2021年9月期 第2四半期
決算説明資料
2021年6月1日
香陵住販株式会社
JASDAQ コード3495
目次
はじめに・・・・・ 3
Ⅰ. 業績概要 ・・・ 7
Ⅱ. 事業の概況 ・・16
Ⅲ. 事業戦略 ・・・25
参考資料・・・・・31
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はじめに
新型コロナウィルスの影響について
事業別の影響
影響 詳細
不動産売上事業 影響なし ・売却については契約日・決済日変更等はあったが、大きな影
響はなし
・仕入れに関しても、通常と変わらず
＊「レーガベーネ土浦川口」の売却見送りは新型コロナウイル
スとは関係なし（当初計画では２Q売却）
仲介事業 若干の影響 【賃貸】学生・法人関係の異動の減少があったものの売上は前
年超
【売買】影響なし
賃貸事業 利益影響大 【自社/借上】影響なし
【コインパーキング】第２波の落ち着きとともに回復基調に
あった稼働率が第３波の影響により落ち込み、１月は前年比
72％。２月以降再度回復基調にあり３月は前年比91％。今後の
感染拡大の状況によっては再度落ち込む可能性あり
管理事業 若干の影響 管理戸数の伸びに若干の影響が考えられるも、売上には影響な
し
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「オンライン内見」「IT重説」への対応
当社グループでは、パソコンやスマートフォン・タブレットを活用し、
ビデオ通話で内見・重要事項説明をする「オンライン内見」・「IT 重説」
に対応できる環境を全営業店舗で整えております
また、全国的に非対面でのサービス提供需要が高まっている中、
当社グループにおいても「オンライン内見」・「IT 重説」実施件数が
大幅に増加しました
オンライン内見件数・IT重説実施率の推移
(件)
120 25%
100
20%
80
15%
60
10%
40
5%
20
0 0%
2020.10 2020.11 2020.12 2021.1 2021.2 2021.3
オンライン内見件数(左ﾒﾓﾘ) IT重説実施率(右ﾒﾓﾘ)
全国賃貸住宅新聞2021年5月17日記事より
※香陵住販株式会社単体での集計となっております 全国の不動産会社376社アンケート
※IT重説実施率は居住用賃貸借契約成約数に対するIT重説実施件数で算出しております
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東新橋用地取得について
３月16日 「仕掛販売用不動産の取得に関するお知らせ」開示
５月13日 「仕掛販売用不動産取得に伴う資金借入に関するお知らせ」開示
物件概要
所在地：東京都港区東新橋
地積：172.95㎡（公簿）
構造：鉄骨造地上10階建（予定）
用途：店舗・事務所
延床面積：1,142.11㎡（予定）
建物完成予定：22年３月
今後の計画
22.9期3Qにおいて販売予定
借入金総額 15.5億円（返済期限：2022年3月31日）
※20.9期末純資産（32.7億円）の30%以上となりますが、21.9期の財務面への影響は小さいものと考えます
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Ⅰ. 業績概要
業績サマリー
前期2Qは大型物件の売却なし。今期2Q売上高においては、「レーガベーネ泉町」の売却等
があり不動産売上高が大幅伸長だが、計画に対しては若干のマイナス。
営業利益および経常利益については、原価が抑えられていることによりほぼ計画通りに進捗。
（百万円，%）
20.9期 21.9期 前年同期比
通期予想
2Q実績 2Q実績 進捗率
売上高 3,305 4,117 +24.6 54.2
売上総利益 1,527 1,669 +9.3 52.7
（売上総利益率） (46.2) (40.5)
営業利益 277 358 +29.3 61.5
（営業利益率） (8.4) (8.7)
経常利益 281 364 +29.5 63.6
（経常利益率） (8.5) (8.9)
親会社株主に帰属する
四半期純利益 187 244 +30.1 62.6
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売上構成
20.9期通期 売上高構成 20.9期2Q 売上高構成 21.9期2Q 売上高構成
不動産管理 太陽光発電 不動産管理
30.1% 3.0 仲介 不動産管理 太陽光発電 28.5% 太陽光発電
12.7 3.1 仲介 2.7 仲介
賃貸 33.7% 15.9 賃貸 13.8
14.1 賃貸
不動産流通 不動産流通 13.1
－家賃収入 15.9
69.9% 66.3%
管理 通期売上高 2Q売上高 管理 2Q売上高
13.0 12.7
7,535 百万円 管理
14.7 3,305 百万円 4,117 百万円 不動産流通
その他 71.5%
その他
5.3 4.6
不動産売上高 その他
6.4 不動産売上高
51.9 44.0 不動産売上高
－自社企画投資用不動産 53.1
（マンション・アパート・戸建）
－中古物件流通
※ 四捨五入の関係で、各数値の合計が表示数値が一致しない場合があります
