証券コード：3492
資産の譲渡に関する
補足説明資料
2019年7月17日
目次
1．本投資法人の取組み
2．資産入替による効果
3．資産入替による分配金の推移
4．運用戦略に基づく施策を着実に実施し
5．投資主価値を向上
ドーミーイン盛岡
1．本投資法人の取組み
運用戦略の実行
本投資法人は、以下の2点を今後の戦略の主軸として掲げています。
運用戦略に基づき、2019年3月28日付でTA湘南鵠沼海岸を、2019年6月28日付でドーミーイン盛岡を取
得しました。更なる投資主価値の向上を目指し、本日、TTS南青山ビルを譲渡することを決定いたしました。
本投資法人の取得戦略（第2期決算説明会資料より抜粋）
1．ポートフォリオの質の向上
－ バランスの取れたポートフォリオへの移行
－ タカラレーベンの物件を中心としたポートフォリオの構築
－ パイプライン供給先の拡充
－ 資産の入替によるポートフォリオの質の向上
2．スポンサー間の役割の明確化
－ タカラレーベンは主として良質な新規開発物件を供給
－ PAGから供給を受ける物件はタカラレーベンの開発していないエリア・規模を中心に厳選
＜資産入替の目的＞
・TA湘南鵠沼海岸及びドーミーイン盛岡の取得によるポートフォリオの質の向上と収益の安定化
ポートフォリオ築年数：-1.8年
ポートフォリオ利回り：+0.1％
・賃料増額後の売却を実現し、投資主価値の拡大に寄与
3
2．資産入替による効果
賃料増額後、第2期末鑑定評価額を上回る価格での譲渡を実現 スポンサー開発・運営の築浅物件の取得
譲渡予定価格合計 築年数
資産入替 取得価格合計 平均築年数
5,310百万円 35.1年 3,020百万円 0.6年
鑑定NOI利回り 償却後鑑定NOI利回り 平均鑑定NOI利回り 平均償却後鑑定NOI利回り
（取得価格ベース） （取得価格ベース） ポートフォリオ築年数 (取得価格ベース） (取得価格ベース）
3.9％ 3.8％ ‐1.8年 5.2％ 3.3％
名称 ドーミーイン盛岡
取得日 2019年6月28日
ポートフォリオ利回り 所在地 岩手県盛岡市
取得価格 2,520百万円
+0.1％ 鑑定評価額 2,550百万円
鑑定NOI利回り 5.1％
償却後鑑定
3.0％
NOI利回り
築年数 0.3年
ポートフォリオ
収益力の安定化 名称 TA湘南鵠沼海岸
名称 TTS南青山ビル 取得日 2019年3月28日
2019年8月30日 所在地 神奈川県藤沢市
譲渡予定日
2019年9月2日
2期に亘る譲渡益の 取得価格 500百万円
所在地 東京都港区
還元 鑑定評価額 573百万円
鑑定評価額 4,400百万円 鑑定NOI利回り 5.5％
4,600円/口（第3期）
償却後鑑定
3,500円/口（第4期） NOI利回り
5.0％
築年数 2.3年
4
3．資産入替による分配金の推移
資産入替による修正後の1口当たり分配金は2019年8月期（第3期）4,600円、2020年2月期（第4期）3,500円の見込み
譲渡益、固都税効果を除いた1口当たり分配金の中期目標は、内部成長のみで3,300円、外部成長と併せて3,500円
分配金の推移（第3期以降）
資産入替による分配金の上昇
中期的に
4,600円 巡航期1口当たり分配金
3,500円を目指す
3,500円
3,050円 3,100円
3,040円 +外部成長
3,020円
3,000円 内部成長
のみで
ドーミーイン盛岡
ドーミーイン盛岡 3,300円
取得発表
（6/26） 取得発表
IPO時予想 TA湘南鵠沼海岸 第2期 （6/26）
（10/22） 取得発表 決算発表
（3/27） （4/12）
内部成長
増賃交渉
賃貸事業
稼働改善
以外の
物件コストの
コスト削減
削減
IPO時 前々回予想 前回予想
前々回予想 前回予想 今回予想 今回予想 中期目標
公表予想
2019年8月期（第3期） 2020年2月期（第4期）
5
4．運用戦略に基づく施策を着実に実施し投資主価値を向上
ポートフォリオの質の向上を
上場以降の内部成長に向けた継続的な取り組み実績
実現する資産入替
106,000
着実な内部成長の実現
物件譲渡（契約締結）
5
稼働率の向上（前期対比+2.0％）
102,000
賃料の増額（1期あたり+12百万円） 7月17日
TTS南青山ビルを53億円で譲渡予定
98,000 4
94,000 3
2
1
90,000
86,000 TTS南青山ビル
82,000
2018/7/26 2018/9/14 2018/11/3 2018/12/23 2019/2/11 2019/4/2 2019/5/22 2019/7/11 2019/8/31
追加パイプライン 匿名組合
1 新規物件取得 2 3 4 新規物件取得 5 認証取得 物件取得
サポート契約締結 出資持分の取得
3月28日 4月12日 4月24日 6月28日 7月12日 3月28日／6月28日
TA湘南鵠沼海岸を 霞ヶ関キャピタルと戦 匿名組合出資持分（1億円） ドーミーイン盛岡を NTビルでDBJ Green
5億円で取得 略的パートナーシップ を取得し、外部成長の機会 25億円で取得 Building 認証
を拡充
を提携
Almost Blue
アセットクラスの拡大
家電住まいる館 YAMADA
開発物件供給先多様 松山問屋町店
化 家電住まいる館 YAMADA
外部成長機会の拡大 神戸垂水店（底地）
TA湘南鵠沼海岸 ドーミーイン盛岡
6
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