3492 Ｒ－タカラリート 2021-10-20 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ [pdf]
2021 年 10 月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区赤坂一丁目 14 番 15 号
タカラレーベン不動産投資法人
代表者名 執行役員 石原 雅行
（コード 番 号 3492）
資産運用会社名
タカラ PAG 不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 宰田 哲男
問合せ先 取締役財務企画部長 伊藤 真也
TEL: 03-6435-5264
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ
タカラレーベン不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産
運用会社であるタカラPAG不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本
日、下記のとおり1物件の資産（以下「取得予定資産」といいます。）の取得及び2物件の資産（以下
「譲渡（予定）資産」といいます。）の譲渡（以下それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取
得及び本譲渡を併せて「本取引」といいます。）を行うことを決定し、長野セントラルビルにつきま
しては本日譲渡を完了しましたのでお知らせいたします。
記
1． 本取得の概要
（1） 取得予定資産の名称 マーレ磯子ビル
（2） 物件番号（注 1） R-19
（3） 特定資産の種類 信託受益権
（4） 取得予定価格（注 2） 1,900 百万円
（5） 鑑定評価額 2,100 百万円
（6） 取得先 後記「6．取得先の概要」をご参照ください。
（7） 媒介の有無 後記「7．媒介の概要」をご参照ください。
（8） 売買契約締結日 2021 年 10 月 20 日
（9） 取得予定日 2021 年 11 月 25 日
（10）決済方法及び取得資金 売買契約締結日に手元資金により手付金として取得予定価格の
10%相当額を、取得予定日に譲渡（予定）資産の売却代金の一部に
より残代金である取得予定価格の 90%相当額を支払い予定
（注 1）「物件番号」は、オフィスについては O、住宅については R、ホテルについては H、商業施設・その他につ
いては C と分類し番号を付しています。以下同じです。
（注 2）「取得予定価格」は、取得予定資産の信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並
びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じで
す。
2． 本譲渡の概要
（1） 譲渡予定資産の名称 サムティ新大阪センタービル
（2） 物件番号 O-06
（3） 特定資産の種類 信託受益権
（4） 譲渡予定価格（注 1） 4,000 百万円
（5） 帳簿価額（注 2） 3,406 百万円
（6） 譲渡予定価格と帳簿価 593 百万円
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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額の差額（注 3）
（7） 譲渡先 後記「8．譲渡先の概要」をご参照ください。
（8） 媒介の有無 あり(注 4)
（9） 売買契約締結日 2021 年 10 月 20 日
（10）譲渡予定日 2021 年 11 月 19 日
（11）決済方法 引渡時一括
（1） 譲渡資産の名称 長野セントラルビル
（2） 物件番号 O-14
（3） 特定資産の種類 信託受益権
（4） 譲渡価格（注 1） 778 百万円
（5） 帳簿価額（注 2） 927 百万円
（6） 譲渡価格と帳簿価額の △149 百万円
差額（注 3）
（7） 譲渡先 後記「8．譲渡先の概要」をご参照ください。
（8） 媒介の有無 あり(注 4)
（9） 売買契約締結日 2021 年 10 月 20 日
（10）譲渡日 2021 年 10 月 20 日
（11）決済方法 引渡時一括
（注1） 「譲渡（予定）価格」は、譲渡（予定）資産の信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方
消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。 を、
） 百万円未満を切り捨てて記載しています。以下
同じです。
（注2） 「帳簿価額」は、2021 年 8 月期（第 7 期）末日時点の金額を、百万円未満を切り捨てて記載していま
す。
（注3） 「譲渡（予定）価格と帳簿価額の差額」は、2021 年 8 月期（第 7 期）末日時点の帳簿価額を用いて算
定した参考数値であり、実際の譲渡損益とは異なります。
（注4） 媒介者より名称等の開示について了承を得られていないため非開示とします。なお、当該媒介者は、
投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投
信法」といいます。
）に定める利害関係人等に該当しません。
3． 本取引の理由
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を目指すことを運用の
基本方針としております。加えて、中長期的な不動産市況、各物件の所在地域の将来性や資産価
値の変動予測、ポートフォリオの質の向上、安定性及び収益性の改善等の要因を総合的に勘案
し、投資主価値の最大化に資すると判断した場合には、資産の入替を行うこととしております。
取得予定資産は、本投資法人の投資対象資産に適合する資産であり、JR 根岸線「磯子」駅より
高架歩道橋を経由することによる最寄駅へのアクセスに優れた物件です。また、東京経済圏（東
京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。 ）の主要ターミナル駅のひとつである「横浜」駅
へのアクセスに優れ、安定した賃貸需要が見込める物件です。加えて、本物件は、本資産運用会
社による独自の情報ルートにより獲得した物件であり、本投資法人のポートフォリオの立地競争
