2019年8月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年10月11日
不動産投資信託証券発行者名 タカラレーベン不動産投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3492 Ｕ Ｒ Ｌ https://takara-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 石原 雅行
資 産 運 用 会 社 名 タカラPAG不動産投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 舟本 哲夫
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役財務企画部長 （氏名） 春日 哲
ＴＥＬ 03-6435-5264
有価証券報告書提出予定日 2019年11月27日 分配金支払開始予定日 2019年11月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年8月期の運用、資産の状況（2019年3月1日～2019年8月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年8月期 2,916 37.0 1,760 34.2 1,620 38.1 1,619 38.2
2019年2月期 2,129 464.2 1,311 554.0 1,172 - 1,171 -
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年8月期 4,686 4.9 2.3 55.6
2019年2月期 3,392 3.6 1.7 55.1
(2）分配状況
1口当たり
分配金 分配金総額 1口当たり 1口当たり分配 分配金総額
利益超過
(利益超過 (利益超過分配 利益超過
分配金総額
金(利益超過分 (利益超過分配 配当性向 純資産配当率
分配金は 金は含まない) 分配金 配金を含む) 金を含む)
含まない)
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年8月期 4,680 1,616 13 4 4,693 1,621 99.9 4.9
2019年2月期 3,200 1,105 198 68 3,398 1,174 94.3 3.4
（注1）1口当たり利益超過分配金は、全額が繰延ヘッジ損失の当期変動額及び資産除去債務関連費用等に係る所得超過税会不一致による一時差
異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配はありません。
（注2）2019年2月期及び2019年8月期の当期の配当性向は、次の算式により計算し、小数第2位を四捨五入しています。
配当性向＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷1口当たり当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年8月期 72,736 33,526 46.1 97,036
2019年2月期 69,523 33,083 47.6 95,754
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年8月期 4,675 △3,263 1,546 5,328
2019年2月期 3,022 △168 △1,376 2,370
２．2020年2月期の運用状況の予想（2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期の運用状況の予想（2020年3月1日
～2020年8月31日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり
1口当たり
分配金 1口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過 利益超過
(利益超過
分配金は 分配金
分配金を含む)
含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年2月期 3,025 3.8 1,878 6.7 1,666 2.8 1,665 2.8 3,401 199 3,600
2020年8月期 2,729 △9.8 1,640 △12.7 1,435 △13.9 1,433 △13.9 3,100 － 3,100
（参考）1口当たり予想当期純利益（2020年2月期）3,600円、1口当たり予想当期純利益（2020年8月期）3,100円
※1口当たり利益超過分配金は、全額一時差異等調整引当額であり、税法上の出資等減少分配の予定はありません。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年8月期 345,500口 2019年2月期 345,500口
② 期末自己投資口数 2019年8月期 0口 2019年2月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、31ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
(3）端数処理
本書において特に記載する場合を除き、金額等の数値については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率につい
ては小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、タカラレーベン不動産投資法人（以下「本投
資法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運
用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものでもありま
せん。運用状況の予想の前提条件については、7ページ「2020年2月期（2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8
月期（2020年3月1日～2020年8月31日）運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用状況 …………………………………………………………………………………… 2
①当期の概況 ………………………………………………………………………………… 2
a 投資法人の主な推移 …………………………………………………………………… 2
b 投資環境と運用実績 …………………………………………………………………… 2
c 資金調達の概要 ………………………………………………………………………… 2
d 業績及び分配の概要 …………………………………………………………………… 3
②次期の見通し ……………………………………………………………………………… 3
a 今後の運用方針 ………………………………………………………………………… 3
b 運用状況の見通し ……………………………………………………………………… 5
③決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………… 5
（2）投資リスク ………………………………………………………………………………… 9
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………… 10
（1）貸借対照表 ………………………………………………………………………………… 10
（2）損益計算書 ………………………………………………………………………………… 12
（3）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………… 13
（4）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………… 15
（5）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………… 16
（6）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………… 17
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………… 17
（8）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………… 20
（9）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………… 34
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………… 35
（1）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………… 35
①投資状況 …………………………………………………………………………………… 35
②投資資産 …………………………………………………………………………………… 36
a 投資有価証券の主要銘柄 ……………………………………………………………… 36
b 投資不動産物件 ………………………………………………………………………… 36
