2020年9月期 決算説明資料
2020年11月25日
香陵住販株式会社
JASDAQ コード3495
目次
はじめに・・・・・ 3
Ⅰ. 業績概要 ・・・ 5
Ⅱ. 事業の概況 ・・14
Ⅲ. 事業戦略 ・・・22
参考資料・・・・・28
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はじめに
新型コロナウィルスの影響について
事業別の影響
影響 詳細
不動産売上事業 影響なし ・「レーガベーネ八丁堀」の売却時期が遅れたものの期中に決済
完了し収益への影響はなし
・その他案件に関しても、決済の遅れがあったものの期中に完了
・仕入れに関しても、通常と変わらず
仲介事業 若干の影響 ・感染者の多かった東京、茨城県南エリアで来店者数の減少が顕
著。茨城県央・県北では影響小さく、回復も早かった
【賃貸】法人関係の異動の減少があったものの売上は前年超
【売買】来店数・反響数減の影響により売上は前年割れ
賃貸事業 利益影響大 【自社/借上】影響なし
【コインパーキング】稼働率が3月以降低下し、5月の60%程度で
ボトムに。8月に再度低下するが以降回復へ。運営台数の増加によ
り売上は前年超だが、利益減
管理事業 若干の影響 請負工事・紹介料等に若干の影響
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Ⅰ. 業績概要
業績サマリー
売上高は、前期比+20.6%、計画比+10.1％。不動産販売の売上が好調に推移
営業利益は、前期比▲2.9%、計画比▲6.4%。①新型コロナウイルスの影響によるコイン
パーキングの稼働率低下にともなう粗利益率の低下、②不動産賃貸事業用不動産の取得にか
かる費用（不動産取得税・所有権移転費用等）の増加等により若干の減益
（百万円，%）
20.9期 20.9期
19.9期 前期比 計画比
期初計画 実績
売上高 6,248 6,842 7,535 +20.6 +10.1
売上総利益 2,801 3,066 3,101 +10.7 +1.1
（売上総利益率） (44.8) (44.8) (41.2)
営業利益 577 599 561 ▲2.9 ▲6.4
（営業利益率） (9.3) (8.8) (7.4)
経常利益 562 590 572 +1.7 ▲2.9
（経常利益率） (9.0) (8.6) (7.6)
親会社株主に帰属する
当期純利益 371 414 385 +3.9 ▲7.0
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売上構成
19.9期 売上高構成 20.9期 売上高構成
建設 建設
0.0 0.0
太陽光発電 太陽光発電
仲介 不動産管理 仲介
3.9 3.0
不動産管理 15.2 12.7
30.1% 賃貸
33.0% 賃貸
14.9 14.1
－家賃収入
通期売上高 管理 通期売上高
管理 13.0
14.1 6,248 百万円 不動産流通
67.0%
7,535 百万円 不動産流通
69.9%
その他
その他 5.3
6.5 不動産売上高 不動産売上高
45.3 51.9
－自社企画投資用不動産
（マンション・アパート・戸建）
－中古物件流通
※ 四捨五入の関係で、各数値の合計が表示数値が一致しない場合があります
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セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
売上高 セグメント利益 売上高 セグメント利益
（百万円）
（百万円） 5,265
5,000 5,000
4,189
4,000 4,000
3,518
3,156
3,000 3,000
2,601 2,270
2,059
1,795 1,809
2,000 2,000 1,703
1,000 535 1,000 634 644
483 439 570
317 444 400 406
0 0
16.9 17.9 18.9 19.9 20.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9
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バランスシート
（百万円）
19.9末 20.9末 増減 補足
流動資産 4,734 4,239 ▲495 仕掛販売用不動産の減少
固定資産 4,474 4,828 354 水戸市白梅の用地取得等（土地+378）
資産合計 9,209 9,068 ▲141
流動負債 2,933 2,444 ▲488
固定負債 3,350 3,346 ▲4
負債合計 6,284 5,791 ▲492
