4. 参考資料
ドーミーイン盛岡
個別物件の稼働率
(単位：%)
用途 物件番号 物件名 前期末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 当期末
O-01 NTビル 97.3 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-02 東池袋セントラルプレイス 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-03 名古屋センタープラザビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.7 99.7
O-04 TTS南青山ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-05 大宮NSDビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-06 サムティ新大阪センタービル 100.0 100.0 97.8 97.8 97.8 97.8 97.8
O-07 博多祗園ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 95.5
O-08 中央博労町ビル 97.6 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 97.6
O-09 L.Biz神保町 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
オフィス
O-10 心斎橋ビル 100.0 83.3 83.3 83.3 83.3 100.0 100.0
O-11 L.Biz仙台 97.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
O-12 仙台日興ビル 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 87.7
O-13 盛岡駅前通ビル 95.0 95.0 95.0 95.0 95.0 95.0 95.0
O-14 長野セントラルビル 94.4 94.4 90.3 90.3 90.3 90.3 85.8
O-15 EME郡山ビル 93.3 93.3 93.3 93.3 93.3 93.3 93.3
O-16 宇都宮セントラルビル 90.3 90.3 94.8 94.8 94.8 90.7 98.0
O-17 山形駅前通ビル 93.3 93.3 83.3 76.9 76.9 72.9 72.9
オフィス合計 97.7 97.8 97.7 97.5 97.5 97.5 96.7
R-01 アマーレ東海通 94.4 94.8 94.8 96.8 93.8 97.0 96.0
R-02 ドーミー浮間舟渡 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 97.5 96.3 94.2 91.7 95.4 94.6 94.6
住宅 R-04 ラグゼナ東高円寺 98.2 100.0 96.5 94.0 90.3 97.0 97.0
R-05 アルファスペース都立大 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
R-06 ジェイシティ八丁堀 98.0 100.0 100.0 95.9 93.6 94.7 99.0
住宅合計 96.4 98.0 97.2 96.1 95.3 96.8 97.5
H-01 ドーミーイン松山 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ホテル
H-03 ドーミーイン盛岡 100.0 100.0 100.0
ホテル合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
C-01 プリオ大名Ⅱ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
商業・ C-02 コープさっぽろ春光店 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
その他 C-03 TA湘南鵠沼海岸 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
商業・その他合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
ポートフォリオ合計 98.3 98.3 98.1 97.8 97.7 98.0 97.6
ドーミーイン盛岡は2019年6月28日取得 2
不動産鑑定評価の概要（2019年8月末時点）
期末帳簿 期末鑑定 直接還元法 DCF法 前期末鑑定
取得価格 鑑定NOI
用途 物件番号 物件名 価格 評価額 評価額
（百万円） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元 （百万円）
（百万円） （百万円） (百万円）
（百万円） （%） （百万円） （%） 利回り（%）
O-01 NTビル 12,350 12,437 13,300 13,600 4.0 13,000 3.7 4.2 565 13,300