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セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
売上高 セグメント利益 売上高 セグメント利益
（百万円） 5,265 （百万円）
5,000 5,000
4,189
4,000 4,000
3,518
2,943
3,000 3,000
2,452
2,193 2,270
2,059
2,000
1,809
2,000
1,112 1,174
922
1,000 1,000
483 535 634 644
400 378 325 570 312 368
264 250
0 0
18.9 19.9 20.9 19.9 20.9 21.9 18.9 19.9 20.9 19.9 20.9 21.9
2Q 2Q 2Ｑ 2Ｑ 2Ｑ 2Q
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バランスシート
（百万円）
20.9末 21.3末 増減 補足
流動資産 4,239 4,343 104
固定資産 4,828 4,465 ▲363 販売用不動産（流動資産）への振替
資産合計 9,068 8,808 ▲259
流動負債 2,444 2,451 6
固定負債 3,346 2,852 ▲493 長期借入金の減少
負債合計 5,791 5,304 ▲486
純資産合計 3,276 3,504 227
負債純資産合計 9,068 8,808 ▲259
現金及び預金 1,658 2,188 530
販売用不動産 1,659 1,206 ▲452 「レーガベーネ泉町」「レーガベーネ荒川沖W」・つ
くば市投資用賃貸マンション等の売却による減少
仕掛販売用不動産 670 667 ▲2
有利子負債 3,261 2,682 ▲579
自己資本比率 36.1% 39.8%
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キャッシュフロー
自社企画投資用不動産の売却により営業CFは増加、投資CFは用地取得の支払いのタイミングからマ
イナスが縮小
税金等調整前当期純利益 364 （百万円）
減価償却費 120
棚卸資産の減少 845
▲160
投資CF 財務CF
営業CF
有形固定資産の取得 ▲139 ▲605 1,409
1,296
短期借入金の増加 30
879 長期借入れ 393
長期借入金の返済 ▲1,002
+530
期首 期末
現金及び現金同等物残高 現金及び現金同等物残高
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2021年9月期予想
2Qまで順調に推移。下半期も順調な推移を見込むため期初計画を据え置き
（百万円，%）
20.9期 21.9期
前期比
実績 予想
売上高 7,535 7,598 +0.8
売上総利益 3,101 3,167 +2.1
（売上総利益率） (41.2) (41.7)
営業利益 561 582 +3.7
（営業利益率） (7.4) (7.7)
経常利益 572 572 +0.0
（経常利益率） (7.6) (7.5)
親会社株主に帰属する
当期純利益 385 390 +1.4
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業績予想概要
コロナ禍において、不動産各社への影響は想定したほど大きくなく、当初見込んでいたほどの
仕入れの好機とはならない見込み
外部環境
オリンピック・パラリンピックも特殊な状況下（コロナ禍）で、大きな市況変動はないものと
考える
（百万円，%）
セグメント別 20.9期 21.9期
伸び率
実績 予想
売上・利益
売上高 5,265 5,223 ▲0.8
不動産流通事業
セグメント利益 535 523 ▲2.4
売上高 2,270 2,375 +4.6
不動産管理事業
セグメント利益 644 779 +20.9
KPI
期末管理戸数 目標 20,000戸（+996戸）
※2021年3月末時点 19,339戸、目標まで 661戸
①営業力強化により増加基調が続く
②自社企画投資用不動産の企画建設による増加
③+1,000戸/年体制に向け、つくばエリア・東京エリアの営業を強化
経常利益率 9%台確保を目指す
ROE 10%以上を維持する
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株主還元
当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の重要課題と位置づけ、配当原資確保のた
めの収益力を強化し、持続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております
株式上場後の2年間（2020年9月期まで）においては成長期として捉え、内部留保にも
努めてまいりましたが、今後は、連結業績、配当性向および内部留保を総合的に勘案し
たうえで配当を決定し、配当水準の向上に努めてまいります
一株当たり配当額
（円）
うち記念配当10.0円
64.0 中間：5.0円
期末：5.0円
48.0
40.0
34.0 32.0 期末
25.0
21.0 中間
34.0 32.0
19.0 23.0