純資産合計 2,925 3,276 351
負債純資産合計 9,209 9,068 ▲141
現金及び預金 1,450 1,658 207
販売用不動産 1,757 1,659 ▲98 仕掛販売用不動産
「レーガベーネ八丁堀」の一括売却
仕掛販売用不動産 1,257 670 ▲587
有利子負債 3,890 3,261 ▲629
自己資本比率 31.8% 36.1%
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キャッシュフロー
自社企画投資用不動産の売却・用地取得等、取引の活発化を反映。営業CFは増加、投資CFはマイナ
スが増加
税金等調整前当期純利益 572
減価償却費 255 （百万円）
棚卸資産の減少 1,329
投資CF
▲1,184 短期借入金の増加 104
営業CF 長期借入れ 1,140
長期借入金の返済 ▲1,873
2,137
有形固定資産の取得 ▲1,213
▲695
879
621
財務CF
+257
期首 期末
現金及び現金同等物残高 現金及び現金同等物残高
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2021年9月期予想
前期大幅な増収となった不動産売上高は若干のマイナスを見込む
売上総利益は、コインパーキングの新規開設による先行費用は引き続きあるもののの、稼働率
改善にともなう若干の上昇を見込む
不動産特定共同事業の準備にかかる費用（45百万円程度）のため販管費は若干増加
（百万円，%）
20.9期 21.9期
前期比
実績 予想
売上高 7,535 7,598 +0.8
売上総利益 3,101 3,167 +2.1
（売上総利益率） (41.2) (41.7)
営業利益 561 582 +3.7
（営業利益率） (7.4) (7.7)
経常利益 572 572 +0.0
（経常利益率） (7.6) (7.5)
親会社株主に帰属する
当期純利益 385 390 +1.4
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業績予想概要
コロナ禍において、不動産各社への影響は想定したほど大きくなく、当初見込んでいたほどの
外部環境 仕入れの好機とはならない見込み
オリンピック・パラリンピックも特殊な状況下で、大きな市況変動はないものと考える
（百万円，%）
セグメント別 20.9期 21.9期
伸び率
実績 予想
売上・利益
売上高 5,265 5,223 ▲0.8
不動産流通事業
セグメント利益 535 523 ▲2.4
売上高 2,270 2,375 +4.6
不動産管理事業
セグメント利益 644 779 +20.9
KPI
期末管理戸数 目標20,000戸（+996戸）
①営業力強化により増加基調が続く
②自社企画投資用不動産の企画建設による増加
③+1,000戸/年体制に向け、つくばエリア・東京エリアの営業を強化
経常利益率 9%台確保を目指す
ROE 10%以上を維持する
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株主還元
当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の重要課題と位置づけ、配当原資確保のた
めの収益力を強化し、持続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております
株式上場後の2年間（2020年9月期まで）においては成長期として捉え、内部留保にも
努めてまいりましたが、今後は、連結業績、配当性向および内部留保を総合的に勘案し
たうえで配当を決定し、配当水準の向上に努めてまいります
一株当たり配当額
（円）
うち記念配当10.0円
64.0 中間：5.0円
期末：5.0円
48.0
40.0
34.0 32.0 期末
25.0
21.0 中間
34.0 32.0
19.0 23.0
18.9期 19.9期 20.9期 21.9期
計画
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Ⅱ. 事業の概況
不動産流通事業の状況①
不動産売上高
20.9期においては、「レーガベーネ八丁堀」の一括売
3,909 3,800 上計上に加え、区分所有建物、中型投資用物件等の買
3,209 取再販が増加。コロナ禍で遊休不動産を現金化する動
きも
▲3%
+22% 21.9期は大きな環境変化はないと考えるが、前期大幅
増の反動で若干の減収を想定
20.9期 20.9期 21.9期
期初計画 実績 計画
中央区八丁堀「レーガベーネ八丁堀」
（20年5月竣工→8月一括売却）