c その他投資資産の主要なもの ………………………………………………………… 37
(a)運用資産の概要 ……………………………………………………………………… 37
(b)建物の概要 …………………………………………………………………………… 39
(c)個別物件収支 ………………………………………………………………………… 41
(d)不動産鑑定評価書の概要 …………………………………………………………… 44
(e)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要 ………………………… 46
（2）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………… 48
①資本的支出の予定 ………………………………………………………………………… 48
②期中に行った資本的支出 ………………………………………………………………… 48
③長期修繕計画のために積立てた金銭 …………………………………………………… 48
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
a 投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下「投信法」といいます。）に基づき、タカラPAG不動産投資顧問株式会社（旧 PAG不動産投資顧問株式会社。以
下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2017年9月11日に出資金150百万円（1,500口（注））
で設立され、2017年10月11日に登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第129号）。その後、本投資法人
は、2018年7月26日を払込期日として公募による新投資口（344,000口）の発行を行い、2018年7月27日に株式会社
東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3492）に上場しま
した。これらにより、当期末日（2019年8月31日）現在の発行済投資口の総口数は345,500口となっています。
（注）本投資法人は、設立時発行済投資口（150口）について、2018年4月21日を基準日及び効力発生日として、同日の最終の投資主名簿
に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を1口につき10口の割合をもって分割しています。
b 投資環境と運用実績
投資環境：
当期のわが国経済は、雇用及び所得環境の改善傾向が持続し、企業収益も高水準を維持している中、個人消費に
おいても増加傾向で推移する等、緩やかな回復基調で推移しています。一方で、貿易摩擦等の地政学リスクの増大
等により、海外経済の不透明さが増していること、2019年10月の消費税増税等、日本経済への影響には注視しなけ
ればならない状態が続いていると考えています。
本投資法人が事業を行う不動産業界については、不動産売買市場においては、J-REITをはじめとした不動産の長
期保有を前提とする投資家が、依然として取得に前向きで、取引価格は高止まりしています。また、不動産賃貸市
場においては、事務所供給に関する2020年問題はあるものの、三鬼商事株式会社のオフィスマーケットデータによ
ると東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の事務所空室率は2019年8月時点で1.71％と低い水準で推移
しており、また賃料水準についても概ね上昇基調で推移しています。
東証リート指数は、安定した分配金利回りが好感され、期初より堅調に推移し、当期末にかけて概ね上昇傾向で
推移しました。
運用実績：
このような環境の下、本投資法人は、第2期（2019年2月期）決算説明において公表した「ポートフォリオの質の
向上」、「スポンサー間の役割の明確化」、「その他施策」の3つの中期運用戦略に基づき、連続して施策を実施
してきました。「ポートフォリオの質の向上」に係る施策として、2019年3月にスポンサーである株式会社タカラ
レーベン（以下「タカラレーベン」といいます。）より築年数の浅いTA湘南鵠沼海岸を手元資金で取得しました。
また、同年4月には新たなパイプラインの供給元の拡充を目的として、霞ヶ関キャピタル株式会社とパイプライ
ン・サポート契約を締結するとともに、同月に不動産信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分を取得し、当
該匿名組合の営業者から当該不動産信託受益権の取得について優先交渉権の付与を受けました（当該不動産信託受
益権については、2019年9月3日に取得済み）。さらに、同年6月には、タカラレーベンより上場後の取得2物件目と
なる新築のドーミーイン盛岡を借入金によって取得しました。また、保有資産であるTTS南青山ビルを、同年8月30
日及び9月2日に譲渡しました。
TTS南青山ビルの譲渡は、2期に亘る売却益の還元を実現しながら、既存ポートフォリオと比較して築年数の浅
いTA湘南鵠沼海岸及びドーミーイン盛岡との資産入替を戦略的に実施したものです。この資産入替の結果、当期末
日現在におけるポートフォリオの総賃貸面積は102,550.82㎡、稼働率は97.6％となっています。「その他施策」に
ついては、賃料の増額交渉やコスト削減により内部成長を図る一方で、ESGを見据えた施策にも注力しています。
2019年7月には本投資法人の旗艦ビルの一つであるNTビルに関して省エネ・省資源に積極的に取り組んでいる点を
評価され、DBJ Green Building認証を取得し、同年8月にはドーミーイン盛岡及びドーミーイン松山について建築
物省エネルギー性能表示制度（BELS）の評価を取得しました。
c 資金調達の概要
当期においては、2019年6月28日付で、ドーミーイン盛岡の取得資金等の一部に充当することを目的として、株
式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より合計2,720百万円の借入れを実施し、また、2018年7月30日付で株
式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より借り入れた3,260百万円（返済期日：2019年7月30日）について、
2019年7月30日付で借換えを行いました。この結果、当期末日（2019年8月31日）時点における借入金残高は35,980
百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は49.5％となっています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
d 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益2,916百万円、営業利益1,760百万円、経常利益
1,620百万円、当期純利益1,619百万円を計上しました。
分配金については、本投資法人の規約第36条第1項第(1)号に定める金銭の分配方針及び租税特別措置法（昭和
32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15第1項に規定されている本投資法人の配当可能利益の金
額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針に従い、利益分配金（利益超過分配金は含
みません。）については、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除き、投信法第136条第1項に
定める利益の概ね全額である1,616,940,000円を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金（利益
超過分配金は含みません。）4,680円を分配することとしました。また、純資産控除項目（投資法人の計算に関す
る規則第2条第2項第30号ロに定めるものをいいます。）及び所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第
2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、規約第36条第1項第(2)号に基づ
き、純資産控除項目及び所得超過税会不一致に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配
を行うこととし、当期については、繰延ヘッジ損失の当期変動額2,302,728円及び資産除去債務関連費用等に係る
所得超過税会不一致2,374,396円に相当する額として、投資口1口当たりの利益超過分配金が1円未満となる端数部
分を除き算定される4,491,500円を、一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定
めるものをいいます。）に係る分配金として分配することとしました。以上の結果、当期の分配金は、
1,621,431,500円となり、1口当たり分配金は4,693円（1口当たり利益分配金4,680円、1口当たり利益超過分配金13
円）となりました。
②次期の見通し
a 今後の運用方針
本投資法人は、「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるタカラレーベングルー
プ（タカラレーベン、その子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。）からの安定した物件供給と、PAGイ
ンベストメント・マネジメント株式会社（以下「PAG」ということがあります。）のマーケットでの情報収集力と
相場環境に臨機応変に対応した投資判断・ノウハウ等を活用した資産取得によって、外部成長の実現を目指すとと
もに、タカラレーベングループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場におけるアセットマネジメントのノ
ウハウを組み合わせ、さらに株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダ電機が有する、事業会社としての独自
のネットワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等によって、「安定運用・内部成長」を目指すこと
を基本方針としています。
さらに、「ポートフォリオの質の向上」、「スポンサー間の役割の明確化」、「内部成長・その他施策の実
施」の3つの中期運用戦略に基づき、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢
献」の実現を目指します。
（ⅰ）外部成長戦略
本投資法人は、豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両
輪として活用することにより、外部成長の実現を目指します。バランスの取れたポートフォリオを目指し、特に
タカラレーベングループからは主として開発物件の取得を、PAGからはタカラレーベングループの開発していな
いエリア・規模の物件の取得を厳選して実施していきます。また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の
入替等も検討していきます。
（ⅱ）内部成長戦略
本投資法人は、スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受
け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。
（ⅲ）財務戦略
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財
務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方
針に従い、資金の調達及び運用を行います。
（ア）資金調達（エクイティ・ファイナンス）
資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口
の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施します。
（イ）資金調達（デット・ファイナンス）
資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金及び保
証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。）を目的として、運用資産の着実な成長及
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行を行い
ます。
また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構
築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮
します。
（ウ）LTV
LTV（注）の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とします。
（注）LTV（％）＝a／b×100（％）
a＝期末有利子負債残高
b＝期末総資産額
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
b 運用状況の見通し
2020年2月期及び2020年8月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状
況の前提条件は、後記7ページ「2020年2月期（2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期（2020年3月1日～
2020年8月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
1口当たり 1口当たり
1口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過
純利益 (利益超過分配 (利益超過分配
分配金
金は含まない) 金を含む)
2020年
3,025 1,878 1,666 1,665
2月期 3,401円 199円 3,600円
百万円 百万円 百万円 百万円
(第4期)
2020年
2,729 1,640 1,435 1,433
8月期 3,100円 － 3,100円
百万円 百万円 百万円 百万円
(第5期)
（注）上記の予想値は、一定の前提条件に基づき算出したものであり、今後の不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、金利
の変動又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分
配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、本予想はこれらの額を保証するものではありません。
③決算後に生じた重要な事実
a 新投資口の発行
本投資法人は、2019年8月15日及び2019年8月26日開催の役員会において、新投資口の発行に関し決議し、一般
募集による新投資口117,000口の発行を行い、2019年9月2日に13,197,600,000円の払込を完了しています。この結
果、2019年9月2日付で出資総額が45,189,272千円、発行済投資口の総口数は、462,500口となっています。
＜公募による新投資口の発行（一般募集）＞
・発行新投資口数 117,000口
・発行価格（募集価格） 1口当たり金117,000円
・発行価格（募集価格）の総額 13,689,000,000円
・発行価額（払込金額） 1口当たり金112,800円
・発行価額（払込金額）の総額 13,197,600,000円
・払込期日 2019年9月2日
・調達する資金の使途 下記「c 資産の取得」に記載した新たな国内不動産信託受益権の取得資金
の一部に充当し、残余を借入金の返済資金の一部に充当します。
b 資金の借入れ
本投資法人は、下記「c 資産の取得」に記載した新たな国内不動産信託受益権の取得資金及びそれに関連する
諸費用の支払資金の一部に充当するため、以下の借入れについて2019年9月3日に実行しています。
区分 借入金額 利率 返済期日
借入先 借入日 返済方法 摘要
(注1) （百万円） （注4） （注5）
基準金利(注3)
2023年
500 に0.5000％を加
8月31日
えた利率
長期 株式会社三井住友銀行を 期限
2019年 2023年 無担保
借入金 アレンジャーとする 一括
5,500 0.6120％ 9月3日 無保証
協調融資団（注2） 8月31日 返済
2024年
7,400 0.7158％
8月30日
合計 13,400 － － － － －
（注1）「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
（注2）「協調融資団」は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社新生銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社あお
ぞら銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社りそな銀行、株式会社広島銀行、株式会社伊予銀行及び株式会社紀陽銀行により
組成されます。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（注3）基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協3か月日本円TIBORとなります。ただし、当該利息期間に対応す
るレートの表示がない場合には、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。また、各利払期日の計算期間
に対応する基準金利は、初回は借入日の2営業日前、その後は当該利息計算期間の直前の利払期日の2営業日前に決定します。
（注4）利払期日は、2019年11月末日を初回とし、以降毎年2月、5月、8月及び11月の各末日及び元本弁済期日とします。ただし、当該日
が銀行営業日以外の場合にはその翌営業日、かかる翌営業日が翌月となる場合には前営業日となります。
（注5）借入実行後、返済期限までの間に、一定の条件を満たすことを条件に、事前の書面による通知により、借入金の全部又は一部を期
限前弁済することが可能です。なお、返済期限が銀行営業日以外の日の場合にはその翌営業日を返済日としますが、かかる翌営業
日が返済期限の翌月となる場合には返済期限の前営業日を返済日とします。
c 資産の取得