18.9期 19.9期 20.9期 21.9期
計画
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Ⅱ. 事業の概況
不動産流通事業の状況①
不動産売上高
2Q比較では、大型物件の売却がなかった20.9期に対
し、21.9期は、「レーガベーネ泉町」・つくば市投資
3,909 3,800
用賃貸マンション等の売却収入を計上
21.9期通期では、２Qに計画をしていた「レーガベー
ネ土浦川口」の売却計画を見直しつつ、計画どおりの
2,186
売上高確保を目指す
1,454
20.9期 21.9期 20.9期 21.9期 茨城県土浦市「レーガベーネ土浦川口」
実績 計画 2Q実績 2Q実績 （21年１月竣工）
仲介事業収益
1,075
955
２Q比較では、賃貸・売買ともに増収
526 568
下期以降もウイズコロナの営業が続くが、増収基調を
維持
20.9期 21.9期 19.9期 21.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
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不動産流通事業の状況② 自社企画投資用不動産
21.9期 22.9期計画
物件名 竣工 物件概要
1Q ２Q ３Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
RC造 賃貸収入 管理収入
①レーガベーネ泉町
2019年 12階建マンション
茨城県水戸市
3月 1R、1K、1LDK １Qに売却済み 47戸
完
木造 管理収入
②レーガベーネ荒川沖W
成 2020年 2階建アパート
茨城県土浦市 １Qに売却済み 6戸
3月 1LDK
RC造 賃貸収入
③レーガベーネ土浦川口 2021年
5階建マンション 25戸
茨城県土浦市 1月
1K、1LDK 売却計画見直し中(2021年６月1日現在、満室)
2021年 木造2階建アパート 4戸
④水戸市 見川
6月(予定) 1LDK 2021年６月竣工予定
建
設 2021年 木造2階建アパート 6戸
⑤水戸市 見川町
中 9月(予定) 1LDK 2021年９月竣工予定
2022年 RC造 賃貸収入 管理収入
⑥レーガベーネ水戸白梅
3月 13階建マンション 63戸
茨城県水戸市
(予定) 1K 売買契約締結済み、2022年5月引渡し予定
木造 2階建アパート
⑦水戸市 千波町 未定 2021年6月 着工予定
1LDK 12戸
木造 2階建アパート
⑧土浦市 右籾 未定 2021年6月 着工予定
計 1LDK 8戸
画
中 木造 2階建アパート
⑨ひたちなか市 田彦 未定 2021年7月 着工予定
1LDK 6戸
木造 2階建アパート
⑩日立市 金沢町 未定 2021年7月 着工予定
1LDK 12戸
その他、木造アパート用地12カ所仕入れ済み
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不動産管理事業の状況①
賃貸事業収益
1,062 1,129 コインパーキング事業において、２Q比較で、20.9期
に対しプラス275台と運営台数は増加しているものの
524 538 売上高は前年同期比99％と若干マイナス
下半期においては、投資用賃貸不動産の取得に注力
「レーガベーネ土浦川口」は、満室稼働にて賃料収入
に貢献
20.9期 21.9期 20.9期 21.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
管理事業収益
管理戸数の伸び率に新型コロナウイルスの影響が若干
980 993
あるが、売上高は計画を上回る
485 524 下半期においても管理戸数の伸長とともに順調に推移
する見込み
20.9期 21.9期 20.9期 21.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
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不動産管理事業の状況②
住居・事業用管理戸数の推移 地域別の管理戸数
（戸） 19,339 東京
20,000 742
19,004 東海・日立 (▲3)
18,060 849 827 1,402
796 (+65)
14,146 ひたちなか
15,000 13,374 2,384
12,484 726
603 (+93) 21.９期２Q
11,212 562
10,138 管理戸数
539 18,512 水戸
10,000
事業用物件
454 18,155 19,339戸 10,636
17,264 (+162)
（20.9末比 +335戸）
13,420 県南
11,92212,771
5,000 10,673 4,175
9,684
(+18)
居住用物件
0
14.9 15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9 21.9
(２Q)
KASUMICの管理
戸数を含む
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不動産管理事業の状況③
非住宅の主な物件
（1）月極駐車場の管理台数
2021年3月末時点 8,514台 前期末比+101台
