3492 Ｒ－タカラリート 2019-06-26 15:00:00
国内不動産の取得に関するお知らせ [pdf]
2019 年 6 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区赤坂一丁目 14 番 15 号
タカラレーベン不動産投資法人
代表者名 執行役員 石原 雅行
（ コ ー ド番 号 3492）
資産運用会社名
タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 舟本 哲夫
問合せ先 取締役財務企画部長 春日 哲
TEL: 03-6435-5264
国内不動産の取得に関するお知らせ
タカラレーベン不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運
用会社であるタカラPAG不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、
下記の物件（以下「取得予定資産」といいます。）の取得を行うことについて決定しましたので、お知
らせいたします。
なお、かかる取得予定資産の取得先である株式会社タカラレーベンは、投資信託及び投資法人に関
する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）上の利
害関係人等に該当し、本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程に定める利害関係者に該
当することから、本資産運用会社は、取得先との間で資産取得の取引を行うにあたり、利害関係者取
引規程に定める意思決定手続を経ています。
記
1． 取得の概要
取得予定価格
物件番号
分類 物件名称 所在地 （百万円） 媒介の有無
（注 1）
（注 2）
ホテル H-03 ドーミーイン盛岡 岩手県盛岡市 2,520 無し
合計 ― 2,520 －
（注 1）
「物件番号」は、オフィスについては O、住宅については R、ホテルについては H、は商業施設・その他に
ついては C と分類し番号を付しています。以下同じです。
（注 2）
「取得予定価格」は、取得予定資産の不動産売買契約（以下「本件売買契約」といいます。
）に記載の売買代
金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
）を、百万円未満を切り捨てて
記載しています。以下同じです。
（1）売買契約締結日 2019 年 6 月 26 日
（2）取得予定日 2019 年 6 月 28 日
（3）取得先 後記「4．取得先の概要」をご参照ください。
（4）取得資金 借入金（注）
（5）決済方法 引渡時に全額支払
（注）当該借入金の詳細については、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
2． 取得の理由
取得予定資産は、本投資法人の投資対象資産に適合する資産であり、スポンサーである株式会社
タカラレーベンの開発物件です。取得予定資産は、岩手県の中心的な繁華街である「盛岡大通商店
街」に近接した交差点角地に位置し、高い視認性を有する宿泊特化型ホテルであり、また、本投資
法人のスポンサーであり、ホテルオペレーターとしての豊富な実績を有する株式会社共立メンテナ
ンスが、本物件のテナントとなっていることから安定した収益が期待できます。本投資法人の基本
理念である「安定した運用」に資するものと判断できる点、2019 年 3 月の竣工と築年数が浅い物件
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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であり、ポートフォリオの若返り及び質の向上においても効果が期待できる点を踏まえ、取得を決
定しました。
3． 取得予定資産の内容
取得予定資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
（1）「特定資産の概要」欄の記載について
・「用途」は、取得予定資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途の分類に応じ
て記載しています。
・「取得予定年月日」は、取得予定資産の取得予定日を記載しています。
・「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、調査業者が、物件の建物に関する建
物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改
正を含みます。 ）等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を実施し、作成
したエンジニアリング・レポートの概要を記載しています。当該エンジニアリング・レポートの
内容は、一定の時点におけるエンジニアリング・レポート作成者の判断と意見に過ぎず、その内
容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。また、修繕費を算出する上で、物価の
変動並びに消費税及び地方消費税は考慮されていません。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、土地を共有する場合にも、建物
の敷地全体に係る面積を記載しています。かかる面積は、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）に従っ
て定められた種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率／容積率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指
定建ぺい率）及び容積率の上限値（指定容積率） （複数ある場合にはそのいずれも）を記載してい
ます。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割
増され、又は減少することがあり、また、指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理
由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際に適用される建ぺい率
及び容積率とは異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、各物件に関して本投資法人が保有する予定の権利の種類を記載し
ています。
・建物の「構造・階数」及び「建築時期」は、特段の記載がない限り、登記簿上の表示に基づいて記
載しています。
・建物の「延床面積」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しな
