証券コード：3492
2019年8月期決算説明資料
2019年10月
目次
Executive Summary
1. 公募増資結果 3. 第4期・第5期の運用戦略
• 公募増資ハイライト • 第3期実績・第4期業績予想
• 取得物件サマリー • 第4期・第5期業績予想
• ポートフォリオサマリー • 今後の運用戦略
• 1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移 • メインスポンサーであるタカラレーベンによ
2. 第3期概要 るパイプライン
• 第3期決算ハイライト • ポートフォリオの質の向上
• 物件運用実績 • 中期分配金目標への進捗状況
• 内部成長に向けた取組み 4. 参考資料
• 財務ハイライト • 個別物件の稼働率
• LTVコントロール • 不動産鑑定評価の概要（2019年8月末時点）
• 投資主構成 • 第3期（2019年8月期）貸借対照表
• ESGの取り組み • 第3期（2019年8月期）損益計算書/キャッ
シュ・フロー計算書
• 個別物件データ（賃貸事業損益）
• 新規取得資産
• 各種指標
Executive Summary～第3期に連続的に施策を実施
マルチスポンサーの力を活用し、着実に施策を実施して投資主価値を向上
ポートフォリオの質の向上を
上場以降の各種施策の取組み実績
実現する本取組み
連続的な施策の実施（第3期） 中長期戦略に基づく連続的な施策の実施及び
134,000 ポートフォリオの質の向上・拡充
130,000 公募増資による取得資産（2019年9月3日）
126,000 7
5 7
122,000
118,000
114,000 PO時発行価格：117,000円
6 ラグゼナ平和台 ラグゼナ勝どき
110,000 4
106,000
102,000
98,000 本投資法人の IPO時発行価格：96,000円
アリエッタ Almost Blue
94,000 投資口価格 ホテル名古屋
90,000
86,000 東証REIT指数 1 2 3
82,000
2018/7/26 2018/9/14 2018/11/3 2018/12/23 2019/2/11 2019/4/2 2019/5/22 2019/7/11 2019/8/31 2019/10/20 家電住まいる館 家電住まいる館
YAMADA YAMADA
松山問屋町店 神戸垂水店（底地）
1 2 3 4 5 6
追加パイプライン 匿名組合 1 4 6
新規物件取得 新規物件取得 認証取得 物件譲渡
サポート契約締結 出資持分の取得 資産入替
（2019年3月28日） （2019年6月28日） （2019年7月、8月） （2019年8月、9月）
（2019年4月12日） （2019年4月24日）
＜取得＞
TA湘南鵠沼海岸を 霞ヶ関キャピタル株式 匿名組合出資持分 ドーミーイン盛岡を DBJ
Green Building 認 TTS南青山ビルの
5億円で取得 会社と戦略的パートナー （1億円）を取得し、外部 25億円で取得 証（NTビル・7月12日） 譲渡（譲渡価格：53億 ＜譲渡＞
シップによる提携 成長の機会を拡充 円）に係る契約の締結
アセットクラスの多様化 Almost Blue
開発物件供給元の 家電住まいる館 TA湘南鵠沼海岸
多様化 YAMADA松山問屋町店 BELS評価（ドーミーイ
家電住まいる館 ン盛岡・8月8日、ドー
外部成長機会の拡大
YAMADA神戸垂水店 ミーイン松山・8月9日）
（底地） TTS南青山ビル
ドーミーイン盛岡
3
Executive Summary～運用戦略に基づく連続的な施策の実行
期初目標 当期（第3期）のハイライト
ポートフォリオの質の向上
中長期戦略に基づき連続して実施した施策
アセットアロケーション、築年数等の観点から
バランスの取れたポートフォリオへの移行 資産入替を伴う外部成長による、ポートフォリオにおける分散の進展と収益安定性
1 1 の向上
タカラレーベンの開発物件を中心とした
ポートフォリオ構築 タカラレーベン開発物件を中心とした物件の取得により資産規模の拡大とバランス
の取れたポートフォリオへの進展を着実に推進
資産の入替によるポートフォリオの質の向上
スポンサー4社すべてが関与する新規取得資産
スポンサー間の役割の明確化
取得資産6物件のうち、3物件がタカラレーベンの開発物件
タカラレーベンによる安定的かつ良質な
港区南青山所在の物件「Almost Blue」のPAGを介した取得