仲介事業収益
1,076 1,075
955
オンライン内見等の積極活用により、営業推進を図っ
▲11% +13% たが、20.9期は、東京地区や茨城県南エリアで新型コ
ロナウィルスの影響を受ける
21.9期は新型コロナウイルスによる来店客減からの回
20.9期 20.9期 21.9期 復基調を見込む
期初計画 実績 計画
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不動産流通事業の状況②
自社企画投資用不動産（絆を結ぶ）プロジェクト
20.9期 21.9期計画
物件名 竣工 物件概要
1Q ２Q ３Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
①レーガベーネ泉町 RC造
賃貸収入 管理収入（予定）
2019年 12階建マンション
茨城県水戸市
3月 1R、1K、1LDK １Qに売却（予定）
47戸
完
木造 賃貸収入 管理収入
②レーガベーネ荒川沖W
成 2020年 2階建アパート
茨城県土浦市 6戸
3月 1LDK
（１Qに売却済み）
RC造 賃貸収入 管理収入
③レーガベーネ八丁堀 2020年
14階建マンション
5月 36戸＋店舗1戸
東京都中央区 1K、1LDK
（20.9期に売却済み）
建
設 2021年 RC造 管理収入（予定）
④レーガベーネ土浦川口
中 茨城県土浦市 1月 5階建マンション
25戸 21.9期 1月竣工(予定)
(予定) 1K、1LDK
２Q売却（予定）
⑤水戸市 白梅 未定 RC造 マンション
⑥水戸市 見川 未定 木造 アパート
計
⑦水戸市 見川町 未定 木造 アパート
画
計画中につき、着工予定等は未定
中 ⑧ひたちなか市 田彦 未定 木造 アパート
⑨水戸市 千波町 未定 木造 アパート
⑩日立市 久慈町 未定 木造 アパート
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不動産管理事業の状況①
賃貸事業収益
1,062 1,129 20.9期3Qにコインパーキングの稼働率は低下したが
1,038
増収を維持。ただし経費増により利益は悪化。4Q以
+6% 降は稼働率も改善傾向
+2%
賃貸していた自社企画用不動産および中型賃貸不動産
の一括売却によるマイナス分を吸収して増収を見込む
20.9期 20.9期 21.9期
期初計画 実績 計画
管理事業収益
工事等に新型コロナウイルスの影響が若干あるが、管
958 980 993
理戸数が順調に伸びていることで、20.9期は期初計画
+1% を上回る
+2%
ベースとなる管理戸数は引き続き伸長。工事等は見通
し不透明で保守的な計画
20.9期 20.9期 21.9期
期初計画 実績 計画
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不動産管理事業の状況②
住居・事業用管理戸数の推移 地域別の管理戸数
（戸） 東京
19,004
20,000 東海・日立 745
18,060 849 1,337 (+73)
796 (+47)
14,146
15,000 13,374 ひたちなか
12,484 2,291
11,212 726 20.９
603 (+48)
10,138 562 管理戸数
539 水戸
10,000 454
事業用物件 17,264 18,155 19,004戸 10,474
(+495)
13,420 県南 （19.9比 +944戸）
11,922 12,771 4,157
5,000 9,684 10,673
(+281)
居住用物件
0
14.9 15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9
非住宅の主な物件
（1）コインパーキング「ONE‘S PARK」
2020年9月期 新規9ヵ所（合計222台）OPEN
2020年9月末時点 合計 43ヵ所（合計1058台）
水戸37・ひたちなか２・東海村１・日立１・つくば１・取手１
（2）コインランドリー「KORYOランドリー」
2020年9月末時点 合計 4ヵ所 独立店舗型１（水戸1）・マンション併設型3（水戸2・ひたちなか1）
（3）太陽光発電「KORYOエコパワー」
2020年9月期 鉾田に1ヵ所新設、2021年9月期 那珂に1ヵ所新設済
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新規事業（ファンドビジネス）進捗状況
背景・ねらい
地元不動産市場の活性化
顧客の増加
₋ 新チャネル（クラウドファンディング）
₋ 購入しやすい商品（小口化商品）
顧客を育成して売上を増やす ⇒ 小口投資から現物投資への育成