（2）コインパーキング「ONE‘S PARK」
2021年9月期上半期 新規3ヵ所（合計113台）OPEN OPEN済 台数増減+3台 前期末比+116台
2021年3月末時点 合計 47ヵ所（合計1,180台）
水戸市40・ひたちなか市２・東海村１・日立市１・つくば市１・取手市１・土浦市１
（3）コインランドリー「KORYOランドリー」
2021年3月末時点 合計 3ヵ所 独立店舗型１（水戸市1）・マンション併設型2（水戸市1・ひたちなか市1）
（4）太陽光発電「KORYOエコパワー」
2021年9月期上半期 那珂市に1ヵ所新設済
（台） コインパーキング運営台数の推移
1,400
1,180
1,200 1,064
1,000 834
800
606
600 526
446
400 260
200
0
15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9 21.9
2Q
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新規事業（ファンドビジネス）進捗状況
背景・ねらい
地元不動産市場の活性化
顧客の増加
₋ 新チャネル（クラウドファンディング）
₋ 購入しやすい商品（小口化商品）
顧客を育成して売上を増やす ⇒ 小口投資から現物投資への育成
管理物件を増やす
事業取り組みのイメージ
当面の取り組み・施策 将来の事業展開
自社企画不動産事業をベースにファンドの組 特例事業者＜SPC＞からの委託に基づく不動産
成・運用（第1号事業）、投資家との仲介業務 取引（第3号事業）、投資家との仲介業務（第4
（第2号事業）を展開 号事業）への展開に向けた準備
21年3月に上記事業者として許可申請、現在許可 社内での人材確保、育成に中期的に取り組む
待ちの状況 多様なアセットの運用により収益の安定ととも
第1号の物件として、17年9月に竣工、現在賃貸 に収益源の多様化に寄与
物件として所有している「レーガベーネ久慈」
（木造、6戸）におけるクラウドファンディング
を予定
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地域社会との共存を目指して
スポーツ振興
地元プロスポーツチームへのスポンサー活動の継続
ⒸMITO HOLLYHOCK
Jリーグ プロバスケットボールリーグ（Bリーグ）
水戸ホーリーホック 茨城ロボッツ
2021年6月13日 2020年11月28日・2020年11月29日
香陵住販サンクスマッチ開催予定 香陵住販メインスポンサーゲーム開催
献血バスの誘致
2021年5月20日、地域医療への貢献のため、
本社駐車場に献血バスを誘致しました
当社グループ従業員・一般参加者含め
32名が献血を実施しました
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持続可能な社会を目指して
エコカーの導入
当社では、５年間で全ての社用車のエコカー化を目指しております
排気ガスを削減するハイブリッド車や電気自動車等の環境に配慮した車両に順次
切り替え、温室効果ガスの排出削減に努めます
2021年3月末日時点
社用車台数は 130 台
うち エコカー 59台（電気自動車 ２ 台、ハイブリッド車 57 台）
エコカー率 45％
ⒸMITO HOLLYHOCK
電気自動車 (日産 リーフ) ハイブリット車 (ホンダ フリード)
「茨城エコ事業所」登録認定
当社は、2020年10月７日に「茨城エコ事業所」として茨城県に登録認定されました
「茨城エコ事業所」とは、茨城県が定めた環境にやさしい取り組みを行う事業所です
今後とも環境に配慮した取り組みを実施してまいります
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Ⅲ. 事業戦略
管理戸数の拡大
拠点網拡大およびレーガベーネ建設により年間+1000戸ペースを維持
1 つくばエリアでのドミナント展開強化 コロナウイルスの状況次第だが22.9期は１店舗
（つくばエクスプレス＜TX＞沿線中心） ⇒ 新規オープンを目指す
2 県南エリアの強化
⇒ レーガベーネ土浦川口（21.1月竣工）
レーガベーネ木造アパート計画中
3 県央・県北エリアの更なる強化
⇒ 組織変更によりオーナー提案力の強化を図る
レーガベーネ水戸白梅（22.3月竣工予定）
レーガベーネ木造アパート計画中 3
4 東京での事業展開 ⇒ レーガベーネ建設用地の仕入れ強化を図る
つくば地域を中心に県南エリアの人口増は続く
1 2
107.6
107.0 茨城県
100.0 99.9 水戸市 4
つくば市
88.3 守谷市 香陵住販店舗
つくばみらい市 KASUMIC店舗
76.6
70.0 ※国立社会保障・人口問題研究所の予測に基づき作成
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 （年） 2015年の人口を100として指数化
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多様な収益機会
自社企画投資用不動産（レーガベーネシリーズ）のマネタイズ
自社で企画開発した物件を
1 投資家（オーナー）へ販売 不動産所有者 当社 投資家
仕入 ￥販売