力の改善及び収益の安定性に寄与するものとして取得を決定しました。
譲渡予定資産であるサムティ新大阪センタービルにつきましては、 新大阪エリアの中規模オフィ
スであり今後も安定した賃貸需要が見込めるものの、築年数が 30 年超経過しており、今後相応の
追加投資が必要となること及び譲渡先から鑑定評価額を上回る価格での購入の申出があったこと
を踏まえ譲渡することを決定いたしました。また、譲渡資産である長野セントラルビルにつきまし
ては、取得以降、コスト削減及びリーシング等を実施し一定の収益を確保してまいりましたが、ポ
ートフォリオの中で相対的に稼働率が低く、築年数が 25 年超経過しており、今後相応の追加投資
が必要になることから、帳簿価額を下回る価格ではあるものの、サムティ新大阪センタービルと同
じタイミングで譲渡することにより単純な譲渡損失の発生を回避できること、 今後より安定した収
益が期待できる物件に再投資することがポートフォリオ全体の質の向上につながり結果として投
資主利益の最大化に資すると判断したことから、譲渡することを決定しました。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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本譲渡に伴う売却代金については、取得予定資産及び将来の物件の取得資金に充当する予定です。
4． 取得予定資産の内容
取得予定資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
（1）「特定資産の概要」欄の記載について
・「取得予定年月日」は、取得予定資産の取得予定日を記載しています。
・「取得予定価格」は、取得予定資産の売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに
取得に要する諸費用を含みません。 ）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「信託受益権の概要」は、各物件について信託受託者又は信託受託者となる予定の者との間で締結
され、又は締結予定である信託契約の概要を記載しています。
・「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、調査業者が、物件の建物に関する建
物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改
正を含みます。以下「建築基準法」といいます。 ）等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査
等の建物状況評価を実施し、作成したエンジニアリング・レポートの概要を記載しています。当
該エンジニアリング・レポートの内容は、一定の時点におけるエンジニアリング・レポート作成
者の判断と意見に過ぎず、 その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。 また、
修繕費を算出する上で、物価の変動並びに消費税及び地方消費税は考慮されていません。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示が実施されていない物件は、登記簿上の
建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、土地を共有する場合にも、建物
の敷地全体に係る面積を記載しています。かかる面積は、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）第 8 条
第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率／容積率」は、建築基準法に基づき、用途地域等に応じて都市計画で定められる
建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）及び容積率の上限値（指定容積率） （複数ある場合にはそのい
ずれも）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由
により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、また、指定容積率は、敷地に接続する
道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、いずれも実際
に適用される建ぺい率及び容積率とは異なる場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、物件に関して本投資法人が保有する予定の権利の種類を記載して
います。
・建物の「構造・階数」及び「建築時期」は、特段の記載がない限り、登記簿上の表示に基づいて記
載しています。
・建物の「延床面積」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しな
い場合があります。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が取得予定資産について負担する担保がある場合、又は取得し
た後に負担することが予定されている担保がある場合に、その概要を記載しています。
・「PM 会社」は、本投資法人による取得予定資産の取得後、プロパティ・マネジメント業務委託契約
を締結する予定の会社を記載しています。
・「ML 会社」は、本投資法人による取得予定資産の取得後、賃料パス・スルー型のマスターリース契
約を締結する予定の会社を記載しています。
・「特記事項」は、本日現在において不動産及び信託受益権の権利関係や利用等で重要と考えられる
事項のほか、物件の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記
載しています。
（2）「賃貸借の概要」欄の記載について
・
「総賃貸面積」は、2021年8月31日現在において有効な取得予定資産に係る賃貸借契約書に表示され
ている賃貸面積を、小数第3位を切り捨てて記載しています。
・「賃貸可能面積」は、取得予定資産につき本投資法人が所有する予定である部分における賃貸が可
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を、記載し
ています。なお、賃貸可能面積が登記上の延床面積の合計を上回る場合があります。また、小数