2 新規開発物件の供給 2
ホテルオペレーターとしての豊富な実績を有する共立メンテナンスがテナントで
PAGによる供給物件はタカラレーベンの
あるドーミーイン盛岡の取得
未開発エリア・規模を中心に厳選
ヤマダ電機をテナントとする物件の取得
着実な内部成長戦略の実行・ESGを見据えた諸施策の実施
内部成長・その他施策の実施
稼働率向上・賃料増額・コスト削減による収益性の向上
格付の取得
3 3 投資主価値の向上及び社会利益に寄与するガバナンス並びに社会・環境に対する
投資口累積投資制度による資産運用会社の
取組み
役職員と投資主利益の共通化
DBJ Green Building認証（NTビル）、BELS（ドーミーイン盛岡、ドーミーイン松山）、
GRESB評価参加等、ESGの積極的な取組み
GRESB 「Green Star」取得
4
1. 公募増資結果
ラグゼナ平和台
公募増資ハイライト～上場後初めての公募増資
オファリング概要 調達資金の使途
オファリング形態 国内・海外募集 公募で調達した資金、借入金、物件売却収入と合わせて物
発行投資口数 117,000口 件取得及び短期借入金の返済、分配金への支払い準備へ
充当し、残額は成長資金に投資予定
払込日 2019年9月2日
発行価格 1口当たり117,000円
<資金調達> <資金使途>
発行価額 1口当たり112,800円
発行価額総額 13,197百万円
資金使途 6物件取得及び短期借入金の返済
借入金
134億円
オファリングによる物件取得の効果
ポートフォリオの分散化
IPO時 ホテル7%
オフィス
住居9%
81% 6物件取得
商業施設・その他 （取得価格総額223億円）
3% 公募増資による資金
今回PO後
131億円
オフィス 住居 商業施設・その他
13% 11%
ホテル
20% 借入金の返済
56%
59億円
ポートフォリオ平均築年数の若返り 第3期分分配金
物件売却収入
16億円
53億円
26.3年 平均築年数の 低下 20.8年 成長資金に投資予定
6
取得物件サマリー
公募増資等による調達資金を用いて、スポンサーが関与する6物件223億円の資産を取得
取得資産6物件のうち3物件はメインスポンサーであるタカラレーベンが開発した物件
ポートフォリオの平均築年数が低下し、NOI利回りの向上等、ポートフォリオの質が向上
取得資産一覧 取得価格合計 スポンサー関与率 タカラレーベン開発物件
住宅 住宅 223億円 100% 3物件（6物件中）
平均鑑定NOI /
鑑定評価額合計 平均築年数
平均償却後鑑定NOI利回り
ラグゼナ平和台 ラグゼナ勝どき
242億円 4.8% / 4.4% 7.9年
ホテル 商業施設
物件名 取得価格 アセットタイプ 取得ルート テナント / オペレーター
ラグゼナ平和台 3,910百万円 住宅 タカラレーベン 個人 他
アリエッタホテル
Almost Blue
ラグゼナ勝どき 1,120百万円 住宅 タカラレーベン 個人
名古屋
アリエッタホテル名古屋 2,500百万円 ホテル タカラレーベン ルネッサンス
商業施設 商業施設 取得
資産
Almost Blue 6,520百万円 商業施設 PAG アルフレックスジャパン 他
家電住まいる館YAMADA 本資産運用会社
4,030百万円 商業施設 ヤマダ電機
松山問屋町店 独自
家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA
松山問屋町店 神戸垂水店（底地） 家電住まいる館YAMADA 本資産運用会社
4,250百万円 商業施設 ヤマダ電機
神戸垂水店（底地） 独自
7
ポートフォリオサマリー
公募増資による資産取得後の資 資産入替も活用した 収益性の高い物件組入れに伴う
産規模は856億円まで拡大 ポートフォリオの質の向上 投資主価値の向上
2019年 一連の物件取得・譲渡の取組み
2月期末時点 公募増資実施後
譲渡資産 公募増資による
（第2期） 第3期中取得資産
（TTS南青山） 取得資産
物件数（物件） 27 2 1 6 34
取得価格合計（億円） 643 30 40 223 856
鑑定評価額合計（億円） 692 31 44 242 922
含み益（億円） 42 1 3 18 58
（平均）鑑定NOI利回り（%） 5.1 5.2 3.9 4.8 5.1
（平均）償却後鑑定NOI利回り（%） 4.4 3.3 3.8 4.4 4.4
（平均）稼働率（%） 98.3 100.0 100.0 99.8 98.1
