2020年9月期 第2四半期
決算説明資料
2020年6月3日
香陵住販株式会社
JASDAQ コード3495
目次
はじめに・・・・・ 3
Ⅰ. 業績概要 ・・・ 5
Ⅱ. 事業の概況 ・・14
Ⅲ. 事業戦略 ・・・20
参考資料・・・・・26
Copyright©2020 Koryojyuhan Co,Ltd
はじめに
新型コロナウィルスの影響について
当社事業への影響について
・一括売却予定の「レーガベーネ八丁堀」の売上計上を3Qから4Qに変更
予定通り竣工→緊急事態宣言にともなう売却先の業務遅れによる
・外出自粛・移動制限による来店客の減少、コインパーキングの稼働率の低下
3月下旬から5月中旬にかけて顕著。緊急事態宣言解除以降回復の兆し
20.9期通期業績に与える影響は軽微と考える→当初予想は据え置き
感染防止の取り組み
全店での時短営業
オンライン内見、IT重説の推進
お客様・従業員の感染予防対策の実施
部署内の勤務地分散、テレワークの推進、WEB会議の活用…
第2波に備え、テレワーク・WEB会議・オンライン内見・IT重説は積極的に実施し続ける
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Ⅰ. 業績概要
業績サマリー
前期は、1Qに自社企画投資用不動産「レーガベーネ南町」の一括売却の収益を計上。今期は、
上期に大型案件はなく、下期に「レーガベーネ八丁堀」の一括売却を予定
上記理由により2Qは減収減益だが、当初予想を若干上回る進捗
（百万円，%）
19.9期 20.9期 通期予想
前年同期比
2Q実績 2Q実績 進捗率
売上高 3,374 3,305 ▲2.0 48.3
売上総利益 1,404 1,527 +8.8 49.8
（売上総利益率） (41.6) (46.2)
営業利益 357 277 ▲22.5 46.2
（営業利益率） (10.6) (8.4)
経常利益 348 281 ▲19.2 47.6
（経常利益率） (10.3) (8.5)
親会社株主に帰属する
当期純利益 231 187 ▲18.6 45.2
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売上構成
19.9期通期 売上高構成 19.9期2Q 売上高構成 20.9期2Q 売上高構成
建設
不動産管理 0.0
33.0% 太陽光発電
仲介 太陽光発電 太陽光発電
3.9 3.1 仲介 仲介
15.2 不動産管理 賃貸 3.1
賃貸 14.3 15.9
14.9 27.3% 12.9 賃貸
不動産管理 不動産流通
－家賃収入 15.9
33.7% 66.3%
管理
通期売上高 11.4
2Q売上高 2Q売上高
管理
不動産流通
14.1
6,248 百万円 不動産流通 3,374 百万円 72.7%
管理
14.7 3,305 百万円
67.0% その他
その他 7.2
6.5 不動産売上高 その他
不動産売上高 6.4 不動産売上高
45.3
51.2 44.0
－自社企画投資用不動産
（マンション・アパート・戸建）
－中古物件流通
※ 四捨五入の関係で、各数値の合計が表示数値が一致しない場合があります
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セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
売上高 セグメント利益 売上高 セグメント利益
（百万円） 4,189 （百万円）
4,000 4,000
3,518
3,156
3,000 3,000
2,452
2,193
2,059
2,000 2,000 1,795 1,809
1,112
922
1,000 1,000
444 400 483 570 634
378 264 250 312
439
0 0
17.9 18.9 19.9 19.9 20.9 17.9 18.9 19.9 19.9 20.9
2Q 2Ｑ 2Ｑ 2Ｑ
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バランスシート
（百万円）
19.9末 20.3末 増減 補足
流動資産 4,734 5,262 +527
固定資産 4,474 4,911 +436 有形固定資産の増加
資産合計 9,209 10,173 +964
流動負債 2,933 3,588 +654
固定負債 3,350 3,504 +154
負債合計 6,284 7,092 +808
純資産合計 2,925 3,081 +155
負債純資産合計 9,209 10,173 +964
3月に自社物件の決済が多かったこと、預り金の増加、
現金及び預金 1,450 1,929 +478 レーガベーネ八丁堀建設費用の借入
販売用不動産 1,757 1,705 ▲52 レーガベーネ八丁堀の工事進捗による仕掛販売用不動
産の増加
仕掛販売用不動産 1,257 1,379 +121
有利子負債 3,890 4,500 +610 レーガベーネ八丁堀建設費用
自己資本比率 31.8% 30.3%
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キャッシュフロー
有形固定資産の取得（RC造マンションの取得/土地取得）による投資CFのマイナスが増加