O-02 東池袋セントラルプレイス 9,780 9,889 10,400 10,600 4.0 10,200 3.8 4.2 430 10,400
O-03 名古屋センタープラザビル 4,870 4,977 4,910 4,970 5.0 4,840 4.8 5.2 269 4,890
O-04 TTS南青山ビル 1,227 1,241 1,290 1,320 3.6 1,280 3.7 3.8 48 1,320
O-05 大宮NSDビル 3,493 3,529 3,840 3,950 4.7 3,790 4.5 4.9 193 3,820
O-06 サムティ新大阪センタービル 3,450 3,450 3,620 3,750 4.4 3,570 4.2 4.6 178 3,620
O-07 博多祗園ビル 2,500 2,512 2,620 2,650 4.4 2,600 4.2 4.6 119 2,600
O-08 中央博労町ビル 1,485 1,487 1,900 1,930 4.3 1,890 4.1 4.5 91 1,900
オフィス O-09 L.Biz神保町 1,006 1,016 1,140 1,170 3.8 1,130 3.9 4.0 45 1,140
O-10 心斎橋ビル 772 764 805 829 4.3 795 4.1 4.5 40 805
O-11 L.Biz仙台 1,680 1,681 1,770 1,810 4.8 1,730 4.6 5.0 93 1,770
O-12 仙台日興ビル 1,740 1,771 1,790 1,850 4.4 1,770 4.5 4.6 88 1,790
O-13 盛岡駅前通ビル 1,480 1,489 1,680 1,680 5.8 1,680 5.6 6.0 104 1,680
O-14 長野セントラルビル 898 933 1,060 1,080 5.7 1,050 5.5 5.9 69 1,070
O-15 EME郡山ビル 900 913 1,030 1,020 5.7 1,030 5.5 5.9 65 1,030
O-16 宇都宮セントラルビル 771 785 988 1,010 5.5 979 5.3 5.7 67 988
O-17 山形駅前通ビル 600 610 748 768 5.7 739 5.5 5.9 49 783
オフィス合計 / 平均 49,003 49,484 52,891 53,987 - 52,073 - - 2,522 52,906
R-01 アマーレ東海通 1,100 1,099 1,240 1,250 4.6 1,230 4.7 4.8 60 1,240
R-02 ドーミー浮間舟渡 1,080 1,092 1,120 1,130 4.6 1,100 4.4 4.8 57 1,120
R-03 ベネフィス博多南グランスウィート 1,032 1,034 1,100 1,110 4.7 1,090 4.8 4.9 55 1,100
住宅
R-04 ラグゼナ東高円寺 1,060 1,069 1,080 1,100 4.0 1,070 4.1 4.2 45 1,070
R-05 アルファスペース都立大 589 597 608 619 4.0 603 3.8 4.2 27 608
R-06 ジェイシティ八丁堀 1,200 1,209 1,330 1,340 4.8 1,320 4.9 5.0 66 1,360
住宅合計 / 平均 6,061 6,100 6,478 6,549 - 6,413 - - 312 6,498
H-01 ドーミーイン松山 2,427 2,406 2,550 2,510 5.0 2,560 4.8 5.2 131 2,500
ホテル H-02 ホテルサンシャイン宇都宮 2,000 2,030 2,100 2,090 4.9 2,100 4.7 5.1 113 2,100
H-03 ドーミーイン盛岡 2,520 2,548 2,550 2,580 4.9 2,530 4.7 5.1 129 -
ホテル合計 / 平均 6,947 6,984 7,200 7,180 - 7,190 - - 374 4,600
C-01 プリオ大名Ⅱ 980 993 1,090 1,120 4.1 1,080 3.9 4.3 46 1,090
商業・ 1,036 1,034 1,100 1,100 6.2 1,100 6.0 6.4 70 1,100
C-02 コープさっぽろ春光店
その他
C-03 TA湘南鵠沼海岸 500 511 573 581 4.7 569 4.5 4.9 27 -
商業・その他合計 / 平均 2,516 2,538 2,763 2,801 - 2,749 - - 144 2,190
ポートフォリオ合計 / 平均 64,527 65,118 69,332 70,517 - 68,425 - - 3,355 66,194 3
第3期(2019年8月期) 貸借対照表
（単位：千円）
資産の部 第2期 第3期 負債の部 第2期 第3期
流動資産 流動負債
現金及び預金 3,238,605 6,081,427 営業未払金 133,538 350,998
信託現金及び信託預金 954,028 1,006,748 短期借入金 3,260,000 5,980,000