第3位を切り捨てて記載しています。
・
「主要テナント」は、物件における主要なテナント（物件の総賃貸面積に対する賃貸面積が上位の
テナントをいいます。）を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていな
い場合、「非開示」と記載しています。物件種別が住宅で店舗部分を有している場合は店舗部分を
除く主要テナントを記載しています。
・「テナント数」は、2021 年 8 月 31 日現在において取得予定資産の賃借人であるテナント（パス・
スルー型のマスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナント）の合計数を記載して
います。
・
「総賃料収入」 2021年8月31日現在において有効な取得予定資産に係る賃貸借契約書に表示され
は、
た年間賃料又は月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯
部分の賃料は含みません。 ）を12倍することにより年換算して算出した金額（なお、かかる算出に
おいては、契約上規定される固定賃料に基づいて算出しています。 ）を記載しています。また、同
日時点のフリーレント又はレントホリデー（契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無料と
し又は賃料を減額する期間を設けることをいいます。 ）は考慮せず、賃貸借契約書に記載された年
間賃料又は月額賃料の額を基準として算出しています。
・
「敷金・保証金」は、2021年8月31日現在において有効な取得予定資産に係る賃貸借契約（同日現在
で入居済みのものに限ります。 ）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
・
「稼働率の推移」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第 2 位を四捨五
入して記載しています。2021 年 8 月 31 日現在から過去 5 年間の各年 8 月末時点の数値を記載し
ています。
物件番号
マーレ磯子ビル
R-19
特定資産の概要
デロイトトーマツPRS株式
特定資産の種類 信託受益権 調査業者
会社
取得予定年月日 2021年11月25日 調査年月日 2021年8月12日
取得予定価格 1,900,000,000円 建物状 緊急修繕費 －
信託設定日 2019年10月28日 況評価 短期修繕費 －
三井住友信託銀行株式 の概要
信託受益 信託受託者
会社 長期修繕費
権の概要 10,989千円
信託期間 (年平均額)
2030年11月30日
満了日
所在地 神奈川県横浜市磯子区 鉄筋コンクリート造陸屋
構造・階数
(住居表示) 森一丁目7番6号 根地下1階付9階建
敷地面積 991.73㎡ 建築時期 1997年6月
土地 用途地域 商業地域 建物 延床面積 3,100.08㎡
建ぺい率／
80％／400％ 種類 銀行・店舗・共同住宅
容積率
所有形態 所有権 所有形態 所有権
担保設定 PM会社 株式会社レーベントラスト
無し
の有無 ML会社 株式会社レーベントラスト
特記事項：
該当事項はありません。
賃貸借の概要
総賃貸面積 2,825.45㎡ 賃貸可能面積 2,825.45㎡
主要テナント 非開示 テナント数 2
総賃料収入 123百万円 敷金・保証金 132百万円
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
稼働率の推移
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0％
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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5． 譲渡（予定）資産の内容
譲渡（予定）資産の個別物件の概要は、以下のとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
・金額については、百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示が実施されていない物件は、登記簿上の建物所
在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・
「用途」は、譲渡（予定）資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途の分類に
応じて記載しています。
・
「テナント数」は、本日現在において譲渡（予定）資産の賃借人であるテナント（パス・スルー型
のマスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナント）の合計数を記載しています。
・
「総賃料収入」は、本日現在において有効な譲渡（予定）資産に係る賃貸借契約書に表示された年
間賃料又は月間賃料（貸室部分の賃料及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分
の賃料は含みません。 ）を 12 倍することにより年換算して算出した金額（なお、かかる算出にお
いては、契約上規定される固定賃料に基づいて算出しています。 ）を記載しています。また、同日
時点のフリーレント又はレントホリデー（契約開始時又は契約期間中に一定期間賃料を無料とし
又は賃料を減額する期間を設けることをいいます。 ）は考慮せず、賃貸借契約書に記載された年間
賃料又は月額賃料の額を基準として算出しています。
・
「敷金・保証金」は、本日現在において有効な譲渡（予定）資産に係る賃貸借契約（同日現在で入
居済みのものに限ります。 ）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。
・
「総賃貸面積」は、本日現在において有効な譲渡（予定）資産に係る賃貸借契約書に表示されてい
る賃貸面積を、小数第 3 位を切り捨てて記載しています。
・
「賃貸可能面積」は、譲渡（予定）資産につき賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図
面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積を、それぞれ記載しています。なお、賃貸可能面積が