本投資法人は、2019年9月3日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
物件 取得価格
分類 番号 物件名称 所在地 （百万円） 取引先
（注1） （注2）
R-07 ラグゼナ平和台 東京都練馬区 3,910 株式会社タカラレーベン
住宅
R-08 ラグゼナ勝どき 東京都中央区 1,120 株式会社タカラレーベン
ホテル H-04 アリエッタホテル名古屋 愛知県名古屋市 2,500 株式会社タカラレーベン
C-04 Almost Blue 東京都港区 6,520 合同会社アイランドシップ2号
商業施設 家電住まいる館
C-05 愛媛県松山市 4,030 合同会社アイランドシップ2号
・その他 YAMADA松山問屋町店
家電住まいる館
C-06 兵庫県神戸市 4,250 合同会社アイランドシップ2号
YAMADA神戸垂水店（底地）
合計 ― 22,330
（注1）「物件番号」は、住宅についてはR、ホテルについてはH、商業施設・その他についてはCと分類し番号を付しています。
（注2）「取得価格」は、各取得資産の不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用
を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
2020年2月期（2019年9月1日～2020年2月29日）及び
2020年8月期（2020年3月1日～2020年8月31日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2020年2月期（第4期）（2019年9月1日～2020年2月29日）（182日）
計算期間
・2020年8月期（第5期）（2020年3月1日～2020年8月31日）（184日）
・本書の日付現在保有している不動産に係る信託受益権（32物件）及び不動産（2物件）の合
計34物件（以下「保有資産」といいます。）について、2020年8月期（第5期）末までの間
に運用資産の異動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としてい
運用資産
ます。
・実際には、新規物件の取得又は保有物件の処分等により、変動が生ずる可能性がありま
す。
・保有資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約記載の賃料
等をベースに、市場動向並びにテナントの入退居及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率
や賃料変動予測等を勘案して算出しています。
営業収益
・2019年9月2日付で譲渡を完了したTTS南青山ビル（以下「譲渡資産」といいます。）の譲渡
に伴う譲渡益は、2020年2月期（第4期）に319百万円を見込んでいます。
・テナントによる賃料の滞納又は不払がないことを前提としています。
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
2020年2月期 2020年8月期
（第4期） （第5期）
賃貸事業費用計 867百万円 890百万円
管理委託費 181百万円 178百万円
（うち維持管理費） 137百万円 134百万円
（うちプロパティ・
43百万円 44百万円
マネジメント費用）
修繕費 37百万円 24百万円
公租公課 160百万円 200百万円
減価償却費 316百万円 316百万円
賃貸事業費用以外計 280百万円 198百万円
運用報酬 141百万円 143百万円
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を反映して算出しています。
営業費用
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・2020年2月期（第4期）及び2020年8月期（第5期）における保有資産の固定資産税について
は、過年度の固定資産税及び都市計画税等に基づき試算しています。なお、保有資産のう
ち2019年3月28日付で取得したTA湘南鵠沼海岸、2019年6月28日付で取得したドーミーイン
盛岡及び2019年9月3日付で取得した不動産信託受益権6物件（これらを総称して以下「新規
取得資産」といいます。）については、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画
税等について前所有者との期間按分による計算を行い取得時に精算し、当該精算金相当分
が取得原価に算入されるため、2020年2月期（第4期）においては、費用として計上してい
ません。新規取得資産の固定資産税及び都市計画税等は、2020年8月期（第5期）より費用
計上され、2020年8月期（第5期）の固定資産税及び都市計画税等は保有資産を含めて総額
約200百万円を見込んでいます。
・修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用
として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する
可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する
金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
項目 前提条件
・投資口交付費は3年間で月割り償却することとしており、2020年2月期（第4期）及び2020年
8月期（第5期）に、それぞれ19百万円を見込んでいます。
営業外費用
・支払利息及びその他融資関連費用として2020年2月期（第4期）に192百万円、2020年8月期
（第5期）に186百万円を見込んでいます。
・有利子負債の総額は、2020年2月期（第4期）末及び2020年8月期（第5期）末においてそれ
ぞれ43,400百万円を想定しています。
・2020年2月期（第4期）末のLTVは46.5％程度、2020年8月期（第5期）末のLTVは46.6％程度
有利子負債
となる見込みです。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝期末有利子負債総額÷期末総資産額×100
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数462,500口について2020年8月期（第5期）末までに
投資口
新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針に従い分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
含まない） む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性が
あります。
・資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額を2020年2
月期（第4期）において、92百万円の計上を見込んでいます。2020年2月期（第4期）におい
１口当たり て、1口当たり199円の利益超過分配（一時差異等調整引当額）を行うことを想定していま
利益超過分配金 す。
・純資産控除項目である繰延ヘッジ損失は発生しないことを前提としています。
・税法上の出資等減少分配については、現時点において行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協会の
定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提とし
その他 ています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（２）投資リスク
有価証券届出書（2019年8月15日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,238,605 6,081,427
信託現金及び信託預金 954,028 1,006,748
営業未収入金 74,832 75,299
前払費用 82,983 82,656
未収消費税等 - 144,784
その他 1,624 14,602
流動資産合計 4,352,074 7,405,518
固定資産
有形固定資産
建物 - 2,269,001
減価償却累計額 - △14,867
建物（純額） - 2,254,133
構築物 - 9,641
減価償却累計額 - △59
構築物（純額） - 9,582
土地 - 795,779
信託建物 17,007,976 17,044,450
減価償却累計額 △318,008 △555,115
信託建物（純額） 16,689,967 16,489,335
信託構築物 20,591 22,328
減価償却累計額 △321 △572
信託構築物（純額） 20,269 21,756
信託工具、器具及び備品 4,846 14,948
減価償却累計額 △178 △859
信託工具、器具及び備品（純額） 4,668 14,088
信託土地 48,291,144 45,529,850
信託建設仮勘定 10,692 4,000
有形固定資産合計 65,016,742 65,118,526
無形固定資産
ソフトウエア 5,225 4,675
無形固定資産合計 5,225 4,675
投資その他の資産
投資有価証券 - 103,043