（百万円）
有形固定資産の取得 ▲751
営業CF 1,100
投資CF
656 財務CF
▲755
577
621
税金等調整前四半期純利益 281
減価償却費 124 短期借入金の増加 504
棚卸資産の減少 94 長期借入れ 910
長期借入金の返済 ▲803
+479
期首 四半期末
現金及び現金同等物残高 現金及び現金同等物残高
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2020年9月期予想
「レーガベーネ八丁堀」は予定を変更し4Qに売却。不動産流通事業、不動産管理事業ともに堅
調に推移する見通し
KASUMIC統合による経費増、棚卸物件の修繕費用増加により、営業利益率は低下の見込み
新型コロナウィルスによる影響は現段階では軽微。期初予想を変更せず
（百万円，%）
19.9期 20.9期
前期比
実績 予想
売上高 6,248 6,842 +9.5
売上総利益 2,801 3,066 +9.5
（売上総利益率） (44.8) (44.8)
営業利益 577 599 +3.8
（営業利益率） (9.3) (8.8)
経常利益 562 590 +4.8
（経常利益率） (9.0) (8.6)
親会社株主に帰属する
当期純利益 371 414 +11.7
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業績予想概要
消費税増税 前期駆け込みの目立った動きは見られず、今期業績への影響もきわめて限定的
外部環境 不動産市況 今が当社にとって物件仕入れの好機。また来年に延期になったオリンピック・パラ
リンピック後にも好機が到来
新型コロナウィルス 一部事業への影響（⇒P.4） （百万円，%）
セグメント別 19.9期 20.9期
伸び率
実績 予想
売上・利益
売上高 4,189 4,607 +10.0
不動産流通事業
セグメント利益 483 546 +13.0
売上高 2,059 2,234 +8.5
不動産管理事業
セグメント利益 634 678 +6.9
KPI
期末管理戸数 目標19,000戸（+940戸/上期進捗+679戸）
①営業力強化により増加基調が続く
②自社企画投資用不動産の企画建設による増加
③+1,000戸/年体制に向け、つくばエリア・東京エリアの営業を強化
経常利益率 9%台確保を目指す
ROE 10%以上を維持する
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株主還元
当社は、20.9期までは持続的成長のための経営基盤強化の時期として捉え、内部留保
資金を今後の事業展開への備えと企業価値の向上に充当し、安定した財務基盤の構築に
努めます
株主還元に関しては、経営上の重要課題と認識し、収益性向上による株主価値の最大化
を図るとともに、継続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針といたします
一株当たり配当額
（円）
46.0
40.0
34.0
23.0
21.0 期末
34.0 中間
19.0 23.0
18.9期 19.9期 20.9期
計画
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Ⅱ. 事業の概況
不動産流通事業の状況①
不動産売上高
19.9期においては、1Q、4QにRC造自社企画投資用
不動産の売上計上
3,209
2,833 20.9期は、4Qに「レーガベーネ八丁堀」の一括売上
計上予定（新型コロナウィルスの影響により3Qから
1,727 変更）で前期に比べ下期偏重
1,454
19.9期 20.9期 19.9期 20.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
中央区八丁堀「レーガベーネ八丁堀」
（20年5月竣工→8月一括売却）
仲介事業収益
1,076
950
20.9期は、茨城県南エリアの仲介件数の増加を図るが、
481 526
軽微ながら新型コロナウィルスの影響を受ける
オンライン内見等の積極活用により、営業推進を図る
19.9期 20.9期 19.9期 20.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
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不動産流通事業の状況②
自社企画投資用不動産（絆を結ぶ）プロジェクト
20.9期計画
物件名 竣工 物件概要
1Q ２Q ３Q 4Q
RC造 賃貸収入
①レーガベーネ泉町 2019年 12階建マンション
47戸
茨城県水戸市 3月 1R、1K、1LDK
（賃貸物件として所有）
木造 賃貸収入
②レーガベーネ大沼 2019年 2階建アパート
完 茨城県日立市 12月 1LDK 4戸
（賃貸物件として所有）
成 木造 賃貸収入
③レーガベーネ荒川沖W 2020年 2階建アパート
茨城県土浦市 3月 1LDK 6戸
（賃貸物件として所有）
RC造 賃貸収入
管理収入
(予定)
④レーガベーネ八丁堀 2020年 14階建マンショ
東京都中央区 5月 ン 36戸＋店舗1戸
1K、1LDK （8月に一括売却予定）
建 2021年 RC造
設 ⑤レーガベーネ土浦川口 1月 5階建マンション