（平均）築年数（年） 26.3 0.7 35.2 7.9 20.8
鑑定LTV（%） 48.0 47.0
1口当たりNAV（円） 104,710 109,987
(注1)平均築年数は2019年8月31日時点での試算
(注2）公募増資実施後の平均稼働率は2019年9月30日時点での稼働率を使用して試算
(注3）公募増資後の1口当たりNAV＝（第3期末NAV+増加出資金額+取得6物件の不動産鑑定価格-同物件の取得時簿価)÷増資後の発行済投資口総数462,500口
8
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
公募増資による物件取得がもたらす1口当たり分配金は2020年2月期（第4期）3,600円、2020年8月期（第5期）3,100円の見込み
公募増資後の1口当たりNAVは109,987円に増加する見込み
分配金の推移 1口当たりNAVの推移
譲渡益の還元による1口当たり分配金
109,987円
新規取得資産の固定資産税・都市計画税効果による1口当たり分配金
譲渡益を除いた1口当たり分配金
取得資産の増配効果によりTTS南青山ビル譲渡による減
配分を補い、1口当たり巡航分配金が増加する見込み ＋5.5％
4,693円
TTS南青山
売却の影響
104,710円
3,600円 529円
104,539円
448円
1,646円 101,345円 104,180円
＋1.1％
86円
＋0.6％
3,100円
3,066
円
3,047円
2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年2月期 2019年8月期 公募増資後
（第3期） （第4期） （第5期） （第1期） （第2期） （第2期） （第3期） (見込み）
実績 今回予想 今回予想 実績 実績 実績 実績
9
2. 第3期概要
ラグゼナ勝どき
第3期決算ハイライト
第3期業績予想・実績比較
第3期(2019年8月期)
予想 実績 差異 差異の内容
運用日数 184日 184日 － －
+31 物件売却益の表示方法の変更
営業収益（百万円） 2,866 2,916 +49 + 7 原状回復費収入の上振れ
+10 その他
+49 増収
営業利益（百万円） 1,733 1,760 +26 ▲23 営業費用増加
+26 営業増益
経常利益（百万円） 1,590 1,620 +29 +3 金融コスト減少分
当期純利益（百万円） 1,589 1,619 +29
1口当たり分配金（利益超過分配金含む）(円) 4,600 4,693 +93 発行済投資口総数：345,500口
(注1） １口当たり分配金には利益超過分配金が含まれていますが、全額が金利スワップの評価損及び資産除去債務償却等からなる一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配ではありません
第3期当期純利益予想実績差異分析
① 第3期予算実績差異の主な要因
③ ① 営業収益の差 ＋49
② ＋31 売却益から控除していた売却関連費用を販管費
②
に振替え、売却益を総額表示にした影響
＋ 7 原状回復費収入の上振れ
＋10 匿名組合出資分配金等
② 営業費用の差 ▲23
▲16 賃貸事業費用の増加
▲31 売却関連費用の表示の変更（販管費）
＋24 控除対象外消費税の減少（販管費）
③ 営業外収益の差＋ 3
＋ 3 金融コスト減少
11
第3期決算ハイライト
第2期実績・第3期実績比較
第2期 第3期(2019年8月期)
(2019年
2月期) 実績 差異 差異の内容
運用日数 181日 184日 － －
+46 新規取得物件の増収等
営業収益（百万円） 2,129 2,916 +787 +738 物件売却益
+787 営業増収
営業利益（百万円） 1,311 1,760 +448 ▲293 賃貸事業費用の増加
▲46 販管費の増加
経常利益（百万円） 1,172 1,620 +447
当期純利益（百万円） 1,171 1,619 +447
1口当たり分配金（利益超過分配金含む）(円) 3,398 4,693 +1,295 発行済投資口総数：345,500口
(注1） １口当たり分配金には利益超過分配金が含まれていますが、全額が金利スワップの評価損及び資産除去債務償却等からなる一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配ではありません