い場合があります。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が取得予定資産を取得した後に負担する担保がある場合に、そ
の概要を記載しています。
・「PM 会社」は、物件においてプロパティ・マネジメント業務委託契約を締結している会社を記載し
ています。
・「特記事項」は、本日現在において不動産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、物
件の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
（2）「賃貸借の概要」欄の記載について
・
「総賃貸面積」は、2019年5月31日現在において有効な取得予定資産に係る賃貸借契約書に表示され
ている賃貸面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「賃貸可能面積」は、物件の建物につき賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に
基づき賃貸が可能と考えられる面積を、それぞれ記載しています。なお、賃貸可能面積が登記上
の延床面積の合計を上回る場合があります。また、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「総賃料収入」 2019年5月31日現在において有効な取得予定資産に係る賃貸借契約書に表示され
は、
た年間賃料又は月間賃料（貸室部分の賃料、共益費（もしあれば） 、駐車場及び倉庫等付帯部分の
賃料を含みます。 を12倍することにより年換算して算出した金額
） （なお、かかる算出においては、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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契約上規定される固定賃料に基づいて算出しています。 ）を記載しています。また、同日時点のフ
リーレント又はレントホリデー（契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無料とし又は賃料
を減額する期間を設けることをいいます。 ）は考慮せず、賃貸借契約書に記載された年間賃料又は
月額賃料の額を基準として算出しています。
・
「敷金・保証金」は、2019年5月31日現在において有効な取得予定資産に係る賃貸借契約（同日現在
で入居済みのものに限ります。 ）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
・
「稼働率の推移」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第 2 位を四捨五
入して記載しています。稼働開始時から 2019 年 5 月 31 日現在までの間の各年 5 月末時点の数値
を記載しています。
・「主要テナント」は、物件における主要なテナントを記載しています。
・「テナント数」は、2019 年 5 月 31 日において取得予定資産の賃借人であるテナントの合計数を記
載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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物件番号
ドーミーイン盛岡
H-03
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産 東京海上日動リスク
調査業者 コンサルティング株
用途 ホテル
式会社
取得予定年月日 2019年6月28日 建物状 調査年月日 2019年5月7日
取得予定価格 2,520百万円 況評価 緊急修繕費 －
株式会社中央不動 の概要
不動産鑑 鑑定評価機関 短期修繕費 －
産鑑定所
定評価の
価格時点 2019年5月31日 長期修繕費
概要 665千円
鑑定評価額 2,550百万円 (年平均額)
所在地 岩手県盛岡市中央 鉄筋コンクリート造
構造・階数
(住居表示) 通二丁目8番12号 陸屋根10階建
敷地面積 821.27㎡ 建築時期 2019年3月
土地 用途地域 商業地域 建物 延床面積 5,074.29㎡（注1）
建ぺい率／
80％／600％ 種類 ホテル
容積率
所有形態 所有権 所有形態 所有権
担保設定 株式会社タカラプロ
無し PM会社
の有無 パティ
特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
総賃貸面積 5,046.83㎡ 賃貸可能面積 5,046.83㎡
株式会社共立メン
主要テナント テナント数 1
テナンス
総賃料収入 149百万円 敷金・保証金 74百万円
稼働率の推移 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
（注2） － － － － 100％
（注 1）附属建物（駐車場）45.18 ㎡を含めて記載しています。
（注 2）賃貸開始が 2019 年 5 月であるため、2018 年以前の稼働率は記載していません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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4． 取得先の概要
（１） 名称 株式会社タカラレーベン
（２） 所在地 東京都千代田区丸の内一丁目8番2号
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 島田和一
（４） 事業内容 自社ブランドマンション「レーベン」・「ネベル」シリーズ及び、
一戸建新築分譲住宅の企画・開発・並びに販売、発電事業
（５） 資本金 4,819百万円（2019年3月末日時点）
（６） 設立年月日 1972年9月21日
（７） 純資産 47,734百万円（2019年3月末日時点）
（８） 総資産 184,893百万円（2019年3月末日時点）
（９） 大株主及び持株比率 村山義男（21.18％）、株式会社タカラレーベン（10.40％）、日本
マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）（3.97％）（2019年3
月末日時点）
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 当該会社は本日現在において、本投資法人の発行済投資口数の5.4％
の投資口を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社の
親会社（出資割合60％）であり、投信法に定める利害関係人に該当
