2021年8月期（第7期）
決算説明資料
証券コード：3492
証券コード：3492
目次
投資口価格の推移と当期（第7期）における主なイベント 3
Executive Summary 4
Ⅰ．公募増資の概要と実施2021年2月期（第6期）概要 Ⅲ．2022年2月期（第8期）・2022年8月期（第9期）運用戦略
公募増資ハイライト 6 2022年2月期（第8期）/2022年8月期（第9期）業績予想 31
取得物件サマリー（第7期中取得物件及び公募増資による 取得済物件 32
7
取得）
公募増資による新規取得物件（第8期）（1） 33
新規取得資産の特徴 8
公募増資による新規取得物件（第8期）（2） 34
ポートフォリオサマリー 9
ポートフォリオの質の向上（1） 10 公募増資による新規取得物件（第8期）（3） 35
ポートフォリオの質の向上（2） 11 公募増資による新規取得物件（第8期）（4） 36
財務基盤の拡充 12 公募増資による新規取得物件（第8期）（5） 37
公募増資による新規取得物件（第8期）（6） 38
Ⅱ．2021年8月期（第7期）概要
今後の成長戦略 39
2021年8月期（第7期）決算ハイライト 14
バランスシートの推移 15 外部成長戦略 -パイプライン- 40
期中運用実績 物件売却～資産入替と分配金の安定化 16 財務戦略 41
物件売却益の内部留保 17 中期分配金目標の進捗状況 42
期中運用実績 - ポートフォリオ - 18
期中運用実績 - オフィス - 19 Ⅳ．Appendix
期中運用実績 - 住宅 - 20
個別物件の稼働率 44
期中運用実績 – ホテル - 21
不動産鑑定評価の概要 46
期中運用実績 – 商業施設 - 22
期中運用実績 -コスト削減- / - 新型コロナウイルスへの 貸借対照表 48
23
対応 - 損益計算書／キャッシュ・フロー計算書 49
1口当たり分配金の推移 24 個別物件収支状況 50
1口当たりNAVの推移 25
各種指標 58
財務の状況 26
投資主構成 27 資産運用会社の概要 59
ESGへの取組み 28
2
投資口価格の推移と当期（第7期）における主なイベント
（円） （ポイント ）
135,000 ７ 2,200
130,000
125,000 4 2,100
120,000 2019年9月公募価格 117,000円
2
115,000 2,000
９
110,000 ８
105,000 ６
タカラレーベン不動産投資法人 5 1,900
100,000 上場時公募価格 96,000円 投資口価格（左軸） 3
95,000
1 1,800
90,000
85,000
80,000 1,700
東証REIT指数
75,000 （右軸）
70,000 1,600
65,000
60,000 1,500
2020/9/1 2020/10/25 2020/12/18 2021/2/10 2021/4/5 2021/5/29 2021/7/22 2021/9/14
1 2 5 2021年4月13日 7 2021年6月29日（JCR） 9
2021年2月22日 2021年3月12日 3 2021年3月22日 2021年8月13日
2物件取得 DBJ Green Building 2物件取得に関する開示 物件取得に関する開示 格付見通しの変更 公募増資を発表し調達資金及び
1物件売却に関する開示 認証の取得 4 （R&I）発行体格付の取得 銀行借入による12物件取得を開示
ラグゼナ門真の取得開示 JCRの長期発行体格付
A‐（安定的）からA‐（ポジ
代々木一丁目ビル取 東池袋セントラルプ ビッグモーター札幌清田店 川越ウエストビル
ティブ）に見通し変更
得を開示（2021/4/30 レイス についてDBJ （底地）取得を開示 （2021/5/19 博多冷泉町ビル
取得完了） Green Building 認証 取得完了） 8 ラグゼナ戸田公園
ＤＣＭダイキ尾道店（底地）取
202１年7月1日
イオンスタイル尾道 を取得 ラグゼナ戸田公園Ⅱ
得を開示（2021/4/1取得完了） 物件取得に関する開示
（底地）取得を開示 ラグゼナ秋葉原
（2021/3/1取得完了） カインズ大宮店の取得を フィオレ・レジデンス出島海岸通
ラグゼナ門真 開示 ラグゼナ武蔵新城
Aｌmost Blueの譲渡を ラグゼナ流山おおたかの森
開示（2021/2/26に準
6 2021年6月25日 PRIME SQUARE
ビッグモーター札幌 1物件売却 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘
共有持分30％、3/19に 清田店（底地）
DCMダイキ尾道店
（底地） アピタ名古屋南店
準共有持分70％譲渡 アルファスペース都立
完了） （仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）
十分な「環境・社会への配 R&Iより発行体格付 A‐ 大の譲渡を開示
（以上2021/9/2取得完了）
慮」がなされた建物 （安定的）を取得 （2021/7/15/譲渡完了）
カインズ大宮店
3
Executive Summary
■第7期 期初目標 ■第7期 実績
1. 分配金 1. 分配金
1口当たり 3,100円 1口当たり 3,156
円 （対期初予想 ＋ 56円）
物件売却益を計上（一部内部留保）
2. 外部成長 2. 外部成長
ポートフォリオの質の向上、安定性の向上 中長期的な安定収益が見込める６物件を取得する一方で、都
心に所在する２物件を今後の内部成長余力と譲渡益実現との
手元資金の有効活用による物件の取得
比較検討の結果、投資主価値の最大化に資すると判断し譲渡
ブリッジビークルからの優先交渉権付与による取得機会の確 を決定
保
第7期中取得の6物件と第8期の公募増資による取得12物件、
タカラレーベンからのスポンサーパイプラインによる取得機会 合計18物件のうち11物件がスポンサーであるタカラレーベンか
の確保 らの取得であり、スポンサーパイプラインを活用
3. 内部成長 3. 内部成長
5月10日にAccess by LOISIR HOTEL Nagoyaの営業を開始
物件管理仕様見直し・電力供給元の切替等による固定費用
の削減 8月単月で稼働率50%超まで稼働回復
物件競争力向上のための資本的支出の実施 コスト削減（年額635千円）及び管理水準の向上を企図し、
PM会社の変更を実施（仙台日興ビル）
4. 財務戦略 4. 財務戦略
総額100億円のリファイナンスについて借入年限の一部長期
借入年限の長期化・分散化によるリファイナンスリスクの
化・分散化を行い、また金利についても固定化することで金利
低減
変動リスクを回避（2021年7月30日）
金利固定化による金利変動リスクへの対応 発行体格付の取得及び見直し
資金調達手段の多様化 R&Iから A⁻ （安定的）取得（2021年3月22日）
JCRから A⁻ （安定的）→から A⁻ （ポジティブ） へ変更
（2021年6月29日） 4
Ⅰ．公募増資の概要と実施後の効果
公募増資ハイライト
所有者別投資口数 ■調達資金の使途
オファリング形態 国内募集 公募で調達した資金、借入金、物件売却収入等によ
発行投資口数 112,500口 る自己資金とを合わせて物件取得資金へ充当
払込日 2021年9月1日
発行価格 1口当たり112,417円 <資金調達> <資金使途>
発行価額 1口当たり108,381円
発行価額総額 12,192百万円
資金使途 物件取得資金に充当
公募増資による調達資金
121億円
オファリングによる物件取得の効果
ポートフォリオの分散化
IPO時 商業施設・その他3%
オフィス 住居 ホテル
81% 9% 7%
今回PO後 借入金
オフィス 住居 商業施設・その他 139億円
22% 8%
ホテル
24%
46%
ポートフォリオ平均築年数の若返り
IPO時
25.3年 平均築年数 の低下 19.7年 一部自己資金充当 12物件取得
（取得価格総額263億円）
6
取得物件サマリー（第7期中取得及び公募増資による取得）
メインスポンサーであるタカラレーベンが開発した築浅の物件を中心に、投資主価値を向上させる物件を取得
