しない場合があります
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セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
売上高 セグメント利益 売上高 セグメント利益
5,444 （百万円）
（百万円） 5,265
5,000 5,000
4,189
4,000 4,000
3,518
3,156
3,000 3,000
2,354
2,059 2,270
2,000 1,795 1,809
2,000
1,000 1,000 751
535 547 570 634 644
444 400 483 439
0 0
17.9 18.9 19.9 20.9 21.9 17.9 18.9 19.9 20.9 21.9
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バランスシート
（百万円）
20.9末 21.9末 増減 補足
流動資産 4,239 5,346 1,107 仕掛販売用不動産の増加
固定資産 4,828 4,201 ▲627
資産合計 9,068 9,548 479
流動負債 2,444 3,577 1,132 東新橋用地取得のための決済資金調達
固定負債 3,346 2,336 ▲1,009
負債合計 5,791 5,914 123
純資産合計 3,276 3,633 356
負債純資産合計 9,068 9,548 479
現金及び預金 1,658 2,031 373
販売用不動産 1,659 656 ▲1,002 レーガベーネ泉町売却等による販売用不動産の減
東新橋の取得、レーガベーネ白梅及び北区中里の用地
仕掛販売用不動産 670 2,315 1,645 取得による仕掛販売用不動産の増加
有利子負債 3,261 3,236 ▲24
自己資本比率 36.1% 38.1%
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キャッシュフロー
自社企画投資用不動産の売却、東新橋の用地取得で均衡し、棚卸資産は若干の増加。年間キャッ
シュフローは比較的落ち着いた内容
（百万円）
税金等調整前当期純利益 604
減価償却費 238
棚卸資産の増加 ▲159
投資CF
財務CF
▲182 1,222
営業CF
▲81
606 有形固定資産の取得 ▲150
879 短期借入金の純増 969
長期借入れ 487
長期借入金の返済 ▲1,480
+343
期首 期末
現金及び現金同等物残高 現金及び現金同等物残高
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2022年9月期予想
今期初年度とする6ヵ年の中期計画を策定。堅実な売上高の成長と利益率の改善に取り組む
大規模な不動産売却（東新橋・レーガベーネ水戸白梅）の予定があること、太陽光発電設備の
初期費用等により営業利益率は若干の低下を見込む。新規太陽光発電設備の初年度損益は▲27
百万円を見込む
（百万円，%）
21.9期 22.9期
前期比
実績 予想
売上高 7,799 8,040 +3.1
売上総利益 3,257 3,263 +0.2
（売上総利益率） (41.8) (40.6)
営業利益 622 634 +1.9
（営業利益率） (8.0) (7.9)
経常利益 652 655 +0.5
（経常利益率） (8.4) (8.1)
親会社株主に帰属する
当期純利益 406 437 +7.5
※決算期の異なるKASUMIC社との合併に際しての財務諸表の作成方法については現在検討中のため、予想数値には反映しておりません。
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業績予想概要
ウッドショックによる木材の高騰…当社においては高騰分は当社の利益で調整ができる範囲内
外部環境
コロナウイルスの影響…期初は多少の影響はあると考えるが、期中に影響はほぼなくなると想定
（百万円，%）
セグメント別 21.9期 22.9期
伸び率
実績 予想
売上・利益
売上高 5,444 5,611 +3.1
不動産流通事業
セグメント利益 547 565 +3.3
売上高 2,354 2,428 +3.1
不動産管理事業
セグメント利益 751 751 +0.0
KPI
期末管理戸数 目標 21,000戸
①営業力強化により増加基調が続く
②自社企画投資用不動産の企画建設による増加
③+1,000戸/年体制に向け、つくばエリア・東京エリアの営業を強化
経常利益率 8%台確保を目指す
ROE 10%以上を維持する
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Ⅱ. 事業の概況
不動産流通事業の状況①
不動産売上高
21.9期は、「レーガベーネ泉町」をはじめ自社企画投
3,928 4,105 資用不動産4棟（RC2、木造2）を売却
3,800
+5% 22.9期は、「レーガベーネ水戸白梅」の売却を予定。
その他では、港区東新橋の事業用建物の売却を計画
21.9期 21.9期 22.9期 茨城県水戸市「レーガベーネ見川」
期初計画 実績 計画 （21年8月竣工、売却済み）
仲介事業収益
1,115 1,175
1,075 +5%
21.9期は、賃貸に新型コロナウイルスの感染拡大の影
響が若干あったものの前期・計画とも上回った
22.9期は、オンライン内見やIT重説に注力することで
増収を目指す
21.9期 21.9期 22.9期
期初計画 実績 計画