長期前払費用 78,921 46,912
繰延税金資産 16 21
差入敷金及び保証金 11,000 11,000
その他 10 10
投資その他の資産合計 89,947 160,986
固定資産合計 65,111,915 65,284,188
繰延資産
投資口交付費 59,811 46,994
繰延資産合計 59,811 46,994
資産合計 69,523,801 72,736,701
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（単位：千円）
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 133,538 350,998
短期借入金 3,260,000 5,980,000
1年内返済予定の長期借入金 - 15,000,000
未払金 129,366 163,964
未払費用 11,853 13,167
未払法人税等 939 1,035
未払消費税等 107,459 -
前受金 23,507 12,744
その他 632 4,631
流動負債合計 3,667,298 21,526,540
固定負債
長期借入金 30,000,000 15,000,000
預り敷金及び保証金 - 90,552
信託預り敷金及び保証金 2,603,603 2,422,827
資産除去債務 89,338 88,015
デリバティブ債務 80,286 82,588
固定負債合計 32,773,227 17,683,984
負債合計 36,440,526 39,210,524
純資産の部
投資主資本
出資総額 31,991,672 31,991,672
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※１ △14,165 ※１ △82,574
出資総額控除額合計 △14,165 △82,574
出資総額（純額） 31,977,506 31,909,097
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,186,054 1,699,667
剰余金合計 1,186,054 1,699,667
投資主資本合計 33,163,561 33,608,765
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △80,286 △82,588
評価・換算差額等合計 △80,286 △82,588
純資産合計 ※２ 33,083,275 ※２ 33,526,176
負債純資産合計 69,523,801 72,736,701
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年9月 1日 （自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日） 至 2019年8月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１1,969,097 ※１2,010,180
その他賃貸事業収入 ※１ 160,250 ※１ 165,226
匿名組合分配金 - 2,043
不動産等売却益 - ※２ 738,901
営業収益合計 2,129,347 2,916,352
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 651,681 ※１ 944,320
資産運用報酬 112,685 137,894
資産保管及び一般事務委託手数料 12,828 13,631
役員報酬 2,400 2,400
公租公課 1,977 19,822
その他営業費用 35,995 38,203
営業費用合計 817,568 1,156,271
営業利益 1,311,778 1,760,080
営業外収益
受取利息 18 19
還付加算金 731 -
受取保険金 - 212
その他 - 0
営業外収益合計 749 232
営業外費用
支払利息 82,035 83,538
融資関連費用 44,718 43,711
投資口交付費償却 12,816 12,816
営業外費用合計 139,570 140,066
経常利益 1,172,957 1,620,246
税引前当期純利益 1,172,957 1,620,246
法人税、住民税及び事業税 942 1,038
法人税等調整額 22 △4
法人税等合計 965 1,033
当期純利益 1,171,992 1,619,213
前期繰越利益 14,062 80,454
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,186,054 1,699,667
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分 投資主資本
出資総額控除額
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
一時差異等 出資総額控 （純額） 期未処理損
調整引当額 除額合計 失（△）
当期首残高 31,991,672 - - 31,991,672 33,755 33,755 32,025,427
当期変動額
剰余金の配当 △19,693 △19,693 △19,693
一時差異等調整引当額による利
益超過分配
△14,165 △14,165 △14,165 △14,165
当期純利益 1,171,992 1,171,992 1,171,992
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - △14,165 △14,165 △14,165 1,152,299 1,152,299 1,138,133
当期末残高 ※１ 31,991,672 △14,165 △14,165 31,977,506 1,186,054 1,186,054 33,163,561
（単位：千円）
評価・換算差額等
評価・換 純資産合計
繰延ヘッ
ジ損益
算差額等
合計
当期首残高 △13,883 △13,883 32,011,543
当期変動額
剰余金の配当 △19,693
一時差異等調整引当額による利
益超過分配
△14,165
当期純利益 1,171,992
投資主資本以外の項目の当期変
△66,402 △66,402 △66,402
動額（純額）
当期変動額合計 △66,402 △66,402 1,071,731
当期末残高 △80,286 △80,286 33,083,275
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分 投資主資本
出資総額控除額
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
一時差異等 出資総額控 （純額） 期未処理損
調整引当額 除額合計 失（△）
当期首残高 31,991,672 △14,165 △14,165 31,977,506 1,186,054 1,186,054 33,163,561
当期変動額
剰余金の配当 △1,105,600 △1,105,600 △1,105,600
一時差異等調整引当額による利
益超過分配
△68,409 △68,409 △68,409 △68,409
当期純利益 1,619,213 1,619,213 1,619,213
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - △68,409 △68,409 △68,409 513,613 513,613 445,204
当期末残高 ※１ 31,991,672 △82,574 △82,574 31,909,097 1,699,667 1,699,667 33,608,765
（単位：千円）
評価・換算差額等
評価・換 純資産合計
繰延ヘッ
ジ損益
算差額等
合計
当期首残高 △80,286 △80,286 33,083,275
当期変動額
剰余金の配当 △1,105,600
一時差異等調整引当額による利
益超過分配
△68,409
当期純利益 1,619,213
投資主資本以外の項目の当期変
△2,302 △2,302 △2,302
動額（純額）
当期変動額合計 △2,302 △2,302 442,901
当期末残高 △82,588 △82,588 33,526,176
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
区分 自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
Ⅰ 当期未処分利益 1,186,054,670 1,699,667,703
Ⅱ 利益超過分配金加算額 68,409,000 4,491,500
うち一時差異等調整引当額 68,409,000 4,491,500
Ⅲ 分配金の額 1,174,009,000 1,621,431,500
（投資口1口当たりの分配金の額） （3,398） （4,693）
うち利益分配金 1,105,600,000 1,616,940,000
（うち1口当たり利益分配金） （3,200） （4,680）
うち一時差異等調整引当額 68,409,000 4,491,500
（うち1口当たり利益超過分配金 （198） （13）
（一時差異等調整引当額に係るも
の））
Ⅳ 次期繰越利益 80,454,670 82,727,703
本投資法人の規約第36 条第1項第 本投資法人の規約第36 条第1項第