営業未収入金 74,832 75,299 1年内返済予定の長期借入金 - 15,000,000
前払費用 82,983 82,656 未払金 129,366 163,964
未収消費税等 - 144,784 未払費用 11,853 13,167
その他 1,624 14,602 未払法人税等 939 1,035
流動資産合計 4,352,074 7,405,518 未払消費税等 107,459 -
固定資産 前受金 23,507 12,744
有形固定資産 その他 632 4,631
建物（純額） - 2,254,133 流動負債合計 3,667,298 21,526,540
構築物（純額） - 9,582 固定負債
土地 - 795,779 長期借入金 30,000,000 15,000,000
信託建物（純額） 16,689,967 16,489,335 預り敷金及び保証金 - 90,552
信託構築物（純額） 20,269 21,756 信託預り敷金及び保証金 2,603,603 2,422,827
信託工具、器具及び備品（純額） 4,668 14,088 資産除去債務 89,338 88,015
信託土地 48,291,144 45,529,850 デリバティブ債務 80,286 82,588
信託建設仮勘定 10,692 4,000 固定負債合計 32,773,227 17,683,984
有形固定資産合計 65,016,742 65,118,526 負債合計 36,440,526 39,210,524
無形固定資産 純資産の部 第2期 第3期
ソフトウェア 5,225 4,675 投資主資本
無形固定資産合計 5,225 4,675 出資総額 31,991,672 31,991,672
投資その他の資産 出資総額控除額
投資有価証券 - 103,043 一時差異等調整引当額 △14,165 △ 82,574
長期前払費用 78,921 46,912 出資総額控除額合計 △14,165 △ 82,574
繰延税金資産 16 21 出資総額（純額） 31,977,506 31,909,097
差入敷金及び保証金 11,000 11,000 剰余金
その他 10 10 当期未処分利益 1,186,054 1,699,667
投資その他の資産合計 89,947 160,986 剰余金合計 1,186,054 1,699,667
固定資産合計 65,111,915 65,284,188 投資主資本 33,163,561 33,608,765
繰延資産 評価・換算差額等
投資口交付費 59,811 46,994 繰延ヘッジ損益 △80,286 △ 82,588
繰延資産合計 59,811 46,994 評価・換算差額等合計 △80,286 △ 82,588
資産合計 69,523,801 72,736,701 純資産合計 33,083,275 33,526,176
負債純資産合計 69,523,801 72,736,701
4
第3期(2019年8月期)損益計算書/キャッシュ・フロー計算書
損益計算書（単位：千円） 第2期 第3期 キャッシュ・フロー計算書（単位：千円） 第2期 第3期
営業活動によるキャッシュ・フロー
（単位：千円）
営業収益
税引前当期純利益 1,172,957 1,620,246
賃貸事業収入 1,969,097 2,010,180
減価償却費 240,391 259,440
その他賃貸事業収入 160,250 165,226 投資口交付費償却 12,816 12,816
匿名組合分配金 - 2,043 融資関連費用 40,255 38,716
不動産等売却益 - 738,901 受取利息 ▲18 ▲19
営業収益合計 2,129,347 2,916,352 支払利息 82,035 83,538
営業費用 営業未収入金の増減額（▲は増加） ▲43,557 ▲111
賃貸事業費用 651,681 944,320 未収消費税等の増減額（▲は増加） 1,389,734 ▲144,784
未払消費税等の増減額（▲は減少） 107,459 ▲107,459
資産運用報酬 112,685 137,894
前払費用の増減額（▲は増加） 5,523 ▲7,808
資産保管及び一般事務委託手数料 12,828 13,631
長期前払費用の増減額（▲は増加） 3,834 3,655
役員報酬 2,400 2,400 営業未払金の増減額（▲は減少） ▲5,424 92,531
公租公課 1,977 19,822 未払金の増減額（▲は減少） 115,432 34,607
その他営業費用 35,995 38,203 前受金の増減額（▲は減少） 7,466 ▲10,763
営業費用合計 817,568 1,156,271 信託有形固定資産の売却による減少額 - 2,895,401
営業利益 1,311,778 1,760,080 その他 ▲20,561 ▲10,987
営業外収益 小計 3,108,346 4,759,020
利息の受取額 18 19
受取利息 18 19
利息の支払額 ▲84,152 ▲82,224
還付加算金 731 - 法人税等の支払額 ▲1,922 ▲942
受取保険金 - 212 営業活動によるキャッシュ・フロー 3,022,289 4,675,872
その他 - 0 投資活動によるキャッシュ・フロー
