3492 R-タカラリート 2019-07-17 15:00:00
資産の譲渡に関する補足説明資料 [pdf]
証券コード:3492
資産の譲渡に関する
補足説明資料
2019年7月17日
目次
1.本投資法人の取組み
2.資産入替による効果
3.資産入替による分配金の推移
4.運用戦略に基づく施策を着実に実施し
5.投資主価値を向上
ドーミーイン盛岡
1.本投資法人の取組み
運用戦略の実行
本投資法人は、以下の2点を今後の戦略の主軸として掲げています。
運用戦略に基づき、2019年3月28日付でTA湘南鵠沼海岸を、2019年6月28日付でドーミーイン盛岡を取
得しました。更なる投資主価値の向上を目指し、本日、TTS南青山ビルを譲渡することを決定いたしました。
本投資法人の取得戦略(第2期決算説明会資料より抜粋)
1.ポートフォリオの質の向上
- バランスの取れたポートフォリオへの移行
- タカラレーベンの物件を中心としたポートフォリオの構築
- パイプライン供給先の拡充
- 資産の入替によるポートフォリオの質の向上
2.スポンサー間の役割の明確化
- タカラレーベンは主として良質な新規開発物件を供給
- PAGから供給を受ける物件はタカラレーベンの開発していないエリア・規模を中心に厳選
<資産入替の目的>
・TA湘南鵠沼海岸及びドーミーイン盛岡の取得によるポートフォリオの質の向上と収益の安定化
ポートフォリオ築年数:-1.8年
ポートフォリオ利回り:+0.1%
・賃料増額後の売却を実現し、投資主価値の拡大に寄与
3
2.資産入替による効果
賃料増額後、第2期末鑑定評価額を上回る価格での譲渡を実現 スポンサー開発・運営の築浅物件の取得
譲渡予定価格合計 築年数
資産入替 取得価格合計 平均築年数
5,310百万円 35.1年 3,020百万円 0.6年
鑑定NOI利回り 償却後鑑定NOI利回り 平均鑑定NOI利回り 平均償却後鑑定NOI利回り
(取得価格ベース) (取得価格ベース) ポートフォリオ築年数 (取得価格ベース) (取得価格ベース)
3.9% 3.8% ‐1.8年 5.2% 3.3%
名称 ドーミーイン盛岡
取得日 2019年6月28日
ポートフォリオ利回り 所在地 岩手県盛岡市
取得価格 2,520百万円
+0.1% 鑑定評価額 2,550百万円
鑑定NOI利回り 5.1%
償却後鑑定
3.0%
NOI利回り
築年数 0.3年
ポートフォリオ
収益力の安定化 名称 TA湘南鵠沼海岸
名称 TTS南青山ビル 取得日 2019年3月28日
2019年8月30日 所在地 神奈川県藤沢市
譲渡予定日
2019年9月2日
2期に亘る譲渡益の 取得価格 500百万円
所在地 東京都港区
還元 鑑定評価額 573百万円
鑑定評価額 4,400百万円 鑑定NOI利回り 5.5%
4,600円/口(第3期)
償却後鑑定
3,500円/口(第4期) NOI利回り
5.0%
築年数 2.3年
4
3.資産入替による分配金の推移
資産入替による修正後の1口当たり分配金は2019年8月期(第3期)4,600円、2020年2月期(第4期)3,500円の見込み
譲渡益、固都税効果を除いた1口当たり分配金の中期目標は、内部成長のみで3,300円、外部成長と併せて3,500円
分配金の推移(第3期以降)
資産入替による分配金の上昇
中期的に
4,600円 巡航期1口当たり分配金
3,500円を目指す
3,500円
3,050円 3,100円
3,040円 +外部成長
3,020円
3,000円 内部成長
のみで
ドーミーイン盛岡
ドーミーイン盛岡 3,300円
取得発表
(6/26) 取得発表
IPO時予想 TA湘南鵠沼海岸 第2期 (6/26)
(10/22) 取得発表 決算発表
(3/27) (4/12)
内部成長
増賃交渉
賃貸事業
稼働改善
以外の
物件コストの
コスト削減
削減
IPO時 前々回予想 前回予想
前々回予想 前回予想 今回予想 今回予想 中期目標
公表予想
2019年8月期(第3期) 2020年2月期(第4期)
5
4.運用戦略に基づく施策を着実に実施し投資主価値を向上
ポートフォリオの質の向上を
上場以降の内部成長に向けた継続的な取り組み実績
実現する資産入替
106,000
着実な内部成長の実現
物件譲渡(契約締結)
5
稼働率の向上(前期対比+2.0%)
102,000
賃料の増額(1期あたり+12百万円) 7月17日
TTS南青山ビルを53億円で譲渡予定
98,000 4
94,000 3
2
1
90,000
86,000 TTS南青山ビル
82,000
2018/7/26 2018/9/14 2018/11/3 2018/12/23 2019/2/11 2019/4/2 2019/5/22 2019/7/11 2019/8/31
追加パイプライン 匿名組合
1 新規物件取得 2 3 4 新規物件取得 5 認証取得 物件取得
サポート契約締結 出資持分の取得
3月28日 4月12日 4月24日 6月28日 7月12日 3月28日/6月28日
TA湘南鵠沼海岸を 霞ヶ関キャピタルと戦 匿名組合出資持分(1億円) ドーミーイン盛岡を NTビルでDBJ Green
5億円で取得 略的パートナーシップ を取得し、外部成長の機会 25億円で取得 Building 認証
を拡充
を提携
Almost Blue
アセットクラスの拡大
家電住まいる館 YAMADA
開発物件供給先多様 松山問屋町店
化 家電住まいる館 YAMADA
外部成長機会の拡大 神戸垂水店(底地)
TA湘南鵠沼海岸 ドーミーイン盛岡
6
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Mail:info@takara-pag.com
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