します。
人的関係 本投資法人と当該会社の間には、記載すべき人的関係はありません。
取引関係 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社に対して出資をしてい
ます。また、本資産運用会社との間でスポンサー・サポート契約
を、本投資法人及び本資産運用会社との間で商標の使用等に関する
覚書を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、本投資法人の関連当事者に該当します。また、上記の
該当状況 とおり、投信法に定める本資産運用会社の利害関係人に該当しま
す。
5． 利害関係人等との取引
取得先である株式会社タカラレーベンは、本資産運用会社の親会社であり、投信法第201条及び投
信法施行令第123 条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程
に定める利害関係者に該当するため、本件売買契約を締結するに当たり、本資産運用会社は利害関係者取
引規程に定めるところに従い、必要な審議及び決議等の手続を経ています。
6． 物件取得者等の状況
特別な利害関係にある者からの物件取得は以下のとおりです。以下の表においては、①会社名、
②特別な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等を記載しています。
物件名
前所有者 前々所有者 前々々所有者
（所在地）
①、②、③ ①、②、③ －
取得価格 取得価格
取得時期 取得時期
ドーミーイン盛岡 ① 株式会社タカラレーベン 特別な利害関係にある －
（岩手県盛岡市中 ② 本資産運用会社の親会社 者以外
央通二丁目 8 番 12 ③ 物件の競争力を評価し取
号） 得及び開発
土地については前所有者にお
いて 1 年間保有しており、建
物については、前所有者によ －
る開発のため、前所有者の取
得価格は記載していません。
2018 年 1 月（土地） －
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
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7． 今後の見通し
取得予定資産の取得による2019年8月期 （2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020年2月期（2019
年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の見通しについては、2019年6月26日付「2019年8月期及び
2020年2月期の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
8． 鑑定評価書の概要
H-03 ドーミーイン盛岡
鑑定評価書の概要
物件名称 ドーミーイン盛岡
鑑定評価額 2,550,000,000円
鑑定評価機関の
株式会社中央不動産鑑定所
名称
価格時点 2019年5月31日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による
収益価格 2,550,000
収益価格も関連づけて査定
直接還元法による収益
2,580,000
価格
(1)運営収益 149,916 一括賃貸のため100％稼働想定。周辺のホテルマーケ
① 可能総収益 ットを考慮して、負担可能賃料を検証した結果、現行
149,916 賃料を妥当な水準と判断し計上。
② 空室等損失等 － 一括賃貸を想定しているため、計上しない
(2)運営費用 20,145
a.維持管理費 1,656 オーナー負担の建築設備定期点検等の費用を計上
b.水道光熱費 － テナント負担であるため計上しない。
c.修繕費 3,050 ERを参考に、対象建物の用途・築年・構造・管理状況
等を勘案して、中長期安定的観点から求めた鑑定評価
機関査定値を計上
d.PMフィー 1,499 PM契約条件を基に、類似不動産の費用水準等を勘案し
て査定
e.テナント募集費 － テナントの入替えを想定していないため、計上しない
用等
f.公租公課 13,598 公租公課関係資料に基づき、土地は直近の実額、建物
は鑑定評価機関査定値を計上。
g.損害保険料 342 見積額に基づき計上。
h.その他費用 －
(3)運営純収益 129,771
(4)一時金の運用益 750 運用利回りを1.0％として査定
(5)資本的支出 類似不動産の費用水準等を参考に、対象建物の用途・
4,176 築年・構造・管理状況等を勘案して、中長期安定的観
点から求めた鑑定評価機関査定値を計上
純収益 126,345
還元利回り 類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象
4.9％ 不動産の立地条件・建物スペック・権利関係等の個別
性を勘案して査定
DCF法による収益価格 2,530,000
割引率 類似不動産の取引事例との比較から求める方法を標
4.7％ 準として、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味
して求める方法も勘案して、査定
最終還元利回り 5.1％ 類似不動産の取引事例との比較から求める方法を標
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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準として、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味
して求める方法も勘案して、査定
積算価格 2,010,000
土地比率 15.9％
建物比率 84.1％
その他、鑑定評価機関が鑑 該当事項なし
定評価に当たって留意した
事項
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://takara-reit.co.jp
＜添付資料＞
参考資料 1 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料 2 ポートフォリオの周辺地図・外観及び内装写真
参考資料 3 建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
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成されたものではありません。
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参考資料1 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
取得（予定）
投資比率 鑑定評価額