(1)号に定める金銭の分配方針及び租 (1)号に定める金銭の分配方針及び租
税特別措置法第67条の15第1項に規定 税特別措置法第67条の15第1項に規定
されている本投資法人の配当可能利 されている本投資法人の配当可能利
益の金額の100分の90に相当する金額 益の金額の100分の90に相当する金額
を超えるものとしています。かかる を超えるものとしています。かかる
方針に従い、利益分配金（利益超過 方針に従い、利益分配金（利益超過
分配金は含みません。）について 分配金は含みません。）について
は、投資口1口当たりの利益分配金が は、投資口1口当たりの利益分配金が
1円未満となる端数部分を除き、投信 1円未満となる端数部分を除き、投信
法第136条第1項に定める利益の概ね 法第136条第1項に定める利益の概ね
全額である1,105,600,000円を分配す 全額である1,616,940,000円を分配す
ることとし、この結果、投資口1口当 ることとし、この結果、投資口1口当
たり利益分配金（利益超過分配金は たり利益分配金（利益超過分配金は
含みません。）3,200円を分配するこ 含みません。）4,680円を分配するこ
ととしました。また、純資産控除項 ととしました。また、純資産控除項
目（投資法人の計算に関する規則第2 目（投資法人の計算に関する規則第2
条第2項第30号ロに定めるものをいい 条第2項第30号ロに定めるものをいい
ます。）及び所得超過税会不一致 ます。）及び所得超過税会不一致
（投資法人の計算に関する規則第2条 （投資法人の計算に関する規則第2条
第2項第30号イに定めるものをいいま 第2項第30号イに定めるものをいいま
分配金の額の算出方法 す。）が分配金に与える影響を考慮 す。）が分配金に与える影響を考慮
して、規約第36条第1項第(2)号に基 して、規約第36条第1項第(2)号に基
づき、純資産控除項目及び所得超過 づき、純資産控除項目及び所得超過
税会不一致に相当する金額として本 税会不一致に相当する金額として本
投資法人が決定する金額による利益 投資法人が決定する金額による利益
超過分配を行うこととし、当期につ 超過分配を行うこととし、当期につ
いては、繰延ヘッジ損失の当期変動 いては、繰延ヘッジ損失の当期変動
額66,402,230円及び資産除去債務関 額2,302,728円及び資産除去債務関連
連費用に係る所得超過税会不一致 費用等に係る所得超過税会不一致
2,073,956円に相当する額として、投 2,374,396円に相当する額として、投
資口1口当たりの利益超過分配金が1 資口1口当たりの利益超過分配金が1
円未満となる端数部分を除き算定さ 円未満となる端数部分を除き算定さ
れる68,409,000円を、一時差異等調 れる4,491,500円を、一時差異等調整
整引当額（投資法人の計算に関する 引当額（投資法人の計算に関する規
規則第2条第2項第30号に定めるもの 則第2条第2項第30号に定めるものを
をいいます。）に係る分配金として いいます。）に係る分配金として分
分配することとしました。以上の結 配することとしました。以上の結
果、当期の分配金は、1,174,009,000 果、当期の分配金は、1,621,431,500
円となり、1口当たり分配金は3,398 円となり、1口当たり分配金は4,693
円（1口当たり利益分配金3,200円、1 円（1口当たり利益分配金4,680円、1
口当たり利益超過分配金198円）とな 口当たり利益超過分配金13円）とな
りました。 りました。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年9月 1日 （自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日） 至 2019年8月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,172,957 1,620,246
減価償却費 240,391 259,440
投資口交付費償却 12,816 12,816
融資関連費用 40,255 38,716
受取利息 △18 △19
支払利息 82,035 83,538
営業未収入金の増減額（△は増加） △43,557 △111
未収消費税等の増減額（△は増加） 1,389,734 △144,784
未払消費税等の増減額（△は減少） 107,459 △107,459
前払費用の増減額（△は増加） 5,523 △7,808
長期前払費用の増減額（△は増加） 3,834 3,655
営業未払金の増減額（△は減少） △5,424 92,531
未払金の増減額（△は減少） 115,432 34,607
前受金の増減額（△は減少） 7,466 △10,763
信託有形固定資産の売却による減少額 - 2,895,401
その他 △20,561 △10,987
小計 3,108,346 4,759,020
利息の受取額 18 19
利息の支払額 △84,152 △82,224
法人税等の支払額 △1,922 △942
営業活動によるキャッシュ・フロー 3,022,289 4,675,872
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 - △3,063,103
信託有形固定資産の取得による支出 △175,422 △90,083
無形固定資産の取得による支出 △5,500 -
差入敷金及び保証金の差入による支出 △1,000 -
預り敷金及び保証金の受入による収入 - 27,165
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 37,363 57,283
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △23,777 △91,558
投資有価証券の取得による支出 - △103,053
投資活動によるキャッシュ・フロー △168,335 △3,263,350
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 5,977,773
短期借入金の返済による支出 △1,340,000 △3,260,000
投資口交付費の支出 △2,812 -
分配金の支払額 △33,555 △1,171,597
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,376,367 1,546,175
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,477,586 2,958,698
現金及び現金同等物の期首残高 892,525 2,370,111
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 2,370,111 ※１ 5,328,810
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．有価証券の評価基準及び評 その他有価証券
価方法 時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り
込む方法を採用しています。
2．固定資産の減価償却の方法 （1）有形固定資産（信託財産含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 5～66年
構築物 20～63年
工具、器具及び備品 2～15年
（2）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる無形固定資産の償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア 5年
（3）長期前払費用
定額法を採用しています。
3．繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間にわたり均等償却しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費
用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税
等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入し
ています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は1,866
千円です。
5．ヘッジ会計の方法 （1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定め、規程に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッ
ジの有効性を評価しています。
6．キャッシュ・フロー計算書 手元現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、
における資金（現金及び現 かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期
金同等物）の範囲 限の到来する短期投資からなっています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
7．その他財務諸表作成のため （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、