第2期・第3期当期純利益実績差異分析
① 第2期と第3期の実績差異の主な要因
②
③ ④ ① 営業収益の差 ＋787
＋46 取得物件の収入増
＋738 物件売却益
＋2 匿名組合出資分配金等
② 賃貸事業費用の差 ▲293
▲167 固都税の費用化
▲95 将来投資の前倒し（修繕）
▲18 減価償却費の増加
▲13 その他
③ 販管費の差 ▲46
▲25 運用報酬の増加
▲17 控除対象外消費税の増加
▲4 その他
④ 営業外収益の差 ▲1
12
物件運用実績～安定した稼働と賃料上昇のトレンド
稼働率推移：
100.0%
98.3% 98.1% 98.0%
99.0% 97.8% 97.7% 97.6% 第3期のポートフォリオの期中平均稼働率は97.9％で推移
98.0%
97.0%
96.0%
95.0% 住居については引っ越しシーズンである3月の変動を乗り
94.0% 切り安定的に推移
93.0%
92.0%
91.0%
90.0%
2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月
オフィス 住居 ホテル 商業 ポートフォリオ全体
賃料動向：
オフィス 住居 商業
更新 新規 更新 新規 新規契約・契約更新時に増額賃料となるトレンドが継続
更新 新規
オフィス・住居・商業における新規契約・契約更新により
増加 1期あたり16百万円の増額効果
増加
増加
増加 増加
減少 減少
減少
13
物件運用実績～ホテルオペレーション実績
保有ホテルの稼働率
物件番号 取得 賃料 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 備考
ドーミーイン松山 H-01 2018年7月 固定 95.2% 92.7% 91.1% 92.3% 91.0% 96.8%
ホテルサンシャイン宇都宮 H-02 2018年7月 固定 81.1% 80.1% 66.5% 69.5% 78.5% 68.1%
ドーミーイン盛岡 H-03 2019年6月 固定 92.9% 97.7% 2019年4月開業
アリエッタホテル名古屋 H-04 2019年9月 固定+歩合 2019年4月開業
ドーミーイン松山、ドーミーイン盛岡、アリエッタホテル名古屋はタカラレーベンによる開発
ドーミーイン松山 ホテルサンシャイン宇都宮 ドーミーイン盛岡 アリエッタホテル名古屋
IPO時取得 IPO時取得 第3期（2019年6月28日）取得 第4期（2019年9月3日）取得
14
内部成長に向けた取組み～資本的支出・コスト削減
第2期より開始した新電力切替及びLED化投資等によるコスト削減が結実
第2期から第3期にかけての電力料金の減少額は13百万円
共用部のLED化による内部成長（実施物件） 新電力への切替による内部成長（実施物件）
共用部のLED化実施済物件一覧（16物件） 新電力への切替実施済物件一覧（16物件）
NTビル 仙台日興ビル ＮＴビル 仙台日興ビル
東池袋セントラルプレイス 盛岡駅前通ビル 東池袋セントラルプレイス 盛岡駅前通ビル
名古屋センタープラザビル EME郡山ビル 名古屋センタープラザビル 長野セントラルビル
アマーレ東海通 山形駅前通ビル 大宮NSDビル EME郡山ビル
サムティ新大阪センタービル ベネフィス博多南グランスウィート サムティ新大阪センタービル 宇都宮セントラルビル
博多祗園ビル ラグゼナ東高円寺 博多祗園ビル 山形駅前通ビル
中央博労町ビル アルファスペース都立大 心斎橋ビル プリオ大名Ⅱ
L.Biz仙台 ジェイシティ八丁堀 L.Biz仙台 TA湘南鵠沼海岸
共用部のLED化による内部成長例～NTビル 新電力への切替による内部成長例～博多祗園ビル
15
財務ハイライト
三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーション （2019年10 月15日時点）
借入金
43,400百万円
③
返済期限の分散状況
（ 百万円 ）
16,000
14,000 4年・5年ローンに 返済済の借入金額
長期化
12,000 2019年9月30日時点借入残高
10,000 短期借入金
5,980百万円
8,000
6,000
4,000
2,000
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
16
LTVコントロール～機動的な財務戦略により成長を加速
資金を効率的に使いながら、1口当たり分配金を向上させるべく物件を取得