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不動産流通事業の状況② 自社企画投資用不動産
21.9期 22.9期計画
物件名 竣工 物件概要
1Q ２Q ３Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
RC造 賃貸収入 管理収入
①レーガベーネ泉町
2019年 12階建マンション
茨城県水戸市
3月 1R、1K、1LDK １Qに売却済み 47戸
②レーガベーネ荒川沖W 2020年 木造 2階建アパート
茨城県土浦市 3月 1LDK
完 １Qに売却済み 6戸
RC造
成 ③レーガベーネ土浦川口 2021年 賃貸収入 管理収入
5階建マンション
茨城県土浦市 1月
1K、1LDK １Qに売却済み 25戸
④レーガベーネ見川 2021年 木造 2階建アパート 管理収入
2021年8月竣工、
茨城県水戸市 8月 1LDK ４Qに売却済 4戸
⑤レーガベーネ右籾 2021年 木造 2階建アパート
賃貸収入
茨城県土浦市 10月 1LDK 8戸 8戸
⑥レーガベーネ見川町 2021年 木造 2階建アパート 管理収入
茨城県水戸市 11月 1LDK 6戸 6戸
１Qに売却予定
⑦レーガベーネ千波町 2021年 木造2階建アパート 管理収入
建 茨城県水戸市 12月（予定） 2棟 12戸 12戸
設 １Qに売却予定
中 RC造
⑧レーガベーネ水戸白梅 2022年 賃貸収入 管理収入
13階建マンション 63戸
茨城県水戸市 3月（予定）
1K
売買契約締結済み、2022年5月引渡し予定
⑨レーガベーネ田彦 2022年 木造 2階建アパート 賃貸収入
茨城県ひたちなか市 3月（予定） 1Ｋ 16戸 16戸
計 ⑩ひたちなか市田彦（木造） ⑬日立市森山町（木造）
画
中 ⑪水戸市袴塚（木造） ⑭水戸市桜川（RC） 計画策定中
⑫日立市金沢町（木造） ⑮東京都北区中里（RC）
＊その他、東京都港区東新橋が2Q完成予定、3Q売却計画
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不動産管理事業の状況①
賃貸事業収益
1,129 1,049 1,042 21.9期は、上期までマイナスだったコインパーキング
▲1% が下期巻き返し増収。借上賃貸も好調。自社物件の売
却を進めたことで、対前期、対計画マイナス
22.9期は、引き続き自社物件の売却による自社賃料の
マイナスを見込む。
コインランドリー事業撤退の影響は軽微（P.5）
21.9期 21.9期 22.9期
期初計画 実績 計画
管理事業収益
1,053 1,096 21.9期は、管理戸数の伸び率に新型コロナウイルスの
993
+4% 影響が若干あるが、売上高は計画を上回る
22.9期も、管理戸数の伸長とともに順調に推移する見
込み
21.9期 21.9期 22.9期
期初計画 実績 計画
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不動産管理事業の状況②
住居・事業用管理戸数の推移 地域別の管理戸数
東京
（戸） 20,444 736
東海・日立
(▲6)
20,000 19,004 833 1,625
18,060 (+223)
849
796
ひたちなか
14,146 2,831
15,000 13,374
12,484 22.９期末
726 (+447)
11,212 562 603 管理戸数 水戸
10,138 19,611 11,247
539
10,000 454 18,155 20,444戸 (+611)
17,264
（20.9末比 +1,440戸）
事業用物件 13,420 県南
11,92212,771 4,005
5,000 9,684 10,673
(▲170)
居住用物件
0
14.9 15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9 21.9
KASUMICの管理
戸数を含む
※管理戸数の修正について
21.9期2Qおよび3Qの管理戸数を修正。仲介業務委託契約の締結先において、21年2月に業務内容の変更があったため、1,181戸を新たに管理
物件として遡及しカウントしています（21.9期2Q、3Q末の管理戸数がそれぞれ1,181戸増加）
また、当社とKASUMICの間で、カウント方法に相違があったため、これを21.9期末に当社の集計方法に統一しました。これにより従来より、
466戸減少しています
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不動産管理事業の状況③
非住宅の主な物件
（1）月極駐車場の管理台数
2021年9月末時点 8,505台 前期末比+92台 ※KASUMICとの集計基準統一により従来より70台減少しています
（2）コインパーキング「ONE‘S PARK」
2021年9月期 新規3ヵ所（合計113台）OPEN OPEN済 台数増減+15台 前期末比+128台
2021年9月末時点 合計 47ヵ所（合計1,192台） ※下期はOPEN済+12台のみ
水戸市40・ひたちなか市２・東海村１・日立市１・つくば市１・取手市１・土浦市１
（3）コインランドリー「KORYOランドリー」
2021年3月末時点 合計 3ヵ所 独立店舗型１（水戸市1）・マンション併設型2（水戸市1・ひたちなか市1）
⇒2021年9月末までに撤退
（4）太陽光発電「KORYOエコパワー」
2021年9月期 那珂市に1ヵ所新設済 コインパーキング運営台数の推移