登記上の延床面積の合計を上回る場合があります。また、小数第 3 位を切り捨てて記載していま
す。
・「稼働率の推移」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合について、小数第 2 位を四捨
五入し、直近 5 期の各決算期末時点（本投資法人の保有期間に限ります。 ）の数値を記載していま
す。
譲渡（予定）資産
譲渡予定資産の名 称 サムティ新大阪センタービル
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 株式会社りそな銀行
信 託 期 間 満 了 日 2028 年 7 月 31 日
所 有 形 態 所有権
所 在 地 大阪府大阪市淀川区西中島四丁目 3-24
用 途 オフィス
鑑 定 評 価 額 3,590 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 8 月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容
テ ナ ン ト の 総 数 7
総 賃 料 収 入 183 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 87 百万円
総 賃 貸 面 積 4,747.79 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 5,022.79 ㎡
2019 年 2020 年 2020 年 2021 年 2021 年
稼 働 率 の 推 移 8 月期末 2 月期末 8 月期末 2 月期末 8 月期末
97.8％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 94.5％
その他特筆すべき事項 該当なし
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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譲 渡 資 産 の 名 称 長野セントラルビル
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 満 了 日 2028 年 7 月 31 日
所 有 形 態 所有権
所 在 地 長野県長野市南千歳二丁目 12-1
用 途 オフィス
鑑 定 評 価 額 927 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 8 月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
賃 貸 借 の 内 容
テ ナ ン ト の 総 数 20
総 賃 料 収 入 72 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 55 百万円
総 賃 貸 面 積 2,320.49 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 2,619.93 ㎡
2019 年 2020 年 2020 年 2021 年 2021 年
稼 働 率 の 推 移 8 月期末 2 月期末 8 月期末 2 月期末 8 月期末
85.8％ 87.1％ 87.1％ 97.2％ 88.6％
その他特筆すべき事項 該当なし
6． 取得先の概要
マーレ磯子ビルの取得先は、国内の合同会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得られていな
いため、非開示としています。なお、取得先は、本日現在、投信法に定める利害関係人等、及び本
資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者のいずれにも該当しません。また、取得先
と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、
取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
7． 媒介の概要
R-19 マーレ磯子ビル
（１） 名称 東急リバブル株式会社
（２） 所在地 東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 太田 陽一
（４） 事業内容 不動産仲介業、新築販売受託業、不動産販売業 等
（５） 資本金 13億9,630万円
（６） 設立年月日 1972年3月10日
（７） 純資産 非開示（注）
（８） 総資産 非開示（注）
（９） 大株主及び持株比率 東急不動産ホールディングス株式会社（100%）
（10） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社の間には、記載すべき資本
資本関係
関係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社の間には、 記載すべき人的
人的関係
関係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社の間には、記載すべき取引
取引関係
関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、 本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当し
該当状況 ません。
（注）媒介先からの承諾が得られていないため、非開示としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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8． 譲渡先の概要
サムティ新大阪センタービル及び長野セントラルビルの譲渡先は、国内の特定目的会社及び株式
会社ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。なお、譲渡
先は、本日現在、投信法に定める利害関係人等、及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に定め
る利害関係者のいずれにも該当しません。また、譲渡先と本投資法人及び本資産運用会社との間に