信託建設仮勘定
③信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、控除
対象外消費税等は、発生した期の費用として処理しています。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（追加情報）
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
資産除去債務関連費用の計上に
信託建物 2,073
伴う税会不一致の発生
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 66,336
合計 68,409
2．戻入れの具体的な方法
（1）信託建物
資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点におい
て対応すべき金額を戻入れる予定です。
（2）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
資産除去債務関連費用等の計上
信託建物 2,418
に伴う税会不一致の発生
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 2,073
合計 4,491
2．戻入れの具体的な方法
（1）信託建物
資産除去債務関連費用等の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点にお
いて対応すべき金額を戻入れる予定です。
（2）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※1 一時差異等調整引当額
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した資産等 発生事由
発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連
108,832
信託建物 費用の計上に伴う - 345 - 345 -
（注）
税会不一致の発生
金利スワップ評価
繰延ヘッジ損益 13,820 - 13,820 - 13,820 -
損の発生
合計 122,652 - 14,165 - 14,165 -
（注）信託建物に関する当初発生額は、各資産から生じる一時差異の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを
行います。
2．戻入れの具体的な方法
（1）信託建物
資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点におい
て対応すべき金額を戻入れる予定です。
（2）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した資産等 発生事由
発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連
108,832
信託建物 費用の計上に伴う 345 2,073 - 2,418 -
（注）
税会不一致の発生
金利スワップ評価
繰延ヘッジ損益 13,820 13,820 66,336 - 80,156 -
損の発生
合計 122,652 14,165 68,409 - 82,574 -
（注）信託建物に関する当初発生額は、各資産から生じる一時差異の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを
行います。
2．戻入れの具体的な方法
（1）信託建物
資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点におい
て対応すべき金額を戻入れる予定です。
（2）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
50,000 50,000
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
［損益計算書に関する注記］
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,653,859 1,696,509
共益費収入 227,774 221,246
駐車場収入 76,975 81,841
その他賃貸収入 10,486 1,969,097 10,583 2,010,180
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 149,671 142,602
その他収入 10,579 160,250 22,624 165,226
不動産賃貸事業収益合計 2,129,347 2,175,407
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 198,909 218,458
水道光熱費 157,339 147,749
公租公課 - 167,993
損害保険料 3,813 3,960
修繕費 40,626 135,710
信託報酬 9,250 9,248
減価償却費 240,116 258,890
その他賃貸事業費用 1,626 2,308
不動産賃貸事業費用合計 651,681 944,320
C.不動産賃貸事業損益（A－B） 1,477,665 1,231,087
※2 不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
TTS南青山ビル（準共有持分70％） (単位：千円)
不動産等売却収入 3,710,939
不動産等売却原価 2,897,067
その他売却費用 74,971
不動産等売却益 738,901
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 345,500口 345,500口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
現金及び預金 3,238,605千円 6,081,427千円
信託現金及び信託預金 954,028千円 1,006,748千円
使途制限付預金及び信託預金（注） △1,822,522千円 △1,759,365千円
現金及び現金同等物 2,370,111千円 5,328,810千円
（注）テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている預金及び信託預金です。
[リース取引に関する注記]
決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため、開示を省略しています。
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[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全
な財務基盤を構築することを基本方針としています。本投資法人は、かかる基本方針に基づき、バンク・フォ
ーメーション、多様な借入方法、固定・変動比率及び返済期限の分散等に配慮した金融機関からの借入れ及び
新投資口の発行により資金調達を行います。
新投資口の発行においては、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の
手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で機動的に実施し
ます。余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします。
また、デリバティブ取引については、借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク
のヘッジのみを目的として行うこととしており、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得、債務の返済・償還資金の調達を目的としたものであり、借換できないリス
クや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散や新投資口の発行等により安定的な資金調達を行うことで
リスクの低減を図っています。変動金利による借入れに関する金利変動リスクにおいては、金利のバランス等
を勘案し、支払金利の固定化を実施することで、金利変動リスクの低減を図っています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった
場合、当該価額が異なることがあります。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注2）をご参照くださ
い。）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 3,238,605 3,238,605 -
(2）信託現金及び信託預金 954,028 954,028 -
資産計 4,192,633 4,192,633 -
(3）短期借入金 3,260,000 3,260,000 -
(4）長期借入金 30,000,000 30,000,000 -
負債計 33,260,000 33,260,000 -
（5）デリバティブ取引（※） (80,286) (80,286) -