（台）
1,400
1,192
1,200 1,064
1,000
834
800
606
600 526
446
400 260
200
0
15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9 21.9
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ファンドビジネス 進捗状況
21.06.22 不動産特定共同事業法に係る許可取得
進捗
21.07.22 システム会社変更により公式WEBサイトのリリースを延期
→21.9期3Q 減損損失11百万円を計上
新システム会社を選定
21.12 県に電子取引の許可再申請予定
22年春 公式WEBサイトリリース予定
今後 第1号ファンド組成予定
→当初の「レーガベーネ久慈」（木造6戸）においてクラウドファ
ンディングでの売却は変わらず
将来に向けて、特例事業者（SPC）からの委託に基づく不動産取引（第3号
事業）、投資家との仲介業務（第4号事業）への展開を視野
新たな中期計画期間において、新たな収益源として確立させる
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Ⅲ. 中期計画「KORYO2027」
これまでのふり返り
上場後3年が経過、業績は順調に推移
（百万円） （百万円）
8,000 800
652
562 572
6,000 504 600
405 438 売上高(左ﾒﾓﾘ)
4,000 7,535 7,799 400
6,248
4,952 5,328 経常利益(右ﾒﾓﾘ)
2,000 4,304 200
0 0
16.9 17.9 18.9 19.9 20.9 21.9
ストック収益基盤の拡大
– 中期的に目標としてきた管理戸数2万戸を達成
– コロナ禍で稼働率一時的に低下したものの、コインパーキングも積極的に増設
KASUMIC子会社化による県南エリアの強化
自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの展開を加速
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中期計画方針
① 不動産売上高に過度に依存せず、売上高を着実に拡大する
② 継続可能な収益の積み上げにより、利益率の向上に取り組む
③ 配当性向30％を目標に増配を続ける
④ 当社グループができる持続可能な社会への貢献を実行する
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数値目標
最終年度（27.9期）目標
売上高 100億円以上 年率＋5%成長
営業利益 8億円以上 営業利益率8%以上を維持
売上高 経常利益
（百万円） （百万円）
12,000 1,000
10,000 800
10,000
800
7,799 8,040 652 655
8,000
600
6,000
400
4,000
2,000 200
0 0
21.9 22.9 27.9 21.9 22.9 27.9
実績 予想 目標 実績 予想 目標
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中期計画達成に向けた取り組み
①自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの展開
22.9期~27.9期
RCマンション 12棟
竣工目標
木造アパート 99棟
慎重かつ積極的に開発、戦略的に売却
RCマンション、木造アポート、戸建賃貸等立地環境に合わせた開発
利回り重視で積極的に用地取得
売却のタイミングは物件ごとに見極め実施
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中期計画達成に向けた取り組み
②既存店舗の魅力向上と新規出店
22.9期~27.9期
出店目標
6店舗
管理戸数・仲介件数の確実な増加
顧客の利便性の追求
③「KORYO Funding」を収益事業として確立させる
ノウハウの蓄積
コンスタントなファンド組成
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成長イメージ
過度なリスクを負わず、あくまで管理戸数を伸ばすことによる安定成長が前提
管理戸数の拡大に結び付く自社企画投資用不動産の開発強化等により、ベース収益の成長のス
ピードアップを図る
管理戸数の増加につながる収益の継続性重視で
取り組む
・市場環境や大型物件の有無により収益は変動
・大型宅地造成事業等においては、「買取保
証」によるリスクヘッジが前提
ストックビジネスの強化による成長モデル
不動産流通 ・中長期的な成長戦略のコアとして、継続収入
が見込める管理、賃貸物件のストックの積み
上げが最重点戦略
安定収益を支える
その他不動産管理 ・管理（入居）の長期化、収益機会の増加への
『強固な岩盤』 取り組み
・ソリューション事業のサービス開発
賃貸管理 ・入居者への有償サービス提案
x x+1 x+2 x+n
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資本政策
当社は永続的な企業を目指しており、ストックビジネスの強化による安定収益の拡大が
重要と考えております。以下4項目をバランスを取りながら継続的な企業価値向上を目
指すことを、「資本政策の基本的な方針」として制定しました
経営の健全性の向上 持続的成長のために、自己資本比率を重要な指標として認識し、