は、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、譲渡先は本投資法人及び本資産運用会社
の関連当事者には該当しません。
9． フォワード・コミットメント等に関する事項
マーレ磯子ビルに係る取得予定日は売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した2021年11月25日で
あることから、マーレ磯子ビルに係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総
合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契
約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する
契約をいいます。）に該当します。
当該売買契約においては、一方当事者に当該売買契約の条項の重大な違反がある場合には、相手
方当事者は、相当な期間を定めて催告の上、売買契約を解除することができるものとされています。
また、売買契約が解除された場合には、違反当事者に対して違約金として売買代金（消費税及び地
方消費税相当額を除きます。）の20％相当額を請求することができるものとされています。本日現
在、本投資法人が保有する現預金、及び本投資法人のキャッシュ・フロー並びに本譲渡による譲渡
代金に鑑み、マーレ磯子ビルを取得するにあたっての懸念はないものと思料されることから、マー
レ磯子ビルの取得に関連して、本投資法人の財務及び分配金の支払い等に重大な影響を与える可能
性は低いものと考えています。
10． 今後の見通し
本取引による2022年2月期（2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8月期（2022年3月1日～
2022年8月31日）の運用状況の見通しについては、本日付「2022年2月期及び2022年8月期の運用状
況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
11． 鑑定評価書の概要
（1）取得予定資産
R-19 マーレ磯子ビル
鑑定評価書の概要
物件名称 マーレ磯子ビル
鑑定評価額 2,100,000,000円
鑑 定 評 価 機関 の
一般財団法人 日本不動産研究所
名称
価格時点 2021年9月1日
内容
項目 概要等
（単位：千円）
収益価格 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格は
2,100,000 ともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関
連づけ、収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による収益価
2,140,000
格
(1)運営収益 123,084 貸室及び駐車場につき、現行賃貸借契約に基づく平均
① 可能総収益 賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想定した
場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人
の属性等を基に、中長期安定的に収受可能な賃料等の
123,516
単価水準を査定の上、これに基づく貸室賃料収入及び
共益費収入を計上。水道光熱費及び看板等その他収入
については過年度実績額や現行の使用料に基づき計
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
7
上
② 空室等損失等 各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代
替競争等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給
432 動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向
をもとに、中長期安定的な稼働率水準を別表のとおり
査定し、当該稼働率水準を前提に、空室等損失を計上
(2)運営費用 17,481
a.維持管理費 清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理
6,625 費については、過年度実績額及び類似不動産の維持管
理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上
b.水道光熱費 過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮の
1,300
うえ計上
c.修繕費 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不
3,300 動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上
d.PMフィー PM業者との契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類
600 似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上
e. テ ナ ン ト 募 集 費 新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広
用等 97 告宣伝等に要する費用等について、賃借人の想定回転
期間をもとに査定した年平均額を計上
f.公租公課 公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置の
4,768
内容等を勘案し、税額を査定し計上
g.損害保険料 489 対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上
h.その他費用 302 通信費等をその他費用として計上
(3)運営純収益 105,603
(4)一時金の運用益 現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに
中長期的に安定した敷金月数を別表のとおり査定し、
これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて
2,643
