3492 Ｒ－タカラリート 2019-08-15 15:20:00
2020年2月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年8月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 8 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区赤坂一丁目 14 番 15 号
タカラレーベン不動産投資法人
代表者名 執行役員 石原 雅行
（ コ ー ド番 号 3492）
資産運用会社名
タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 舟本 哲夫
問合せ先 取締役財務企画部長 春日 哲
TEL: 03-6435-5264
2020年2月期の運用状況及び分配金の予想の修正
並びに2020年8月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
タカラレーベン不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2019年7月17日付「2019年
8月期及び2020年2月期の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ」において公表した
2020年2月期（第4期）（2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況及び分配金の予想を修正するとと
もに、新たに2020年8月期（第5期） （2020年3月1日～2020年8月31日）における運用状況及び分配金の
予想を、下記のとおりお知らせいたします。なお、2019年8月期の運用状況及び分配金の予想について
は、変更ありません。
記
1．2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり分 1 口当たり 1 口当たり
配金(利益超 利益超過 分配金(利
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
過分配金は 分配金 益超過分配
含まない) （注 1） 金を含む)
2,442 1,359 1,210 1,209 3,494 6 3,500
前回発表予想(A)
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
3,025 1,879 1,666 1,665 3,596 4 3,600
今回修正予想(B)
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
583 520 455 455 102 ▲2 100
増減額(B－A)
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減率(％) 23.9 38.3 37.6 37.7 2.9 ▲33.3 2.9
（参考）予想期末発行済投資口の総口数：462,500 口、1 口当たり予想当期純利益：3,600 円
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 8 月期の運用状況
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。米国については、1993 年米国
証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券
法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。 プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から
入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。
なお、本件においては、米国における証券の公募募集は行われません。
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2．2020 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想
1 口当たり分 1 口当たり 1 口当たり
配金(利益超 利益超過 分配金(利
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
過分配金は 分配金 益超過分配
含まない) （注 1） 金を含む)
2,729 1,650 1,434 1,433 3,096 4 3,100
今回発表予想
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
（参考）予想期末発行済投資口の総口数：462,500 口、1 口当たり予想当期純利益：3,100 円
（注 1）1 口当たり利益超過分配金は、全額が一時差異等調整引当額によるものであり、税法上の出資減少分
配ではありません。
（注 2）上記予想数値は、別紙「2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期における運用状況の予想の前提条件」に記
載した前提条件に基づき算出した現時点における予想値であり、今後の不動産等の追加取得若しくは
売却、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、実際に発行
される新投資口の発行数及び発行価格、金利の変動、又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化
等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純
利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想
は分配金の額を保証するものではありません。
（注 3）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 4）単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第 2 位を四捨五入した数値を表示しています。
3．修正の理由
本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」において公表した 6 物件の国
内不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。 ）の取得、本日付「新投資口発行及び投
資口売出しに関するお知らせ」において公表した新投資口の発行及び本日付「資金の借入れに関す
るお知らせ」において公表した新規借入れ等に伴い、2019 年 7 月 17 日付「2019 年 8 月期及び 2020
年 2 月期の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ」で公表した前提条件に変更が
生じ、営業収益において 10％以上、経常利益及び当期純利益において 30％以上の乖離が生じたこ
とから、2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正を行うとともに、新たに 2020 年 8 月期
の運用状況及び分配金の予想についてお知らせするものです。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://takara-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 8 月期の運用状況
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。米国については、1993 年米国
証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券
法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。 プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から
入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。
なお、本件においては、米国における証券の公募募集は行われません。
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【別紙】
2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2020 年 2 月期（第 4 期）（2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）（182 日）
計算期間
2020 年 8 月期（第 5 期）
（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日） （184 日）
本日現在保有している不動産に係る信託受益権（27 物件）及び不動産（2
物件） （以下「保有資産」といいます。 ）から 2019 年 8 月 30 日及び 2019
年 9 月 2 日付譲渡予定の TTS 南青山ビル（以下「譲渡予定資産」といいま
す。 ）を除き、取得予定資産 6 物件を加えた合計 34 物件について、2020 年
運用資産
8 月期（第 5 期）末までの間に運用資産の異動（新規物件の取得、保有物
件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には、上記以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により、変動
が生ずる可能性があります。
保有資産（譲渡予定資産を除きます。以下同じ。 ）の賃貸事業収益について
は、本日現在効力を有する賃貸借契約記載の賃料等をベースに、市場動向
並びにテナントの入退居及び賃料水準の予測に基づく想定稼働率や賃料変
動予測等を勘案して算出しています。
取得予定資産の賃貸事業収益については、現受益者等より提供を受けた賃
営業収益 貸借契約の内容、過去のテナント及び市場の動向等並びに取得予定日にお
いて効力を有する予定の賃貸借契約の内容をベースに、想定稼働率や賃料
変動予測等を勘案して算出しています。
譲渡予定資産の譲渡に伴う譲渡益は、2020 年 2 月期（第 4 期）に 319 百万
円を見込んでいます。
テナントによる賃料の滞納又は不払がないことを前提としています。
営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
2020年2月期 2020年8月期
（第 4 期） （第 5 期）
賃貸事業費用計 838 百万円 873 百万円
管理委託費 166 百万円 167 百万円
（うち維持管理費） 122 百万円 122 百万円
（うちプロパティ・ 43 百万円 44 百万円
マネジメント費用）
修繕費 37 百万円 37 百万円
営業費用
公租公課 160 百万円 200 百万円
減価償却費 293 百万円 293 百万円
賃貸事業費用以外計 308 百万円 205 百万円