手許資金による物件購入（3月）→フルローンによる物件取得（6月）→エクイティファイナンスによる物件取得（9月）
強固なレンダーフォーメーションを維持するためLTVに配慮
40%台半ば前後を目指しつつ機動的に行動
第4期以降も積極的な資金活用により外部成長を目指す
LTVの推移 ⑦
財務指標の推移
50.0% 49.7% 2019年2月期末 2019年8月期末 2019年10月15日
（第2期末） （第3期末） 現在
49.5% フルローンにより ⑤
ドーミーイン盛岡取得
49.0% 有利子負債残高 33,260百万円 35,980百万円 43,400百万円
48.5%
48.0%
48.0% 47.6% 鑑定LTV 48.0% 51.9% 47.0%
47.5%
第2期末 47.0%
平均金利 0.49% 0.47% 0.57%
47.0%
46.5%
手許資金により 固定金利比率 90.2% 83.4% 98.8%
46.0% TA湘南鵠沼海岸取得 公募増資による物件取得後
45.5% 長期借入金比率 90.2% 83.4% 100.0%
2019/2/28 2019/3/28 2019/6/28 2019/10/15
17
投資主構成
所有者別投資口数 主要投資主一覧（上位10位）
単位：口 所有 保有
名称
投資口数 比率
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
22,516 20,170
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 24,043 7.0
1期 202,206 57,407 43,201 2 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 19,533 5.7
3,922
3 株式会社タカラレーベン 18,700 5.4
2期 201,764 59,202 51,626 28,986 4 PAG JREIT CO-INVEST LIMITED 10,400 3.0
5 野村信託銀行株式会社（信託口） 7,710 2.2
16,622
6 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 6,923 2.0
3期 175,908 80,143 39,632 33,195
7 近畿産業信用組合 5,590 1.6
個人・その他 金融機関 証券会社 その他内国法人 外国法人 8 MLI STOCK LOAN 5,357 1.6
9 株式会社レーベンコミュニティ 5,200 1.5
10 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 4,502 1.3
所有者別投資主数
単位：人
所有者別投資主数 1期 2期 3期
個人・その他 12,291 96.5% 14,827 97.1% 15,084 97.4%
金融機関 33 0.3% 35 0.2% 40 0.3%
証券会社 20 0.2% 26 0.2% 25 0.2%
その他内国法人 359 2.8% 335 2.2% 260 1.7%
外国法人 36 0.3% 50 0.3% 74 0.5%
合計 12,739 100.0% 15,273 100.0% 15,483 100.0%
18
ESGの取組み（環境に対する取組み）
Environment（環境）に対する取組み
DBJ Green Building認証の取得 共用部へのLED導入による省電力化（NTビル）
評価ポイント
共用部のLED照明の採用や、自動水
栓の設置、雨水の再利用等により、省
エネ･省資源に積極的に取り組んでい
る点
内部に柱を設置しない無柱空間を実現
し、十分な天井高を確保している専有
部分や、交通利便性に優れる等、オ
フィス利用者の利便性・快適性に配慮
NTビル している点
BELS評価取得
ドーミーイン盛岡 （2019年8月8日取得）
GRESB評価 「Green Star」
ドーミーイン松山（2019年8月9日取得）
GRESB評価「Green Star」獲得
2019年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、環
境・社会・ガバナンス（ESG）に関する「マネジメントと方針」及び
「実行と計測」の両面にて高い評価を得たことを示す「Green
Star」の評価を受けました
19