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示
しています。
2019年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（下記（注2）をご参照くださ
い。）。
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 6,081,427 6,081,427 -
(2）信託現金及び信託預金 1,006,748 1,006,748 -
資産計 7,088,176 7,088,176 -
(3）短期借入金 5,980,000 5,980,000 -
(4）1年内返済予定の長期借入金 15,000,000 15,000,000 -
(5）長期借入金 15,000,000 15,000,000 -
負債計 35,980,000 35,980,000 -
（6）デリバティブ取引（※） (82,588) (82,588) -
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示
しています。
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1）現金及び預金、(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3）短期借入金、(4）1年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。
(5）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によって
います。
（6）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
預り敷金及び保証金（※1） - 90,552
信託預り敷金及び保証金（※1） 2,603,603 2,422,827
投資有価証券（※2） - 103,043
（※1）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を
算定することは困難であり、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて
困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（※2）投資有価証券として計上している匿名組合出資持分は市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、
時価評価の対象とはしていません。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
（注3）金銭債権の決算日（2019年2月28日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 3,238,605
信託現金及び信託預金 954,028
合計 4,192,633
金銭債権の決算日（2019年8月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 6,081,427
信託現金及び信託預金 1,006,748
合計 7,088,176
（注4）借入金の決算日（2019年2月28日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
短期借入金 3,260,000 - - - - -
長期借入金 - 15,000,000 10,000,000 5,000,000 - -
合計 3,260,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 - -
借入金の決算日（2019年8月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
短期借入金 5,980,000 - - - - -
長期借入金 15,000,000 10,000,000 5,000,000 - - -
合計 20,980,000 10,000,000 5,000,000 - - -
［有価証券に関する注記］
前期（2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年8月31日）
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分（貸借対照表計上額103,043千円）は、市場価格がなく、
かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められ
るため、記載しておりません。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年8月31日）
該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年2月28日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 契約金額等(注1)
主なヘッジ対象 時価(注2)
方法 種類等 うち1年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 30,000,000 30,000,000 △80,286
処理方法 支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期（2019年8月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 契約金額等(注1)
主なヘッジ対象 時価(注2)
方法 種類等 うち1年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 30,000,000 15,000,000 △82,588
処理方法 支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年8月31日）
該当事項はありません。
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［税効果会計に関する注記］
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2019年2月28日 2019年8月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16 21
資産除去債務 28,222 27,689
繰延消費税額等 － 92
繰延ヘッジ損益 25,362 25,982
繰延税金資産小計 53,600 53,785
評価性引当額 △26,215 △27,552
繰延税金資産合計 27,385 26,233
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産 27,369 26,211
繰延税金負債合計 27,369 26,211
繰延税金資産の純額 16 21
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2019年2月28日 2019年8月31日
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.54 △31.53
その他 0.11 0.08
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.08 0.06
［関連当事者との取引に関する注記］
1.親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
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タカラレーベン不動産投資法人（3492） 2019年8月期 決算短信
2.関連会社等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
資本金 議決権等 関係内容
会社等 取引 期末
又は 事業の内容 の所有 取引の
属性 の名称 所在地 役員の 事業上の 金額 科目 残高
出資金 又は職業 (被所有) 内容
又は氏名 兼任等 関係 (千円) (千円)
(百万円) 割合(％)
本投資法人執行 資産運用
本投資法人執行役員
役員兼タカラ 会社への
兼タカラPAG不動産
役員 石原雅行 － － PAG不動産投資 － 資産運用 112,685 未払金 121,700
投資顧問株式会社
顧問株式会社 報酬の支
代表取締役会長
代表取締役会長 払い
（注1）上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注2）資産運用報酬の額は、石原雅行が第三者（タカラPAG不動産投資顧問株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本
投資法人の規約及び資産運用委託契約に定められた条件によっています。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
資本金 議決権等 関係内容
会社等 取引 期末
又は 事業の内容 の所有 取引の
属性 の名称 所在地 役員の 事業上の 金額 科目 残高
出資金 又は職業 (被所有) 内容
又は氏名 兼任等 関係 (千円) (千円)
(百万円) 割合(％)