一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金
運用上、適正と考えられる運用利回りは、運用及び調
達双方の金利水準等を勘案して1.0％と査定
(5)資本的支出 建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定
期に発生するものであるが、ここでは今後見込まれる
支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不
7,700
動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニ
アリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等
を勘案のうえ査定
純収益 100,546
還元利回り 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
4.7％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の
動向等を総合的に勘案の上で査定
DCF法による収益価格 2,060,000
割引率 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個
4.5％
別性等を総合的に勘案の上で査定
最終還元利回り 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
4.9％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の
動向等を総合的に勘案の上で査定
積算価格 1,390,000
土地比率 65.3％
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
8
建物比率 34.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定 該当事項なし
評価に当たって留意した事項
（2）譲渡（予定）資産
鑑定評価書の概要
物件名称 サムティ新大阪センタービル
鑑定評価額 3,590,000,000円
鑑 定 評 価 機関 の
大和不動産鑑定株式会社
名称
価格時点 2021年8月31日
内容
項目 概要等
(単位：千円)
収益価格 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に
乖離があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法
3,590,000
による収益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両
価格を関連づけ、収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による収益価格 3,700,000
(1)運営収益 240,499 貸室及び駐車場につき、現行契約の賃料水準、同一需
① 可能総収益 要圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその
動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の
上、対象不動産の標準化した想定賃料・共益費賃料を
250,745
計上。水道光熱費、アンテナ使用料、自動販売機等そ
の他収入については過年度実績額や現行の収入等に基
づき計上
② 空室等損失等 対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な
空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、
10,246
中長期に安定的であると認められる賃料・共益費・水
道光熱費・駐車場収入に対する空室率を査定し、計上
(2)運営費用 65,715
a.維持管理費 12,600 建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断し、契
約額等に基づき、類似不動産の維持管理費の水準によ
る検証を行い、計上
b.水道光熱費 19,690 過年度実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水
準による検証を行い、計上
c.修繕費 4,664 類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニ
アリング・レポートの年平均修繕費を妥当と判断し、
計上
d.PMフィー 3,324 類似不動産の料率等に基づき、計上
e.テナント募集費用 1,576 貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分
等 に、過年度実績額を参考に、類似不動産の水準に基づ
き査定したテナント募集費用等を考慮の上、計上
f.公租公課 20,727 公租公課関係資料に基づき計上
g.損害保険料 491 損害保険料の実績額について、類似不動産の損害保険
料の水準による検証を行い、計上
h.その他費用 2,644 雑費等その他物件運営費用を計上
(3)運営純収益 174,784
(4)一時金の運用益 一時金運用実態等について運用的側面と調達的側面
1,534 双方の観点から総合的に勘案の上運用利回りを1.0％
と査定
(5)資本的支出 類似不動産の更新費の水準による検証からエンジニ
17,188
アリング・レポートの年平均更新費を妥当と判断し、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
9
CMフィーを考慮の上、計上
純収益 159,131
還元利回り 最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回り
を基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレー
ド、築年数、設備水準等の建物条件並びに現行賃料の
4.30％ 市場賃料に対する水準、権利関係、契約条件等のその
他の条件によるスプレッドを加減し、さらに同一需給
圏におけるJ-REIT物件等の鑑定評価における還元利
回り等を参考に査定
DCF法による収益価格 3,540,000
割引率 類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動