タカラレーベンからの取得物件
新規取得資産一覧 取得価格合計 平均築年数
（IS3号（注1）からの取得も含む）
公募増資による取得資産
オフィス オフィス 住宅 364億円 11物件（18物件中） 12.4年
鑑定評価額合計 平均償却後鑑定NOI利回り 平均賃貸借契約期間
川越ウエストビル 博多冷泉町ビル ラグゼナ戸田公園
住宅 住宅 住宅
386億円 4.1% 14.5年
ラグゼナ戸田公園Ⅱ ラグゼナ秋葉原 フィオレ・レジデンス
出島海岸通 アセット 鑑定NOI利回り/
物件No. 物件名 取得価格
住宅 住宅 住宅 タイプ 償却後鑑定NOI利回り
O-20 川越ウエストビル 2,600百万円 オフィス 5.0% / 4.4%
O-21 博多冷泉町ビル 2,700百万円 オフィス 4.2% / 3.4%
ラグゼナ流山
ラグゼナ武蔵新城 PRIME SQUARE R-11 ラグゼナ戸田公園 910百万円 住宅 4.6% / 3.4%
おおたかの森
住宅 商業施設 商業施設
R-12 ラグゼナ戸田公園Ⅱ 1,200百万円 住宅 4.5% / 3.4%
取
第 得 R-13 ラグゼナ秋葉原 2,300百万円 住宅 3.8% / 3.2%
済 R-14 フィオレ・レジデンス出島海岸通 560百万円 住宅 5.4% / 4.2%
8 資
期
ウインベルコーラス R-15 ラグゼナ武蔵新城 1,900百万円 住宅 4.5% / 3.6%
アピタ名古屋南店 （仮称）ビッグモーター 産
聖蹟桜ヶ丘 鴻巣店（底地） R-16 ラグゼナ流山おおたかの森 2,840百万円 住宅 4.8% / 3.7%
第7期中取得済資産 R-17 PRIME SQUARE 620百万円 住宅 5.3% / 4.3%
オフィス 住宅 商業施設 R-18 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘 730百万円 住宅 5.7% / 4.8%
C-11 アピタ名古屋南店 7,800百万円 商業施設 5.2% / 4.6%
C-12 （仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地） 2,150百万円 商業施設 4.5% / 4.5%
ラグゼナ門真 イオンスタイル尾道 O-19 代々木一丁目ビル 1,850百万円 オフィス 4.0% / 3.7%
代々木一丁目ビル 取
（底地） 第 R-10 ラグゼナ門真 2,000百万円 住宅 4.8% / 3.4%
商業施設 商業施設 商業施設 得
7 済
期 資 C-07 イオンスタイル尾道（底地） 900百万円 商業施設 5.3% / 5.3%
中 産 C-08 ビッグモーター札幌清田店（底地） 1,610百万円 商業施設 4.6% / 4.6%
C-09 DCMダイキ尾道店（底地） 1,170百万円 商業施設 5.5% / 5.5%
ビッグモーター ＤＣＭダイキ尾道店 カインズ大宮店
札幌清田店（底地） （底地） C-10 カインズ大宮店 2,520百万円 商業施設 5.0% / 4.2%
（注1）「IS3号」とは合同会社アイランドシップ3号をいいます。タカラレーベンが組成したブリッジファンド（将来的に本投資法人が取得することを前提に不動産等を保有する私募ファンド）であるため、IS3号からの
取得物件はタカラレーベンからの取得物件に含めています。本資料において、同様のスキームにより取得した物件についても同様にタカラレーベンからの物件取得に含めています。
（注）2021年8月13日の投資口発行決議時に公表の試算数値に基づき記載しています 7
新規取得資産の特徴
タカラレーベン開発物件を中心に第7期・第8期に新規18物件（取得価格合計364億円）を取得
コロナ禍でも底堅い需要のある住宅 / 生活密着型商業施設に加え、信用力の高いテナントが入居する商業施設の底地
を取得
新規取得資産の取得先割合（物件数ベース）
本資産運用会社
独自のソーシング
不動産総合ディベロッパーである
本資産運用 メインスポンサーから取得した物件
7物件
会社独自の
（うち6件は2019年以降竣工の築浅物件）
ソーシング
成約物件： 38.9% 本取組みにて
タカラレーベン タカラレーベン及びIS3号から
及びIS3号
61.1%
取得する物件： 11物件
新規取得資産のアセットタイプ割合（取得（予定）価格ベース）
アフターコロナを 外部環境の変化に
見据えた成長 耐性のある物件
アフターコロナを見据え、
オフィス
オフィス・商業施設も継続取得 新規取得資産の約52.0%が
19.7% 住宅 住宅 / 底地を中心とした
35.9% 安定的なアセット
長期的かつ安定的な収益確保を目指した
好立地のオフィスビルを取得、信用力の高い 商業施設
テナントによる長期に亘る運営が期待できる 28.4% オフィス中心のポートフォリオから
底地
商業施設を取得 分散の効いたポートフォリオへ
16.0%
8
ポートフォリオサマリー
資産規模は1,000億円を突破し1,131億円へ拡大
公募増資による取組みを通じて、平均築年数を改善させることでポートフォリオの質を向上させ、投資主価値を向上
第７期末実績と公募増資による取組み
第6期末 公募増資後
（2021年2月末） 第7期末 （2021年9月2日）
公募増資による取得資産
（2021年8月末）
物件数（物件） 33 37 12 49
取得価格合計
（億円）
818 867 263 1,131
鑑定評価額合計（億円） 877 928 278 1,206
含み益（億円）（注1） 52 54 15 69
平均償却後
NOI利回り（%）（注2）
4.2 4.0 4.1 4.0
平均稼働率（%）（注3） 96.6 98.0 97.3 98.1
平均築年数（年） 22.2 22.1 12.4 19.8
鑑定LTV（%） 49.5 46.7 47.5
1口当たりNAV（円）（注1） 109,202 109,764 111,832
1口当たり純資産（円） 100,853 101,156 102,570
（注1）6期、7期の含み益は鑑定評価額-期末帳簿価格で計算し、公募増資による取得物件の含み益は鑑定評価額－取得価格で算出しています
（注2）6期末、7期末については期末時点保有物件の償却着利回りを記載しています。また公募増資による取得物件は鑑定評価書に基づく数値で算出した数値を記載しています
（注3）公募増資後の平均稼働率は公募増資による物件取得後の9月末時点の稼働率を記載しています。
9
ポートフォリオの質の向上（1）
資産入替戦略による継続的なポートフォリオの安定性向上
資産規模1,500億円へ向け、「安定性」を重視したポートフォリオ構築を軸に資産規模を着実に拡大
上場時（2018年8月期末） 公募増資前（2020年8月期末） 公募増資後 特徴
1.6% 1.5%
4.2%
6.9% 8.6%
9.4% 11.3% 19.6%
住宅や生活密着型商業施設の比率向
アセットタイプ別分散 10.9%
46.4%
55.7% 8.4% 上を通じて、安定的なキャッシュフロー
（取得価格ベース）
13.6% の創出を企図
80.6% 21.5%
オフィス 住宅 ホテル 生活密着型商業施設 非日常型・コト消費型商業施設
22.9% 24.5% 19.3% 本投資法人がコアエリアと定める四大
6.4%
経済圏は、日本のGDPの約61%を占
7.0% 52.0% 49.2% 48.9%
地域別分散 5.2% める
11.0%
（取得価格ベース） 8.9% 11.4% 引き続き安定的な経済状況が予想さ
9.3% 9.7% 14.4%
れる四大経済圏を中心に地域別分散
を図る
東京経済圏（注6） 名古屋経済圏（注6） 大阪経済圏（注6） 福岡経済圏（注6） その他地域（注6）
37.0% タカラレーベン（IS3号を含む）からの物
44.4% 44.9%
件取得を強化
タカラレーベンからの取得件数 55.1%
55.6% 本取組み後のタカラレーベンからの取
（物件数ベース） 63.0% 得物件比率は55.1%と、ポートフォリオ
の過半数を占める
タカラレーベンからの取得件数 その他
テナント数（テナント） 497 697 967 本投資法人の安定的なポートフォリオ
により、平均稼働率への新型コロナウ