管理物件を増やす
事業取り組みのイメージ
当面の取り組み・施策 将来の事業展開
自社企画不動産事業をベースにファンドの組 特例事業者＜SPC＞からの委託に基づく不動産
成・運用（第1号事業）、投資家との仲介業務 取引（第3号事業）、投資家との仲介業務（第4
（第2号事業）を展開 号事業）への展開に向けた準備
21年1月に上記事業者として登録申請 社内での人材確保、育成に中期的に取り組む
第1号の物件として、17年9月に竣工、現在賃貸 多様なアセットの運用により収益の安定ととも
物件として所有している「レーガベーネ久慈」 に収益源の多様化に寄与
（木造、6戸）におけるクラウドファンディング
による売却を想定
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トピックス
地域社会との共存のための取り組み：スポーツ振興
継続的活動⇒地元プロスポーツチームへのスポンサー活動の継続
アイスホッケー茨城県代表の当社社員
ⒸMITO HOLLYHOCK
Jリーグ プロバスケットボールリーグ（Bリーグ）
水戸ホーリーホック サイバーダイン茨城ロボッツ
いきいき茨城ゆめ国体2019(9~10月)に参加
バスケットボール茨城県代表1名が当社に在籍
八戸国体2020(1月~2月)に参加
アイスホッケー茨城県代表の3名が当社に在籍
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トピックス
新型コロナウイルス感染症に関する当社の取り組み
当社グループでは、お客様と従業員の健康と安全確保を第一と考え、以下の対応を行っております
「オンライン内見」「IT重説」への対応
パソコンやスマートフォン・タブレットを活用し、ビデオ通話で内見・
重要事項説明をする「オンライン内見」「IT 重説」を積極的に行ってお
ります
これにより、来店不要で物件の下見から契約締結までの手続きが
完結いたします
ご来店いただいたお客様はもちろん、外出をお控えになっている
お客様に関しましても、安心して当社グループをご利用いただける
環境を整えております
タブレットを活用して「IT重説」をする
当社従業員
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Ⅲ. 事業戦略
管理戸数の拡大
拠点網拡大により年間+1000戸ペースを維持
1 つくばエリアでのドミナント展開強化 KASUMICをグループ化
（つくばエクスプレス＜TX＞沿線中心） ⇒ つくば、柏 各1店舗
2 空白エリアである土浦エリアへの出店
⇒ 土浦、牛久 各1店舗
レーガベーネ土浦川口プロジェクトスタート
3 県北エリアの更なる強化
（2020年5月着工） 3
4 東京での事業展開 ⇒ レーガベーネ八丁堀竣工
（20年8月売却）
つくば地域を中心に県南エリアの人口増は続く
1 2
107.6
107.0 茨城県
100.0 99.9 水戸市
4
つくば市
88.3 守谷市
香陵住販店舗
つくばみらい市
KASUMIC店舗
76.6
70.0
※国立社会保障・人口問題研究所の予測に基づき作成
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 （年）
2015年の人口を100として指数化
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多様な収益機会
自社企画投資用不動産（レーガベーネシリーズ）のマネタイズ
自社で企画開発した物件を
1 投資家（オーナー）へ販売 不動産所有者 当社 投資家
仕入 ￥販売
賃貸投資用不動産
の企画
オーナーに代わり入居者を 賃貸人 当社 賃借人
2 募り賃貸借契約を仲介 ￥仲介
賃貸借契約
オーナーと管理委託契約を 賃貸人 当社 賃借人
3 結び、賃貸管理に係る業務 管理委託 管理業務
を実施 ￥管理手数料 家賃収納
契約更新
￥更新料 入居者管理
解約清算等
原状回復時に状況により 当社（ジャス
4 リフォームを提案
賃貸人
トサービス）
￥工事
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戸当たり収益の拡大
当社グループが管理する賃貸物件約19,000戸をプラットフォームに収益拡大を図る
不動産管理事業における収益拡大イメージ リフォーム事業の強化
（自社への取り込み）
その他サービス
管理戸数 戸あたり収益 戸当たり収益の拡大
の増加 のアップ
管理収入
管理物件ストックの積み重ね
による賃貸管理手数料の増加
X X+1 X+n
①ジャストサービスの事業強化
－リノベーションの提案力・工事体制の強化
20.9期 当社管理物件における退去件数 2,619件