営業外収益合計 749 232 有形固定資産の取得による支出 - ▲3,063,103
営業外費用 信託有形固定資産の取得による支出 ▲175,422 ▲90,083
支払利息 82,035 83,538 無形固定資産の取得による支出 ▲5,500 -
差入敷金及び保証金の差入による支出 ▲1,000 -
融資関連費用 44,718 43,711
預り敷金及び保証金の受入による収入 - 27,165
投資口交付費償却 12,816 12,816
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 37,363 57,283
営業外費用合計 139,570 140,066 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 ▲23,777 ▲91,558
経常利益 1,172,957 1,620,246 投資有価証券の取得による支出 - ▲103,053
税引前当期純利益 1,172,957 1,620,246 投資活動によるキャッシュ・フロー ▲168,335 ▲3,263,350
法人税等 財務活動によるキャッシュ・フロー
法人税、住民税及び事業税 942 1,038 短期借入れによる収入 - 5,977,773
短期借入金の返済による支出 ▲1,340,000 ▲3,260,000
法人税等調整額 22 ▲4
投資口交付費の支出 ▲2,812 -
法人税等合計 965 1,033
分配金の支払額 ▲33,555 ▲1,171,597
当期純利益 1,171,992 1,619,213 財務活動によるキャッシュ・フロー ▲1,376,367 1,546,175
前期繰越利益 14,062 80,454 現金及び現金同等物の増減額（▲は減少） 1,477,586 2,958,698
当期未処分利益 1,186,054 1,699,667 現金及び現金同等物の期首残高 892,525 2,370,111
現金及び現金同等物の期末残高 2,370,111 5,328,810
5
個別物件データ（賃貸事業損益）
（単位：千円）
O-01 O-02 O-03 O-04 O-05
物件名称 東池袋 名古屋
NTビル TTS南青山ビル 大宮NSDビル
セントラルプレイス センタープラザビル
①不動産賃貸事業収入 344,766 231,417 199,386 101,691 121,086
賃貸事業収入 315,591 210,052 177,733 96,673 114,643
その他賃貸事業収入 29,174 21,364 21,652 5,018 6,442
②不動産賃貸事業費用 97,470 78,847 68,585 23,281 40,585
管理業務費 20,560 39,367 24,093 3,854 15,537
水道光熱費 29,782 15,804 24,669 3,322 6,635
公租公課 27,807 14,458 15,504 7,698 7,854
損害保険料 521 307 472 74 163
修繕費 18,351 8,190 3,192 7,880 10,023
信託報酬 400 375 300 373 300
その他賃貸事業費用 46 345 352 76 71
③NOI（①-②） 247,296 152,569 130,800 78,410 80,500
④減価償却費 34,452 24,463 18,358 3,676 6,588
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 212,843 128,106 112,442 74,734 73,912
⑥取得価格 12,350,000 9,780,000 4,870,000 1,227,000 3,493,000
(注）TTS南青山ビルは2019年8月30日に持分の70%を売却、2019年9月2日に残り30%を売却。表中の取得価格は30%持分相当に関する取得価格。
6
個別物件データ（賃貸事業損益）
（単位：千円）
O-06 O-07 O-08 O-09 O-10
物件名称 サムティ新大阪
博多祗園ビル 中央博労町ビル L.Biz神保町 心斎橋ビル
センタービル
①不動産賃貸事業収入 113,018 90,089 65,842 26,913 28,904
賃貸事業収入 102,341 76,617 58,030 26,527 21,771
その他賃貸事業収入 10,677 13,472 7,812 386 7,132
②不動産賃貸事業費用 30,349 29,432 23,794 4,260 21,017
管理業務費 8,612 9,171 6,091 1,780 8,113
水道光熱費 9,349 6,767 6,421 - 3,431
公租公課 9,417 7,124 7,912 1,738 4,424
損害保険料 189 140 148 26 72
修繕費 2,338 5,789 2,777 382 4,532
信託報酬 400 400 400 300 400
その他賃貸事業費用 41 39 43 33 42
③NOI（①-②） 82,669 60,657 42,047 22,652 7,887
④減価償却費 10,894 11,340 3,625 2,548 2,733