ESGの取組み（社会に対する取組み）
Society（社会）に対する取組み
宿泊客・観光客・地域の方々が無料で利用できる足湯をドーミーイン松山に設置 周辺オフィスエリアへの利便性向上のための移動お弁当販売店の誘致
（大宮NSDビル）
周辺コミュニティのために公開空地を開放（「今池祭り」名古屋センタープラザビル）
20
ESGの取組み（情報開示・コミュニケーション/ガバナンス）
情報開示・コミュニケーション
機関投資家向けロードショー：3チームによる国内外49の機関投資家と面談
個人投資家向けにはネット証券のインターネットロードショーを用いて幅広い層にアクセス
投資主利益を最大化する資産運用報酬体制 セイムボート出資
本投資法人は、運用資産の譲渡に関しては、譲渡益により運用報酬控除前の税引前 本投資法人は、以下に掲載しているスポンサーによるセイムボート出資を
当期純利益が増加した限度において本資産運用会社に還元することで足りると考えて 受け入れています
いるため、報酬体系上、本資産運用会社に対する譲渡報酬が存在しません
運用報酬体系 算定方法 上限
タカラレーベングループ 約1,880百万円
直前決算期の総資産額×年率0.3%
運用報酬Ⅰ
（上限料率）
総資産額
×
年率0.5% 合計
運用報酬控除前の税引前当期純利益×10% PAGグループ 約998百万円 約2,974百万円
運用報酬Ⅱ
（上限料率）
取得報酬 取得価格×1.0%（上限料率） -
ヤマダ電機 約96百万円
本投資法人は、投資主価値の最大化を図ります
21
3. 第4期・第5期の運用戦略
アリエッタホテル名古屋
第3期実績・第4期業績予想
第3期実績・第4期業績予想
実績 業績予想
第3期 第4期 差異 差異の要因
運用日数 184日 182日 -
▲420 物件売却益の減少
営業収益（百万円） 2,916 3,025 +109 ＋531 新規取得/売却による影響
＋109 営業収入増加
▲72 新規取得/売却による影響
営業利益（百万円） 1,760 1,878 +118 ＋135 物件管理費の減少
▲64 控除対象外消費税の増加
+10 その他
＋118 営業増益
経常利益（百万円） 1,620 1,666 +46 ▲65 金融費用の増加
▲6 投資口交付費償却の増加
当期純利益（百万円） 1,619 1,665 +45
1口当たり分配金（含む利益超過分配）(円） 4,693 3,600 ▲1,093 発行済投資口総数：462,500口
(注）本投資法人の分配金には金利スワップの時価評価、資産除去債務、控除対象外消費税に基づく利益超過分配が含まれますが、全額が一差異等調整引当額であり、税法上の出資払戻ではありません
当期純利益業績予想推移（第3期実績vs第4期予想）
百万円 TTS南青山売却による収益減
控除対象外消費税増加の要因
既存保有物件の収益貢献
第3期、第4期については物件を売却しているため、土地に係る売却
収入については消費税課税対象外であることから、課税売上割合が
低下
公募増資によ
販管費増加
る取得物件の 課税売上割合が低下していることから控除できる消費税も減少
控除対象外消費税増 ＋64
収益貢献
金融コスト増加 ＋65 →控除対象外消費税が増加
投資口交付費償却の増 ＋6
物件売却益の
減少
消費税率の上昇も増加の一因
賃貸事業利益
23
第4期・第5期業績予想
第4期・第5期業績予想
業績予想
第4期 第5期 差異 差異の要因
運用日数 182日 184日 －
▲319 物件売却益の剥落
営業収益（百万円） 3,025 2,729 ▲296 ＋23 賃料収入の増加
▲296 営業収入の減少
＋82 控除対象外消費税の減少
営業利益（百万円） 1,878 1,640 ▲237 ▲40 新規物件の固都税費用化開始
＋13 修繕費の減少
＋４ その他
▲237 営業利益の減少
経常利益（百万円） 1,666 1,435 ▲231 ＋6 営業外費用の減少
当期純利益（百万円） 1,665 1,433 ▲231
1口当たり分配金（含む利益超過分配）(円） 3,600 3,100 ▲500 発行済投資口総数：462,500口
(注）本投資法人の分配金には金利スワップの時価評価、資産除去債務、控除対象外消費税に基づく利益超過分配が含まれますが、全額が一差異等調整引当額であり、税法上の出資払戻ではありません
当期純利益業績予想推移（第4期予想vs第5期業績予想）
百万円
賃料収入の増加 控除対象外消費税減
物件売却益の 賃貸事業費用増 金融コスト減 ＋6