－原状回復・リフォーム工事の自社請負
－営業体制の強化、収益性の向上 ジャストサービスの原状回復工事実施件数 908件
②その他継続サービス ジャストサービスの受注率 35%
－定期清掃の手配業務
⇒ 営業・施工両面において体制強化を図り、
－各種法定点検の手配業務
受注率を高めることで継続的な収益拡大が可能
－賃貸借契約・保険契約・家賃保証契約の更新業務
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商品開発力の強化
①自社企画投資用不動産事業の強化
－「レーガベーネ」シリーズにて、RCマンション、木造アパー
ト、賃貸用戸建等多様な商品を立地環境に合わせて開発
－ 建築コストの安定化にともない、RCへの取り組みを強化中
②木造アパートにも再注力
－ 用地の仕入がしやすい環境にあること、工期が短いことな
どからあらためて注力。収益の基盤である管理戸数の増加に
「レーガベーネ土浦川口」（21.1完成予定）
つなげる 全25戸
※完成イメージ図
－ 小規模不動産を対象とする不動産クラウドファンディング
事業の展開にともない、ファンド向け商品ラインナップの充
実にも不可欠
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成長イメージ
過度なリスクを負わず、あくまで管理戸数を伸ばすことによる安定成長が前提
株式上場を機に、管理戸数の拡大に結び付く自社企画投資用不動産の開発強化等により、ベース
収益の成長のスピードアップを図る
管理戸数の増加につながる収益の継続性重視で
取り組む
・市場環境や大型物件の有無により収益は変動
・大型宅地造成事業等においては、「買取保
証」によるリスクヘッジが前提
ストックビジネスの強化による成長モデル
不動産流通 ・中長期的な成長戦略のコアとして、継続収入
が見込める管理、賃貸物件のストックの積み
上げが最重点戦略
安定収益を支える
その他不動産管理 ・管理（入居）の長期化、収益機会の増加への
『強固な岩盤』 取り組み
・ソリューション事業のサービス開発
賃貸管理 ・入居者への有償サービス提案
x x+1 x+2 x+n
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参考資料
営業拠点（香陵住販+KASUMIC）
日立市（2店舗）
つくば市（4店舗）
東海村（1店舗）
日立支店 日立南支店
つくば研究学園支店 つくば天久保支店 東海支店
ひたちなか市（2店舗）
つくば支店
KASUMIC つくば本店
ひたちなか支店 市毛支店
土浦市（1店舗）
牛久市（1店舗）
水戸市（7店舗）
KASUMIC 土浦店
KASUMIC 牛久店
駅南支店 赤塚駅前支店 茨大前支店
柏市（1店舗）
台東区（1店舗）
本社（本店営業部） ネット支店・不動産ソ 50号バイパス支店 県庁南大通り支店
リューション営業部
KASUMIC 柏の葉キャンパス店 東京支社（上野）
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本書には、当社に関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これらの将来の見通しに関する記述は、将来の
事象や動向に関する現時点での仮定に基づくものであり、当該仮定が必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実
際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従って表示されています。
当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発表等につき、開示規則により求められる場合を
除き、必ずしも修正するとは限りません。
当社以外の会社に関する情報は、一般に公知の情報に依拠しています。
本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、売付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行為」という。）を構成するも
のでも、勧誘行為を行うためのものでもなく、いかなる契約、義務の根拠となり得るものでもありません。
今後のIRに関するお問い合わせ先
香陵住販株式会社 経営管理本部 経営企画課
電話 ： 029-232-3495
E-mail ： k-kikaku@koryo-j.co.jp
URL ： https://www.koryo-j.co.jp/
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