イルス感染症による影響は限定的
平均稼働率（%） 96.3 98.1 97.7
テナント数の増加、平均築年数の若返
りを継続的に図り、安定性の向上を目
指す
平均築年数（年） 25.3 21.9 19.7
（注）2021年8月13日の投資口発行決議時に公表の試算数値に基づき記載しています 10
ポートフォリオの質の向上（2）
それぞれの指標でポートフォリオの質の向上を実現
1口当たりNAV 平均築年数 平均賃貸借契約期間
機動的な資産入替によって着実な 盛岡・郡山・宇都宮の築古物件を売却し、メイ 長期の契約期間が残存するテナントが入居している
1口当たりNAVの向上を実現 ンスポンサーであるタカラレーベンが開発した 底地の組入れなど賃貸借契約の長期化により、厳
新築物件等を取得することで築年数が改善 しいコロナ禍においても収益の安定性の向上を実現
年平均成長率4.1% 上場来5.6年の若返り 上場来7.1年の長期化
（円） （年） （年）
120,000 30 12
11.4年
114,379円
25.3年
25 10
111,103円
110,000 21.9年
19.7年
20 8 7.6年
101,345円
100,000 15 6
4.3年
10 4
90,000
5 2
80,000
0 0 0
上場時 （注2）
上場時 本取組み前
公募増資前 本取組み後
公募増資後 上場時
上場時 本取組み前
公募増資前 本取組み後
公募増資後 上場時
上場時 本取組み前
公募増資前 本取組み後
公募増資後
(2018年8月期末) （2020年8月期末）
（2018年8月期末） （2020年8月期末） （見込み）
（見込み） (2018年8月期末) （2020年8月期末）
（2018年8月期末） （2020年8月期末） （予定） (2018年8月期末) （2020年8月期末）
（2018年8月期末） （2020年8月期末） （予定）
（注）2021年8月13日の投資口発行決議時に公表の試算数値に基づき記載しています 11
財務基盤の拡充
借入先金融機関の拡大
借入先金融機関が5行増加し合計21行となり調達基盤を拡充
第7期末借入先 増資後借入先
借入総額57,300百万円
借入総額43,400百万円
三井住友銀行 みずほ銀行 新生銀行 三井住友信託銀行
三井住友銀行 みずほ銀行 新生銀行 三井住友信託銀行 あおぞら銀行 りそな銀行 西日本シティ銀行 みなと銀行
あおぞら銀行 りそな銀行 西日本シティ銀行 みなと銀行 朝日信用金庫 広島銀行 第四北越銀行 福岡銀行
朝日信用金庫 広島銀行 第四北越銀行 福岡銀行 伊予銀行 紀陽銀行 足利銀行 栃木銀行
伊予銀行 紀陽銀行 足利銀行 栃木銀行 横浜銀行 七十七銀行 関西みらい 愛知銀行
千葉銀行
返済期限の長期分散化
第7期のリファイナンスは返済期限を第13期と第17期に長期分散化し、増資時新規借入は返済期限を更に分散化
（ 百万円 ） 実行前（第6期末） 増資時借入実行後
11,000
11,000 ７期リファイナンスで長期分散化
10,000
10,000
9,000
9,000
8,000
8,000
7,000
7,000
6,000
6,000
5,000
5,000
第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
増資時新規借り入れ
12
Ⅱ．2021年8月期（第7期）概要
2021年8月期（第7期）決算ハイライト
（単位：百万円）
当期純利益変動（第7期期初予想 vs 第7期実績） （単位：百万円）
第7期予想実績対比 期初予想 実績 差異 主な要因
運用日数 184日 184日 － －
+40 売却益の増加（予想416→実績457）
営業収益（百万円） 2,979 3,061 +82 +23 新規取得物件の営業収益
+19 その他
+82 営業収益増
営業利益（百万円） 1,787 1,843 +56 ▲29 賃貸事業費用の増加（リーシング費用等）
+2 その他
+56 営業利益増
経常利益（百万円） 1,562 1,621 +58
+1 保険金収入
+58 経常利益増
当期純利益（百万円） 1,517 1,563 +46
▲11 法人税等の増加
+46 当期純利益増
分配金総額（百万円） 1,433 1,459 +25
▲21 内部留保増
1口当たり分配金（利益超過分
3,100 3,156 - 発行済投資口総数：462,500口
配金含む）(円)
前期対比 第6期 第7期 差異 主な要因
運用日数 181日 184日 +3日 － 当期純利益変動（第6期実績 vs 第7期実績）
（単位：百万円）
+271 物件売却益の増加（6期186 7期457）
▲208 売却物件による期中収益減少
営業収益（百万円） 2,874 3,061 +187 +182 物件取得による期中収益
▲55 既存物件の減収(ACCESS、心斎橋、中央博労町他）
▲2 その他
+187 営業収益増
+69 物件売却による費用減少
▲19 物件取得による費用増加
営業利益（百万円） 1,702 1,843 +141
▲34 ホテルリブランドコストの発生
▲40 修繕費・リーシング費用増加
▲18 課税売上割合減で控除対象外消費税増加
+141 営業利益増
経常利益（百万円） 1,500 1,621 +120
▲19 前期固定資産税還付剥落
+120 経常利益増
当期純利益（百万円） 1,476 1,563 +87
▲33 法人税等の増加
+46 当期純利益増
分配金総額（百万円） 1,433 1,459 +25
▲21 内部留保増
1口当たり分配金（利益超過分
3,100 3,156 +56 発行済投資口総数：462,500口
配金含む）(円)
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります 14
バランスシートの推移
（単位：百万円） （単位：百万円）
前期対比 前期対比
第6期 第7期 差異 主な要因 第6期 第7期 差異 主な要因
流動資産 11,665 6,367 ▲5,297 流動負債 10,845 10,616 ▲229
売却収入（Almost １年内返済予定長
Blue・都立大 ） 10,000 9,950 ▲50
現金預金（信託勘 +5,412 期借入金
11,449 5,833 ▲5,616 ▲10，250 物件取得（6物件）
定含む） ▲952 その他 +95 未払金増加
その他流動負債 845 666 ▲179
▲286 納税
+229 未収消費税
その他流動資産 215 534 +318 +24 融資関連費用増加 固定負債 36,889 36,880 ▲9
+30 繰延消費税増加
長期借入金 33,400 33,450 +50
固定資産 82,686 87,900 +5,214
244 物件取得による敷金増加
▲171 売却物件による敷金減少
▲4,712 2物件売却 その他固定負債 3,489 3,430 ▲59 テナント入れ替えによる減
有形固定資産 81,883 87,439 +5,555 ▲98
+10,317 6物件取得 ▲25 保証金返還
Almost Blue（借地権）
無形固定資産 533 2 ▲531 ▲530 負債合計 47,735 47,496 ▲238
売却
+105 繰延消費税増加 純資産 46,644 46,784 +140
投資その他の資産 268 458 +190
+61 融資関連費用増加
繰延資産 28 13 ▲15 ▲15 投資口交付費償却 負債・純資産合計 94,380 94,281 ▲98
資産合計 94,380 94,281 ▲98
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります
15
期中運用実績 物件売却～資産入替と分配金の安定化
将来の安定的なキャッシュフローに対するリスク、内部成長の実現等総合的に勘案し、5物件を売却し、物件取得・
分配金の原資として活用
第7期中取得物件
第6・7期売却済み物件
2020年11月30日売却
第7期新規物件の取得
盛岡駅前通ビル EME郡山ビル ラグゼナ門真 代々木一丁目ビル
（2021年4月13日取得） （2021年4月30日取得）