30%台を維持し40%を目指す
積極的・戦略的な事業投資 将来の成長、安定収益の拡大につながる事業投資を積極的に行い、
M&A等に関しても戦略的に行うことで持続的成長を図る
経営の効率性の向上 ROE10%以上を維持する
持続的・安定的な株主還元 配当性向30%以上を当面の目標として、株主への安定配当の継続
を図る
（2021年3月16日制定）
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株主還元
前21.9期においては、中間・期末合わせて普通配当54.0円、記念配当10.0円の計64.0円の
予定。今22.9期については、普通配当で年間70.0円の配当を予想しております
当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の重要課題と位置づけ、配当原資確保のための収
益力を強化し、持続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております
今後は、連結業績、配当性向および内部留保を総合的に勘案したうえで配当を決定し、配当水
準の向上に努めてまいります
一株当たり配当額
（円）
70.0
64.0
48.0
40.0 35.0 配当性向目標 30%
34.0 32.0 期末
25.0 （21.9期 年間20.8%）
21.0 中間
34.0 32.0 35.0
19.0 23.0
18.9期 19.9期 20.9期 21.9期 22.9期
予定 予想
うち記念配当10.0円
中間：5.0円
期末：5.0円
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SDGsへの取り組み＜基本方針＞
① 総合不動産会社として、多様性のあるまちづくりに寄与し、快適な居住空間を提供し続ける
不動産業における多様な「柱」により、地域の方々を含むステーク
ホルダーの福利に継続して貢献する
「不動産売買」「賃貸管理」「リフォーム・リノベーション」
「土地の有効活用」「収益不動産コンサルティング」… 事業展開
による貢献
② 「太陽光発電システム」（KORYOエコパワー）の継続的な運営・拡大により、持続
可能なエネルギー供給に寄与する。また、太陽光発電の利用促進を目指す
太陽光発電システム「KORYOエコパワー」の継続と拡大
アパート・マンション・店舗などの未利用スペースの有効活
用により太陽光発電を促進
③ 社内における環境改善を行い、環境保全に寄与する
「茨城エコ事業所」登録を継続、環境にやさしい取り組みを実践
社用車のエコカー(ハイブリッド、EV)化を進め、2025年までに
100%エコカーを目指す 企業活動
による貢献
④ 性別・年齢・障がい・人種・民族などに関わりなく活躍できる職場環境を醸成すること
で、働く私たちの幸福No.1企業を目指す
職場環境改善策および新たな働き方の検討
性別に関わりなく活躍することができるキャリアパスを構築
能力開発を目的としたジョブローテーションを実施する
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SDGsへの取り組み＜実施状況＞
「KORYOエコパワー」
2020年10月 那珂市に新設
2021年11月 笠間市の中古の太陽光設備を取得（KORYOエコパワー４カ所目のメガソーラー）
エコカーの導入
当社では、全ての社用車のエコカー化を目指しております
排気ガスを削減するハイブリッド車や電気自動車等の環境に配慮した車両に順次切り替え、温室効果ガス
の排出削減に努めます
2021年９月末日時点
社用車台数は 128台
うちエコカー 61台（EV 2台、HV 59台）
エコカー率 47.6％
ⒸMITO HOLLYHOCK
電気自動車 (日産 リーフ) ハイブリッド車 (ホンダ フリード)
「茨城エコ事業所」登録認定
当社は、2020年10月７日に「茨城エコ事業所」として茨城県に登録認定されました
「茨城エコ事業所」とは、茨城県が定めた環境にやさしい取り組みを行う事業所です
今後とも環境に配慮した取り組みを実施してまいります
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参考資料
営業拠点（香陵住販+KASUMIC）
日立市（2店舗）
つくば市（4店舗）
東海村（1店舗）
日立支店 日立南支店
つくば研究学園支店 つくば天久保支店 東海支店
ひたちなか市（2店舗）
つくば支店
KASUMIC つくば本店
ひたちなか支店 市毛支店
土浦市（1店舗）
牛久市（1店舗）
水戸市（7店舗）
KASUMIC 土浦店
KASUMIC 牛久店
駅南支店 赤塚駅前支店 茨大前支店
柏市（1店舗）
台東区（1店舗）
本社（本店営業部） ネット支店・不動産ソ 50号バイパス支店 県庁南大通り支店
リューション営業部
KASUMIC 柏の葉キャンパス店 東京支社（上野）
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際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
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香陵住販株式会社 経営管理本部 経営企画課
電話 ： 029-232-3495
E-mail ： k-kikaku@koryo-j.co.jp
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