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 71,775 49,316 38,422 20,104 5,153
⑥取得価格 3,450,000 2,500,000 1,485,000 1,006,000 772,000
7
個別物件データ（賃貸事業損益）
（単位：千円）
O-11 O-12 O-13 O-14 O-15
物件名称
L.Biz仙台 仙台日興ビル 盛岡駅前通ビル 長野セントラルビル EME郡山ビル
①不動産賃貸事業収入 68,825 65,175 80,389 48,002 53,255
賃貸事業収入 61,095 60,550 76,334 44,652 50,398
その他賃貸事業収入 7,729 4,624 4,055 3,349 2,856
②不動産賃貸事業費用 20,834 22,165 29,919 21,791 17,294
管理業務費 8,055 5,907 10,998 7,257 7,586
水道光熱費 5,181 4,848 6,885 4,201 5,428
公租公課 4,879 7,374 4,969 4,551 2,898
損害保険料 151 116 206 146 125
修繕費 2,228 3,380 6,431 5,291 894
信託報酬 300 450 375 300 300
その他賃貸事業費用 38 88 53 44 60
③NOI（①-②） 47,990 43,010 50,470 26,210 35,960
④減価償却費 8,768 5,506 14,644 8,196 8,901
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 39,222 37,503 35,826 18,014 27,059
⑥取得価格 1,680,000 1,740,000 1,480,000 898,000 900,000
8
個別物件データ（賃貸事業損益）
（単位：千円）
O-16 O-17 R-01 R-02 R-03
物件名称 ベネフィス博多南
宇都宮セントラルビル 山形駅前通ビル アマーレ東海通 ドーミー浮間舟渡
グランスウィート
①不動産賃貸事業収入 48,520 33,865 40,202 32,302 35,983
賃貸事業収入 45,222 30,235 38,296 31,836 34,675
その他賃貸事業収入 3,297 3,630 1,906 466 1,308
②不動産賃貸事業費用 21,422 15,741 10,913 18,040 12,790
管理業務費 10,579 7,103 4,062 541 3,371
水道光熱費 4,073 4,372 248 - 260
公租公課 4,741 3,448 2,148 1,656 2,597
損害保険料 127 118 78 59 74
修繕費 1,559 348 3,884 15,449 5,853
信託報酬 300 300 300 300 300
その他賃貸事業費用 41 50 190 33 333
③NOI（①-②） 27,097 18,124 29,288 14,262 23,193
④減価償却費 6,153 5,963 8,671 2,653 6,692
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 20,944 12,161 20,617 11,608 16,501
⑥取得価格 771,000 600,000 1,100,000 1,080,000 1,032,000
9
個別物件データ（賃貸事業損益）
（単位：千円）
R-04 R-05 R-06 H-01 H-02
物件名称 アルファスペース ホテルサンシャイン
ラグゼナ東高円寺 ジェイシティ八丁堀 ドーミーイン松山
都立大 宇都宮
①不動産賃貸事業収入 29,992 17,728 43,254 76,629 64,263
賃貸事業収入 29,098 17,472 40,555 76,500 64,263
その他賃貸事業収入 894 256 2,699 129 -
②不動産賃貸事業費用 21,744 3,449 11,031 9,040 16,267
管理業務費 4,102 1,517 5,265 765 364
水道光熱費 175 310 459 906 -
公租公課 1,538 981 2,868 6,883 6,776
損害保険料 38 28 75 144 162
修繕費 15,552 197 2,012 - 8,524
信託報酬 300 375 300 300 400
その他賃貸事業費用 35 37 50 41 39
③NOI（①-②） 8,248 14,278 32,223 67,588 47,996
④減価償却費 3,431 1,195 4,743 19,220 12,378
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 4,816 13,083 27,480 48,367 35,617
⑥取得価格 1,060,000 589,000 1,200,000 2,427,000 2,000,000
10
個別物件データ（賃貸事業損益）
（単位：千円）
H-03 C-01 C-02 C-03
物件名称