4.10％ 産の個別性を加味して求める方法を併用の上、投資家
に対するヒアリング等も参考にして査定
最終還元利回り 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
4.50％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の
動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 2,750,000
土地比率 83.10％
建物比率 16.90％
鑑定評価書の概要
物件名称 長野セントラルビル
鑑定評価額 927,000,000円
鑑 定 評 価 機関 の
大和不動産鑑定株式会社
名称
価格時点 2021年8月31日
内容
項目 概要等
(単位：千円)
収益価格 直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格に
乖離があったが、将来の純収益の変動を用いるDCF法
927,000
による収益価格がより説得力が高いと判断しつつ、両
価格を関連づけ、収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による収益価格 930,000
(1)運営収益 94,348 貸室及び駐車場につき、現行契約の賃料水準、同一需
③ 可能総収益 要圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその
動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案の
102,038 上、対象不動産の標準化した想定賃料・共益費賃料を
計上。水道光熱費及び、自動販売機等収入については
過年度実績額や現行の収入等に基づき計上
④ 空室等損失等 対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な
空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考慮して、
7,691
中長期に安定的であると認められる賃料・共益費・水
道光熱費・駐車場収入に対する空室率を査定し、計上
(2)運営費用 33,457
a.維持管理費 10,527 建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断し、契
約額に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による
検証を行った上、計上
b.水道光熱費 7,200 過年度実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水
準による検証を行い、空室率を考慮の上計上
c.修繕費 2,764 類似不動産の修繕費の水準による検証からエンジニ
アリング・レポートの12年間年平均修繕費を妥当と判
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
10
断し、計上
d.PMフィー 2,839 類似不動産の料率等に基づき、計上
e.テナント募集費用 516 貸室及び駐車場について、想定入替率を適用した場合
等 の入替部分に、類似不動産の水準に基づき査定したテ
ナント募集費用等を空室率を考慮の上、計上
f.公租公課 9,085 公租公課関係資料に基づき計上
g.損害保険料 339 損害保険料の実績額について、類似不動産の損害保険
料の水準による検証を行い、計上
h.その他費用 189 過年度実績額を参考に、管理雑費等のその他物件運営
費用を計上
(3)運営純収益 60,890
(4)一時金の運用益 一時金運用実態等について運用的側面と調達的側面
472 双方の観点から総合的に勘案の上運用利回りを1.0％
と査定
(5)資本的支出 エンジニアリング・レポートの年平均更新費に基づき
8,376
査定の上、計上
純収益 52,986
還元利回り 最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回り
を基準とし、対象不動産の立地条件及び建物グレー
ド、築年数、設備水準等の建物条件並びに現行賃料の
5.70％ 市場賃料に対する水準、権利関係、契約条件等のその
他の条件によるスプレッドを加減し、さらに他の地域
のJ-REIT物件等の鑑定評価における還元利回り等を
参考に査定
DCF法による収益価格 925,000
割引率 類似不動産の評価事例及び金融資産の利回りに不動
5.50％ 産の個別性を加味して求める方法を併用の上、投資家
に対するヒアリング等も参考にして査定
最終還元利回り 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
5.90％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の
動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 537,000
土地比率 32.50％
建物比率 67.50％
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://takara-reit.co.jp
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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＜添付資料＞
参考資料 1 本取引後のポートフォリオ一覧(2021 年 11 月 25 日(予定))
参考資料 2 取得予定資産の周辺地図・外観写真
参考資料1 本取引後のポートフォリオ一覧(2021年11月25日(予定))
取得（予定）
投資比率 鑑定評価額
分 物件 価格
物件名称 所在地 （％） （百万円）
類 番号 （百万円）
(注2) (注3)
(注1)
O-01 NTビル 東京都品川区 12,350 11.2 13,000
東池袋セントラル
O-02 東京都豊島区 9,780 8.8 10,500
プレイス
名古屋センター
O-03 愛知県名古屋市 4,870 4.4 5,020
プラザビル
O-05 大宮NSDビル 埼玉県さいたま市 3,493 3.2 3,960