運用報酬 141 百万円 143 百万円
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用につい
ては、保有資産は、過去の実績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を
反映して算出しており、取得予定資産は、現受益者等より提供を受けた情
報に基づき、過去の実績値をベースに、それぞれ費用の変動要素を反映し
て算出しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 8 月期の運用状況
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。米国については、1993 年米国
証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券
法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。 プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から
入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。
なお、本件においては、米国における証券の公募募集は行われません。
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減価償却費については、 付随費用等を含めて定額法により算出しています。
2020 年 2 月期（第 4 期）及び 2020 年 8 月期（第 5 期）における保有資産
の固定資産税については、過年度の固定資産税及び都市計画税等に基づき
試算しています。なお、保有資産のうち 2019 年 3 月 28 日付で取得した TA
湘南鵠沼海岸、2019 年 6 月 28 日付で取得したドーミーイン盛岡及び取得
予定資産（これらを総称して以下「新規取得資産」といいます。 ）について
は、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について前所有
者との期間按分による計算を行い取得時に精算し、当該精算金相当分が取
得原価に算入されるため、2020 年 2 月期（第 4 期）においては、費用とし
て計上していません。 新規取得資産の固定資産税及び都市計画税等は、 2020
年 8 月期（第 5 期）より費用計上され、2020 年 8 月期（第 5 期）の固定資
産税及び都市計画税等は保有資産を含めて総額約 200 百万円を見込んでい
ます。総額約 200 百万円のうち、取得予定資産に係る固定資産税及び都市
計画税等は 39 百万円を見込んでいます。
修繕費については、物件ごとに本投資法人の資産運用会社であるタカラ
PAG 不動産投資顧問株式会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用と
して計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追
加で発生する可能性があること、一般に年度による金額の差異が大きくな
ること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕
費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
投資口交付費は 3 年間で月割り償却することとしており、 2020 年 2 月期（第
4 期）及び 2020 年 8 月期（第 5 期）に、それぞれ 21 百万円を見込んでい
営業外費用 ます。
支払利息及びその他融資関連費用として 2020 年 2 月期（第 4 期）に 191
百万円、2020 年 8 月期（第 5 期）に 193 百万円を見込んでいます。
2019 年 9 月 3 日に、金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機
関投資家から総額 13,400 百万円を上限とした借入れを行うことを前提と
しています。
有利子負債の総額は、2020 年 2 月期（第 4 期）末及び 2020 年 8 月期（第 5
有利子負債 期）末にそれぞれ 43,400 百万円を想定しています。
2020 年 2 月期（第 4 期）末の LTV は 46.5％程度、2020 年 8 月期（第 5 期）
末の LTV は 46.6％程度となる見込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝期末有利子負債総額÷期末総資産額×100
本日現在の発行済投資口の総口数 345,500 口に加えて、本日開催の本投資
法人役員会で決議した公募による新投資口 117,000 口の発行が行われるこ
投資口 とを前提としています。
上記を除き、2020 年 8 月期（第 5 期）末までに新投資口の発行等による投
資口数の変動がないことを前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 8 月期の運用状況
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。米国については、1993 年米国
証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券
法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。 プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から
入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。
なお、本件においては、米国における証券の公募募集は行われません。
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1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に
定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出していま
1 口当たり分配金
す。
（利益超過分配金
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修
は含まない）
繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金
は含まない）は変動する可能性があります。
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整
引当額を 2020 年 2 月期（第 4 期）及び 2020 年 8 月期（第 5 期）において、
それぞれ 2 百万円の計上を見込んでいます。2020 年 2 月期（第 4 期）及び
2020 年 8 月期（第 5 期）において、それぞれ 1 口当たり 4 円の利益超過分
1 口当たり
配（一時差異等調整引当額）を行うことを想定しています。
利益超過分配金
純資産控除項目である繰延ヘッジ損失は発生しないことを前提としていま
す。
税法上の出資等減少分配については、現時点において行う予定はありませ
ん。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般
社団法人投資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を
その他 与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 8 月期の運用状況
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。米国については、1993 年米国
証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券
法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。 プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から
入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。
なお、本件においては、米国における証券の公募募集は行われません。
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【参考情報】1 口当たり巡航分配金の予想（注 1）の試算
2020 年 2 月期 2020 年 8 月期
（第 4 期） （第 5 期）
費用化されていない固定資産税
及び都市計画税等の試算値 39 －
（百万円）
（注 2）
譲渡予定資産の譲渡益（百万円） 319 －
1 口当たり分配金（固定資産税及
び都市計画税等の調整後かつ譲
3,066 3,100
渡益の影響を除く） （利益超過分
配金を含む） （円）
1 口当たり利益超過分配金
4 4
（一時差異等調整引当額） （円）
予想期末発行済投資口の総口数
462,500 462,500
（口）（注 3）
（注 1） 口当たり巡航分配金の予想」とは、それぞれの計算期間において取得原価に算入されている固定資
「1
産税及び都市計画税等が費用化されていると仮定して試算した 1 口当たり分配金の予想から、譲渡予
定資産の譲渡益を控除した 1 口当たり分配金の予想をいいます。本投資法人の特定の営業期間の 1 口
当たり分配金の予想又は見込みを示すものではありません。
（注 2）「費用化されていない固定資産税及び都市計画税等」とは、取得原価に算入されているため、当該計
算期間において費用化されていない固定資産税及び都市計画税等の試算値です。
（注 3）2020 年 2 月期（第 4 期）及び 2020 年 8 月期（第 5 期）の「予想期末発行済投資口の総口数」は、別
紙「2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期における運用状況の予想の前提条件」に記載の前提条件に基づ
いています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 8 月期の運用状況
及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありませ
ん。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。米国については、1993 年米国
証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券
法に基づいて作成されるプロスペクタスが用いられます。 プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人から
入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。
なお、本件においては、米国における証券の公募募集は行われません。
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