2020年12月23日売却 2021年2月26日売買契約(注1）
宇都宮セントラルビル Aｌmost Blue イオンスタイル尾道（底地） DCMダイキ尾道店（底地）
2021年7月15日売却 （2021年3月1日取得） （2021年4月1日取得）
売却益は投資主へ分配
一部売却益を留保し、以降
の安定分配に活用 ビッグモーター札幌清田店（底地） オフィス
アルファスペース都立大 カインズ大宮店
（2021年5月19日取得） （2021年7月1日取得）
売却価格合計 11,059百万円 住宅
取得価格合計 10,050百万円 商業
(注1)Almost Blue については準共有持分30%を2021年2月26日、準共有持分70%を2021年3月19日に売却
16
物件売却益の内部留保
安定的な分配を行うため、第6期及び第7期に発生した物件売却益の一部を内部留保し、第8期以降に繰り越し
1口当たり分配金内訳 繰り越し42百万円
繰り越し146百万円
92円
225円
92円 124円
53円
繰り越し 3,100円 3,000円 繰り越し残額
3,156円
64百万円（110円/口）
税額 250円 639円 69円
売却益 売却益 10円
売却益分配 2,800円
売却以外
73円
分配額
2,849円 3,019円
2,517円
2,931円 3,103円
2,727円
2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期
（第6期） （第7期） （第8期） （第9期）
（実績） （実績） （予想） （予想）
注1： 各項目の金額を発行済投資口総数で割った金額について、1円未満を切り捨てしているため、合計額と一致しない部分があります
注2： 純資産控除項目である繰延ヘッジ損失は発生しないことを前提としています
注3：第8期、第9期は発行済投資口数
17
期中運用実績 –ポートフォリオ-
賃貸事業損益の概要 稼働率推移
（ 単位：百万円 ） 稼働率(%)
2021年8月期（第7期） 予実対比
予想 実績 差異 主な要因
100.00
不動産賃貸事業収益 2,562 2,604 42
99.00
98.54
賃貸事業収入 2,415 2,427 +11 98.00 98.00 97.86 97.80 97.95
97.64
+23 物件取得による増加 97.00
賃料収入 2,037 2,149 +112
+91 底地物件取得の予算計上をその他賃料収入とした為 96.00
▲4 売却による減少
▲16 既存物件賃料収入の予想比減 95.00
94.00
共益費収入 182 190 +8
93.00
駐車場収入 67 67 0 92.00
その他賃料収入 128 18 ▲109 91.00
90.00
その他賃貸事業収入 146 177 +30
2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月
水道光熱費収入 114 124 +9
オフィス 住宅 ホテル
+10 原状回復
その他収入 32 53 +20
+11 レジ物件更新料収入 商業 ポートフォリオ 線形 (ホテル)
不動産賃貸事業費用 914 943 +28
管理業務費 169 189 +20 +14 リーシング費用
水道光熱費 110 101 ▲9 ▲9 オフィス物件の費用減少 ポートフォリオ全体のNOIは期初予想の1,978百万
公租公課 181 179 ▲1 円から物件入替により17百万円増加して1,995百
損害保険料 4 4 0 万円で落着
ポートフォリオ全体の稼働率は名古屋のホテルで
修繕費 105 85 ▲19
後継オペレーターと新たに賃貸借契約を締結し、
信託報酬 9 9 0 ポートフォリオ稼働率は高位安定的に推移
減価償却費 330 334 +3
その他賃貸事業費用 2 38 +35 +34 ホテルリブランド初期費用（予算上は修繕費で計上）
不動産賃貸事業損益 1,647 1,661 +13
NOI 1,978 1,995 +17
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります
18
期中運用実績 -オフィス-
稼働率・賃料単価推移
稼働率（％）
98.00
坪単価（円）
名古屋・長野・新大阪の3物件の稼働が低下
97.05
98.00 13,000
96.21
95.44
94.82 95.29 ポートフォリオ平均の賃料坪単価は安定的に
96.00
12,800 推移
94.00 12,759
12,722 12,727 12,707 12,703 12,600
92.00 12,614
90.00 12,400
88.00 12,200
86.00
12,000
84.00
11,800
82.00
80.00 11,600
2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月
賃料単価 稼働率
賃料改定状況
更新時 新規契約時
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
コロナ禍の影響等でテナントとの契約更新時
2020年 2020年2
には賃料据え置き
2月期 月期
（第4期） （第4期）
2020年 2020年8
8月期 月期
（第5期） （第5期）
2021年 2021年2
2月期 月期
（第6期） （第6期）
2021年 2021年8
8月期 月期
（第7期） （第7期）
増加 変動なし 減少 増加 変動なし 減少
19
期中運用実績 –住宅-
稼働率・賃料単価推移
稼働率（％） 坪単価（円）
2021年8月期（第8期）の稼働率は95%前後で
100.00 9,500
98.00 9,450
安定的に推移
95.45 95.95 95.95
96.00 94.37 94.19 94.46 9,400 同期間中のポートフォリオ平均の賃料坪単価
9,337
94.00 9,350 も9,200円台で推移
92.00 9,271 9,281 9,284 9,300
90.00 9,225 9,232 9,250
88.00 9,200
86.00 9,150
84.00 9,100
82.00 9,050
80.00 9,000
2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月
賃料単価 稼働率
賃料改定状況
更新時 新規契約時 更新時の増額改定に回復傾向が見られ
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
る
2020年2
月期
2020年2
月期
新規契約時の賃料の増額は前期比で若
（第4期） （第4期）
干低下するも増額トレンドは継続
2020年8 2020年8
月期 月期
（第5期） （第5期）
2021年2
2021年2
月期
月期
（第6期）
（第6期）
2021年8
2021年8
月期
月期
（第7期）
（第7期） 増加 変動なし 減少
増加 変動なし 減少
20
期中運用実績 –ホテル-
■ホテルセクターの施設稼働率とRevPAR ■ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya
（単位：％）
施設稼働率の推移（前年同月比） 2021年5月10日より後継オペレーターによる営業開始
100% 8月には稼働率50％超となり、今後オペレーターと協
80% 働し、早期の賃料発生を目指す
60%
40%
20%
0%
３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月
2021年3月～2021年8月 2020年3月～2020年8月
（単位：円）
RevPERの推移（前年同月比）
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000 ■賃貸借契約の主な内容
0
３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月
オペレーター（テナント）の名称 ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社