O-07 博多祗園ビル 福岡県福岡市 2,500 2.3 2,850
O-08 中央博労町ビル 大阪府大阪市 1,485 1.3 1,950
オ O-09 L.Biz神保町 東京都千代田区 1,006 0.9 1,140
フ O-10 心斎橋ビル 大阪府大阪市 772 0.7 777
ィ
ス O-11 L.Biz仙台 宮城県仙台市 1,680 1.5 1,840
O-12 仙台日興ビル 宮城県仙台市 1,740 1.6 1,800
O-17 山形駅前通ビル 山形県山形市 600 0.5 634
O-18 赤坂川瀬ビル 東京都港区 690 0.6 751
O-19 代々木一丁目ビル 東京都渋谷区 1,850 1.7 2,040
O-20 川越ウエストビル 埼玉県川越市 2,600 2.3 2,740
O-21 博多冷泉町ビル 福岡県福岡市 2,700 2.4 2,810
小計 － 48,117 43.5 51,812
R-01 アマーレ東海通 愛知県名古屋市 1,100 1.0 1,220
R-02 ドーミー浮間舟渡 東京都板橋区 1,080 1.0 1,130
ベネフィス博多南
R-03 福岡県福岡市 1,032 0.9 1,140
グランスウィート
R-04 ラグゼナ東高円寺 東京都杉並区 1,060 1.0 1,120
R-06 ジェイシティ八丁堀 広島県広島市 1,200 1.1 1,280
R-07 ラグゼナ平和台 東京都練馬区 3,910 3.5 4,410
R-08 ラグゼナ勝どき 東京都中央区 1,120 1.0 1,290
住
宅 R-09 ラグゼナ本厚木 神奈川県厚木市 705 0.6 761
R-10 ラグゼナ門真 大阪府門真市 2,000 1.8 2,140
R-11 ラグゼナ戸田公園 埼玉県戸田市 910 0.8 978
R-12 ラグゼナ戸田公園Ⅱ 埼玉県戸田市 1,200 1.1 1,240
R-13 ラグゼナ秋葉原 東京都台東区 2,300 2.1 2,440
フィオレ・レジデンス
R-14 大阪府堺市 560 0.5 591
出島海岸通
R-15 ラグゼナ武蔵新城 神奈川県川崎市 1,900 1.7 1,970
R-16 ラグゼナ流山 千葉県流山市 2,840 2.6 3,000
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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おおたかの森
R-17 PRIME SQUARE 千葉県船橋市 620 0.6 718
ウインベルコーラス
R-18 東京都多摩市 730 0.7 828
聖蹟桜ヶ丘
R-19 マーレ磯子ビル 神奈川県横浜市 1,900 1.7 2,100
小計 － 26,167 23.6 28,356
H-01 ドーミーイン松山 愛媛県松山市 2,427 2.2 2,550
ホテルサンシャイン
H-02 栃木県宇都宮市 2,000 1.8 2,080
宇都宮
H-03 ドーミーイン盛岡 岩手県盛岡市 2,520 2.3 2,570
ACCESS by LOISIR
H-04 愛知県名古屋市 2,500 2.3 2,190
HOTEL Nagoya
小計 － 9,447 8.5 9,390
C-01 プリオ大名Ⅱ 福岡県福岡市 980 0.9 1,120
コープさっぽろ
C-02 北海道旭川市 1,036 0.9 1,110
春光店
C-03 TA湘南鵠沼海岸 神奈川県藤沢市 500 0.5 570
家電住まいる館
C-05 愛媛県松山市 4,030 3.6 4,410
YAMADA松山問屋町店
家電住まいる館
C-06 YAMADA神戸垂水店 兵庫県神戸市 4,227 3.8 4,360
（底地）
イオンスタイル尾道
C-07 広島県尾道市 900 0.8 1,040
(底地)
ビッグモーター札幌
C-08 北海道札幌市 1,610 1.5 1,790
清田店(底地)
DCMダイキ尾道店
C-09 広島県尾道市 1,170 1.1 1,240
(底地)
C-10 カインズ大宮店 埼玉県さいたま市 2,520 2.3 2,580
C-11 アピタ名古屋南店 愛知県名古屋市 7,800 7.0 8,240
(仮称)ビッグモータ
C-12 埼玉県鴻巣市 2,150 1.9 2,260
ー鴻巣店(底地)
小計 － 26,923 24.3 28,720
合計 － 110,654 100.0 118,278
（注1） 「取得（予定）価格」は、各資産につき売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に
要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各資産の取得
（予定）価格の合計額が「合計」欄及び「小計」欄に記載の金額と一致しない場合があります。
（注2） 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各資産の取得（予定）価格の割合を、小数第2位を
四捨五入して記載しています。したがって、各資産の投資比率の割合の合計が「合計」欄及び「小計」欄
に記載の比率と一致しない場合があります。
（注3） 「鑑定評価額」は、取得予定資産については2021年9月1日を、川越ウエストビル、博多冷泉町ビル、ラグ
ゼナ戸田公園、ラグゼナ戸田公園Ⅱ、ラグゼナ秋葉原、フィオレ・レジデンス出島海岸通、ラグゼナ武蔵
新城、ラグゼナ流山おおたかの森、PRIME SQUARE、ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘、アピタ名古屋南店、
(仮称)ビッグモーター鴻巣店(底地)については2021年6月30日を、それ以外の資産については2021年8月31
日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を、それぞれ記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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参考資料2 取得予定資産の周辺地図・外観写真
R-19 マーレ磯子ビル
＜地図＞
＜外観＞
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。
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