剥落 固都税費用化▲40
修繕費減 ＋13
その他 +4
賃貸事業利益
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今後の運用戦略～今後も継続して注力
1．ポートフォリオの質の向上
－ バランスの取れたポートフォリオへの移行
－ タカラレーベンの物件を中心としたポートフォリオ構築
－ パイプライン供給先の拡充
－ 資産の入替によるポートフォリオの質の向上
2．スポンサー間の役割の明確化
－ タカラレーベンは主として良質な新規開発物件を供給
－ PAGから供給を受ける物件はタカラレーベンの開発していないエリア・規模を中心に
厳選
3．内部成長・その他施策の実施
－ 稼働向上・賃料増額・コスト削減による収益性の向上
－ 格付の取得
－ 累投制度によるセイムボート出資
－ GRESB認証取得等、ESGの積極的な取り組み
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メインスポンサーであるタカラレーベンによるパイプライン
タカラレーベンのサポートによる底堅い外部成長機会 タカラレーベンが開発中のパイプライン一覧（2019年10月15日現在）
用途 物件名 所在地 竣工予定 戸・室・区画数
タカラレーベングループの資産運用額の目標
オフィス （仮称）L.Biz水道橋 東京都千代田区 2020年1月 9区画
インフラファンド 私募 J-REIT
ラグゼナ流山おおたかの森 千葉県流山市 竣工済み 80戸+店舗
（仮称）ラグゼナ門前仲町 東京都江東区 2020年2月 85戸+店舗
（仮称）ラグゼナ板橋 東京都板橋区 2020年7月 36戸
住宅 （仮称）ラグゼナ東神奈川 神奈川県横浜市 2020年9月 90戸
（仮称）ラグゼナ門真 大阪府門真市 2021年1月 154戸
1,500億円
（仮称）ラグゼナ御徒町 東京都台東区 2021年3月 57戸
（仮称）ラグゼナ戸田公園 埼玉県戸田市 2021年3月 50戸
ドーミーイン水戸 茨城県水戸市 2019年10月 264室
ホテル
京都五条堀川ホテルPJ 京都府京都市 2020年12月 118室
500億円 尾道PJ 広島県尾道市 2020年秋 -
商業施設・
その他 愛知県名古屋市 2023年10月 1区画
御器所PJ
648億円
1,000億円
52億円
301億円
2019年 中期的
3月末 運用目標 ラグゼナ流山おおたかの森 （仮称）L.Biz水道橋 ドーミーイン水戸
（仮称）ラグゼナ門前仲町
（注1）本投資法人は上表に記載の各物件について優先交渉権を取得していますが、これらの物件について今後取得すること
を保証するものではありません。また、戸・室及び区画数は変更される可能性があります。
（注2）各物件の写真は完成予想図であり、実際の完成後の物件の外観とは異なる場合があります。 26
ポートフォリオの質の向上
バランスの取れたポートフォリオへの移行
オフィスに重点を置いた現状ポートフォリオからタカラレーベンの特質を生かし住居の比率を高める
ポートフォリオの年齢若返りのために新規開発物件の組み入れを充実
アセットアロケーション ポートフォリオ築年
現状（34物件） 現状（平均19.4年）（注）
6 7
オフィス
10年未満
4 16 住宅
10年以上20年未満
ホテル 18 20年以上
商業
8
8
パイプライン物件組入時 パイプライン物件組入時
（46物件） （平均18.0年）（注）
8
17 18
オフィス 10年未満
20
6 住宅 10年以上20年未満
ホテル 20年以上
商業
（注）物件数ベースの単純平均 27
15 7
中期分配金目標の進捗状況
中長期的な巡航分配金目標は3,500円 物件売却効果
内部成長のみで3,300円 固都税効果
PO等を伴った外部成長を加味して分配金3,500円を目指す 一時的影響を除く巡航ベース
徒に規模拡大は追わず、投資主価値の拡大を踏まえて外部成長に取り組む
4,693円
分配金成長施策
3,600円 3,500円
＋外部成長
1,646円 448円
3,398円
86円
479円
3,300円
内部成長
増賃交渉 賃貸事業
3,047円 3,066円 3,100円 稼働改善 以外のコスト
物件コスト 削減
2,919円 削減
第2期(実績） 第3期(実績） 第4期（予想） 第5期（予想） 中期目標
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