賃貸投資用不動産
の企画
オーナーに代わり入居者を 賃貸人 当社 賃借人
2 募り賃貸借契約を仲介 ￥仲介
賃貸借契約
オーナーと管理委託契約を 賃貸人 当社 賃借人
3 結び、賃貸管理に係る業務 管理委託 管理業務
を実施 ￥管理手数料 家賃収納
契約更新
￥更新料 入居者管理
解約清算等
原状回復時に状況により 当社（ジャス
4 リフォームを提案
賃貸人
トサービス）
￥工事
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商品開発力の強化
①自社企画投資用不動産事業の強化
－「レーガベーネ」シリーズにて、RCマンション、木造アパート、
賃貸用戸建等多様な商品を立地環境に合わせて開発
②木造アパートにも再注力
－ 用地の仕入がしやすい環境にあること、工期が短いことなど
からあらためて注力。収益の基盤である管理戸数の増加につな
げる
－ 小規模不動産を対象とする不動産クラウドファンディング事
業の展開にともない、ファンド向け商品ラインナップの充実に
も不可欠 「レーガベーネ水戸白梅」
（22.3完成予定）全63戸
※完成イメージ図
－ 第３次ウッドショックに柔軟に対応
→部材の見直し
→余裕を持った工期設定
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成長イメージ
過度なリスクを負わず、あくまで管理戸数を伸ばすことによる安定成長が前提
管理戸数の拡大に結び付く自社企画投資用不動産の開発強化等により、ベース収益の成長のス
ピードアップを図る
管理戸数の増加につながる収益の継続性重視で
取り組む
・市場環境や大型物件の有無により収益は変動
・大型宅地造成事業等においては、「買取保
証」によるリスクヘッジが前提
ストックビジネスの強化による成長モデル
不動産流通 ・中長期的な成長戦略のコアとして、継続収入
が見込める管理、賃貸物件のストックの積み
上げが最重点戦略
安定収益を支える
その他不動産管理 ・管理（入居）の長期化、収益機会の増加への
『強固な岩盤』 取り組み
・ソリューション事業のサービス開発
賃貸管理 ・入居者への有償サービス提案
x x+1 x+2 x+n
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資本政策
当社は永続的な企業であるために、ストックビジネスの強化による安定収益の拡大が重
要と考えており、以下4項目をバランスを取りながら継続的な企業価値向上を目指すこ
とを、「資本政策の基本的な方針」として制定しました
経営の健全性の向上 持続的成長のために、自己資本比率を重要な指標として認識し、
30%台を維持し40%を目指す
積極的・戦略的な事業投資 将来の成長、安定収益の拡大につながる事業投資を積極的に行い、
M&A等に関しても戦略的に行うことで持続的成長を図る
経営の効率性の向上 ROE10%以上を維持する
持続的・安定的な株主還元 配当性向30%以上を当面の目標として、株主への安定配当の継続
を図る
（2021年3月16日制定）
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参考資料
営業拠点（香陵住販+KASUMIC）
日立市（2店舗）
つくば市（4店舗）
東海村（1店舗）
日立支店 日立南支店
つくば研究学園支店 つくば天久保支店 東海支店
ひたちなか市（2店舗）
つくば支店
KASUMIC つくば本店
ひたちなか支店 市毛支店
土浦市（1店舗）
牛久市（1店舗）
水戸市（7店舗）
KASUMIC 土浦店
KASUMIC 牛久店
駅南支店 赤塚駅前支店 茨大前支店
柏市（1店舗）
台東区（1店舗）
本社（本店営業部） ネット支店・不動産ソ 50号バイパス支店 県庁南大通り支店
リューション営業部
KASUMIC 柏の葉キャンパス店 東京支社（上野）
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本書には、当社に関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これらの将来の見通しに関する記述は、将来の
事象や動向に関する現時点での仮定に基づくものであり、当該仮定が必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実
際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従って表示されています。
当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発表等につき、開示規則により求められる場合を
除き、必ずしも修正するとは限りません。
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本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、売付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行為」という。）を構成するも
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