2021年3月～2021年8月 2020年3月～2020年8月
契約期間 2021年3月15日～2031年3月14日（10年間）
ホテルセクターは依然コロナウイルスの影響が残るも 本物件の運営による各月のGOP（注）相当額に所
定の比率を乗じ、これに対する消費税及び地方消
のの、前年同期比では回復傾向が見られ安定的に推 月額賃料
費税相当額を加えた額とします。但し、かかる金額
移している がゼロ円を下回るときはゼロ円とします。
(注）施設稼働率・RevPARともにオペレーター変更を行ったACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaを 注）「GOP」とは、本物件のホテル売上高（消費税及び地方消費税相当額を含みません。）から、売上原
除外して計算しています 価、人件費等の営業経費（消費税及び地方消費税相当額を含みません。）を差し引いた金額をいいます。
21
期中運用実績 –商業施設-
期中平均稼働率は100%を維持
生活密着型商業施設の割合は80％超の高い水準
生活密着型商業施設や信用力の高いテナントが入居する商業施設の底地の組入れにより、キャッシュフローの
長期的安定性を確保
第7期 物件追加取得後（2021年9月2日時点)
生活密着型（85%）（注） 生活密着型（82%）（注）
家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA TA湘南鵠沼海岸 家電住まいる館YAMADA 家電住まいる館YAMADA TA湘南鵠沼海岸
松山問屋町店 神戸垂水店（底地） 松山問屋町店 神戸垂水店（底地）
コープさっぽろ春光店 イオンスタイル尾道（底地） コープさっぽろ春光店 イオンスタイル尾道（底地） DCMダイキ尾道店（底地）
DCMダイキ尾道店（底地） カインズ大宮店 カインズ大宮店 アピタ名古屋南店
非日常型・コト消費型（15%）（注） 非日常型・コト消費型（18%）（注）
プリオ大名Ⅱ ビッグモーター札幌清田店（底地） プリオ大名Ⅱ ビッグモーター （仮称）ビッグモーター
札幌清田店（底地） 鴻巣店（底地）
（注）生活密着型及び非日常型・コト消費型の比率は取得価格ベース
22
期中運用実績 -コスト削減- / -新型コロナウイルスへの対応–
コスト削減は過去実施してきた諸施策の結果が継続的に顕在化 新型コロナウイルスによるテナントへの賃料減免は財務的に軽
微な範囲で実施
水道光熱費削減施策 減免総額は第6期の22百万円から第7期には7百万円まで減少
共用部内LED化を継続して実行 テナント種別による減免・猶予実施の影響
新電力への切り替え
第6期実績 第7期実績
共用部節水対策
減免総額22百万円
■水道光熱費の推移（第5期～第7期）
商業
新電力への切り替え、LED投資等による使用電力 （15百万円）
量の減少を主因として、第6期、第7期とも減少傾向 減免総額7百万円
42.8% 53.8% 商業 （1百万円）
単位：百万円 （1百万円） ホテル ホテル （1百万円）
85.3% 合計104
合計107 合計99 オフィス オフィス （4百万円）
（5百万円）
120
1
2 1
7
7
13 7
90 15 13 賃貸事業収入に占める割合
60 第5期減免総額76百万円から
87 80 78 第6期には22百万円、第7期
30
減免額7百万円 実績は7百万円と大幅に減少
0 （0.3％）
2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 賃貸事業収入2,427百万円の
（第5期） （第6期） （第7期） 賃貸事業収入
0.3%まで抑制され、収益に与
電気料 水道料 ガス料 その他 2,427百万円
注1：対象物件は第5期から第7期まで保有且つ水道光熱費を負担している25物件
える影響は軽微となった
注2：その他は重油、内湯供給料を含む
23
1口当たり分配金の推移
第7期は物件売却益を含め1口当たり分配金は3,156円と期初分配金予想3,100円に対し+56円（+1.8%）で着地し、
売却益の一部は来期以降へ繰り越し
4,693円
4,600円
物件売却効果 3,693円
3,620円 91円
固都税効果 1,646
円 499 3,156円
巡航ベース 3,398円
3,300円 円
3,000円 3,100円 3,100円 63円
479円 3,029円 250 639
3,000円 10円 円 円
2,919 3,047 3,103 3,019 2,849 2,454
円 円 円 円 円 円
98円
26円
2018年8月期 2018年8月期2019年2月期2019年2月期2019年8月期2019年8月期 2020年2月期 2020年2月期 2020年8月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年2月期 2021年8月期 2021年8月期
（第1期） （第1期） （第2期） （第2期） （第3期） （第3期） （第4期） （第4期） （第5期） （第5期） （第6期） （第6期） （第7期） （第7期）
（予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績）
注： 各項目の金額を発行済投資口総数で割った金額について、1円未満を切り捨てしているため、合計額と一致しない部分があります
24
1口当たりNAVの推移
1口当たりのNAVは第6期末の109,202円から第7期末には109,764円と微増
また、公募増資により第8期に取得の12物件（注1）の含み益によってNAVは111,832円にまで上昇
112,296円
111,103円
111,832円
109,764円
109,202円
104,710円
104,539円
101,345円
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
2021年9月2日
（第1期） （第2期) （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期）
（概算）(注2）
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
（注1）取得12物件は川越ウエストビル、博多冷泉町ビル、ラグゼナ戸田公園、ラグゼナ戸田公園Ⅱ、ラグゼナ秋葉原、フィオレ・レジデンス出島海岸通、ラグゼナ武蔵新城、ラグゼナ流山おおたかの森、PRIME SQUARE、
ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘、アピタ名古屋南店、（仮称）ビッグモーター鴻巣店（底地）
（注2）2021年9月2日の1口当たりのNAVの計算方法は以下の通り
（第7期末の純資産額-剰余金＋7期末含み益+新規取得12物件の鑑定評価額総額-取得価格総額+投資口発行価額総額）÷2021年9月2日時点発行済投資口総数575,000口
25
財務の状況
財務指標推移 発行体格付
2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 格付けの追加取得（R&I）と見通し
（第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期）
の変更（JCR）
有利子負債残高 35,980百万円 43,400百万円 43,400百万円 43,400百万円 43,400百万円
A- （安定的）
総資産LTV 49.5% 45.9% 45.9% 46.0% 46.0%
株式会社格付投資情報センター (R&I)
（2021年3月22日取得）
時価LTV 46.8% 42.8% 43.1% 43.5% 43.5%
A- （ポジティブ）
平均金利 0.47% 0.57% 0.63% 0.63% 0.63%
株式会社日本格付研究所 （JCR)
（2020年6月18日取得）
平均借入期間 2.2年 3.2年 3.9年 3.9年 4.3年
（2021年6月29日見通し変更）
総資産LTV=期末有利子負債総額÷期末総資産額
時価LTV＝期末有利子負債額÷（期末総資産額＋不動産鑑定評価額総額-不動産等期末帳簿価額総額）