中 茨城県土浦市 (予定) 1K、1LDK 25戸予定
（21.9期2Qへ）
＜19.9期売却済物件＞
2018年10月竣工 レーガベーネ南町
2019年3月竣工 レーガベーネみどりの南W
2019年8月竣工 レーガベーネ勝田中央
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不動産管理事業の状況①
賃貸事業収益
1,038
933 自社物件については、上期にRC収益物件を2棟取得
524 コインパーキングについては、新型コロナウィルスの
433
影響により稼働率は低下したが、前年同期を上回る。
4Qは回復を見込む
19.9期 20.9期 19.9期 20.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
管理事業収益
19.9期下期よりKASUMICの管理物件が寄与している
958 ため、20.9期上期までは新規連結効果が残る
883
期末の管理戸数目標19,000戸に対し2Q末で18,739
485 戸と予想を上回るペースで増加している
378
19.9期 20.9期 19.9期 20.9期
実績 計画 2Q実績 2Q実績
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不動産管理事業の状況②
住居・事業用管理戸数の推移 地域別の管理戸数
（戸） 東京
18,739 665
20,000 東海・日立 (-7)
18,060 1,375
837 (+85)
796
14,146
15,000 13,374
12,484 ひたちなか
11,212 726 2,264 20.９ ２Q
603
10,138 562 (+21) 管理戸数
539 水戸
10,000
事業用物件
454
17,264 17,902
18,739戸 10,338
(+359)
13,420 県南 （19.9比 +679戸）
11,922 12,771 4,097
5,000 9,684 10,673 (+221)
居住用物件
0
14.9 15.9 16.9 17.9 18.9 19.9 20.9
2Q
非住宅の主な物件
（1）コインパーキング「ONE‘S PARK」
2020年9月期上期 新規4ヵ所（合計69台）OPEN
2020年3月末時点 合計 38ヵ所（合計905台）水戸33・ひたちなか２・東海村１・日立１・つくば１
（2）コインランドリー「KORYOランドリー」
2020年3月末時点 合計 4ヵ所 独立店舗型１（水戸1）・マンション併設型3（水戸2・ひたちなか1）
（3）太陽光発電「KORYOエコパワー」
2020年9月期上期 鉾田に1ヵ所新設、2020年9月期中 那珂に1ヵ所新設予定
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トピックス
地域社会との共存のための取り組み：スポーツ振興
継続的活動⇒地元プロスポーツチームへのスポンサー活動の継続
アイスホッケー茨城県代表の当社社員
ⒸMITO HOLLYHOCK
Jリーグ プロバスケットボールリーグ（Bリーグ）
水戸ホーリーホック サイバーダイン茨城ロボッツ
いきいき茨城ゆめ国体2019(9~10月)に参加
バスケットボール茨城県代表1名が当社に在籍
八戸国体2020(1月~2月)に参加
アイスホッケー茨城県代表の3名が当社に在籍
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Ⅲ. 事業戦略
管理戸数の拡大
拠点網拡大により年間+1000戸ペースを維持
1 つくばエリアでのドミナント展開強化 KASUMICをグループ化
（つくばエクスプレス＜TX＞沿線中心） ⇒ つくば、柏 各1店舗
2 空白エリアである土浦エリアへの出店
⇒ 土浦、牛久 各1店舗
レーガベーネ土浦川口プロジェクトスタート
3 県北エリアの更なる強化
（2020年5月着工） 3
4 東京での事業展開 ⇒ レーガベーネ八丁堀竣工
（20年8月売却予定）
つくば地域を中心に県南エリアの人口増は続く
1 2
107.6
107.0 茨城県
100.0 99.9 水戸市
4
つくば市
88.3 守谷市
香陵住販店舗
つくばみらい市
KASUMIC店舗
76.6
70.0
※国立社会保障・人口問題研究所の予測に基づき作成
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 （年）
2015年の人口を100として指数化
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多様な収益機会
自社企画投資用不動産（レーガベーネシリーズ）のマネタイズ
自社で企画開発した物件を
1 投資家（オーナー）へ販売 不動産所有者 当社 投資家
仕入 ￥販売
賃貸投資用不動産
の企画
オーナーに代わり入居者を 賃貸人 当社 賃借人
2 募り賃貸借契約を仲介 ￥仲介
賃貸借契約
オーナーと管理委託契約を 賃貸人 当社 賃借人
3 結び、賃貸管理に係る業務 管理委託 管理業務
を実施 ￥管理手数料 家賃収納
契約更新
￥更新料 入居者管理
解約清算等
原状回復時に状況により 当社（ジャス
4 リフォームを提案
賃貸人
トサービス）
￥工事