ドーミーイン盛岡 プリオ大名Ⅱ コープさっぽろ春光店 TA湘南鵠沼海岸
①不動産賃貸事業収入 26,235 31,095 41,760 14,806
賃貸事業収入 26,235 27,485 41,760 13,529
その他賃貸事業収入 - 3,610 - 1,277
②不動産賃貸事業費用 339 7,513 5,245 2,258
管理業務費 262 2,219 417 896
水道光熱費 - 2,884 - 1,327
公租公課 14 1,776 3,940 4
損害保険料 60 18 96 12
修繕費 - 175 455 15
信託報酬 - 400 300 -
その他賃貸事業費用 1 39 35 3
③NOI（①-②） 25,896 23,582 36,514 12,548
④減価償却費 13,561 1,103 7,059 1,365
⑤不動産賃貸事業損益（③-④） 12,334 22,478 29,454 11,182
⑥取得価格 2,520,000 980,000 1,036,000 500,000
11
新規取得資産（1）：公募増資時取得
ラグゼナ平和台 住居 ＜エリア内で希少性の高い、優れたデザイン性を有する共同住宅＞
本物件は、タカラレーベンが開発した、地上9階建、住戸109戸、店舗1区画
の共同住宅であり、2019年3月に竣工しました。本物件の住戸は1Kから
3LDKまでの多様なパターンを有しており、高いデザイン性と充実した設備
による快適性により、シングルからファミリーまでの多様なテナントニーズに
応えられる物件です
本物件が所在する東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅周辺のエリア
は、「新宿」駅、「渋谷」駅と並ぶ都心の主要なターミナル駅のひとつである、
「池袋」駅への良好なアクセスを有するエリアです。本物件の周辺は「ライフ
平和台店」をはじめとした物販店舗が充実していることで利便性が高く、ま
た医療機関・公園及び教育機関へのアクセスにも優れていることから快適
性も兼ね備えたエリアです
物件概要
取 得 予 定 価 格 3,910百万円
鑑 定 評 価 額 4,330百万円
延 床 面 積 6,403.50㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 4.6%
償却後鑑定NOI利回り 4.0%
所 在 地 東京都練馬区平和台4-19-10
ア ク セ ス 東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅徒歩6分
用 途 共同住宅・店舗
竣 工 2019年3月（築0.3年）
売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 予 定 日 2019年9月3日
稼 働 率 98.4% （2019年9月末現在）
12
新規取得資産（2）：公募増資時取得
ラグゼナ勝どき 住居 ＜都心ウォーターフロントに所在し、利便性の優れた立地＞
本物件は、タカラレーベンが開発した、地上10階建、総戸数26戸の共同住
宅であり、2019年5月に竣工しました。本物件は、40㎡～58.10㎡までの5パ
ターンを有するコンパクトタイプのマンションです。高いデザイン性と充実し
た設備による快適性により、シングル及びDINKS（注）を中心とした職住近接
を求めるテナントニーズに応えられる物件です
本物件が所在する都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅周辺のエリアは、中央
区のウォーターフロントに位置し、オフィスビル、商業店舗ビル及び共同住
宅が建ち並ぶエリアです。本物件の周辺は「東武ストア」をはじめとした物
販店舗や飲食店が充実していることで利便性が高く、また医療機関や公園
へのアクセスにも優れていることから快適性も兼ね備えたエリアです
物件概要
取 得 予 定 価 格 1,120百万円
鑑 定 評 価 額 1,220百万円
延 床 面 積 1,286.84㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 4.3%
償却後鑑定NOI利回り 3.4%
所 在 地 東京都中央区勝どき3-16-2
ア ク セ ス 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩5分
用 途 共同住宅
竣 工 2019年5月（築0.1年）
売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 日 2019年9月3日
稼 働 率 100.0% （2019年9月末現在）
13
新規取得資産（3）：公募増資時取得
アリエッタホテル名古屋 ホテル ＜名駅付近と並ぶ繁華街である「栄エリア」に所在し、利便性の優れた立地＞
本物件は、タカラレーベンが開発した、地上14階建、客室数139室の宿泊
特化型ホテル（注）であり、2019年4月に開業しました。本物件はモダンな外
観とデザイン性に優れた全7タイプの客室を有し、種類豊富なウェルカムド
リンクと朝食を無料で提供することで、ハード、ソフトの両面において差別
化を図っています。本ホテルのオペレーターは、主要都市においてデザイ
ン性に優れたモダンな宿泊特化型ホテルを展開しており、安定した運用が