返済期限の分散状況
現在の借入金43,400百万円は第17期（2026年8月期）まで返済金額の長期分散化を実施
（ 百万円 ）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
26
投資主構成
所有者別投資口数
主要投資主一覧（上位10位）
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
22,516 20,170
2018年8月期 202,206 所有
57,407 43,201 保有比率
（第1期） 名称 投資口数
3,922 （%）
2019年2月期 （口）
201,764 59,202 51,626 28,986
（第2期）
16,622
2019年8月期 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 42,234 9.1
175,908 80,143 39,632 33,195
（第3期）
19,954
2020年2月期
36,161 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 40,563 8.8
193,400 140,008 72,977
（第4期）
2020年8月期
230,816 128,214 37,315 52,689 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 14,576 3.2
（第5期） 13,466
2021年2月期
222,139 131,227 39,029 56,580 4 株式会社タカラレーベン 14,385 3.1
（第6期） 13,525
2021年8月期
202,897 137,050 25,937 38,304 58,312
（第7期） 5 PAG JREIT CO-INVEST LIMITED 10,400 2.2
（単位：口）
個人・その他 金融機関 証券会社 その他内国法人 外国人 6 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 8,882 1.9
7 SMBC日興証券株式会社 6,868 1.5
所有者別投資主数 （単位：人） 8 JPモルガン証券株式会社 6,235 1.3
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月 2021年8月
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） 9 近畿産業信用組合 5,590 1.2
個人・その他 12,291 96.5% 14,827 97.1% 15,084 97.4% 18,455 97.3% 21,032 97.5% 22,221 97.5% 22,221 97.4%
10 株式会社レーベンコミュニティ 5,200 1.1
金融機関 33 0.3% 35 0.2% 40 0.3% 43 0.2% 37 0.2% 35 0.2% 39 0.2％
証券会社 20 0.2% 26 0.2% 25 0.2% 25 0.1% 26 0.1% 24 0.1% 29 0.1％
その他内国
359 2.8% 335 2.2% 260 1.7% 303 1.6% 324 1.5% 341 1.5% 335 1.5％
法人
外国（法）人 36 0.3% 50 0.3% 74 0.5% 135 0.7% 150 0.7% 173 0.8% 192 0.8％
合計 12,739 100.0% 15,273 100.0% 15,483 100.0% 18,961 100.0% 21,569 100.0% 22,794 100.0% 22,816 100.0％
27
ESGへの取組み
資産運用業務における環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）への配慮を通じて、「投資主
価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指す
GRESB評価「Green Star」
2020年GRESBリアルエステイト評価において
「2スター」を獲得
ESG 推進のための方針や組織体制などを 評価
環境への取組み
する 「マネジメント・コンポーネント」 と保有物件
での環境パフォーマンスやテナントとの取組等を LED化工事の実施
評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の 双
方 において 高い評価を得たことを示す
「Green Star」の評価を 2 年連続で獲得
（事例）
外部機関からの評価
DBJ Green Building認証 BELS評価
心斎橋ビル 大宮NSDビル
（専有部） （専有部）
（進捗）
90.0%
十分な「環境・社会への配慮」が 十分な「環境・社会への配慮」が 79.7% 79.9%
なされた建物 なされた建物 80.0%
70.0%
ドーミーイン盛岡 L.Biz神保町
60.0%
49.1% 49.3%
50.0%
39.2% 39.4%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
第6期 第7期 第6期 第7期 第6期 第7期
共用部 専有部 合計
東池袋 ACCESS by
NTビル ドーミーイン松山 博多祗園ビル 注：比率は面積ベース
セントラルプレイス LOISIR HOTEL Nagoya
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ESGへの取組み
事業継続に向けた取り組み 利害関係者からの取得意思決定フロー
緊急事態宣言終了後も、引き続きオンライン会議、テレワークや時差勤
投資運用部による取得計画の起案 （投資運用部による物件デューディリジェンス）
務等、感染再拡大防止施策を実施
サイバーセキュリティ問題、気候変動問題を経営課題として認識、取り組
コンプライアンス・オフィサーによる承認
法令等遵守、その他コンプライアンス上の問題（以下「法令等遵守上の問題」という。）の有無の確認
み継続
災害備蓄や防災訓練など緊急時に対応する事業継続への取り組み強化
コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無の審議・決議
従業員に関する取り組み
投資運用部長が取得計画案を投資委員会に上程
資格取得奨励制度の整備
従業員満足度調査及び結果を受けた改善への取り組みを継続 投資委員会に置ける審議及び決議
（コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審議内容に法令違反等の問題があると
判断した場合には、投資委員会の審議・決議の中止を命じることができる。）
メインスポンサーであるタカラレーベンからの出向者受け入れによる運
用体制強化
取締役会への報告
中止又は
ガバナンス強化に向けた取り組み 内容変更の
指示
投資法人への報告
全役職員を対象とした社内研修（コンプライアンス・ESG）の実施回数増
但し、当該取得計画案が投信法に基づき投資法人の役員会承認を要する利害関係人等との取引に
メインスポンサータカラレーベン及びグループ会社は、セイムボート出資とし 該当する場合、投資法人役員会の事前承認に基づく投資法人の同意を得る。
て投資口19，585口（4.2％） （第7期末現在）を保有
資産運用会社においては、物件の譲渡報酬を収受しない報酬体系を継続
利害関係者からの取得意思決定は右記フロー参照
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Ⅲ．2022年2月期（第8期）・2022年8月期（第9期） 運用戦略
2022年2月期（第8期）/2022年8月期（第9期） 業績予想
（単位：百万円）
第7期 第8期
差異 主な要因
実績 予想
当期純利益変動（第7期実績 vs 第8期予想） （単位：百万円）
運用日数 184日 181日 ▲3日 －
▲457 売却益の剥落
+792 新規取得物件の期中収益