分 物件 価格
物件名称 所在地 （％） （百万円）
類 番号 （百万円）
(注2) (注3)
(注1)
O-01 NTビル 東京都品川区 12,350 18.3 13,300
東池袋セントラル
O-02 東京都豊島区 9,780 14.5 10,400
プレイス
名古屋センター
O-03 愛知県名古屋市 4,870 7.2 4,890
プラザビル
O-04 TTS南青山ビル 東京都港区 4,090 6.1 4,400
O-05 大宮NSDビル 埼玉県さいたま市 3,493 5.2 3,820
サムティ新大阪
O-06 大阪府大阪市 3,450 5.1 3,620
センタービル
O-07 博多祗園ビル 福岡県福岡市 2,500 3.7 2,600
オ O-08 中央博労町ビル 大阪府大阪市 1,485 2.2 1,900
フ O-09 L.Biz神保町 東京都千代田区 1,006 1.5 1,140
ィ
ス O-10 心斎橋ビル 大阪府大阪市 772 1.1 805
O-11 L.Biz仙台 宮城県仙台市 1,680 2.5 1,770
O-12 仙台日興ビル 宮城県仙台市 1,740 2.6 1,790
O-13 盛岡駅前通ビル 岩手県盛岡市 1,480 2.2 1,680
O-14 長野セントラルビル 長野県長野市 898 1.3 1,070
O-15 EME郡山ビル 福島県郡山市 900 1.3 1,030
宇都宮セントラル
O-16 栃木県宇都宮市 771 1.1 988
ビル
O-17 山形駅前通ビル 山形県山形市 600 0.9 783
小計 － 51,866 77.0 55,986
R-01 アマーレ東海通 愛知県名古屋市 1,100 1.6 1,240
R-02 ドーミー浮間舟渡 東京都板橋区 1,080 1.6 1,120
ベネフィス博多南
R-03 福岡県福岡市 1,032 1.5 1,100
グランスウィート
住
R-04 ラグゼナ東高円寺 東京都杉並区 1,060 1.6 1,070
宅
アルファスペース
R-05 東京都目黒区 589 0.9 608
都立大
R-06 ジェイシティ八丁堀 広島県広島市 1,200 1.8 1,360
小計 － 6,061 9.0 6,498
H-01 ドーミーイン松山 愛媛県松山市 2,427 3.6 2,500
ホ ホテルサンシャイ
テ H-02 栃木県宇都宮市 2,000 3.0 2,100
ル ン宇都宮
H-03 ドーミーイン盛岡 岩手県盛岡市 2,520 3.7 2,550
小計 － 6,947 10.3 7,150
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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取得（予定）
投資比率 鑑定評価額
分 物件 価格
物件名称 所在地 （％） （百万円）
類 番号 （百万円）
(注2) (注3)
(注1)
C-01 プリオ大名Ⅱ 福岡県福岡市 980 1.5 1,090
・ 商
そ 業 コープさっぽろ
C-02 北海道旭川市 1,036 1.5 1,100
の 施 春光店
他 設
C-03 TA湘南鵠沼海岸 神奈川県藤沢市 500 0.7 573
小計 － 2,516 3.7 2,763
合計 － 67,390 100.0 72,397
（注1）「取得（予定）価格」は、各資産につき売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に
要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各資産の取得
（予定）価格の合計額が「合計」欄及び「小計」欄に記載の金額と一致しない場合があります。
（注2） 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各資産の取得（予定）価格の割合を、小数第2位を
四捨五入して記載しています。したがって、各資産の投資比率の割合の合計が「合計」欄及び「小計」欄
に記載の比率と一致しない場合があります。
（注3） 「鑑定評価額」は、取得予定資産を除く各資産については、2019年2月28日を価格時点とする不動産鑑定
評価書に記載された評価額を、取得予定資産については、2019年5月31日を価格時点とする不動産鑑定評
価書に記載された評価額を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
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参考資料2 ポートフォリオの周辺地図・外観及び内装写真
H-03 ドーミーイン盛岡
＜地図＞
＜外観＞
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成されたものではありません。
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＜内装＞
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参考資料3 建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
地震リスク
建物状況評価報告書 評価報告書
（注1）
物件
物件名称 緊急 短期 長期修繕費 PML値
番号
調査 修繕費 修繕費 （年平均額） (予想最大
調査業者
年月 （千円） （千円） （千円） 損失率)
（注2） （注2） （注3） （％）
東京海上日動リスクコン 2019年
H-03 ドーミーイン盛岡 － － 665 5.5
サルティング 5月
（注1） 地震予想損失率PML値の数値は、資産の取得に際して作成された東京海上日動リスクコンサルティング株
式会社による地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、地震リスク評価報告書の内容は、
一定時点における地震リスク評価報告書作成者の判断と意見に過ぎず、その内容の妥当性及び正確性等を
保証するものではありません。
（注2） 「緊急修繕費」及び「短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更
新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を、それぞれ記載しています。
（注3） 「長期修繕費」は、建物状況評価報告書に基づき、今後12年間に予測される1年あたりの修繕更新費用（緊
急修繕費及び短期修繕費を除きます。
）を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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