期待できます
本物件が所在する名古屋市は、東海道新幹線をはじめとした交通インフラ
が整備された中部地方の中心的な都市と位置付けられており、ビジネス需
要を中心として安定的な宿泊市場を形成しています。また、中部国際空港
の利用者数は、LCCの就航や訪日外客数の増加により拡大傾向で推移し
ており、今後のレジャー需要の増加も期待できます。本物件が位置してい
る「栄エリア」は名駅付近と並ぶ名古屋市の中心的な繁華街であり、ビジネ
ス、レジャーともに対応可能なエリアです
物件概要
取 得 予 定 価 格 2,500百万円
鑑 定 評 価 額 2,660百万円
延 床 面 積 2,478.23㎡
客 室 数 139室
鑑 定 N O I 利 回 り 4.5%
償却後鑑定NOI利回り 3.8%
所 在 地 愛知県名古屋市東区東桜1-9-22
ア ク セ ス 名古屋市営地下鉄「栄」駅徒歩8分
用 途 ホテル
竣 工 2019年2月（築0.4年）
売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 日 2019年9月3日
稼 働 率 100.0% （2019年9月末現在）
14
新規取得資産（4）：公募増資時取得
Almost Blue 商業施設 ＜デザイン性の高い特徴的な外観と視認性の優れた立地＞
本物件は3棟で構成された、地上3階建地下1階建の都市型商業施設（注1）
です。本物件はデザイン性の高い特徴的な外観と十分な間口の広さを有し
ており、流行感度の高い店舗の出店ニーズをはじめとした様々なテナント
ニーズが見込め、現時点においても、地域特性に見合った安定した運用が
期待できるテナント構成になっています
本物件が所在する「渋谷・表参道」エリアは店舗出店エリアとしての高いブ
ランド力を有しており、様々な購買層への訴求による売上の向上に加えて、
話題性・認知度向上を目的としたテナントニーズが見込めるエリアです。本
物件は「みゆき通り」と「骨董通り」を結ぶ「青山美術館通り」に面し、付近は
商業店舗の他、高級マンションが点在する、落ち着いた雰囲気のエリアで
す
物件概要
取 得 予 定 価 格 6,520百万円
鑑 定 評 価 額 7,210百万円
延 床 面 積 2,051.79㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 3.5%
償却後鑑定NOI利回り 3.4%
所 在 地 東京都港区南青山6-4-6
東京メトロ銀座線、半蔵門線、千代田線
ア ク セ ス
「表参道」駅徒歩8分
用 途 店舗・事務所
竣 工 2001年12月（築15.3年）（注2）
売 主 合同会社アイランドシップ2号
取 得 日 2019年9月3日
稼 働 率 100.0% （2019年9月末現在）
15
新規取得資産（5）：公募増資時取得
家電住まいる館YAMADA松山問屋町店 商業施設 家電住まいる館YAMADA神戸垂水店（底地） 商業施設
＜家族世帯の多い人口密集地域における、視認性の優れた立地＞ ＜後背地には集合住宅等が建ち並ぶ、視認性の優れた立地＞
本物件は、地上3階建の地域密着型商業施設（注）です。本物件は2018年9月に「家電住まいる館」とし 本物件は、地上3階建の地域密着型商業施設の底地です。本物件は2019年3月に「家電住まいる
てリニューアルオープンしており、家電製品のみならず、生活雑貨、家具/インテリア、新築注文住宅/ 館」としてリニューアルオープンしており、家電製品のみならず、生活雑貨、家具/インテリア、新築注
リフォーム、不動産賃貸/売買等の様々な商品とサービスを提供しており、今後も安定した運用が期待 文住宅/リフォーム、不動産賃貸/売買等の様々な商品とサービスを提供しており、今後も安定した運
できます。また、屋上には太陽光発電設備を有しています 用が期待できます
本物件が所在する「松山市問屋町エリア」は、松山市中心部に近く、足元の商圏は1km圏内において、 本物件の周辺エリアは神戸エリアのベッドタウンとして住宅開発が進んだエリアであり、現在も宅地
20歳から40歳代の若い世代が多く、家族構成においても3人世帯及び4人世帯の比率が高いエリアで 造成が行われ、人口は増加傾向にあります。また、阪神高速北神戸線・国道2号線・第二神明道路と
す。本物件は幹線道路に面しており、周辺には物販店、飲食店を中心とした店舗が見受けられます 接続することで、地域密着型商業施設として、交通アクセスに恵まれた立地条件を有しています。本
物件の周辺には商業施設が見受けられます
物件概要 物件概要
取 得 予 定 価 格 4,030百万円 取 得 予 定 価 格 4,250百万円
鑑 定 評 価 額 4,410百万円
鑑 定 評 価 額 4,390百万円
延 床 面 積 9,052.32㎡
土 地 面 積 20,160.00㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 7.4%
償却後鑑定NOI利回り 6.7% 鑑 定 N O I 利 回 り 4.9%
所 在 地 愛媛県松山市問屋町9-30 償却後鑑定NOI利回り 4.9%
ア ク セ ス JR予讃線「松山」駅より約3.0km
所 在 地 兵庫県神戸市垂水区多聞町字小束山868-6
用 途 店舗・倉庫
神戸市営地下鉄西神・山手線