営業収益（百万円） 3,061 3,353 +291
▲21 売却物件の期中収益剥落
▲23 その他
+291 営業収益増
▲185 物件取得による費用増加
営業利益（百万円） 1,843 1,977 +133
▲32 物件取得による控除対象外消費税増加
+48 その他
+133 営業利益増
経常利益（百万円） 1,621 1,687 +65 ▲37 新規借入による利息増加
▲31 新規借入による融資関連費用増加
+65 経常利益増
当期純利益（百万円） 1,563 1,685 +121
+56 法人税等の減少
+121 当期純利益加
分配金総額（百万円） 1,459 1,725 +265
+144 7期内部留保▲104、8期内部留保の充当+40
1口当たり分配金（利益超過分 7期期末発行済投資口総数：462,500口
3,156 3,000 ▲156
配金含む）(円) 8期期末発行済投資口総数：575,000口
第8期 第9期 （単位：百万円）
予想 予想
差異 主な要因 当期純利益変動（第8期予想 vs 第9期予想)
運用日数 181日 184日 +3日 －
+27 稼働改善による増（NT、東池袋、心斎橋、東海通）
▲31 解約違約金剥落（サムティ新大阪センタービル）
営業収益（百万円） 3,353 3,398 +44
+21 段階賃料による増加（ビッグモーター鴻巣店）
+27 変動賃料発生（ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya）
+44 営業収益増
▲36 賃貸事業費用の減少（修繕費、リーシング費用等）
営業利益（百万円） 1,977 1,865 ▲111
▲78 固都税発生
▲25 控除対象外消費税増加
経常利益（百万円） 1,687 1,569 ▲117 ▲111 営業利益減
当期純利益（百万円） 1,685 1,568 ▲117 ▲117 経常利益減
分配金総額（百万円） 1,725 1,610 ▲115 ▲117 当期純利益減
1口当たり分配金（利益超過分
3,000 2,800 ▲200 期末発行済投資口総数：575,000口
配金含む）(円)
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取得済み物件
第7期に資産入替を行い、新規取得の物件により安定的なキャッシュフローを強化
第8期初には公募増資により新規12物件を取得し資産規模・収益規模を拡大
O-19 R-10 C-07 C-08 C-09 C-10
物件名称 イオンスタイル尾道（底 ビッグモーター DCMダイキ尾道店
代々木一丁目ビル ラグゼナ門真 カインズ大宮店
地） 札幌清田店（底地） （底地）
アセットタイプ オフィス 住宅 商業施設・その他 商業施設・その他 商業施設・その他 商業施設・その他
取得日 2021年4月30日 2021年4月13日 2021年3月1日 2021年5月19日 2021年4月1日 2021年7月1日
取得価格（百万円） 1,850 2,000 900 1,610 1,170 2,520
取得時鑑定評価額
2,040 2,110 1,020 1,790 1,220 2,580
（百万円）
所在地 東京都渋谷区 大阪府門真市 広島県尾道市 北海道札幌市清田区 広島県尾道市 埼玉県さいたま市西区
階数/戸数 地上5階 地上15階/154戸 - - - 地上4階
建築時期 2010年7月 2020年11月 - - - 1998年12月
JR山手線・中央線・総武線、
京阪本線、大阪モノレール JR函館本線・千歳線・札沼線「札
最寄り駅・アクセス 都営地下鉄大江戸線
「門真市」駅徒歩3分
JR山陽本線「尾道」駅徒歩7分
幌」駅より南東方約11km
JR山陽本線「尾道」駅徒歩5分 JR川越線「西大宮」駅約1．9km
「代々木」駅徒歩3分
主なテナント 非開示 個人 イオンリテール株式会社 株式会社ビッグモーター DCM株式会社 株式会社カインズ
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公募増資による新規取得物件（第8期） （１）
川越ウエストビル オフィス 博多冷泉町ビル オフィス
＜2020年12月竣工の地上10階建て、基準階面積約70坪の新築中規模オフィスビル＞
本物件は、福岡県有数のビジネスエリアである祇園・呉服町エリアに立地している物
＜地上9階建ての中規模オフィスビル＞ 件です
本物件は、JR川越線・東武東上線「川越」駅徒歩1分に所在し、東京の主要ターミナ 福岡市営地下鉄空港線「祇園」駅から徒歩3分、同箱崎線「呉服町」駅から徒歩4分
ル駅へのアクセスが容易な立地に所在している物件です。「川越」駅は、埼玉県内に の距離に位置し、博多や天神等の福岡中心部へのアクセスが容易な立地です
おける主要ターミナル駅のひとつであり、中高層オフィスビル、店舗ビル及び共同住
宅等が建ち並び大手、中小企業の支店、営業所としての利用、クリニック、薬局、美 交通利便性の高さに加え、新築ビルならではの省エネ性能や停電時のBCP（事業継
容、学習塾等の顧客誘引性を重視するテナントの様々な需要に対応可能であり、ま 続計画）対応機能を備え、各階が20坪前後での3分割まで対応可能なフレキシビリ
た、地域特性である交通利便性の高さから、様々な業種業態の需要を取り込むこと ティも有していることから、大手企業から中小規模の企業まで幅広いテナント需要に
が可能です 対応できる物件です
物件概要 物件概要
取 得 価 格 2,600百万円 取 得 価 格 2,700百万円
鑑 定 評 価 額 2,740百万円 鑑 定 評 価 額 2,810百万円
延 床 面 積 2,898.01㎡ 延 床 面 積 2,838.13㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 5.0% 鑑 定 N O I 利 回 り 4.2%
償却後鑑定NOI利回り 4.4% 償却後鑑定NOI利回り 3.4%
所 在 地 埼玉県川越市脇田本町1-5 所 在 地 福岡県福岡市博多区冷泉町10-23
ア ク セ ス JR川越線、東武東上線「川越」駅徒歩1分 ア ク セ ス 福岡市営地下鉄空港線「祇園」駅徒歩3分
用 途 オフィス 用 途 オフィス
竣 工 1996年9月 竣 工 2020年12月
売 主 非開示 売 主 非開示
取 得 日 2021年9月2日 取 得 日 2021年9月2日
稼 働 率 100.0% 稼 働 率 100.0％
（注）各物件の稼働率は9月末時点の稼働率を記載しています
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公募増資による新規取得物件（第8期） （２）
ラグゼナ戸田公園 住宅 ラグゼナ戸田公園II 住宅
＜タカラレーベンが開発した23㎡のコンパクトタイプ50戸の単身者向けマンション＞ ＜タカラレーベンが開発した53㎡～57㎡のファミリータイプ35戸のマンション＞
本物件が所在するJR埼京線「戸田公園」駅エリアは、都心の主要ターミナル駅である「池 本物件が所在するJR埼京線「戸田公園」駅エリアは、都心の主要ターミナル駅である「池
袋」駅、「新宿」駅及び「渋谷」駅へ直通でのアクセスが可能な利便性の高いエリアで、本 袋」駅、「新宿」駅及び「渋谷」駅へ直通でのアクセスが可能な利便性の高いエリアで、本
物件は駅徒歩9分に所在し、快速電車も停車するため都心の主要ターミナル駅へのアク 物件は駅徒歩9分に所在し、快速電車も停車するため都心の主要ターミナル駅へのアク
セスが容易な立地に所在する物件です セスが容易な立地に所在する物件です
2021年3月竣工で、高いデザイン性と充実した設備による快適性と住環境の良さにより単 2021年3月竣工で高いデザイン性と充実した設備による快適性と住環境の良さにより多様
身世帯のニーズに応えられる物件です なテナントニーズに応えられる物件です
物件概要 物件概要
取 得 価 格 910百万円 取 得 価 格 1,200百万円
鑑 定 評 価 額 978百万円 鑑 定 評 価 額 1,240百万円
延 床 面 積 1,276.05㎡ 延 床 面 積 2,088.42㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 4.6% 鑑 定 N O I 利 回 り 4.5%