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戸当たり収益の拡大
当社グループが管理する賃貸物件約18,700戸をプラットフォームに収益拡大を図る
不動産管理事業における収益拡大イメージ リフォーム事業の強化
（自社への取り込み）
その他サービス
管理戸数 戸あたり収益 戸当たり収益の拡大
の増加 のアップ
管理収入
管理物件ストックの積み重ね
による賃貸管理手数料の増加
X X+1 X+n
①ジャストサービスの事業強化
－リノベーションの提案力・工事体制の強化
20.9期上期 当社管理物件における退去件数 1,482件
－原状回復・リフォーム工事の自社請負
－営業体制の強化、収益性の向上 ジャストサービスの原状回復工事実施件数 565件
②その他継続サービス ジャストサービスの受注率 38%
－定期清掃の手配業務
⇒ 営業・施工両面において体制強化を図り、
－各種法定点検の手配業務
受注率を高めることで継続的な収益拡大が可能
－賃貸借契約・保険契約・家賃保証契約の更新業務
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商品開発力の強化
①自社企画投資用不動産事業の強化
－「レーガベーネ」シリーズにて、RCマンション、木造アパート、
賃貸用戸建等多様な商品を事業環境に合わせて開発。建築コスト
の安定化にともない、RCへの取り組みを強化中
②リースバックの事業化
－時代のニーズを見込み、当社の経験を活かす
リースバック事業のイメージ
売却代金のお支払い 「レーガベーネ勝田中央」（19.8完成）
全16戸+トランクルーム、コインランドリー
￥
売り主 所有不動産を売却
賃貸借契約
買取った不動産をそのまま賃貸
売り主 ￥ 家賃を毎月お支払い
売り主
売り主
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成長イメージ
過度なリスクを負わず、あくまで管理戸数を伸ばすことによる安定成長が前提
株式上場を機に、管理戸数の拡大に結び付く自社企画投資用不動産の開発強化等により、ベース
収益の成長のスピードアップを図る
管理戸数の増加につながる収益の継続性重視で
取り組む
・市場環境や大型物件の有無により収益は変動
・大型宅地造成事業等においては、「買取保
証」によるリスクヘッジが前提
ストックビジネスの強化による成長モデル
不動産流通 ・中長期的な成長戦略のコアとして、継続収入
が見込める管理、賃貸物件のストックの積み
上げが最重点戦略
安定収益を支える
その他不動産管理 ・管理（入居）の長期化、収益機会の増加への
『強固な岩盤』 取り組み
・ソリューション事業のサービス開発
賃貸管理 ・入居者への有償サービス提案
x x+1 x+2 x+n
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参考資料
営業拠点（香陵住販+KASUMIC）
日立市（2店舗）
つくば市（4店舗）
東海村（1店舗）
日立支店 日立南支店
つくば研究学園支店 つくば天久保支店 東海支店
ひたちなか市（2店舗）
つくば支店
KASUMIC つくば本店
ひたちなか支店 市毛支店
土浦市（1店舗）
牛久市（1店舗）
水戸市（7店舗）
KASUMIC 土浦店
KASUMIC 牛久店
駅南支店 赤塚駅前支店 茨大前支店
柏市（1店舗）
台東区（1店舗）
本社（本店営業部） ネット支店・不動産ソ 50号バイパス支店 県庁南大通り支店
リューション営業部
KASUMIC 柏の葉キャンパス店 東京支社（上野）
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本書には、当社に関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これらの将来の見通しに関する記述は、将来の
事象や動向に関する現時点での仮定に基づくものであり、当該仮定が必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実
際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従って表示されています。
当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発表等につき、開示規則により求められる場合を
除き、必ずしも修正するとは限りません。
当社以外の会社に関する情報は、一般に公知の情報に依拠しています。
本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、売付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行為」という。）を構成するも
のでも、勧誘行為を行うためのものでもなく、いかなる契約、義務の根拠となり得るものでもありません。
今後のIRに関するお問い合わせ先
香陵住販株式会社 経営管理本部 経営企画課
電話 ： 029-232-3495
E-mail ： k-kikaku@koryo-j.co.jp
URL ： https://www.koryo-j.co.jp/
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