竣 工 2009年10月（築9.7年） ア ク セ ス
「学園都市」駅徒歩19分
売 主 合同会社アイランドシップ2号
売 主 合同会社アイランドシップ2号
取 得 日 2019年9月3日
稼 働 率 100.0% （2019年9月末現在） 取 得 日 2019年9月3日
16
新規取得資産（6）：第3期取得
ドーミーイン盛岡 ホテル TA湘南鵠沼海岸 商業施設
＜県内随一の繁華街に近接し、視認性の優れた立地＞ ＜最寄駅徒歩1分という希少性の高い立地＞
本物件は、タカラレーベンが開発した、地上10階建て、客室数169室の宿泊特化型ホテルであり、2019 本物件は地上2階建てのコンパクトな地域密着型商業施設です。1階にはドラッグストア、2階に
年4月に開業しました。本物件は、温泉大浴場を付帯しており、周辺施設との差別化が図られています。 はクリニックが入居しており、周辺住民による日常利用や観光客等による利用の双方が見込め
また、本投資法人のスポンサーであり、「ドーミーイン」ブランドでホテルオペレーターとしての豊富な実 る地域特性に見合ったテナント構成となっており、安定した運用が期待できる物件です
績を有する共立メンテナンスが本物件のテナントであることから、安定した運営が期待できます
本物件が所在する小田急江ノ島線「鵠沼海岸」駅周辺エリアは、最寄りのターミナル駅であるJR
本物件が近接している「盛岡大通商店街」は岩手県の中心的な繁華街であり、物販店、飲食店等の施 「藤沢」駅を拠点とした生活圏の一部を構成しています。加えて、江の島への容易なアクセスの
設も充実しており、ビジネス、観光ともに対応可能なエリアです みならず、サーフィンを中心としたマリンレジャーの拠点にもなっており、戸建住宅を中心とした
閑静な住宅街の側面と観光やレジャーの拠点としての側面の双方を併せ持つエリアです
物件概要 物件概要
取 得 価 格 2,520百万円 取 得 価 格 500百万円
鑑 定 評 価 額 2,550百万円 鑑 定 評 価 額 573百万円
延 床 面 積 5,074.29㎡ 延 床 面 積 694.84㎡
客 室 数 169室 鑑 定 N O I 利 回 り 5.5%
鑑 定 N O I 利 回 り 5.1% 償却後鑑定NOI利回り 5.0%
償却後鑑定NOI利回り 3.0% 所 在 地 神奈川県藤沢市鵠沼海岸2-3-13
所 在 地 岩手県盛岡市中央通2-8-12 ア ク セ ス 小田急江ノ島線「鵠沼海岸」駅徒歩約1分
ア ク セ ス JR「盛岡」駅徒歩約12分
用 途 店舗
用 途 ホテル
竣 工 2017年2月（築2.4年）
竣 工 2019年3月（築0.3年）
売 主 株式会社タカラレーベン
売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 日 2019年3月28日
取 得 日 2019年6月28日
稼 働 率 100.0% 稼 働 率 100.0%
17
各種指標
指標 第1期 第2期 第3期
（2018年8月期） （2019年2月期） （2019年8月期）
当期運用日数（日） 33 181 184
NOI（百万円） 314 1,717 1,489
FFO(Funds from Operation/百万円) 112 1,412 1,139
1口当たりFFO（円） 324 4,087 3,299
有利子負債額(百万円） 34,600 33,260 35,980
期末総資産有利子負債比率（LTV/%) 49.7 47.8 49.5
鑑定LTV（%） 50.7 48.0 51.9
1口当たりNAV（円） 101,345 104,710 104,539
(注）以下の算定式により算出しています
NOI＝不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用＋減価償却費－不動産売却益
FFO＝当期純利益＋減価償却費±不動産等売却損益
1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口総数
期末総資産有利子負債比率（LTV)＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100
鑑定LTV=期末有利子負債額÷不動産等鑑定評価額×100
1口当たりNAV＝（期末純資産額-分配金支払総額＋不動産等鑑定評価額-不動産等期末帳簿価格）÷発行済投資口総数
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タカラPAG不動産投資顧問株式会社
Tel：03-6435-5264
Mail：info@takara-pag.com
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では知りえないリスク及び不確実性が内在しています。将来予想の内容は、このようなリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受
けるおそれがあります。したがって、かかる将来予想に関する記述は、将来における本投資法人の実際の業績、経営成績、財務内容等を保証する
ものではありません。
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