償却後鑑定NOI利回り 3.4% 償却後鑑定NOI利回り 3.4%
所 在 地 埼玉県戸田市上戸田2-8-7 所 在 地 埼玉県戸田市本町1-10-14
ア ク セ ス JR埼京線「戸田公園」駅徒歩9分 ア ク セ ス JR埼京線「戸田公園」駅徒歩9分
用 途 住宅 用 途 住宅
竣 工 2021年3月 竣 工 2021年3月
売 主 株式会社タカラレーベン 売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 日 2021年9月2日 取 得 日 2021年9月2日
稼 働 率 100.0% 稼 働 率 100.0%
（注）各物件の稼働率は9月末時点の稼働率を記載しています
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公募増資による新規取得物件（第8期）（３）
ラグゼナ秋葉原 住宅 フィオレ・レジデンス出島海岸通 住宅
＜地上10階建、住戸54戸、25㎡を中心とするシングルタイプのマンション＞
＜タカラレーベンが開発した2021年3月に竣工の57戸の新築マンション＞
南海本線「湊」駅徒歩4分に所在し、大阪府を代表するターミナル駅のひとつである「なん
住戸は25.28㎡～49.21㎡までの複数のプランを有するコンパクトタイプのマンションで東京
ば」駅への良好なアクセスを有するエリアに所在する物件です
メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩7分、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩8分、
JR山手線「秋葉原」駅徒歩11分に所在し、複数路線が利用可能なことによる東京都内各 本物件は2007年10月に竣工した物件で、本物件が接する幹線道路の西側には大手企業
所への優れたアクセスを有するのみならず、充実した周辺環境により、生活利便性も兼ね の工場や物流施設が集積していることから、単身世帯のニーズが見込める物件です
備えた立地です。また、JR山手線「秋葉原」駅周辺のエリアは、世界有数の電気街及びサ
ブカルチャーの中心地として高い繁華性を有するとともに、オフィスビル、商業店舗ビル及
び共同住宅が建ち並ぶ利便性の高いエリアです
物件概要
物件概要
取 得 価 格 560百万円
取 得 価 格 2,300百万円
鑑 定 評 価 額 591百万円
鑑 定 評 価 額 2,440百万円
延 床 面 積 1,686.12㎡
延 床 面 積 2,118.68㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 5.4%
鑑 定 N O I 利 回 り 3.8%
償却後鑑定NOI利回り 4.2%
償却後鑑定NOI利回り 3.2%
所 在 地 大阪府堺市堺区出島海岸通1-4-9
所 在 地 東京都台東区台東2-13-10
ア ク セ ス 南海本線「湊」駅徒歩4分
ア ク セ ス JR山手線「秋葉原」駅徒歩11分
用 途 住宅
用 途 住宅
竣 工 2007年10月
竣 工 2021年3月
売 主 株式会社タカラレーベン
売 主 株式会社タカラレーベン
取 得 日 2021年9月2日
取 得 日 2021年9月2日
稼 働 率 83.2%
稼 働 率 88.9%
（注）各物件の稼働率は9月末時点の稼働率を記載しています
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公募増資による新規取得物件（第8期）（４）
ラグゼナ流山おおたかの森 住宅
ラグゼナ武蔵新城 住宅
＜タカラレーベンが開発した88戸の新築シングルタイプマンション＞ ＜タカラレーベンが開発した住戸80戸、店舗2区画のマンション＞
本物件は、JR南武線「武蔵新城」駅徒歩9分に所在し、「武蔵小杉」駅をはじめとした 本物件はつくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅徒歩3分に所在し、良好な住環境のみな
ターミナル駅へのアクセスも優れていることから、周辺エリアの生活利便性のみなら らず、東京の主要ターミナル駅へのアクセスが容易な立地です
ず、都心への通勤利便性も兼ね備えた立地に所在している物件です 本物件は、住戸は32.34㎡～67.01㎡までの複数のプランを有しており、高いデザイン性と充
JR南武線「武蔵新城」駅周辺のエリアは、「西友武蔵新城店」や「生鮮＆業務スー 実した設備による快適性により、単身世帯からファミリーまでの多様なテナントニーズに応え
パー武蔵新城店」をはじめとした物販店舗や飲食店が充実していることから、利便性 られる物件です
の高いエリアで、住戸は25.83㎡～29.91㎡までの複数のプランを有するシングルタイ つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅周辺のエリアは、JR山手線「秋葉原」駅をはじめ
プのマンションであり、高いデザイン性と充実した設備による快適性により、生活利 とした都心の主要ターミナル駅への良好なアクセスを有することから注目を集め、大型商業
便性を求める単身世帯のニーズに応えられる物件です 施設及び共同住宅の新規開発が盛んに行われているエリアです
物件概要 物件概要
取 得 価 格 1,900百万円 取 得 価 格 2,840百万円
鑑 定 評 価 額 1,970百万円 鑑 定 評 価 額 3,000百万円
延 床 面 積 2,509.30㎡ 延 床 面 積 5,466.29㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 4.5% 鑑 定 N O I 利 回 り 4.8%
償却後鑑定NOI利回り 3.6% 償却後鑑定NOI利回り 3.7%
所 在 地 神奈川県川崎市高津区末長4-19-25 所 在 地 千葉県流山市おおたかの森西1-3-2
ア ク セ ス JR南武線「武蔵新城」駅徒歩9分 ア ク セ ス つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅徒歩3分
用 途 住宅 用 途 住宅
竣 工 2021年6月 竣 工 2019年8月
売 主 株式会社タカラレーベン 売 主 IS3号
取 得 日 2021年9月2日 取 得 日 2021年9月2日
稼 働 率 100.0% 稼 働 率 97.2%
（注）各物件の稼働率は9月末時点の稼働率を記載しています
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公募増資による新規取得物件（第8期）（５）
PRIME SQUARE 住宅 ウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘 住宅
＜地上10階建、住戸42戸のシングルタイプマンション＞ ＜商業店舗ビル及び共同住宅が建ち並ぶ利便性の高いエリアに所在するマンション＞
JR総武線「船橋」駅徒歩5分、京成電鉄本線「船橋」駅徒歩7分に所在し、東京都心及び首 国内で最多の乗降客数を有するJR「新宿」駅へのアクセスに優れる京王線「聖跡桜ヶ丘」
都圏各所へのアクセスが容易な立地に所在する物件です 駅徒歩10分に所在するアクセス良好な物件です
本物件は、21.02㎡～37.72㎡までの複数のプランを有するシングルタイプのマンションで 本物件は、大規模修繕等のバリューアップ工事が実施されたことで今後の物件競争力の
高いデザイン性と充実した設備による快適性により、生活利便性を求める単身世帯の 維持が見込め、充実した周辺環境による快適性により単身世帯のニーズに応えられる物
ニーズに応えられる物件です 件です
物件概要 物件概要
取 得 価 格 620百万円 取 得 価 格 730百万円
鑑 定 評 価 額 718百万円 鑑 定 評 価 額 828百万円
延 床 面 積 1,125.49㎡ 延 床 面 積 2,006.37㎡
鑑 定 N O I 利 回 り 5.3% 鑑 定 N O I 利 回 り